PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TPHCM.PDF

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM




PHM TH PHNG LOAN



 TÀI

PHÂN TÍCH CÁC NHÂN T NH HNG N
U T BT NG SN TI THÀNH PH H CHÍ MINH







LUN VN THC S KINH T

THÀNH PH H CHÍ MINH – NM 2011


B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM





PHM TH PHNG LOAN


 TÀI

PHÂN TÍCH CÁC NHÂN T NH HNG N
U T BT NG SN TI THÀNH PH H CHÍ MINH




Chuyên ngành : KINH T - TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG
Mã s: 60.31.12


LUN VN THC S KINH T


Ngi hng dn khoa hc : PGS.TS. PHAN TH BÍCH NGUYT

THÀNH PH H CHÍ MINH – NM 2011




LI CAM OAN



Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cu đc lp ca tôi.

S liu đc nêu trong lun vn là trung thc và có trích ngun.

Các kt qu nghiên cu trong lun vn cha đc công b trong bt k

công trình nghiên cu nào khác.


TP. H Chí Minh, ngày 08 tháng 04 nm 2011

TÁC GI
PHM TH PHNG LOAN

LI CÁM N


Tôi xin chân thành cám n Quý Thy Cô Trng i hc Kinh T TP.HCM
đã tn tâm ging dy, truyn đt nhng kin thc quí báu cho tôi trong sut
thi gian hc tp ti trng.

c bit, tôi xin chân thành cám n PGS.TS. Phan Th Bích Nguyt đã tn
tình hng dn cho tôi hoàn thành lun vn này.

Sau cùng, tôi xin chân thành cm n đn nhng ngi bn, đng nghip và
ngi thân đã tn tình h tr, góp ý và giúp đ tôi trong sut thi gian hc
tp và nghiên cu.

MC LC

LI NÓI U

1. S cn thit ca đ tài……………………………………………………………. 1
2. Mc tiêu nghiên cu…………………………………………………………… 2
3. Ý ngha ca vic nghiên cu ………………………………………………… 3
4. i tng, phm vi và phng pháp nghiên cu…………………………… 3
5. Kt cu lun vn………………………………………………………………… 3

CHNG 1. TNG QUAN V BS VÀ U T BS

1.1 Tng quan v Bt đng sn (BS)
1.1.1 Khái nim BS…………………………………………………… 4
1.1.2 c đim ca BS………………………………………………… 4
1.1.3 Hàng hóa BS……………………………………………………… 5
1.1.4 Phân loi BS……………………………………………………… 5
1.1.5 Các yu t tác đng đn giá BS… ……………………………… 6
1.1.5.1 Các yu t có mi liên h trc tip vi BS……… ………………… 6
1.1.5.2 Các yu t v pháp lý liên quan đn BS…………………………… 6
1.1.5.3 Các yu t chung ca nn kinh t
xã hi…………………………… 7

1.2 Tng quan v th trng BS
1.2.1 Khái nim th trng BS…………………………………………… 8
1.2.2 c đim th trng BS………………………………………… … 8
1.2.3 Vai trò ca th trng BS……………………………………………. 10

1.3 T sut sinh li và ri ro trong đu t kinh doanh BS
1.3.1 T sut sinh li trong đu t BS…… ……………………………… 11
1.3.2 Nhng ri ro trong đu t BS……… ………………………….…… 12

1.4 Cuc khng hong th trng BS M nm 2005-2008…………………… 15

CHNG 2. THC TRNG TH TRNG BS TP.HCM VÀ CÁC NHÂN T
NH HNG N U T BS TRONG THI GIAN QUA.
2.1 Thc trng th trng BS Tp.HCM trong thi gian qua… ……………… 23
2.2 Thc trng tình hình đu t BS ti Tp.HCM… ………………………… 30
2.2.1 Th trng nhà ……………………………………………………… 30
2.2.2 Th trng vn phòng cho thuê……….……………………………… 34

2.2.3 Th trng cn h dch v ……………… ………………………………… 35
2.2.4 Th trng trung tâm thng mi……………………………………………… 35
2.2.5 Th trng BS khu công nghip……………………………………………… 37
2.2.6 Th trng khách sn ,du lch………………………………………… 39
2.3 Phân tích nhân t nh hng đn đu t BS Tp.HCM giai đon hin nay… 40
2.3.1. Nhóm các yu t ca n
n kinh t v mô……………………………… 40
2.3.1.1 Mc đ tng trng GDP hng nm…………………………………… 40
2.3.1.2 Lm phát……………………………………………………………… . 41
2.3.1.3 C cu phát trin kinh t 43
2.3.1.4 Thu nhp bình quân trên đu ngi 44
2.3.1.5 Sc mua ca ngi tiêu dùng 45
2.3.2. Các yu t v chính sách pháp lut………………………………… ……… 46
2.3.2.1 H thng lut và chính sách v qun lý đt đai, nhà ……… ……… 47
2.3.2.2 Các chính sách thu liên quan đn đu t kinh doanh BS… 50
2.3.3.3 Chính sách tin t
……………………………………………………… 51
2.3.2.4 Chính sách quy hoch phát trin h tng – Ngun vn h tr ODA… 55
2.3.3. nh hng t tính minh bch ca th trng và giá c hàng hóa BS… 56
2.3.4. Tác đng t các th trng liên quan…………………………………………… 58

2.3.4.1 S bin đng th trng vàng và ngoi t (USD) 58
2.3.4.2 nh hng t th trng tài chính …………………………… 61
a. nh hng mnh t dòng vn đu t trc tip nc ngoài (FDI)………61
b. nh hng t dòng vn ca th trng chng khoán ……………. … 64
c. nh hng t ngun vn nhàn ri trong nhân dân – kiu hi…………. 65
d. Qu đ
u t tín thác BS…………………………………… 66
2.3.4.3 nh hng t th trng nguyên vt liu và th trng lao đng……… 67
2.3.5 Nhóm các yu t dân s, vn hóa xã hi………………………………………… 68

2.3.5.1 Mc đ tng dân s…………………………………………………… 68
2.3.5.2 Môi trng vn hóa xã hi………………………………………………69
2.3.6 Yu t hi nhp ca nn kinh t…………………………………………………. 69
2.3.6.1 Gia tng nhu cu BS……………………………………… …………69
2.3.6.2 S phát trin ca công ngh và cht lng d án……………………….69
2.3.6.3 Du lch 70

CHNG 3. ÁNH GIÁ S TÁC NG CA CÁC NHÂN T N HIU
QU U T BS BNG SPSS.
3.1. Phng pháp thc hin …………………………………………………………… 72
3.1.1 Phng pháp đnh tính…………………………………………………… 72
3.1.2 Phng pháp đnh lng:……………………………………………… 72
3.2 Mô hình nghiên cu ………………………………………………………………. 72
3.2.1 Mô hình lý thuyt - Mô hình PEST ……………………………………… 72
3.2.2 Mô hình nghiên cu các nhân t nh hng đn đu t BS…………… 73
3.2.3 Các gi thit nghiên cu………………………………………………… 74
3.3 Tin trình kho sát và kim đnh mô hình bng công c SPSS16………………… 74
3.3.1 Quá trình đnh tính ………………………………………………………. 74
3.3.2 Quá trình đnh l
ng x lý s liu bng SPSS 16……………………… 75
3.3.2.1 Bc 1: Thng kê s b các bin kho sát ca 06 thành phn nhân t 76

3.3.2.2 Bc 2: Xác đnh h s tin cy Cronbach Alpha……………………… 78
3.3.2.3 Bc 3: Phân tích EFA………………………………………………….81
3.3.2.4 Bc 4: Kim đnh mô hình và gi thuyt nghiên cu………………….83

CHNG 4. GII PHÁP NÂNG CAO HIU QU U T BS TI TP.HCM
4.1 Nhng yu t c hi và hn ch trong đu t BS ti TP.HCM…………………. 87
4.2 Gi ý các gii pháp nhm nâng cao hiu qu đu t BS 88
4.2.1 Nhóm gii pháp hoàn thin h thng chính sách pháp lut 88

4.2.2 Nhóm gii pháp cho nhà đu t trên th trng 91
4.2.2.1 Th trng s cp 91
4.2.2.2 Th tr
ng th cp 93
4.2.3 Nhóm gii pháp nhân t h tr 94
4.2.3.1 Kìm ch lm phát, tng trng n đnh GDP 95
4.2.3.2 n đnh th trng ngoi hi, th trng vàng, lãi sut 96

Phn kt lun 98




DANH MC CÁC T VIT TT

1. BS Bt đng sn
2. FDI u t trc tip nc ngoài
3. FII u t gián tip nc ngoài
4. TTCK Th trng chng khoán
5. Tp.HCM Thành ph H Chí Minh
6. USD Dollar M
7. FED Cc d tr liên bang M
8. CPI Ch s giá tiêu dùng
9. GDP Tng thu nhp quc ni
10. NHNN Ngân hàng nhà nc
11. NHTM Ngân hàng thng mi
12. NVL Nguyên v
t liu
13. SXKD Sn xut kinh doanh
14. VLXD Vt liu xây dng

15. WTO T chc thng mi th gii
16. REIT Qu đu t tín thác BS.
17. KCN Khu công nghip
18. KCX Khu ch xut
19. ODA H tr phát trin chính thc




DANH MC CÁC BNG BIU

Bng 2.1.1 Bng giá đt nn d án vào tháng 12/2010
Bng 2.1.2 Ngun cung tng lai d kin th trng đt nn theo tng qun.
Bng 2.1.3 S lng cn h chào bán
Bng 2.1.4 Ngun cung VP cho thuê đn 12/2010 – ngun Savills
Bng 2.1.5 Tình hình cho thuê và bng giá đt ti các khu công nghip.
Bng 2.1.6 Tình hình hot đng ca th trng khách sn (3 - 5 sao) ti Tp.HCM trong
quý 4/2010.
Bng 2.2.1 Tc đ tng trng GDP c nc và GDP Tp.HCM 10 nm qua.
B
ng 2.2.2 Din bin CPI qua các nm
Bng 2.2.3 T trng c cu kinh t Tp.HCM qua các nm
Bng 2.2.4 Tng doanh thu hành hóa và dch v c nm  Tp.HCM
Bng 2.2.5 Din bin ca lãi sut t 2005 đn nay
Bng 2.2.6 D n cho vay BS ti TP.HCM t nm 2005 đn tháng 9/2010
Bng 2.2.7 Bin đng t giá t nm 2001 đn 2010 theo giá niêm yt ca NHNN.
Bng 2.2.8 Din bin giá vàng qua các nm
Bng 2.2.9 Din bin ch s giá vàng, giá nhà  và VLXD, t giá USD
Bng 2.2.10. Vn FDI tng trng qua các nm
Bng 2.2.11. Tng trng Vn FDI ti TP.HCM qua các nm

Bng 2.2.12. Biu đ VN-index qua các nm
Bng 2.2.13 Tc đ tng dân s TP.HCM
Bng 2.2.14 Tng trng khách du lch ti TP.HCM

1

LI M U


1. S cn thit ca ti

Trong thỏp phõn cp nhu cu ca Maslow, nhu cu sinh lý (n, mc, , i li)
l nhu cu c bn, trc tiờn ca con ngi. Nú cn c tha món trc khi ngh
n cỏc nhu cu cao hn. iu ú cho thy c tm quan trng ca nh , vn
phũng, tr s lm vic, sn xut kinh doanh i vi bt c cỏ nhõn hay t chc no
trong quỏ trỡnh tn ti v phỏt trin. Theo ú nhu cu v t ai, nh , vn phũng
baỏt ủoọng saỷn (BS) l mt nhu cu tt yu, v t l thun vi tc gia tng dõn
s cng nh s lng v quy mụ n v sn xut, kinh doanh.

Cựng vi s phỏt trin ca nhiu loi hỡnh dch v, kinh doanh v s bựng n
dõn s th gii. Con ngi ngy cng cn thờm mt bng, cao c sinh sng v
sn xut, kinh doanh. Tuy nhiờn, din tớch t ai li l i lng bt bin. Vỡ vy,
din tớch t cha dựng ngy cng b thu hp li.

Thỏp phõn cp nhu cu ca A. Maslow

Vit Nam l quc gia t cht ngi ụng vi dõn s khong 85 triu ngi, din
tớch t bỡnh quõn u ngi vo khong 71m
2
/ngi, trong ú din tớch t ụ
th bỡnh quõn u ngi khong 12m
2
/ngi. Dõn s ngy cng ụng vỡ vy nhu cu
nh t, mt bng sn xut kinh doanh ngy cng ln.

Vit Nam l nn kinh t mi ni, im n hp dn du khỏch quc t v l mụi
trng u t hp dn hng u th gii. Hn na tc phỏt trin cụng nghip, tc
ụ th húa ngy cng gia tng. iu ú ha hn sc hp dn n vi ngnh kinh
Th
hin
Tụn trng
Giao tip xó hi
An ton, c bo v

n ung, nh , ngh ngi

2
doanh BS trong tng lai nhng đang đt ra nhng thách thc rt ln v mt xã
hi khi din tích đt nông nghip đang ngày càng b thu hp.
Ngành BS đang chu tác đng trc tip ca nn suy thoái kinh t toàn cu
mà c th là s suy gim th trng chng khoán (TTCK); th trng tài chính; lãi
sut ngân hàng tng cao; giá nguyên vt liu xây dng gia tng… Bin đng ngành
BS đang 
nh hng đn đ thanh khon th trng tài chính toàn cu, các ngân
hàng chu hu qu nng n vì nhng khon n xu, nhng khon tín dng BS
khng l.
Ngành kinh doanh BS đòi hi nhng t duy ln, khung pháp lý n đnh và
kh nng qun tr mnh. Th nhng trình đ quy hoch, tin đ thi công, cht lng
công trình, nng lc qun lý d án, kh
nng kim soát th trng BS,… là nhng
vn đ Vit Nam đang rt yu. Nhng quy hoch manh mún, chp git tc thi,
“đt bom” giành ch…đang đt ra nhng thách thc rt ln trong ngành. Ngoài ra
nhng bin s v xu hng vn đng xã hi nh di dân, nhp c, pha tp vn hóa,
cu trúc đô th, tâm lý xã hi…liên tc tác đng và nh hng đn quá trình
đu t
và phát trin ca ngành kinh doanh BS.
Kh nng thu hút vn FDI ca Vit Nam ngày càng có trin vng, lng vn
FDI đ vào lnh vc BS theo con đng chính thng trong điu kin hin ti là rt
ln và s còn tng cao. Mt mt đó là tín hiu tt cho ngành BS trong thi k khó
khn hin nay, nhng mt khác nó cng là nguy c nhãn tin v mt s xâm ln và
thôn tính ca các nhà đu t ngoi đi vi các doanh nghieäp trong nc.
 gim thiu đc ri ro trong kinh doanh BS, qun tr và kim soát tt
đc th trng BS, cng nh ngn chn đc nhng tác đng tiêu cc lan ta
trm trng đn nn kinh t. Mt vn đ đt ra cho các nhà qun tr, các nhà đu t

BS cn đc trang b kin thc sâu saéc hn, mt cách nhìn tng quát hn trong
lnh vc đu t BS và đó là mong mun ca tác gi thông qua vic c gng phân
tích đy đ các nhân t tác đng đn vic đu t BS ti Tp.HCM trong giai đon
hin nay.

2. Mc tiêu nghiên cu

Trong lnh vc đu t BS, thông thng giá tr và tim nng ca tài sn
đc xác đnh ch yu bi đc đim t nhiên t v trí đa lý  hin ti và tng lai.
Theo thi gian, giá tr tim nng ca nó s chu tác đng t nhiu yu t ca nn
kinh t xã hi. Và đây là mc tiêu nghiên cu ca đ tài này.
 tài “ Phân tích các nhân t
 nh hng đn đu t BS ti Tp.HCM ” s
tp trung vào vic tr li hai câu hi sau :
1. Các nhân t nào s nh hng đn đu t BS ti Tp.HCM ?
2. Mc đ tác đng ca các nhân t nh th nào ? Và đâu là các nhân t có tác đng
quyt đnh đn vic đu t BS ?

3
3. Ý ngha ca vic nghiên cu

Xác đnh đc các nhân t tác đng đn giá tr ca BS có ý ngha rt quan
trng đn ngi mua, ngi bán, cơng ty kinh doanh BS hay nói chung là nhà đu
t BS. Giúp các nhà đu t có mt tm nhìn sâu sắc hn trên tng th tác đng t
các yu t ca nn kinh t, chun nghip hn trong chin lc kinh doanh đ đt
đc t sut sinh li k vng ca mình, góp phn làm cho th trng BS phát trin
ngày càng bn vng

4. i tng, phm vi và phng pháp nghiên cu

i tng nghiên cu : Th trng BS ti Tp.HCM.

Phm vi thi gian nghiên cu : Phân tích sâu vào giai đon t nm 2006 đn nm
2010. Đây là giai đon có nhiu bin đng trên th trng BS ti Tp.HCM.

Phng pháp nghiên cu : Từ các thông tin thu thập được từ sách báo, tạp chí,
các s liu thng kê ca cc thng kê Tp. HCM và từ các cơng ty t vn kinh doanh
BS nh : Vietree, CBRE,… Tác gi s dùng phng pháp so sánh, phng pháp
phân tích tng hp đ phân tích, so sánh s tác đng ca các nhân t. Ngồi ra, còn
dùng phng pháp chun gia, phng pháp phân tích nhân t (EFE) đ đánh giá
mc đ tác đng ca tng nhân t.

5. Kt cu Lun vn

Lun vn này đc kt cu thành 04 chng (khơng k phn m đu và kt lun)

Chng 1 :
Tng quan v BS và đầu t BS : mang đn nhng khái nim, nhng
hiu bit c bn v hàng hóa BS và các yu t tác đng đn giá c BS, nhng li
ích và ri ro trong đu t BS.

Chng 2 : Thc trng th trng BS và đu t BS ti Tp.HCM t nm 2005
cho đn nay và phân tích các nhân t nh hng đn đu t BS.
Trong chng này, tác giả s phân tích s tác đng ca các nhân t cùng vi thc
trng ca th trng BS trong thi gian quan, đc bit là phân tích s tác đng ca
các yu t kinh t v mơ.

Chng 3 :
ánh giá s tác đng ca các nhân t bng cơng c SPSS

Chng 4 :
Gii pháp nhm nâng cao hiu qu đu t BS

4
T các kt qu kim đnh ca phng pháp phân tích nhân t, taùc giaû seõ ña ra các
gii pháp nhm nâng cao hiu qu đu t.
Chng 1. TNG QUAN V BS VÀ U T BS

1.1 Tng quan v BS

1.1.1 Khái nim BS
Khái nim BS rt rng, đa dng và đc quy đnh c th bng pháp lut
ca mi nc khác nhau vi nhng nét đc thù riêng th hin  quan đim phân loi
và tiêu chí phân loi, nhng đu thng nht  ch xem BS gm đt đai và nhng
tài sn gn lin vi đt đai.
Ti Vit Nam, theo quy đnh c
a Lut dân s sa đi s 33/2005/QH11,
Quc hi khóa XI, k hp th 7 thì BS là các tài sn bao gm : đt đai, nhà ca,
công trình xây dng gn lin vi đt đai k c tài sn gn lin vi nhà hay công
trình xây dng do pháp lut quy đnh.

1.1.2 c đim ca BS
BS có nhng đc đim sau :
- Tính c đnh và lâu bn : BS ch t
o lp trên mt din tích c th ca đt
đai. Ñt đai là tài nguyên quc gia không th thay đi din tích. Nu đt đai đó
không th là hàng hóa thì BS gn trên đó cng khó khn trong vn đng vi t
cách là hàng hóa. BS là tài sn không th di di nên h s mô t BS ghi nhn s
bin đng theo thi gian v hin trng, v ch s hu, ch s dng, theo mt trình
t pháp lý nht đnh và là yu t đc bit quan trng trong quan h giao dch trên th

trng BS. Tính lâu bn đc th hin rõ trong quá trình s dng đt đai, bi vì
đt đai không b hao mòn.
- Tính khan him đc bit : Do s phát trin ca sn sut, s gia tng dân s
làm cho nhu cu v đt đai, nhà  ngày càng tng, trong khi đó tng cung đ
t đai thì
không đi. Chính vì vy giá c đt đai có xu hng ngày càng gia tng.
- Tính cá bit ln và chu s nh hng qua li ln nhau: Không có BS nào
do mi BS đc xác lp trên mt din tích c th ca đt đai vi v trí đa lý, đa
hình, kiu dáng kin trúc, c s h tng,… khác nhau. Tuy BS mang tính cá bit
cao nhng trong trng hp có nhng thay đi ln xung quanh BS nào đ
ó s có
nhng tác đng mnh v nhu cu và giá c ca BS đó.
- Chu s chi phi mnh m ca chính sách, pháp lut do nhà nc ban hành
cng nh các hot đng trong lnh vc kinh t - vn hóa – xã hi : Do đt đai là tài
sn quan trng ca quc gia, phi chu s chi phi ca nhà nc nhm làm gim
nhng tác đng xu đn nn kinh t, và phát huy nh
ng ngun lc có đc t th
trng BS. Bên cnh đó, do BS nm trong mt không gian nht đnh nên nó
chu nhiu nh hng bi nhiu yu t tp quán, tâm lý, th hiu, môi trng sng

5
ca cng đng dân c khu vc và nó còn chu nh hng bi các yu t liên quan
đn nhiu ngành kinh t, khoa hc k thut, ngh thut kin trúc, môi trng,
1.1.3 Hàng hóa BS.

Hàng hóa BS là BS đc đem trao đi, mua bán trên th trng trong
khuôn kh pháp lut cho phép. Hàng hóa BS gm hai loi ch yu: đt đai và các
vt kin trúc đã xây dng gn lin vi đt. Có nhng B
S không phi là hàng hóa
nh các công trình h tng công cng, đt đai b cm mua bán.

Cng ging nh các hàng hóa khác, hàng hóa BS cng có hai thuc tính :
giá tr và giá tr s dng. Do đc đim riêng có mà BS đc xem là loi hàng hóa
đc bit. Hàng hóa BS có nhng đc trng sau :

- Tng cung đt đai là c đnh và vic cung ng đt đai phù hp cho tng
mc đích riêng b hn ch v mt qui hoch ca nhà nc. Do đó, giá c BS luôn
có xu hng ngày càng tng lên, và cung BS kém co giaõn so vi giá.

- Thi gian giao dch hàng hóa BS dài hn so vi hàng hóa thông thng,
bi vì giao dch BS không ch giao dch bn thân BS mà còn bao gm c h s
pháp lý ca BS đó na. Do đó chi phí giao dch thng khá cao.

- Tính thanh khon kém do hàng hóa BS thng có giá tr khá cao, thi
gian giao dch dài nên kh nng chuyn hóa thành tin mt chm.

- Hàng hóa BS chu s qun lý cht ch ca nhà nc, và chu nh hng
ca yu t tp quán, tâm lý, th hiu, tính cng đng.

1.1.4 Phân loi BS

Cn c theo khái nim trên, BS có th chia thành 3 loi sau:

* BS có đu t xây dng gm : BS nhà , BS vn phòng, nhà xng và công
trình thng mi dch v, BS h tng (h tng k thut, h tng xã hi), Trong
BS có đu t xây dng thì nhóm BS nhà đt (gm đt đai và các tài sn gn lin
vi đt đai) là nhóm BS c bn, chim t trng rt ln, có tính ch
t phc tp và
chu nh hng ca nhiu yu t ch quan và khách quan. Nhóm này chim đa s
trong các giao dch trên th trng BS  nc ta cng nh các nc trên th gii.

* BS không đu t xây dng : BS thuc loi này ch yu là đt nông nghip
(di dng t liu sn xut) bao gm các loi đt nông nghip, đt rng, đt nuôi
trng thu sn, đt làm mui, đt him, đt cha s dng,


6
* BS đc bit: là nhng BS nh các cơng trình bo tn quc gia, di sn vn hố
vt th, nhà th h, đình chùa, miu mo, ngha trang,

1.1.5 Các yu t tác đng đn giá BS
Giá c BS tùy thuc mt phn ln vào quan h cung cu trên th trng.
Khi cu ln hn cung, giá BS thng b đy cao lên; ngc li, khi cu thp hn
cung, giá BS có xu hng gim xung. Tuy nhiên, giá c còn ph thuc vào nhiu
yu t khác nh nhng yu t xut phát t nhng khuyt tt ca th trng nh đc
quyn, đu c, s can thip ca Nhà nc nh đu t ca Nhà nc vào vic nâng
cp c s h tng khu dân c, nh đng giao thơng, cp thốt nc, c
p đin ;
tng hoc min gim thu cho các doanh nghip kinh doanh đa c, áp dng vic
bán đu giá tài sn BS thuc s hu Nhà nc, chính sách nhà  cho ngi thu
nhp thp ; có nhng yu t bt ngun t tâm lý, thói quen ca ngi dân nh
khơng mun bán nhà đt do cha ơng đ li, hoc khơng thích  nhà chung c.
Có ba nhóm yu t tác đng nh hng đn giá BS nói riêng cng nh
đi
vi BS nói chung :
1.1.5.1 Các yu t có mi liên h trc tip vi BS
 Các yu t t nhiên :
* V trí BS : Do BS khơng di đng đc nên v trí BS  đâu, mơi trng
xung quanh th nào, v trí  trung tâm hay xa trung tâm, v trí có th dùng làm ch
kinh doanh hay ch dùng đ , là nhng yu t tác đng trc tip đn giá tr BS.
* Din tích, hình th

tha đt hoc lơ đt : mt din tích đt sẽ là ti u khi
nó thỏa mãn mt loi nhu cu c th ca đa s dân c trong vùng.
* a hình BS ta lc và hình thc bên ngồi ca BS.
 Các yu t kinh t :
* Kh nng mang li thu nhp t BS : mc thu nhp hàng nm t BS sẽ
mang li có nh hng quan tr
ng đn giá tr ca BS đó. Khi kh nng to ra thu
nhp t BS càng cao thì giá chuyn nhng ca nó càng cao và ngc li.
* Nhng tin nghi gn lin vi BS : nh h thng đin, nc, v sinh, điu
hồ nhit đ, thơng tin liên lc. H thng tin nghi càng đy đ và cht lng càng
tt thì càng làm cho giá tr BS càng gia tng.
 Các yu t
 liên quan đn th trng :
* Tính hu dng ca BS : BS này có th d dàng cho th hoc dùng mt
bng đ bn bán …
* Cung - cu v BS : Din bin cung cu v BS trong tng giai đon nht
đnh có th đy giá BS lên cao hoc ngc li. Yu t này mang tính th trng và
có khi làm cho giá tr BS b tng, gim mt cách bt ng lên cao ho
c thp hn so
vi giá tr thc ca chính BS đó.


7
1.1.5.2 Các yu t v pháp lý liên quan đn BS
* Tình trng pháp lý ca BS : các giy t chng minh quyn s dng đt,
s hu nhà, giy phép xây dng, hin có.
* Các quy đnh v xây dng và kin trúc gn vi BS : các hn ch v quyn
s dng đt, s hu nhà và công trình xây dng khác gn vi BS, tình trng cho
thuê, th chp BS, tình trng tranh ch
p quyn s dng đt, s hu nhà, s hn

ch s tng xây dng.

1.1.5.3 Các yu t chung ca nn kinh t xã hi.

- Các yu t v chính sách :
S thay đi v đng li chính sách ca Nhà nc và chính quyn s ti có
th có nhng tác đng đn hot đng ca th trng BS nói chung và s đu t
vào lnh vc BS nói riêng. C th là :
* Các chính sách tác đng gián tip nhö : s khuyn khích đu t bên ngoài
vào đa phng có th làm tng nhu cu v BS qua đó làm cho giá BS gia t
ng.
* Các chính sách tác đng trc tip nhö :
• Chính sách cho phép Vit kiu mua bt đng sn ti Vit Nam.
• Chính sách cho phép nhng ngi không có h khu thành ph đc mua
nhà ti thành ph.
• Chính sách tín dng đi vi hot đng đu t vào lnh vc BS.
• Chính sách tài chính áp dng đi vi nhng ngi đc giao đt, thuê đt.
• Các chính sách thu ca Nhà nc đi vi BS.

- Các yu t
thuc v kinh t v mô :
Ñó là các yu t kinh t liên quan nh : Tình hình cung cu veà BS, mc đ
tng trng GDP hàng nm, thu nhp bình quân hàng nm ca ngi dân, kh nng
đáp ng nhu cu tín dng ca h thng tín dng trong vùng, …

- Các yu t xã hi :
Các yu t xã hi cng tác đng ln đn giá tr cuûa BS. Neáu khu vc mà
mt đ
dân s đt nhiên tng cao do tc đ tng ca dân s c hc thì giá tr BS
ni đó s tng lên do cân bng cung cu b phá v. Mt khác, các yu t khác trong

vùng nh : cht lng dch v y t, giáo dc, trình đ dân trí, vn đ an ninh, tp
quán ngi dân trong vùng cng có nh hng đn giá tr ca BS, nhng vn đ
liên quan đn thuyt phong thuûy, …

Tóm li, vic xác đnh các yu t nh hng đn giá tr BS rt quan trng,

8
chính thông qua vic phân tích, x lý và đánh giá đúng các yu t này là c s đ
xác đnh giá tr thc ca BS.


1.2 Tng quan v th trng BS

1.2.1 Khái nim th trng BS
Th trng BS là th trng mà các giao dch, mua bán và trao đi v BS
đc din ra gia ngi mua và ngi bán thông qua c ch giá. Tuy nhiên, BS
khác vi các hàng hóa khác  ch chúng không ch đc mua bán, mà còn là đi
tng ca nhiu giao dch khác nh cho thuê, th chp, chuyn dch quyn s dng.
Do đó, th trng BS hoàn chnh không th ch là quan h
gia ngi mua, ngi
bán v BS mà còn là ni din ra các giao dch liên quan đn BS nh : Cho thuê,
th chp, bo him Tóm li, th trng BS là tng th các giao dch v BS da
trên c ch giá và đc din ra trong mt không gian và thi gian nht đnh.

1.2.2 c đim th trng BS

 Th trng BS mang tính vùng, tính khu vc sâu sc và không tp
trung, tri rng trên khp các vùng min ca đt nc.
BS là mt loi hàng hoá c đnh và không th di di v mt v trí và nó
chu nh hng ca các yu t tp quán, tâm lý, th hiu. Trong khi đó, tâm lý, tp

quán, th hiu ca mi vùng, mi đa phng li khác nhau. Chính vì vy, hot đng
ca th trng BS mang tính đa phng sâu sc.
Mt khác, th
trng BS mang tính không tp trung và tri rng  mi vùng
min ca đt nc. Sn phm hàng hoá BS có “d tha”  vùng này cng không
th đem bán  vùng khác đc. Bên cnh đó, mi th trng mang tính cht đa
phng vi quy mô và trình đ khác nhau do có s phát trin không đu gia các
vùng, các min, do điu kin t nhiên và trình đ phát trin kinh t-vn hoá-xã hi
khác nhau dn đ
n quy mô và trình đ phát trin ca th trng BS khác nhau. Th
trng BS  các đô th có quy mô và trình đ phát trin kinh t cao thì hot đng
sôi đng hn th trng BS  nông thôn, min núi,…

 Th trng BS chu s chi phi ca yu t pháp lut.
BS là tài sn ln ca mi quc gia, là hàng hoá đc bit, các giao dch v
BS tác đ
ng mnh m đn hu ht các hot đng kinh t-xã hi. Do đó, các vn đ
v BS đu s chi phi và điu chnh cht ch ca h thng các vn bn quy phm
pháp lut riêng v BS, đc bit là h thng các vn bn quy phm pháp lut v đt
đai và nhà . c đim này đc bit đúng
 nc ta do th trng đt đai cp I (th

9
trng s cp- giao đt và cho thuê đt) là chu tác đng nht bi các quyt đnh ca
Nhà nc. Chính ph các nc trên th gii đu quan tâm đn BS và th trng
BS, luôn điu chnh chính sách v BS và th trng BS nhm huy đng các
ngun lc v BS phc v các mc tiêu phát trin kinh t-xã hi.

 Th trng BS là dng th trng không hoàn ho (thông tin không
đy đ, thiu moät s t chc ca th trng).

c đim này xut phát t nhng đc trng riêng ca mi vùng, chu s chi
phi ca điu kin t nhiên cng nh truyn thng và tp quán, th hiu, tâm lý xã
hi trong quá trình s dng BS. Thm chí, ngay trong bn thân các th trng đa
phng, s hiu bit v các giao dch cng không hoàn ho, ngi mua và ngi
bán thng thiu thông tin liên quan đn nhng giao dch trc.
S tác đng ca Nhà nc là mt trong các yu t to nên tính không hoàn
ho ca th trng BS. Bt k Nhà nc nào cng đu có s can thip vào th
trng BS  các mc đ khác nhau, trong đó ch y
u là đt đai đ thc hin các
mc tiêu phát trin chung. BS có tính d bit, tin tc th trng hn ch, đt đai
trên th trng s cp ph thuc vào quyt đnh ca Nhà nc nên th trng BS
là th trng cnh tranh không hoàn ho.
Mt khác, th trng BS không hoàn ho còn do tính cht không tái to
đc ca đt, nên th trng BS mang tính đc quy
n, đu c nhiu hn các th
trng hàng hoá khác.

 Th trng BS có mi liên h mt thit vi th trng vn và tài chính.
ng thái phát trin ca th trng này tác đng ti nhiu loi th
trng trong nn kinh t.
BS là tài sn đu t trên đt bao gm c giá tr đt đai sau khi đc đu t.
Mà đu t to lp BS thng s dng mt lng v
n ln vi thi gian hình thành
BS cng nh thu hi ngun vn dài. Khi BS tham gia lu thông trên th trng
BS, các giá tr cng nh các quyn v BS đc đem ra trao đi, mua bán, kinh
doanh v.v gii quyt vn đ lu thông tin t, thu hi vn đu t và mang li li
nhun cho các bên giao dch. iu này chng t th trng BS là đu ra quan
trng c
a th trng vn.
Ngc li, th trng BS hot đng tt là c s đ huy đng đc ngun

tài chính ln cho phát trin kinh t thông qua th chp và gii ngân (Theo thng kê,
 các nc phát trin lng tin ngân hàng cho vay qua th chp bng BS chim
80% trong tng lng vn cho vay).
Ngoài ra, th trng BS còn có quan h trc tip vi th trng xây dng và
qua
đó mà bc cu ti các th trng vt liu xây dng và đ ni tht, th trng lao
đng. Dao đng ca th trng BS có nh hng lan to ti s phát trin n đnh
ca nn kinh t quc dân.

10

1.2.3 Vai trò ca th trng BS

- Th trng BS là mt trong nhng th trng quan trng ca nn kinh t :
Vì th trng này liên quan trc tip ti mt lng tài sn cc ln c v quy mô,
tính cht cng nh giá tr ca các mt trong nn kinh t quc dân. BS là tài sn ln
ca mi quc gia. T trng BS trong tng s ca ci xã hi 
các nc có khác
nhau nhng thng chim trên di 40% lng ca ci vt cht ca mi nc. Các
hot đng liên quan đn BS chim ti 30% tng hot đng ca nn kinh t. Theo
đánh giá ca các chuyên gia, tng giá tr vn cha đc khai thác cha trong BS 
các nc đang phát trin là rt ln lên ti hàng nghìn t USD, gp nhiu ln t
ng h
tr ODA ca các nc phát trin hin dành cho các nc đang phát trin trong vòng
30 nm qua. BS còn là tài sn ln ca tng h gia đình. Trong điu kin nn kinh
t th trng thì BS ngoài chc nng là ni , ni t chc hot đng kinh t gia
đình, nó còn là ngun vn đ phát trin thông qua hot đng th chp.

- Th trng BS phát trin thì mt ngun vn ln ti ch đc huy đng :
Theo thng kê,  các nc phát trin lng tin ngân hàng cho vay qua th chp

bng BS chim trên 80% trong tng lng vn cho vay. Vì vy, phát trin đu t,
kinh doanh BS đóng vai trò quan trng trong vic chuyn các tài sn thành ngun
tài chính di dào phc v cho yêu cu phát trin kinh t xã hi, đc bit là đu t

phát trin c s h tng ca nn kinh t.

- Phát trin và qun lý tt th trng BS, đc bit là th trng quyn s
dng đt là điu kin quan trng đ s dng có hiu qu tài sn quý giá này : Kinh
nghim ca các nc cho thy đ đt tiêu chun ca mt nc công nghip hoá thì
t l đô th hoá thng chim t 60 - 80%. Nh vy, vn đ phát trin
th trng
BS đ đáp ng yêu cu đô th hoá  nc ta là vn đ ln và có tm quan trng.

- Phát trin và qun lý tt th trng BS s góp phn kích thích sn xut
phát trin, tng ngun thu cho ngân sách : Th trng BS có quan h trc tip vi
các th trng nh th trng tài chính tín dng, th trng xây dng, th trng vt
liu xây dng, th trng lao đng Phát trin và điu hành tt th trng BS s
có tác d
ng thúc đy tng trng kinh t thông qua các bin pháp kích thích vào đt
đai, to lp các công trình, nhà xng, vt kin trúc, Theo Tng cc thu các
khon thu ngân sách có liên quan đn nhà, đt trong giai đon t nm 2001 đn nm
2007 bình quân gn 9.000 t đng/nm mc dù t l này mi chim gn 40% các
giao dch, còn trên 60% cha kim soát đc và thc t là các giao dch không thc
hin ngh
a v thu vi Nhà nc. Nu thúc đy bng c ch, chính sách và pháp
lut đ các giao dch BS chính thc (có đng ký và thc hin ngha v thu) và

11
đi mi c ch giao dch theo giá th trng thì hàng nm th trng BS s đóng
góp cho nn kinh t trên 20.000 t đng mi nm).

- Phát trin và qun lý có hiu qu th trng BS s đáp ng nhu cu bc
xúc ngày càng gia tng v nhà  cho ngi dân t đô th đn nông thôn: Th trng
nhà  là b phn quan trng chim t trng ln trong th trng BS. Th trng
nhà  là th trng sôi đng nht trong th trng BS, nhng cn st nhà đt h
u
ht đu bt đu t st nhà  và lan to sang các th trng BS khác và nh hng
trc tip đn đi sng ca ngi dân. Vì vy, phát trin và qun lý có hiu qu th
trng BS nhà , bình n th trng nhà , bo đm cho giá nhà  phù hp vi thu
nhp ca ngi dân là mt trong nhng vai trò quan trng c
a qun lý nhà nc v
th trng BS nhà .

1.3 T sut sinh li và ri ro trong đu t BS
1.3.1 T sut sinh li.
BS hin đang là mnh đt màu m đc rt nhiu ngi quan tâm. Có rt
nhiu ngi đã tr thành t phú nh bit cách đu t vào BS. Trong đu t BS,
mc sinh li đc sinh ra t s sai bit giá và đc thc hin di hai hình thc :
Hoc là đ
u t trc tip, hoc là thông qua pháp nhân chuyên nghip th ba (mua c
phiu ca các công ty đa c). Mc sinh li này va qua là rt cao, đc bit  mt s
tnh, thành ph ln.
- Nhà đu t thu đc li ích và li tc c bn t rt nhiu loi d án, nhiu
loi hình BS khác nhau t vic s hu đt đai, nhà, cn h Khi giá c
hay các li
ích kinh t khác t nhng BS mình s hu cao hn các tài sn khác trong khu vc.
- Li ích thu đc t vic giá tr BS thay đi theo thi gian. Thay đi có
th đc gây ra do s tác đng ca các yu t : Lm phát, thay đi cung cu trên th
trng, nhng ci tin trên mnh đt, thay đi do quy hoch c s h tng ca nhà
nc, thay đi v s thích c

a ngi tiêu dùng, thay đi do nhu cu kinh t xã hi
ca khu vc.v.v… Xét trong mt chu k đu t (05 nm), mc sinh li trên vn có
th lên đn vài trm phn trm, mc sinh li này đc to ra không ch ph thuc
vào quan h cung cu hàng hóa BS mà nó còn ph thuc vào các yu t ca nn
kinh t, cng nh các c hi đc to ra cho nhà đu t t các li th có
đc v
thông tin, s không hoàn chnh ca lut pháp, c ch qun lý, các th tht trong
kinh doanh và s làm giá ca gii đu c to ra.
- Nhà đu t đc hng li khi dùng tin vay đ đu t và mc sinh li do
đu t mang li cao hn chi phí vay. Nhiu nhà đu t cm giác rng vì phn ln s
tin đu t cho BS là đi vay nên li ích tài chính trong đu t B
S ln hn so vi
các loi hình đu t khác. Nhng thc cht vn đ, chúng ta còn phi xét đn khía
cnh ri ro trong vic dùng tin vay đ đu t s đc phân tích trong phn ri ro.

12
- Kim soát đc đu t là lý do khác khin đu t cho BS tr nên hp dn.
Nhiu nhà đu t quan tâm đn khía cnh qun lý đu t. H mun ch đng qun
lý khon đu t ca mình hn là đ ngi khác qun lý h nh đi vi vic đu t
vào chng khoán, trái phiu. ây thng là nhng nhà đu t dài hn, và nh v
y
đi vi h, c hi phát trin, ci to, qun lý và thay đi BS chính là điu h đang
tìm kim.
- An toàn là mt trong nhng lý do hp dn nhà đu t. BS là nhu cu c
bn trong cuc sng hin đi. Nó luôn phát trin đng thun vi s phát trin ca
nn kinh t xã hi. Trong các nc đang phát trin, cùng vi tin trình công nghip
hóa, hin đ
i hóa và thng mi hóa toàn cu, nó luôn to ra nhiu c hi sinh li
cao cho nhà đu t. Theo kinh nghim quc t, khi mc đ đô th hóa ca mt quc
gia  trong khong t 30% đn 70% thì đc coi là thi k th trng BS có tc

đ phát trin nhanh nht. Vit Nam hin đang tip cn giai đon phát trin vi t l
đô th hóa 28% và d kin s
 đt đn 45% vào nm 2025 do vy th trng BS
Vit Nam tim nng vn còn rt ln và s phát trin mnh trong tng lai.
Trong mc tiêu ti đa hóa li nhun, gim thiu ri ro bng cách đa dng hóa
các khon mc đu t thì BS tr thành mc tiêu đu t hp dn ca các nhà đu t
các công ty bo him, qu hu trí, ngân hàng, các công ty tài chính. Nói cách khác,
BS luôn cung cp li ích cho ngi đu t tìm kim các c hi đu t.

1.3.2 Nhng ri ro trong đu t BS
Trong đu t, đ có đc mt tæ sut sinh li cao bao gi cng đng hành vi
vic phi gánh chu mt t l ri ro cao. Trong đu t BS cng vy và đc bit hn
s tác đng ca nó rt nghiêm trng đn nn kinh t vì nó là ngành đòi hi lng
vn rt ln và có liên quan đn nhiu l
nh vc quan trng khác ca nn kinh t nh :
ngân hàng, chöùng khoaùn, Ta có th thy nhng ri ro trong đu t BS nh sau :

Ri ro th nht : xut phát t đc đim ca hàng hóa BS. Vi đc đim là
hàng hóa c đnh, không di di đc v mt v trí, nó hàm cha tính đc quyn và
t đó dn đn vic d dàng b đy giá lên cao, nht là  các v trí đc đa.

Ri ro th hai : là ri ro quan trng nht. Nó xut phát t tính không hoàn
ho ca th trng BS (thông tin bt cân xng), t s tác đng ca h thng chính
sách pháp lut.
+AÛnh hng nhiu ca yu t th hiu, xã hi trong quá trình s dng mua bán
+Trong giao dch ngi mua và ngi bán thng thiu thông tin v hàng hóa.
Do đó d dàng b làm giá t gii môi gii.
+S tác đ
ng ca Nhà nc là mt trong các yu t to nên s không hoàn ho
ca th trng, thng xuyên b can thip trc tip bng các chính sách, vn bn ca

13
Nhà nc. Nhà nc nm trong tay quyn chi phi tuyt đi b phn đt đai, do vy
th trng s cp luôn ph thuc vào các quyt đnh ca Nhà nc, và đó là mt th
trng cnh tranh không hoàn ho.

Do BS là hàng hóa đc bit, là tài sn ln ca mi quc gia, các giao dch v
BS tác đng mnh m đn hu ht các hot đng kinh t xã hi, nên chính ph
thng kim soát và điu tit nó thông qua các chính sách nh : chính sách v thu,
lut giao đt, cho thuê đt, các qui đnh, các th tc pháp lý liên quan đn giao dch
mua bán BS Ví d nh ngun cung BS có di dào hay không, phi tùy thuc
rt nhi
u vào các chính sách thu, lut giao đt, cho thuê đt, các th tc pháp lý,
các chính sách phát trin nhà  ca chính ph Và sn phm BS to ra ca nhà
đu t có bán đc hay không còn ph thuc rt nhiu vào chính sách tip cn tín
dng BS, lãi sut, chính sách cho phép ngi Vit kiu mua nhà, chính sách
khuyn khích đu t, chính sách phát trin kinh t, …
Nhà đu t s gp ri ro rt ln mt khi các h thng chính sách, qui đnh này
đt ngt thay
đi theo hng bt li, và cng có th nhn đc siêu li nhun khi có
chính sách mang đn đy li th. Và điu này thng xy ra trong các nc mi
phát trin do h thng chính sách, th tc đu t vn cha hoàn thin, còn nhiu ch
cha phù hp vi qui lut th trng, các thông l quc t và nhà nc thng
xuyên thay đi đ c điu ch
nh nó cho phù hp vi thc t xy ra . Các chính sách
này s nh hng rt ln đn ngun cung BS và nhu cu v BS.

Ri ro th ba : T thông tin bt cân xng do c ch chính sách điu hành và
giám sát th trng còn lng lo, cng vi th trng BS còn non tr thiu tính
chuyên nghip s to điu kin thao túng làm giá d dàng ca gii đu c vì th

trng thiu tính minh bch. Giá BS có th tng lên chóng mt trong giai đon st
nóng, và có th gim xung không phanh khi th trng ngui lnh. Ñaây là ri ro rt
ln cho nhà đu t và c nn kinh t vì nhà đu t có th phi mua vi giá rt cao và
b thit hi rt ln khi th trng đóng bng do th trng BS là th trng có tính
thanh khon chm.
Ri ro này còn xut phát t đc đim cnh tranh không hoàn ho ca th
trng. Tin tc trên th trng h
n ch, giá c đt đai trên th trng ph thuc rt
nhiu vào quyt đnh ca nhà nc và các thông tin bt cân xng thng xuyên đa
đn t gii đu c, các cán b nhà nc, nht là các thông tin v qui hoch xây
dng đô th. Nhà đu t s gp ri ro rt ln khi các thông tin này không chính xác,
hoc các quyt đnh quy hoch thay đi.

Ri ro th t : Là ri ro t các yu t ca nn kinh t, đc th hin rõ nht
là ri ro giá vn do s tác đng t chính sách tin t và chính sách tip cn tín dng
BS, s thay đi ca giá c nguyên vt liu và các chi phí đu vào khác. Xut phát

14
t vic vn ca nhà đu t BS ph thuc rt ln vào sc khe ca th trng vn,
và th trng tài chính. Nhà đu t BS yêu cu phi có mt lng vn ln vi thi
gian hình thành to lp BS cng nh thu hi vn dài, thanh khon thp, và ngun
vn này thng đi vay (theo thng kê,  các nc phát trin lng ti
n ngân hàng
cho vay qua th chp bng BS chim 80% tng lng vn cho vay). Nh vy mc
sinh li ca nhà đu t s ph thuc rt nhiu vào chính sách lãi sut, chính sách
tin t, t giá, tín dng ca chính ph, th trng tài chính. Mt khi các chính sách
này thay đi theo hng bt li cho nhà đu t thì h s gánh chu ri ro rt ln nht
là trong giai đon th trng tr
m lng.
Ngoài ra, giá c BS còn ph thuc trc tip vi giá vt liu xây dng, đ

ni tht, giá nhân công lao đng, Khi giá ca các sn phm này dao đng vi
nhiu lý do khác nhau nh : t giá ngoi t tng đa đn các nguyên ph liu nhp
khu tng, lm pháp tng cao, giá c tng đy giá nhân công tng, Nh vy s nh
hng đn giá thành sn phm cng nh li nhun ca nhà đu t. Ñc bit ri ro
này luôn nghiêm trng trong nn thi k bt n ca nn kinh t, mt khi chính ph
không điu hành ni nhng din bin phc tp ca nn kinh t.
Mt khác, theo các chuyên gia kinh t, ch tiêu v giá là mt trong nhng ch
tiêu quan trng troïng vic đánh giá mc đ ri ro ca đu t
BS. Ngi ta đo
lng bng t l bng s tin vay mua nhà mà mt gia đình phi tr hàng tháng và
mc thu nhp hng tháng ca h. Thông thng đi vi mt s nc trên th gii t
l này là 33% đi vi gia đình loi trung lu, trong khi đó  Vit Nam t l này là
80%. Ch s này phn nh mc đ ri ro cao, d gây ra khng ho
ng n.

Ri ro th nm : xut phát t sc hp dn ca t sut sinh li cao. Sinh li
càng cao thng đi kèm vi đ ri ro càng cao và th trng BS vi nhng đc
đim riêng bit nh trên, nó thng lôi cun nhà đu t khi mang đn mt t sut
sinh li rt cao khi th trng st nóng, làm cho h khó dng li nên thng d gp
r
i ro khi th trng lao dc.

Ri ro th sáu : xut phát t qun lý thiu cht cheõ ca tín dng BS góp
phn làm phình to nhanh chóng bong bóng BS, và đây là ri ro nghiêm trng ca
toàn b nn kinh t.

S tng trng mnh m ca th trng BS đã thu hút ngày càng nhiu các
ngân hàng tham gia vào hot đng tín dng tài tr cho các d án đu t BS cng
nh tài tr vn cho ngi có nhu cu vay đ mua nhà  và đt đai. Vì mc đích li
nhun, các ngân hàng tích cc tham gia cuc cnh tranh cp tín dng cho th trng

BS vi nhiu chính sách u đãi khác nhau, ni lng và
đôi khi pht l các qui
đnh v tín dng, đnh giá BS. Ví d  mng cho vay mua nhà , ngi mua nhà
đc vay ti 80-90% giá tr nhà, thi hn có th lên ti 10-15 nm và vi mc lãi

15
sut u đãi. Tình trng đu c BS tng cao mnh m khi ch cn có t 10-20%
vn, gii đu c đã có th mua đc nhà, dn ti mi ngi đ xô mua nhà bng
ngun vn ngân hàng, d n cho vay BS tng nhanh chóng, giá nhà đt tng lên
chóng mt. Ngân hàng đã đy ra mt lng vn cc ln cho th trng và là yu t
đc bit t
o nên bong bóng BS và góp phn git cht hu ht các nhà đu t không
chuyên nghip. Bên cnh đó, nu mng tín dng tài tr cho các d án đu t BS
ln ca khi doanh nghip tng trng mnh, kéo theo d n tín dng BS tng lên
rt cao. iu này rt d dn ti kh nng mt kh nng thanh toán hàng lot và s
đ v tín dng dây chuy
n trong h thng ngân hàng khi chính ph áp dng chính
sách tht cht tin t và tht cht tín dng BS.

Qua phân tích s b v li ích và ri ro ca đu t BS, ta thy mc sinh li ca
nhà đu t BS nói riêng cng nh s phát trin n đnh ca th trng BS không
ch ph thuc đn thun vào các yu t đc đim t nhiên mà còn ph thuc vào rt
nhiu các yu t khác ca nn kinh t, cng nh các chính sách điu hành kinh t v
mô ca Nhà nc. Có th thy rõ điu này qua s vic đin hình làm chn đng đn
toàn b các nn kinh t th gii đó là s sp đ ca th trng BS M va qua.

1.4 Nghiên cu cuc khng hong th trng BS ti M

Ta đã bit nguyên nhân ca cuc đi khng hong tài chính ti M và toàn
cu đã đc bt ngun t s sp đ ca th trng BS ti M.

Bong bóng BS ti Hoa K đã ngm hình thành t nm 2002 khi mc lãi
sut đc FED ct gim t 6.5% (nm 2000) xung dn đn 1% vào nm 2003,
cùng vi các chính sách khuyn khích cho vay BDS nhng thiu c ch giám sát
cht cheõ đi vi h thng ngân hàng. Bong bóng BS đã hình thành ch yu  các
bang California, Florida, New York, Michigan, the Northeast Corridor, và các bang
min Tây Nam nc M.  mc đ quc gia, giá nhà đt đnh đim vào thi gian
đu nm 2005, sau đó bt đu gim chóng mt trong nm 2006 khi FED bt đu
thc hin chính sách tht cht tin t và nâng lãi sut c bn lên đn 5.35% vào
tháng 8.2005. T l nhà b tch thu do không tr
 đc n vay gia tng mnh vào
nm 2006-2007 dn đn cuc khng hong vào tháng 8/2007 cho các th trng cho
vay. Tháng 10/2007, Cc D Tr Liên Bang M gi tình trng v bong bóng nhà
đt là "ri ro nguy him nht cho nn kinh t nc M”.

* Nguyên nhân và din bin cuc khng hong
1. Chng trình “NeighborWorks America”: Sau khi đc bu, Tng thng
G.W.Bush ñaõ đt mc tiêu gia tng s lng ch s hu nhà mi phi đt ít nht là
5.5 triu ngi vào nm 2010. Thông qua hàng t USD tín dng thu, bo tr và
chn la Fannie Mae là công ty nòng ct vi cam kt gây qu 440 t USD cho

16
chng trình này, cùng vi đó là vic ngân hàng Trung ng M liên tc h lãi sut
11 ln t 6.5% xung còn 1.75%.

2. Các ngân hàng cho vay di chun
Ngân hàng trung ng M tht bi trong vic giám sát và thc thi quyn lc đi
vi các ngân hàng thng mi, ngân hàng bo chng các khon vay th chp và các
t chc cho vay khác. Các ngân hàng này đã b qua các tiêu chun cho vay nh tình
trng vic làm, thu nhp, mc tr ban đu, đim s tín dng, tài sn, các ch s tài
sn/n và kh nng thanh toán, Thay vào đó các ngân hàng này ch chú trng

đn
vic liu khách hàng có kh nng tái vay các khon vay h tr tín dng hay không.
Hàng lot các loi hình cho vay th chp ra đi nhm kích thích ngi tiêu dùng
vay tin mua nhà t ngân hàng mình nh cho vay đi vi nhng ngi không có đ
đim tín dng, tng có tin s phá sn, không tr n đúng hn,…vaø cho vay vi yêu
cu ch cn tr lãi sut, cho vay da trên bng thu nhp cá nhân và cho vay vi lãi
sut đi
u chnh theo lãi sut th trng ARM (Adjustable rate Mortgages). Các loi
hình cho vay này đã b qua nhiu loi giy t quan trng ca khách hàng nhm
chng minh thu nhp kh d có th dùng đ tr n.  rt nhiu vùng, đc bit là các
vùng giá nhà tng lên chóng mt thì các khon vay không có tiêu chun này chim
mt phn cha tng có trong tin l, nh ti San Diego, hn 80% các khon vay th
chp BS là các khon vay có lãi sut
đc điu chnh theo giá th trng (khi lãi
sut tng thì ngi tiêu dùng không còn kh nng tr n) và 47% các khon vay
theo kiu ch tr lãi sut.
Theo báo cáo ca Vn phòng k toán chính ph, t nm 2000 ti nm 2006,
hn 650.000 ngi đã b phát hin lách lut đ mua nhà. Các ngân hàng đã vi phm
đo đc kinh doanh khi t ra quá d dãi trong vic cp vn vay và các công ty đa
c đã tng giá nhà nhm trc li đa đn đa s các khách hàng có t l phá sn và b
tch thu nhà rt cao do không đ kh nng thanh toán. Các ngân hàng cho vay tín
dng đã quá tham`li nhun và t
tin rng mình s thoát đc các ri ro. Theo báo
cáo ca chính ph M, t l t chi cho vay th chp gim thp đáng k t 29% vào
nm 1998, xung còn 14% trong nm 2002-2003. Các ngân hàng đã liên tc pht l
các cnh báo t b phn Kim toán ni b ln các cnh báo t các chuyên gia ngoài
ngân hàng. H thm chí còn dùng hp đng vay dng ARM đ lôi kéo khách hàng.
Loi hp đng này ra đi nhm đánh vào tâm lý ham r
ca khách hàng bi vì vào
thi đim đó lãi sut th trng ti M đang rt thp vi lãi sut c bn là 1%. Các

ngân hàng đã đua nhau tung ra sn phm ARM và pht l chuyn lãi sut s tng
cao và khách hàng s phi b điu chnh tng lãi sut theo đúng hp đng. H ch
tính đn kh nng thanh toán ca khách hàng khi lãi sut thp và pht l
 kh nng
thanh toán ca ngi đi vay khi lãi sut tng cao (gp 5 ln t 1% lên 5%).