Giải pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T Tp.HCM
___________________



LÊ DUY KHÁNH






GII PHÁP PHÒNG NGA RI RO PHÁP LÝ
CA HOT NG TÍN DNG BT NG SN
TI CÁC NGÂN HÀNG THNG MI VIT NAM




Chuyên ngành: Kinh t tài chính - Ngân hàng
Mã s: 60.31.12


LUN VN THC S KINH T


NGI HNG DN KHOA HC: PGS. TS. TRNG QUANG THÔNG

TP. H Chí Minh – Nm 2011
MC LC
Trang
Trang ph bìa
Li cam đoan
Mc lc
Danh mc các ký hiu, ch vit tt
M đu
Chngă1. Lý lun chung v ri ro pháp lý ca hotăđng tín dng btăđng sn ti
các ngânăhàngăthngămi Vit Nam 1
1.1 Bt đng sn 1
1.1.1 Khái nim bt đng sn 1
1.1.2 Phân loi bt đng sn 1
1.2 c đim ca bt đng sn 2
1.2.1 Theo quan đim ca c quan qun lý 2
1.2.1.1 Tính cá bit và khan him 2
1.2.1.2 Tính bn lâu, ít hao mòn 2
1.2.1.3 Tính chu s nh hng ln nhau 2
1.2.1.4 Các tính cht khác 2
1.2.2 Theo quan đim ca các ngân hàng thng mi 3
1.2.2.1 Tính c đnh 3
1.2.2.2 Tính thanh khon và kh nng x lý tài sn th chp là bt đng sn tng
đi cao 3
1.2.2.3 Bo đm giá tr và giá tr s dng 4
1.2.2.4 Giá mua bán/chuyn nhng bt đng sn luôn tng trong dài hn 4
1.2.2.5 Giy t chng minh quyn s hu/s dng rõ ràng 4
1.2.3 So sánh hai quan đim v đc đim ca bt đng sn 4
1.3 Th trng bt đng sn 5
1.3.1 Khái nim th trng bt đng sn 5
1.3.2 Các loi bt đng sn đc đa vào kinh doanh 6

1.3.3 Các yu t nh hng đn giá bt đng sn 7
1.3.3.1 Các yu t thuc v đc tính ca bt đng sn 7
1.3.3.2 Các yu t kinh t và xã hi ca bt đng sn 8
1.3.3.3 Các yu t pháp lý ca bt đng sn 8
1.4 Tín dng bt đng sn trong h thng ngân hàng 10
1.4.1 Cp tín dng trong h thng ngân hàng 10
1.4.2 Khái nim tín dng bt đng sn trong h thng ngân hàng 11
1.4.3 c đim ca tín dng bt đng sn trong h thng ngân hàng 11
1.4.3.1 Tín dng bt đng sn thng là nhng khon cp tín dng trung, dài hn 11
1.4.3.2 Tín dng bt đng sn thng là nhng khon cp tín dng ln 12
1.4.3.3 Tín dng bt đng sn phi gii ngân theo tin đ 12
1.4.3.4 Tín dng bt đng sn thng là nhng khon tín dng có ri ro cao 12
1.4.4 Phân loi tín dng bt đng sn trong h thng ngân hàng 13
1.4.4.1 Phân loi theo thi hn cp tín dng 13
1.4.4.2 Phân loi theo mc đích s dng vn 13
1.4.5 Vai trò ca tín dng bt đng sn đi vi nn kinh t Vit Nam hin nay 15
1.4.5.1 Tích cc 15
1.4.5.2 Tiêu cc 18
1.5 Ri ro pháp lý ca hot đng tín dng bt đng sn trong ngân hàng thng mi 20
1.5.1 Khái nim ri ro pháp lý 18
1.5.2 Ri ro pháp lý trong hot đng ngân hàng 21
1.5.3 Khái nim ri ro pháp lý ca hot đng tín dng bt đng sn trong ngân hàng
thng mi 22
1.5.4 Nhng đòi hi phi nghiên cu ri ro pháp lý ca hot đng tín dng bt đng
sn trong h thng ngân hàng thng mi Vit Nam hin nay 23
1.5.4.1 Bt đng sn hin chim t trng rt ln trong tng tài sn ca h thng
ngân hàng 23
1.5.4.2 Nhng điu chnh chính sách có liên quan thng nh hng mnh đn
hot đng tín dng bt đng sn ca h thng ngân hàng 24
1.5.4.3 Ngân hàng Nhà nc không có đnh hng rõ ràng đi vi hot đng tín

dng bt đng sn ca h thng ngân hàng thng mi 25
1.5.4.4 Hin thiu các nghiên cu v ri ro pháp lý ca hot đng tín dng bt
đng sn trong h thng ngân hàng thng mi Vit Nam 26
Kt lun chng 1 26
Chngă 2. Nhng ri ro pháp lý ca hotă đng tín dng btă đng sn trong h
thngăngânăhàngăthngămi Vit Nam 28
2.1 Mt s nguyên nhân chính gây ra ri ro pháp lý ca hot đng tín dng bt đng sn
trong ngân hàng thng mi hin nay 28
2.1.1 Trình đ nhn thc ca cán b ngân hàng còn hn ch và thiu s chia s thông
tin 28
2.1.2 S thay đi liên tc ca nhng quy đnh ca pháp lut có liên quan 28
2.1.3 Nhn thc hn ch ca các ngân hàng thng mi đi vi loi hình ri ro này 30
2.1.4 S phc tp ca h thng vn bn pháp lut có liên quan 30
2.1.5 S chng chéo ca các vn bn pháp quy và s không đng nht trong nhn thc
và thi hành các vn bn pháp quy ca các c quan qun lý 31
2.2 Mt s ri ro pháp lý ca hot đng tín dng bt đng sn trong h thng ngân hàng
thng mi Vit Nam hin nay 31
2.2.1 Ranh gii không rõ ràng gia cho vay kinh doanh bt đng sn và cho vay tiêu
dùng bt đng sn 31
2.2.2 Quy đnh v kim soát d n cho vay phi sn xut thiu thc t ca Ngân hàng
Nhà nc 33
2.2.3 Ri ro pháp lý t vic nhn th chp bt đng sn hình thành trong tng lai 35
2.2.4 ng ký giao dch bo đm đi vi tài sn th chp là bt đng sn hình thành
trong tng lai 38
2.2.5 Các giao dch gi to liên quan đn bt đng sn 40
2.2.6 Nhng quy đnh “thiu tm” ca nhà lp pháp 41
2.2.7 Nhng quy đnh phi thc t ca lut pháp liên quan đn hot đng tín dng bt
đng sn 42
2.2.8 Quy đnh v lãi sut c bn ca B Lut dân s 2005 43
2.2.9 Bt buc phi khi kin dù trong hp đng th chp có tha thun khác v

phng thc x lý tài sn bo đm khi bên vay không tr đc n 45
2.2.10 Ri ro t vic y quyn x lý tài sn bo đm là bt đng sn ca bên vay cho
ngân hàng 49
2.2.11 Kê biên tài sn đã y quyn, đang th chp, cm c là bt đng sn cho ngân
hàng đ thi hành án 50
2.2.12 Ngi phi thi hành án c tình kéo dài thi gian thi hành án 52
2.2.12.1 Ngi phi thi hành án tìm cách hoãn, tm đình ch thi hành bn án 52
2.2.12.2 Yêu cu đnh giá li tài sn kê biên đ kéo dài thi gian thi hành án 54
2.2.13 Cng ch giao nhà là nhà  duy nht ca ngi phi thi hành án 54
2.2.14 S phin hà ca th tc t dng dân s hin hành 55
Kt lun chng 2 57
Chngă3. Mt s gii pháp phòng nga ri ro pháp lý ca hotăđng tín dng bt
đng sn đi vi h thngăngânăhàngăthngămi Vit Nam và kin ngh chính sách . 59
3.1 Mt s gii pháp phòng nga ri ro pháp lý ca hot đng tín dng bt đng sn đi
vi h thng ngân hàng thng mi Vit Nam 59
3.1.1 Các ngân hàng cn thit phi thng kê và ban hành danh mc các loi bt đng
sn không đc nhn th chp 59
3.1.2 Phi ban hành quy đnh và quy trình cho vay kinh doanh bt đng sn 61
3.1.3 S cn thit ca công tác t vn pháp lý trong ngân hàng và công tác đào to
nhân s 65
3.1.4 Hng đn gii quyt các tranh chp liên quan đn Hp đng tín dng bng
trng tài thng mi thông qua trng tài quy ch 66
3.2 Kin ngh chính sách đi Ngân hàng Nhà nc, Quc hi, Chính ph và các B,
ngành có liên quan 67
3.2.1 Kin ngh đi vi Ngân hàng Nhà nc 67
3.2.1.1 Xem xét li quy đnh v cho vay kinh doanh bt đng sn và cho vay tiêu
dùng bt đng sn 68
3.2.1.2 iu hành lãi sut c bn 69
3.2.1.3 Vic ban hành các quy đnh cn phi xem xét cn trng, đc bit chú ý đn
l trình thc hin 70

3.2.2 Kin ngh đi vi Quc hi, Chính ph và các B, ngành có liên quan 72
3.2.2.1 Nhìn nhn đúng v vn đ tranh chp tài sn bo đm là bt đng sn đang
th chp 72
3.2.2.2 Cn thc hin đúng th tc ban hành vn bn quy phm pháp lut 73
3.2.2.3 Cn thit phi xây dng c ch x lý n cho các ngân hàng thng mi 74
3.2.2.4 Gii quyt vn đ th chp và đng ký th chp tài sn là bt đng sn hình
thành trong tng lai 75
Kt lun chng 3 77
Kt lun chung 78
Danh mc công trình ca tác gi
Tài liu tham kho
Ph lc
DANHăMCăCÁCăKụăHIU,ăCHăVITăTT
A. DanhămcăcácăkỦăhiu,ăchăvitătt
1. ACB
: Ngân hàng TMCP Á Châu.
2. BSHTTTL
: Bt đng sn hình thành trong tng lai.
3. BIDV
: Ngân hàng u t và Phát trin Vit Nam.
4. BLDS 2005
: B Lut dân s nm 2005.
5. BLTTDS 2004
: B Lut t tng dân s nm 2004.
6. CAR
: Capital Adequacy Ratio – T l an toàn vn.
7. CBTD
: Cán b tín dng.
8. Ch th 01
: Ch th s 01/CT-NHNN ngày 01/3/2011 ca Ngân hàng

Nhà nc Vit Nam.
9. DTBB
: D tr bt buc.
10. EIB
: Ngân hàng TMCP Xut Nhp khu Vit Nam.
11. GDB
: Giao dch bo đm hay còn gi là giao dch đng ký th
chp, cm c.
12. GCNQSD
: Giy chng nhn quyn s dng đt/Giy chng nhn
quyn s dng đt, quyn s hu nhà  và tài sn gn
lin vi đt.
13. HTC
: Hp đng th chp.
14. HTD
: Hp đng tín dng.
15. Lut các TCTD
2010
: Lut Các t chc tín dng nm 2010.
16. Lut t đai 2003
: Lut t đai nm 2003.
17. Lut KDBS 2006
: Lut Kinh doanh bt đng sn nm 2006.
18. Lut Nhà  2005
: Lut Nhà  nm 2005.
19. Lut THADS 2008
: Lut Thi hành án dân s nm 2008.
20. LSCB
: Lãi sut c bn.
21. LSTT

: Lãi sut tha thun.
22. MSB
: Ngân hàng TMCP Hàng Hi.
23. Ngh quyt 11
: Ngh quyt s 11/NQ-CP ngày 24/02/2011 ca Chính
ph.
24. NHNN
: Ngân hàng Nhà nc Vit Nam.
25. NHTM
: Ngân hàng thng mi.
26. NHTMCP
: Ngân hàng thng mi c phn, theo đnh ngha ti
Ngh đnh 59/2009/N-CP v t chc và hot đng ca
ngân hàng thng mi.
27. NHTMNN
: Ngân hàng thng mi Nhà nc, theo đnh ngha ti
Ngh đnh 59/2009/N-CP v t chc và hot đng ca
ngân hàng thng mi.
28. Ngh đnh 163
: Ngh đnh s 163/2006/N-CP ngày 29/12/2006 ca
Chính ph.
29. QSD
: Quyn s dng đt.
30. STB
: Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thng Tín.
31. TCTD
: T chc tín dng.
32. TCB
: Ngân hàng TMCP K Thng Vit Nam
33. Thông t 13

: Thông t s 13/2010/TT-NHNN ngày 20/5/2010 ca
Ngân hàng Nhà nc Vit Nam.
34. Thông t 19
: Thông t s 19/2010/TT-NHNN ngày 27/9/2010 ca
Ngân hàng Nhà nc Vit Nam.
35. TSB
: Tài sn bo đm.
36. TSTC
: Tài sn th chp.
37. TSHTTTL
: Tài sn hình thành trong tng lai.
38. VCB
: Ngân hàng TMCP Ngoi thng Vit Nam.
39. Vietinbank
: Ngân hàng TMCP Công thng Vit Nam.
40. VPB
: Ngân hàng TMCP Vit Nam Thnh Vng.
B. Ghi chú:
Không dùng các t vit tt trong các tên chng, tiêu đ, đu mc ca lun vn.
Không vit tt khi trích dn trc tip.
M U
1. Lý do chnăđ tài
Trong hot đng ngân hàng, ri ro tín dng là mt đ tài đã đc nhiu ngi
nghiên cu. Mt s đ tài nghiên cu trong lnh vc này nh: Nguyn Ngc Bình
(2008) v tín dng BS trên đa bàn Tp.HCM, Trn Tin Chng (2008) v qun
tr ri ro tín dng ti VCB, Lê Th Hng iu (2008) v qun lý ri ro tín dng ti
BIDV và mt s nghiên cu khác. Nhng nghiên cu này đã có nhng đóng góp
nht đnh v c s lý lun và nhng gii pháp mi vào công tác qun lý ca các
nhà qun tr, điu hành các ngân hàng ti Vit Nam thi gian qua. Nhng đ tài này
thng đ cp khá tng quát v ri ro tín dng và nhng gii pháp đc đúc kt

da trên nhng nghiên cu khái quát nh vy. Trong khi đó, cp tín dng là mt
hot đng khá phc tp, khá rng khi cha đng trong đó nhiu nghip v khác
nhau nh cho vay, bo lãnh, chit khu, bao thanh toán, cho thuê tài chính và nhiu
nghip v khác. Riêng hot đng cho vay cng đã có th phân chia thành nhiu loi
nh cho vay sn xut kinh doanh, cho vay tiêu dùng, cho vay đu t kinh doanh
chng khoán, cho vay đu t kinh doanh BS… mà mi mt loi hình này có
nhng đc đim, tính cht, mc đ ri ro, các nhân t ri ro cng rt khác nhau. Do
đó, vic nghiên cu ri ro tín dng nói chung s khó gii quyt thu đáo các vn
đ, nhng gii pháp đa ra s khó ng dng hiu qu.
Xut phát t thc tin công tác ca tác gi; nhng bin đng tht thng ca th
trng BS thi gian qua; t nhng thay đi mang tính khó d đoán trong chính
sách điu hành ca NHNN; t s “phình to” ca h thng các vn bn pháp lut
trong qun lý, điu hành th trng tin t, trong công tác qun lý BS và th
trng BS; t thc t còn xem nh công tác qun tr ri ro pháp lý trong hot
đng tín dng BS ca h thng NHTM Vit Nam; và cui cùng t yêu cu phi
có mt nghiên cu chuyên sâu, có h thng v nhng ri ro pháp lý trong hot
đng tín dng BS ca các NHTM đ nhng ngi đang thc hin các công vic
có liên quan t CBTD, cán b xét duyt khon vay, nhng ngi làm công tác
pháp lý đn nhng nhà qun tr ngân hàng có cái nhìn tng đi đy đ v loi ri
ro này, nhng vn đ vng mc đ có bin pháp phòng nga ri ro pháp lý đi vi
hot đng tín dng BS  ngân hàng mình.  tài “Gii pháp phòng nga ri ro
pháp lý ca hot đng tín dng bt đng sn ti các ngân hàng thng mi Vit
Nam” ra đi đ đáp ng các yêu cu đó.
2. Mcăđíchănghiênăcu
Mc đích ca đ tài là thng kê mt cách có h thng và phân tích chuyên sâu
v nhng nguyên nhân ca ri ro pháp lý ca hot đng tín dng BS trong h
thng NHTM Vit Nam. Trên c s đó, đ xut nhng gii pháp đi vi các
NHTM và kin ngh chính sách nhm hn ch loi ri ro này, góp phn vào công
tác qun tr ri ro chung ca h thng NHTM Vit Nam.
 đt đc mc đích này, đ tài s làm rõ các vn đ sau:

Th nht, nghiên cu và xây dng khái nim ri ro pháp lý ca hot đng tín
dng BS trong h thng NHTM. ây là vn đ mà cha có nghiên cu nào t
trc đn nay đ cp;
Th hai, h thng mt s ri ro pháp lý ca hot đng tín dng BS mà các
NHTM Vit Nam đã và đang gp phi.
Phân tích chi tit nguyên nhân ca tng ri ro pháp lý, nhng hu qu mà các
NHTM Vit Nam có th gp phi. ó là c s đ đ xut các gii pháp cho các
NHTM và nhng kin ngh chính sách phù hp.
3. iătng và phm vi nghiên cu
- iătng nghiên cu: là h thng các vn bn quy phm pháp lut, vn bn
điu hành do Quc hi, Chính ph, các b ngành, NHNN và các c quan Nhà nc
khác ban hành có liên quan đn hot đng tín dng BS ca h thng NHTM Vit
Nam.
- Phm vi nghiên cu:
 Không gian: là h thng các NHTM Vit Nam. H thng NHTM Vit Nam
 đây ch trong phm vi các NHTM trong nc, không bao gm Ngân hàng
phát trin Vit Nam và Ngân hàng chính sách xã hi.
 Thi gian: thi gian nghiên cu ch yu là trong giai đon 2005 – 2010.
Tuy nhiên, mt s d liu đc thu thp trc đó, thi đim cp nht mi
nht đc tính đn tháng 9/2011.
4. Phngăphápănghiênăcu
 tài s dng phng pháp nghiên cu tình hung. Vic nghiên cu không
da trên kt qu điu tra, phng vn mà có nn tng là vic thu thp các d kin
mt cách có h thng và tìm hiu mi tng quan gia các yu t vi nhau, đó là
quan h gia nhng vn bn pháp quy, vn bn điu hành ca các c quan Nhà
nc liên quan đn lnh vc BS và phân tích nhng ri ro mà các NHTM trong
nc có th gp phi.
5. Ý nghaăkhoaăhc và thc tin caăđ tài
 tài là s tng kt nhng nghiên cu và kinh nghim đc tích ly t thc t
công tác tín dng ca tác gi, th hin đc mt s nhng bt cp ca h thng

pháp lut, trong công tác điu hành ca Chính ph, NHNN và các b ngành, mà
nhng bt cp này đã có nh hng ln đn s an toàn trong công tác tín dng ca
h thng NHTM Vit Nam.
 tài ch rõ mt s ri ro pháp lý mà các NHTM đã và đang gp phi, qua đó
nhng ngi làm công tác ngân hàng t CBTD, cán b xét duyt khon vay đn
ngi điu hành có đc cái nhìn tng th v ri ro pháp lý ca hot đng tín dng
BS, qua đó điu chnh nhng mng hot đng ca ngân hàng mình, tránh nhng
ri ro đã bit trc.
 tài có th đc s dng nh là mt tài liu tham kho, nghiên cu, tài liu
dùng đ thit k bài ging cho nhng lp đào to v ri ro pháp lý trong hot đng
tín dng BS  các NHTM, các trung tâm đào to hay các trng đi hc.
6. Kt cu lunăvn
Ngoài phn m đu và kt lun chung, đ tài gm 03 chng:
Chng 1. Lý lun chung v ri ro pháp lý ca hotă đng tín dng bt
đng sn ti các ngânăhàngăthngămi Vit Nam.
Chng này trình bày nhng lý lun chung v BS, th trng BS, vai trò ca
th trng BS. Bên cnh đó, khái nim ri ro pháp lý và ri ro pháp lý ca hot
đng tín dng BS trong h thng NHTM cng đc làm rõ.
Chng 2. Nhng ri ro pháp lý ca hotă đng tín dng btă đng sn
trong h thngăngânăhàngăthngămi Vit Nam.
Chng 2 phân tích mt s nguyên nhân và đ cp nhng ri ro pháp lý ca
hot đng tín dng BS mà các NHTM Vit Nam thng gp nht hin nay.
Chngă3. Mt s gii pháp phòng nga ri ro pháp lý ca hotăđng tín
dng btăđng snăđi vi h thngăngânăhàngăthngămi Vit Nam và kin
ngh chính sách.
Trên c s nhng ri ro pháp lý ca hot đng tín dng BS trong h thng
NHTM Vit Nam đc ch ra  chng 2, chng này đa ra mt s gii pháp
nhm hn ch tn tht đi vi các NHTM Vit Nam và kin ngh chính sách.
1/78
CHNGă1.ăLụăLUNăCHUNGăVăRIăROăPHÁPăLụăCAăHOT

NGăTệNăDNGăBTăNGăSNăTI CÁC NGÂN HÀNG
THNGăMIăVITăNAM
1.1 Bt đngăsn
1.1.1 Kháiănimăbtăđngăsn
Theo quy đnh ti điu 174 BLDS 2005 thì: “Bt đng sn là các tài sn bao
gm: Ðt đai; nhà, công trình xây dng gn lin vi đt đai, k c các tài sn gn
lin vi nhà, công trình xây dng đó; các tài sn khác gn lin vi đt đai; và các
tài sn khác do pháp lut quy đnh”. Cách đnh ngha này da trên đc tính ch yu
nht ca BS, đó là nhng tài sn không th di di đc.
nh ngha này không có nhiu thay đi so vi đnh ngha v BS trong BLDS
nm 1995. iu thay đi duy nht là BLDS 2005 đã sa t “nhà ” thành “nhà”
trong đnh ngha mi v BS. Thay đi này đã gii quyt đc bt cp ca đnh
ngha c, bi nhà trong thc t không ch có nhà , và không ch nhà  mi là
BS.
1.1.2 Phânăloiăbtăđngăsn
Có rt nhiu tiêu chí đ phân loi BS, tùy theo mc đích qun lý và mc đích
ca vic phân loi. Nguyn Ngc Bình (2008) phân loi BS gm: đi vi đt thì
có đt đô th, đt phi đô th, đt đ xây dng kin trúc, đt dùng cho công trình
công cng, đt d tr, đt nông nghip, đt dùng cho các trng hp khác. i vi
nhà thì có: nhà cp 1, cp 2, cp 3, cp 4, nhà tp th, nhà cao tng, nhà đn lp,
song lp, liên k, c xá, nhà đ , nhà dùng đ kinh doanh, nhà dùng cho các mc
đích khác, nhà mt tin, nhà trong hm, nhà trong khu quy hoch, nhà không phi
khu quy hoch.
Còn theo Phòng qun lý th trng BS - Cc Qun lý nhà và th trng BS
thuc B xây dng
1
thì BS đc phân thành 03 loi, bao gm: (i) BS có đu t
xây dng nh nhà , nhà xng và công trình thng mi - dch v, h tng k
thut, h tng xã hi, tr s làm vic; (ii) BS không đu t xây dng vi thành

1

2/78
phn chính là các loi đt nông nghip; và (iii) BS đc bit là nhng công trình
bo tn quc gia, di sn vn hoá vt th, nhà th h, đình chùa, miu mo, ngha
trang.
1.2 căđimăcaăbtăđngăsn
1.2.1 Theo quanăđim caăcăquanăqun lý
2

1.2.1.1 Tínhăcáăbităvàăkhanăhim
c đim này ca BS xut phát t tính cá bit và tính khan him ca đt đai.
Tính cá bit ca đt đai là do nhng đc tính nh c đnh và không di di đc ca
đt đai mang li. Tính khan him nói chung ca đt đai là do din tích b mt trái
đt là có hn. Tính khan him c th ca đt đai là gii hn v din tích đt đai ca
tng ming đt, khu vc, vùng, đa phng, lãnh th.
1.2.1.2 Tính bnălâu, ít hao mòn
t đai là mt loi tài nguyên đc xem nh không th b hu hoi, tr khi có
thiên tai làm xói l, vùi lp hay b ô nhim. ng thi, các vt kin trúc và công
trình trên đt sau khi xây dng có th tn ti hàng trm nm hoc lâu hn na. Tính
cht lâu bn ca BS còn do đt đai không b mt đi, không b thanh lý sau mt
thi gian s dng, li có th s dng vào nhiu mc đích khác nhau. Có th nói
BS khá phong phú, đa dng và gn nh không bao gi cn.
1.2.1.3 Tính chuăsănhăhngălnănhau
BS chu s nh hng ln nhau rt ln, giá tr ca BS này có th b tác đng
bi các BS khác. c bit, trong trng hp Nhà nc đu t xây dng các công
trình kt cu h tng s làm tng v đp và nâng cao giá tr s dng ca BS trong
khu vc đó (ngoi tác tích cc). Trong thc t, vic xây dng BS này làm tôn
thêm v đp và s hp dn ca BS khác là hin tng khá ph bin. Ngc li,

BS cng chu nhng ngoi tác tiêu cc khi nm trong các khu vc có h tng thp
kém, ô nhim, triu cng…
1.2.1.4 Cácătínhăchtăkhác
- Tínhăthíchăng


2
ây là cách phân loi ca Phòng qun lý th trng BS - Cc Qun lý nhà và th trng BS thuc B
xây dng.
3/78
Li ích ca BS đc to ra trong quá trình s dng. BS trong quá trình s
dng có th điu chnh công nng mà vn gi đc nhng nét đc trng ca nó,
đng thi vn đm bo yêu cu s dng ca ngi tiêu dùng trong vic tho mãn
nhu cu sinh hot, sn xut - kinh doanh và các hot đng khác.
- Tính phăthucăvàoănngălcăqunălỦ
Qun lý BS đòi hi kh nng và chi phí cao hn so vi các hàng hoá thông
thng khác. Vic đu t xây dng BS khá phc tp, chi phí ln và thi gian dài.
Bên cnh đó, BS là tài sn khá nhy cm vi nhng quyt đnh ca c quan Nhà
nc. Do đó, BS đòi hi cn có kh nng qun lý thích hp và tng xng.
- Tính phăthucăvàoătpăquán,ăthăhiuăvàătâmălỦăxưăhi
BS chu s chi phi ca các yu t này mnh hn các hàng hoá thông thng
khác. Nhu cu v BS ca mi vùng, mi khu vc, mi quc gia là rt khác nhau,
ph thuc vào th hiu, tp quán ca ngi dân sinh sng ti đó. Các yu t tâm lý
xã hi, thm chí c các vn đ tín ngng, tôn giáo, tâm linh cng có th chi phi
nhu cu và hình thc ca BS.
1.2.2 Theoăquanăđimăcaăcácăngânăhàngăthngămi
V c bn, các tính cht đc lit kê trên đã phn ánh nhiu đc đim ca BS.
Tuy nhiên, BS vn còn nhiu đc đim khác, mà da vào nhng đc đim này,
các ngân hàng  Vit Nam trong thi gian qua luôn u tiên nhn BS làm TSTC
so vi nhiu loi tài sn khác. Lê Duy Khánh (2009) đã có lit kê nhng đc đim

này ca BS, đó là:
1.2.2.1 Tínhăcăđnh
Chính nh đc đim này mà khi nhn BS làm TSTC, các NHTM d dàng thc
hin vic xác đnh (v trí, ranh gii…), đnh giá BS, giám sát BS trong và sau
cho vay; cng không tn thêm các chi phí liên quan đn vic qun lý TSTC nh
các loi đng sn khác.
1.2.2.2 TínhăthanhăkhonăvàăkhănngăxălỦătàiăsnăthăchpălàăbtăđngă
snătngăđiăcao
4/78
Gi s khi khách hàng vay không tr đc n, ngân hàng buc phi áp dng các
bin pháp x lý TSB đ thu hi n. Thc t chng minh là BS vn d x lý hn
nhiu tài sn khác nh tính thanh khon cao hn. Tính thanh khon này xut phát
t đc đim BS là khan him cng nh nh vào s phát trin ca th trng BS.
1.2.2.3 Boăđmăgiáătrăvàăgiáătrăsădng
Trong khi các tài sn khác, giá tr và giá tr s dng thng gim, có th gim
rt nhanh theo thi gian, thm chí giá tr ca tài sn có th gim t 10% đn 20%
ngay sau khi nhn th chp nh xe c, máy móc thit b thì BS hu nh không b
gim giá tr và giá tr s dng. Tr mt s trng hp BS b h hng do thiên tai
và con ngi (đt b st l, xói mòn, nhà ca b h hng) thì BS nhìn chung bn
vng, bo đm giá tr và giá tr s dng trong thi gian th chp.
1.2.2.4 Giá mua bán/chuynă nhngă btăđngă sn luônătngă trongă dàiă
hn
Do đc tính khan him, nhu cu v nhà  cng nh đu t, đu c BS cao nên
thc t cho thy, trong dài hn giá mua bán/chuyn nhng BS luôn tng, mc dù
trong ngn hn di s tác đng ca khng hong nhà đt, chu k kinh t, các quy
đnh ca chính quyn hoc nhng nguyên nhân khác, giá BS có th st gim 
mt s khu vc, mt s phân khúc th trng.
1.2.2.5 Giyătăchngăminhăquynăsăhu/sădngărõăràng
So vi các loi tài sn khác,  Vit Nam hin nay ít có loi tài sn nào mà giy
t chng minh quyn s hu/s dng rõ ràng nh BS. Nh đó mà vic xác đnh

ch s hu/s dng ca BS tng đi d dàng. Bt k mt s thay đi nào nh
mua bán, chuyn nhng quyn s hu, quyn s dng BS theo quy đnh đu
phi đc công chng hoc chng thc. H thng pháp lut liên quan đn vic xác
nhn quyn s hu, s dng, giao dch dù còn nhiu bt cp song vn đc đánh
giá là khá đy đ so vi nhng quy đnh trong các lnh vc khác.
1.2.3 So sánh haiăquanăđimăvăđcăđimăcaăbtăđngăsn
Theo c quan qun lý, các đc đim ca BS đc xem xét nhm các mc đích
qun lý Nhà nc v BS, nhng đc đim này là nhng đc tính t nhiên ca
5/78
BS, nhng đc tính mà da vào đó, chúng ta đã đt tên cho các loi tài sn này là
BS (tc nhng tài sn không di chuyn đc). i vi các NHTM, điu quan
trng nht là BS có nhng đc tính giúp cho vic nhn th chp đ bo đm cho
các khon n đc thun li trong công tác qun lý và x lý TSTC. Nhng đc
đim ca BS theo các NHTM nhìn nhn không có s khác bit vi quan đim ca
c quan qun lý, mà xut phát t nhng đc đim đã đc c quan qun lý nhìn
nhn. Nói cách khác, quan đim ca các NHTM v đc đim ca BS không khác
đi hay tn ti song song mà có quan h nhân qu vi nhng đc đim ca BS t
c qun qun lý. Ví d, đc đim v tính d qun lý, tính thanh khon, kh nng
bo đm giá tr và giá tr s dng ca BS… là h qu ca nhng thuc tính nh
bn lâu, ít hao mòn, khan him ca BS mà c quan qun lý đã xác đnh.
Vì vy, có th thy rng hai quan đim v BS đc đ cp không có s khác
nhau, mà là s b sung cho nhau, h tr nhau nhm phc v tt nht các mc tiêu
qun lý, kinh doanh ca tng ch th.
1.3 Thătrngăbtăđng snăă
1.3.1 Kháiănimăthătrngăbtăđngăsn
Th trng BS cho đn nay vn cha có đc mt đnh ngha chính thc, c
quan qun lý, các vn bn quy phm pháp lut, ngay c Lut KDBS 2006, cng
cha đa ra đc mt đnh ngha nào v th trng này.  có mt đnh ngha đy
đ và chính xác v th trng BS là không đn gin.
Vi th trng, chúng ta có mt s đnh ngha sau: (i) Th trng bao gm con

ngi hay t chc có nhu cu hay mong mun c th, sn sàng mua và có kh nng
mua hàng hoá, dch v đ tho mãn các nhu cu, mong mun đó (Nguyn Thng
Thái, 2007), (ii) Th trng là tp hp nhng ngi mua tht s và tim nng đi
vi mt sn phm (Philip Kotler, 2008).
Trên c s các khái nim v th trng, trong nghiên cu này th trng BS
đc đnh ngha nh sau: th trng BS là tng hòa các mi quan h v giao dch
BS din ra ti mt khu vc đa lý nht đnh, trong khong thi gian nht đnh. Th
6/78
trng BS có th đc hiu mt cách đn gin hoc c th hn là h thng các
quan h, thông qua đó các giao dch v BS đc thc hin.
Các giao dch v BS bao gm: mua, bán, chuyn nhng, nhn chuyn
nhng, th chp, nhn th chp, thuê, cho thuê, thuê mua, cho thuê mua và các
giao dch BS khác. Th trng BS cng là ni din ra hot đng kinh doanh
BS. Hot đng kinh doanh BS bao gm kinh doanh BS và kinh doanh dch v
BS.
Kinh doanh BS là vic b vn đu t to lp, mua, nhn chuyn nhng, thuê,
thuê mua BS đ bán, chuyn nhng, cho thuê, cho thuê li, cho thuê mua nhm
mc đích sinh li. Kinh doanh dch v BS là các hot đng bao gm các dch v
môi gii BS, đnh giá BS, sàn giao dch BS, t vn BS, đu giá BS, qung
cáo BS và qun lý BS.
1.3.2 Các loiăbtăđngăsn đcăđaăvàoăkinhădoanh
Theo Lut KDBS 2006, các loi BS đc đa vào kinh doanh bao gm: (i)
Các loi nhà, công trình xây dng theo quy đnh ca pháp lut v xây dng (công
trình dân dng, công trình công nghip, công trình giao thông, công trình thy li,
công trình h tng k thut); (ii) QSD đc tham gia th trng BS theo quy
đnh ca pháp lut v đt đai; và (iii) Các loi BS khác theo quy đnh ca pháp
lut.
Nhà, công trình xây dng đc đa vào kinh doanh phi đáp ng đc các
điu kin sau: (i) Thuc đi tng đc phép kinh doanh; (ii) i vi nhà, công
trình xây dng mi phi bo đm cht lng theo quy đnh ca pháp lut v xây

dng; (iii) i vi nhà, công trình xây dng đã qua s dng thì yêu cu v cht
lng do các bên tha thun trong hp đng; (iv) Không có tranh chp v quyn s
hu; (v) Không b kê biên đ thi hành án hoc đ chp hành quyt đnh hành chính
ca c quan nhà nc có thm quyn; (vi) Không nm trong khu vc cm xây
dng theo quy đnh ca pháp lut v xây dng; và (vii) Có h s bao gm giy
chng nhn quyn s hu nhà, công trình xây dng và QSD hoc giy t hp
pháp chng minh quyn s hu, quyn s dng theo quy đnh ca pháp lut đi vi
7/78
nhà, công trình xây dng đã có sn; giy phép xây dng hoc h s d án và thit
k bn v thi công đã đc phê duyt đi vi nhà, công trình đang xây dng; thit
k bn v thi công, h s hoàn công và biên bn nghim thu bàn giao đa vào s
dng đi vi nhà, công trình xây dng thuc d án khu đô th mi, d án khu nhà
, d án h tng k thut khu công nghip cha có giy chng nhn quyn s hu,
quyn s dng; h s d án, thit k bn v thi công và tin đ xây dng nhà, công
trình xây dng đã đc phê duyt đi vi nhà, công trình xây dng hình thành
trong tng lai.
QSD đa vào kinh doanh phi có các điu kin sau đây: (i) Thuc đi tng
đc phép kinh doanh; (ii) Có giy t hp pháp chng minh QSD theo quy đnh
ca pháp lut; (iii) Không có tranh chp; (iv) Trong thi hn s dng đt; (v)
Không b kê biên đ thi hành án hoc đ chp hành quyt đnh hành chính ca c
quan nhà nc có thm quyn; và (vi) Trng hp chuyn nhng, cho thuê
QSD thuc d án khu đô th mi, d án khu nhà , d án h tng k thut khu
công nghip thì phi có các công trình h tng tng ng vi ni dung và tin đ
ca d án đã đc phê duyt.
1.3.3 Cácăyuătănhăhngăđnăgiáăbt đngăsn:
Có 3 nhóm yu t nh hng đn giá BS, đó là:
1.3.3.1 Cácăyuătăthucăvăđcătínhăcaăbtăđngăsn
- Vătríăcaăbtăđngăsn vàăđaăhìnhăniăbtăđngăsn taălc
ây là đc tính gi mt trong nhng vai trò quan trng, có th nói là quyt đnh
đn giá mua bán/chuyn nhng BS trên th trng. Mt BS ti thành ph s có

giá cao hn so vi mt BS có cùng đc đim ti nông thôn, mt BS mt tin s
có giá khác vi mt BS trong hm. Bên cnh đó, đa hình ni BS ta lc cng
có nh hng rt ln đn giá mua bán/chuyn nhng. BS nm trong khu vc
thp, thng xuyên b ngp do l lt hàng nm hoc triu cng s có giá không
bng nhng BS  nhng v trí cao, thoáng. V trí ca BS và đa hình ni BS
ta lc cng s nh hng đn mc đích s dng ca BS đó.
- Kích thc,ăhình dngăvàăkinătrúcăcaăbtăđngăsn
8/78
Mt tha đt có hình dng vuông vn, kích thc phù hp theo tng mc đích
hay mt cn nhà có hình dng, kin trúc đp, hin đi thì giá c s cao hn và
ngc li.  Tp.HCM, theo Quyt đnh s 19/2009/Q-UBND ngày 25/02/2009
ca UBND Tp.HCM quy đnh v din tích đt ti thiu sau khi tách tha (ti Hà
Ni là Quyt đnh s 58/2009/Q-UBND ngày 30/3/2009 ca UBND Tp. Hà Ni)
thì nhng tha đt đ din tích tách tha theo quy đnh s đc u tiên khi chuyn
nhng, do đó giá c cng cao hn so vi nhng tha không đ din tích.
1.3.3.2 Cácăyuătăkinhătăvàăxưăhiăcaăbtăđngăsn
- Hătngăcăsăvàămôiătrng xung quanh
BS nm trong khu vc b ô nhim hay h tng c s còn yu kém, h thng
giao thông, trng hc, bnh vin xa xôi, thiu thn nhiu điu kin bo đm cuc
sng s không có giá cao bng BS  khu vc có h tng tt, môi trng trong
sch, ít hoc không ô nhim.
- Khănngăsinhăliăcaăbtăđngăsn
BS có th đc s dng làm mt bng kinh doanh, cho thuê hay các hot
đng có kh nng sinh li cho ch s hu/s dng thì giá mua bán/chuyn nhng
s cao hn. Kh nng sinh li ca BS càng ln thì giá s càng cao.
- Tìnhăhìnhătngătrngăkinhăt
Khi nn kinh t toàn cu, Vit Nam nói chung hay tng vùng, min nh
Tp.HCM, Hà Ni nói riêng đt tc đ tng trng cao thì giá BS  nhng khu
vc này cng khi sc, đó là quy lut. Bi khi kinh t phát trin, nhu cu v BS
(đ , sn xut kinh doanh, đu t…) s gia tng, thu nhp ca dân c tng, chính

quyn s đu t nhiu hn vào c s h tng… là nhng yu t giúp giá BS tng
cao.
- Cácăyuătăxưăhi
Mô t cho tác đng này, chúng ta thy giá BS  khu vc Tp.HCM và Hà Ni
hin nay rt cao so vi nhiu khu vc khác trong nc, thm chí đc đánh giá cao
ngang vi giá BS  nhiu thành ph đc đánh giá là đt đ nht th gii nh
Tokyo hay London. óng góp mt phn trong nguyên nhân tng giá BS là do các
9/78
khu vc này có dân s quá đông và liên tc tng vi tc đ nhanh hàng nm. Hai
khu vc này cng là ni có tc đ tng trng kinh t cao hn, h tng tt hn, các
điu kin v giáo dc, chm sóc sc khe tt hn so vi nhiu khu vc khác…
cng là nhng yu t to nên s khác bit v giá BS  đây vi các khu vc còn
li trong c nc.
1.3.3.3 CácăyuătăphápălỦăcaăbtăđngăsn
- Tínhăhpăphápăcaăbtăđngăsn
BS có đy đ các giy t chng minh quyn s hu/s dng, đc to lp mt
cách hp pháp, không b tranh chp thì giá mua bán/chuyn nhng s cao hn so
vi các BS không có hoc không đy đ giy t chng minh quyn s hu/s
dng, không đc to lp hp pháp. Thm chí, khi BS b tranh chp, b kê biên
đ thi hành án hoc đ chp hành mt quyt đnh hành chính ca c quan Nhà nc
thì BS không th giao dch.
- ChínhăsáchăcaăNhàăncăliênăquanăđnăbtăđngăsn
Các quy đnh ca Nhà nc trong nhiu trng hp là tác nhân chính nh
hng đn giá c BS. Hin nay, có th k ra nhng quy đnh nh din tích ti
thiu đc tách tha đt, quy đnh v cp GCNQSD, quy đnh v cp giy phép
xây dng và qun lý xây dng, các quyt đnh v quy hoch đt đai, các sc thu
liên quan đn BS hay các quyt đnh ca NHNN trong tng thi k v qun lý tín
dng BS…là nhng chính sách có nhng nh hng rt mnh đn th trng
BS nói chung và giá BS nói riêng.
Nhng tác đng t s ra đi ca Lut t đai 2003, Lut Nhà  2005, Lut

KDBS 2006 và các vn bn hng dn cng nh các Ch th s 17 ngày
09/4/2004 ti Hà Ni và Tp.HCM là Ch th s 08 ngày 22/4/2004 v các bin pháp
cp bách nhm chn chnh, tng cng qun lý Nhà nc trong lnh vc đt đai đã
có nhng tác đng rt ln đn giá BS trên th trng. Trong thi gian gn đây,
cn st đt  Ba Vì, ông Anh (Hà Ni) do có nhng thông tin v vic xây dng
trc đng H Tây – Ba Vì cng nh vic chuyn các c quan hành chính ca
10/78
Chính ph lên Ba Vì là nhng minh chng cho vic nh hng đn giá BS ca
các quyt đnh, chính sách ca Nhà nc.
1.4 Tínădngăbtăđngăsn trongăhăthngăngânăhàng
1.4.1 Cpătínădngătrongăhăthngăngân hàng
Theo Lut các TCTD 2010, nghip v cp tín dng đc đnh ngha nh sau:
“Cp tín dng là vic tha thun đ t chc, cá nhân s dng mt khon tin hoc
cam kt cho phép s dng mt khon tin theo nguyên tc có hoàn tr bng các
nghip v cho vay, chit khu, cho thuê tài chính, bao thanh toán, bo lãnh ngân
hàng và các nghip v cp tín dng khác”.
T đnh ngha này, quan h cp tín dng gia ngân hàng và khách hàng có mt
s đc đim đáng chú ý sau:
- Ngân hàng s chuyn giao hoc cam kt chuyn giao cho ngi đc cp tín
dng mt khon tin (ch không phi là tài sn nào khác
3
) trong mt khong thi
gian nht đnh. Ngi đc cp tín dng có trách nhim hoàn tr li đy đ s tin
đã đc cp sau khi ht thi gian cp tín dng nu không có tha thun khác.
- Bên cnh hoàn tr vn thì ngi đc cp tín dng còn phi tr thêm mt
khon tin lãi. S tin lãi phi tr này do các bên t tha thun da trên thi hn
cp tín dng, s tin cp tín dng và lãi sut cp tín dng. Tuy nhiên, lãi sut cp
tín dng hin nay dù đc tha thun nhng vn chu nhng điu chnh ca pháp
lut.
- nh ngha v cp tín dng này vn da trên nhng đc thù ca hot đng cho

vay là ch yu. Trong khi cp tín dng trong ngân hàng đc thc hin thông qua
nhiu nghip v khác nhau, đó là: cho vay, chit khu, cho thuê tài chính, bao
thanh toán, bo lãnh ngân hàng và các nghip v cp tín dng khác.
- So vi quy đnh ca Lut các TCTD nm 1997 thì quy đnh v cp tín dng
trong Lut các TCTD 2010 có mt s thay đi đáng chú ý. ó là Lut các TCTD
nm 1997 ch quy đnh là “đ khách hàng s dng mt khon tin” thì Lut các
TCTD mi có thêm phn “cam kt cho phép s dng mt khon tin”. iu này có


3
nh ngha này không phù hp vi nghip v cho thuê tài chính vì ngi thuê ch đc s dng tài sn
thuê ch không nhn đc tin.
11/78
mt đc nhng cng có vng mc. Mt đc là đnh ngha này “phù hp” vi
nghip v bo lãnh, khi đó ngi đc bo lãnh không đc chuyn giao s tin đ
s dng mà ch nhn đc s cam kt ca TCTD, cam kt này s chuyn thành s
tin (khi phát sinh s kin bo lãnh) nu bên đc bo lãnh không thc hin ngha
v vi bên nhn bo lãnh. Mt hn ch là khi quy đnh nh vy, vic xác đnh thi
gian cp tín dng s vng đi vi các nghip v nh cho vay, chit khu, cho thuê
tài chính, bao thanh toán. Ví d, nu mt khách hàng đc cam kt cho vay nhng
sau đó 02 tháng mi gii ngân, khi đó thi gian cho vay s đc tính nh th nào.
Tính t thi đim cam kt hay tính t thi đim gii ngân? Vic tính thi gian này
liên quan đn vic tính lãi ngi vay phi tr, liên quan đn vic qun lý k hn tài
sn ca các ngân hàng.
1.4.2 Kháiănim tínădngăbtăđngăsn trongăhăthngăngânăhàng
Cn c vào đnh ngha cp tín dng trên, nghiên cu này đa ra mt khái nim
v tín dng BS ca NHTM. ó là: “Tín dng BS ca NHTM là vic NHTM
tha thun đ t chc, cá nhân s dng hoc cam kt cho phép s dng mt khon
tin theo nguyên tc có hoàn tr bng các nghip v cp tín dng phù hp mà trong
đó khách hàng s dng tin vào các mc đích có liên quan đn BS”.

Tuy nhiên, trong phm vi nghiên cu ca đ tài này, đ bo đm các ri ro liên
quan đn BS trong hot đng tín dng ca các NHTM đc xem xét, trng hp
cp tín dng có TSTC bng BS cng đc xem là tín dng BS.
1.4.3 căđimăcaătínădngăbtăđngăsn trongăhăthngăngânăhàng
1.4.3.1 Tínă dngă btă đngă snă thngă làă nhngă khonă cpă tínă dngă
trung,ădàiăhn
i vi cp tín dng đ đu t d án BS, đ mt d án đc cp phép trin
khai có th phi mt đn 03 nm, qua 33 ca, có nhng d án phi mt 4-5 nm
mi xong
4
, mt ngân hàng khi tài tr d án t lúc ch đu t thu gom đt cho đn
lúc d án có th hoàn thành vic tr n, thi gian s còn dài hn rt nhiu. i vi
cp tín dng tiêu dùng BS, ngi mua nhà, chuyn nhng QSD đ xây nhà 


4
Lê Duy Khánh, Nhng ri ro t vic nhn th chp bt đng sn và gii pháp phòng nga trong h thng
ngân hàng Vit Nam, Tp chí Ngân hàng s 15/2009, trang 18-25.
12/78
mà thu nhp tr bng lng thì thi gian có th t 3 đn 5 nm, thm chí dài hn.
Tuy vy, nu cp tín dng đ đu c BS, phc v cho mc đích mua đi bán li
BS đ hng chênh lch giá thì thi gian cp tín dng thc (đc hiu là t lúc
gii ngân đn lúc khách hàng tr n) có th ngn hn nu th trng BS sôi đng.
1.4.3.2 Tín dng btăđngăsnăthngălàănhngăkhonăcpătínădngăln
iu này xut phát t giá mua bán, chuyn nhng hay chi phí to lp BS
thng rt cao. Giá mua bán nhà  Tp.HCM dao đng t vài trm triu đng đn
vài chc t đng, thm chí có nhng giao dch lên đn hàng trm, hàng ngàn t
đng. i vi d án BS, tng nhu cu vn ca d án cng thng rt ln, khi
ngân hàng tài tr 70% tng vn đu t thì s tin cp tín dng có th lên đn vài
chc, vài trm thm chí c ngàn t đng.

1.4.3.3 Tínădngăbtăđngăsnăphiăgii ngânătheoătinăđ
ây là điu khon bt buc trong tài tr tín dng BS nhm bo đm vic s
dng vn ca ch đu t, ngi nhn chuyn nhng BS, ngi góp vn, ngi
hp tác đu t, hp tác kinh doanh là phù hp, tránh vic s dng vn sai mc
đích, gây ri ro cho ngân hàng. Mt d án BS khi trin khai s bt đu t vic
thanh toán tin gii ta đn bù đ gii phóng mt bng, sau đó đn thanh toán tin
chuyn mc đích s dng đt (nu có), tin s dng đt, các chi phí xin cp phép
d án đn chi phí xây dng, hoàn công…Tùy theo tng giai đon, tin đ trin khai
mà ngân hàng s gii ngân tng bc vi s tin phù hp.
1.4.3.4 Tín dngăbtăđngăsnăthngălàănhngăkhonătínădngăcóăriăroă
cao
Tuy nhiên, tng mc đích s dng vn, tng loi BS thì mc đ ri ro ca
khon cp tín dng s khác nhau. i vi đu t d án, to ra sn phm và giá tr
tng thêm đ cung cp cho th trng thì ri ro s thp hn hot đng đu c. i
vi BS đã hình thành thì ri ro đi vi NHTM s thp hn nhng BSHTTTL.
Dù cha có thng kê hay báo cáo nào cho bit có bao nhiêu phn trm n quá hn,
n xu ca h thng ngân hàng Vit Nam liên quan đn BS đc công b, song
có th khng đnh rng cùng vi tín dng chng khoán thì tín dng BS, đc bit
13/78
là tín dng cho hot đng kinh doanh BS, là mt trong nhng loi hình tín dng
có mc đ ri ro cao nht trong các hot đng cp tín dng ca ngân hàng. Vì vy
mà trong nhng nm qua, NHNN luôn đa ra nhng khuyn cáo và nhng quy
đnh c th nhm hn ch dòng vn tín dng chy vào th trng này.
1.4.4 Phânăloiătínădngăbtăđngăsn trongăhăthngăngânăhàng
Tùy theo mc đích s dng vn và thi hn cp tín dng mà tín dng BS có
th phân thành nhiu loi khác nhau.
1.4.4.1 Phânăloiătheoăthiăhnăcpătínădng
- Ngnăhn
Là nhng khon cp tín dng BS có thi hn đn 12 tháng. i vi k hn
này, tín dng BS ch yu bao gm cp tín dng đ đu c BS nhm hng

chênh lch giá và mt s là tín dng tiêu dùng BS.
- Trungăhn
Là nhng khon cp tín dng BS có thi hn 12-60 tháng. Ch yu ca loi
hình này là cp tín dng tiêu dùng BS đ khách hàng chuyn nhng QSD ,
xây dng hay sa cha nhà , mua nhà đ , hoc đ doanh nghip xây dng c s
h tng cho sn xut kinh doanh, mt phn là các d án BS.
- Dàiăhn
Là nhng khon cp tín dng BS có thi hn trên 60 tháng. ây ch yu là
cp tín dng cho các d án đu t kinh doanh BS nh xây dng chung c, cao c
vn phòng, xây dng các khu công nghip và các d án ln khác. Nhng d án này
có thi gian thc hin dài, ngân hàng cng thng ân hn thi gian tr lãi, tr gc
theo tin đ to ra ngun thu ca d án.
1.4.4.2 Phânăloiătheoămcăđíchăsădngăvn
- Xâyădngăcăsăhătngăphcăvăsnăxut,ăkinhădoanh
ây là các khon tín dng nhm tài tr cho khách hàng là doanh nghip đ xây
dng tr s, nhà xng và các công trình h tng liên quan đn hot đng sn xut
kinh doanh ca mình.
- Xâyădngăkhuăcôngănghip,ăkhuăchăxută