GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN.PDF

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM












NGUYN THU THY






GII PHÁP HOÀN THIN HOT NG
NH GIÁ TÀI SN TH CHP TI
NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN





Chuyên ngành : Tài chính – Ngân hàng

Mã s : 60 34 02 01





LUN VN THC S KINH T





NGI HNG DN KHOA HC
PGS.TS. TRM TH XUÂN HNG







TP. H CHÍ MINH – NM 2012
MC LC


TRANG PH BÌA
LI CAM OAN
MC LC
DANH MC CÁC T VIT TT
DANH MC CÁC BNG BIU

LI M U
1. Lý do chn đ tài
2. Mc tiêu nghiên cu
3. i tng và phm vi nghiên cu
4. Phng pháp nghiên cu
5. Ý ngha ca đ tài
6. Kt cu ca lun vn
CHNG 1: TNG QUAN V NH GIÁ TÀI SN TH CHP TI
NGÂN HÀNG THNG MI ………………………………………………. 1

1.1 Tng quan v tài sn th chp …………………………………………… 1
1.1.1 Khái nim tài sn th chp ……………………………………………… 1
1.1.2 c đim ca tài sn th chp ……………………………………………. 1
1.1.3 Phân loi tài sn th chp ………………………………………………… 2
1.1.4 Vai trò ca tài sn th chp trong hot đng tín dng ca Ngân hàng
thng mi ……………………………………………………………………… 3
1.2 Tng quan v đnh giá tài sn th chp …………………………………… 5
1.2.1 Khái nim v đnh giá tài sn th chp ………………………………… 5
1.2.2 Các nguyên tc trong đnh giá tài sn th chp …………………….…… 6
1.2.3 Quy trình đnh giá tài sn th chp ………………………………………. 7
1.2.4 Các phng pháp đnh giá tài sn th chp ………………………… … 8
1.2.4.1 Phng pháp so sánh ……………………………………………… 8
1.2.4.2 Phng pháp chi phí ………………………………………………… 10
1.2.4.3 Phng pháp thu nhp …………………………………………………12
1.2.4.4 Phng pháp thng d ……………………………………………… 15
1.2.4.5 Phng pháp li nhun ……………………………………………… 16
1.3 Các nhân t nh hng đn hot đng đnh giá tài sn th chp ti ngân
hàng thng mi ………………………………………………………… 17
1.4 Bài hc kinh nghim cho hot đng đnh giá tài sn th chp cho SCB … 21
1.4.1 Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thng Tín (Sacombank) ………………… 21

1.4.2 Ngân hàng TMCP Ngoi Thng Vit Nam (Vietcombank) ………… 23
1.4.3 Ngân hàng TMCP Xut Nhp Khu Vit Nam (Eximcombank) ……… 24
1.4.4 Bài hc kinh nghim cho hot đng đnh giá tài sn th chp cho SCB…26
Kt lun chng 1 …………………………………………………………… 27
CHNG 2: THC TRNG HOT NG NH GIÁ TÀI SN TH
CHP TI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN (SCB) ………………………. 28

2.1 Gii thiu v Ngân hàng TMCP Sài Gòn ………………………………… 28
2.2 Quy đnh v nhn tài sn th chp ti SCB ………………………………. 29
2.2.1 Tài sn là quyn s dng đt các loi hoc quyn s dng đt và
tài sn gn lin vi đt ………………………………………………………… 29
2.2.2 Các trng hp ch nhn bt đng sn là tài sn gn lin vi đt
(không bao gm quyn s dng đt) ……………………… 30
2.3 Mc tiêu đnh giá tài sn th chp trong hot đng tín dng ca SCB …… 31
2.3.1 nh giá tài sn th chp trc khi cho vay …………………………… 31
2.3.2 nh giá li tài sn th chp trong thi gian cho vay ………………… 32
2.3.3 nh giá tài sn th chp đ trích lp d phòng ri ro tín dng ……… 33
2.3.4 nh giá tài sn th chp đ x lý n ………………………………… 33
2.4 Quy trình đnh giá tài sn th chp ti SCB ………………………………. 34
2.4.1 Quy trình đnh giá TSTC ti chi nhánh ………………………………… 34
2.4.2 Quy trình đnh giá TSTC ti Hi S …………………………………… 35
2.4.3 Nhng trng hp TSTC là bt đng sn vt thm quyn đnh giá ca
chi nhánh ……………………………………………………………………… 35
2.5 Nguyên tc đi vi nhân viên đnh giá ti SCB ………………………… 38
2.6 Phng pháp đnh giá tài sn th chp là bt đng sn ti SCB ………… 38
2.6.1 nh giá tài sn th chp bng phng pháp so sánh ………………… 39
2.6.2 nh giá tài sn th chp bng phng pháp chi phí ………………… 41
2.6.3 nh giá tài sn th chp bng cách kt hp phng pháp so sánh và
phng pháp chi phí …………………………………………………… 42
2.7 Kho sát v các nhân t nh hng đn hot đng đnh giá tài sn th

chp ti SCB ………………………………………………………………… 42
2.7.1 Phng pháp nghiên cu………………………………………………. 42
2.7.2 Mô t mu nghiên cu …………………………………………………. 43
2.7.3 Phân tích mô hình và đánh giá kt qu ………………………………… 44
2.8 ánh giá v hot đng đnh giá tài sn th chp ti SCB ……………… 47
2.8.1 Kt qu đt đc t hot đng đnh giá tài sn th chp ti SCB ……. 47
2.8.2 Nhng tn ti trong hot đng đnh giá tài sn th chp ti SCB …… 49
2.8.3 Nguyên nhân dn đn nhng tn ti trong hot đng đnh giá tài sn
th chp ti SCB ………………………………………………………. 51
Kt lun chng 2 …………………………………………………………… 54
CHNG 3: GII PHÁP HOÀN THIN HOT NG NH GIÁ TÀI
SN TH CHP TI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN ………………… 55
3.1 nh hng ca SCB đn nm 2015…………………………………… 55
3.1.1 nh hng v công tác tín dng ti SCB …………………………… 55
3.1.2 nh hng v công tác đnh giá TSTC ti SCB ……………………… 57
3.2 Gii pháp đi vi Ngân hàng TMCP Sài Gòn ………………………… 59
3.2.1 Nâng cao công tác qun lý và h tr ca P.G&QLTSB …………….59
3.2.2 Nâng cao trình đ đi ng nhân viên đnh giá …………………………. 62
3.2.3 Hoàn thin quy trình đnh giá TSTC ………………………………… 64
3.2.4 Hoàn thin phng pháp đnh giá TSTC là bt đng sn ……………… 67
3.2.5 Mt s gii pháp khác ………………………………………………… 69
3.3  xut đi vi các c quan ban ngành ………………………………… 70
Kt lun chng 3 …………………………………………………………… 74
KT LUN …………………………………………………………………… 75
TÀI LIU THAM KHO
PH LC
DANH MC CÁC CH VIT TT


1. Ting Vit

CTXD
Công trình xây dng
GTCG
Giy t có giá
MMTB
Máy móc thit b
NHTM
Ngân hàng thng mi
P.G&QLTSB
Phòng đnh giá và qun lý tài sn đm bo
QSD
Quyn s dng đt
SXKD
Sn xut kinh doanh
TMCP
Thng mi c phn
TP.HCM
Thành ph H Chí Minh
TSB
Tài sn đm bo
TSTC
Tài sn th chp
UBND
y ban nhân dân
2. Ting Anh

ACB
Asia Commercial Bank (Ngân hàng TMCP Á Châu)
CIC

Credit Information Centre (Trung tâm thông tin tín dng)
Eximbank
Vietnam Commercial Joint Stock Bank (Ngân hàng TMCP
Xut Nhp Khu Vit Nam)
Sacombank
Sai Gon Thuong Tin Commercial Joint Stock Bank (Ngân
hàng TMCP Sài Gòn Thng Tín)
SCB
Saigon Commercial Bank (Ngân hàng TMCP Sài Gòn)
Techcombank
Vietnam Technological and Commercial Joint Stock Export
Import Bank (Ngân hàng TMCP K Thng Vit Nam)
Vietcombank
Joint Stock Commercial Bank For Foreign Trade Of
Vietnam (Ngân hàng TMCP Ngoi Thng Vit Nam)
WTO
World Trade Organization (T chc thng mi th gii)

DANH MC CÁC BNG BIU, HÌNH V


BNG BIU
Bng 1.1 : C cu tài sn bo đm ca khách hàng ti Sacombank ……………. 21
Bng 1.2 : C cu tài sn bo đm ca khách hàng ti Vietcombank ………… 23
Bng 1.3 : C cu tài sn bo đm ca khách hàng ti Eximbank ……………… 24
Bng 2.1 : Mô hình điu chnh …………………………………………………… 45
Bng 2.2 : V trí quan trng ca các nhân t …………………………………… 47
Bng 2.3 : C cu tài sn bo đm ca khách hàng ti SCB ……………………. 47

HÌNH V

Hình 1.1 : Biu đ c cu tài sn bo đm ca khách hàng ti Sacombank ……. 22
Hình 1.2 : Biu đ c cu tài sn bo đm ca khách hàng ti Vietcombank … 23
Hình 1.3 : Biu đ c cu tài sn bo đm ca khách hàng ti Eximbank .…… 24
Hình 2.1 : Mô hình nghiên cu ………………………………………………… 43
Hình 2.2 : Biu đ c cu tài sn bo đm ca khách hàng ti SCB …………… 48
Hình 3.1 : S đ b máy t chc qun lý hot đng đnh giá ca P.G&QLTS 61

LI M U

1. Lý do chn đ tài
Trong nn kinh t th trng theo xu th toàn cu hoá hin nay, các doanh
nghip Vit Nam phi không ngng n lc, nâng cao nng lc sn xut kinh
doanh cng nh kh nng hi nhp. Vì vy, ngun cung ng vn cho các doanh
nghip đóng vai trò đc bit quan trng, trong đó kênh tín dng ngân hàng hin
đang là gii pháp hàng đu cho bài toán vn  nc ta hin nay. Tuy nhiên, tín
dng ngân hàng là hot đng cha đng nhiu ri ro. Trc khi quyt đnh cho
vay, ngân hàng đã tin hành đy đ các khâu thu thp, x lý, phân tích thông tin
và thm đnh kh nng tr n ca khách hàng nhng vn cha th loi b ht
đc nhng ri ro tín dng. Do đó, điu kin cui cùng nhng cng là điu kin
thit yu làm c s trong vic xét duyt cho vay ca các ngân hàng thng mi
chính là tài sn đm bo.
Tài sn đm bo có vai trò rt ln trong quyt đnh cp tín dng ca các
ngân hàng Vit Nam hin nay không ch vì đó là ch da tin cy trong vic đa
ra quyt đnh cp tín dng mà hn th na, tài sn đm bo còn có tác dng trong
vic ngn nga s xut hin tâm lý  li ca ngi đi vay, điu này rt có ý ngha
trong vic hn ch ri ro cho ngân hàng. i vi các ngân hàng, khi đánh giá
đúng giá tr tài sn đm bo, mà phn ln là các bt đng sn, s giúp cho ngân
hàng có nhng quyt đnh đúng đn khi cho vay, đng thi d phòng trc ri ro
trong trng hp phi x lý tài sn đ thu hi n. Nhn bit đc tm quan trng
ca hot đng đnh giá tài sn đi vi hot đng tín dng nói riêng cng nh hot

đng ngân hàng nói chung, trong nhng nm va qua các Ngân hàng thng mi
 nc ta đu rt chú trng hoàn thin hot đng đnh giá tài sn đm bo ca
mình. Và Ngân hàng Thng Mi C Phn Sài Gòn (SCB) cng không phi là
mt ngoi l, nhm gii quyt các vn đ trong hot đng đnh giá, SCB đã thành
lp Phòng nh Giá và Qun Lý Tài Sn đ t chc và qun lý hot đng đnh
giá tài sn đm bo ca các chi nhánh trc thuc trên toàn h thng, đc bit là
trong lnh vc đnh giá bt đng sn. Tuy nhiên, do đây là hot đng còn khá mi
m nên không tránh khi nhng vng mc khi t chc thc hin. Vì nhng lí do
trên, đ tài s chú trng đi vào nghiên cu các vn đ còn tn ti trong hot đng
đnh giá tài sn th chp ti SCB đ t đó đa ra nhng ý kin đ xut nhm hoàn
thin hot đng đnh giá này.
2. Mc tiêu nghiên cu
- Nghiên cu các ni dung liên quan đn hot đng đnh giá tài sn th chp
nh: phân loi tài sn th chp, nguyên tc đnh giá, quy trình đnh giá,
nhân t nh hng đn hot đng đnh giá và các phng pháp đnh giá
thng đc s dng ph bin đi vi tài sn th chp.
- Thu thp thông tin v mt s tài sn th chp là bt đng sn ti SCB, thc
hin đnh giá các tài sn th chp này theo đúng quy đnh ca SCB và đánh
giá kt qu đnh giá. ng thi, tin hành kho sát ly ý kin ca các nhân
viên ti SCB có liên quan ti hot đng đnh giá tài sn th chp, qua đó
đánh giá thc trng và rút ra hn ch còn tn ti trong hot đng đnh giá
tài sn th chp ti SCB.
- a ra nhng ý kin đ xut đ hoàn thin hot đng đnh giá tài sn th
chp ti SCB.
3. i tng và phm vi nghiên cu
- i tng nghiên cu là tài sn th chp là bt đng sn và hot đng
đnh giá tài sn th chp.
- Phm vi nghiên cu là các loi tài sn th chp là bt đng sn thuc đa
bàn Thành ph H Chí Minh và các tnh lân cn phía Nam đã đc nhn
làm tài sn đm bo ti SCB và hot đng đnh giá các tài sn này ti SCB.

S liu nghiên cu đc s dng t nm 2009 đn 2011.
4. Phng pháp nghiên cu
- S dng mt s phng pháp nh nghiên cu lch s, nghiên cu tình
hung, nghiên cu hin tng đ xem xét kinh nghim t chc hot đng
đnh giá ti mt s ngân hàng thng mi  Vit Nam hin nay và tìm ra
các nhân t có tác đng nh hng đn hot đng này. T đó thu thp
thông tin liên quan và chun b d liu, phát trin ý tng đ thit k
bng câu hi chi tit phc v cho nghiên cu đnh lng.
- Phng pháp đnh lng: nghiên cu bng cách lp bng các câu hi
đóng dng trc nghim (s dng thang đo th t) đ kho sát ý kin trc
tip t các nhân viên ti SCB v thc trng t chc hot đng đnh giá tài
sn th chp ti SCB. Mu nghiên cu khong 160 ngi, sau khi thu li
các bng tr li s thc hin thng kê, phân tích, đánh giá kt qu nghiên
cu, t đó đa ra các ý kin đ xut đ hoàn thin hot đng đnh giá tài
sn th chp ti SCB.
5. Ý ngha thc tin ca đ tài
 tài gii thiu ni dung hot đng đnh giá tài sn th chp là bt đng
sn ca SCB, đng thi áp dng đ đnh giá tài sn trong tng trng hp c th
và đa ra mt s ý kin đ xut đi vi nhng vng mc phát sinh khi tin hành
đnh giá thc t. Qua đó, ngân hàng có th xem xét các ý kin đ xut này, nhm
hoàn thin chc nng qun lý và t chc thc hin hot đng đnh giá tài sn th
chp, góp phn gim thiu ri ro trong công tác tín dng.
6. Kt cu lun vn
Ngoài phn m đu, kt lun, danh mc tài liu tham kho, danh mc các
t vit tt, danh mc các bng biu, các ph lc, ni dung lun vn gm 03
chng:
- Chng 1: Tng quan v đnh giá tài sn th chp ti ngân hàng thng
mi
- Chng 2: Thc trng hot đng đnh giá tài sn th chp ti Ngân hàng
TMCP Sài Gòn

- Chng 3: Gii pháp hoàn thin hot đng đnh giá tài sn th chp ti
Ngân hàng TMCP Sài Gòn.


- 1 -
CHNG 1: TNG QUAN V NH GIÁ TÀI SN TH CHP TI
NGÂN HÀNG THNG MI

1.1 Tng quan v tài sn th chp
1.1.1 Khái nim tài sn th chp
Theo khái nim chung v tài sn th chp thì tài sn th chp là tài sn mà bên th
chp dùng đ bo đm thc hin ngha v đi vi bên nhn th chp.
Theo quy đnh ca Lut Dân S 2005 do Quc Hi ban hành ngày 14/06/2005 thì tài
sn th chp tài sn là tài sn thuc s hu ca bên th chp đc dùng đ bo đm
thc hin ngha v dân s đi vi bên nhn th chp và không chuyn giao tài sn
đó cho bên nhn th chp.
Trong trng hp th chp toàn b hoc th chp mt phn bt đng sn, đng sn
có vt ph thì vt ph ca bt đng sn, đng sn đó cng thuc tài sn th chp, tr
trng hp các bên có tho thun khác. Tài sn th chp cng có th là tài sn đc
hình thành trong tng lai.
Tài sn th chp do bên th chp gi. Các bên liên quan có th tha thun giao cho
bên th ba gi tài sn th chp.
i vi vic giao dch đm bo trong các ngân hàng thng mi thì tài sn th chp
thng đc đnh ngha nh sau: tài sn th chp là tài sn thuc quyn s hu, s
dng hp pháp ca khách hàng vay, ca bên bo lãnh đ bo đm thc hin ngha v
tr n đi vi ngân hàng cho vay và không chuyn giao tài sn đó cho ngân hàng.
Các bên có th tho thun giao cho bên th ba gi tài sn.
1.1.2 c đim ca tài sn th chp
Tài sn th chp mà khách hàng vay và bên bo lãnh dùng đ th chp, bo lãnh vay
vn ti t chc tín dng phi có đ các điu kin sau:

- Tài sn phi thuc quyn s hu hoc thuc quyn s dng, qun lý ca
khách hàng vay, bên bo lãnh theo quy đnh sau đây:
- 2 -
• i vi giá tr quyn s dng đt, phi thuc quyn s dng ca khách
hàng vay, bên bo lãnh và đc th chp, bo lãnh theo quy đnh ca
pháp lut v đt đai.
• i vi tài sn ca doanh nghip Nhà nc, thì phi là tài sn do Nhà
nc giao cho doanh nghip đó qun lý, s dng và đc dùng đ bo
đm tin vay theo quy đnh ca pháp lut v doanh nghip Nhà nc.
• i vi tài sn khác, thì phi thuc quyn s hu ca khách hàng vay,
bên bo lãnh. Trng hp tài sn mà pháp lut quy đnh phi đng ký
quyn s hu, thì khách hàng vay, bên bo lãnh phi có giy chng
nhn quyn s hu tài sn.
- Tài sn đc phép giao dch, tc là tài sn mà pháp lut cho phép hoc
không cm mua, bán, tng cho, chuyn đi, chuyn nhng, th chp, bo
lãnh và các giao dch khác.
- Tài sn ít hao mòn vô hình do tin b ca khoa hc k thut, ít thay đi công
ngh và d dàng bán, chuyn nhng, đm bo kh nng thu n khi x lý tài
sn.
- Tài sn không có tranh chp v quyn s hu hoc quyn s dng, qun lý
ca khách hàng vay, bên bo lãnh ti thi đim ký kt hp đng bo đm.
Trong vn bn lp riêng hoc hp đng th chp, bo lãnh, khách hàng vay,
bên bo lãnh phi cam kt vi t chc tín dng v vic tài sn th chp, bo
lãnh không có tranh chp và phi chu trách nhim v cam kt ca mình.
- Tài sn mà pháp lut quy đnh phi mua bo him thì khách hàng vay, bên
bo lãnh phi mua bo him tài sn trong thi hn bo đm tin vay vi s
tin bo him không thp hn mc d n cho vay.
1.1.3 Phân loi tài sn th chp
Tài sn th chp bao gm c bt đng sn và đng sn, có th phân loi tài sn th
chp nh sau:

- 3 -
Bt đng sn:
- Giá tr quyn s dng đt mà pháp lut v đt đai quy đnh đc th chp.
- Nhà , công trình xây dng gn lin vi đt, k c các tài sn gn lin vi
nhà , công trình xây dng và các tài sn khác gn lin vi đt.
- Các tài sn khác gn lin vi đt đai.
- Các tài sn khác theo quy đnh ca pháp lut.
- Trng hp th chp toàn b tài sn có vt ph, thì vt ph đó cng thuc tài
sn th chp. Trong trng hp th chp mt phn bt đng sn có vt ph,
thì vt ph ch thuc tài sn th chp, nu các bên có tho thun.
- Hoa li, li tc và các quyn phát sinh t tài sn th chp cng thuc tài sn
th chp, nu các bên có tho thun hoc pháp lut có quy đnh; trng hp
tài sn th chp đc bo him thì khon tin bo him cng thuc tài sn
th chp.
ng sn là nhng tài sn không phi là bt đng sn, có đc đim là không gn c
đnh vi mt không gian, v trí nht đnh và có th di, di đc nh: máy, thit b,
phng tin vn chuyn, dây chuyn công ngh…
1.1.4 Vai trò ca tài sn th chp trong hot đng tín dng ca Ngân hàng
thng mi
Vic cp tín dng ti các NHTM thng s dng c ch sàng lc các tiêu chí nhm
la chn d án tt, khách hàng tt đ cho vay. Tuy nhiên vì đây là mt hot đng
cha đng nhiu ri ro nên cui cùng các NHTM luôn yêu cu khách hàng phi có
tài sn th chp cho ngân hàng đ đc cp tín dng, vic này góp phn rt ln
nhm gim thiu ri ro trong hot đng tín dng ca ngân hàng. Vai trò ca tài sn
th chp th hin ch yu nh sau:
- Th nht, tài sn th chp góp phn hn ch ri ro trong quyt đnh cp
tín dng. Khi không th đánh giá ht đc các tiêu chí ca khách hàng đ
cho vay, nht là trong ln đu tiên thit lp quan h tín dng thì vic này
- 4 -
càng khó khn hn, ngân hàng s chn vic làm đn gin nht là xem xét

nhng cái hin hu, đó chính là các tài sn th chp mà ch yu là tài sn c
đnh dùng đ đm bo cho các khon vay (Hunh Th Du, 2004). Nh vy,
vic cp tín dng s gim thiu ri ro rt nhiu nu nó đc đm bo bng
tài sn, nht là nhng tài sn có tính thanh khon và giá tr cao. Khi tài sn
đã đc th chp ti các NHTM thì ngi vay s b mt nó nu khon vay
ca h đc đu t không cn thn và xy ra ri ro. Chính vì vy h s phi
thn trng hn khi thc hin quyt đnh đu t ca mình. Ngoài ra, vic qun
lý tài sn th chp cng d dàng hn khi các NHTM nm gi nhng giy t
s hu tài sn và đã đc Nhà nc xác nhn. ây chính là nguyên nhân
gii thích ti sao các NHTM coi tài sn th chp là yu t rt quan trng
trong quyt đnh cp tín dng ca mình trong khi v mt nguyên lý, tài sn
th chp ch là mt yu t có giá tr tham chiu trong quyt đnh cp tín
dng.
- Th hai, tài sn th chp là c s đ thc hin thu hi n. i vi các
NHTM sau khi đã cp tín dng cho khách hàng thì vn đ cn quan tâm tip
theo là phi thu hi n đúng hn và đy đ. Khi hot đng sn xut kinh
doanh ca khách hàng n đnh, nng lc tài chính tt, khách hàng có thin
chí tr n thì vic thu hi n không gp nhiu khó khn. Tuy nhiên, khi xy
ra nhng trng hp khách hàng mt kh nng thanh toán n vay cho ngân
hàng thì lúc này tài sn th chp đc xem là c s quan trng đ thc hin
hot đng thu hi n. Khi đó ngân hàng s xem xét và đánh giá li giá tr tài
sn th chp ca khách hàng đ có các bin pháp x lý phù hp nh gán n
hoc phát mãi tài sn th chp đ thu hi n. Nu tài sn th chp ca khách
hàng có giá tr cao, nm  v trí thun li, có tính kh mi thì vic phát mãi
tài sn có th đm bo thu hi đy đ khon n c gc và lãi, ngc li ngân
hàng có th b mt vn nu sau khi phát mãi toàn b tài sn th chp ca
khách hàng mà vn không đ đ thu hi vn. Nh vy, ngay t khi quyt
đnh cp tín dng, các NHTM đã thc hin cp tín dng cho khách hàng thp
- 5 -
hn giá tr tài sn th chp đ đm bo kh nng thu hi n cho ngân hàng

nu có ri ro xy ra.
1.2 Tng quan v đnh giá tài sn th chp
1.2.1 Khái nim v đnh giá tài sn th chp
 các nc, ngi ta thng s dng hai t ting Anh là Appraisal và Valuation đ
nói đn đnh giá. Ngun gc t ng ca c hai thut ng này là t ting Pháp.
Valuation xut hin vào nm 1529 còn Appraisal t nm 1817. Hai thut ng đu có
chung ý ngha, đó là s c tính, đánh giá và có hàm ý là cho ý kin ca mt nhà
chuyên môn v giá tr ca mt vt phm nht đnh.
Khi nghiên cu v đnh giá, gii nghiên cu hc thut trên th gii đã đa ra nhiu
đnh ngha khác nhau:
- Theo t đin Oxford: “nh giá là s c tính giá tr bng tin ca mt vt,
ca mt tài sn”; “là s c tính giá tr hin hành ca tài sn trong kinh
doanh”.
- Theo giáo s W.Seabrooke - Vin đi hc Portsmouth, Vng quc Anh:
“nh giá là s c tính giá tr ca các quyn s hu tài sn c th bng hình
thái tin t cho mt mc đích đã đc xác đnh”.
- Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đc Marketing ca AVO, Úc “nh
giá là vic xác đnh giá tr ca bt đng sn ti mt thi đim có tính đn bn
cht ca bt đng sn và mc đích ca đnh giá. Do vy, đnh giá là áp dng
các d liu ca th trng so sánh mà các thm đnh viên thu thp đc và
phân tích chúng, sau đó so sánh vi tài sn đc yêu cu đnh giá đ hình
thành giá tr ca chúng”.
- Theo Gs. Lim Lan Yuan - Singapore: nh giá là mt ngh thut hay khoa
hc v c tính giá tr cho mt mc đích c th ca mt tài sn c th ti mt
thi đim, có cân nhc đn tt c nhng đc đim ca tài sn cng nh xem
- 6 -
xét tt c các yu t kinh t cn bn ca th trng bao gm các loi đu t
la chn.
- Theo Pháp lnh giá s 40/2002/PL-UBTVQH10 nm 2002 ca Vit Nam
thì đnh giá là vic đánh giá hoc đánh giá li giá tr ca tài sn phù hp vi

th trng ti mt đa đim, thi đim nht đnh theo tiêu chun ca Vit
Nam hoc thông l quc t
Do vy, có th hiu khái nim v đnh giá tài sn th chp nh sau:
nh giá tài sn th chp là s c tính v giá tr các quyn s hu tài sn c th
bng hình thái tin t cho mt mc đích đã đc xác đnh rõ. Hay nói cách khác
đnh giá tài sn th chp là vic đánh giá hay đánh giá li giá tr ca tài sn phù hp
vi th trng ti mt đa đim, thi đim nht đnh theo tiêu chun ca Vit Nam
hoc thông l quc t trong nhng điu kin ca mt th trng nht đnh vi nhng
phng pháp phù hp.
1.2.2 Các nguyên tc trong đnh giá tài sn th chp
Hot đng đnh giá TSTC phi tuân th nhng nguyên tc
1
nht đnh trong quá trình
xác đnh giá tr ca tài sn. Có th chia các nguyên tc thành 4 nhóm nh sau:
- Nhóm 1: Nguyên tc da trên quan nim ca ngi s dng
• Nguyên tc thay th: Trong trng hp hai hay nhiu tài sn có th thay
th ln nhau trong quá trình s dng, thì giá tr ca nhng tài sn đó đc
xác đnh bi s tác đng ln nhau ca tài sn này đn tài sn khác.
• Nguyên tc d tính li ích tng lai: Giá tr ca tài sn có th đc xác
đnh bng vic d tính kh nng sinh li trong tng lai.
- Nhóm 2: Nguyên tc liên quan đn quá trình s dng tài sn
• Nguyên tc cân bng: Các yu t cu thành ca tài sn cn phi cân bng
đ tài sn đt đc kh nng sinh li ti đa hay mc hu dng cao nht.
1
Ni dung đy đ ca các nguyên tc xem thêm trong Ph lc 1


- 7 -
• Nguyên tc đóng góp: Mc đ mà mi b phn ca tài sn đóng góp vào
tng thu nhp t toàn b tài sn có tác đng đn tng giá tr ca tài sn đó.

• Nguyên tc thu nhp tng hoc gim: Tng thu nhp trên khon đu t
tng lên s tng liên tc ti mt đim nht đnh, sau đó mc dù đu t tip
tc tng nhng đ ln ca thu nhp tng thêm s gim dn.
• Nguyên tc phân phi thu nhp: Tng thu nhp sinh ra t s kt hp các
yu t ca quá trình sn xut (đt đai, vn, lao đng, qun lý) và có th
đc phân phi cho tng yu t này.
- Nhóm 3: Nguyên tc gn lin vi th trng
• Nguyên tc cung - cu: Giá tr ca mt tài sn đc xác đnh bi mi quan
h cung và cu v tài sn đó trên th trng. Ngc li, giá tr ca tài sn
đó cng tác đng đn cung và cu v tài sn.
• Nguyên tc thay đi: Giá tr ca tài sn thay đi theo s thay đi ca
nhng yu t hình thành nên giá tr ca nó.
• Nguyên tc tuân th: Tài sn cn phi phù hp vi môi trng ca nó
nhm đt đc mc sinh li ti đa hoc mc hu dng cao nht.
• Nguyên tc cnh tranh: Li nhun cao vt tri s thúc đy cnh tranh,
ngc li, cnh tranh quá mc có th làm gim li nhun và cui cùng có
th không còn li nhun.
- Nhóm 4: Nguyên tc s dng tt nht và hiu qu nht - Vic s dng tt
nht và có hiu qu nht ca tài sn là đt đc mc hu dng ti đa trong
nhng hoàn cnh kinh t - xã hi thc t phù hp, có th cho phép v mt k
thut, v pháp lý, v tài chính và đem li giá tr ln nht cho tài sn.
1.2.3 Quy trình đnh giá tài sn th chp
- 8 -
Doanh nghip, t chc đnh giá và nhân viên đnh giá phi tuân theo đy đ trình t
sáu bc sau đây
2
:
- Bc 1: Xác đnh tng quát v tài sn cn thm đnh giá và xác đnh giá tr
th trng hoc phi th trng làm c s thm đnh giá.
- Bc 2: Lp k hoch thm đnh giá. Vic lp k hoch mt cuc thm đnh

giá nhm xác đnh rõ nhng bc công vic phi làm và thi gian thc hin
tng bc công vic cng nh toàn b thi gian cho cuc thm đnh giá.
- Bc 3: Kho sát hin trng, thu thp thông tin.
- Bc 4: Phân tích thông tin.
- Bc 5: Xác đnh giá tr tài sn cn thm đnh giá. Thm đnh viên phi nêu
rõ các phng pháp đc áp dng đ xác đnh mc giá tr ca tài sn cn
thm đnh giá và cn phân tích rõ mc đ phù hp ca 01 hoc nhiu
phng pháp trong thm đnh giá đc s dng vi đc đim kinh t k
thut ca tài sn và vi mc đích thm đnh giá. Ngoài ra thm đnh viên cn
nêu rõ trong báo cáo thm đnh phng pháp thm đnh giá nào đc s
dng làm cn c ch yu, phng pháp thm đnh giá nào đc s dng đ
kim tra chéo, t đó đi đn kt lun cui cùng v giá tr thm đnh.
- Bc 6: Lp báo cáo và chng th kt qu thm đnh giá.
1.2.4 Các phng pháp đnh giá tài sn th chp
V lý thuyt có 5 phng pháp đnh giá tài sn th chp, mt tài sn có th đc
đnh giá bng mt hoc nhiu phng pháp khác nhau tu thuc vào đc đim ca
tng loi tài sn c th.
1.2.4.1 Phng pháp so sánh
Phng pháp so sánh là phng pháp thm đnh giá da trên c s phân tích mc
giá ca các tài sn tng t vi tài sn cn thm đnh giá đã giao dch thành công
2
Ni dung đy đ ca các bc trong quy trình xem ti Ph lc 2


- 9 -
hoc đang mua, bán trên th trng trong điu kin thng mi bình thng vào thi
đim cn thm đnh giá hoc gn vi thi đim cn thm đnh giá đ c tính và xác
đnh giá tr th trng ca tài sn.
i tng áp dng ca phng pháp so sánh trc tip là tt c nhng tài sn có giao
dch trên th trng. Trong lnh vc đnh giá bt đng sn, phng pháp này thng

đc s dng nhiu hn các phng pháp khác vì các lí do sau:
- ây là phng pháp ít khó khn v mt k thut vì nó không cn phi xây
dng các công thc hoc mô hình tính toán, đc bit phng pháp này càng
d thc hin hn đi vi nhng ngi có kin thc và kinh nghim v th
trng bt đng sn.
- Kt qu ca phng pháp phn ánh s đánh giá khách quan ca th trng,
nên d đc mi ngi chp nhn.
Phng pháp so sánh trc tip đc s dng tt nht khi đnh giá các bt đng sn
đ  hoc đt trng trong các khu vc dân c, các bt đng sn thng mi - dch v
và thng ít đc s dng đ đnh giá nhng bt đng sn công nghip, nhng bt
đng sn đc bit nh công s, trng hc, bnh vin và các công trình công cng vì
chúng rt ít hoc không có giao dch trên th trng nên không có c s đ so sánh.
Các bc tin hành thm đnh giá theo phng pháp so sánh:
- Bc 1: Nghiên cu th trng đ có thông tin v giá giao dch, giá niêm yt
hoc giá chào bán và các yu t so sánh ca nhng tài sn tng t vi tài
sn cn thm đnh giá, đã giao dch thành công hoc đang mua, bán trên th
trng.
- Bc 2: Thu thp, kim tra thông tin, s liu v các yu t so sánh t các tài
sn cùng loi hoc tng t có th so sánh đc vi tài sn cn thm đnh
giá đã giao dch thành công hoc đang mua, bán trên th trng vào thi
đim cn thm đnh giá hoc gn vi thi đim cn thm đnh giá.
- 10 -
- Bc 3: La chn đn v so sánh chun và xây dng bng phân tích, so sánh
đi vi mi đn v so sánh chun.
- Bc 4: Phân tích, xác đnh các yu t khác bit gia tài sn so sánh và tài
sn cn thm đnh giá t đó thc hin điu chnh giá ca các tài sn so
sánh theo s khác bit v các yu t so sánh so vi tài sn cn thm đnh
giá, tìm ra mc giá ch dn cho mi tài sn so sánh.
- Bc 5: Phân tích tng hp các mc giá ch dn ca các tài sn so sánh, rút
ra mc giá ch dn đi din đ c tính và xác đnh mc giá ca tài sn cn

thm đnh.
Mc dù phng pháp này thng đc s dng nhiu trong hot đng đnh giá bt
đng sn nhng do yu t th trng đóng vai trò quan trng nên phng pháp bc
l nhng nhc đim sau:
- Các thông tin dùng làm c s so sánh phi rõ ràng, chính xác. Nu các thông
tin giao dch không chính xác thì không s dng đc phng pháp này.
- Các thông tin giao dch thng khó đng nht vi bt đng sn cn đnh giá,
đc bit là tính thi đim (thông tin giao dch thành công thng din ra
trc thi đim cn đnh giá bt đng sn mc tiêu). Trong điu kin th
trng bin đng, các thông tin nhanh chóng tr nên lc hu trong thi gian
ngn thì phng pháp này s tr nên kém hiu qu.
- Phng pháp so sánh ch s dng  nhng ni th trng phát trin hoc
đang phát trin. Nhng ni th trng kém phát trin, vic s dng phng
pháp này không nhng rt khó khn mà kt qu thu đc không có c s
vng chc và thiu sc thuyt phc.
1.2.4.2 Phng pháp chi phí
Phng pháp chi phí là phng pháp thm đnh giá da trên c s chi phí to ra mt
tài sn tng t tài sn cn thm đnh giá đ xác đnh giá tr th trng ca tài sn
cn thm đnh giá.
- 11 -
Phng pháp chi phí ch yu đc áp dng trong thm đnh giá nhng tài sn có
mc đích s dng đc bit; nhng tài sn chuyên dùng, nhng tài sn không đ
thông tin đ áp dng phng pháp so sánh. Ngoài ra còn đc s dng đ thm đnh
giá tài sn phc v mc đích bo him; tính toán mc tin h tr, bi thng khi
Nhà nc gii ta, đn bù hoc đ kim tra kt qu các phng pháp thm đnh giá
khác.
Các bc tin hành thm đnh giá bt đng sn theo phng pháp chi phí:
- Bc 1: c tính riêng giá tr ca lô đt thuc bt đng sn bng cách coi đó
là đt trng đang đc s dng trong điu kin tt nht và hiu qu nht theo
nguyên tc xác đnh giá đt quy đnh ti Lut t đai và các phng pháp

xác đnh giá đt theo quy đnh ca Chính ph và hng dn ca các B,
ngành có liên quan, y ban nhân dân các tnh, thành ph trc thuc Trung
ng.
- Bc 2: c tính chi phí hin ti đ xây dng mi, đ tái to, thay th công
trình xây dng hin có trên đt, bao gm c li nhun cho nhà thu và thu,
phí phi np theo quy đnh ca pháp lut.
- Bc 3: Xác đnh hao mòn và c tính giá tr hao mòn ly k (mc đ gim
giá) ca công trình xây dng hin có trên đt.
- Bc 4: c tính giá tr ca công trình xây dng bng cách tr giá tr hao
mòn ly k (mc gim giá) khi chi phí xây dng mi hin hành ca công
trình.
- Bc 5: c tính giá tr ca bt đng sn cn thm đnh giá bng cách cng
(+) kt qu bc 1 và kt qu bc 4.

Giá tr bt
đng sn
=
Giá tr c
tính ca lô
đt
+
Chi phí tái to
hay chi phí
thay th
CTXD trên đt
-
Giá tr hao mòn
tích ly ca
CTXD

- 12 -
Các bc tin hành thm đnh giá máy móc, thit b theo phng pháp chi phí:
- Bc 1: ánh giá toàn din v tình trng máy, thit b cn thm đnh giá.
- Bc 2: c tính chi phí tái to hoc chi phí thay th đ sn xut và đa
máy, thit b vào s dng, bao gm c li nhun cho nhà sn xut, thu, phí
phi np theo quy đnh ca pháp lut.
- Bc 3: c tính hao mòn hu hình, hao mòn vô hình và giá tr hao mòn
ly k ca máy, thit b.
- Bc 4: c tính giá tr ca máy, thit b bng cách ly kt qu bc 2 tr
kt qu bc 3.

Giá tr
máy móc
thit b
=
Chi phí tái to hay
chi phí thay th
máy móc thit b
-
Giá tr hao mòn tích ly
(do hao mòn hu hình
và hao mòn vô hình

Phng pháp này đc s dng hu hiu khi đnh giá các tài sn ít mua bán trên th
trng hoc thiu c s đ d báo thu nhp trong tng lai. Tuy nhiên, phng pháp
vn bc l mt vài nhc đim:
- Chi phí to ra tài sn không phi lúc nào cng bng và phù hp vi giá tr tài
sn. Chính vì th, đnh giá da trên chi phí nhiu khi không phn ánh đúng
giá tr th trng. Ngoài ra phng pháp chi phí còn tính toán chi phí ca
tng b phn cu thành tài sn, vì th tng giá tr ca nhiu b phn trong

mt tài sn nhiu khi càng tách ri giá tr toàn b tài sn.
- Vic c tính hao mòn tài sn nhiu khi ph thuc vào  kin ch quan ca
ngi đnh giá.
- Phng pháp này đòi hi ngi đnh giá phi am hiu v k thut xây dng,
kinh t xây dng cng nh v th trng đu t xây dng c bn.
1.2.4.3 Phng pháp thu nhp
- 13 -
Phng pháp thu nhp là phng pháp thm đnh giá da trên c s chuyn đi các
dòng thu nhp ròng trong tng lai có th nhn đc t vic khai thác tài sn thành
giá tr hin ti ca tài sn (quá trình chuyn đi này còn đc gi là quá trình vn
hoá thu nhp) đ c tính giá tr th trng ca tài sn cn thm đnh giá.
Phng pháp thu nhp ch yu đc áp dng trong thm đnh giá tài sn đu t (bt
đng sn, đng sn, doanh nghip, tài chính) mà thm đnh viên có th d báo đc
thu nhp t tài sn trong tng lai và tính đc t sut chit khu phù hp, thng
gp khi đnh giá nhng cn h, nhng công trình thng mi và nhng công trình
làm vn phòng. Phng pháp này cng có th áp dng cho nhng bt đng sn là
nhà  mt gia đình trong các khu dân c.
Phng pháp thu nhp đc chia thành 2 phng pháp:
- Phng pháp vn hóa trc tip: áp dng đi vi trng hp thu nhp t tài
sn đu t qua các nm không thay đi và s nm đu t là vô hn. Phng
pháp này có 3 bc thc hin nh sau:
• Bc 1: c tính thu nhp do tài sn mang li. Mi loi thu nhp ng vi
mi loi t sut vn hoá thích hp.
• Bc 2: Tìm t sut vn hoá hoc h s thu nhp thích hp vi loi thu
nhp.
• Bc 3: Áp dng công thc vn hoá trc tip.
V=
I
R
hoc: V = I x GI

Trong đó: V : giá tr tài sn
I : thu nhp ròng trong mt nm,
R : t sut vn hoá,
GI : h s thu nhp (GI = 1/R).
- 14 -
- Phng pháp dòng tin chit khu: áp dng đi vi trng hp thu nhp t
tài sn đu t qua các nm khác nhau. Các bc tin hành phng pháp này
nh sau:
• Bc 1: c tính doanh thu t vic khai thác tài sn.
• Bc 2: c tính chi phí liên quan đn vic khai thác tài sn và giá tr thu
hi ca tài sn vào cui k.
• Bc 3: c tính thu nhp ròng hay dòng tin t doanh thu và chi phí
đng thi c tính giá tr thu hi ca tài sn vào cui k.
• Bc 4: Xác đnh giá tr tài sn bng công thc chit khu dòng tin.
Dòng tin không đu:




Trong đó: I : ngun vn đu t ban đu
CF
t
: dòng tin ròng nm th t
n : tui th kinh t
r : t l chit khu
Dòng tin đu: Khi CF
1
= CF
2
= = CF

n
= A thì




Phng pháp thu nhp do phi xác đnh đc giá tr thu nhp ròng ca tài sn nên
trong hot đng đnh giá đã phát sinh nhng nhc đim sau:
+−= INPV
( ) ( ) ( )
n
n
r
CF
r
CF
r
CF
+
++
+
+
+ 1

11
2
2
1
1

+−= INPV
( )
t
t
n
t
r
CF
+
∑
=
1
1

+−= INPV
( )
( ) ( )
n
r
A
r
A
r
A
+
++
+
+
+ 1

11
21

+−= INPV
( )
t
n
t
r
A
+
∑
=
1
1
1