TÁC ĐỘNG CỦA CẤU TRÚC VỐN LÊN HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN SÀN CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM.PDF

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH


NGUYN TH DIM



TÁC NG CA CU TRÚC VN LÊN HIU QU HOT NG
CA CÔNG TY BT NG SN NIÊM YT TRÊN SÀN CHNG
KHOÁN VIT NAM.







LUN VN THC S KINH T
TP.H Chí Minh - Nm 2012
B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH



NGUYN TH DIM

TÁC NG CA CU TRÚC VN LÊN HIU QU HOT
NG CA CÔNG TY BT NG SN NIÊM YT TRÊN
SÀN CHNG KHOÁN VIT NAM.

Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
Mã s : 60340201

LUN VN THC S KINH T

Ngi hng dn khoa hc: TS.PHAN HIN MINH


TP.H Chí Minh - Nm 2012
LI CAM OAN

Tôi tên là: Nguyn Th Dim
Ngày sinh: 01/06/1982
Ni sinh: Qung Nam
Tôi xin cam đoan rng đây là công trình nghiên cu ca riêng tôi vi s
giúp đ tn tình ca ngi hng dn khoa hc là TS. Phan Hin Minh. Các
ni dung và kt qu trong nghiên cu này là trung thc và cha tng đc ai
công b trong bt c công trình nào. S liu trong mô hình đc chính tác gi
thu thp, x lý và có ghi rõ ngun gc. Ngoài ra, trong lun vn còn có s
dng mt s
 trích dn t các nghiên cu khác có ghi rõ trong phn tài liu
tham kho và phn trích dn.
Nu có bt k s gian ln nào, tôi xin hoàn toàn chu trách nhim trc
Hi ng nhà trng.
TP. H Chí Minh, ngày 20 tháng 12 nm 2012
NGI CAM OAN


NGUYN TH DIM

LI CÁM N
Lun vn này đc hoàn thành, vi s giúp đ rt nhiu t Quý thy
cô, bn bè, gia đình và đng nghip. Qua đây, tôi xin chân thành gi li cám
n sâu sc đn TS. Phan Hin Minh, ngi đã tn tình hng dn, giúp đ
tôi rt nhiu trong sut quá trình thc hin và hoàn thành lun vn này. Ngoài
ra tôi cng gi li cám n chân thành, sâu sc ti:
- Các Thy, Cô trong khoa Tài Chính Doanh Nghip đã cho tôi nhng
nhn xét, hng d
n nhit tình trong quá trình thc hin và hoàn thành lun
vn này
- Tp th lp TCDN K18 – êm 1 đã có nhng nhn xét, trao đi
b ích trong sut quá trình hoàn thành đ tài.
- Bn bè, đng nghip các bn đã luôn to điu kin đ tôi hoàn thành
công vic  c quan, ngoài ra còn đóng góp ý kin quý báu cho lun vn này.
- c bit tôi mun gi li cám n đn M, ngi đã luôn nhc nh,
đng viên, chia s, nh
n xét & góp ý chân thành đ tôi hoàn thành lun vn
này.
Trân trng!





MC LC
MC LC
DANH MC CÁC CH VIT TT
DANH MC HÌNH
DANH MC BNG

LI M U
1. Tính cp thit, ý ngha khoa hc và thc tin ca đ tài 1
2. Mc tiêu nghiên cu 2
3. i tng và phm vi nghiên cu 2
4. Phng pháp nghiên cu 2
5. Kt cu lun vn 3
CHNG 1 4
CÁC NGHIÊN CU THC NGHIM V CU TRÚC VN VÀ HI
U
QU HOT NG CA CÔNG TY 4
1.1 Khái nim cu trúc vn ca công ty. 4
1.2 Tng quan hiu qu hot đng ca công ty 4
1.3 Nhng nghiên cu  các nc v cu trúc vn và hiu qu hot đng
ca công ty. 5
1.4 Các nghiên cu ti Vit Nam 9
Tóm tt chng 1 11
CHNG 2 12
MÔ HÌNH NGHIÊN CU 12
2.1 Nghiên cu cu trúc vn và hiu qu hot đng ca ngành bt đ
ng
sn Vit Nam. 12
2.1.1 Quy trình nghiên cu 12
2.1.2 D liu nghiên cu 12
2.1.3 Các bin nghiên cu. 14
2.1.4 Phng pháp nghiên cu 16
2.1.4.1 Phân tích thng kê mô t 16
2.1.4.2 Phân tích tng quan 17
2.1.4.3 Kim đnh đa công tuyn. 17
2.1.4.4 Phân tích hi quy 17
2.1.5 Gi thuyt ca mô hình. 18

2.1.6 Mô hình hi quy 18
Tóm tt chng 2: 19
CHNG 3 20
KT QU NGHIÊN CU VÀ KIN NGH 20
3.1 Kt qu nghiên cu 20
3.1.1 Phân tích thng kê mô t 20
3.1.2 Phân tích tng quan. 24
3.1.3 Kim đnh đa cng tuyn 25
3.1.4 Phân tích hi quy. 25
3.1.4.1 Phân tích tác đng ca cu trúc vn lên t sut li nhun ròng
trên vn ch s
 hu (ROE) 26
3.1.4.2 Phân tích tác đng ca cu trúc vn lên thu nhp trên mi c
phn (EPS) 27
3.1.4.3 Phân tích tác đng ca cu trúc vn lên h s biên li nhuân
hot đng (OPM) 29
3.1.4.4 Phân tích tác đng ca cu trúc vn lên h s biên li nhun
ròng (NPM) 30
3.2 Kin ngh: 31
3.2.1 Kin ngh đi vi doanh nghip: 31
3.2.2 Kin ngh đi vi nhà nc: 32
Tóm tt chng 3: 34
KT LUN CHUNG:……………………………………………………….36
HN CH CA  TÀI & HNG NGHIÊN CU TIP THEO 38
TÀI LIU THAM KHO. 39


DANH MC CÁC CH VIT TT

1. MM : Modidliani & Miller

2. ROA : Return on asset – T sut li nhun ròng trên tng tài sn
3. ROE : Return on Equity- T sut li nhun ròng trên vn ch s
hu
4. ROC : Return on capital- T sut li nhun ròng trên vn.
5. EPS : Earnings per share- Thu nhp trên mi c phn
6. OPM : Operating profit margin- H s biên li nhun hot đng
7. NPM : Net profit margin – H s biên li nhun ròng
8. DA : Debt to assets- Tng n trên tng tài sn
9. DC : Debt to capital- Tng n trên vn
10. TDTE : Total debt to equity- Tng n trên vn ch s hu
11. DEMV : Debt to equity market value- N trên vn th trng
12. SDA : Sort term debt to assets- N ngn hn trên tng tài sn
13. LDA : Long term debt to assets- N dài hn trên tng tài sn
14. TP.HCM : Thành Ph H Chí Minh.
15. FDI : Foreign direct investment- u t trc tip nc ngoài
16. BS : Bt đng s
n.
17. CP : Chính Ph.
18. TT-NHNN : Thông t- Ngân hàng nhà nc.
19. CK : Chng khoán
20. HOSE : S giao dch chng khoán T.P H chí minh.
21. HNX : S giao dch chng khoán Hà Ni.

DANH MC HÌNH

Hình 1.1 : Giá tr công ty có vay n theo lý thuyt đánh đi cu trúc vn
Hình 2.1: S đ tác đng ca bin đc lp lên bin ph thuc
DANH MC BNG

Bng 2.1: Danh mc các công ty bt đng sn nghiên cu

Bng 2.1: Danh mc các công ty BS nghiên cu.

Bng 3.1: Bng phân tích thng kê các bin
Bng 3.2: Phân tích tng quan gia các bin
Bng 3.3: Kt qu kim đnh đa cng tuyn
Bng 3.4: Kt qu hi quy tác đng ca cu trúc vn lên t sut li nhun
ròng trên vn ch s hu.
Bng 3.5: Kt qu hi quy tác
đng ca cu trúc vn lên thu nhp trên mi
c phn.
Bng 3.6: Kt qu hi quy tác đng ca cu trúc vn lên h s biên li
nhun hot đng.
Bng 3.7 Kt qu hi quy tác đng ca cu trúc vn lên h s biên li
nhunròng.

1
LI M U

1. Tính cp thit, ý ngha khoa hc và thc tin ca đ tài
Cu trúc vn là ch đ đc rt nhiu nhà nghiên cu trên th gii quan
tâm đc bit ti các nc có th trng vn phát trin mnh. Tuy nhiên, cho
đn nay vn cha có quan đim thng nht v vic tng cng s dng vn
vay làm tng hoc gim hiu qu hot
đng ca công ty. Ch có mt điu
không th ph nhn, tác đng ca cu trúc vn lên hiu qu hot đng ca
công ty là rt ln, la chn cu trúc vn ti u góp phn thành công cho mi
công ty.
Khng hong kinh t toàn cu đy nhiu nn kinh t vào tình trng mt
kim soát và nn kinh t Vit Nam cng không ngoi l. Nhiu doanh nghip
không ch

ri vào tình trng “khát” vn mà còn đng trc nguy c phá sn,
đc bit là nhng công ty thuc nhng ngành ngh thâm dng vn nh ngành
bt đng sn. ng trc nhng khó khn đó các công ty phi luôn có nhng
quyt đnh quan trng đ hng công ty đi theo hng tt nht trong đó có
quyt đnh cu trúc vn.
 Vit Nam th trng vn phát trin cha hài hòa nên cha nhn đc
s quan tâm ca các công ty do vic tip cn các ngun vn t các kênh khác
nhau còn nhiu hn ch.
Vic tái cu trúc th trng vn và th trng bt
đng sn nói chung, cng nh tái cu trúc công ty bt đng sn nói riêng, gn
nh là li thoát duy nht cho th trng bt đng sn có quy mô ngày mt ln
ca Vit Nam. Vi mc đích giúp các nhà qun tr  các công ty tìm ra xu
hng tác đng ca cu trúc vn lên hiu qu hot đng ca các công ty bt
đng sn tác gi chn đ tài nghiên cu “Tác đng ca cu trúc vn lên hiu

2
qu hot đng ca các công ty bt đng sn niêm yt trên sàn chng khoán
Vit Nam” làm đ tài nghiên cu cho lun vn ca mình.

2. Mc tiêu nghiên cu
Xem xét s tác đng ca cu trúc vn lên hiu qu hot đng và chiu
tác đng ca cu trúc vn lên hiu qu hot đng ca các công ty bt đng
sn, t đó đ xut các gii pháp nhm nâng cao hi
u qu hot đng ca ngành
bt đng sn ti Vit Nam
3. i tng và phm vi nghiên cu
i tng nghiên cu: 26 công ty bt đng sn niêm yt trên s giao
dch chng khoán H Chí Minh (HOSE) và s giao dch chng khoán Hà Ni
(HNX).
Gii hn phm vi nghiên cu:

- V thi gian: t nm 2009 đn nm 2011.
- V ni dung: Lun vn tp trung vào xem xét mt s
 yu t vi mô, đc
trng ca tng công ty.
4. Phng pháp nghiên cu
Khi tin hành nghiên cu, lun vn s dng phng pháp nghiên cu
đnh lng vi d liu th cp thu thp t các báo cáo tài chính & s giao
dch chng khoán Thành Ph H Chí Minh (HOSE) & s giao dch chng
khoán Hà Ni (HNX) ca các công ty thuc đi tng nghiên cu. D liu
này là c s đ tính toán các bi
n trong mô hình nh: ROE - T sut li
nhun ròng trên vn ch s hu; EPS - Thu nhp trên mi c phn; OPM - H
s biên li nhun hot đng; NPM– H s biên li nhun ròng; DC - Tng n
trên vn; TDTE - Tng n trên vn ch s hu; DEMV - N trên vn th
trng; SDA - N ngn hn trên tng tài sn; LDA - N dài hn trên tng tài
sn. Sau khi thu thp & tính toán các s li
u cn thit, giá tr các bin s đc
đa vào mô hình hi quy đa bin, Mô hình dùng s liu hn hp c d liu

3
bng (các đc đim ca các doanh nghip) và theo thi gian (t nm 2009 đn
2011). S dng phng pháp hi quy bình phng nh nht đ c lng các
tham s trong mô hình nhm xác đnh s tác đng ca các bin đc lp lên
tng bin ph thuc, trên c s đó xây dng các phng trình tác đng ca
cu trúc vn lên hiu qu hot đng ca các công ty BS.
5. Kt cu lun vn
Kt cu ca lun vn gm 3 chng:
X Chng 1: Trình bày các nghiên cu v cu trúc vn và hiu qu
hot đng  mt s nc trên th gii và mt s nghiên cu ti Vit Nam.
X Chng 2: Trình bày v mô hình nghiên cu, Gii thiu v cách

thc thu thp d liu và các phng pháp nghiên cu đ
c s dng trong bài.
ng thi chng này cng mô t các bin ph thuc và bin đc lp s dng
trong bài.
X Chng 3: Trình bày các kt qu cng nh vic tho lun các
kt qu nghiên cu đt đc và t đó đa ra nhng gi ý chính sách cng nh
nhng gii hn ca đ tài nhm m ra nhng nghiên cu mi trong tng lai.








4
CHNG 1
CÁC NGHIÊN CU THC NGHIM V CU TRÚC VN VÀ HIU
QU HOT NG CA CÔNG TY

1.1 Khái nim cu trúc vn ca công ty.
Cu trúc vn là thut ng tài chính nhm mô t ngun gc và phng
pháp hình thành nên ngun vn đ doanh nghip có th s dng mua sm tài
sn, phng tin vt cht và hot đng kinh doanh.
Cu trúc vn xut phát t cu trúc ca Bng cân đi k toán. Trong Bng
cân đi k toán, cu trúc vn cn ch ra đc phn nào ca tng tài sn doanh
nghip hình thành t vn góp ca ch s hu và li nhun ca ch s hu
đc gi li đu t cho hot đng doanh nghip và phn nào hình thành t
các ngun có tính cht công n (thông qua các khon n khác nhau).
Cu trúc vn nói mt cách đn gin là vi

c các doanh nghip la chn s
kt hp ngun tài tr n và vn c phn đ tài tr cho các quyt đnh đu t
ca mình. Mt cu trúc vn ti u là mt kt hp mà  đó chi phí s dng vn
là thp nht và giá tr th trng ca doanh nghip là ln nht.
1.2 Tng quan hiu qu hot đng ca công ty
Kt qu hot đng sn xut kinh doanh ca doanh nghip là nhng gì mà
doanh nghip đt đc sau mt quá trình sn xut kinh doanh nht đnh, kt
qu cn đt cng là mc tiêu cn thit ca doanh nghip. Kt qu hot đng
sn xut kinh doanh ca mt doanh nghip có th là nhng đi lng cân
đong đo đm đc nh s sn phm tiêu th mi loi, doanh thu, li nhun,
th phn, cng có th là các đi lng ch phn ánh mt cht lng hoàn
toàn có tính cht đnh tính nh uy tín ca doanh nghip, là cht lng sn
phm…

5
Kinsman và Newman (1999) đa ra nhng nguyên nhân đ nghiên cu
mi quan h gia cu trúc vn và hiu qu công ty.Các nguyên nhân là: Th
nht, Mc đ n ca công ty tng vt mc thì cn phi có gii thích v tác
đng ca n đi vi hot đng ca doanh nghip, do vy doanh nghip cn
phi có quyt đnh v cu trúc vn ti u trong nhng tình hung c th.Th

hai, Mc đích ca các nhà qun lý và nhà đu t có th khác nhau, u đim so
sánh ca nhng tác đng c th v mc đ n đi vi hot đng ca doanh
nghip nên đc làm rõ.Th 3, Lý do quan trng nht trong vic nghiên cu
mi quan h gia n và hiu qu hot đng ca công ty là đánh giá mi quan
h gia mc đ n và thu nh
p ca c đông bi vì ti đa hóa li nhun ca
các c đông là mc tiêu cao nht đi vi nhà qun lý ca công ty.
Khái nim v hiu qu hot đng là mt ch đ gây tranh cãi trong tài
chính bi do ý ngha rng ln ca nó. Hiu qu hot đng đo lng trên c

phng din tài chính và t chc. Hiu qu hot đng tài chính nh ti
đa hóa
li nhun, ti đa hóa li nhun trên tài sn, và ti đa hóa li ích ca c đông là
vn đ ct lõi ca tính hiu qu ca doanh nghip.
1.3 Nhng nghiên cu  các nc v cu trúc vn và hiu qu hot
đng ca công ty.
Nghiên cu v cu trúc vn là mt trong nhng ch đ đc các nhà hc
thut quan tâm, các nghiên cu đu da trên n
n tng ca lý thuyt ca nhà
khoa hc Modigliani và Miller (do 2 nhà kinh t hc Franco Modigliani và
Merton Howard Miller khi xng) bi nó là lý thuyt ngun gc ca lý
thuyt cu trúc vn. Lý thuyt cu trúc vn hin đi tip tc phát trin vào
nhng nm sau đó bao gm lý thuyt cân bng, thuyt trt t phân hng,
thuyt điu chnh th trng, thuyt c cu qun lý …
Cu trúc v
n ti u là cu trúc vn mà ti đó giá tr ca doanh nghip là
ln nht, hay nói cách khác chi phí tài chính là nh nht và do vy cng s

6
mang li ti đa hóa doanh thu ca doanh nghip. Nu cu trúc vn tác đng
đn hiu qu ca doanh nghip thì cu trúc vn cng tác đng đn sc khe
ca doanh nghip cng nh tình hình phá sn ca doanh nghip.
Vn dng c s nn ca lý thuyt cu trúc vn, các nghiên cu  các
nc trên th gii đã vn dng đ nghiên cu đo l
ng cu trúc vn và hiêu
qu hot đng ca doanh nghip. K đn nh (Demsetz và Lahn, 1985;
Gorton và Rosen, 1995; Mehran, 1995; Ang, Cole và Line, 2000) đã vn dng
các bin ROI, ROE, ROA đ đo lng hiu qu hot đng ca doanh nghip.
Nghiên cu ca Myers -2001 và Eldopmiaty-2007 đã ch ra rng nghiên
cu v cu trúc vn không ch dùng đ đa ra quyt đnh tài chính mà còn

gii thích nhng mâu thun ca nhng nghiên cu thc nghim v m
i quan
h gia cu trúc vn và hiu qu hot đng ca công ty, nh gii thích ca
Jermias (2008) không ch đòn by tài chính nh hng trc tip lên hiu qu
hot đng mà còn nhân t khác nh xu th cnh tranh và chin lc kinh
doanh ca công ty.
Nghiên cu ca Maslis (1983) cho thy giá ca c phiu có tng quan
thun (dng) vi mc đ tài tr, cng nh là mi liên h gi
a hiu qu hot
đng doanh nghip vi cu trúc vn. Trong khong t 0,23 đn 0,45 là t l
n hiu qu tác đng đn hiu qu hot đng doanh nghip. Ti u hóa đc
t l này s có li cho doanh nghip. Nghiên cu ca Dilip Ratha (2003) cho
thy đòn by tài chính tác đng âm đn hiu qu hot đng ca doanh nghip
 các doanh nghip ca các nc
đang phát trin.
Krishnan and Moyer, (1997) nghiên cu cho thy có tác đng tiêu cc
ca tng n trên vn ch s hu lên thu nhp trên vn c phn (ROE), mt
nghiên cu khác ca Gleason, Mathur and Mathur, (2000) cho thy rng
cu trúc vn ca công ty tác đng lên t sut sinh li ca tài sn (ROA), tng

7
trng ca doanh thu, li nhun trc thu.T đó tác gi đa ra t l n cao
trong cu trúc vn s gim hiu qu hot đng ca doanh nghip.
Mt nghiên cu đã đc thc hin bi Abor (2005) v nh hng ca
cu trúc vn đn li nhun ca các công ty niêm yt trên S Giao dch
chng khoán Ghana trong khong thi gian 5 nm. Ông phát hin ra r
ng
có mi liên h gia SDA (n ngn hn trên tng tài sn) so vi t sut li
nhun trên vn ch s hu (ROE) và cho thy các công ty thu li nhiu t
s dng n ngn hn đ tài tr cho công vic kinh doanh ca h. Nói cách

khác, n ngn hn là mt ngun tài chính thit yu ca các công ty Ghana,
chim đn 85% tng vay n. Mc dù, kt qu cho thy LDA (n
 dài hn
trên tng tài sn) nh hng xu đn ROE, nhng DA (Tng n trên tng
tài sn) và ROE vn có mi quan h tích cc vi nhau. iu này cho thy
rng các công ty có li nhun cao là do la chn n.Mt nghiên cu ca
Abor nm 2007 nghiên cu tác đng ca cu trúc vn lên hiu qu hot
đng ca các công ty va và nh  Ghana & Nam Phi ch ra rng có mi
quan h tích c
c gia đòn by tài chính đc đo bng t l n ngn hn, n
dài hn,tng n trên tng tài sn và hiu qu hot đông ( đo lng bng li
nhun gp), tuy nhiên mi quan h gia đòn by tài chính và ROA là quan
h tiêu cc.
Nghiên cu ca Rami Zeitun (2007) cho thy cu trúc vn có tác đng
đn hiu qu hot đng ca doanh nghip khi đ
o lng theo k toán và theo
ch s th trng. T l n ngn hn có tác đng dng đn hiu qu theo th
trng ca doanh nghip (đo lng bng ch s Tobin’s Q).
Mt nghiên cu (Akintoye, 2008) đã đc thc hin v hiu qu hot
đng đn cu trúc vn ca các công ty sn xut thc phm và nc gii
khát ti Nigeria. Kt qu
 cho thy các ch s hot đng kinh doanh (gm
thu nhp trc lãi vay và thu - EBIT, thu nhp trên mi c phn – EPS và

8
c tc trên mi c phn - DPS) và các ch s đòn by (gm mc đ đòn by
hot đng, mc đ đòn by tài chính, c tc mi c phn) là khá nhy cm.
Nghiên cu mi nht nm 2012 ca Abdul Ghafoor Khan v mi quan
h ca quyt đnh cu trúc vn lên hiu qu hot đng ca công ty trong
ngành k thut ti Pakistan cho r

ng cu trúc vn đc đo lng bng n
ngn hn trên tng tài sn (STDTA) và tng n trên tng tài sn (TDTA) có
quan h ngc bin vi hiu qu hot đng đo lng bng ch tiêu t sut
sinh li trên tài sn (ROA), li nhun gp (GM) và Tobin’s Q.Trong khi đó
quan h gia cu trúc vn và hiu qu hot đng đo lng bng t su
t li
nhun trên vn ch s hu (ROE) li tiêu cc nhng không đáng k.
Nghiên cu ca Rasa Norvaisiene (2012) nghiên cu v tác đng ca cu
trúc vn lên hiu qu hot đng ca công ty thc phm và nc gii khát
Lithuanian trong giai đon 2005-2010. Trong đó cu trúc vn đo lng bi n
trên vn (DC), n trên tng tài sn (DA), N trên vn ch s hu TDTE, hiu
qu
 hot đng ca công ty đo lng bi t sut li nhun trên vn, t sut li
nhun trên vn ch s hu, t sut li nhun trên tng tài sn, thu nhp trên
mi c phn, h s li nhun biên hot đng, h s li nhun ròng. Kt qu
mô hình hi quy cho thy tt c các t l n có m
i tng quan âm vi hiu
qu hot đng ca công ty.
Nghiên cu cui cùng mà tác gi mun đ cp sâu là nghiên cu mi
quan h gia cu trúc vn và hot đng ca các công ty trc và trong thi k
khng hong (2007), mà tp trung ch yu vào các công ty xây dng ti đc
niêm yt ti S giao dch Bursa Malaysia t 2005 đn 2008 ca San & Heng.
Vi mu là 49 công ty xây dng đc phân chia theo kích thc ln, v
a và
nh (công ty có quy mô ln có s vn > 5 t RM, công ty có quy mô va t
1-5 t RM, công ty nh có quy mô <1 t RM, 1RM = 6,787.15 VN), da
trên mô hình hi quy tuyn tính đ kim đnh s nh hng ca các bin cho

9
thy có s liên h gia cu trúc vn ca và hot đng ca các công ty. Các h

s v cu trúc vn s phn ng li vi các h s hot đng công ty. i vi
các công ty xây dng ln, ch có t sut li nhun trên vn (ROC) và thu nhp
trên mi c phn (EPS) cho các công ty xây dng ln có mi quan h đáng k
ti cu trúc vn. T su
t li nhun trên vn (ROC) và N trên vn th trng
(DEMV) là tng quan nht và miêu t mi quan h mnh nht trong s tt c
các bin đc kim đnh. Trong khi DEMV, LDC(N dài hn trên vn) và
DC(Tng n trên vn) có tác đng trc tip đn hot đng ca các công ty
ln, còn các bin đc lp khác không nh hng đn bin ph thuc. i vi
các công ty xây dng trung bình, ch
 có h s biên li nhun hot đng
(OPM) có mi quan h đáng k đn cu trúc vn. LDCE (N trên vn c phn
thng)có tác đng trc tip đn hot đng ca các công ty trung bình. Tuy
nhiên, các bin đc lp khác không nh hng đn các bin ph thuc. Bên
cnh đó, đi vi các công ty xây dng nh thì ch thu nhp trên vn c phn
(EPS) là có mi quan h
đáng k vi cu trúc vn. N trên vn có tác đng
trc tip lên hot đng ca các công ty nh, trong khi bin đc lp khác
không nh hng đn các bin ph thuc.
1.4 Các nghiên cu ti Vit Nam
“Tác đng ca cu trúc vn lên hiu qu hot đng ca các công ty niêm
yt trên sàn chng khoán T.P H Chí Minh” lun vn Thc s kinh t Vit
Nam- Hà Lan ca ca tác gi Nguy
n Thanh Bình, bài vit nghiên cu s liu
ca 150 công ty phi tài chính niêm yt trên sàn HOSE, d liu nghiên cu t
nm 2006-2008, vi 2 bin ph thuc đi din cho hiu qu hot đng nh:
T sut li nhun trên vn ch s hu-ROE, t sut li nhun trên tng tài sn
đng-ROA và 6 bin ph thuc nh: Tng n /vn ch s hu, tài sn l
u
đng/n ngn hn, s hu Nhà nc, t l tng trng, quy mô công ty.Kt

qu mô hình hi quy cho thy t l n trên vn ch s hu tác đng ngc

10
chiu lên t sut li nhuân trên tài sn,trong khi đó t l n trên vn ch s
hu tác đng cùng chiu lên t sut li nhn trên vn ch s hu, bài nghiên
cu cng đa ra đ xut đ gia tng t sut li nhun trên vn ch s hu
bng cách tng t l tài tr bng n vay, xác đnh đim ti u ca ROE đ xây
dng cu trúc vn vi mc đích đt ROE cao nht.
“Cu trúc vn và hiu qu hot đng ca các công ty niêm yt trên sàn
chng khoán Hà Nôi” lun vn thc s kinh t ca tác gi Nguyn Tn Vinh
nm 2011. Bài này s dung mô hình nghiên cu ca 2 ông R.Zeitun và G.G
Tian vi mô hình hi quy bình phng đ kim tra gi thuyt rng kh nng
sinh li, c hi tng tr
ng, quy mô công ty, tài sn hu hình s nh hng
đn cu trúc vn ca công ty, trong đó cu trúc tài chính ca công ty đc s
dng 5 thc đo đòn by n (n trên tng tài sn, n trên vn ch s hu, n
dài hn trên tng tài sn, n ngn hn trên tng tài sn, n trên vn). Qua
phân tích hi quy ca mô hình đòn by cho thy cho thy li nhun ca công
ty là yu t quyt đnh có tác đng mnh m nht đi vi cu trúc vn ca
công ty (tng n trên tng tài sn, n ngn hn trên tng tài sn), mt kt qu
na là quy mô ca công ty tác đng tích cc lên s đo đòn by nh: n trên
tng tài sn, n trên vn ch s hu, n dài hn trên tng tài sn, n ngn h
n
trên tng tài sn, nghiên cu còn ch ra rng không có s tác đng gia c cu
vn đn s đo th trng P/E (ch ra th trng Vit Nam không hiu qu)
“Cu trúc vn và hiu qu hot đng doanh nghip ca các công ty niêm
yt trên s giao dch chng khoán T.P HCM” đng trên tp chí phát trin kinh
t ca đi hc kinh t TP.HCM tháng 12/2008. Bài vit đa ra cái nhìn mi v
mi liên h
 gia hiu qu hot đng ca doanh nghip, nghiên cu này s

dng s liu ca 50 công ty phi tài chính đang niêm yt trên sàn chng khoán
thành ph H Chí Minh có giá tr ln nht tính đn thi đim tháng 9/2008.
Kt qu nghiên cu cho thy hiu qu hot đng ca doanh nghip b tác

11
đng bi cu trúc vn. (1) Hiu qu hot đng ca doanh nghip có tng
quan dng vi cu trúc vn. (2) Hiu qu hot đng ca doanh nghip có
mi liên h bc hai và bc ba cht ch vi cu trúc vn ca doanh nghip khi
t l n di 100%. Hiu qu hot đng ca doanh nghip có tng quan âm
vi cu trúc vn khi t l n
/vn ch s hu ln hn 1,812, hiu qu hot
đng ca doanh nghip có tng quan dng vi cu trúc vn khi t l
n/vn ch s nm trong khong 0,9755 và 2,799.Do hn ch v thông tin và
s liu nên bài vit ch đo lng hiu qu ca doanh nghip bng ch tiêu k
toán ch cha đo lng bng các bin liên quan đn giá tr
th trng, bài
vit cng cha nêu s liu đc ly trong khong thi gian t nm nào.
Tóm tt chng 1
Chng 1 trình bày tóm lc các nghiên cu trên th gii cng nh mt
s bài nghiên cu  Vit Nam. Da trên bài nghiên cu tiêu biu ca San &
Heng (2011) phân tích mi quan h gia cu trúc vn mà đi din là 6 bin
đc lp và hiu qu hot đng mà đi din là 6 bin ph thuôc đc tác gi
ly làm c s đ ng dng đ phân tích tác đng ca cu trúc vn lên hiu qu
hot đng ca ngành bt đng sn ca Vit Nam.





12

CHNG 2
MÔ HÌNH NGHIÊN CU
2.1 Nghiên cu cu trúc vn và hiu qu hot đng ca ngành bt
đng sn Vit Nam.
2.1.1 Quy trình nghiên cu
Vic phân tích mi liên h gia cu trúc vn và hiu qu hot đng ca
công ty bt đng sn Vit Nam đc thc hin qua các giai đon nh sau:
Giai đon 1: Thu thp d liu: D liu nghiên cu đc tìm kim, trích
lc t các báo cáo tài chính ca các công ty thuc đi tng nghiên cu trong
giai đon (2009 – 2011). Các báo cáo tài chính ca các công ty này đã thông
qua kim toán và đc công b công khai trên website ca S giao dch
chng khoán TP.H Chí Minh & ca s giao dch chng khoán Hà Ni.
Giai đon 2: Nhn din các bin đc lp và bin ph thuc ca mô hình
nghiên cu, qua đó tác gi tính toán s liu ca các bin đc lp và bin ph
thu
c (các bin lit kê phn 2.1.3)
Giai đon 3: X lý các d liu thu thp bng công c phân tích SPSS.
Thông qua các phân tích thng kê mô t, phân tích tng quan và phân tích
hi quy đ xem xét mi tng quan gia các bin đc lp và bin ph thuc,
đng thi xem chiu tác đng ca bin đc lp lên bin ph thuc.
2.1.2 D liu nghiên cu
Vi đ tài cu trúc vn và hiu qu hot đ
ng ca các công ty bt đng
sn niêm yt trên sàn chng khoán Vit Nam.Tính đn thi đim nm 2012
thì c 2 sàn HOSE & HNX có 59 công ty bt đng sn niêm yt, trong đó có
33 công ty bt đng sn niêm yt bt đu t nm 2010 nhng do mô hình
nghiên cu mà tác gi chn đc tính da trên 6 bin đc lp và 6 bin ph
thuc, đ tài có nhng bin khi tính phi da vào s lng c phiu đ
ang lu
hành và giá th trng c phiu. Do vy tác gi ch chn ra đc 26 công ty

13
bt đng sn niêm yt trên c 2 sàn HOSE & HNX t nm 2009. Chi tit tng
công ty nh sau:
Bng 2.1: Danh mc các công ty bt đng sn nghiên cu.
STT
M
ã C
K
Tên công ty
1
BCI Công ty c phn u t xây dng Bình Chánh
2
D2D Công ty c phn Phát trin ô th Công nghip S 2
3
DIG Tng công ty c phn u t Phát trin Xây dng
4
DXG Công ty c phn Dch v và Xây dng đa c t Xanh
5
HAG Công ty c phn Hoàng Anh Gia Lai
6
HDC Công ty c phn Phát trin nhà Bà Ra – Vng Tàu
7
ITA CTCP u t Công nghip Tân To
8
ITC Công ty C phn u t - Kinh doanh nhà
9
KBC Tng Công ty Phát trin ô Th Kinh Bc
10
LCG Công ty c phn LICOGI 16

11
LGL Công ty c phn u t và Phát trin ô th Long Giang
12
NBB Công ty C phn u t Nm By By
13
NTL Công ty c phn Phát trin đô th T Liêm
14
RCL Công ty C phn a c Ch Ln
15
REE Công ty c phn C đin lnh
16
SC5 Công ty c phn Xây dng s 5
17
SDU Công ty c phn u t XD và Phát trin đô th Sông à
18
SJS Công ty c phn u t Phát trin ô th và KCN Sông à
19
SZL Công ty c phn Sonadezi Long Thành
20
TDH Công ty C phn Phát trin nhà Th c
21
TIX Công ty C phn SX KD XNKDV & u t Tân Bình
22
TKC Công ty Xây dng và Kinh doanh đa c Tân K
23
UIC Công ty c phn u t phát trin Nhà và ô th IDICO
24
VIC Tp oàn VINGROUP - Công ty c phn

14

25
VNI Công ty c phn u t bt đng sn Vit Nam
26
VPH Công ty c phn Vn Phát Hng
2.1.3 Các bin nghiên cu.
Nghiên cu tác đng ca cu trúc vn lên hiu qu hot đng ca công
ty bt đng sn, bài vit này s dng 6 bin đc lp đo lng cu trúc vn ca
công ty và 4 bin ph thuc đo lng hiu qu hot đng ca công ty.
o lng cu trúc vn, có rt nhiu ch tiêu khác nhau đ đo lng nh
nghiên c
u ca Abor (2005& 2007), Ebaid (2009), AbuduGhafoorkhan(2012)
đã dùng 3 ch tiêu nh n ngn hn trên tng tài sn; n dài hn trên tng tài
sn; tng n trên tng tài sn, nghiên cu ca Rajan & Zingales (1995),
Mahdisalehi & Kumarss Biglar (2009) còn đa bin N trên vn (DC) đ đo
lng cu trúc vn, nghiên cu ca Nour Abu Rub(2012) ngoài 3 bin nh
mô hình ca Ebaid còn đa thêm bin tng n trên vn ch s hu (TDTE),
trong khi đó mô hình nghiên cu ca San & Heng (2011) đa ra 6 bin gm
tng n trên vn, n dài hn trên vn, tng n trên tng tài sn, n trên vn
th trng, n trên vn c phn thng, n dài hn trên vn c phn thng.
K tha nhng nghiên cu đó, tác gi chn các bin đc lp sau biu th cu
trúc vn ca công ty: DC - Tng n trên vn; TDTE - Tng n trên vn ch
s h
u; DEMV- N trên vn th trng; SDA- N ngn hn trên tng tài sn;
LDA - N dài hn trên tng tài sn; T-bin thi gian (bin xu hng).Tác gi
đa bin thi gian vào nhm xem xét tác đng ca xu th thi gian ti bin
ph thuc trong mô hình. Nh vy bên cnh các bin biu th cu trúc vn ca
công ty nh hng đn hiu qu hot đng thì còn nhng yu t
 không quan
sát, đo lng đc mà mang tính xu hng, quán tính thì s dng bin thi
gian trong mô hình đ biu th.

o lng hiu qu hot đng, các nghiên cu nh Bettis và Hall (1982),
Demsetz và Lehn (1985), Habib và Victor (1991), Gorton và Rosen (1995),

15
Mehran (1995), Ang, Cole và Line (2000), Margaritis và Psillaki (2006),
Zeitun và Tian (2007) đã s dng t sut li nhun ròng trên tng tài sn, t
sut li nhun ròng trên vn ch s hu và các bin khác đ đo lng hiu
qu hot đng trong các nghiên cu ca h, Pawanenthiren Pratheep kanth
(2012) dùng các ch tiêu nh Li nhun gp, li nhun ròng, t sut li nhun
trên vn đu t, t sut li nhun trên v
n ch s hu, li nhun trên tài sn;
nghiên cu ca San & Heng (2011) các bin đi din hiu qu hot đng nh:
T sut sinh li trên tng tài sn, t sut sinh li trên vn đu t, t sut sinh
li trên vn ch s hu; thu nhp trên mi c phn, h s biên li nhuân hot
đng, h s biên li nhun ròng. Qua nhng nghiên c
u trên tác gi vn dng
các bin đo lng mà San & Heng đã nghiên cu trc đó đ đo lng hiu
qu ca các công ty bt đng sn ti Vit Nam trong giai đon 2009-2011, c
th các bin ph thuc sau:
X ROE - T sut li nhun ròng trên vn ch s hu
X EPS - Thu nhp trên mi c phn,
X OPM - H s biên li nhun ho
t đng
X NPM– H s biên li nhun ròng.

16
Hình 2.1: S đ tác đng ca bin đc lp lên bin ph thuc.


















2.1.4 Phng pháp nghiên cu
2.1.4.1 Phân tích thng kê mô t
Phng pháp này đc s dng đ mô t nhng đc tính c bn ca d
liu thu thp nhm có cái nhìn tng quát nht v mu nghiên cu. Thông qua
mô t, tóm tt thng kê các bin đc lp và bin ph thuc ca các công ty

niêm yt ti sàn chng khoán Vit Nam t 2009 đn 2011 cho th
y đc giá
tr trung bình, giá tr ln nht và bé nht ca tng bin nghiên cu, ngoài ra
bài vit còn so sánh giá tr trung bình ca cu trúc vn ca ngành BS Vit
ROE-Return on
equity
EPS- Earning per
share
OPM- Operating
profit margin
NP-Net profit
margin
Cu
trúc
vn
TDTE- Total debt to
equity
TIME- Time
LDA- Long term
debt to asset
SDA-Short term
debt to asset
DC- Debt to capital
DEMV- Debt to
equity market value
Hiu
qu
hot
ng

17
Nam so vi các nc khác đ có cái nhìn tng quan hn v đc đim cu trúc
vn ngành bt đng sn ca Vit Nam.
2.1.4.2 Phân tích tng quan
Khi la chn các bin trong nghiên cu có th xy ra tng quan gia
các bin vi nhau. Phn này, tác gi s dng phân tích tng quan đ xem xét
mi quan h gia các bin đc lp và bin ph thuc.
2.1.4.3 Kim đnh đa công tuyn.
 kim đnh xem 6 bin đc lp: Tng n trên vn; Tng n trên vn
ch s hu; N trên vn th trng; N ngn hn trên tng tài sn; N dài hn
trên tng tài sn; T-bin thi gian có quan h tuyn ln nhau hay không, tác
gi kim đnh các bin bng cách phân tích hi quy tuyn tính. Da vào kt
qu kim đnh tác gi xem h s VIF l
n hn hay nh hn 10 (Theo Hoàng
Trng & các tác gi 2008 nu bin có giá tr VIF ln hn 10 thì bin đó gây ra
hin tng cng tuyn), bin nào ln hn 10 tác gi s loi b bin đó & kim
đnh li đn khi các bin không có hin tng đa cng tuyn tác gi s tip tc
phân tích hi quy.
2.1.4.4 Phân tích hi quy
Trong khi phân tích tng quan kim tra có tn ti mi tng quan gi
a
các bin hay không thì phân tích hi quy đc tác gi s dng đ đo lng
mc đ nh hng ca các bin đc lp vi các bin ph thuc, qua đó cho
bit chiu tác đng cng nh th t nh hng ca tng bin đc lp đn bin
ph thuc. Phng pháp này s cho phép tác gi đa ra nhng bng chng
xác th
c đ gii quyt mc tiêu ca lun vn.  đo lng mc đ tác đng
ca tt c các bin đc lp lên tng bin ph thuc: ROE, EPS, OPM, NPM.
Tác gi dùng ch s R
2

hoc R
2
điu chnh đ gii thích cho đ thích hp ca
mô hình là cao hay thp và cui cùng tác tác gi da vào h s sig ca bng
phân tích hi quy đ xem xét mc đ tác đng ca các bin đc lên tng bin