TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP.PDF

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM




NG TH THU HIN




TÍN DNG BT NG SN CA CÁC NGÂN HÀNG
THNG MI TRÊN A BÀN THÀNH PH H
CHÍ MINH – THC TRNG VÀ GII PHÁP



LUN VN THC S KINH T






TP.H Chí Minh, Nm 2013
B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM

NG TH THU HIN



TÍN DNG BT NG SN CA CÁC NGÂN HÀNG
THNG MI TRÊN A BÀN THÀNH PH H
CHÍ MINH – THC TRNG VÀ GII PHÁP

Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng
Mã s: 60340201

LUN VN THC S KINH T



NGI HNG DN KHOA HC
PGS.TS NGUYN VN S

TP.H Chí Minh - Nm 2013
LI CAM OAN

Tôi xin cam đoan lun vn này là do chính tôi nghiên cu và thc hin. Các
thông tin và s liu đc s dng trong lun vn đc trích dn đy đ ngun tài
liu ti danh mc tài liu tham kho là hoàn toàn trung thc.

TP.H Chí Minh, ngày 05 tháng 11 nm 2013

ng Th Thu Hin
B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM




NG TH THU HIN




TÍN DNG BT NG SN CA CÁC NGÂN HÀNG
THNG MI TRÊN A BÀN THÀNH PH H
CHÍ MINH – THC TRNG VÀ GII PHÁP



LUN VN THC S KINH T






TP.H Chí Minh, Nm 2013
B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM

NG TH THU HIN



TÍN DNG BT NG SN CA CÁC NGÂN HÀNG
THNG MI TRÊN A BÀN THÀNH PH H
CHÍ MINH – THC TRNG VÀ GII PHÁP

Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng
Mã s: 60340201

LUN VN THC S KINH T



NGI HNG DN KHOA HC
PGS.TS NGUYN VN S

TP.H Chí Minh - Nm 2013
MC LC

TRANG PH BÌA
LI CAM OAN

MC LC
DANH MC CÁC BNG BIU

U
DANH MC CÁC BIU 
LI M U 1
CHNG 1:TNG QUAN V TH TRNG BT NG SN VÀ HOT
NG TÍN DNG BT NG SN 4
1.1 Tng quan v th trng bt đng sn 4
1.1.1 Bt đng sn và hàng hóa bt đng sn 4
1.1.1.1 Khái nim v bt đng sn và hàng hóa bt đng sn 4
1.1.1.2 Phân loi 5
1.1.2 Th trng bt đng sn và các yu t tác đng đn th trng bt đng Sn . 6
1.1.2.1 Th trng bt đng sn 6
1.1.2.2 c đim ca th trng bt đng sn 6
1.1.2.3 Các yu t tác đng đn th trng bt đng sn 8
1.1.3 Ri ro thuc th trng bt đng sn 10
1.2 Tng quan v hot đng tín dng bt đng sn 11
1.2.1 Khái nim tín dng bt đng sn 11
1.2.2 c trng ca tín dng bt đng sn 11
1.2.3 Các nhân t nh hng đn hot đng tín dng bt đng sn 12
1.2.3.1 Môi trng kinh t và môi trng pháp lý 12
1.2.3.2 S nh hng ca th trng bt đng sn 12
1.2.3.3 C ch, chính sách qun lý ca c quan nhà nc 13
1.2.3.4 Chính sách tin t, tín dng, lãi sut 13
1.2.3.5 nh hng, chin lc cho vay bt đng sn ca các Ngân hàng 13
1.2.3.6 Quá trình thc hin và trình đ chuyên môn nghip v ca nhng ch th
tham gia vào hot đng tín dng bt đng sn 13
1.2.3.7 Nng lc s dng vn và kh nng hot đng ca khách hàng 14
1.2.4 Vai trò ca tín dng bt đng sn 14
1.2.5 Các ri ro trong hot đng tín dng bt đng sn 15
1.2.5.1 Yu t ch quan 15
1.2.5.2 Yu t khách quan 16

1.3 Mt s nghiên cu thc nghim v hot đng tín dng bt đng sn và bài hc
kinh nghim thc tin  Vit Nam 17
1.3.1 Tín dng bt đng sn ti M 17
1.3.2 Tín dng bt đng sn ti Singapore 18
1.3.3 Các bài hc kinh nghim thc tin ti Vit Nam 19

KT LUN CHNG 1 20
CHNG 2: THC TRNG TH TRNG BT NG SN VÀ HOT
NG TÍN DNG BT NG SN CA CÁC NHTM TRÊN A BÀN
TP.HCM 22
2.1 Phân tích bin đng ca th trng bt đng sn 22
2.1.1 Bin đng th trng bt đng sn thi gian qua trên đa bàn TP.HCM 22
2.1.1.1 Din bin 22
2.1.1.2 Nhng đim bt n tn ti 27
2.1.1.3 Nguyên nhân tn ti nhng đim bt n 29
2.1.2 Quan nim và d báo bin đng th trng bt đng sn trong thi gian ti . 29
2.2 Thc trng hot đng tín dng bt đng sn thi gian qua ca các NHTM trên đa
bàn TP.HCM 31
2.2.1 Phân tích bin đng d n bt đng sn 31
2.2.1.1 Tc đ tng d n BS qua các nm 31
2.2.1.2 T trng d n BS/tng d n 36
2.2.1.3 T trng các sn phm tín dng bt đng sn 37
2.2.1.4 Tín dng BS theo loi hình t chc 38
2.2.2 Thc trng th chp bt đng sn 39
2.2.2.1 T trng tài sn th chp là bt đng sn 39
2.2.2.2 T l cho vay trên giá tr tài sn th chp 40
2.2.2.3 Phng pháp đnh giá ca các NHTM 40
2.2.3 Thc trng v n xu tín dng bt dng sn thi gian va qua 41
2.2.4 Thc trng v ri ro ca tín dng bt đng sn trên đa bàn TP.HCM 43
2.2.4.1 Ri ro t nng lc ca cán b ngân hàng 43

2.2.4.2 Ri ro do quy trình cp tín dng 43
2.2.4.3 Ri ro v lãi sut 43
2.2.4.4 Ri ro do thiu thông tin 44
2.2.4.5 Ri ro v nhng thay đi chính sách ca c quan nhà nc 44
2.2.4.6 Ri ro t h thng lut pháp và vic thc thi lut pháp 44
2.3 ánh giá v cht lng hot đng tín dng bt đng sn ti các NHTM trên đa
bàn TP.HCM 46
2.3.1 Thành tu đã đt đc 46
2.3.2 Nhng đóng góp ca tín dng bt đng sn 46
2.3.3 Nhng hn ch ca tín dng BS 47
2.4 Thun li và khó khn trong hot đng tín dng bt đng sn ca các NHTM trên
đa bàn TP.HCM 48
2.4.1 Nhng thun li 48
2.4.1.1 H thng chính sách, pháp lut ca nhà nc 48
2.4.1.2 Li th có sn ca các NHTM trên đa bàn 48
2.4.1.3 Môi trng kinh t trên đa bàn TP.HCM rt thun li 49
2.4.2 Nhng khó khn 49
2.4.2.1 Nhng vng mc v th tc hành chính 49
2.4.2.2 Khó khn trong hot đng cho vay ca Ngân hàng 49
2.4.2.3 Nhng vn đ khác 50
KT LUN CHNG 2 50
CHNG 3: GII PHÁP NÂNG CAO HIU QU HOT NG TÍN DNG
BT NG SN CA CÁC NHTM TRÊN A BÀN TP.HCM 51
3.1 nh hng phát trin hot đng tín dng bt đng sn trong thi gian ti 51
3.1.1 nh hng phát trin hot đng tín dng bt đng sn ca Ngân hàng 51
nhà nc 51
3.1.2 nh hng phát trin hot đng tín dng bt đng sn ca các NHTM trên
đa bàn TP.HCM 52
3.2 Gii pháp nâng cao hiu qu hot đng tín dng mc đích kinh doanh bt đng
sn 53

3.2.1 V phía các NHTM 53
3.2.1.1 Xây dng c ch cho vay riêng đi vi lnh vc Bt đng sn 53
3.2.1.2 Thm đnh giá tr tài sn thông qua mt công ty chuyên đnh giá hoc b
phn đc lp vi b phn cho vay 54
3.2.1.3 i vi hot đng huy đng vn cho th trng bt đng sn 54
3.2.1.4 Nâng cao cht lng đi ng nhân s 55
3.2.1.5 Xây dng và hoàn thin quy trình xp hng tín dng ni b 56
3.2.1.6 ng dng công ngh tin hc ngân hàng trong vic qun lý các khon cho
vay bt đng sn 57
3.2.1.7 ánh giá li khon vay và c cu li n 58
3.2.1.8 Nâng cao nng lc qun tr ri ro, đc bit là ri ro thanh khon và ri ro
lãi sut 59
3.2.2 V phía Ngân hàng nhà nc 60
3.2.2.1 Gii pháp ngun vn cho th trng bt đng sn 60
3.2.2.2 Gii pháp kim soát ri ro tín dng bt đng sn ca Ngân hàng Nhà
nc 61
3.2.2.3 Nâng cao hiu qu hot đng thông tin tín dng ngân hàng 62
3.2.3 V phía Chính Ph 63
3.2.3.1 C ch, chính sách đi vi th trng bt đng sn 63
3.2.3.2 To điu kin thun li cho ngun vn ca th trng bt đng sn 64
3.2.3.3 y mnh công khai, minh bch các thông tin đ n đnh th trng bt
đng sn 66
3.2.3.4 Phát trin th trng bt đng sn đng b vi các th trng khác, nht là
th trng tài chính, chng khoán 67
3.2.3.5 Gii pháp v t chc trong qun lý th trng bt đng sn 68
3.2.3.6 Gii pháp chính sách đ đo lng bt đng sn 68
3.2.3.7 Phát trin nhân lc và nâng cao nhn thc cng đng 69
3.2.4 V phía nhng nhà kinh doanh bt đng sn 70
3.2.4.1 Tng cng huy đng ngun vn 70
3.2.4.2 Tái c cu danh mc đu t 70

3.2.4.3 Rút ngn thi gian thc hin d án 70
3.2.4.4 ng dng công ngh hin đi đ tng nng sut lao đng 71
3.2.4.5 Chuyên nghip hóa trong hot đng kinh doanh BS 71
3.3 Gii pháp nâng cao hiu qu hot đng tín dng ngoài mc đích kinh doanh bt
đng sn. 71
3.3.1 Kin ngh các c quan nhà nc 71
3.3.2 Kin ngh vi Ngân hàng Nhà nc 72
3.3.3 Gii pháp ca các Ngân hàng Thng Mi trên đa bàn Tp.HCM 73
3.3.4 Kin ngh đi vi các ch đu t nhà  Xã hi 74
3.3.5 Gii pháp đi vi nhng ngi đi vay mua nhà  thc s 74
3.4 Gii pháp h tr 75
3.4.1 V quy đnh nhn và qun lý tài sn đm bo 75
3.4.2 V c ch đnh giá tài sn bo đm 76
3.4.3 V trình t, th tc th chp và đng ký giao dch bo đm nhm hn ch ri
ro phát sinh. 76
KT LUN CHNG 3 78
KT LUN 79
TÀI LIU THAM KHO


DANH MC CÁC KÝ HIU, CH VIT TT
- DN: Doanh nghip
- NHNN: Ngân hàng nhà nc
- GDP: (Gross Domestic Product) Tng sn phm quc ni
- QSD: Quyn s dng
- FDI: Vn đu t trc tip nc ngoài
- VT: n v tính
- BCTC: Báo cáo tài chính
- BS: Bt đng sn
- NH: Ngân hàng

- TSB: Tài sn bo đm
- NFSC: y ban Giám sát tài chính Quc gia
- VAMC: Công ty Qun lý tài sn các T chc tín dng Vit Nam - XHCN:
Xã Hi Ch Ngha
- REIT: qu đu t tín thác bt đng sn
- ODA: Ngun vn h tr phát trin trc tip nc ngoài
- FDI: Vn đu t trc tip nc ngoài
- HTTTL: Hình thành trong tng lai
- CBTD: Cán b tín dng
- GDB: Giao dch bo đm
- NHTM: Ngân hàng thng mi
- TCTD: T chc tín dng
- TP.HCM: Thành ph H Chí Minh
- UBND: y ban nhân dân



DANH MC CÁC BNG BIU
Bng 2.1: Kt qu chuyn nhng, giao dch bo đm 23
Bng 2.2: FDI vào lnh vc bt đng sn qua các nm 25
Bng 2.3: T trng tài sn th chp là bt đng sn ti mt vài NHTM nm 2012
40
DANH MC CÁC BIU 
Biu đ 2.1: S lng các cn h đã bán qua các nm 24
Biu đ 2.2: Tình hình cn h cho thuê qua các nm 25
Biu đ 2.3: S lng BS tn kho qua các nm 26
Biu đ 2.4: Thay đi giá chào bán cn h qua các nm 27
Biu đ 2.5: D n tín dng BS ti các ngân hàng trên đa bàn TP.HCM 32
Biu đ 2.6:Tc đ tng trng d n tín dng BS ca các NHTM trên đa bàn
TP.HCM 33

Biu đ 2.7: Tc đ tng tng d n, d n BS và giá nhà đt qua các nm 35
Biu đ 2.8: T trng d n tín dng BS trong tng d n ca các Ngân hàng trên
đa bàn TP.HCM 37
Biu đ 2.9: T trng d n cho vay BS ti các NHTM trên đa bàn TP.HCM
phân theo nhóm sn phm tín dng BS nm 2012 38
Biu đ 2.10: D n tín dng BS phân theo loi hình t chc tín dng nm 2012
39
Biu đ 2.11: T l n xu tín dng BS ca các NHTM trên đa bàn TP.HCM giai
đon 2007- 2012. 42

1

LI M U
¬
TÍNH CP THIT CA  TÀI
Xã hi ngày càng phát trin, Vit Nam ngày càng hi nhp sâu vi nn kinh t
th gii, đem đn nhiu c hi to ln đ phát trin cng nh nhng khó khn thách
thc cho nn kinh t đt nc.
Ngành ngân hàng cng không nm ngoài quy lut trên, thc t cho thy trong
nhng nm gn đây, Ngành Ngân hàng đã có nhng bc phát trin vt bc, đóng
mt vai trò không nh vào s phát trin chung ca nn kinh t đt nc. Tuy nhiên,
khi mà cánh ca hi nhp rng m thì các Ngân hàng đang phi đi mt vi nhng
thách thc nht đnh, thách thc v tim lc tài chính, công ngh, nng lc kinh
nghim qun tr, cht lng sn phm dch v… ây chính là vn đ thi s, luôn
đc NHNN quan tâm và ch đo sâu sát, NHNN đã đa ra nhiu bin pháp đ thc
hin. Nhng ch trng, ch đo ca Nhà nc nhm giúp các NHTM m rng quy
mô hot đng, nâng cao hiu qu kinh doanh, nâng cao nng lc cnh tranh và hòa
nhp tt vi nn kinh t trong khu vc và trên th gii.
Mt trong nhng gii pháp đ nâng cao nng lc cnh tranh ca các Ngân
hàng Thng Mi Vit Nam trong thi gian ti là qun tr ri ro tín dng đ gii

quyt vn đ n xu quc gia. Hot đng tín dng là hot đng mang li hiu qu
kinh doanh sng còn cho ngân hàng, đc bit hot đng tín dng bt đng sn ngày
càng gia tng và chim t trng ln trong tng d n tín dng ca các NHTM Vit
Nam.
Hin nay, th trng bt đng sn va trãi qua giai đon chìm lng xung và
nay đã bt đu vc dy, s tip tc là mt kênh đu t ln trong nn kinh t, nên
nhu cu vay vn cho nghip v đu t này càng gia tng đáng k. Thành Ph H
Chí Minh là ni mà hot đng tín dng bt dng sn luôn sôi đng và tc đ tng
trng d n đi vi lnh vc này luôn cao nht c nc. Tuy nhiên cng cn thy
rng, cho vay bt đng sn luôn tim n nhiu ri ro không nhng cho các Ngân
hàng Thng mi mà còn ri ro cho c ngi đi vay. Vy vic tìm hiu thc trng
và t đó đ ra nhng gii pháp nhm nâng cao hiu qu hot đng tín dng bt đng
2

sn là vic cn thit trong giai đon hin nay. Do đó, tôi chn đ tài “TÍN DNG
BT NG SN CA CÁC NHTM TRÊN A BÀN TP.HCM – THC
TRNG VÀ GII PHÁP”.
¬ MC TIÊU NGHIÊN CU
Mc đích nghiên cu ca lun vn tp trung vào các ni dung sau:
- Nghiên cu lý lun c bn v th trng bt đng sn và hot đng tín dng
bt đng sn.
- Tìm hiu và phân tích thc trng cho vay bt đng sn ca các NHTM ti
TP.HCM trong nhng nm gn đây. Trên c s đó rút ra u đim và hn ch ca
vic cho vay bt đng ti các NHTM ti Tp.HCM đ t đó phân tích các nguyên
nhân dn đn các hn ch đó.
- Phân tích các nhân t nh hng đn hot đng tín dng bt đng sn cho các
NHTM.
-  xut các gii pháp nhm góp phn nâng cao hiu qu hot đng tín dng
bt đng sn ti các NHTM trên đa bàn Tp.HCM.
¬

I TNG VÀ PHM VI NGHIÊN CU
i tng nghiên cu ca lun vn là các Ngân hàng TMCP nm trên đa bàn
Tp.HCM và phm vi nghiên cu là khu vc Thành Ph H Chí Minh
¬
PHNG PHÁP NGHIÊN CU
Trong quá trình thc hin đ tài, tác gi s dng phng pháp phân tích, tng
hp s liu, kt hp vi các lý lun khoa hc đ làm rõ và xác đnh đc bn cht
vn đ cn nghiên cu đ t đó đa ra các đ xut, gii pháp gii quyt vn đ.
¬
KT CU CA LUN VN
Ngoài phn m đu và phn kt lun, lun vn đc cu trúc thành 3 chng:
Chng 1: C s lý lun chung v th trng bt đng sn và hot đng tín
dng bt đng sn ca các NHTM trên đa bàn Tp.HCM.
Chng 2: Thc trng hot đng tín bt đng sn ca các NHTM ti Tp.HCM
hin nay.
3

Chng 3: Gii pháp nâng cao hiu qu hot đng tín dng bt đng sn ti
các NHTM trên đa bàn Tp.HCM.

4

CHNG 1:TNG QUAN V TH TRNG BT NG
SN VÀ HOT NG TÍN DNG BT NG SN
1.1 Tng quan v th trng bt đng sn
1.1.1 Bt đng sn và hàng hóa bt đng sn
1.1.1.1 Khái nim v bt đng sn và hàng hóa bt đng sn
¬
Bt dng sn
Cho đn nay hu ht các nc trên th gii đu phân loi tài sn theo lut c

La mã, tc là phân loi tài sn thành “Bt đng sn” và “ng sn”. Nh vy BS
không ch là đt đai, ca ci trong lòng đt mà còn là tt c nhng gì đc to ra do
sc lao đng ca con ngi gn lin vi đt đai nh các công trình xây dng, mùa
màng, cây trng…và tt c nhng gì liên quan đn đt đai hay gn lin vi đt đai
theo không gian 3 chiu (chiu cao, chiu sâu, chiu rng) đ to thành mt dng
vt cht có cu trúc và công nng đc xác đnh.
 nc ta cng tip cn vi cách đt vn đ nh vy, nên B lut Dân s 2005
đã quy đnh “Bt đng sn (BS) là các tài sn bao gm: t đai; Nhà, công trình
xây dng gn lin vi đt đai, k c các tài sn gn lin vi nhà, công trình xây
dng đó; Các tài sn khác gn lin vi đt đai; Các tài sn khác do pháp lut quy
đnh” (iu 174).
¬
Hàng hóa bt đng sn
Mt bt đng sn khi tr thành hàng hóa thì nó có giá tr và giá tr s dng
nhm thõa mãn nhu cu nào đó ca con ngi. Hàng hóa bt đng sn là các bt
đng sn đc đa ra giao dch trên th trng.
¬
c đim ca bt đng sn
Nh vy, theo quy đnh trên cho thy bt đng sn hàm cha hai đc đim sau:
- Th nht, bt đng sn là tài sn không di đng đc, trong đó bt đng sn
đin hình nht là đt đai, nhà . Mt khác do đc đim không di đng đc đó, nên
v trí bt đng sn  thành ph hay  nông thôn,  khu vc trung tâm hay  khu vc
xa trung tâm, đóng mt vai trò rt quan trng trong vic đnh giá bt đng sn.
5

- Th hai, công trình xây dng, tài sn khác nu nh không gn lin vi đt
đai, nhà  thì không th xem là bt đng sn, nhng khi gn vi đt đai, nhà  thì
đc xem là bt đng sn.
Xét v mt tích cc, bt đng sn là yu t vt cht có ích cho con ngi, là tài
nguyên ca quc gia và có tính lâu bn th hin rõ trong quá trình s dng đt đai

bi vì đt đai không b hao mòn.
Mt khác, đi vi bt đng sn là hàng hoá còn có th giao dch trên th trng
và mang li giá tr tng thêm cho nn kinh t thông qua vic chuyn t giá tr hin
vt sang tin t.
Tuy nhiên, mt hn ch ca bt đng sn chính là yu t bt đng sn không di
đng đc, và có tính khan him không th tng thêm dù dân s tng. ây chính là
nguyên nhân dn đn tng cung bt đng sn trong tng lai luôn thp hn so vi
tng nhu cu bt đng sn xét v dài hn.
1.1.1.2 Phân loi
BS đc phân chia thành nhiu loi, vi đc đim và yêu cu s dng rt
khác nhau. T kinh nghim ca nhiu nc và kt qu nghiên cu  nc ta, BS
có th phân thành ba nhóm: BS có đu t xây dng, BS không đu t xây dng
và BS đc bit.
- Nhóm 1: BS có đu t xây dng gm: BS nhà , BS nhà xng và công
trình thng mi - dch v, BS h tng (h tng k thut, h tng xã hi), BS là
tr s làm vic vv Nhóm này có tác đng rt ln đn quá trình công nghip hoá,
hin đi hoá đt nc cng nh phát trin đô th bn vng. Nhng quan trng hn là
nhóm BS này chim tuyt đi đa s các giao dch trên th trng BS  nc ta
cng nh trên th gii.
- Nhóm 2: BS không đu t xây dng: BS thuc nhóm này ch yu là đt
nông nghip (di dng t liu sn xut) bao gm các loi đt nông nghip, đt
rng, đt nuôi trng thu sn, đt làm mui, đt him, đt cha s dng v.v
6

- Nhóm 3: BS đc bit là nhng BS nh các công trình bo tn quc gia, di sn
vn hoá vt th, nhà th h, đình chùa, miu mo, ngha trang v.v…c đim ca
nhóm này là kh nng tham gia th trng rt thp.
Vic phân chia BS theo ba nhóm trên đây là rt cn thit đ bo đm cho
vic xây dng c ch chính sách phù hp và xác đnh mô hình qun lý đi vi th
trng BS.

1.1.2 Th trng bt đng sn và các yu t tác đng đn th trng bt đng
sn
1.1.2.1 Th trng bt đng sn
Khi hàng hóa bt đng sn đc đa ra giao dch thì xut hin th trng bt
đng sn. Tuy nhiên, bt đng sn khác vi hàng hóa khác  ch nó không ch đc
đem ra mua bán mà còn là đi tng ca nhiu giao dch khác nh trao đi, cho
thuê, th chp, bo him, chuyn nhng quyn s hu và quyn s dng bt đng
sn, Nên th trng bt đng sn có th hiu mt cách khái quát nh sau: “Th
trng bt đng sn là tng th các giao dch v bt đng sn da trên các quan h
hàng hóa, tin t din ra trong mt thi gian và không gian nht đnh”
1.1.2.2 c đim ca th trng bt đng sn
̶ Giao dch bt đng sn là giao dch quyn và li ích cha đng trong
BS
Giao dch bt đng sn là giao dch các quyn và li ích ca bt đng sn.Vi
hàng hóa khác khi mua ta đem nó v, ngc li vi bt đng sn khi mua ta phi
đn vi nó. Nh vy giao dch bt đng sn không phi là giao dch bn thân bt
đng sn mà là giao dch các quyn và li ích cha đng trong bt đng sn. Thuc
tính này đòi hi khi giao dch bt đng sn, đnh giá bt đng sn phi đc bit quan
tâm đn li ích mà bt đng sn đem li.
̶
Th trng BS mang tính vùng, tính khu vc, không tp trung và tri
rng trên các vùng ca đt nc
BS là mt loi hàng hoá c đnh và không th di di v mt v trí và nó chu nh
hng ca các yu t tp quán, tâm lý, th hiu. Trong khi đó, tâm lý, tp quán, th
7

hiu ca mi vùng, mi đa phng li khác nhau. Chính vì vy, hot đng ca th
trng BS mang tính đa phng sâu sc và cn đn các dch v trung gian. Mt
khác, th trng BS mang tính không tp trung mà tri rng  mi vùng trên đt
nc. Bên cnh đó, mi th trng có điu kin t nhiên và trình đ phát trin kinh

t-vn hoá-xã hi khác nhau dn đn quy mô và trình đ phát trin ca th trng
BS khác nhau.
̶
Th trng bt đng sn có chu k
Do đc đim không di ri đc và đc đim “tr” ca cung so vi cu nên th
trng bt đng sn luôn có tính chu k. Chu kì dao đng ca th trng BS gm
có 4 giai đon: phn vinh (sôi đng), suy thoái (có du hiu chng li), tiêu điu
(đóng bng) và phc hi (nóng dn lên có th gây “st”). Chng hn nh th trng
BS nc M trong khong 1 th k (1870-1973) tri qua 6 chu kì dao đng, bình
quân mi chu kì khong 18 nm; th trng BS nc Nht t 1956 đn nay tri
qua 4 chu kì, mi chu kì khong 10 nm.
̶ Th trng bt đng sn có tính thanh khon thp
Bt đng sn có giá tr ln, qua nhiu th tc công chng, np thu, làm trc
b…đng thi bt đng sn mang nhiu yu t tâm lý, xã hi nên ngi mua rt cân
nhc. Do vy, vic mua bán bt đng sn rt chm, yu t này to nên tính thanh
khon thp ca bt đng sn. Ngoài ra  Vit nam còn tính tâm lý by đàn, giao
dch theo phong trào và không chuyên nghip càng to tính thanh khon thp cho
th trng bt đng sn nht là khi th trng xung.
̶ Th trng bt đng sn là th trng khó thâm nhp, cnh tranh
không hoàn ho, d ny sinh tình trng đc quyn.
c đim này xut phát t nhng đc trng riêng ca mi vùng, chu s chi
phi ca điu kin t nhiên cng nh truyn thng và tp quán, th hiu, tâm lý xã
hi trong quá trình s dng bt đng sn. S tác đng ca Nhà nc là mt trong
các yu t to nên tính không hoàn ho ca th trng BS. Bt kì Nhà nc nào
đu có s can thip vào th trng BS  các mc đ khác nhau, trong đó ch yu
là đt đai đ thc hin các mc tiêu phát trin chung. Mt khác, th trng BS
8

không hoàn ho còn do tính cht không tái to đc ca đt, nên th trng BS
mang tính đc quyn, đu c nhiu hn các th trng hàng hoá khác.

̶
Th trng BS chu s chi phi ca yu t pháp lut
BS là tài sn ln ca mi quc gia, là hàng hoá đc bit, các giao dch v
BS tác đng mnh m đn hu ht các hot đng kinh t - xã hi. Do đó, các vn
đ v BS đu chu s chi phi và điu chnh cht ch ca h thng các vn bn
quy phm pháp lut riêng v BS, đc bit là h thng các vn bn quy phm pháp
lut v đt đai và nhà . c đim này đc bit đúng  nc ta do th trng đt đai
cp I (th trng s cp-giao đt và cho thuê đt) là chu tác đng ln nht ca các
quyt đnh ca Nhà nc.
̶
Th trng BS có mi liên h mt thit vi th trng vn và tài chính.
ng thái phát trin ca th trng BS tác đng ti nhiu loi th trng
trong nn kinh t
Khi BS tham gia lu thông trên th trng, các giá tr cng nh các quyn v
BS đc đem ra trao đi, mua bán, kinh doanh v.v , gii quyt vn đ lu thông
tin t, thu hi vn đu t và mang li li nhun cho các bên giao dch. iu này
chng t th trng BS là đu ra quan trng ca th trng vn. Ngc li, th
trng BS hot đng tt là c s đ huy đng đc ngun tài chính ln cho phát
trin kinh t thông qua th chp và gii ngân.
Ngoài ra, th trng BS còn có quan h trc tip vi th trng xây dng và
qua đó bc cu ti các th trng vt liu xây dng và đ ni tht, th trng lao
đng v.v dao đng ca th trng này có nh hng lan to ti s phát trin n
đnh ca nn kinh t quc dân.
1.1.2.3 Các yu t tác đng đn th trng bt đng sn
¬
Thông tin và nim tin
Vi nhng đc trng ca th trng BS, yu t thông tin là yu t cn thit
và quan trng đ nhm đm bo li ích chính đáng ca ngi mua, bo đm tính an
toàn trong hot đng đu t đng thi tránh đc s tranh chp gia công ty BS
và khách hàng, Bên cnh đó, khi lng cu v nhà  trong mt thi k nht đnh

9

tng hay gim không phi ch vì lý do cu v nhà  tng hay gim mà quan trng
ph thuc vào nim tin vào s lên xung ca th trng, k vng v li nhun ca
khách hàng bin đng nh th nào.
¬
Yu t pháp lý và tài chính
V yu t pháp lý: Quá trình phát trin ca th trng BS luôn đc gn lin
và chu s tác đng mnh m t nhng c ch, chính sách, pháp lut ca Nhà nc.
Chính vì vy, các hot đng đu t, khai thác, qun lý và kinh doanh BS là
phng tin truyn ti nhng thông tin liên quan v mt pháp lý đn th trng và
đc nhà nc can thip, điu tit bng nhng bin pháp trc tip hoc gián tip.
V yu t tài chính: D án đu t BS là nhng d án đu t dài hn nhng
do không tip cn đc các ngun vn tín dng dài hn nên các nhà đu t đã dùng
ngun vn ngn hn đ đu t vi hi vng sn phm s tiêu th nhanh, thu hi đc
vn đm bo kh nng tr lãi và gc cho ngân hàng. Vì vy khon chi phí tài chính
trong các d án BS thng khá ln là mt trong nhng nguyên nhân làm giá sn
phm tng cao.
Ngoài ra, vic hình thành các qu đu t vào th trng BS cng là yu t
quan trng đ đm bo tính dài hn ca th trng và đáp ng đc nhu cu ca th
trng BS.
¬
Nhng tin b k thut ng dng trong xây dng và kin trúc
Nhng tin b k thut ng dng trong xây dng và kin trúc góp phn làm
cho thi gian thi công rút ngn, cht lng công trình nâng cao, là c s đ đy
nhanh ngun cung bt đng sn là nhà, cn h, vn phòng cho thuê, trên th
trng bt đng sn.
¬
Các yu t thuc v kinh t v mô khác
Bao gm các yu t có liên quan mt thit vi th trng nh: Tình hình cung -

cu BS trong khu vc, quy hoch và chính sách ca đa phng, đc đim ca
nhng ngi tham gia th trng BS trong khu vc, các điu kin ca th trng
BS trong khu vc. Hin trng các vùng lân cn nh h thng c s h tng: đng
sá, h thng thông tin liên lc, s gia tng dân s, quá trình đô th hóa, mc đ tng
10

trng GDP hàng nm ca vùng, thu nhp hàng nm ca ngi dân trong vùng so
vi các vùng khác, kh nng đáp ng nhu cu tín dng ca h thng tín dng trong
vùng,…Vic tìm hiu các yu t tác đng đn th trng BS có ý ngha quan trng
trong vic xác đnh phng hng phát trin bn vng th trng này.
1.1.3 Ri ro thuc th trng bt đng sn
Xut phát t bn cht ca hàng hóa bt đng sn làm cho th trng bt đng
sn là mt th trng đy ri ro:
- S phát trin bong bóng ca th trng bt đng sn: Thông tin v các d án
bt đng sn trên th trng đc cung cp rt m h và cha có tính chuyên nghip
cao, nhiu công ty kinh doanh bt đng sn đa ra thông tin liên quan đn d án đu
t mà h ch mi tha thun mua đt, hoc ch mi chp thun v ch trng đu t
v.v Nhng đng thái này to nên “cu o”ca th trng và góp phn đa đn
nhng cn “st” đt khin cho các d án bt đng sn có s chênh lch rt ln v
giá so vi giá tr thc ca nó.
- Hin tng đu c trên th trng này là rt nhiu: Chính s tham gia ca
nhà đu c làm cho giá c BS đy lên mt cách nhanh chóng, to giá o. ây
chính là nguyên nhân dn đn bong bong th trng, to ra nhng cn st nóng lnh
trên th trng.
- Th trng bt đng sn là mt th trng không hoàn ho: nht là các thông
tin v phát trin và quy hoch không đc công khai rõ ràng làm cho các đi tng
tham gia vào th trng có nhng quyt đnh không đúng. iu này làm cho tính
minh bch c th trng này thp hn các th trng khác.
- S thiu chuyên nghip trong qun lý nhà nc: đã khin th trng này hot
đng mang nhiu tính t phát và d tn thng, th hin nhiu khuyt tt, h thng

pháp lut cha đng b, h thng thu cha đc đi mi, h thng đng ký bt
đng sn đang b chia ct, h thng qun lý cha công khai, minh bch, cha đ d
dàng trong thc hin quyn th chp, bo lãnh, góp vn bng bt đng sn.
- Nng lc ca các doanh nghip bt đng sn: th trng bt đng sn vn rt
hp dn do chênh lch cung cu quá ln. Do đó, hin nay không ít các doanh nghip
11

không chuyên cng tham gia kinh doanh bt đng sn, hot đng vi tính chuyên
nghip không cao. Ngoài ra, quy mô vn nh không phù hp vi yêu cu ca th
trng cng là điu rt đáng quan tâm. Nng lc yu kém khin cho nhiu doanh
nghip không có đc chin lc kinh doanh thích hp, góp phn gây ra tình trng
hn lon cho th trng bt đng sn, và tác đng xu đn hiu qu đu t.
- Quy hoch tng th: Vic thiu nht quán trong công tác quy hoch đã gây ra
nhng khó khn nht đnh cho các ch đu t trong vic phát trin và trin khai các
d án bt đng sn, làm gim giá tr ca các d án đu t.
1.2 Tng quan v hot đng tín dng bt đng sn
1.2.1 Khái nim tín dng bt đng sn
Tín dng bt đng sn là quan h tín dng gia ngân hàng vi khách hàng (th
nhân hoc pháp nhân) liên quan đn lnh vc bt đng sn. Theo đó, tín dng bt
đng sn là vic ngân hàng cp vn cho khách hàng cn c vào mc đích vay vn
ca khách hàng liên quan đn bt đng sn. Tín dng ngân hàng đi vi lnh vc bt
đng sn bao gm c hai hình thc: va đáp ng nhu cu đu t kinh doanh bt
đng sn ca nhà đu t, va đáp ng nhu cu nhà  ca ngi dân, bao gm các
hot đng nh: cho vay đu t kinh doanh bt đng sn, cho vay xây dng nhà đ 
hoc đ bán, Cho vay xây dng nhà xng, cho vay sa cha mua bán nhà ca, cho
vay xây dng hoàn thin c s h tng các d án, cho vay mua nhà tr góp, cho vay
xây dng vn phòng cho thuê,
1.2.2 c trng ca tín dng bt đng sn
Ngoài nhng đc đim ca th trng tín dng thông thng thì tín dng bt
đng sn có nhng đc trng, do tính cht đc bit ca hàng hóa bt đng sn mang

li:
- Th trng tín dng bt đng sn thng là th trng tín dng trung dài hn:
do bt đng sn là nhng hàng hóa có thi gian hình thành dài, trung bình t 5 nm
tr lên, nên vic hoàn tín dng đòi hi phi có thi gian dài.
- Ngi đi vay thng gii ngân theo tin đ ca d án: Vic đu t d án bt
đng sn cn vn ln, vn đu t s dàn tri theo tng giai đon: đn bù gii phóng
12

mt bng, xây dng c s h tng, nn móng, xây thô và hoàn thin, Vì th, nhà
đu t cn khon tin ln cho d án, nhng nhng khan tin này cn theo tng giai
đan khác nhau. Do đó nu gii ngân theo tng giai đon s gim áp lc v lãi sut
và hn ch tình trng s dng vn sai mc đích.
- Là th trng có đ ri ro cao: xut phát t bn thân th trng bt đng sn
là mt th trng tim n nhiu ri ro nh: đu c, tng giá o, mt cân đi cung
cu, iu này làm cho kh nng thanh toán ca các khan tín dng ca ngi đi
vay gp rt nhiu khó khn, gây nh hng hoc mt kh nng thanh toán. Do vy,
vic thu hi các khan tín dng là mt vn đ nan gii, n xu tng lên mt cách
nhanh chóng, nguy c đ v tín dng là rt cao.
1.2.3 Các nhân t nh hng đn hot đng tín dng bt đng sn
1.2.3.1 Môi trng kinh t và môi trng pháp lý
¬
Môi trng kinh t
Bn cht ca hot đng NHTM là da vào các ngun vn nhàn ri trong nn
kinh t đ tin hành cho khách hàng vay, đáp ng nhu cu vn tr li cho nn kinh
t. Nó va là mt nhân t tác đng đn s phát trin ca nn kinh t, nhng đng
thi mi bin đng ca môi trng kinh t cng đu nh hng đn hot đng ca
các NHTM. Do đó, mt nn kinh t n đnh và phát trin s to điu kin thun li
cho hot đng tín dng BS nói riêng và hot đng ngân hàng nói chung.
¬
Môi trng pháp lý

Trong mi lnh vc hot đng kinh doanh, pháp lý là yu t có ý ngha đnh
hng cho các doanh nghip, đc bit đi vi hot đng kinh doanh ngân hàng.
Thc hin đúng các qui đnh v pháp lý s giúp các ngân hàng gim thiu đc ri
ro. Ngc li, nu các quy đnh pháp lý không rõ ràng, chng chéo hoc trái ngc
ln nhau thì s nh hng xu đn hot đng ngân hàng nói chung và hot đng tín
dng BS nói riêng.
1.2.3.2 S nh hng ca th trng bt đng sn
Do tính cht các khon vay bt đng sn là nhng khon vay có tài sn th
chp ch yu hình thành t vn vay. Vì vy bt c mt s bin đng nào ca th