Thẩm định dự án căn hộ thương mại Khải Hoàn - Phát triển thị trường căn hộ diện tích nhỏ

B GIÁO DCăẨOăTO
TRNGăI HC KINH T TP.HCM






LÊ ANH TUN






THMăNH D ÁNăCNăH THNGăMI
KHI HOÀN - PHÁT TRIN TH TRNG CNă
H DIN TÍCH NH



Chuyên ngành: Chính Sách Công
Mã s : 603114




LUNăVNăTHCăSăKINHăT

TP. H CHÍ MINH ậ NMă2012

B GIÁO DCăẨOăTO
TRNGăI HC KINH T TP.HCM



CHNGăTRỊNHăGING DY KINH T FULBRIGHT




LÊ ANH TUN





THMăNH D ÁNăCNăH THNGăMI
KHI HOÀN - PHÁT TRIN TH TRNGăCNă
H DIN TÍCH NH

Chuyên ngành: Chính Sách Công
Mã s : 603114




LUNăVNăTHCăSăKINHăT



NGI HNG DN KHOA HC
TS. TRN TH QU GIANG





TP. H CHÍ MINH ậ NMă2012
i

LI CAM OAN
Tôi xin cam đoan lun vn nƠy hoƠn toƠn do tôi thc hin. Các đon trích dn và s liu s
dng trong lun vn đu đc trích dn vƠ có đ chính xác cao nht trong phm vi hiu bit
ca tôi. Lun vn nƠy không nht thit phn ánh quan đim ca Trng i hc Kinh t thành
ph H Chí Minh hay Chng trình Ging dy Kinh t Fulbright.

TP. HCM, ngày 20 tháng 07 nm 2012
Tác gi

Lê Anh Tun

ii

LIăCÁMăN
Trc ht tôi xin gi li cm n chơn thƠnh đn Chng trình Ging dy Kinh t Fulbright,
các Quý Thy Cô đƣ tn tình giúp tôi trang b tri thc, to môi trng điu kin thun li nht
trong sut quá trình hc tp và thc hin lun vn nƠy. Tôi cng xin cm n đi ng cán b
vn th, cán b phòng tin hc đƣ to nhng điu kin thun li cng nh h tr tôi trong quá
trình hc tp.
Trong quá trình thc hin lun vn nƠy, tôi xin chơn thƠnh cm n s tn tình giúp đ cùng
vi các góp ý rt hu ích t Tin s Trn Th Qu Giang.
Tôi cng gi li cm n đn các thy cô trong b môn Thm đnh tài chính – FETP đƣ cung
cp cho tôi nhng kin thc vng chc v thm đnh d án mƠ qua đó tôi có th hoàn thành tt
lun vn nƠy.
Tôi chân thành cm n công ty K59 đƣ to điu kin cung cp các s liu cng nh h tr
trong quá trình thc hin lun vn.
Xin chân thành cm n s đng viên vƠ giúp đ ca bn bè vƠ gia đình trong sut quá trình
hc tp và thc hin lun vn.


iii

TÓM TT
Mc dù NhƠ nc đƣ có nhiu chính sách khuyn khích và h tr nhm gii quyt nhu cu v
nhà  đang ngƠy cƠng cp thit ti TP.HCM nhng do hu ht các doanh nghip đu t trong
thi gian qua ch yu nhm vƠo phơn khúc cn h hng sang, cao cp làm cho th trng BS
hin nay đang b mt cơn đi. a phn nhng ngi dân có nhu cu thc v nhà  là nhng
ngi có thu nhp trung bình nên không có kh nng tip cn nhng cn h có giá cao trên th
trng. Trc thc t đó, nhiu doanh nghip đu t đƣ chuyn dn sang hng xây dng các

cn h phân khúc bình dân vƠ cng đt đc nhiu kt qu kh quan. iu này cho thy các
d án cn h bình dân có th giúp vc dy th trng BS TP.HCM trong giai đon hin nay
khi kh nng gp nhau ca c bên cung và cu đu rt ln. Tuy nhiên, th trng cn h này li
đang gp phi vng mc v quy đnh din tích ti thiu trong vic xây dng các cn h
thng mi. Vi chi phí xây dng nh hin nay thì các cn h có din tích khong 50m
2
vn
còn nm xa kh nng tƠi chính ca nhiu khách hàng có nhu cu thc v nhà .
Lun vn thm đnh d án “Khu cn h thng mi Khi HoƠn” nh lƠ mt d án mu v cn
h bình dân. Theo kt qu phân tích tài chính, mc giá mà ch đu t sn lòng bán là 13,3
triu VN/m
2
tng ng vi sut sinh li là 20,7%; mc dù sut sinh li này thp hn so vi
nhng nm trc khi th trng BS đang còn “nóng” nhng xét v dài hn thì đơy lƠ sut
sinh li hp lỦ vƠ đ đ thu hút s tham gia ca các doanh nghip đu t. Vi mc giá 13,3
triu VN/m
2
này thì kh nng tƠi chính ca mt h gia đình có thu nhp trung bình s mua
đc mt cn h khong 37m
2
. Nh vy, nu cho phép xây dng các cn h nh thì th trng
phân khúc này s góp phn gii quyt đc mt lng ln nhu cu v nhà  ca ngi dân.
Kt qu phân tích kinh t cho thy NPV kinh t là 46,961 t VN >0 nên d án có hiu qu v
mt kinh t, chính vì th cn có s can thip ca chính ph trong vic điu chnh li quy đnh
hin nay v din tích ti thiu khi xây dng các cn h thng mi. Lun vn đa ra kin ngh
chính sách cho phép các doanh nghip đu t BS xây dng các cn h có din tích nh
nhng kèm vi đó lƠ các quy đnh nhm đm bo cht lng công trình, điu kin sinh hot
ca ngi . Ngoài ra, NhƠ nc cng cn xây dng các c ch tài chính dài hn đ có th h
tr tín dng cho ngi có nhu cu nhà  thc s.
iv

MC LC
LI CAM OAN i
LI CÁM N ii
TÓM TT iii
DANH SÁCH CÁC CH VIT TT: vii
DANH SÁCH BNG BIU viii
DANH SÁCH HÌNH V ix
CHNG 1. GII THIU 1
1.1.t vn đ 1
1.2. Mc tiêu nghiên cu 2
1.3. Phng pháp nghiên cu 2
1.4. Phm vi nghiên cu 3
1.5. Cu trúc lun vn 3
CHNG 2. ÁNH GIÁ HIN TRNG TH TRNG VÀ NHU CU V NHÀ  TI
TP.HCM 5
2.1.Tng quan v thc trng nhà  ti TP.HCM 5
2.2. Các chính sách v nhà  ti Vit Nam 8
2.3. Thc trng th trng nhà  ti TP.HCM 8
2.3.1 Th trng nhà  xã hi 8
2.3.2 Th trng nhà  thng mi 10
2.4. ánh giá nhu cu th trng nhà  ti TP.HCM 11
CHNG 3. PHỂN TệCH TÀI CHệNH 14
3.1. Gii thiu d án 14
3.2. Khung phân tích tài chính 15
v

3.3. Các dòng ngơn lu ca d án 16
3.3.1. Li ích tƠi chính, dòng ngơn lu vƠo 16
3.3.2. Chi phí tài chính - dòng ngơn lu ra 16

3.4. Các gi đnh và thông s chung cho phân tích tài chính 17
3.4.1. Lm phát 18
3.4.2. T giá ngoi t 18
3.4.3. Ngun vn đu t 18
3.5. ánh giá tính kh thi ca d án 20
3.6. Phơn tích đ nhy 21
3.6.1. Bin đng chi phí xây dng 21
3.6.2. Bin đng lãi sut vay 22
3.6.3 Thay đi giá bán 22
3.6.4. Bin đng nhu cu mua 23
3.7. ánh giá kh nng sn lòng gia nhp th trng ca các doanh nghip đu t 25
CHNG 4. PHỂN TệCH HIU QU TÀI CHÍNH VÀ KINH T CA CN H DIN
TÍCH NH 27
4.1 Quy đnh xây dng cn h  các nc 27
4.2 Nhu cu cn h din tích nh ti Vit Nam 28
4.3. ánh giá din tích cn h theo nng lc tài chính ca phn ln ngi có nhu cu thc v
nhà  29
4.4. Khung phân tích kinh t 33
4.5. Các gi đnh và thông s chung cho phân tích kinh t 34
4.5.1. T giá hi đoái kinh t 34
4.5.2. Chi phí vn kinh t 34
vi

4.5.3. Lng kinh t, t l lao đng không k nng trong ngƠnh xơy dng 35
4.6. Các dòng ngơn lu kinh t 35
4.6.1. Chi phí kinh t- dòng ngơn lu ra 35
4.6.2. Li ích kinh t - dòng ngơn lu vƠo 36
4.7. ánh giá tính kh thi kinh t 37
CHNG 5. KT LUN VÀ KIN NGH 39
5.1 Kt lun và kin ngh 39

5.2. Các mt hn ch ca đ tƠi vƠ hng phát trin 40
TÀI LIU THAM KHO 42
PH LC 46

vii

DANH SÁCH CÁC CH VIT TT:


BS: Bt đng sn
CP: Chính ph
DSCR: Debt Service Coverage Ratio - H s An toàn tr n
IMF: International Monetary Fund- qu tin t quc t.
IRR: Internal Rate of Return Sut sinh li ni ti
MARR: Minimum Attractive Rate of Return - Sut sinh li ti thiu ca c đông
NPV: Net present value - Giá tr hin ti ròng
TP.HCM: Thành ph H Chí Minh
UBND: y ban nhân dân
US: United State – Hoa K
USD: United State dollard
VN: Vit Nam ng
WACC: Weighted Average Cost of Capital - chi phí vn bình quân trng s


viii

DANH SÁCH BNG BIU
Bng 2.1. T l h có nhà phân theo loi nhà ầầầầầầầầầầầ ầầầầầầầ 6
Bng 2.2. Din tích bình quân mi nhân khu phân theo loi nhàầầầầầầầầầầầ 7
Bng 2.3. Nhân khu bình quân 1 h phân theo 5 nhóm thu nhầầầầầầầầầ ầầ 7

Bng 2.4. Th trng nhà  bán ti TP.HCM ti quý 2/2012ầầầầầầầầầầầầ 11
Bng 3.1. Phân b đu t cho d án ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ ầ17
Bng 3.2. Lch n vay ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ 19
Bng 3.3. Kt qu thm đnh tài chính ca d ánầầầầầầầầầầầầầầầầ.ầ.21
Bng 3.4. nh hng ca thay đi chi phí xây dngầầầầầầầầầầầầầầầ 21
Bng 3.5. nh hng ca lãi sut vay đi vi NPV ch đu t ầầầầầầầ.ầầầầ.22
Bng 3.6. nh hng giá bán ti tính kh thi d ánầầầầầầầầầầầầầầầầ 23
Bng 3.7. Kt qu thm đnh tài chính khi mc giá không tng 10% mi nmầầầầ ầ.24
Bng 3.8. Kt qu thm đnh tƠi chính khi các cn h đc bán ht trong 4 nm vi t l bán
đc mi nm lƠ 25% ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ ầ.25
Bng 3.9. Thay đi IRR ch đu t theo giá bánầầầầầầầầầầầầầầầầ.ầ 26
Bng 4.1. Quy đnh din tích sàn theo s ngi  ti Anh ầầầầầầầầầầầ ầầ.28
Bng 4.2. Quy đnh din tích sàn theo s ngi  ti Nht ầầầầầầầầầầầầầ 28
Bng 4.3. Thu nhp các nhóm khách hàng theo t l nhu cu mua nhƠ ầầầầầầầầ 30
Bng 4.4. Bin đng lãi sut vay đi vi s tin vay ầầầầầầầầầầầầầầầ 33
Bng 4.5. Giá tr sn phm thu đc trên 1 hecta đt trng trt và mt nc nuôi trng thy
sn ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ.ầầ 36
Bng 4.6. Kt qu thm đnh kinh tầầầầầầầầầầầầầầầầầ.ầầầ ầ.38
ix

DANH SÁCH HÌNH V
Hình 2.1. Cu cn h ti TP.HCM phân theo thành phn kinh tầầầ.ầầầầầ.ầ.ầ 11
Hình 2.2. Nhu cu nhà  ti TP.HCM phân theo chc v ầầầầầầầầ.ầ ầầầầ12
Hình 2.3. Nhu cu mua cn h đ  hoc đu t trong 2 nm tiầ.ầầầầ.ầầầầầ 12

1

CHNGă1.ăGII THIU
Chng 1 s trình bày v s cn thit ca lun vn, xác đnh mc tiêu nghiên cu cùng vi
các câu hi nghiên cu nhm gii quyt vn đ chính sách ca lun vn. Phm vi nghiên cu

và b cc ca đ tƠi cng đc trình bƠy trong chng nƠy.
1.1.t vnăđ
Thành ph H Chí Minh (TP.HCM) là mt trong hai thành ph ln nht ca Vit Nam, cùng
vi quá trình phát trin kinh t lƠ quá trình đô th hóa đang xy ra ngày mt mnh m, kéo
theo đó lƠ nhu cu nhà  ngƠy cƠng gia tng. Vi mc tiêu an sinh xã hi thì TP.HCM nói
riêng và c nc nói chung trong thi gian qua đƣ có nhng chính sách tích cc trong vic
khuyn khích và h tr cho vic phát trin th trng nhà . Nhng chính sách đó cho thy
NhƠ nc đƣ quan tơm nhiu hn trong vic h tr cng nh c gng gim dn khong cách
giàu nghèo thông qua vic to nhng điu kin thit yu đ ngi dân yên tâm sinh sng và
làm vic. Tuy nhiên, trong thi gian qua nhng chính sách này ca nhƠ nc thc t cha
mang li nhiu hiu qu. Mc dù nhn đc nhiu s h tr t NhƠ nc nhng vic phát trin
th trng nhà  cho ngi thu nhp thp đang có nhng biu hin tht bi t c hai phía cung
cu; nhƠ đu t gp nhiu khó khn và ngày càng không mn mà vi th trng nƠy, đa s
ngi thu nhp thp li không đ nng lc tƠi chính đ tip cn. i vi th trng nhà 
thng mi, nhiu nm qua rt nhiu d án đƣ đc trin khai mang li mt lng cung v nhà
 rt ln. Tuy nhiên hu ht các cn h đc xây dng li tp trung  phân khúc cao cp và
hng sang, nhiu cn h trung cp và bình dân có din tích ln nên giá thành mt cn h vn
còn khá cao so vi kh nng tƠi chính ca nhóm khách hàng là nhơn viên vn phòng, chuyên
viên, công chc; trong khi đơy lƠ nhóm khách hàng chim t trng ln v nhu cu nhà  thc
ti TP.HCM.
Trên th gii, nhiu nc có các quy đnh v din tích ti thiu cho mt cn h tùy vào s
ngi , cn h có th có din tích ti thiu là 25m
2
đ đáp ng nhng nhu cu cho mt ngi.
Tuy nhiên, theo nh quy đnh trong Lut Nhà  ti Vit Nam thì cn h thng mi phi có
2

din tích ti thiu là 45m
2
. Nu nh có nhiu cn h thng mi có din tích nh hn mc quy

đnh này thì s có thêm nhiu cn h có mc giá thp hn phù hp vi kh nng tƠi chính ca
mt lng ln nhng ngi đang có nhu cu thc v nhà .
 đánh giá hiu qu chính sách ca NhƠ nc trong vic điu chnh li quy đnh din tích ti
thiu ca các cn h thng mi có góp phn ci thin đc tình hình “m đm” ca th
trng nhà  hin nay hay không tác gi s đi vƠo thm đnh d án “Khu cn h Thng mi
Khi HoƠn”. Vic thm đnh tài chính ca d án này s to c s cho vic tính toán mc giá,
khong din tích hp lỦ tng ng vi kh nng tƠi chính ca nhóm ngi có nhu cu nhà 
thc ln nht mà vn tha mc li nhun k vng ca các doanh nghip bt đng sn. Nu
nh vic điu chnh v din tích này có th to đng lc cho các doanh nghip BS tham gia
cng nh s gii quyt đc mt lng cu ln v nhà  ca nhng ngi có nhu cu thc thì
chính sách này là mt gii pháp hiu qu có th góp phn tháo g cho nhng tht bi ca th
trng nhà  hin nay.
1.2. Mc tiêu nghiên cu
Mc tiêu ca đ tài là tìm gii pháp đ NhƠ nc can thip vào th trng bt đng sn hiu
qu hn, qua đó có th gii quyt tt nhu cu thc v nhà  ca ngi dân. Vi mc tiêu đó thì
đ tài s đi vƠo phân tích và tr li cho 3 câu hi sau:
Nng lc tài chính ca nhóm khách hàng có nhu cu thc v nhà  ti TP.HCM lƠ nh th
nào?
Trong kh nng tƠi chính ca phn ln khách hàng có nhu cu thc thì din tích cn h khong
bao nhiêu là hp lý?
NhƠ nc có nên cho phép xây dng các cn h thng mi vi din tích nh hn so vi Quy
đnh hin ti trong Lut Nhà  hay không?
1.3.ăPhngăphápănghiênăcu
Lun vn s dng phng pháp kho sát: s liu nng lc tài chính nhóm khách hàng có nhu
cu thc ln nht v nhà  qua các báo cáo, thng kê ca các c quan, đn v chuyên ngành;
3

các s liu liên quan đn d án t các báo cáo tng hp chuyên ngành, các kênh truyn thông
(báo giy, báo đin tầ).
Lun vn cng s dng phng pháp thm đnh d án: Sau khi điu chnh din tích cn h,

các chi phí đu t ầ ca d án “Khu cn h Thng mi Khi HoƠn” lun vn s thm đnh
d án nƠy nh lƠ mt d án đi din cho phơn khúc các cn h bình dân s đc xây dng
phc v cho nhóm khách hàng có nhu cu thc v nhà . Phân tích tính kh thi v mt tài
chính lƠ c s cho vic đánh gi kh nng tham gia th trng cn h ca các nhƠ đu t;
thông qua phơn tích tƠi chính đ xác đnh khong din tích cn h phù hp vi nng lc ca
nhóm khách hàng chính; phân tích hiu qu v kinh t lƠ c s cho vic đ ngh s can thip
ca NhƠ nc cho th trng cn h này.
1.4. Phm vi nghiên cu
 tài nghiên cu vƠ phơn tích nhóm đi tng có nhu cu nhà  ln nht cùng vi nng lc
tài chính ca nhóm này trong phm vi khu vc TP.HCM; các tính toán, phân tích v kt cu
công trình xây dng gii hn theo đc tính, cu trúc d án “Khu cn h Thng mi Khi
HoƠn”. Phm vi đ tƠi đánh giá tính kh thi tài chính, tính kh thi kinh t theo các gi đnh
thay đi din tích cn h đ đa ra chính sách điu chnh quy đnh din tích ti thiu ca cn
h thng mi.
1.5. Cu trúc lunăvn
Lun vn đc chia làm 5 chng. Chng 1 s gii thiu mc tiêu nghiên cu, các câu hi
nghiên cu vƠ phng pháp đ gii quyt vn đ nghiên cu. Chng 2 tác gi đi vƠo đánh giá
hin trng và nhu cu nhà  ca ngi dơn, xác đnh nhóm đi tng nghiên cu là nhóm
chim t trng ln nht v nhu cu nhà  thc s. Chng 3 s đi vƠo thm đnh tính kh thi
tài chính ca d án “Khu Cn h Thng Mi Khi HoƠn”, vic thm đnh d án cùng vi các
phân tích ri ro, đ nhy s đánh giá đc hiu qu v mt tài chính – đơy lƠ điu kin cn đ
các doanh nghip BS tham gia đu t, ngoài ra t phân tích tài chính s xác đnh mc giá
hp lý mà các doanh nghip sn lòng bán. Chng 4 s đánh giá din tích cn h phù hp vi
nhu cu ca nhóm đi tng nghiên cu, sau đó s thm đnh hiu qu kinh t ca d án, nu
4

d án hiu qu v mt kinh t trong khi din tích cn h nhóm đi tng nghiên cu có th
mua nh hn quy đnh hin ti ca Lut Nhà  thì s có chính sách kin ngh. Chng 5 đa ra
chính sách kin ngh điu chnh li quy đnh din tích ti thiu ca cn h thng mi, nêu rõ
các mt hn ch vƠ hng phát trin ca đ tài.

5

CHNGă2.ăÁNHăGIÁăHIN TRNG TH TRNG VÀ NHU CU
V NHÀ  TI TP.HCM
Chng 2 gii thiu tng quan v thc trng nhà  ti Thành Ph H Chí Minh (TP.HCM) và
các chính sách nhà  hin nay. Bên cnh đó, trong chng nƠy tác gi cng đánh giá tình hình
th trng nhà  xã hi, nhà  thng mi hin nay. Cui chng, tác gi s đánh giá nhu cu
thc ca th trng nhà  hin nay, t đó xác đnh nhóm đi tng khách hàng chim t l cao
nht trong tng nhu cu thc v nhà  ti TP.HCM. Vic xác đnh đc nhóm khách hàng này
s lƠ c s cho các phân tích v nng lc tƠi chính vƠ đc đim nhu cu nhà  ca h.
2.1.Tng quan v thc trng nhà  ti TP.HCM
TP.HCM đc bit đn là mt đô th ln nht vƠ cng lƠ trung tơm kinh t, vn hóa, giáo dc
quan trng ca c nc. Nm 2011, tng sn phm ni đa trên đa bƠn c đt 514.635 t
đng, tng 10,3% so vi nm 2010; và thu nhp bình quơn đu ngi đt 3.130 USD/nm, cao
hn mc bình quân chung ca c nc là 1.300 USD/nm.
Vi nhng điu kin thun li nh th, TP.HCM đƣ thu hút nhiu ngi dân t các tnh thành
đn đơy sinh sng, hc tp và làm vic. Theo s liu ca Tng cc Thng kê vƠo nm 2010
TP.HCM là thành ph đông dân nht c nc, dân s 7,396 triu ngi vi mt đ dân s lên
đn 3.530 ngi/km
2
; tc đ tng dơn s bình quân hƠng nm lƠ 3,54%. Trong đó s lng
ngi di c chim mt phn không nh, TP.HCM ch đng sau Bình Dng vi t sut di c
thun dng (s lng ngi nhp c ln hn ngi di c) lƠ 136 ngi di c/1000 dơn.
Lng ngi nhp c hƠng nm ln kéo theo nhu cu nhà  ti TP.HCM ngày càng thêm cp
thit.
Theo kho sát ca Tng cc Thng kê tng s nhƠ đn nm 2009 ca TP.HCM là 1.824.822.
Nm 2010, t l h  nhà kiên c chim 23%, nhà bán kiên c chim 75,3% nhà bán kiên c
chim 1,2% và nhà tm chim 0,6% (xem Bng 2.1). So vi các nm trc đó t l nhà tm và
nhà kiên c có khuynh hng gim trong khi nhà bán kiên c li tng lên.

6

V tình hình s hu nhà , theo s liu B Xây dng ti TP.HCM 81% h gia đình đƣ có nhƠ
 thuc s hu riêng, 19% h  nhà thuê ca t nhơn hay thuê ca NhƠ nc. S h phi  nhà
thuê  TP.HCM cng cao hn nhiu so vi mc bình quân 14%  các đô th.
Bng 2.1. T l h có nhà phân theo loi nhà (%)

Loi nhƠ
Nm
Nhà kiên
c
Nhà bán
kiên c
NhƠ thiu
kiên c
NhƠ tm
2002
25,4
63,4
-
11,2
2004
32,7
60,1
-
7,3
2006
38,1
58,1
-

3,8
2008
47,6
48,6
-
3,9
2010
23,0
75,3
1,2
0,6
(Ngun: Tng cc Thng kê, Kt qu kho sát mc sng dơn c nm 2010)
Din tích nhà  bình quân mt nhân khu cng có nhiu thay đi rõ rt. Theo Bng 2.2 thy
rng trong thi gian qua din tích nhà  bình quân mt nhân khu  TP.HCM tng lên đáng k
 tt c các loi nhà. iu nƠy cng lƠ mt tín hiu mng v cht lng nhà  trong thi gian
qua đƣ có s ci thin. Tuy nhiên, s liu din tích bình quân ch mang tính tng đi, din
tích nhƠ tng lên phn ln là  nhóm ngi dân có nhu cp cao, trong khi đa phn nhng
ngi dân thu nhp trung bình tr xung thì hin nay đang phi sng trong nhng cn h cht
hp.
Bên cnh đó, v tình hình nhà thuê, theo thng kê ca S Xây dng (2008), hin ti TP.HCM
có trên 80% ngi dơn trong đ tui t 18 – 35 phi sng chung vi gia đình, hn 90% gii tr
nhp c phi  tr, trên 30% h gia đình có din tích nhà  di 36 m
2
. Các khu nhà cho thuê
thng có din tích cng nh các điu kin sinh hot không đáp ng đ các điu kin sinh
7

hot tt, nhiu ni vn đ môi trng, v sinh, an ninh kém nh hng rt ln ti điu kin
sinh hot và làm vic ca ngi dân.
1

Bng 2.2. Din tích bình quân mi nhân khu phân theo loi nhà


Loi nhƠ
Nm
Trung bình
(m
2
)
NhƠ kiên c
(m
2
)
Nhà bán
kiên c (m
2
)
NhƠ thiu
kiên c (m
2
)
NhƠ tm
(m
2
)
2004
15,7
19,9
14,1

10,2
2006
17,1
22,9
13,9

9,9
2008
18,2
21,4
15,4

11,1
2010
19,2
27,6
16,7
14
13
(Ngun: Tng cc Thng kê, Kt qu kho sát mc sng dơn c nm 2010)
Theo Bng 2.3 s lng nhân khu bình quân 1 h trong nhng nm qua cng có xu hng
gim dn. Vi s lng nhân khu đang gim dn nh vy thì nhu cu nhng cn h có din
tích nh trong thi gian ti
Bng 2.3. Nhân khu bình quân 1 h phân theo 5 nhóm thu nhp

5 Nhóm thu nhp

Trung bình
Nhóm 1

Nhóm 2
Nhóm 3
Nhóm 4
Nhóm 5
2004
4,4
5,7
4,5
4,5
4,8
4,3
2006
4,3
4,8
4,5
4,6
4,0
3,6
2008
4,2
4,8
4,5
4,4
3,9
3,6
2010
3,6
4,2
4,1
3,7

3,4
3,0
(Ngun: Tng cc Thng kê, Kt qu kho sát mc sng dơn c nm 2010)


1
Nguyn Th Thu Trang (2010),”Tht bi th trng và can thip nhƠ nc trên th trng nhà  cho ngi thu
nhp thp  TP.HCM”
8

2.2. Các chính sách v nhà  ti Vit Nam
Tri qua hn 20 nm nhiu chính sách ca NhƠ nc đƣ đc ban hành nhm phát trin th
trng nhà .
Nm 1991 Pháp lnh Nhà đc ban hành, ni dung quan trng nht ca Pháp lnh là công
nhn quyn s hu nhà ca nhơn dơn, đng thi khuyn khích các t chc, cá nhân tham gia
đu t gii quyt vn đ nhà .
Nm 1992 Th tng Chính ph ban hành Quyt đnh s 118 v vic đa tin nhà  vào tin
lng.
Nm 1994, Chính ph ban hành Ngh đnh 61/CP thit lp hƠnh lang pháp lỦ cho c ch kinh
doanh nhà  nhm xóa hoàn toàn bao cp v nhà . Cui nm 2010 Ngh đnh 61/CP đƣ ht
hiu lc.
Nm 2009, Chính ph ban hành Ngh quyt s 18 đ thông qua mt s c ch chính sách phát
trin nhà  xã hi cho 3 nhóm đi tng u tiên lƠ hc sinh, sinh viên ti đi hc, cao đng,
công nhân ti các khu công nghip vƠ ngi thu nhp thp ti khu vc đô th.
Nm 2010, chính ph ban hành ngh đnh 71 thông qua mt s chính sách thông thoáng hn
trong th tc đu t BS nhng cng kèm nhiu quy đnh sit cht có th hn ch đc phn
nào tình trng đu c đt đai.
Có th thy các chính sách đƣ đc đa ra trong thi gian qua đƣ th hin s quan tâm ca
NhƠ nc cho mc tiêu an sinh xã hi. Bt đu t nhng chính sách phát trin th trng nhà
, các chính sách h tr cho nhà  xã hi đn các chính sách can thip vào tht bi th trng

đn nay tuy đt đc mt s kt qu đáng k nhng tình trng thiu ht v nhà  cho phn ln
ngi dân có nhu cu nhà  thc vn cha đc gii quyt hiu qu.
2.3.Thc trng th trng nhà  ti TP.HCM
2.3.1 Th trng nhà  xã hi
Nhà  thu nhp thp là mt chính sách an sinh xã hi ln ca NhƠ nc hng ti ngi có
thu nhp thp ti khu vc đô th cng nh các đi tng cán b viên chc, lc lng v
9

trangầ hng lng t ngân sách NhƠ nc. Tuy nhiên, ch sau vƠi nm thc hin đƣ cho
thy nhiu bt cp.
Theo thng kê ca B Xây dng, nhu cu đu t xơy dng nhà  cho ngi thu nhp thp
trong giai đon 2009 - 2015 ca các đa phng lƠ 189 d án vi quy mô 166.390 cn h, d
tính s đáp ng ch  cho khong 700.000 ngi. S lng đng kỦ xơy dng nhà  thu nhp
thp ch trong nm 2009 vƠ 2010 đƣ lên đn 150 d án nhng đn tháng 8/2011 mi có 39 d
án chính thc trin khai xây dng, đt khong 26% so k hoch d kin, s lng cn h hoàn
thành ch mi có 1.714 cn, ch đt 1% k hoch đng kỦ ban đu
2
.
Thc t s lng d án không đt k hoch do nhiu ch đu t không còn mn mà vi nhà 
xã hi
3
. i vi ngi đúng din thu nhp thp, vi mc giá trung bình 11-13 triu/m
2
mi
cn nhƠ khong 60-70m
2
thì chi phí cng phi khong 1 t VN. Vi khon tin này rt khó
cho ngi thu nhp thp tip cn. Ngay c ti Ơ Nng, ni giá nhƠ dƠnh cho ngi thu nhp
thp đc đánh giá lƠ rt r so vi mt bng chung tình trng s lng cn h không bán đc
vn xy ra.

Vi các lí do trên, tình trng th trng nhà cho ngi thu nhp thp không còn hp dn mt
phn là do nhng khó khn mƠ ch đu t gp phi, lý do còn li là nng lc tài chính ca
ngi thu nhp thp không th tip cn đc. Ngi thu nhp thp không đ điu kin vay
vn ngơn hƠng trong khi thông thng phi tr 70% chi phí tng giá tr cn h trong 3 đt đu
(tin mua cn h đc thanh toán trong 4 đt)
4
.

2
c Kiên (2011), “Chính sách nhƠ cho ngi thu nhp thp: Nguy c đ b”, Báo đin t cafefland, truy cp
ngày 15/02/2012 ti đa ch
/>nhap-thap-nguy-co-do-be.chn
3
Minh Ngha(2012), “Các ch đu t không mn mà vi nhà  xã hi”, Báo đin t Vietnamplus, truy cp
10/06/2012 ti đa ch
/>hoi/20125/139695.vnplus
4
HoƠng Lan (2011), “Mua nhƠ thu nhp thp b kt tin”, Báo Vnexpress, truy cp ngày 20/01/2012 ti đa ch

10

2.3.2 Th trng nhà  thngămi
Th trng nhà  trong nm 2011 vn cha có nhng du hiu hi phc. Phía các doanh
nghip đu t, di nh hng ca khng hong kinh t toàn cu cùng vi s tng cao ca lãi
sut vay khin ngun vn đ vào th trng BS b gián đon khin cho nhiu d án phi trì
hoãn, giãn tin đ. Khi th trng đang m đm, lng cn h bán đc ít trong khi nhiu
doanh nghip li lm dng đòn by tài chính khin áp lc tr n đè nng, hàng lot d án đƣ
đc doanh nghip gim giá mnh đ ct l
5
.

Phía cu, tình hình kinh t khó khn cùng vi lãi sut cao khin cho nhu cu ca ngi mua b
nh hng đáng k. Bên cnh đó, trc vic hàng lot d án liên tc gim giá đƣ nh hng
đn tơm lỦ ngi mua, k vng giá còn tip tc gim khin đa s ngi mua cân nhc và ch
đi.
Trong nm 2011 mc dù cung cn h có tng nhng phân khúc và giá c các cn h cha cơn
đi nhu cu thc ca th trng. Nhiu ch đu t ch tp trung đn vic xây dng các d án
nhm ti ngi thu nhp cao nên phơn khúc cn h này tr nên d tha và  m. Trong khi đó
nhu cu nhà bình dân, giá r li rt ln nhng không đc quan tâm nhiu. iu này khin cho
th trng BS đang có nghch lí va d mƠ li va thiu
6
.
Bc sang nm 2012, trong 2 quỦ đu th trng mc dù vn còn khá trm lng nhng cng
có nhng du hiu kh quan  phơn khúc cn h trung cp và bình dân sau khi mt s doanh
nghip đƣ nm bt th trng và chuyn hng sang phân khúc này và d đoán lng cung các
cn h trong phân khúc này s còn tng nhiu trong nm (xem Bng 2.4).





5
T.Trin (2011), “Gim giá cn h hàng lot: iu phi đn đƣ đn”, Báo baomoi, truy cp ngày 15/03/2011 ti
đa ch
/>den-da-den/7289922.epi
6
Khánh HƠ (2011), “Tng kt th trng bt đng sn 2011”, Truy cp ngày 28/06/2012 ti đa ch


11

Bng 2.4. Th trng nhà  bán ti TP.HCM ti quý 2/2012

QuỦ 2 nm 2012
Loi cn h
Hng sang
Cao cp
Trung cp
Bình dân
Tng cung (cn)
504
16.350
13.681
16.489
Mi hoƠn thƠnh (cn)
0
802
275
1.414
Giá chào bán trung bình USD/m
2

(Th trng th cp)
3.963
1.745
892
706
Ngun: CBRE Vit Nam, im tin th trng TP.HCM quỦ 2 nm 2012
2.4.ánhăgiáănhu cu th trng nhà  ti TP.HCM
Trong thi gian qua các ch đu t đƣ bt đu hng dn sang phân khúc th trng trung cp
trong đó các cn h ch yu nhm ti ngi có nhu cu thc có thu nhp trung bình, khá.

Ngun: Theo s liu ca công ty t vn BS Vietrees







Nhóm A
31%
Nhóm B
53%
Nhóm C
16%
Hình 2.1. Cu cn h ti TP.HCM phơn
theo thƠnh phn kinh t
Nhóm A: có thu nhp cá nhân trên
10 triu đng/tháng, thu nhp h
gia đình trên 18 triu đng/tháng.
Nhóm B: có thu nhp cá nhân trên
5 triu đng/tháng, thu nhp h
gia đình trên 10 triu đng/tháng.
Nhóm C: có thu nhp cá nhân trên
3 triu đng/tháng, thu nhp h
gia đình trên 6 triu đng/tháng.

12

Hình 2.2. Cu cn h ti TP.HCM phân theo chc v

Ngun: Theo s liu ca công ty t vn BS Vietrees
Hình 2.3. Phân loi nhu cu nhƠ đ  vƠ đu t

Ngun: Theo s liu ca công ty t vn BS Vietrees
Theo kho sát ca công ty t vn bt đng sn Vietrees vƠo nm 2010 v nhu cu nhà  ca
ngi dân các qun TP.HCM thì 53% ngi có nhu cu nhà  ti TP.HCM lƠ ngi có thu
nhp trung bình t 5-10 triu/tháng hoc h gia đình có nhu nhp t 10-18 triu/tháng (xem
Ch, giám đc
9%
Trng
phòng, qun
lý
10%
Nhân viên
, chuyên viên
80%
Khác
1%
94.3%
90.2%
94.3%
90.2%
94.3%
94.3%
94.3%
94.3%
94.3%
94.3%
94.3%

90.2%
94.3%
87.9%
94.3%
90.2%
94.3%
94.3%
94.3%
94.3%
94.3%
5.7%
9.8%
5.7%
9.8%
5.7%
5.7%
5.7%
5.7%
5.7%
5.7%
5.7%
9.8%
5.7%
12.1%
5.7%
9.8%
5.7%
5.7%
5.7%
5.7%

5.7%
0.0% 20.0% 40.0% 60.0% 80.0% 100.0%
Q7
Q9
Q10
Q2
Q5
Q8
Q12
Q11
Q3
Q6
Q4
Bình Thnh
Gò Vp
Tân Bình
Phú Nhun
Th c
Tân Phú
Bình Chánh
Bình Tân
Nhà Bè
C Chi
u t
 
13

thêm Hình 2.1). Trong đó 80% ngi có nhu cu nhà  là nhân viên và viên chc vi hn 90%
là nhu cu đ 
7

(xem thêm Hình 2.2).
Theo kho sát ca công ty CB Richards Ellis thì trong thi gian qua các cn h phân khúc
trung cp, bình dơn khá hút khách. in hình lƠ các cn h khu B d án Gold House – Huyn
Nhà Bè vi giá 690 USD - 719 USD/m
2
hin ti 70%-80% lƠ đƣ có ch
8
.
Khuynh hng các doanh nghip BS đang dn chuyn sang phát trin phơn khúc cn h
trung cp vƠ bình dơn chng t nhu cu thc ca th trng hin nay lƠ các cn h phc v cho
nhu cu  ca đa phn nhóm khách hƠng có thu nhp trung bình vƠ khá. Nu nh nhu cu v
nhƠ  ca nhóm khách hƠng nƠy chim phn ln trong tng nhu cu thc (Hình 2.3 cho thy
trên 90% mc đích mua nhƠ lƠ đ ) thì vic phát trin th trng cho phơn khúc nƠy lƠ mt
gii pháp hiu qu đ “vc dy” th trng BS cng nh góp phn gii quyt đc vn đ
nhƠ  ti TP.HCM đang ngƠy cƠng cp bách.



7
Công ty t vn bt đng sn Vietrees ,“Báo cáo nhu cu cn h ti TP.HCM trong nm 2010-2011”
8
Báo cáo quý CBRE-04/2012, Toàn cnh th trng BS TP.HCM.
14

CHNGă3. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
Trong chng 3, tác gi s dng khung đu t, thit kầca d án Khi Hoàn đng thi điu
chnh li mt s chi phí đu t theo quy đnh ca B Xây dng đ phân tích d án Khi Hoàn
nh là mt d án mu cho các khu cn h s đc xây dng vƠo đi tng lun vn đang phơn
tích là nhóm viên chc, chuyên viên – chim t trng ln trong tng nhu cu thc v nhà .
Kt qu tính kh thi v mt tài chính ca d án lƠ điu kin cn đ đánh giá kh nng sn lòng

gia nhp vào th trng phơn khúc cn h này ca các ch đu t, mc giá ti thiu ch đu t
chp nhn lƠ c s cho vic tính toán din tích phù hp tng ng nng lc tài chính ca
khách hàng.
3.1. Gii thiu d án
D án án Khi Hoàn đc đu t ti xƣ Nhn c, Huyn Nhà Bè, Tp. HCM. a đim xây
dng công trình đc quyt đnh la chn do các nguyên nhân sau:
Phn ln khu quy hoch xây dng lƠ đt trng. Công ty C phn K95 đƣ bi hoàn toàn b
100% qu đt d án, đơy lƠ mt yu t rt thun li trong vic chun b mt bng xây dng
công trình.
áp ng đc các điu kin cn cho Thành ph v c s h tng đô th cho bc phát trin
nhanh trong tng lai, đng thi nm trong tng th phát trin khu đô th phía bin ông ca
Thành ph, cùng vi các loi d án khác có chc nng cu thành mt đô th nng đng, hin
đi đƣ vƠ đang đc trin khai.
c bit có các d án lân cn trong khu vc có liên quan gm: Khu đô th GS Metrocity (ch
đu t lƠ công ty GS E&C ca Hàn Quc) đƣ đc cp Quyt đnh phê duyt d án vƠ đang
trong giai đon chun b đu t, khu nhà  cao tng Phú Hoàng Anh, h thng giao thông
chính vƠo khu đt đƣ hoƠn chnh vi l gii t 20m và 30m.
Ngoài ra tuyn đng Lê Vn Lng cng đang trin khai m rng và các d án phát trin đô
th khác cng dn hình thành và to nên b mt đô th mi
9
.


9
Công ty t vn Alinco, Báo cáo tin kh thi d án khu chung c thng mi Khi Hoàn, 2010