TIỂU LUẬN MÔN NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI, CHO VAY ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

TIỂU LUẬN MÔN NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

Đề Tài:

CHO VAY ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Hệ: Sau Đại học Khóa : K20
Lớp: Ngân hàng Đêm 4
GVHD: TS. Nguyễn Thanh Phong
Nhóm HVTH :
Trần Thị Hồng Cơ
Nguyễn Thị Quỳnh Diễm
Lê Thuý Hà
Nguyễn Thị Ngọc Hạnh
Nguyễn Thị Thu Hiền (24/07/86)

Võ Thị Hồng Minh
Nguyễn Thị Thanh Nga
Trương Thị Hoài Ngân
Nguyễn Hồng Dạ Ngân
Nguyễn Lê Bảo Ngọc

TP. Hồ Chí Minh, tháng 10 năm 2012

1


PHẦN I
TỔNG QUAN VỀ CHO VAY ĐẦU TƯ DỰ ÁN – CHO

VAY ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
I. TỔNG QUAN VỀ CHO VAY ĐẦU TƯ DỰ ÁN:
1. Khái niệm
Là sản phẩm vay trung dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu vay vốn để đầu tư Dự án
(Dự án đầu tư/phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ, phương án phục vụ đời sống)
được thực hiện tại Việt Nam và một số nước/vùng lãnh thổ tuỳ vào Dự án cụ thể phù
hợp với quy định của pháp luật và của ngân hàng cho vay trong từng thời kỳ.
2. Đối tượng cho vay
Tất cả các Dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh dịch vụ hoặc các dự án đầu
tư phục vụ đời sống, trừ những nhu cầu vốn không được cho vay theo qui định của
pháp luật và hạn chế cho vay của ngân hàng
3. Các khách hàng cụ thể
Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, đơn vị kinh doanh có đăng ký kinh doanh: Cơng ty
trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngồi, doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, công ty hợp doanh.
Cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức xã hội nghề
nghiệp và cơ quan, đơn vị trực thuộc các tổ chức trên.
4. Lợi ích khi sử dụng sản phẩm
-

Số tiền cho vay có thể lên đến 85% chi phí đầu tư Dự án và khơng giới hạn quy
mô dự án

-

Lãi suất cho vay cạnh tranh, hợp lý

-

Loại tiền cho vay đa dạng: VND, USD hoặc ngoại tệ mạnh khác tùy theo quy

định của ngân hàng trong từng thời kỳ

-

Thời hạn cho vay linh hoạt (từ 1 năm đến tối đa 15 năm), thời gian ân hạn và
trả nợ hợp lý phù hợp với dòng tiền của dự án và doanh nghiệp

2


5. Điều kiện vay vốn cơ bản
-

Khách hàng có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu
trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật

-

Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp.

-

Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ đủ và đúng thời hạn cam kết

-

Có dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh dịch vụ khả thi, có hiệu quả
hoặc có dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi và phù hợp với quy
định của pháp luật

-

Thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ, của
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và hướng dẫn của ngân hàng cho vay

-

Có một mức vốn tự có nhất định theo quy định của ngân hàng tham gia vào Dự
án đầu tư xin vay vốn.

6. Tài sản bảo đảm tiền vay
-

Toàn bộ tài sản hình thành từ vốn vay và vốn tự có của Dự án đầu tư.

-

Khách hàng có thể dùng các tài sản khác ngoài Dự án (như đảm bảo bằng số dư
tài khoản tiền gửi, các giấy tờ có giá, động sản, bất động sản khác không thuộc
Dự án, bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba) làm biện pháp bảo đảm tiền vay
bổ sung cho vốn vay.

7. Hồ sơ vay vốn
-

Hồ sơ pháp lý doanh nghiệp

-

Hồ sơ tài chính doanh nghiệp

-

Hồ sơ pháp lý và kinh tế kỹ thuật Dự án

-

Hồ sơ vay vốn Dự án

-

Hồ sơ bảo đảm tiền vay

II. CHO VAY ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
1. Bất động sản:
1.1 Khái niệm
Điều 174 bộ luật dân sự 2995 đã qui định:
Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a) Đất đai;
3


b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định
1.2 Phân loại bất động sản:
Bất động sản (BĐS) được phân chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yêu cầu sử
dụng rất khác nhau. Trong quá trình quản lý cần phân loại BĐS theo đặc điểm hình
thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại để bảo đảm cho việc xây dựng

chính sách phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với tình hình thực tế. Từ
kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành
ba nhóm: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS khơng đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt:
Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và cơng trình
thương mại-dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm
việc v.v.. Trong nhóm BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất
đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn,
tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan. và khách
quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến q trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất
nước cũng như phát triển đơ thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này
chiếm đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như trên thế giới.
Nhóm 2: BĐS khơng đầu tư xây dựng: BĐS thuộc nhóm này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất
nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
Nhóm 3: BĐS đặc biệt là những BĐS như các cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hố vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v…Đặc điểm của
nhóm này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo ba nhóm trên đây là rất cần thiết để bảo đảm cho việc xây
dựng cơ chế chính sách phù hợp và xác định mơ hình quản lý đối với thị trường BĐS
1.3 Đặc điểm BĐS
-

Bất động sản có vị trí cố định về vị trí đại lý, về địa điểm và khơng có khả năng di
dời được. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có
đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và khơng gian
4


-

Bất động sản là loại hàng hố có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hố bất động
sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng
không thể bị huỷ diệt (trừ trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…).
Tính lâu bền của bất động sản được thể hiện cả hai góc độ vật lý và kinh tế song
giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế không ngang nhau.

-

Một công thức đơn giản để đánh giá nên đào thải, cải tạo hay tiếp tục duy trì bất
động sản là: P = (I1- C1) - (I2-C2- K.r)
Trong đó:
I: thu nhập từ bất động sản
C: chi duy trì BĐS
K: vốn đầu tư xây dựng mới
R: tỷ suất lợi tức.
Nếu P> 0, thì nên tiếp tục duy trì, nếu P<0 nên cải tạo xây dựng lại

-

Tính dị biệt: Mỗi bất động sản là tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và
đều có yếu tố riêng biệt khơng giống với bất kỳ bất động sản nào khác. Sự khác
biệt của bất động sản trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lơ đất, khác nhau về
kết cấu, kiến trúc… do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt
để làm tăng giá trị của bất động sản

-

Tính khan hiếm: Do bất động sản khơng có sẵn trên thị trường đồng thời giới hạn
đất đai và không gian phát triển và thời gian xây dựng. Vì vậy các chính sách điều
tiết cân bằng cung cầu không sử dụng công cụ giá cả mà quan trọng là các chính

sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu đất.

-

Tính ảnh hưởng: Bất động sản chịu ảnh hưởng của các yếu tố bất động sản liền kề
và ảnh hưởng môi trường tự nhiên, kinh tế, xã hội, ảnh hưởng đến các hoạt động
sản xuất khác

-

Nhu cầu vốn đầu tư lớn:

+

Chi phí lớn cho các mặt bằng và xây dựng, chu kỳ dài, rào cản
xuất ngành.

+

Kết cấu nguồn vốn đầu tư bất động sản gồm có ba phần:Vốn đầu
tư dài hạn, huy động của nhà đầu tư thứ phát (các đối tác đầu tư chiến lược luôn
5


được ưu đãi), huy động ngắn hạn cho các nguồn vốn ngắn hạn cho các chi phí
thường xuyên.
2 Thị trường bất động sản:
2.1 Thị trường bất động sản: là tổng thể các quan hệ giao dịch về bất động sản
được thực hiện thơng qua quan hệ hàng hố tiền tệ.
2.2 Một số đặc điểm riêng chủ yếu của thị trường bất động sản:

-

Giao dịch bất động sản là giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS

-

Do tính “khơng di rời” của BĐS nên thị trường BĐS mang tính địa phương và
cần đến các dịch vụ trung gian.

-

Thị trường bất động sản phản ứng “trễ” của cầu so với cung

-

Thị trường bất động sản có tính chu kỳ

-

Thị trường bất động sản có tính thanh khoản thấp

-

Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh khơng hồn
hảo, dễ nảy sinh tình trạng độc quyền.

-

Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh của chính sách, quy hoạch

-

Có quan hệ mật thiết với thị trường vốn.

2.3 Phân loại thị trường BĐS:
a. Dựa vào trình tự tham gia thị trường:
 Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao có thu tiền, mua, cho thuê)
gọi là thị trường đất đai.
 Thị trường xây dựng các cơng trình bất động sản để bán và cho thuê (thị trường
sơ cấp)
 Thị trường bán và cho thuê lại bất động sản (gọi là thị trường thứ cấp)
b. Phân loại thị trường theo sự kiểm soát của nhà nước:
 Thị trường chính thức hay là thị trường có kiểm sốt
 Thị trường phi chính thức hay thị trường ngầm
2.4 Nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản:
Cầu bất động sản là khối lượng hàng hoá bất động sản mà người có nhu cầu tiêu
dùng sẵn sàng chấp nhận thanh tốn với một mức giá nhất định để nhận được lượng
hàng hoá bất động sản trên thị trường. Sau đây là các nhân tố ảnh hưởng:
6


-

Quy mô, cơ cấu dân cư: nhu cầu nhà ở tăng lên theo mức tăng lên theo mức

diện tích bình quân. Các hoạt động dịch vụ tăng dần lên theo mức tập trung dân số
-

Thu nhập và nghề nghiệp: thu nhập có ảnh hưởng rất lớn đến cầu thị trường bất

động sản. Khi thu nhập tăng lên nảy sinh nhu cầu mới và thị hiếu nhà ở khác nhau, các
nhu cầu về bất động sản và các dịch vụ khác tăng lên
-

Đơ thị hóa và quy hoạch: đơ thị hố làm thay đổi quy hoạch và cơ cấu các hoạt

động kinh tế xã hội, thay đổi mục đích sử dụng đất tạo ra cơ hội đầu tư mới mở ra cơ
hội và kì vọng cho các nhà đầu tư bất động sản
-

Cung cầu bất động sản thay thế: cung và thuế nhà sẽ tác động đến cầu mua nhà,

các khu công nghiệp…
-

Phát triển cơ sở hạ tầng: tạo môi trường hấp dẫn cho các nhà đầu tư hoạt động

kinh tế, tăng khả năng tiếp cận với bất động sản
-

Mốt và thị hiếu: trào lưu thói quen, xu thế của đám đông đã ảnh hưởng đến thị

trường bất động sản rất lớn. Bên cạnh đó là phong tục, tập quán – đây là bản chất văn
hoá đã in sâu vào trong thâm tâm từng người nhu cầu thích mua đất tự xây nhà,
-

Chính sách tiền tệ: Cung tiền tệ tác động trực tiếp đến khả năng thanh toán trên

thị trường bất động sản, bên cạnh đó là tỉ lệ lạm phát, tỷ giá so với ngoại tệ mạnh…
-

Chính sách quản lý bất động sản: chính sách của nhà nước ảnh hưởng rất lớn

đến thị trường bất động sản. Mỗi chính sách của nhà nước đưa ra có thể làm thiệt hại
hoặc tạo lợi thế cho các nhà kinh doanh bất động sản. Vì vậy nhà nước cần có chính
sách quản lý hợp lý, phải hiểu được xu thế của thị trường…
2.5 Nhân tố ảnh hưởng đến cung thị trường:
Cung thị trường bất động sản là lượng hàng hoá bất động sản sẵn sàng bán ra thị
trường tại một thời điểm với giá hợp lý. Sau đây là các nhân tố ảnh hưởng:
- Chính sách của chính phủ: Chính phủ có thể tăng cung bất động sản thuộc khu
vực nhà nước, đảm bảo tính pháp lý cho bất động sản giao dịch, mở rộng đối tượng
tham gia thị trường bất động sản…
- Quy hoạch và kế hoạch: tăng cường mục đích sử dụng mới, quy hoạch và kế
hoạch phát triển kinh tế xã hội tạo kì vọng phát triển cho thị trường bất động sản, các
tiềm năng về sông hồ được khai thác một cách hợp lý.
7


- Sự phát triển của cơ sở hạ tầng: Chính sách phát triển cơ sở hạ tầng là nhân tố
cơ bản quyết định đến thị trường bất động sản, thay đổi điều kiện bất động sản làm
thay đổi cơ cấu hàng hoá bất động sản cung ứng trên thị trường.
- Chi phí đầu vào và chi phí nhà ở: ảnh hưởng đến việc xây dựng cơng trình mới
và tăng nhu cầu cải tạo sữa chữa.
3 Cho vay đầu tư dự án bất động sản (cho vay BĐS)
3.1 Các loại hình dự án bất động sản bao gồm:
Dự án xây dựng văn phịng cho th; dự án xây dựng khu đơ thị, khu dân cư, nhà
ở; dự án đầu tư cơ sở hạ tầng khu dân cư, khu đô thị; dự án xây nhà trên cơ sở hạ tầng
có sẵn; dự án đầu tư xây dựng khu du lịch; dự án đầu tư trung tâm thương mại, hội
nghị, chợ
-

Dự án xây dựng văn phòng cho thuê là dự án đầu tư xây dựng mặt bằng, văn

phòng, siêu thị, nhà kho ... để cho thuê.
-

Dự án xây dựng khu dân cư, khu đô thị, nhà ở là dự án xây dựng nhà chung

cư, nhà ở tại các khu đô thị, khu dân cư từ khâu đầu tư cơ sở hạ tầng cho đến khi hoàn
tất việc xây dựng nhà để đưa vào kinh doanh.
-

Dự án đầu tư cơ sở hạ tầng khu dân cư, khu đô thị là dự án đầu tư cho phần cơ

sở hạ tầng tại các khu dân cư, khu đô thị.
-

Dự án xây nhà trên cơ sở hạ tầng có sẵn là dự án xây dựng nhà ở tại các khu

dân cư, khu đô thị trên cơ sở hạ tầng có sẵn.
-

Dự án đầu tư xây dựng khu du lịch là dự án đầu tư vào khu nghỉ mát (resort),

xây dựng công viên, các khu kinh doanh dịch vụ, giải trí, đầu tư xây dựng nhà nghỉ,
khách sạn ... và đầu tư các bất động sản kinh doanh khác phục vụ cho hoạt động kinh
doanh du lịch.
-

Dự án đầu tư trung tâm thương mại, hội nghị, chợ là dự án đầu tư kinh doanh

các trung tâm thương mại, trung tâm hội nghị, chợ.
3.2 Điều kiện cho vay:
a. Điều kiện đối với khách hàng
Khách hàng vay vốn phải đảm bảo các điều kiện vay vốn theo quy định tại Quy
chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ban hành kèm theo Quyết định

8


số 1627/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 và các văn bản sửa đổi bổ sung của Ngân hàng
Nhà nước. Ngoài ra, khách hàng phải đáp ứng các điều kiện sau:
a) Có giấy phép đăng ký kinh doanh phù hợp theo quy định của pháp luật.
b) Có năng lực tài chính đảm bảo:
- Đối với khách hàng đã có hoạt động kinh doanh/doanh thu: đảm bảo năm tài
chính liền kề năm đề nghị vay vốn phải có lãi; có phương án huy động vốn tự có khả
thi tham gia vào dự án.
- Đối với khách hàng mới thành lập: phải có đủ cơ sở pháp lý chứng minh việc
các cổ đơng/thành viên sẽ góp đủ vốn điều lệ, vốn chủ sở hữu và tự huy động vào dự
án theo tỷ lệ quy định tại điểm c dưới đây.
c) Vốn chủ sở hữu của khách hàng (chủ đầu tư):
- Vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có của chủ đầu tư tính đến năm
trước liền kề với năm khách hàng thực hiện dự án bất động sản được thể hiện trong
báo cáo tài chính và phải được kiểm tốn độc lập xác nhận. Trường hợp khách hàng là
doanh nghiệp, hợp tác xã mới thành lập thì phải có văn bản xác nhận của cơ quan, tổ
chức có thẩm quyền.
- Vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư tham gia không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư
của dự án đã được phê duyệt. Riêng đối với dự án khu nhà ở có quy mơ sử dụng đất từ
20 ha trở lên; dự án khu đô thị mới mức vốn chủ sở hữu tham gia không thấp hơn 20%
tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt.

- Chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình để thực
hiện dự án.
d) Có đầy đủ hồ sơ pháp lý khách hàng theo quy định. Danh mục hồ sơ pháp lý
khách hàng: (tham khảo ở một ngân hàng )
-

Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh phù hợp theo quy định của pháp luật (và
các giấy phép sửa đổi nếu có);

-

Giấy tờ, tài liệu chứng minh về vốn pháp định được cơ quan có thẩm quyền xác
nhận.

-

Giấy tờ, tài liệu chứng minh về vốn chủ sở hữu tham gia đầu tư dự án của chủ
đầu tư.

-

Danh sách thành viên, cổ đông sáng lập, người đại diện theo uỷ quyền
9


-

Giấy đề nghị vay vốn;

-

Giấy uỷ quyền đại diện đứng ra vay vốn và làm các thủ tục thế chấp;

-

Điều lệ doanh nghiệp;

-

Biên bản bầu HĐQT;

-

Quyết định bổ nhiệm Chủ tịch HĐQT;

-

Quyết định bổ nhiệm Tổng Giám đốc;

-

Quyết định bổ nhiệm Kế tốn trưởng;

-

Báo cáo tài chính 3 năm gần nhất;

-

Báo cáo tài chính hàng Q (nếu có), 6 tháng, năm trong thời gian còn nợ vay;

-

Các tài liệu chứng minh tính khả thi của phương án nguồn vốn;

-

Sổ theo thõi cổ đông;

Lưu ý: Các hồ sơ pháp lý phải được cập nhật kịp thời khi có thay đổi, bổ sung.
b. Điều kiện đối với dự án bất động sản
a) Dự án đảm bảo đầy đủ các hồ sơ pháp lý và được thực hiện theo đúng các quy
định hiện hành của pháp luật.
b) Dự án khả thi, có hiệu quả, xác định được nguồn thu nhập rõ ràng và đảm bảo
khả năng trả nợ gốc và lãi vay.
DANH MỤC HỒ SƠ PHÁP LÝ DỰ ÁN
1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư:
-

Văn bản phê duyệt chủ trương/cho phép đầu tư dự án của Công ty mẹ hoặc HĐQT;

-

Văn bản thông qua chủ trương/cho phép đầu tư của cấp có thẩm quyền, tuỳ theo
phân loại Nhóm các dự án theo quy định của pháp luật (như Quốc Hội, Thủ Tướng
Chính Phủ, UBND Tỉnh Thành phố, Bộ ngành có liên quan);

2. Giai đoạn lập dự án đầu tư:
Dự án đầu tư xây dựng cơng trình (phải đảm bảo nội dung như dưới đây).
-

Cơng văn góp ý của các Bộ nghành có liên quan về dự án đầu tư (tuỳ từng dự án
đặc thù)

-

Báo cáo thẩm định dự án đầu tư của các Bộ, ngành có liên quan (tuỳ từng dự án
đặc thù);

-

Báo cáo địa chất cơng trình (nếu có);
10


-

Các văn bản liên quan tới đền bù, di dân tái định cư, giải phóng mặt bằng (như
quyết định thành lập hội đồng đền bù, quyết định phê duyệt phương án tổng thể/
chi tiết đền bù giải phóng mặt bằng của cấp có thẩm quyền);

-

Quyết định tạm giao đất; quyết định cho thuê đất của cấp có thẩm quyền; Hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Hợp đồng thuê đất; Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất;

-

Riêng đối với dự án phát triển nhà ở, bổ sung quy hoạch chi tiết xây dựng theo tỷ

lệ 1/500 được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

-

Phê duyệt thiết kế cơ sở của cơ quan có thẩm quyền (có bản vẽ kèm theo);

-

Quyết định phê duyệt phương án PCCC;

-

Quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường;

-

Các thoả thuận đấu nối điện nước, thơng tin liên lạc với các đơn vị có chức năng;

-

Các văn bản liên quan đến quá trình đấu thầu (hồ sơ mời dự thầu, hồ sơ mời đấu
thầu và kết quả trúng thầu, quyết định phê duyệt kế hoạch đấu thầu);

-

Quyết định phê duyệt dự án khả thi theo thẩm quyền;

3. Giai đoạn triển khai dự án:
-

Hợp đồng xây dựng cơng trình dự án; Hợp đồng cung cấp thiết bị;

-

Hợp đồng thuê đơn vị tư vấn giám sát thi cơng;

-

Giấy phép xây dựng (trừ trường hợp Cơng trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị,
khu công nghiệp, khu nhà ở có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Các cơng trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt
thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an tồn của
cơng trình);

-

Báo cáo khối lượng, giá trị đầu tư hoàn thành, phân khai nguồn vốn đã sử dụng,
tiến độ triển khai (đối với dự án đang triển khai đầu tư);

4. Giai đoạn kết thúc đầu tư và đưa dự án vào hoạt động:
-

Quyết định phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng cơng trình của người quyết
định đầu tư (Riêng các dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư thì Bộ
trưởng Bộ Tài chính phê duyệt quyết tốn);

-

Hợp đồng thuê đơn vị quản lý điều hành dự án (trong trường hợp doanh nghiệp
thuê quản lý điều hành);

11


YÊU CẦU NỘI DUNG BÁO CÁO DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHẢI ĐẢM BẢO
Nội dung phần thuyết minh của dự án
1. Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm đối
với dự án sản xuất; kinh doanh hình thức đầu tư xây dựng cơng trình; địa điểm xây
dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và các yếu tố
đầu vào khác (điện, nước, thông tin liên lạc).
2. Mơ tả về quy mơ và diện tích xây dựng cơng trình, các hạng mục cơng trình bao
gồm cơng trình chính, cơng trình phụ và các cơng trình khác; phân tích lựa chọn
phương án kỹ thuật, cơng nghệ và công suất.
3. Các giải pháp thực hiện bao gồm:
a) Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xây dựng hạ tầng
kỹ thuật nếu có;
b) Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đơ thị và cơng trình có
u cầu kiến trúc;
c) Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động;
d) Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án.
4. Đánh giá tác động mơi trường, các giải pháp phịng, chống cháy, nổ và các yêu cầu
về an ninh, quốc phòng.
5. Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp vốn
theo tiến độ; phương án hồn trả vốn đối với dự án có u cầu thu hồi vốn; các chỉ
tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án.
Nội dung thiết kế cơ sở của dự án
1. Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện được giải pháp thiết kế chủ
yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết kế
tiếp theo, bao gồm thuyết minh và các bản vẽ.
2. Thuyết minh thiết kế cơ sở được trình bày riêng hoặc trình bày trên các bản vẽ để
diễn giải thiết kế với các nội dung chủ yếu sau:

a) Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của cơng trình với quy
hoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải trọng và tác động;
danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng.
b) Thuyết minh xây dựng:
- Khái quát về tổng mặt bằng: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng, cao độ và
toạ độ xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các điểm đấu nối; diện tích sử dụng đất,
diện tích xây dựng, diện tích cây xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cao độ san
nền và các nội dung cần thiết khác.
12


- Đối với cơng trình có u cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của cơng trình
với quy hoạch xây dựng tại khu vực và các công trình lân cận; ý tưởng của phương án
thiết kế kiến trúc; màu sắc cơng trình; các giải pháp thiết kế phù hợp với điều kiện khí
hậu, mơi trường, văn hố, xã hội tại khu vực xây dựng;
- Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất cơng trình, phương án gia cố nền,
móng, các kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật của cơng
trình, san nền, đào đắp đất;
- Giới thiệu tóm tắt phương án phòng chống cháy, nổ và bảo vệ mơi trường;
- Dự tính khối lượng các cơng tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức đầu tư và thời
gian xây dựng cơng trình.
3. Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:
a) Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu, hệ
thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật công trình với các kích thước và khối lượng chủ
yếu, các mốc giới, toạ độ và cao độ xây dựng;
b) Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ

13

PHẦN II
THẨM ĐỊNH CHO VAY MỘT DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN TRONG THỰC TẾ
1. Tên dự án đầu tư
- Tên dự án: Khu phức hợp thương mại, dịch vụ văn phòng, căn hộ cao cấp ABC.
- Địa điểm đầu tư: Phường Bình Thuận, Quận 7, TP.Hồ Chí Minh.
- Tổng mức đầu tư: 6.200.733.000.000đồng (Bằng chữ: Sáu ngàn hai trăm tỷ bảy
trăm ba mươi ba triệu đồng chẵn).
Trong đó:
+ Vốn tự có tham gia: 938.647.000.000đồng, chiếm tỷ lệ 15,14%/tổng vốn đầu tư.
+ Vốn khách hàng ứng trước: 3.419.051.000.000đồng, chiếm tỷ lệ 55,14%/tổng
vốn đầu tư.
+ Vốn vay Ngân hàng dự kiến: 1.843.035.000.000đồng, chiếm tỷ lệ 29,72%/tổng vốn
đầu tư.
2. Đề nghị vay vốn của khách hàng
- Tổng trị giá đề nghị vay: 1.843.035.000.000đồng. (Bằng chữ: Một ngàn tám
trăm bốn mươi ba tỷ khơng trăm ba mươi lăm triệu đồng chẵn). Trong đó:
+ Vay thanh tốn chi phí liên quan đến việc đền bù, giải tỏa đất đai:
305.000.000.000đồng.
+ Vay thanh tốn chi phí xây dựng: 1.538.035.000.000đồng.
- Mục đích: Đầu tư dự án “Khu phức hợp thương mại, dịch vụ văn phòng, căn hộ
cao cấp ABC tại Phường Bình Thuận, Quận 7, Tp.Hồ Chí Minh”. Bao gồm:
- Lãi suất: Theo quy định của Ngân hàng.
- Thời hạn vay: 15 năm.
- Thời gian ân hạn: 5 năm. Riêng nợ lãi ân hạn 1 năm.
- Nguồn trả nợ: Doanh thu và lợi nhuận của dự án “Khu phức hợp thương mại,
dịch vụ văn phòng, căn hộ cao cấp ABC tại Phường Bình Thuận, Quận 7, Tp.Hồ Chí
Minh” và một phần từ lợi nhuận hoạt động góp vốn liên doanh cũng như từ các dự án
khác mà Công ty đang thực hiện.
14

- Tài sản đảm bảo: Tài sản hình thành từ vốn vay là Quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất của dự án “Khu phức hợp thương mại, dịch vụ văn phòng, căn hộ cao
cấp ABC tại Phường Bình Thuận, Quận 7, Tp.Hồ Chí Minh”.
3. Thơng tin về dự án đầu tư
Mô tả dự án
- Tên dự án: Khu phức hợp thương mại, dịch vụ văn phòng, căn hộ cao cấp ABC.
- Loại sản phẩm đầu ra: Căn hộ cao cấp; Văn phòng cho thuê; Khu thương mại; Khu
khách sạn và Bãi đậu xe.
- Quy mô sử dụng đất (theo quy hoạch):
+ Diện tích đất: 45.450m2.
+ Nhóm đất ở (hạng mục kinh doanh): 30.277m2.
+ Đất công viên, cây xanh: 7.741m2.
+ Đất giao thông khu vực: 7.432m2.
+ Mật độ xây dựng khối đế tối đa: 56%.
+ Mật độ xây dựng khối tháp tối đa: 21,24%.
+ Hệ số sử dụng đất: 7,284 lần.
- Quy mô đầu tư xây dựng:
+ Tổng diện tích sàn xây dựng: 259.599m2.
+ Số tầng cao tối đa (kể cả tầng kỹ thuật): 30 tầng.
+ Chiều cao cơng trình tối đa (từ cao độ hồn thiện tại tầng 1): 150m.
+ Diện tích sàn khu căn hộ: 101.329m2.
+ Diện tích sàn khu văn phịng: 49.135m2.
+ Diện tích sàn khu thương mại: 36.924m2.
+ Diện tích sàn khu khách sạn: 33.194m2, tương ứng 278 phịng.
+ Diện tích sàn bãi đậu xe tầng hầm: 39.016m2, tương ứng 921 chỗ đậu xe ôtô.
- Phương án tiêu thụ sản phẩm:
+ Phần bán: Là khu căn hộ với tổng diện tích sàn là 101.329m 2, Chủ đầu tư sẽ bán
trực tiếp cho khách hàng, đây là phần thuộc sở hữu riêng của khách hàng sẽ mua căn hộ.

+ Phần cho thuê, khai thác kinh doanh: Chủ đầu tư sẽ cho thuê hoặc trực tiếp kinh
doanh trên diện tích các phần cịn lại như: Khu thương mại, khu văn phòng , khu khách
sạn, bãi đậu xe tầng hầm.
15


- Tiến độ thực hiện dự án:
+ Giai đoạn 1: Từ năm 2007 đến hết Quý III/2010.
Chủ đầu tư sẽ tiến hành các bước chuẩn bị đầu tư như: Quy hoạch chi tiết, lập
phương án đầu tư, đền bù, xin giấy phép xây dựng,….
Đến thời điểm 31/03/2010 thì Chủ đầu tư đã thực hiện được một số công việc cụ thể
như: Lập báo cáo nghiên cứu khả thi; Đo đạc hiện trạng vị trí đất; Lập quy hoạch chi tiết (tỷ
lệ 1/500); Thiết kế ý tưởng, cơ sở kiến trúc; Khảo sát địa chất; Lập dự án đầu tư; Lập dự
tốn xây dựng; Lập và trình duyệt thiết kế PCCC,…
+ Giai đoạn 2: Từ Quý IV/2010 đến hết năm 2014.
 Từ Quý IV/2010 đến hết năm 2011: Xây dựng tầng hầm.
 Từ đầu năm 2012 đến Quý II/2013: Xây dựng khu thương mại.
 Từ đầu năm 2013 đến hết năm 2014: Xây dựng khu văn phòng, căn hộ và
khách sạn.
 Tóm lại: Tổng thể dự án dự kiến như sau:
 Về sử dụng đất:

Nội dung

Tổng diện

Thơng số
Tổng diện tích XD

Hệ số hiệu dụng

Chi phí XD

(m2)

(m2)

tích KD

(USD/m2)

A ĐẤT ĐAI VÀ XÂY DỰNG
Diện tích đất

45,450

Mật độ xây dựng khối bệ tối đa

56%

Mật độ xây dựng khối tháp tối đa

21,24%

Hệ số sử dụng đất nhóm ở tối đa

7.284 lần

B HẠNG MỤC KINH DOANH

30,277

259,598

Khu thương mại

36,924

70%

25,847

700

Khu văn phòng

49,135

80%

39,308

700

101,329

78%

79,417

650

Khu căn hộ

30,277

Khu khách sạn

33,194

278 phòng

900

Bãi đậu xe tầng hầm

39,016

921 xe

550

C HẠNG MỤC NGOÀI KINH DOANH

15,173

16


Công viên, cây xanh

7,741

Đất giao thong

7,432

TỔNG DỰ ÁN

45,450

259,598

 Về thời gian đầu tư:
Hạng mục

Các quý

Thời
gian

Khu thương mại

2011
2 3

4

1

2012
2 3

4

1

2013
2 3

4

1

2014
2 3

Các quý
4

1

2015
2 3

4

24

Bãi đậu xe tầng hầm

1

Các quý

24

Khu khách sạn

4

Các quý

24

Khu căn hộ

2010
2 3

Các quý

18

Khu văn phòng

1

Các quý

15

 Về nguồn vốn đầu tư:
Tổng chi phí đầu tư

0
2009

1
2010

2
2011

3
2012

4
2013

5
2014

500,000
500,000
4,424,369
587,975
859,227
1,645,378
746,312

456,612
128,865
309,706
309,706
442,819
523.839

195,000
195,000

305,000
305,000
67,122

-

-

-

-

403,187

605,614
587,975
-

1,292,836

2,055,609

331,748
635,281
288,152

527,479
1,010,097
458,161

37,655
90,499
90,499
129,666
141.231
1.654.23

59,872
143,893
143,893
205,561
192.957

6.200.733

Tốc độ tăng giá

Tổng cộng
6%

I Chi phí đất đai và thủ tục pháp lý
Chi phí đất đai và thủ tục pháp lý
II Chi phí phần cứng
Khu thương mại
Khu văn phòng
Khu căn hộ
Khu khách sạn
Bãi đậu xe tầng hầm
Cơ sở hạ tầng và các công trình khác
III Chi phí phần mềm
Chi phí tư vấn, thiết kế, quản lý xây dự
IV Chi phí dự phịng
V Lãi vay thi công
Tổng cộng

3%
7%
10%

65,168
1,955
4,699
4,699
6,712
16.012

391,444
11,743
28,223
28,223

40,319
69.454

17,639
42,393
42,393
60,561
104.184

195,000

399.546

541.183

812.753

0%

60,55%

53,82%

43,96%

Lũy kế tỷ lệ vốn vay/Tổng vốn đầu tư

1
31,57%

2.598.109
29,72%

Nhu cầu vốn đầu tư: 6.200.733 triệu đồng, Trong đó:
- Chi phí đền bù đất đai: 500.000 triệu đồng.
- Chi phí xây dựng: 4.424.369 triệu đồng, bao gồm:
+ Khu thương mại: 587.975 triệu đồng.
+ Khu văn phòng: 859.227 triệu đồng.
+ Khu căn hộ: 1.645.378 triệu đồng.
17


+ Khu khách sạn: 746.312 triệu đồng.
+ Bãi đậu xe tầng hầm: 456.612 triệu đồng.
+ Cơ sở hạ tầng và các cơng trình khác: 128.865 triệu đồng.
- Chi phí tư vấn, thiết kế, quản lý xây dựng: 309.706 triệu đồng.
- Chi phí trả lãi vay thi cơng: 523.839 triệu đồng.
- Chi phí dự phịng: 442.819 triệu đồng.
Kế hoạch thu xếp vốn
- Vốn tự có tham gia: 938.647 triệu đồng, chiếm tỷ lệ 15,14%/tổng vốn đầu tư.
Nguồn vốn tự có này Công ty dự kiến lấy từ các nguồn như sau:
+ Đã dùng vốn tự có 195.000 triệu đồng trong năm 2009 để thanh tốn các chi
phí thu mua đất đai và thủ tục pháp lý có liên quan.
+ Năm 2010 tiếp tục đầu tư 48.084 triệu đồng chủ yếu từ nguồn lợi nhuận đầu
tư tài chính (góp vốn liên doanh, liên kết).
+ Từ năm 2011 trở đi: Tiếp tục lấy từ nguồn lợi nhuận đầu tư tài chính và lợi
nhuận từ các dự án địa ốc mà Công ty đang đầu tư (tại Quận 2, Quận Bình
Thạnh, Huyện Nhà Bè), cũng như phần vốn góp tăng thêm của các thành viên
góp vốn Cơng ty trong trường hợp các nguồn vốn trên không đạt được như kế
hoạch.

- Vốn khách hàng ứng trước (chủ yếu từ khu căn hộ): 3.419.051 triệu đồng, chiếm
tỷ lệ 55,14%/tổng vốn đầu tư.
- Vốn dự kiến vay BIDV: 1.843.035 triệu đồng, chiếm tỷ lệ 19,72%/tổng vốn đầu
tư. Trong đó:
+ Vay thanh tốn chi phí liên quan đến đất đai: 305.000 triệu đồng.
+ Vay thanh tốn chi phí xây dựng: 1.538.035 triệu đồng.
4. Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án
a. Cơ sở tính tốn (phương án cơ sở)
+ Dịng đời dự án do Cơng ty lập là 50 năm. Tuy nhiên, theo quy định hiện
hành (Thông tư số 203/2009/TT-BTC ngày 20/10/2009 của Bộ Tài chính) thì thời gian
khấu hao cho tài sản là bất động sản tối đa là 25 năm, do đó Phịng chỉ xét dòng đời
dự án là 25 năm.
18


+ Thời gian cho vay là 10 năm. Công ty đề nghị vay 15 năm, tuy nhiên theo
Quyết định của ngân hàng thì thời gian cho vay tối đa trong trường hợp này là 10
năm. Do đó, Phịng trình phương án cho vay trong 10 năm.
+ Thời gian ân hạn (nợ gốc) là 5 năm. Riêng nợ lãi ân hạn 01 năm, sau đó trả
hàng quý. Nguyên nhân do Dự án sẽ có doanh thu từ năm 2011.
+ Thời gian trả nợ là: 5 năm.
+ Lãi suất vay vốn Ngân hàng tạm tính theo lãi suất hiện hành: Lãi suất vay
ngắn hạn cũng như trung, dài hạn là 14,0%/năm.
+ Thời gian giải ngân: Căn cứ phương thời gian đầu tư dự án, Phịng trình thời
gian rút vốn vay đến 31/12/2014.
+ Các khoản phải thu: Dự kiến bằng 3%/Doanh thu.
+ Các khoản phải trả được tính 3%/Tổng chi phí.
+ Dư tiền mặt tại quỹ: 1%/Doanh thu.
+ Tỷ giá USD/VND: 19.100
+ Thuế suất thuế GTGT: 10%.

+ Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 25%.
+ Suất chiết khấu danh nghĩa là 14%.
+ Giá trị thu hồi tài sản cố định là 5%/Tổng vốn đầu tư.
+ Chi phí BHXH, BHYT, BHTN, KPCĐ: 21%
+ Chi phí bảo hiểm rủi ro hàng năm: 0,1%/Doanh thu.
+ Chi phí dự phịng hàng năm: 1%/Doanh thu.
b. Hiệu quả tài chính và kinh tế dự án
Kết quả tính tốn chi tiết tại Phụ lục đính kèm.
c. Kết luận
- Qua phân tích cho thấy dự án có hiệu quả tài chính với các chỉ tiêu tài chính ở
phương án cơ sở như sau:
+ NPV (@14%) = 204.176 triệu đồng.
+ IRR = 15,27%.
- Dự án không phát huy hiệu quả trong trường hợp sau:
Giá bán không tăng được mức 5% hàng năm.
(Kết quả tính tốn chi tiết tại Phụ lục đính kèm)
19


d. Nguồn trả nợ:

Đvt: Triệu đồng

Nguồn trả nợ
Nhu cầu
Cân
Lợi
trả nợ nguồn trả
Khấu hao Giá vốn
nhuận

TSCĐ
phần bán
Cộng
ròng
(100%)
tài sản
(90%)
2011
237,881
237,881
237,881
2012
713,643
152,907
866,550
866,550
2013
832,584
342,896
1,175,480
1,175,480
2014
475,762
35,087
510,849
510,849
2015
152,877
118,941
15,129

286,946
368,607 (172,457)
2016
152,877
43,273
196,150
368,607 (11,376)
2017
152,877
147,313
300,190
368,607 (68,417)
2018
152,877
231,910
384,786
368,607 16,179
2019
152,877
310,488
463,365
368,607 94,758
Như vậy có thể Cơng ty ABC sẽ thiếu hụt nguồn trả nợ vào các năm 2015, 2016 và
Năm

2017 là 3 năm đầu tiên khi dự án đi vào hoạt động.
e. Lịch trả nợ
Căn cứ vào các tính tốn về hiệu quả dự án, báo cáo lưu chuyển tiền tệ, dự án có
thể thiếu hụt nguồn vốn trả nợ vào năm 2016. Tuy nhiên, nhìn chung dự án có khả
năng trả nợ vay Ngân hàng với:

- Số tiền cho vay: 1.843.035 triệu đồng. Trong đó:
+ Giai đoạn 1, vay thanh tốn chi phí liên quan đến việc giải tỏa, đền bù đất
đai là: 305.000 triệu đồng.
+ Giai đoạn 2, vay thanh tốn chi phí liên quan đến xây dựng là: 1.538.035
triệu đồng.
- Thời gian cho vay: 10 năm;
- Thời gian ân hạn nợ gốc: 5 năm.
- Thời gian trả nợ gốc: 5 năm, trả hàng quý, bắt đầu trả từ năm 2015.
- Thời gian ân hạn nợ lãi: 1 năm. Nợ lãi trả hàng quý, bắt đầu trả từ năm 2011.
Trên đây chỉ xem xét về đánh giá về mặt hiệu quả tài chính của dự án, ngồi
ra muốn chấp nhận dự án hay khơng thì các bộ tín dụng phải xem xét các mặt
sau:

20


* Tư cách về năng lực pháp lý, năng lực điều hành, và quản lý sản xuất kinh doanh
của khách hàng
* Đánh giá hoạt động kinh doanh của khách hàng: sản phẩm và đặc tính của sản
phẩm cung cấp, khách hàng mục tiêu, thị trường đầu vào, thị trường đầu ra…
* Phân tích hoạt động và triển vọng của khách hàng( mơ hình SWOT): điểm mạnh
điểm yếu, cơ hội thách thức (thị trường, sản phẩm dịch vụ, kênh phân phối)
* Phân tích tình hình quan hệ của khách hàng với các tổ chức tín dụng, các nhóm
khách hàng liên quan.
* Phân tích tình hình tài chính của khách hàng(dựa trên cơ sở các báo cáo tài chính
của 3 năm gần nhất)
* Sự cần thiết phải đầu tư dự án
* Phân tích thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm dịch vụ đầu ra của dự án:
* Thị trường văn phòng cho thuê(nhu cầu sản phẩm, cung sản phẩm, thị trường
mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm, đánh giá dự kiến khả năng tiêu thụ của

sản phẩm của dự án)
* Thị trường nhà ở (cầu sản phẩm, cung sản phẩm, thị trường mục tiêu và khả năng
cạnh tranh của sản phẩm, đánh giá dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án)
* Thị trường bán lẻ- cho thuê mặt bằng khu thương mại(nhu cầu sản phẩm, cung
sản phẩm, thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm, đánh giá dự kiến
khả năng tiêu thụ của sản phẩm của dự án)
* Thị trường khách sạn 3-4 sao(nhu cầu sản phẩm, cung sản phẩm, thị trường mục
tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm, đánh giá dự kiến khả năng tiêu thụ của sản
phẩm của dự án)
* Đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào
* Đánh giá nhận xét các nội dung về phương diện kỹ thuật
* Đánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án
* Thẩm định tổng mức đầu tư và tính khả thi của phương án nguồn vốn

21


Mục lục
PHẦN I: TỔNG QUAN VỀ CHO VAY ĐẦU TƯ DỰ ÁN – CHO VAY ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT
ĐỘNG SẢN .......................................................................................................................................1
I. TỔNG QUAN VỀ CHO VAY ĐẦU TƯ DỰ ÁN: .......................................................................1

1.Khái niệm ...............................................................................................................1
2.Đối tượng cho vay ..................................................................................................1
3.Các khách hàng cụ thể ...........................................................................................1
4.Lợi ích khi sử dụng sản phẩm ...............................................................................1
5.Điều kiện vay vốn cơ bản .......................................................................................2
6.Tài sản bảo đảm tiền vay .......................................................................................2
7.Hồ sơ vay vốn .........................................................................................................2
II. CHO VAY ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ................................................2

1.Bất động sản: ..........................................................................................................2
1.1Khái niệm .............................................................................................................. 2
1.2Phân loại bất động sản: ........................................................................................3
1.3Đặc điểm BĐS .......................................................................................................3
2.Thị trường bất động sản: .........................................................................................5
2.1Thị trường bất động sản: ......................................................................................5
2.2Một số đặc điểm riêng chủ yếu của thị trường bất động sản:..............................5
2.3Phân loại thị trường BĐS:....................................................................................5
2.4Nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản:..........................................................5
2.5Nhân tố ảnh hưởng đến cung thị trường:............................................................6
3.Cho vay đầu tư dự án bất động sản (cho vay BĐS) .............................................7
3.1Các loại hình dự án bất động sản bao gồm: ..........................................................7
3.2Điều kiện cho vay: ................................................................................................7
DANH MỤC HỒ SƠ PHÁP LÝ DỰ ÁN....................................................................9
YÊU CẦU NỘI DUNG BÁO CÁO DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHẢI ĐẢM BẢO................11
PHẦN II: THẨM ĐỊNH CHO VAY MỘT DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THỰC TẾ....13

22