Quản trị rủi ro trong hoạt động tín dụng bất động sản tại ngân hàng TMCP nhập khẩu Việt Nam

B GIÁO DC VẨ ẨO TO
TRNG I HC KINH T TP H CHệ MINH



NG VNH HNH


QUN TR RI RO TRONG HOT NG TÍN
DNG BT NG SN TI NGỂN HẨNG
TMCP XUT NHP KHU VIT NAM
(EXIMBANK)



CHUYÊN NGÀNH : KINH T - TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG
MÃ S : 60.31.12


LUN VN THC S KINH T







TP. Hoà Chí Minh - naêm 2011
B GIÁO DC VẨ ẨO TO
TRNG I HC KINH T TP H CHệ MINH

NG VNH HNH

QUN TR RI RO TRONG HOT NG TÍN
DNG BT NG SN TI NGỂN HẨNG
TMCP XUT NHP KHU VIT NAM
(EXIMBANK)



CHUYÊN NGÀNH : KINH T - TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG
MÃ S : 60.31.12


LUN VN THC S KINH T


NGI HNG DN KHOA HC:
TS. TRN TN LC



TP. H Chí Minh - nm 2011


LI CAM OAN

Tôi là ng Vnh Hnh, xin cam đoan lun vn thc s kinh t này là do
chính tôi nghiên cu và thc hin. Các thông tin, s liu đc s dng trong lun
vn là trung thc và chính xác.

MC LC
Trang
Trang ph bìa
Li cam đoan
Mc lc
Danh mc các kỦ hiu, ch vit tt
Danh mc bng biu
LI M U 1 -
1. Tính cp thit ca đ tƠi 1 -
2. Mc đích nghiên cu 2 -
3. i tng vƠ phm vi nghiên cu 2 -
4. Phng pháp nghiên cu 2 -
5. Nhng kt qu đt đc ca Lun vn 2 -

6. Ni dung kt cu ca Lun vn 3 -
CHNG 1 4 -
TNG QUAN V RI RO TệN DNG BT NG SN VẨ QUN TR
RI RO TệN DNG BT NG SN 4 -
1.1 Tín dng ngơn hƠng 4 -
1.1.1 Khái nim tín dng ngơn hƠng 4 -
1.1.2 c đim ca tín dng ngơn hƠng 4 -
1.1.3 Phơn loi tín dng ngơn hƠng 4 -
1.1.4 Vai trò ca tín dng ngơn hƠng 7 -
1.2 Tín dng bt đng sn 8 -
1.2.1 Bt đng sn 8 -
1.2.1.1 Khái nim 8 -
1.2.1.2 c đim ca bt đng sn 8 -
1.2.2 Th trng bt đng sn 9 -
1.2.2.1 Khái nim 9 -

1.2.2.2 c đim ca th trng bt đng sn 9 -
1.2.2.3 Vai trò ca th trng bt đng sn 10 -
1.2.3 Tín dng bt đng sn 10 -
1.2.3.1 Khái nim tín dng bt đng sn 10 -
1.2.3.2 c đim ca tín dng bt đng sn 11 -
1.2.3.3 Vai trò ca tín dng bt đng sn 11 -
1.2.3.4 Các sn phm ca tín dng bt đng sn 12 -
1.2.3.5 Phng thc cp tín dng bt đng sn 13 -
1.3 Ri ro tín dng bt đng sn 13 -
1.3.1 Khái nim ri ro tín dng bt đng sn 13 -
1.3.2 Phơn loi ri ro tín dng bt đng sn 13 -
1.3.3 c đim ri ro tín dng bt đng sn 14 -
1.3.4 Nguyên nhơn gơy ra ri ro tín dng bt đng sn 15 -
1.3.4.1 Nguyên nhân khách quan 15 -

1.3.4.2 Nguyên nhân ch quan 16 -
1.3.5 Du hiu nhn bit ri ro tín dng bt đng sn 18 -
1.4 Qun tr ri ro tín dng bt đng sn 18 -
1.4.1 Khái nim qun tr ri ro tín dng bt đng sn 18 -
1.4.2 S cn thit ca qun tr ri ro tín dng bt đng sn 19 -
1.4.3 Ni dung qun tr ri ro tín dng bt đng sn 19 -
1.4.4 o lng ri ro tín dng bt đng sn 20 -
1.4.4.1 Phơn tích đnh tính v ri ro tín dng bt đng sn 20 -
1.4.4.2 Mô hình lng hóa ri ro tín dng bt đng sn 21 -
1.4.4.3 Nhng cn c đ xác đnh ri ro tín dng bt đng sn 21 -
KT LUN CHNG 1 23 -
CHNG 2 24 -
THC TRNG QUN TR RI RO TệN DNG BT NG SN TI
NGỂN HẨNG TMCP XUT NHP KHU VIT NAM 24 -
2.1 Thc trng tín dng bt đng sn ti các NHTM hin nay 24 -

2.2 Thc trng hot đng tín dng bt đng sn ti Eximbank 25 -
2.2.1 Gii thiu chung v Ngơn hƠng TMCP Xut Nhp Khu Vit Nam -
25 -
2.2.1.1 Gii thiu Ngơn hƠng Eximbank: 25 -
2.2.1.2 C cu t chc ca Eximbank: 27 -
2.2.1.3 C cu ngun nhơn lc ca Eximbank 29 -
2.2.1.4 Hot đng kinh doanh ca Eximbank 29 -
2.2.2 Thc trng hot đng tín dng bt đng sn ti Eximbank 35 -
2.2.2.1 Các sn phm tín dng bt đng sn ca Eximbank 35 -
2.2.2.2 Thc trng hot đng tín dng bt đng sn ca Eximbank 39 -
2.3 Thc trng ri ro tín dng bt đng sn ti Eximbank 41 -
2.4 Thc trng qun tr ri ro tín dng bt đng sn ti Eximbank 43 -
2.4.1 B máy t chc qun tr ri ro tín dng bt đng sn ca Eximbank -
43 -

2.4.2 Chính sách qun tr ri ro tín dng bt đng sn ca Eximbank 44 -
2.4.3 Quy trình qun tr ri ro tín dng bt đng sn ca Eximbank 45 -
2.4.3.1 Quy trình cp tín dng bt đng sn ti Eximbank 45 -
2.4.3.2 Quy trình qun lỦ ri ro tín dng bt đng sn 51 -
2.4.3.3 Qun lỦ n xu, theo dõi n vƠ x lỦ ri ro tín dng bt đng sn -
52 -
2.4.4. Chính sách bo đm tin vay 53 -
2.5 Nhng mt tích cc vƠ hn ch trong qun tr ri ro tín dng bt đng
sn ti Eximbank vƠ nguyên nhơn ri ro tín dng bt đng sn 53 -
2.5.1 Nhng mt tích cc 53 -
2.5.2 Nhng hn ch trong qun tr ri ro tín dng bt đng sn ti
Eximbank 54 -
2.5.2.1 V bin pháp qun tr 54 -
2.5.2.2 V ni dung qun tr 54 -
2.5.2.3 V chính sách qun tr 55 -

2.5.3 Nguyên nhơn ri ro tín dng bt đng sn 56 -
2.5.3.1 T phía Ngơn hƠng 56 -
2.5.3.2 T phía NHNN 56 -
KT LUN CHNG 2 57 -
CHNG 3 58 -
MT S BIN PHÁP NHM NỂNG CAO HIU QU HOT NG
QUN TR RI RO TệN DNG BT NG SN TI EXIMBANK - 58 -
3.1 nh hng phát trin ca Eximbank trong nm 2011 vƠ đnh hng
chin lc đn nm 2020 58 -
3.2 Các nhóm gii pháp 60 -
3.2.1 Gii pháp v con ngi 60 -
3.2.2 Gii pháp v công ngh 61 -
3.2.3 Gii pháp v qun tr ri ro tín dng bt đng sn 62 -
3.2.3.1 Xơy dng chính sách tín dng hiu qu 62 -

3.2.3.2 Xơy dng quy trình tín dng cht ch, phù hp 65 -
3.2.3.3 Giám sát thc hin quy trình tín dng 68 -
3.2.3.4 Gii pháp hn ch ri ro tín dng bt đng sn 68 -
3.2.4 Mt s gii pháp khác 80 -
3.2.4.1 Chuyên môn hóa phòng ban trong công tác qun tr ri ro tín dng
bt đng sn 80 -
3.2.4.2 nh k đánh giá cht lng tín dng bt đng sn vƠ c cu li n-
81 -
3.3 Mt s kin ngh 83 -
3.3.1 i vi Chính ph 83 -
3.3.2 i vi NHNN 84 -
KT LUN CHNG 3 85 -
KT LUN 86 -



DANH MC NHNG T VIT TT
NHNN Ngân Hàng Nhà Nc
NHTM Ngân Hàng Thng Mi
TMCP Thng Mi C Phn
TCTD T Chc Tín Dng
CBTD Cán b tín dng
CIC Trung tâm thông tin tín dng
TSB Tài sn bo đm
SMBC Sumo Mitsui Banking Corporation
Korebank Phn mm h thng Core banking ca Eximbank
Eximbank Ngân hàng Thng Mi C Phn Xut Nhp Khu Vit Nam
N Ngh đnh
Q Quyt đnh
CP Chính ph

UBND y ban nhân dân
TPHCM Thành ph H Chí Minh
CMND Chng minh nhân dân
USD ng đô la M
VND ng Vit Nam
VT n v tính
HTD Hp đng tín dng


DANH SÁCH CÁC BNG BIU
DANH MC BNG S LIU
Bng 2.1: C cu ngun vn huy đng ca Eximbank giai đon 2009 –
06T2011…………………………………………………………………….2
9
Bng 2.2: C cu d n tín dng ca Eximbank giai đon 2009 –
06T2011……………………………………………………………………. 32

Bng 2.3: T trng d n tín dng ca Eximbank giai đon 2009 –
06T2011…………………………………………………………………….39

Bng 2.4: Bng tng hp phân loi n ca Eximbank giai đon 2009 –
06T2011…………………………………………………………………….41

DANH MC BIU 
Biu đ 2.1: C cu nhân lc ti Eximbank ……………….………………29
Biu đ 2.2: Biu đ th hin ngun vn huy đng ca Eximbank giai đon
2009 – 06T2011……………………………………………………………. 30

Biu đ 2.3: Biu đ th hin d n tín dng ca Eximbank giai đon 2009 –
06T2011………………………………………………………………… 33

Biu đ 2.4: Biu đ th hin t trng d n tín dng bt đng sn ti
Eximbank………………………………………………………………… 3
9
Biu đ 2.5: Biu đ th hin t l n xu ca Eximbank giai đon 2009 –
06T2011…………………………………………………………………….42

DANH MC S 
S đ 2.1: C cu t chc ca Eximbank ………………………………….27
S đ 2.2: Quy trình qun lỦ ri ro tín dng bt đng sn………………….51

Trang - 1 -

LI M U
1. Tính cp thit ca đ tƠi
Hot đng tín dng trong ngân hàng đã và đang là hot đng kinh doanh
chính đem li ngun thu nhp chính cho các ngân hàng thng mi, bên cnh vic
đem li ngun thu nhp chính cho ngân hàng thì hot đng tín dng còn cha đng
trong nó nhng ri ro tim n có th làm tn hi đn ngun vn cng nh là uy tín
ca ngân hàng nu nh công tác qun lỦ ri ro tín dng b lng lo và thiu tính
chp hành t phía nhng con ngi trc tip hot đng nó.
Cùng vi s phát trin nhanh ca quá trình đô th hóa, ngi dân tp trung v
các khu đô th, thành ph ln nh Hà Ni và TPHCM ngày càng nhiu làm cho nhu
cu v nhà , mt bng kinh doanh, vn phòng cho thuê,… tng cao. Do đó, bt
đng sn là lnh vc có nhiu tim nng đ các ngân hàng gia tng li nhun. Hin
nay, tín dng bt đng sn là sn phm chim t trng tng đi ln, khong 70 –
75% tng d n tín dng cá nhân và chim trên 10% tng d n ca các NHTM.
Tuy nhiên, vic th trng bt đng sn  Vit Nam cha thc s phát trin lành
mnh, bn vng, thng xuyên bin đng cùng vi vic chy đua cp tín dng bt
đng sn ca các ngân hàng đã làm cho sn phm tín dng bt đng sn tim n

nhiu ri ro. Do đó, qun tr ri ro tín dng bt đng sn là hot đng không th
thiu nhm hn ch ri ro các khon vay bt đng sn, nâng cao cht lng tín dng
cho các ngân hàng.
i vi Eximbank, tín dng bt đng sn cng là mt sn phm ch lc. Tuy
nhiên, t l n xu bt đng sn chim t trng đáng k trong tng d n xu ca
Eximbank. ó là lý do đ tài: “QUN TR RẤ RO TRONG HOT NG TÍN
DNG BT NG SN TẤ NGÂN HÀNG TẨCP XUT NHP KHU VẤT
NAẨ (EXẤẨBANK)” đc la chn nhm phân tích, đánh giá nhng thc trng
ri ro tín dng bt đng sn và qun tr ri ro tín dng bt đng sn. Qua đó đ xut
mt s gii pháp và kin ngh v qun tr ri ro tín dng bt đng sn nhm nâng
cao hiu qu ca lnh vc tín dng bt đng sn.
Trang - 2 -

2. Mc đích nghiên cu
 tài tp trung hng vào ba mc đích sau:
 H thng hóa các vn đ v tín dng ngân hàng, tín dng bt đng sn, ri
ro tín dng bt đng sn và qun tr ri ro tín dng bt đng sn ca các ngân hàng.
 Phân tích thc trng hot đng tín dng bt đng sn ti Eximbank.
 T thc trng đó, đ xut mt s gii pháp và kin ngh v qun tr ri ro
tín dng bt đng sn ti Eximbank.
3. i tng vƠ phm vi nghiên cu
* i tng: Là nhng nguyên nhân dn đn ri ro trong hot đng tín dng
bt đng sn ti Eximbank và t đó đ ra nhng gii pháp hn ch ri ro
* Phm vi nghiên cu: Hot đng tín dng ca Eximbank trong giai đon
2009 – 6T2011 nhm đ đánh giá tình hình hot đng tín dng bt đng sn ti
Eximbank.
4. Phng pháp nghiên cu
Phng pháp nghiên cu đc s dng ch yu là phng pháp thu thp
thông tin và phân tích thông tin. Thông tin đc thu thp thông qua các kênh nh:
sách tham kho, báo chí, báo đin t, s liu t các báo cáo tài chính, báo cáo

thng niên các nm 2009, 2010 và 6T2011 ca Eximbank, phng vn các nhân
viên ca Eximbank… S dng các thông tin thu thp đc, kt hp vi phng
pháp so sánh - đi chiu, phân tích - tng hp, t đó đa ra nhng phân tích, nhn
đnh v tình hình tín dng bt đng sn, qun tr ri ro tín dng bt đng sn ti
Eximbank hin nay.
5. Nhng kt qu đt đc ca Lun vn
Mt lƠ, phân tích ni dung c bn ca qun tr ri ro trong hot đng tín
dng bt đng sn ngân hàng và qun tr ri ro tín dng bt đng sn.
Trang - 3 -

Hai là, góp phn nâng cao hiu qu hot đng qun tr ri ro tín dng bt
đng sn ca Eximbank.
6. Ni dung kt cu ca Lun vn
Ngoài phn Li cam đoan, mc lc, danh sách các ch vit tt, bng biu, li
m đu, kt lun và tài liu tham kho; đ tài đc kt cu thành ba chng:
Chng 1: Tng quan v ri ro tín dng bt đng sn và qun tr ri ro tín
dng bt đng sn.
Chng 2: Thc trng hot đng tín dng bt đng sn ti Eximbank.
Chng 3: Gii pháp Qun tr ri ro tín dng bt đng sn ti Eximbank

Trang - 4 -

CHNG 1
TNG QUAN V RI RO TệN DNG BT NG SN VẨ
QUN TR RI RO TệN DNG BT NG SN
1.1 Tín dng ngơn hƠng
1.1.1 Khái nim tín dng ngơn hƠng
Tín dng là s trao đi không ngang giá gia mt thc th bt kì (tin hoc
bt kì mt th nào đó) đ đi ly mt cam kt trên c s lòng tin.
Tín dng ngân hàng là quan h tín dng gia ngân hàng hoc các t chc tín
dng khác vi các ch th kinh t (doanh nghip, cá nhân và các ch th khác) theo
nguyên tc cam kt có hoàn tr c gc và lãi theo hp đng đã kỦ kt.
1.1.2 c đim ca tín dng ngơn hƠng
 Ngân hàng va là ngi đi vay va là ngi cho vay nên phi chu ri ro
c hai phía.
- Vi t cách là ngi đi vay, ngân hàng huy đng vn di hình thc
nhn tin gi ca các ch th kinh t, các cá nhân hoc phát hành chng ch tin
gi, trái phiu ngân hàng.
- Vi t cách là ngi cho vay, ngân hàng cp tín dng đáp ng kp thi
vn cho quá trình sn xut, kinh doanh hoc tiêu dùng ca các ch th kinh t, cá
nhân góp phn tích cc thúc đy sn xut lu thông hàng hóa ngày càng phát trin.
 Bên cho vay chuyn giao cho bên đi vay mt lng tài sn nht đnh.
 Bên đi vay đc s dng tm thi lng giá tr tài sn đó trong mt thi
gian nht đnh và phi hoàn tr vô điu kin cho bên đi vay sau khi ht thi hn s
dng theo tha thun kèm theo mt khon phí (lãi cho vay).
1.1.3 Phơn loi tín dng ngơn hƠng

Vic phân loi tín dng ngân hàng là vic sp xp các khon tín dng theo
Trang - 5 -

nhng tiêu thc nht đnh nhm làm tin đ đ thit lp các quy trình tín dng cho
phù hp và nhm nâng cao hiu qu qun tr ri ro tín dng. Phân loi tín dng da
vào các cn c sau:
- Cn c vào hình thái cp tín dng tc là cp tín dng bng cái gì, thì tín
dng bao gm bn hình thái sau:
 Cho vay: Là hình thc cp tín dng bng tin (theo hình thc gii ngân
trc tip bng tin), theo đó t chc tín dng giao cho khách hàng mt s tin đ s
dng vào mt mc đích và thi gian nht đnh theo tha thun vi nguyên tc có
hoàn tr c vn gc và lãi.
 Bo lãnh: Là hình thc ngân hàng cp tín dng không phi bng tin mà
bng uy tín. Khi ngi đc bo lãnh không thc hin đc ngha v theo hp đng
thì ngi bo lãnh phi thay th đ thc hin ngha v thanh toán. Vì vy, hành vi
cam kt bo lãnh ca ngân hàng còn gi là tín dng bng ch kỦ.
 Chit khu: Là hình thc cp tín dng bng tin bng cách t chc tín
dng mua li các giy t có giá khi cha ti hn thanh toán t khách hàng (hình
thc gián tip).
 Cho thuê: Là hình thc cp tín dng bng tài sn. Cho thuê bao gm 2 loi
là cho thuê vn hành (hay còn gi là thuê hot đng) và cho thuê tài chính (hay còn
gi là thuê mua – leasing). Tài sn cho thuê ch yu là máy móc – thit b.
- Cn c vào mc đích thì tín dng có hai loi là:
 Tín dng sn xut kinh doanh, đu t: Là loi tín dng tài tr nhu cu vn
cho các doanh nghip trong lnh vc nông nghip, công nghip, thng mi và dch
v đ sn xut kinh doanh và đu t.
 Tín dng tiêu dùng: Là loi tín dng đáp ng nhu cu tiêu dùng ca khách
hàng nh: Mua sm vt dng, trang tri sinh hot phí và các chi phí thông thng
khác thông qua phát hành th tín dng.
- Nu xét theo mc đ tín nhim, tín dng ngân hàng có hai loi:

Trang - 6 -

 Tín dng có đm bo bng tài sn: Là hình thc cp tín dng da trên c
s các đm bo nh th chp, cm c hoc phi có s bo lãnh ca ngi th ba.
i vi các khách hàng mà ngân hàng không th bit rõ đc uy tín và thin chí sn
lòng tr n thì khi vay vn ngân hàng đòi hi phi có đm bo. S đm bo này là
cn c pháp lỦ đ ngân hàng có thêm ngun th hai b sung cho ngun thu n th
nht thiu chc chn.
 Tín dng không có đm bo bng tài sn: Là hình thc cp tín dng không
có tài sn th chp, cm c hoc s bo lãnh ca ngi th ba, mà vic cp tín dng
ch da vào uy tín ca bn thân khách hàng. i vi nhng khách hàng tt, có kh
nng tài chính mnh, phng án kinh doanh hiu qu, luôn có thin chí sn lòng tr
n thì ngân hàng có th cp tín dng da vào uy tín ca khách hàng mà không cn
bo đm bng tài sn.
- Cn c vào thi hn:
 Tín dng ngn hn: Là hình thc cp tín dng vi thi hn không quá 12
tháng, đc s dng đ bù đp s thiu ht vn lu đng ca các doanh nghip và
các nhu cu chi tiêu ngn hn ca cá nhân.
 Tín dng trung hn: Là hình thc cp tín dng có thi hn t trên 1 nm
ti 5 nm. Tín dng trung hn ch yu đc s dng đ đu t mua sm tài sn c
đnh, ci tin hoc đi mi thit b, công ngh, m rng sn xut kinh doanh, xây
dng các d án mi có quy mô nh và thi gian thu hi vn nhanh. Trong lnh vc
nông nghip, tín dng trung hn ch yu đ đu t vào máy móc, xây dng các
vn cây công nghip nh: Cà phê, cao su, điu,…
 Tín dng dài hn: Là loi tín dng có thi hn trên 5 nm và thi hn ti
đa lên đn 20 – 30 nm. Tín dng dài hn là loi tín dng đc cung cp đ đáp ng
các nhu cu dài hn nh: Xây dng nhà , đu t các d án mi có qui mô ln, các
máy móc thit b, phng tin vn ti có quy mô ln, xây dng các xí nghip mi
- Cn c vào phng thc hoàn tr:
Trang - 7 -

 Cp tín dng ch có mt k hn tr n là hình thc cp tín dng thanh toán
mt ln theo thi hn đã tha thun.
 Cp tín dng có nhiu k hn tr n c th hay còn gi là tín dng tr góp,
là hình thc cp tín dng mà khách hàng phi hoàn tr vn gc và lãi theo đnh k.
Hình thc cp tín dng này ch yu đc áp dng trong tín dng bt đng sn nhà 
thng mi, tín dng tiêu dùng….
 Cp tín dng hoàn tr n nhiu ln nhng không có k hn tr n c th
mà vic tr n ph thuc vào kh nng tài chính ca ngi đi vay. Hình thc này
cng có th áp dng theo k thut thu chi.
- Cn c vào xut x tín dng:
 Cp tín dng trc tip: Là hình thc ngân hàng cp vn trc tip cho
ngi có nhu cu, đng thi ngi đi vay trc tip hoàn tr n vay cho ngân hàng.
 Cp tín dng gián tip: Là hình thc cp tín dng đc thc hin thông
qua vic ngân hàng mua li các kh c hoc chng t n đã phát sinh và còn trong
thi hn thanh toán.
Các ngân hàng cp tín dng gián tip theo các loi sau: Chit khu thng
mi, mua bán các phiu bán hàng tiêu dùng và máy móc nông nghip tr góp và
nghip v bao thanh toán (factoring).
1.1.4 Vai trò ca tín dng ngơn hƠng
Vi s ra đi ca tín dng đã góp phn gii quyt đc nhu cu v vn ca
các thành phn trong nn kinh t, t cá nhân ti các doanh nghip.
 Tín dng góp phn thúc đy quá trình tái sn xut ca xã hi, giúp điu
hòa vn t các ch th tha sang các ch th cn vn.
 Tín dng là kênh truyn ti nh hng ca Nhà nc đn các mc tiêu v
mô thông qua tác đng đn các điu kin tín dng nh lãi sut, điu kin vay,
 Tín dng là công c thc hin các chính sách xã hi ca Nhà nc thông
Trang - 8 -

qua vic tài tr các ngun vn không hoàn li ca ngân sách Nhà nc.

 Thông qua vic cung cp các khon tín dng tài tr xut nhp khu, thu
hút ngun vn tín dng ca nc ngoài… tín dng to điu kin m rng quan h
kinh t đi ngoi, góp phn đy mnh quá trình công nghip hóa hin đi hóa đt
nc.
1.2 Tín dng bt đng sn
1.2.1 Bt đng sn
1.2.1.1 Khái nim
Bt đng sn là mt khái nim rt rng, không ch bao gm đt đai, nhà ca
mà còn rt nhiu th liên quan.  mi quc gia li có mt cách đnh ngha riêng v
bt đng sn.
 Vit Nam, theo iu 174, B lut Dân s 2005 ca Nc Cng hòa xã hi
ch ngha Vit Nam quy đnh: “Bt đng sn là các tài sn bao gm: t đai; Nhà,
công trình xây dng gn lin vi đt đai, k c các tài sn gn lin vi nhà, công
trình xây dng đó; các tài sn khác gn lin vi đt đai; các tài sn khác do pháp
lut quy đnh”.
Theo quy đnh này thì các công trình xây dng và các tài sn nu không gn
lin vi đt đai, nhà  thì không đc xem là bt đng sn mà ch đc xem là bt
đng sn khi chúng đc gn lin vi đt đai, nhà ca.
1.2.1.2 c đim ca bt đng sn
 Vit Nam, bt đng sn là mt loi hàng hóa rt đc bit vì đt đai là s
hu ca toàn dân do Nhà nc qun lý. Vì vy ch có quyn s dng đt mà không
có quyn s hu đt nh các nc khác. Do đó bt đng sn có nhng đc đim
riêng có sau:
 C đnh, bn vng: Bt đng sn gn lin vi mt v trí c đnh c th và
có tính bn vng cao, trong đó yu t v trí li có nh hng ln và to ra giá tr ca
bt đng sn.
Trang - 9 -

 Khác bit: Các bt đng sn có nhng khác bit v: V trí, kt cu và kin
trúc, quyn, quang cnh, môi trng… S khác bit đó chính là li ích kinh t riêng

mang li cho tng bt đng sn.
 Khan him: Xut phát t “gii hn v din tích”, “khác bit”, “v trí c
đnh”, đã to ra s khan him ca bt đng sn làm cho quan h cung cu v bt
đng sn mt cân đi theo chiu hng cung nh hn cu dn đn tình trng đu c
v bt đng sn.
 Giá tr ln: Giá tr đt và chi phí xây dng là rt ln nên làm cho giá tr
bt đng sn thng rt cao.
Do bt đng sn là mt loi hàng hóa đc bit, có nhng đc đim riêng có
ca nó nh trên nên s mt cân xng v cung cu bt đng sn thng xuyên xy
ra, nh hng đn s bin đng rt ln ca th trng bt đng sn.
1.2.2 Th trng bt đng sn
1.2.2.1 Khái nim
Th trng bt đng sn là loi th trng bao gm các giao dch bt đng
sn đc thc hin thông qua quan h hàng hóa – tin t.
1.2.2.2 c đim ca th trng bt đng sn
Th trng bt đng sn có nhng đc đim sau:
 Cp đ phát trin ca th trng bt đng sn: Th trng bt đng sn
hình thành và phát trin qua 4 cp đ: S khi, tp trung hóa, tin t hóa và tài
chính hóa.
 Chu k dao đng ca th trng bt đng sn: Gm có 4 giai đon: Phn
vinh (sôi đng), suy thoái (có du hiu chng li), tiêu điu (đóng bng) và phc hi
(nóng dn lên và có th gây st).
 Th trng bt đng sn mang tính khu vc và không tp trung, tri rng
trên khp các vùng min ca đt nc.
 Th trng bt đng sn là mt dng th trng không hoàn ho (thông tin
không đy đ, thiu mt s t chc ca th trng).
Trang - 10 -

 Th trng thng xuyên không cân đi quan h cung cu mà thng mt
cân đi theo chiu hng cung nh hn cu.

 Th trng bt đng sn chu s chi phi ca pháp lut, vì bt đng sn là
tài sn ln ca quc gia, là loi hàng hóa đc bit, các giao dch v bt đng sn tác
đng mnh m đn hu ht các hot đng kinh t - xã hi. Do đó, các vn đ v bt
đng sn đu chu s chi phi và điu chnh cht ch ca h thng các vn bn quy
phm pháp lut riêng v bt đng sn.
1.2.2.3 Vai trò ca th trng bt đng sn
Th trng bt đng sn là mt b phn không th thiu và gn lin vi nn
kinh t th trng. S phát trin và qun lỦ tt th trng bt đng sn góp phn làm
cho giá tr hàng hóa đc đánh giá mt cách đy đ, đúng đn và khách quan, thúc
đy kinh t phát trin, thu hút đu t và thc hin có hiu qu tin trình hi nhp,
đng thi góp phn huy đng ngun ni lc vào phát trin kinh t - xã hi. C th
th trng bt đng sn có nhng vai trò sau:
 Là cu ni gia sn xut và tiêu dùng.
 Là ni thc hin tái sn xut các yu t sn xut cho các ch th kinh
doanh.
 Góp phn thúc đy quá trình đi mi hot đng qun lỦ đt đai, nhà ,
công trình xây dng.
 Góp phn thúc đy ng dng, ci tin khoa hc – công ngh, nâng cao
cht lng nhà , bo v môi trng.
 Tng cng quan h hp tác, nâng cao trình đ xã hi, to c s phát
trin.
1.2.3 Tín dng bt đng sn
1.2.3.1 Khái nim tín dng bt đng sn
Tín dng bt đng sn là quan h tín dng gia ngân hàng và khách hàng
Trang - 11 -

(th nhân hoc pháp nhân) nhm tài tr các nhu cu liên quan ti bt đng sn.
Tín dng bt đng sn tài tr cho các nhu cu ca khách hàng nh: Nhn
chuyn nhng quyn s dng đt, kinh doanh đt nn d án, đu t khu công
nghip, khu ch xut, các nhu cu mua nhà, xây nhà, sa cha nhà mà khách hàng

vay tr n bng các ngun thu nhp không phi là tin lng …
Nh vy tín dng bt đng sn va tài tr cho các nhu cu v nhà  ca
ngi dân, va tài tr cho các mc đích thng mi, kinh doanh bt đng sn ca
các doanh nghip.
1.2.3.2 c đim ca tín dng bt đng sn
Ngoài nhng đc trng vn có ca tín dng ngân hàng thì tín dng bt đng
sn có nhng đc trng riêng có ca nó là:
 Tín dng bt đng sn là loi hình tín dng có đ ri ro cao do đc đim
ca th trng bt đng sn là th trng đy ri ro, thng xuyên xut hin: Hin
tng đu c, bong bóng bt đng sn, mt cân đi cung cu bt đng sn, th
trng chuyn t nóng sang đóng bng làm cho giá tr bt đng sn tng gim tht
thng làm cho nhà đu t gp ri ro v tài chính, nguy c đ v tín dng rt cao.
 Th trng tín dng bt đng sn là th trng tín dng trung và dài hn,
vì giá tr bt đng sn là rt ln nên phi cn mt thi gian dài đ hoàn tr khon
vay. Tín dng bt đng sn chim d n đáng k trong tng d n ca các ngân
hàng.
 Ngi vay thng th chp bng chính bt đng sn h vay đ mua. i
vi các d án thì ngân hàng thng gii ngân theo tin đ ca d án: n bù gii
ta mt bng, xây dng h tng, nn móng, … do đó giúp ngi vay gim áp lc v
lãi sut.
1.2.3.3 Vai trò ca tín dng bt đng sn
S ra đi ca tín dng bt đng sn ca các ngân hàng, ngoài vic mang li
li nhun không nh cho các ngân hàng, nó còn góp phn gii quyt đc vn đ v
Trang - 12 -

nhà  cho ngi dân, mt vn đ đang đc quan tâm hin nay. Tín dng bt đng
sn ra đi mang li nhiu Ủ ngha to ln cho nn kinh t - xã hi:
 Khi thông ngun vn nhàn ri ca dân c và các doanh nghip, to ra
ngun vn lu thông cho nn kinh t.
 Gii quyt đc nhu cu v nhà  cho ngi có thu nhp thp, cán b

công nhân viên có điu kin s hu nhà , n đnh cuc sng theo hng vn minh
tin b.
 Nâng cao hiu qu các d án đu t thông qua tín dng bt đng sn ngân
hàng.
 Giúp Nhà nc qun lý hiu qu hn th trng bt đng sn thông qua
kim soát d n tín dng bt đng sn.
 Giúp các doanh nghip gim gánh nng v đu t tài sn c đnh nh: Xây
dng nhà xng, xây tr s vn phòng.
 Mang li li nhun và uy tín cho các ngân hàng.
 Tín dng bt đng sn giúp các nhà đu t có đc ngun vn đ xây
dng các chung c, các khu đô th, gii quyt phn nào nhu cu v nhà  và kinh
doanh bt đng sn, đy nhanh tc đ đô th hóa trong quá trình công nghip hóa
hin đi hóa đt nc.
1.2.3.4 Các sn phm ca tín dng bt đng sn
Các sn phm tín dng bt đng sn đc các ngân hàng đa ra hu nh
ging nhau, bao gm: cho vay và bo lãnh
 Cho vay mua nhà: Là sn phm dành cho nhng ngi có nhu cu v nhà
.
 Cho vay xây dng, sa cha nhà: Là sn phm dành cho nhng ngi có
nhu cu xây mi, sa cha, tân trang li ngôi nhà nhng không đ nhu cu vn nên
phi nh ti ngân hàng.
 Cho vay chuyn nhng quyn s dng đt.
 Cho vay đu t d án.
Trang - 13 -

1.2.3.5 Phng thc cp tín dng bt đng sn
Cho vay tng ln (cho vay theo món), cho vay tr góp, cho vay theo d án
đu t, cho vay hp vn (đng tài tr).
1.3 Ri ro tín dng bt đng sn
1.3.1 Khái nim ri ro tín dng bt đng sn

 Trong kinh doanh, ri ro là mt bin c luôn tn ti, có th xy ra mà
cng có th không xy ra. Ri ro càng ln thì li nhun càng nhiu.
 Ri ro tín dng bt đng sn là loi ri ro phát sinh trong quá trình cp tín
dng liên quan ti lnh vc bt đng sn ca ngân hàng, th hin vic ngi vay
không tr đc n hoc không có kh nng chi tr đc khi khon n vay đn hn
thanh toán.
 Kinh doanh ngân hàng là mt t hp gm nhiu hot đng trong đó hot
đng tín dng đóng vai trò rt ln, mang li thu nhp chính cho ngân hàng. Trong
hot đng tín dng ca ngân hàng thì tín dng bt đng sn là sn phm tín dng
chim d n ln trong tng d n tín dng ca các ngân hàng vì nhu cu v bt
đng sn là rt ln và giá tr bt đng sn đm bo cng rt ln. Hn na các khon
tín dng bt đng sn là loi hình tín dng trung và dài hn nên thi gian hoàn tr
n vay rt lâu. Do đó, ri ro tim tàng t hot đng này cng rt ln, có th làm cho
sc khe tài chính ca ngân hàng tr nên không tt, tác đng xu đn nhiu vn đ
khác. ây là loi ri ro rt nguy him có hiu ng dây chuyn, nu ri ro xy ra thì
có th làm cho tình trng thanh khon ca ngân hàng tr nên yu kém và lan truyn
sang c toàn b h thng ngân hàng.
1.3.2 Phơn loi ri ro tín dng bt đng sn
Có nhiu cách phân loi ri ro tín dng tùy theo mc đích phân loi.
- Nu da vào yu t khách quan và ch quan thì ri ro tín dng bt đng
sn đc chia thành ri ro khách quan và ri ro ch quan.
Trang - 14 -

 Ri ro khách quan: Là loi ri ro xy ra không do Ủ mun ca con ngi
mà là do các yu t t nhiên gây ra nh thiên tai, l lt, mùa màng, cháy n…
 Ri ro ch quan: Là do ngi vay c Ủ không mun tr n khi khon n
đn hn thanh toán hoc c Ủ trì hoãn khon n.
- Nu da vào nguyên nhân phát sinh, ri ro đc chia thành ri ro giao
dch và ri ro danh mc.
 Ri ro giao dch là ri ro phát sinh trong quá trình tip xúc khách hàng,

xét duyt cho vay, đánh giá khách hàng. Trong đó, ri ro giao dch bao gm ri ro
la chn, ri ro bo đm và ri ro nghip v. Ri ro la chn là ri ro liên quan đn
quá trình đánh giá và phân tích tín dng, phng án vay vn đ quyt đnh cp tín
dng ca ngân hàng. Ri ro bo đm là ri ro phát sinh t các tiêu chun đm bo
nh mc cho vay, loi tài sn đm bo, ch th đm bo,… Ri ro nghip v là ri
ro liên quan đn công tác qun lỦ khon vay và hot đng cho vay, công tác qun tr
ri ro tín dng, x lỦ các khon tín dng có vn đ.
 Ri ro danh mc là ri ro phát sinh do nhng hn ch trong qun lỦ danh
mc tín dng ca ngân hàng. Ri ro danh mc bao gm ri ro ni ti và ri ro tp
trung. Ri ro ni ti là ri ro xut phát t đc đim hot đng và s dng vn ca
khách hàng vay vn, lnh vc kinh t ca khách hàng. Ri ro tp trung là ri ro xut
phát t vic ngân hàng tp trung cp tín dng quá nhiu vào mt s khách hàng,
mt ngành kinh t, trong mt vùng đa lỦ nht đnh hoc mt loi hình cp tín dng
có ri ro cao nh tín dng bt đng sn.
1.3.3 c đim ri ro tín dng bt đng sn
Cng nh ri ro tín dng thông thng, ri ro tín dng bt đng sn có
nhng đc đim c bn sau:
- Mang tính gián tip: Khi ngân hàng gii ngân tin vay cho khách hàng;
nhng trong quá trình kinh doanh, s dng vn; khách hàng gp ri ro phá sn, đ
n, không thu hi đc vn thì ngân hàng là ngi chu ri ro gián tip.
Trang - 15 -

- Mang tính tt yu: Tình trng thông tin bt cân xng làm cho ngân hàng
không th nm đc tt c các du hiu ri ro mt cách toàn din ca khách hàng
nên ri ro luôn tn ti và gn lin vi thi gian vay, không th loi tr hoàn toàn.
Hn na tín dng bt đng sn là loi tín dng trung và dài hn nên ri ro tín dng
bt đng sn càng luôn tn ti vi thi gian vay.
- Mang tính cht đa dng, phc tp và dây chuyn: c đim này biu hin
 nguyên nhân, hình thc, hu qu ca ri ro tín dng bt đng sn. Tín dng bt
đng sn là loi hình tín dng mà giá tr cho vay thng rt ln, mt khi ri ro xy

ra s nh hng đn kh nng thanh khon ca ngân hàng.
1.3.4 Nguyên nhơn gơy ra ri ro tín dng bt đng sn
Ri ro tín dng bt đng sn cng nh ri ro ca các hot đng tín dng
khác, xut phát t hai nhóm nguyên nhân: Nguyên nhân khách quan và nguyên
nhân ch quan.
1.3.4.1 Nguyên nhân khách quan
Là nhng nguyên nhân xy ra ngoài s kim soát ca ngân hàng, bao gm
nhiu yu t:
- Do các yu t t nhiên: Vit Nam là mt nc thng xuyên chu tác
đng ca các yu t t nhiên nh: L lt, bão, áp thp nhit đi, hn hán, mt
mùa,… nh hng trc tip đn đi sng và hot đng sn xut kinh doanh ca
ngi dân, làm cho h mt kh nng tr n.
- Do các yu t pháp lỦ: Khung pháp lỦ v bt đng sn, tín dng bt đng
sn ca Nhà nc cha đc hoàn thin, tính minh bch cha cao, nh hng đn
th trng bt đng sn, gây ra bong bóng bt đng sn, đy giá bt đng sn lên
xung khó lng nh hng đn giá tr thc ca bt đng sn.
- Do yu t th trng bt đng sn: Th trng bt đng sn là mt th
trng tim n nhiu ri ro khó lng, thng xuyên b tình trng đu c giá đy
giá tng o. Bt đng sn là loi hàng hóa đc bit, có giá tr ln nên k hn cho vay
Trang - 16 -

thng là dài hn, t 5 – 20 nm, thm chí nhiu hn, trong khi các ngân hàng
thng huy đng vn cho tín dng bt đng sn t các ngun tin gi nhàn ri ca
dân c trong ngn hn. iu này mang li ri ro rt ln cho ngân hàng, ly ngun
ngn hn tài tr cho ngun dài hn, s có th tác đng dây chuyn gây ra nhiu loi
ri ro nh: Ri ro thanh khon, ri ro lãi sut, ri ro v n ca khách hàng,…
- Do các yu t bin đng ca nn kinh t - xã hi: Do tính cht dài hn
ca tín dng bt đng sn, nên s bin đng ca nn kinh t nh: Lm phát, suy
thoái kinh t, lãi sut, s thay đi chính sách tin t ca Ngân hàng nhà nc có tác
đng rt ln đn th trng tín dng bt đng sn, đc bit là yu t lãi sut. Lãi

sut bin đng không linh hot d làm cho các ngân hàng thua l. Các khon huy
đng thng là ngn hn, lãi sut huy đng cao, trong khi cho vay bt đng sn là
dài hn, chu k thay đi lãi sut dài hn.
1.3.4.2 Nguyên nhân ch quan
 T phía ngân hàng
Ri ro tín dng bt đng sn xy ra, nguyên nhân t phía ngân hàng là rt
ln, đó là do:
 Nng lc qun tr ri ro, điu hành ca Ban qun tr và Ban điu hành
ngân hàng cha tt, kim tra và giám sát các khon vay cha cht ch.
 Thm đnh là khâu quan trng nht đ đi ti quyt đnh xét xuyt cho vay
nhng do nng lc thm đnh thc t ca cán b tín dng thp, không đánh giá đúng
tính kh thi ca phng án s dng vn hoc cán b tín dng không tuân th quy
trình cho vay bt đng sn.
 Quy trình cho vay không đc tuân th cht ch theo đúng quy đnh ca
ngân hàng.
 ánh đi gia mc tiêu tng trng tín dng, th phn, cnh tranh vi các
ngân hàng khác và cht lng tín dng.
  Vit Nam vic vay vn ca ngân hàng hu nh luôn cn phi có tài sn