Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất để xây dựng hạ tầng kỹ thuật tại một số dự án trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (3.16 MB, 122 trang )
BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNN
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
TRỊNH THỊ THU GIANG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT ĐỂ XÂY DỰNG HẠ
TẦNG KỸ THUẬT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN
HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ
HÀ NỘI - 2014
BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNN
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
TRỊNH THỊ THU GIANG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT ĐỂ XÂY DỰNG HẠ
TẦNG KỸ THUẬT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN
HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS. TS NGUYỄN THANH TRÀ
HÀ NỘI – 2014
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu
và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa từng được sử dụng để
bảo vệ một học vị nào. Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cám
ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Nếu sai tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm.
Tác giả luận văn
Trịnh Thị Thu Giang
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực
của bản thân, tôi đã nhận được sự chỉ bảo, giúp đỡ rất tận tình, chu đáo của các nhà
khoa học, các Thầy giáo, Cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan và nhân dân địa
phương.
Nhân dịp này cho phép tôi được bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới
Thầy giáo - PGS. TS Nguyễn Thanh Trà đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt
thời gian thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy cô giáo trong Bộ
môn Quản lý đất đai, Khoa quản lý đất đai, UBND quận Hà Đông - Thành phố Hà
Nội, Trung tâm phát triển quỹ đất, phòng Tài nguyên & Môi trường và các phòng ban,
cán bộ, nhân dân các phường Dương Nội, Phú Lương, Phú La, Phú Lãm của quận Hà
Đông đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình và các bạn đồng nghiệp đã tạo điều kiện về
mọi mặt, động viên, giúp đỡ cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn.
Hà Nội, ngày tháng năm 2014
Tác giả luận văn
Trịnh Thị Thu Giang
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii
MỤC LỤC
Trang
Lời cam đoan i
Lời cảm ơn
ii
Mục lục
iii
Danh mục các chữ viết tắt
vi
Danh mục bảng
vii
Danh mục hình viii
MỞ ĐẦU
1
1. Tính cấp thiết của đề tài
1
2. Mục đích
2
3. Yêu cầu
2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ ĐỂ NGHIÊN CỨU
3
1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC để giải phóng mặt
bằng khi Nhà nước thu hồi đất
3
1.1.1 Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư . 3
1.1.2 Đặc điểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ. 3
1.1.3. Phân tích một số yếu tố tác động đến công tác bồi thường, hỗ trợ khi
nhà nước thu hồi đất.
4
1.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các tổ chức tài trợ,
một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam.
9
1.2.1. Chính sách bồi thường, GPMB của các tổ chức tài trợ (WB&ADB).
9
1.2.2. Chính sách bồi thường, GPMB của một số nước trên thế giới.
12
1.2.3. Đánh giá chung.
15
1.2.4. Một số bài học từ chính sách của một số nước và tổ chức quốc tế về thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
16
1.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam
18
1.3.1. Thời kỳ trước 1987
18
1.3.2. Thời kỳ từ 1987 đến năm 1993
18
1.3.3. Thời kỳ từ 1993 đến nay
19
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv
1.3.4. Nhận xét, đánh giá 21
1.4. Thực tiễn công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng ở Việt Nam
22
1.5. Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB ở TP Hà
Nội
26
CHƯƠNG 2.
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
28
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
28
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 28
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
28
2.2. Nội dung nghiên cứu
28
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của địa bàn quận Hà Đông
28
2.2.2. Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai quận Hà Đông
28
2.2.3. Đánh giá về thực trạng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại hai dự
án nghiên cứu
28
2.2.4. Đề xuất một số giải pháp về chính sách bồi thường HT, TĐC khi nhà nước
thu hồi đất.
29
2.3. Phương pháp nghiên cứu. 29
2.3.1. Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp.
29
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp.
29
2.3.3. Phương pháp chuyên gia.
30
2.3.4. Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu.
30
2.3.5. Phương pháp minh họa bằng bản đồ. 30
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
31
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội quận Hà Đông
31
3.1.1. Điều kiện tự nhiên.
31
3.1.2. Tài nguyên đất
32
3.1.3. Tài nguyên nước
33
3.1.4. Điều kiện kinh tế- xã hội
33
3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai
35
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai 35
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai 42
3.2.3. Bồi dưỡng, hỗ trợ GPMB tại quận Hà Đông 44
3.3. Thực trạng công tác bồi thường khi nhà nước thu hồi đất tại 2 dự án nghiên
cứu trên địa bàn quận Hà Đông
46
3.3.2. Dự án Đường sắt đô thị Hà Nội: Tuyến Cát Linh - Hà Đông
(Hạng mục đường dẫn vào Trung tâm Depo) (Dự án 2)
48
3.3.3. Các văn bản, chính sách liên quan về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư đã áp dụng đối với 02 dự án nghiên cứu.
49
3.3.4. Trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại hai
dự án nghiên cứu.
51
3.3.5. Kết quả việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở hai dự
án nghiên cứu.
52
3.3.6. Đánh giá chung về tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư trên địa bàn quận Hà Đông qua 02 dự án nghiên cứu.
78
3.4. Đề xuất một số giải pháp về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất
82
3.4.1. Các giải pháp chung 82
3.4.2. Các giải pháp cụ thể 84
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
86
1. Kết luận 86
2. Kiến nghị 88
TÀI LIỆU THAM KHẢO 90
BẢN ĐỒ DỰ ÁN
PHỤ LỤC
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT`
TT
Chữ viết tắt
Chữ viết đầy đủ
1
ADB
Ngân hàng phát triển Châu Á
2
BTHT&TĐC
Bồi thường hỗ trợ và tái định cư
3
CNH
Công nghiệp hóa
4
ĐTH
Đô thị hóa
5
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
6
GPMB
Giải phóng mặt bằng
7
HĐH
Hiện đại hóa
8
HTKT
Hạ tầng kinh tế
9
HTX
Hợp tác xã
10
KHSDĐ
Kế hoạch sử dụng đất
11
QHSDĐ
Quy hoạch sử dụng đất
12
QLDA
Quản lý dự án
13
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
14
SDĐ
Sử dụng đất
15
TĐC
Tái định cư
16
THCS
Trung học cơ sở
17
TNHH
Trách nhiệm hữu hạn
18
UBND
Uỷ ban nhân dân
19
WB
Ngân hàng thế giới
20
XHCN
Xã hội chủ nghĩa
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii
DANH MỤC BẢNG BIỂU
STT TÊN BẢNG BIỂU TRANG
3.1
Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế (theo GDP) 33
3.2 Diện tích cơ cấu đất đai năm 2014 của quận Hà Đông
42
3.3
Xác định đối tượng được bồi thường và không được bồi
thường
54
3.4
Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đối
tượng và điều kiện được bồi thường
55
3.5
Tổng hợp số tiền đất được bồi thường, hỗ trợ 60
3.6
Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất tại 02 dự án 60
3.7
So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường về đất của 02
dự án và giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất
61
3.8
Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ nhà ở, công trình vật
kiến trúc, cây cối hoa màu trên đất bị thu hồi của 02 dự án
65
3.9
Tổng hợp kinh phí các chính sách hỗ trợ của 02 dự án 70
3.10 Xác định đối tượng, điều kiện được tái định cư
73
3.11
Tổng hợp ý kiến về các chính sách BTHT& TĐC của 02 dự án
nghiên cứu.
77
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii
DANH MỤC HÌNH
STT TÊN HÌNH Trang
3.1 Cơ cấu đất đai năm 2014 của quận Hà Đông 42
3.2 Sơ đồ hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông năm 2014 44
3.3
Khu đất dich vụ LK 27-28 phường Dương Nội
46
3.4 Đường sắt đô thị Hà Nội đoạn qua phường Phú La 48
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là địa bàn để phân
bố dân cư và các hoạt động kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh; là nguồn nội lực để
xây dựng và phát triển bền vững quốc gia.
Trong giai đoạn hiện nay Nước ta đang phát triển kinh tế với mục tiêu:
“Đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế, đẩy mạnh phát triển công nghiệp hóa, hiện
đại hóa, tạo nền tảng để đưa nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp theo
hướng hiện đại vào năm 2020”. Việc chuyển mục đích sử dụng các loại đất, nhất là
từ đất nông nghiệp, lâm nghiệp sang các mục đích phi nông nghiệp tức là vấn đề
thu hồi đất, vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là một tất yếu khách quan và
diễn ra phổ biến, hầu khắp các địa phương trên phạm vi cả nước. Các dự án đầu tư
phát triển thường gặp là xây dựng các khu công nghiệp, khu thương mại và dịch
vụ, khu du lịch và vui chơi giải trí, khu đô thị, khu dân cư nông thôn, chỉnh trang
các làng nghề; phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông, thủy lợi, thủy điện, y
tế, giáo dục, văn hóa, thể dục thể thao Các dự án này được thực hiện sẽ làm thay
đổi diện mạo và đem lại hiệu quả kinh tế, xã hội cho đất nước. Tuy nhiên, các dự
án đó cũng tiềm ẩn nhiều thách thức lớn như việc thực hiện chính sách bồi thường,
hỗ trợ cho nông dân khi thu hồi đất nông nghiệp chưa thỏa đáng; ở một số dự án,
một số địa phương thực hiện không thống nhất, không đồng bộ; vấn đề ổn định đời
sống, ổn định sản xuất và tạo việc làm mới cho người bị thu hồi đất vẫn chưa được
giải quyết thỏa đáng; nơi tái định cư cho người bị thu hồi đất ở chưa thực sự hợp
lý. Tình trạng bất cập nêu trên đã gây nên tình trạng khiếu kiện phức tạp của người
bị thu hồi đất, nhiều nơi đã tạo ra nguy cơ mất ổn định an ninh chính trị và an toàn
xã hội, không đảm bảo tính bền vững xã hội trong quá trình phát triển.
Hà Đông là quận mới của Thành phố Hà Nội sau khi được sát nhập từ tỉnh Hà
Tây trước đây về thành phố Hà Nội, đang trên đà phát triển để trở thành khu trung tâm
kinh tế lớn mạnh của thành phố. Hiện nay, trên địa bàn quận Hà Đông có 90 dự án lớn
nhỏ với diện tích đất bị thu hồi là 1.674,9ha đang được triển khai đồng loạt song một
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2
số dự án vẫn còn vướng mắc mặt bằng vì chưa GPMB được. Đặc biệt trong tình hình
hiện nay với tốc độ đô thị hoá mạnh mẽ trên địa bàn quận thì nhu cầu về quỹ đất sạch
là hết sức quan trọng để tạo đà cho việc kêu gọi các nhà đầu tư trong và ngoài nước
đầu tư vào trong địa bàn nhằm thúc đẩy nền kinh tế của quận. Tuy nhiên tiến độ thực
hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB trên địa bàn quận hiện nay còn có nhiều khó
khăn vướng mắc cả về mặt chủ quan và khách quan.
Xuất phát từ những vấn đề trên, để nhìn nhận đầy đủ về chính sách bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư ở quận Hà Đông, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo - PGS.TS
Nguyễn Thanh Trà, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
“
Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu
h
ồi đất để xây dựng hạ tầng kỹ thuật tại một số dự án trên địa bàn quận Hà
Đông, thành phố Hà Nội”.
2. Mục đích
- Đánh giá được việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt
bằng khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng hạ tầng kỹ thuật tại một số dự án
trên địa bàn quận Hà Đông.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường giải
phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án tại quận Hà Đông.
3. Yêu cầu
- Số liệu phải chính xác, đầy đủ và phản ánh trung thực khách quan.
- Phân tích, đánh giá đúng thực trạng việc thực hiện chính sách bồi thường
giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn và mang
tính khả thi.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3
CHƯƠNG I. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC.
1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
+ Thu hồi đất :“Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để
thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân
xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này”. (Luật Đất đai 2003,
Điều 4, khoản 5).
+ Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
- Bồi thường có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một
chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu
hồi cho người bị thu hồi đất” (Luật Đất đai 2003, Điều 4, khoản 6).
+ Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc
Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc
làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới” (Luật Đất đai 2003, Điều 4,
khoản 7).
+ Tái định cư:
- Tái, yếu tố ghép trước để cấu tạo động từ, có nghĩa “ lại, trở lại lần nữa”;
Tái diễn, tái phát, tái sinh.
- Định cư là Sống cố định ở một địa phương, phân biệt với du cư; Định
canh, định cư.
Theo đó tái định cư được hiểu là: Định cư lại; cụ thể hơn: Tái định cư là
việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn. Tái định
cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng
thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
1.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4
tính đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, liên
quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác
nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực đô thị,
mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu
vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt
động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán
nhỏ; khu vực nông thôn, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông
nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được
tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi
khu vực và từng dự án cụ thể.
Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong
đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân
cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu
sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng
chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất
để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất
nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng
đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định
giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết
để đảm bảo đời sống dân cư sau này.
1.1.3. Phân tích một số yếu tố tác động đến công tác bồi thường, hỗ trợ
khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.3.1. Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai
* Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai
đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định
cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1987, 1993 và đã hai lần Quốc
hội ban hành Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai vào các năm
1998; 2001 và Nhà nước ban hành Luật đất đai 2003 nhằm đáp ứng yêu cầu phát
triển kinh tế - xã hội đất nước. Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn
được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực
tế triển khai. Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác
GPMB đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng được nhu cầu
về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính
chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác
bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai
cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh
hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất
đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả
kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho
thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai
nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở
còn rất yếu. Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong
giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư,
giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến
của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao. Tại nhiều địa phương, đang tồn
tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải
quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, Chủ tịch UBND xã nói
chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi,
vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực
thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và
đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB.
* Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6
điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử
dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ quyết định tương lai của nền kinh tế
đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã
hội. Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho
quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch
sử dụng đất, nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược
điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang
đặt ra (Phạm Đức Phong, 2002).
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà
nước đóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa
trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là
phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng đất không
chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất
thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa đảm bảo công bằng, dân chủ, văn
minh trong bồi thường GPMB và cũng là công việc mà hoạt động quản lý nhà
nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất (Phạm Đức
Phong, 2002).
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường
đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà
theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi
có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
* Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người
sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7
quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc
thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan
tới quyền sử dụng đất. Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất,
diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn
còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường
GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến
độ giải phóng mặt bằng nhanh hơn.
1.1.3.2. Yếu tố giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường GPMB
hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy định của
pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau
đây:
- Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là
UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất
và khung giá đất do Chính phủ quy định) được công bố công khai và có hiệu lực
thực hiện vào ngày 01 tháng 01 hàng năm;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có
những hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế
nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8
chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất
được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho
một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định. Khi định giá
đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời
điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế.
Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống
như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và
phương pháp thu nhập.
Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ
kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của
Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường
trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do
các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới
nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện. Kết quả
kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho
thấy trong 17.480 đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348
trường hợp là khiếu nại về bồi thường, GPMB (chiếm 70,64%). Trong các trường
hợp khiếu nại về bồi thường GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá đất nông
nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường
hoặc giá đất ở được giao tại nơi tái định cư lại quá cao so với giá đất ở đã được
bồi thường tại nơi bị thu hồi.
Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được làm
tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm
chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư.
1.1.3.3. Thị trường bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản
ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã trở
thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền
kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh
tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9
Thị trường bất động sản tác động vào công tác bồi thường GPMB trên một
số nội dung chủ yếu sau:
- Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động
sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị
trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu
tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên
thị trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa
mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách tái định cư và
bồi thường.
- Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác
động tới giá đất tính bồi thường.
1.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các tổ chức tài
trợ, một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam
1.2.1. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của các tổ chức tài
trợ (WB và ADB)
1.2.1.1. Ngân hàng thế giới (WB)
Hầu hết các dự án được tài trợ bởi vốn vay của Ngân hàng thế giới (WB)
đều có chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do WB đưa ra. Chính sách
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của tổ chức này có nhiều khác biệt so với luật,
quy định, chính sách của Nhà nước Việt Nam nên có những khó khăn nhất định,
nhưng bên cạnh cũng có những ảnh hưởng tích cực tới việc hoàn thiện chính sách
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất của Việt Nam. Trong
công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì vấn đề tái định cư được WB quan
tâm nhiều hơn, hỗ trợ những người bị ảnh hưởng trong suốt quá trình tái định cư,
từ việc tìm nơi ở mới thích hợp cho một khối lượng lớn chủ sử dụng đất phải di
chuyển, tổ chức các khu tái định cư, trợ giúp chi phí vận chuyển, xây dựng nhà ở
mới, đào tạo nghề, cho vay vốn để phát triển sản xuất, cung cấp các dịch vụ tại khu
tái định cư.
1.2.1.2 Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)
Khung chính sách của Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) được xây dựng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10
với mục tiêu tránh việc tái định cư bắt buộc bất cứ khi nào có thể được hoặc giảm
thiểu tái định cư nếu không thể tránh khỏi di dân; đảm bảo những người phải di
chuyển được giúp đỡ để ít nhất họ cũng đạt mức sống sung túc như hộ đã có được
nếu không có dự án hoặc tốt hơn. Với các nguyên tắc cơ bản là:
- Cần tránh hoặc giảm thiểu tái định cư bắt buộc và thiệt hai về đất đai,
công trình, các tài sản và thu nhập bằng cách khai thác mọi phương án khả thi.
- Tất cả các hộ đều được quyền đền bù theo giá thay thế cho tài sản, thu
nhập và các công việc sản xuất, kinh doanh bị ảnh hưởng, được khôi phục đủ để
cải thiện hay ít nhiều cũng hồi phục được mức sống, mức thu nhập và năng lực sản
xuất của họ như trước khi có dự án.
- Trường hợp di chuyển cả một khu vực dân cư phải cố gắng tối đa để duy
trì các thể chế văn hóa và xã hội của những người phải di chuyển và của cộng đồng
dân cư nơi chuyển đến.
- Việc chuẩn bị các kế hoạch giải phóng mặt bằng (được coi như một phần
trong công tác chuẩn bị tiểu dự án) và thực hiện các kế hoạch này sẽ được tiến
hành với sự tham gia và tư vấn của những người bị ảnh hưởng.
- Phải hoàn tất việc chi trả đền bù các loại tài sản bị ảnh hưởng và kết thúc
di dân đến nơi ở mới trước khi thi công tuyến tiểu dự án.
- Việc đền bù cho người dân tộc thiểu số, hộ gia đình do phụ nữ làm chủ, gia
đình có người tàn tật và các hộ dễ bị ảnh hưởng khác sẽ được thực hiện với sự tôn
trọng các giá trị văn hóa cũng như sự bảo vệ các nhu cầu riêng biệt của họ.
- Khi triển khai thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, ADB quan tâm đến
hầu hết các vấn đề liên quan đến chủ hộ như nghề nghiệp, thu nhập hàng tháng,
nguồn thu của gia đình, số người trong độ tuổi lao động, có trong diện chính sách
hay không và cả trình độ học vấn… cùng tính pháp lý của đất đai, tài sản trên đất.
- Về vấn đề tái định cư, mục tiêu chính sách tái định cư của ADB là giảm
thiểu tối đa tái định cư và phải đảm bảo cho các hộ bị di chuyển được bồi thường
và hỗ trợ sao cho tương lai kinh tế và xã hội của họ được thuận lợi tương tự trong
trường hợp không có dự án. (Ngân hàng phát triển Châu Á, 2006) 19.
1.2.2. Chính sách bồi thường, GPMB của một số nước trên thế giới.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11
Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan
trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước thu
hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống
kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những
không hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng. Đặc biệt, ở
những nước đang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp đó
là vấn đề sống còn của họ. Dưới đây là một số kinh nghiệm quản lý đất đai của
các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, đặc biệt trong
chính sách bồi thường GPMB.
- Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở Trung
Quốc
Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và sở
hữu tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu nhà nước.
Đất ở khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể, nông dân lao
động. Theo quy định của Luật đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở
hữu nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức
giao đất không thu tiền sử dụng đất (cấp đất), giao đất có thu tiền sử dụng đất và
cho thuê đất.
Đất thuộc diện được cấp bao gồm đất sử dụng cho cơ quan nhà nước, phục
vụ mục đích công cộng, xây dựng cơ sở hạ tầng và phục vụ cho mục đích quốc
phòng, an ninh. Đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh thì được Nhà nước
giao đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc là cho thuê đất.
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để sử
dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia thì Nhà nước có chính sách bồi
thường và tổ chức TĐC cho người bị thu hồi đất.
Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai
Trung Quốc quy định như sau:
Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính
quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi đất. Quốc vụ
viện có thẩm quyền thu hồi đất sản xuất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12
lên đối với các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Dưới hạn mức này thì do
chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi đất. Đất
nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc
sở hữu nhà nước.
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định, người
nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi
thường do người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí
sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu
hồi. Ngoài ra, pháp Luật đất đai Trung Quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp
đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang
ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp, khoảng từ 442.000-2.175.000 nhân
dân tệ/ha.
Các khoản phải trả cho người bị thu hồi đất gồm tiền bồi thường đất đai,
tiền trợ cấp TĐC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất. Cách tính tiền bồi
thường đất đai và tiền trợ cấp TĐC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai
những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy định. Còn đối với
tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất thì xác định theo giá thị trường tại
thời điểm thu hồi đất.
Về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho
người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc Kinh,
phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của
họ có thể mua được căn hộ mới. Còn đối với người dân ở khu vực nông thôn có
thể dùng khoản tiền bồi thường mua được hai căn hộ ở cùng một nơi.
Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia đình sau khi được bồi
thường cũng không mua nổi một căn hộ để ở. Những đối tượng trong diện giải
toả mặt bằng thường được hưởng chính sách mua nhà ưu đãi của Nhà nước, song
trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường.
Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài nguyên
đất đai ở các địa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng. Người nhận
khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải toả mặt bằng khu đất đó, thường
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13
là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải toả.
Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và GPMB của Trung Quốc
đều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi đất để
thực hiện các dự án.
- Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở
Nhật Bản
Về thu hồi đất: Luật Trưng thu đất đai của Nhật Bản ban hành năm 1951 quy
định việc trưng dụng đất có bồi thường để xây dựng công trình hạ tầng trọng yếu
được pháp luật cho phép, chẳng hạn đường xá, công viên theo luật quy hoạch đô thị,
đê điều, hồ chứa nước theo luật sông ngòi, cảng biển theo luật cảng biển…
Trình tự trưng dụng như sau: 1, Xin phép trưng dụng; 2, Đăng ký đất đai
và công trình trong diện trưng dụng; 3, Bên trưng dụng và bên bị trưng dụng
thương lượng thoả thuận; 4, Trình Hội đồng trưng dụng thẩm định; 5, Ra quyết
định trưng dụng; 6, Hoàn tất trưng dụng.
Nhật chỉ trưng dụng đất khi giao dịch đất đai thông thường bị trở ngại và
được Bộ trưởng xây dựng hoặc tri huyện cho phép khi thấy phù hợp lợi ích công
cộng và hội đủ điều kiện cần thiết.
Việc bồi thường thực hiện bằng tiền. Mức bồi thường tính toán tại thời
điểm công bố trưng dụng, có điều chỉnh cho phù hợp với biến động giá trước lúc
ra quyết định trưng dụng.
- Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở
Thái Lan
Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục
đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất
nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo
giá thị trường cho những người có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về tất
cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi thường phải khách
quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó. Dựa trên các
quy định này, các ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất
của ngành mình.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14
Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng bất động sản áp dụng
cho việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng,
quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát
triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công
cộng. Luật quy định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị
bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy
định cụ thể về trình tự tiến hành bồi thường tái định cư, nguyên tắc cụ thể xác
định giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục
thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường tái định cư, trình tự đàm phán,
nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra toà án. Ví dụ:
trong ngành điện năng thì cơ quan điện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án bồi
thường tái định cư lớn nhất nước, họ đã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu:
“Đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông qua việc
cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và đạt mức tối đa nhu cầu, đảm bảo cho
những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và được tham gia nhiều hơn vào
quá trình phát triển xã hội, vì vậy thực tế đã tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi đất
trong nhiều dự án.
- Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở
Australia
Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Quyền và nghĩa vụ của
chủ sở hữu được luật pháp bảo hộ tuyệt đối. Nhà nước có quyền trưng thu đất tư
nhân để sử dụng vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế xã hội đồng
thời gắn với việc Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường.
Cơ quan chức trách có thể thu hồi lại đất đai bằng hai cách: thoả thuận tự
nguyện và cưỡng bức.
Về bồi thường, luật quy định chủ sở hữu sẽ được bồi thường thiệt hại do
việc thu hồi đất.
Nguyên tắc bồi thường bao gồm:
- Giá thị trường mảnh đất của chủ sở hữu;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15
- Giá trị đặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn hoặc trên giá trị thị trường
của mảnh đất;
- Những thiệt hại gây ra khi thu hồi đất;
- Thiệt hại về việc gây phiền hà;
- Các khoản chi phí về luật pháp và thẩm định giá;
Bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh đất đó đều có thể khiếu nại về bồi
thường.
Quy định mức bồi thường: khi tính toán mức bồi thường cần xem xét 6
yếu tố sau:
- Giá trị thị trường của mảnh đất;
- Sự chia cắt đất đai;
- Những phiền nhiễu;
- Các khoản chi phí về chuyên môn hoặc pháp lý hợp lý;
- Người đi thuê, có thể khiếu nại mức bồi thường cho bất cứ tài sản nào bị
ảnh hưởng mà bạn quản lý theo hợp đồng cho thuê;
- Tiền bồi thường về mặt tinh thần;
Thanh toán khoản bồi thường gồm thanh toán ứng trước và thanh toán cuối
cùng.
- Thanh toán ứng trước: Chính phủ sẽ thanh toán cho chủ nhân toàn bộ
khoản bồi thường một khi đơn khiếu nại đã được xem xét. Nếu Chính phủ không
chấp thuận toàn bộ các khoản mục trong đơn khiếu nại thì Chính phủ sẽ thanh
toán trước ít nhất là 90% số tiền đã được định ra.
- Thanh toán cuối cùng: Chính phủ sẽ thanh toán đầy đủ số tiền bồi
thường ngay sau khi tổng số tiền cuối cùng đã được chấp thuận.
1.2.3. Đánh giá chung
Để phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế,
mục đích an ninh, quốc phòng. Các nước đều phải sử dụng quyền lực Nhà nước
thông qua các chính sách pháp luật khác nhau để thu hồi đất hoặc trưng thu đất của
người đang sở hữu hoặc sử dụng đất đai và được thể hiện ở các nội dung sau:
Trách nhiệm bồi thường: có thể do Nhà nước hoặc người được sử dụng
