Thị trường bất động sản nhà đất Hà Nội giai đoạn hiện nay - thực trạng và giải pháp

Website: Email : Tel (: 0918.775.368

Mở Đầu
Thị trờng nhà và đất ở (BĐSNĐ) là một trong những thị trờng có vị trí,
vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Phát triển và quản lí hiệu quả
thị trờng này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển nền kinh
tế, xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu t đóng góp thiết thực
vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hớng công nghiệp
hoá hiện đại hoá đất nớc. Trong những năm gần đây cùng vơí sự tăng trởng của
nền kinh tế, thị trờng BĐSNĐ ra đời và phát triển nhng cũng đặt ra không ít
thách thức cho các nhà quản lí kinh tế, xã hội. Tuy là bộ phận cấu thành quan
trọng trong nền kinh tế nhng sau hơn 15 năm đổi mới thị trờng BĐSNĐ nớc ta
còn sơ khai, kém hoàn thiện, do đó không phát huy đợc nguồn lực to lớn của
BĐSNĐ, đặc biệt không thực hiện đợc chức năng kênh chuyển hoá chuyển hoá
BĐSNĐ thành tài sản chính để huy động các nguồn lực tài chính để phục vụ cho
sự nghiệp kinh tế.
Là sinh viên chuyên ngành kinhh tế và quản lí đô thị, sau một thời gian
thực tập tại phòng Quản lí địa chính Nhà đất Hà nội tôi lựa chọn đề tài: Thị
trờng BĐSNĐ Hà Nội trong giai đoạn hiện nay thực trạng và một số giải
pháp làm nội dung chuyên đề thực tập tốt nghiệp bởi các lí do sau:
- Thứ nhất : Quản lí hoạt động thị trờng BĐSNĐ bao gồm quản lí đất đai
và nhà ở là một trong những nội dung quan trọng nhất của quản lí đô thị trong
giai đoạn hiện nay cũng nh lâu dài.
- Thứ hai : Từ đề tài này tôi có thể áp dụng các kiến thức đã học và từ các
nguồn thông tin thực tế cuộc sống phục vụ cho quá trình nghiên cứu.
- Thứ ba : Đây là vấn đề có đợc tiếp xúc nhiều tại cơ quan thực tập và là đề tài
có tính thời sự cao nhng hiện nay hiểu biết của chúng ta vẫn còn hạn chế.
Tuy đợc sự quan tâm của nhiều cơ quan ban ngành nhng trên thực tế hiện
nay hoạt động của thị trờng BĐSNĐ vẫn còn nhiều bất cập nhìn từ nhiều phơng
diện : Quản lí nhà nớc, hình thức sở hữu, các giao dịch dân sự, cung cầu giá
cả đây là vấn đề phức tạp mang nhiều khía cạnh quản lí, kinh tế, phúc lợi và

công bằng xã hội. Do đó để giải quyết vấn đề này đòi hỏi phải có cách nhìn
1
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

nhận toàn diện, có cơ sở khoa học, để đa ra tập hợp các giải pháp, chính sách
đồng bộ nhất quán và có tính lâu dài.
Mục đích của tôi khi lực chọn đề tài này là thông qua cách đánh giá khái
quát tình hình tìm ra u nhợc điểm nổi bật, đánh giá lại chính sách cơ chế hiện
hành, tìm nguyên nhân ảnh hởng của vấn đề, đóng góp vào quá trình nghiên cứu
lí luận và các hoạt động thực tiễn trong giai đoạn hiện nay.
Đề tài sử dụng phơng pháp nghiên cứu duy vật biện chứng, duy vật lịch
sử của chủ nghĩa Mác Lê Nin, đờng lối chính sách của Đảng về thị trờng
BĐSNĐ làm cơ sở lí luận để phân tích trong quá trình nghiên cứu.
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung đề tài gồm ba chơng nh sau:
Chơng I : Cơ sở lí luận về bất động sản nhà đất và thị trờng bất động
sản nhà đất.
Chơng II : Thực trạng hoạt động của thị trờng bất động sản nhà đất
trên địa bàn Hà Nội trong giai đoạn hiện nay.
Chơng III : Mục tiêu giải pháp nhằm nâng cao năng lực hoạt động
của thị trờng bất động sản nhà đất trên địa bàn.
Vì thời gian và kiến thức còn nhiều hạn chế nên chuyên đề tốt nghiệp
không tránh khỏi các thiếu sót, kính mong nhận đợc sự quan tâm và đóng góp ý
kiến bổ sung để bài viết hoàn chỉnh hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
2
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

Chơng I : Cơ sở lí luận về bất động sản và thị trờng
Bất động sản nhà đất
I. Khái niệm đặc điểm.

1. Khái niệm
1.1. Khái niệm về bất động sản nhà đất.
Bất động sản nhà đất là lĩnh vực gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội
của đất nớc và đời sống của moị thành viên trong xã hội. Lĩnh vực này thể hiện
nhiều mối quan hệ với các lợi ích khác nhau. Lợi ích nhà nớc, lợi ích ngời chủ
sở hữu, các nhà đầu t kinh doanh và ngời sử dụng. Hoạt động đầu t kinh doanh
BĐSNĐ rất rộng lớn và phức tạp. Đặc biệt trong điều kiện nền kinh tế thị trờng
nớc ta đang trong quá trình hình thành đồng bộ các loại thị trờng gắn với đầu
vào và đầu ra của quá trình sản xuất kinh doanh.
Để phân loại tài sản trong quyền sở hữu, ngời ta chia tài sản làm hai loại:
bất động sản (BĐS) và động sản trong đó BĐSNĐ là một bộ phận quan trọng
nhất cấu thành BĐS, ta sẽ tìm hiểu các khái niệm về BĐSNĐ thông qua các khái
niệm chung về BĐS.
Thuật ngữ BĐS và động sản đã và đang đợc sử dụng một cách rộng rãi
và đợc ghi nhận ở hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật thành văn. ở
nhiều nớc trên thế giới nh Anh, Pháp, Mỹ, Thái lan, Malaixia... Chế định BĐS
đợc cụ thể hoá trong trong ngành luật về BĐS. Hầu hết các khái niệm về BĐS
giữa các nớc đều có sự thống nhất. Mặc dù vậy, khi xác định tài sản cấu thành
BĐS còn có sự khác nhau ở một mức độ nhất định.
ở nớc ta, trớc khi ban hành bộ luật dân sự năm 1995, trong hệ thống
pháp luật cũng nh trong quản lí hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít sử dụng thuật
ngữ BĐS và thuật ngữ động sản. Trong pháp luật về kinh tế đã sử dụng các khái
niệm tài sản cố định và tài sản lu động để xác định nội hàm của chúng. Bộ luật
dân sự năm 1995 đã phân chia tài sản theo thông lệ và tập quán quốc tế thành
BĐS và động sản trên cơ sở các thuộc tính tự nhiên của các tài sản và các tài sản
có di rời đợc bằng cơ học hay không.
Bộ luật dân đã phân chia tài sản thành BĐS vàđộng sản. Điều 181 Luật
dân sự đã xác định khái niệm về BĐS và động sản. BĐS là những tài sản không
3
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

di dời đợc bao gồm : Đất đai, nhà ở, các loại công trình xây dựng và các loại tài
sản gắn liền với nhà đất, các loại tài sản khác do pháp luật qui định. Động sản là
những tài sản không phải là BĐS.
Cách phân loại phù hợp với yêu cầu của công tác quản lí và hoạt động
sản xuất kinh doanh, đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn
liền với đất đai chủ yếu là BĐSNĐ. Theo qui định của pháp luật các loại tài sản
đó phải đợc đăng kí nhằm bảo đảm kiểm tra kiểm kiểm soát của các cơ quan
pháp luật nhà nớc có thẩm quyền.
Nhiều luật gia và nhà kinh tế trên thế giới đã chia BĐS thành năm loại
chủ yếu :
- Nhà ở là loại BĐS làm nơi c trú cho các gia đình, cá nhân trên phạm vi
cả nớc
-BĐS công nghiệp gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp, xởng máy,
nhà kho, các nhà máy điện nớc...
- BĐS nông nghiệp gồm các đồn điền, nông trại, khu trồng trọt, rừng khai
thác gỗ, trại chăn nuôi, vờn cây ăn quả, đất canh tác rau quả, các trại chăn nuôi
thuỷ sản.
- BĐS thơng mại bao gồm các văn phòng, các trung tâm thơng mại, cửa
hàng, khách sạn, nhà hát, các tiện nghi công cộng nh bãi đỗ xe.
- BĐS sử dụng cho mục đích chuyên biệt gồm giảng đờng, trờng học, nghĩa
trang, BĐS do nhà nớc quản lí nhằm mục đích chính trị quân sự.
Trong phạm vi chuyên đề này tôi chỉ tập trung vào thị trờng BĐS nhà và đất
ở.
1.2. Khái niệm về thị trờng bất động sản nhà đất.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trờng BĐSNĐ ngày càng đợc
hình thành và phát triển. Hàng hoá trên thị trờng BĐSNĐ là loại hàng hoá đặc
biệt, tuy không thể di chuyển đợc nhng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu,
do đó nảy sinh các hoạt động giao dịch. Thị trờng BĐSNĐ là nơi tiến hành các
giao dịch về BĐSNĐ, mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Vì vậy thị

trờng BĐSNĐ là tổng hoà các giao dịch BĐS đạt đợc tại một khu vực địa lí nhất
định trong thời gian nhất định.
Thị trờng BĐSNĐ bao gồm ba thị trờng nhánh. Thị trờng mua bán, thị tr-
ờng cho thuê BĐSNĐ, thị trờng thế chấp và bảo hiểm BĐSNĐ.
4
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

Căn cứ vào thứ tự thời gian mà BĐS gia nhập thị trờng ngời ta chia thị tr-
ờng này làm ba cấp:
- Thị trờng cấp I là thị trờng chuyển nhợng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất (còn gọi là thị trờng đất đai)
- Thị trờng cấp II là thị trờng xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
- Thị trờng cấp III là thị trờng bán hoặc cho thuê lại công trình đã đợc
mua hoặc cho thuê (còn gọi là thị trờng nhà ở, thị trờng công trình thơng nghiệp
hay công nghiệp đặc biệt).
Ngày nay, thị trờng BĐSNĐ đã trở thành một bộ phận không thể thiếu của hệ
thống các loại thị trờng trong nền kinh tế quốc dân và nó có những đóng góp đáng
kể vào việc ổn định và phát triển kinh tế nớc ta trong thời gian vừa qua.
2. Đặc điểm
2.1. Đặc điểm của bất động sản nhà đất.
- BĐSNĐ là tài sản có vị trí cố định không thể di chuyển đợc: Đặc tính
này có ảnh hởng rất lớn đến việc đầu t vì nếu không có thị trờng tại chỗ thì cũng
không thể đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề vị trí có vai trò quan trọng đối
với BĐS, vì vậy ngời ta thờng nhắc tới vị trí Tức là cần quan tâm tới địa điểm cụ
thể, đến tình hình phát triển kinh tê, văn hoá - xã hội và đến môi trờng cảnh quan
cũng nh kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm BĐS.
- Tính lâu bền : Đất đai là thứ đợc xem nh không bị huỷ hoại trừ khi có
thiên tai nh xói lở, vùi lấp, còn vật kiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục năm
đến hàng trăm năm. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ địa lí của
BĐSNĐ. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trờng và trạng thái vận

hành đều bình thờng mà chi phí sử dụng BĐSNĐ ngang bằng với lợi ích thu đợc
từ BĐSNĐ. Tuổi thọ vật lí nói chung dài hơn tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt các
kết cấu chủ lực bị lão hoá h hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm an toàn việc sử
dụng. Trong trờng hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình
mà thu đợc lợi ích lớn hơn là phá nó đi để đầu t xây dựng thì ta có thể kéo dài
tuổi thọ vật lí để chứa đợc mấy lần tuổi thọ kinh tế.
Thực tế các nớc đã chứng tỏ tuổi thọ kinh tế của các công trình có liên
quan đến tính chất sử dụng công trình đó. Nói chung tuổi thọ kinh tế của các
nhà ở chung c, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm, các nhà xởng công nghiệp,
nhà ở phổ thông là trên 45 năm. Các công trình Ngân hàng là trên 50 năm, của
5
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

kho tàng công nghiệp là trên 60 năm, của các công trình nông thôn lại rất ngắn
chỉ khoảng 25 năm. Niên hạn khấu hao do ngành tài chính qui định thờng chỉ
phụ thuộc vào chính sách thuế của chính phủ không nhất thiết là tuổi thọ kinh tế
hoặc là tuổi thọ vật lí của công trình.
- Tính thích ứng : Lợi ích của công trình đợc sinh ra trong quá trình sử
dụng, vì lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể lại giữ
lại đặc trng của công trình vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu t. Việc
kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng đáp ứng yêu cầu của khách hàng là cực
kì quan trọng để thu hút khách hàng, nên nhà đầu t luôn quan tâm đến vấn đề
thích ứng của BĐSNĐ.
- Tính dị biệt : Trên thị trờng BĐSNĐ không tồn tại hai công trình giống
hệt nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình cạnh
nhau cùng một thiết kế. Ngay trong cùng một cao ốc thì các căn hộ cũng có h-
ớng và tầng khác nhau. Ngoài ra cần chú ý đến ý muốn của nhà đầu t, ngời sử
dụng, kể cả kiến trúc s, mỗi ngời đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc tạo sự hấp
dẫn với khách hàng hoặc thoả mãn nhu cầu cá nhân...Do vậy trên thị trờng BĐS,
địa vị và giá trị của BĐS là không hoàn toàn giống nh các BĐS khác.

- Tính chịu ảnh hởng của chính sách : Vì BĐS có tầm quan trọng đối
với hoạt động kinh tế, nên chính phủ các nớc đều rất quan tâm đến thị trờng
BĐS thờng đa ra các chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan
hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, giao dịch và sử dụng
BĐS. Vì không thể di chuyển đợc nên BĐS khó mà tránh đợc ảnh hởng của các
chính sách điều chỉnh nh các chính sách về đất đai, nhà ở tiền tệ, thuế...
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lí : Nhiều loại hình đầu t không đòi
hỏi phải tốn công nhiều quản lí chẳng hạn đầu t vào chứng khoán haykim loại
quí. Thế nhng đầu t trực tiếp vào nhà đất thì phải có năng lực quản lí thích hợp.
Việc đầu t phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, nhng ngay
cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem xét bao nhiêu khách thuê, hợp đồng thuê
nhà, duy trì sửa chữa, phòng cháy chữa cháy và các biện pháp an toàn khác...
Nói chung chi phí quản lí nhà cho thuê thờng chiếm tới 10% tiền thuê nhà, nếu
quản lí không tốt chi phí tăng cao hoặc ngời thuê nhà không bằng lòng và bỏ đi
thì thiệt hại sẽ rất lớn. Đây cha kể các chi phí chuyên gia kế toán thuế và luật s,
môi giới, marketting...
6
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

- Tính ảnh hởng lẫn nhau : Đó là việc giá trị của BĐS đợc nâng cao lên
nhờ sự thay đổi các công trình công cộng nh trờng học, chợ, công viên và các
điều kiện về cơ sở hạ tầng kĩ thuật nh công trình giao thông, qui hoạch phát
triển đô thị...Kinh nghiệm cho thấy nếu đợc dự đoán chính xác đầu t của chính
phủ về cơ sở hạ tầng, kết cấu hạ tầng tại khu vực rồi đầu t phát triển BĐS trớc
một bứơc thì thành công rất lớn.
2.2. Đặc điểm của thị trờng BĐSNĐ.
Thị trờng BĐSNĐ đợc hình thành và phát triển cùng với sự hình thành và
phát triển hàng hoá trong nền kinh tế thị trờng. Do vậy BĐSNĐ có một số đặc
điểm sau :
- Thị trờng BĐS là thị trờng giao dịch các quyền lợi chứa trong BĐSNĐ

chứ không phải là bản thân đất đai và giá trị công trình. Thông thờng thì các
quyền lợi đó bị hạn chế, chẳng hạn nh quy hoạch đô thị, điều lệ xây dựng..vv
tức là có tính tơng đối chứ không phải tuyệt đối.
- Thị trờng mang tính khu vực: Do đặc điểm cố định, không di chuyển đ-
ợc của BĐSNĐ. Trong mỗi nớc, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đô thị,
thị trờng BĐSNĐ có những điều kiện thị trờng, quan hệ cung cầu, mức giá cả
rất khác nhau. BĐSNĐ mang tính không tập trung trải rộng trên tất cả các vùng
của đất nớc. BĐSNĐ thờng không bao gồm một thị trờng lớn mà bao gồm nhiều
thị trờng nhỏ, mỗi thị trờng nằm ở một địa phơng mang tính chất khác nhau, với
qui mô và trình độ phát triển giữa các vùng, các miền do điều kiện tự nhiên và
trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác nhau qui định. Rõ ràng trình độ
BĐSNĐ ở các đô thị có qui mô và trình độ phát triển cao hơn trình độ BĐSNĐ ở
nông thôn, miền núi...
- Cần đến dịch vụ của các loại t vấn chuyên nghiệp trình độ cao.
BĐSNĐ thờng có gía trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mình dùng,
mà một đời ngời chẳng có mấy lần thay đổi mua sắm nh vậy, do đó khi mua
sắm rất cẩn thận tính toán, cần hỏi ý kiến của các chuyên viên môi giới, chuyên
viên định giá...Tuy giá cả do các chuyên viên ớc tính vẫn ít nhiều mang tính chủ
quan nhng những ngời này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm chuyên môn, nắm
bắt đợc tình hình mới nhất của thị trờng, thu thập đợc nhiều thông tin có thể
giúp hoặc thay mặt ngời mua mà tìm, đàm phán, thu xếp tài chính và bảo
hiểm...để mua hoặc thuê BĐSNĐ đáp ứng yêu cầu đề ra. Kinh nghiệm cho thấy
7
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

nếu các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của của thị trờng
BĐSNĐ kém hiệu qủa, chi phí về giao dịch BĐSNĐ nhiều hơn. Bởi vì, thứ nhất
thị trờng BĐS là một thị trờng không hoàn hảo do sự không đồng nhất thông tin
và các yếu tố cấu thành nên thị trờng đó. Điều này xuất phát từ những đặc trng
riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng nh truyền

thống và tập quán về sử dụng BĐSNĐ. Thậm chí trong các thị trờng địa phơng,
sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, ngời mua và ngời bán nhà
và đất thờng thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trớc đó.
- Dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền
trên thị trờng. Muốn biết thị trờng vận hành hiệu quả thì phải xét đến mức độ tự
do cạnh tranh tức là bên bán và bên mua đợc tự do đi vào thị trờng hay không,
có đủ số lợng bên bán bên mua không ? Vì thị trờng BĐSNĐ mang tính khu vực
nên sự cạnh tranh là không hoàn toàn, mặt khác nếu thị trờng vẫn không hoàn
chỉnh thì những dự án phát triển BĐSNĐ lớn sẽ gặp trở ngại, do đó dễ nảy sinh
tình trạng đầu cơ, đẩy giá lên xa với giá trị thực của BĐSNĐ
- Cung của thị trờng BĐSNĐ không thể phản ứng nhanh chóng với sự
thay đổi của cầu. Bởi sự tăng cung của một loại nhà đất với một mục đích sử
dụng cụ thể nào đó đòi hỏi phải có thời gia. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, cung
của một loại nhà đất cụ thể có thể tăng lên bằng cách chuyển từ mục đích sử
dụng này sang mục đích sử dụng khác.
- Tổng cung đất đai cho tất các mục đích và mục tiêu là cố định. Do đất
đai bị giới hạn bởi lãnh thổ địa lí của quốc gia hay của một vùng nhât định cụ
thể về mặt không gian.
3. Đặc điểm của thị trờng bất động sản nhà đất Việt Nam
Đặc điểm của thị trờng BĐSNĐ ở Việt nam cũng chứa đựng những đặc
điểm chung nh đã nêu ở trên, nó cũng bị điều phối bởi các yếu tố cung, cầu, giá
cả và chính sách pháp luật của nhà nớc. Nhng nó cũng có những đặc thù riêng
bởi sự qui định của pháp luật nhà nớc. Về mặt pháp lí, luật đất đai của Việt
Nam qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nớc thống nhất quản lí, nh
vậy ở Việt Nam chỉ có quyền sử đụng đất đai chứ không có quyền sở hữu, điều
này xuất phát từ những đặc thù chính trị của nhà nớc ta. Về hoạt động của thị tr-
ờng BĐSNĐ ngoài sự điều tiết thông thờng theo qui luật kinh tế thông thờng thì
thị trờng này còn bị lũng đoạn, thao túng bởi một số ít ngời độc quyền về thông
8
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

tin, và chuyên buôn bán trong lĩnh vực lĩnh vực này, gây ra những xáo động hỗn
loạn trên thị trờng này. Hiện nay trên thị trờng BĐSNĐ tồn tại hai bộ phận là thị
trờng chính thức và thị trờng không chính thức còn gọi là thị trờng ngầm.
Việc giá cả trên thị trờng BĐSNĐ bị chi phối bởi những yếu tố phi kinh tế nh
yếu tố tâm lí đã làm cho thị trờng phát triển một cách tự phát, giao dịch trên thị
trờng lệch về mua bán mà nhẹ về cho thuê và quản lí. Những tình trạng này sẽ
là điều dễ hiểu đối với thị trờng mới trong buổi sơ khai, mới chuyển đổi, nhng
điều đáng nói là vấn đề này diễn ra đã quá lâu, đến hàng chục năm.
Điều đáng chú ý trong thời gian vừa qua trên thị trờng BĐSNĐ xuất hiện
những cơn sốt nhà đất bất thờng, liệu có phải là nó xuất phát từ những nhu cầu
thực tế của nền kinh tế, xin khẳng định ngay rằng là không, không thể giá đất ở
Hà Nội lại đắt bằng hoặc thậm chí hơn giá đất ở Tokyo đợc thế mà điều đó vẫn
xảy ra, ví dụ một căn nhà ở phố Hàng Gai đợc giao dịch qua ACB Hà Nội với
giá 45 cây vàng/m
2
, tức khoảng 300 triệu/m
2
. Điều này quả là không phù hợp
với thực tế của nền kinh tế nớc ta. Từ năm 1990 đến nay, thị trờng BĐSNĐ có
nhiều diễn biến phức tạp, thiếu lành mạnh và không ổn định, đã diễn ra hai cơn
sốt lớn vào năm 1993, cuối năm 2000 và đóng băng vào thời kì 1997-1999. Đến
nay, cơn sốt về bất động sản vẫn cha có dấu hiệu chững lại. Điều đáng lu ý
là các đợt sốt nhà đất này không trùng với các thời kì tăng trởng kinh tế nhanh
nhất của Việt Nam, và sau mỗi một lần sốt gía thì lại tạo ra một mặt bằng giá
mới và giá này hầu nh không giảm.
Một vấn đề nữa là nh đã nêu ở trên là thị trờng BĐSNĐ cần các hoạt
động dịch vụ t vấn các hoạt động dịch vụ cha chuyên nghiệp và trình độ cao
nhng hiện nay trên thị trờng này các hoạt động t vấn và môi giới vẫn hết sức
nghiệp d và manh mún. Các trung tâm nhà đất mọc lên nh nấm sau ma, nhng

chất lợng, hiệu quả hoạt động của nó thì không ai quản lí đợc, và hậu quả tất
yếu là các thông tin không trung thực đợc tung ra làm hoang mang ngời bán
cũng nh ngời mua gây náo loạn thị trờng.
Lí giải vấn đề này ta có thể nhìn thấy nguyên nhân từ nhiều vấn đề từ
công tác quản lí nhà nớc cho đến đặc điểm tiêu dùng của ngời Việt, do xuất
phát điểm của nền kinh tế từ cơ chế bao cấp sang thị trờng còn thấp kém.
Những vấn đề này sẽ đợc làm rõ trong chơng II.
II. Vai trò và các nhân tố ảnh hởng
9
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

1. Vai trò của thị trờng bất động sản nhà đất.
Thị trờng BĐSNĐ là một trong những thị trờng quan trọng của nền kinh
tế thị trờng vì thị trờng này liên quan trực tiếp đối với một lợng tài sản cực lớn
cả về qui mô, tính chất cũng nh giá trị và chúng tác động đến nền kinh tế quốc
dân.
BĐSNĐ là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của
cải của xã hội ở các nớc tuy mức độ có khác nhau nhng thờng chiếm trên dới
40% lợng của cải vật chất của mỗi nớc. Các hoạt động liên quan đến BĐSNĐ
chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên
gia, tổng giá trị vốn cha đợc khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nớc thuộc thế
giới thứ ba là rất lớn lên đến hàng ngàn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA
của các nớc phát triển hiện dành cho các nớc đang phát triển trong vòng 30 năm
qua.
Thị trờng BĐSNĐ phát triển thì một nguồn vốn tại chỗ sẽ đợc huy động.
Đây là một nội dung có tầm quan trọng đã đợc nhiều nhà ngiên cứu trên thế giới
chứng minh và đi đến đến kết luận: nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo
đảm cho các BĐSNĐ có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và đợc định giá khoa
học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế quôc gia đó một tiềm năng đáng kể về
vốn để từ đó phát triển kinh tế xã hội đạt đợc những mục tiêu đề ra. Thị tr-

ờng BĐSNĐ có quan hệ mật thiết với thị trờng vốn. Đầu t vào BĐSNĐ thờng sử
dụng vốn lớn với thời gian dài vì vậy thị trờng BĐSNĐ là đầu ra quan trọng của
thị trờng vốn. Ngợc lại, thị trờng BĐSNĐ hoạt động tốt là cơ sở để huy động đ-
ợc nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân.
Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nớc phát triển lợng tiền ngân hàng
cho vay thông qua thế chấp bằng BĐSNĐ chiếm tới trên 80% trong tổng số l-
ợng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu t kinh doanh BĐSNĐ đóng vai trò quan
trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho
yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đặc biệt là đầu t phát triển cơ sở hạ tầng kinh
tế.
Quản lí và phát triển tốt thị trờng BĐSNĐ sẽ tăng thu cho ngân sách nhà
nớc góp phần kích thích phát triển sản xuất. Theo thống kê của Tổng cục thuế
các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn 1996 2000
bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao
10
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

dịch, còn trên 70% cha kiểm soát đợc và thực tế là các giao dịch không thực
hiện nghĩa vụ thuế với nhà nớc. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách pháp luật
để các giao dịch BĐSNĐ chính thức ( có đăng kí và thực hiện nghĩa vụ thuế ) và
đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trờng thì hàng năm thị trờng BĐS sẽ đóng
góp cho nền kinh tế trên dới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.
Thị trờng BĐSNĐ là thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các
nhà kinh doanh nhà đất. Trên thị trờng BĐSNĐ, các nhà kinh doanh BĐSNĐ
thực hiện việc mua bán của mình. Là một hàng hoá đặc biệt, đất đai và nhà ở đ-
ợc chuyển quyền sở hữu và sử dụng từ ông chủ này sang ông chủ khác. Việc
mua đi bán lại nh vậy tạo ra một khối lợng hàng hoá không bao giời cạn cho thị
trờng và luôn luôn phong phú cho các nhà kinh doanh BĐSNĐ
Là cầu nối giữa xây dựng, mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất. Qua thị
trờng BĐSNĐ, các nhà kinh doanh đất đai cung cấp đất đai cho xây dung và

tiêu thụ sản phẩm của xây dung bằng cách mua bán các ngôi nhà do xây dung
tạo nên. Thúc đẩy áp dụng khoa học kĩ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất
lợng nhà ở, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Thông qua cung cầu, giá
cả, cạnh tranh ,thị tr ờng BĐSNĐ thúc đẩy việc áp dụng các tiến bộ khoa học
kĩ thuật trong các ngành xây dựng.
Hoạt động của thị trờng BĐSNĐ góp phần thúc đẩy qúa trình biến đổi
quản lí đất đai và nhà ở, thị trờng BĐSNĐ đợc hình thành và phát triển góp
phần từng bớc xây dung đồng bộ các loại thị trờng trong nền kinh tế hàng hoá.
Thông qua hoạt động của thị trờng BĐSNĐ, nhà nớc tiếp tục bổ sung hoàn thiện
hệ thống pháp luật và các chính sách cũng nh tổ choc quản lí tạo điều kiện cho
thị trờng mở rộng và phát triển góp phần khắc phục tình trạng kinh doanh ngầm,
tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ và các tệ nạn khác. Ngoài ra phát triển ngành
kinh doanh BĐSNĐ còn kích thích các ngành công ngiệp vật liệu xây dung, thị
trờng vốn, thị trờng lao động vv phát triển. BĐSNĐ có nhiệm vụ cung cấp cho
xã hội hàng hoá thiết yếu đặc biệt, phục vụ trực tiếp cho các nhu cầu sản xuất,
sinh hoạt, đi lại của dân c cũng nh kết cấu hạ tầng xã hội và hạ tầng kĩ thuật.
Cuối cùng việc phát triển thị trờng BĐSNĐ còn ảnh hởng lớn đến quyết
định ngành qui hoạch và quản lí đô thị. Thị trờng BĐSNĐ là cánh tay vô hình
bù đắp phát triển những thiếu hụt trong quản lí đô thị một khi chỉ dùng biện
pháp hành chính. Ngay từ năm 1924, bộ môn Nguyên lí và kinh tế đất đai của
11
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

Mỹ đã cho rằng, chỗ dựa của sử dụng đất đai chỉ có thể là qui hoạch xây dựng
đô thị (QHXDĐT). Điều này khẳng định ngành BĐSNĐ không thể tách rời khỏi
QHXDĐT. Thực tế những năm qua cho thấy, từ khi Nhà nớc chủ trơng phát
triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trờng có
sự quản lí của Nhà nớc, thị trờng BĐSNĐ đợc xác định là hàng hoá đặc biệt. Từ
năm 1993, với luật đất đai ra đời, nhà nớc cũng xác lập cơ chế mới về sử dụng
đất đai phải trả tiền nhờ vậy tạo tiền đề cho ngành kinh doanh đất phát triển.

Nh vậy hoạt động của thị trờng BĐSNĐ liên quan đến khối lợng tài sản
rất lớn của quốc gia và từng hộ gia đình. Phát triển thị trờng BĐSNĐ đúng hớng
sẽ tác động quan trọng đến tăng trởng kinh tế và đáp ứng nhu cầu thiết yếu của
nhân dân. Việc tạo lập BĐSNĐ liên quan mật thiết đến đất đai, qui hoạch và
ảnh hởng của bản thân BĐSNĐ tạo nên hình ảnh của đất nớc. Ngợc lại, quản lí
điều hành không tốt thị trờng BĐSNĐ sẽ ảnh hởng không nhỏ tới phát triển bền
vững và giảm sút mức sống của nhân dân. Những tác động của thị trờng quá
nóng hoặc quá lạnh( đóng băng) sẽ ảnh hởng không tốt đến sự phát triển kinh
tế xã hội. Hoặc nếu phát triển thị trờng BĐSNĐ trong điều kiện không kiểm
soát đợc việc thực hiện qui hoạch tất yếu sẽ dẫn đến hậu quả mà xã hội phải trả
giá quá lớn để khắc phục trong tơng lai
2. Các nhân tố ảnh hởng đến thị trờng và mối quan hệ với các thị tr-
ờng khác.
2.1. Các nhân tố ảnh hởng
2.1.1. Các nhân tố khách quan
- Th nht l v trớa lớ ca thị trơng BĐSNĐ. T v trớ ca thị trờng
BĐSNĐ nú quyt nh ti cỏc vn quan trng khỏc ca ụ th tỏc ng ti
giỏ tr, iu kin phỏt trin ca khu vực đó hin ti cng nh trong tng lai.
V trớ a lớ s nh hng quan trng ti giao thụng ca ụ th c bit l giao
thụng i ngoi cng nh cỏc cng bin, cng hàng khụng ng st, ng
b, nhng vn ny l tin cho vic thụng thng giao lu phỏt trin
kinh t, cho vicla chn cỏc v trớ ca cỏc doanh nghip cng nh dõn c. V
trớ a lớ cng s quyt nh iu kin t nhiờn, thi tit khớ hu cnh quan,
cỏc ti nguyờn thiờn nhiờn, iu ny s l mt phn quan trng trong vic xỏc
nh chc nng ca ụ th trong vai trũ ca nn kinh t quc dõn l chuyờn
ngnh hay tng hp. Thun li cho phỏt trin du lch dch v hay cụng
12
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

nghip, qui mụ ụ th ln hay nh . v tt nhiờn giỏ tr ca mt ụ th c

phn ỏnh thụng qua giỏ tr nh t ti khu vựcđó ú.
- Th hai giỏ c nh t ti mt khu vực b nh hng bi mc sng
ca dõn c ti ụ th ú. iu ny c th hin bng cỏc ch s v thu nhp
v tiờu dùng, tui th, giỏo dc. Mt khu vực đợc coi phỏt trin khi ch s
phn ỏnh ch tiờu trờn l cao . iu ú luụn hp dn cỏc nh u t, sn xut
v mt th trng tim nng, thu hỳt lao ng v dõn c t cỏc vựng khỏc bi
mt mc sng v mc lng cao. Khi ú tt nhiờn giỏ tr ca nh t ti thị tr-
ờng khu vực đó s chuyn bin theo hng tng lờn.
2.1.2. Các nhân tố chủ quan.
- Cỏc chớnh sỏch phỏp lut ca nh nc c bit l khung phỏp lớ
v nh t s nh hng rt nhiu n s biến ng ca th trờng BĐSNĐ.
Mt th trng BĐSNĐ n nh thỡ iu kin tiờn quyt khung phỏp lớ v bt
ng sn cng nh c ch iu hnh phi n nh. Cỏc chớnh sỏch kinh t v
u t, phỏt trin nh cỏc chớnh sỏch v lói sut, thu. Cỏc chớnh sỏch xó hi
cng s thu hỳt hoc lm gim cung cu v nh t dn n s bin ng v
giỏ c.
Tỡnh hỡnh an ninh chớnh tr cng l mt nhõn t lm tng hoc lm gim
giỏ tr ca nh t ụ th . Mt ụ th hay mt lụ t trong mt ụ th cú tỡnh
hỡnh an ninh n nh, vn hoỏ tt thì cng dn n lm tng giỏ tr ca nh t.
- Vai trũ ca ụ th trong nn kinh t quc dõn l ln hay bộ, chc
nng ca ụ th l chuyờn ngnh hay tng hợp rõ ràng tỏc ng rt ln ti giỏ
c trờn th trng nh t . Mt ụ th ln s cú giỏ bt ng sn cao hn hn
so vi giỏ nh ca mt ụ th va v nh, mt ụ th chuyờn ngnh v dch v
v du lch s cú giỏ nh t cao hn hn so vi mt thnh ph cụng nghip.
Cui cựng giỏ tr ca nhà t ụ th ph thuc vo chớnh giỏ tr ca
bn thân nó tc l c s h tng ca lụ t, v trớ hỡnh dỏng kớch thc lụ
t cng nh giỏ tr cn nh ph thuc vo kin trỳc, cht liu, bn, giỏ
tr s dng nú,
2.2. Mối quan hệ với các thị trờng khác
Nh đã nêu trên thị trờng BĐSNĐ có tầm ảnh hởng rất lớn đối với nền

kinh tế quốc dân do đó mỗi một thay đổi trong bản thân nó cũng sẽ tác động
dây chuyền tới tất cả các thị trờng khác nh thị trờng lao động, vốn, khoa học kĩ
13
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

thuật
Hầu hết các ngành sản xuất, dịch vụ đều khởi đầu bằng đầu t cơ sở vật
chất nhà xởng chiếm tỉ trọng lớn trong đầu t, chi phí này đợc khấu hao dần vào
giá thành sản phẩm. Vì vậy, nếu chi phí đầu t vào BĐSNĐ cao sẽ ảnh hởng rất
lớn đến đầu t trong nớc, thu hút các nguồn đầu t nớc ngoài và giảm sức cạnh
tranh của nền kinh tế. Ngợc lại, nh chúng ta đã biết có tới 80% lợng vốn vay từ
ngân hàng đợc thế chấp bằng BĐSNĐ. Khi thị trờng này bị đóng băng làm ứ
một lợng vốn lớn. Việc rút khỏi thị trờng BĐSNĐ khi hiện tợng thị trờng đóng
băng cũng không phải dễ dàng. ảnh hởng rất lớn đến nền kinh tế không chỉ một
nớc mà có thể ảnh hởng cả các nớc trong khu vực và thậm chí trên thế giới. Bài
học về cuộc khủng hoảng tài chính của Thái Lan năm 1997 là một ví dụ sinh
động mà nguồn vốn chủ yếu của nó đầu t quá nhiều vào lĩnh vực BĐSNĐ. Nh
vậy ảnh hởng đối của thị trờng BĐSNĐ đối với thị trờng vốn là rất lớn nó đợc ví
nh một hàn thử biểu để đo nhiệt độ hoạt động của thị trờng vốn.
Theo WB, nếu ngành nhà đất tăng thêm một công nhân viên chức thì có
thể đẩy ngành khác tăng hai công nhân viên chức, một sự thay đổi của một
nhân tố đều ảnh hởng rất lớn đến cả hệ thống điều đó là dễ hiểu nhng mỗi sự
thay đổi nhỏ của thị trờng BĐSNĐ lại ảnh hởng rất lớn đến các thị trờng khác
điều đó là cần thiết phải lu ý đối với các nhà hoạch định chính sách trong vấn đề
quản lí kinh tế và xã hội.
III. Vai trò của Nhà nớc đối với việc hình thành, điều tiết
và định hớng thị trờng bất động sản nhà đất.
1. Quan điểm của Đảng
ở nớc ta, trong quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập
trung sang nền kinh tế thị trờng theo định hớng xã hội chủ nghĩa, chủ trơng xây

dựng thị trờng BĐSNĐ đã đợc thể hiện trong Nghị quyết Đại hội đại biểu lần
thứ IX Đảng cộng sản Việt Nam là Hình thành và phát triển thị trờng BĐSNĐ,
bao gồm cả quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật; từng bớc mở thị tr-
ờng BĐSNĐ cho ngời Việt Nam ở nớc ngoài và ngời nớc ngoài tham gia đầu t.
Nền kinh tế thị trờng ở Việt Nam là nền kinh tế thị trờng định hớng xã
hội chủ nghĩa do đó quan im của ng v phỏt trin th trng bt ng sn
ó c da ra i hi i biu ton quc ng cng sn Vit Nam lần th
IX. l xây dng th trng bt ng sn trựng hp vi ch quc hu hoỏ
14
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

ruộng đất và mục tiêu xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam.
Nghị quyết hội nghị lần thứ 7 ban chấp hành trung ương Đảng khoá IX
cũng đã đề ra như sau: "Đổi mới chính sách pháp luật về đất đai phù hợp với
đổi mới phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Chủ
động phát triển vững chắc thị trường bất động sản có sự quản lý và sự điều
tiết của Nhà nước với sự quản lý của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh
tế Nhà nước giữa vai trò chủ đạo; không tách rời thị trường quyền sử dụng đất
đai và các tài sản gắn liền với đất; không đầu cơ đất đai”.
Cho đến nay quan điểm nhất quán của Đảng và Nhà nước trong lĩnh
vực nhà ở, là chuyển nhà ë sang lĩnh vực kinh doanh trao đổi hàng hoá, Nhà
nước, xoá chế độ bao cấp đối với nhà ở. Tuy nhiên thị trường nhà ở luôn gắn
với đất ở và quan điểm xử lý vấn đề đất đai là khá rõ ràng đó là:
+ Các khu dân cư sau khi được xây dựng theo đúng quy hoạch sẽ được
giao quyền sử dụng đất vĩnh viễn.
+ Việc chuyển giao quyền sở hữu nhà và sử dụng đất ở do Nhà nước
tiến hành phải có sự đền bù.
Chính vì thế thị trường B§SN§ là bộ phận phát triển nhất hiện nay.
Việc thị trường nhà ở trong giai đoạn hiện nay phát triển nhanh và
mạnh là nhờ lợi ích nó mang lại cho các chủ tham gia, nhưng để cho động lực

đó kh«ng phá vỡ thị trường hay đưa thị trường đến chỗ thất bại thì phải có ý
chí điều phối nó. Mục tiêu của Đảng cộng sản Việt Nam là "Dân giàu nước
mạnh xã hội công bằng , dân chủ , văn minh", do đó phát triển đi đôi với kiểm
soát, không để cho thị trường bị lũng đoạn, không làm cho xã hội bị phân hoá,
tạo lập được chỗ ë cho những người giàu cũng như người nghèo bảo đảm
từng bước quyền có nhà ở cho người dân, là quan điểm xuyên suốt Đảng và
Nhà nước Việt Nam. Nghị quyết ban chấp hành trung ương Đảng khoá (IX)
chỉ rõ "xây dựng chương trình nhà ở, tăng nhanh quỹ nhà ở để bán hoặc cho
thuê đối với các đối tượng khác nhau trong xã hội đồng thời đối với phát triển
quỹ nhà kinh doanh chú trọng việc phát triển nhà cho các đối tượng chính sách
và người nghèo thông qua các chính sách ưu đãi về giá thuế vay lãi xuất thấp
mua nhà ở trả góp”.
Không để cho cơ chế cạnh tranh trong thị trường B§SN§ tạo nên sự
15
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

phõn cc xó hi, phõn hoỏ giu nghốo, lm tng thờm bt bỡnh ng trong xó
hi, mt b phn tr nờn khá gi, nhng ngi nghốo khụng cú hoc ớt cú
iu kin t mua sm nh l nhim v quan trng v cp thit ó c
ra. Do ú quan im ch o ca ng l song song vi vic xõy dng cỏc
khu nh cao tng, hin i tin nghi bỏn cho nhng ngi cú thu nhp cao,
ng thi xõy dng cỏc khu chung c vi cht lng v tin nghi trung
bỡnh, c s h tr v ti chớnh ca Nh nc phự hp vi mc sng ca
ngi dõn.
Chin lc v k hoch phỏt trin nh ca Nh nc, l phi ỏp ng
mi yờu cu ca xó hi: m bo cho thuờ, hoc dõn t xõy dng theo quy
hoch gii quyt thụng thoỏng th trng nng ng v nh , t lm cho mi
ngi u cú c hi to lp ni hp phỏp. Xõy dng v phỏt trin thị trờng
BĐSNĐ l cụng vic ũi hi mt ngun nhõn ti,vt lc ln cho nờn quan im
ca ng l "Nh nc v nhõn dõn cựng lm, huy ng mi ngun lc của mi

thnh phn kinh t tt c di s hng dn qun lý ca Nh nc".
2. Nhà nớc xây dựng cơ chế, chính sách pháp luật đảm bảo cho sự
hoạt động và phát triển của thị trờng bất động sản nhà đất
Trong nhiều học thuyết kinh tế cũng nh thực tiễn đã chứng minh rằng vai
trò của nhà nớc đối với sự thành công của các nền kinh tế là không thể phủ
nhận, tuy vậy tầm quan trọng của nó còn tuỳ thuộc vào định hớng phát triển của
nhà nớc đó cũng nh sự hoàn thiện của thị trờng. Thị trờng BĐSNĐ Việt nam
hiện đang trong thời kì sơ khai do đó vai trò của nhà nớc lại hết sức quan trọng.
Có thể thấy rằng động lực hoạt động của thị trờng là lợi ích của chủ thể tham
gia nhng để cho động lực đó không dẫn đến sự phá vỡ thị trờng hay đa thị trờng
đến chỗ kém hiệu quả thì phải đề ra các khuôn khổ nguyên tắc, chuẩn mực đợc
luật hoá.
ở nớc ta, Nghị quyết hội nghị lần thứ 7 ban chấp hành Trung ơng khoá
IX chỉ rõ: Đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai phù hợp với đờng lối phát
triển nền kinh tế thị trờng xã hội chủ nghĩa. Chủ động phát triển vững chắc thị
trờng BĐS (trọng tâm là tại các đô thị) có sự quản lí và điều tiết của nhà nớc,
với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó có kinh tế nhà nớc giữ
vai trò chủ đạo; không tách rời thị trờng quyền sử dụng đất với các tài sản gắn
liền với đất; chống đầu cơ đất đai. Nh vậy môi trờng pháp lí liên quan đến thị tr-
16
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

ờng BĐSNĐ bao hàm nhiều nội dung nh qui định về hàng hoá đem ra giao dịch,
qui định về phơng thức giao dịch, qui định về tổ chức quản lí thị trờng BĐSNĐ
Ta có thể đánh giá ở những nội dung chính sau:
- Qui định pháp lí về hàng hoá BĐSNĐ : BĐSNĐ có nhiều loại, nhng đặc
điểm cơ bản của chúng là gắn chặt với đất đai hoặc là bản thân đất đai. Việc các
BĐSNĐ có trở thành hàng hóa đợc hay không phụ thuộc rất lớn vào việc pháp
luật của từng nớc coi đất đai là hàng hoá đến mức độ nào. Phổ biến trên thế giới
có hai loại qui định. Loại thứ nhất, là những nớc qui định đất đai thuộc sở hữu t

nhân là hàng hoá và do đó đợc phép mua bán trao đổi theo nguyên tắc thoả
thuận. Loại thứ hai, là những nớc qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân ( quôc
hữu hoá ruộng đất), do đó việc mua bán đất đai là trái phép. Tuy nhiên các nớc
này đều cho phép bán quyền sử dụng đất. Nh vậy tuỳ thuộc vào chế độ của từng
quốc gia mà chủng loại hàng hoá đợc phép trao đổi trên thị trờng BĐSNĐ là
khác nhau. Ngoài ra, luật pháp cũng phân quỹ đất của từng quốc gia thành đất
công và đất t. Nhìn chung đất t đợc giao dịch tự do, đất công không đợc phép
giao dịch, hoặc đợc giao dịch nhng phải theo các qui chế đặc biệt. Việc tạo ra
các BĐSNĐ cũng phải tuân theo những qui định của nhà nớc về qui hoạch vùng
lãnh thổ, về môi trờng, cảnh quan, các mục tiêu chuẩn khác. ở nớc ta, Nghị
quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành trung ơng Đảng khoá IX khẳng định
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí báu, là t liệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn lực và nguồn vốn to lớn của đất nớc; quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc
biệt
- Những qui định pháp lí về phơng thức giao dịch và các chủ thể tham
gia : Luật pháp ở các nớc đều qui định chặt chẽ việc đăng kí BĐSNĐ cũng nh
đăng kí lại BĐSNĐ sau khi có chuyển nhợng. Nhìn chung các giao dịch
BĐSNĐ thuộc lại dễ kiểm soát nên các chế định pháp luật về điều kiện tham gia
thị trờng của các chủ thể tơng đối đơn giản hơn so với thị trờng tài chính. Các
bên tham gia chỉ phải tuân thủ điều kiện có hàng hoá và có khả năng thanh
toán. Thủ tục chuyển nhợng về mặt pháp lí chỉ là hoạt động bảo hộ và quản lí
BĐSNĐ, nhà nớc không can thiệp vào các quan hệ kinh tế diễn ra trên thị trờng.
Tuy nhiên để điều tiết thu nhập nhà nớc có đánh thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu
thụ đặc biệt khi chuyển nhợng.
- Những qui định về hệ thống về cơ quan quản lí BĐSNĐ của Nhà nớc :
17
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

Trên thực tế không cơ quan nhà nớc chuyên trách quản lí thị tròng BĐSNĐ. Thị
trờng BĐSNĐ đợc quản lí bằng cơ quan quản lí thơng mại nói chung và đợc sự

hỗ trợ từ các tổ chức ngành nghề của giới buôn bán BĐSNĐ. Tuy nhiên thị tr-
ờng BĐSNĐ có mối quan hệ chặt chẽ với thị trờng tài chính và các cơ quan
quản lí ngân hàng cũng quan tâm nhất định đến thị trờng này. Các tổ chức quản
lí của nhà nớc thờng tập trung vào chức năng quản lí BĐSNĐ của một nớc và
chủ yếu là quản lí đất đai nhằm quản lí đất đai theo đúng chính sách của nhà n-
ớc. Cơ quan quản lí đất đai có một số chức năng sau:
- Đo đạc, lập bản đồ và danh bạ đất đăng kí đất đai.
- Theo dõi sự biến động của đăng kí đất đai và cập nhật các thay đổi.
- Làm thủ tục về xác nhận quyền sở hữu đất đai cho chủ đất
- Giám sát kiểm tra việc sử dụng đất theo qui định của pháp luật.
Ngoài cơ quan quản lí đất đai nhà nớc còn có thể thành lập một số tổ
chức hỗ trợ quản lí đất đai nh tổ chức thẩm định giá đất để tính thuế, tổ chức
xây dựng qui hoạch
Ngoài ra nhà nớc còn xây dựng các chính cơ chế chính sách đối với các
loại đất đai một cách phù hợp với cơ cấu sản xuất và cơ cấu dân c nh chính
sách đối với đất nông nghiệp, những chính sách này có ảnh hởng rất lớn đến
việc giới hạn phạm vi và mục đích trao đổi đất đai nông nghiệp, làm cho loại
đất này kém lu động nhất trên thị trờng. Các chính sách về quản lí đô thị nhăm
sử dụng có hiệu quả quĩ đất hạn hẹp của đô thị, hoạt động quản lí đô thị của nhà
nớc có ảnh hởng đến thị trờng BĐSNĐ trên nhiều mặt làm thay đổi giá cả đất
đai ở các khu vực có đờng giao thông mới hoặc ở các khu trung tâm kinh tế, tài
chính, cải tạo hệ thống hạ tầng buộc nhà nớc phải trng mua đất đai cũng ảnh h-
ởng đến giá cả và động thái thị trờng BĐSNĐ. Chính sách xây dựng nhà ở có
sự hỗ trợ của nhà nớc cho các hộ gia đình có thu nhập thấp cũng ảnh hởng nhất
định đến sức ép cung cầu về nhà ở Nhà n ớc còn tạo lập các cơ sở cung cấp
thông tin thuận lợi với chi phí thấp cho thị trờng BĐSNĐ. Các cơ sở quản lí
đăng kí BĐSNĐ của nhà nớc có thể xây dựng các trung tâm phụ trợ nhằm cung
cấp thông tin cho ngời có nhu cầu. Những thông tin này một mặt làm cho thị tr-
ờng BĐSNĐ có thể vận hành trên cơ sở công bằng và minh bạch đối với tất cả
các chủ thể tham gia vì họ có quyền tiếp cận thông tin nh nhau. Mặt khác những

thông tin do nhà nớc cung cấp còn mang tính bảo hộ cho các gio dịch hợp pháp,
18
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

tạo điều kiện hạn chế giao dịch ngầm, lũng đoạn thị trờng của giới đầu cơ.
Đặc biệt chính sách thuế của nhà nớc có ảnh hởng rất lớn đến hoạt động
của thị trờng BĐSNĐ. Thông thờng nhà nớc áp dụng thuế giá trị gia tăng trong
các giao dịch BĐSNĐ. Nếu mức thuế suất quá cao sẽ ảnh hởng rất lớn đến việc
công khai hoá các giao dịch BĐSNĐ hoặc thu hẹp qui mô giao dịch. Nhằm làm
cho BĐSNĐ đợc lu thông hợp lí tạo điều kiện sử dụng hiệu quả nhất nguồn
BĐSNĐ hiện có, chính sách thuế phải có lợi cho ngời sử dụng chứ không phải
chỉ điều tiết thu nhập về ngân sách nhà nớc. Ngợc lại nếu không đánh thuế
BĐSNĐ hoang hoá sẽ kích thích đầu cơ.
Nhìn chung các qui định của pháp luật càng ổn định minh bạch thì thị tr-
ờng càng có điều kiện thuận lợi để phát triển. Mặc dù sự điều chỉnh pháp luật là
cần thiết khi các điều kiện cơ sở thay đổi nhng để thị trờng BĐSNĐ nói riêng và
các loại thị trờng nói chung có thể phát triển ổn định và thuận lợi ngay từ đầu
thì các qui định của pháp luật phải thể chế hoá đợc các qui luật khách quan của
thị trờng, coi đó là cơ sở nền tảng để kiến thiết luật. Nếu không đạt đến trình độ
nh thế pháp luật sẽ mâu thuẫn với thị trờng thu hẹp thị trờng công khai, thúc
đẩy thị trờng ngầm phát triển.
3. Nhà nớc định hớng điều tiết thị trờng bất động sản nhà đất găn
liền với công bằng xã hội.
Nhằm mục tiêu xây dựng nền kinh tế thị trờng theo định hớng xã hội chủ
nghĩa, nhà nớc Việt Nam thực thi một chính sách đất đai có phân biệt các thành
phần kinh tế, trong đó ít nhiều có u đãi cho các thành phần kinh tế của nhà nớc.
Thông qua các công ty kinh doanh BĐSNĐ thuộc sở hữu của mình, Nhà nớc có
thể thực hiện các chiến lợc, chính sách xã hội khắc phục các khuyết tật của thị
trờng. Trong đó các công ty kinh doanh BĐSNĐ sẽ đợc hỗ trợ u tiên về vốn
hoạt động về giá đất, hỗ trợ về kĩ thuật gắn liền với đó là sản phẩm của các

công ti này đợc nhà nớc kiểm soát về giá và bán cho các đối tợng đợc nhà nớc u
tiên và chỉ định.
4. Nhà nớc tham gia thị trờng bất động sản nhà đất với t cách là ngời
sở hữu và sử dụng bất động sản nhà đất.
ở bất cứ nớc nào cũng tồn tại một quĩ đất công khá lớn bên cạnh đất t.
Một mặt giữa hai quĩ đất này luôn có sự giao hoán lẫn nhau. ở một số thời kì
vơí một số loại BĐSNĐ nhất định nhà nớc có thể đẩy mạnh việc quốc hữu hoá
19
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

do đó giá đất mà nhà nớc trung mua có ảnh hởng nhất định đến giá cả, cung cầu
trên thị trờng BĐSNĐ. Về nguyên tắc tốt nhất nhà nớc nên thông qua các tổ
chức kinh doanh BĐSNĐ chuẩn tắc để thực hiện sự trng mua này. Có nh vậy, thị
trờng BĐSNĐ mới không phải chịu của các quyết sách hành chính làm méo mó thị
trờng. Tuy nhiên không phải bao giờ nhà nớc cũng ủng hộ cách làm này, nhất là
đối với các nhà nớc có quyền lực lớn đối với đất đai.
Mặt khác, trong quĩ đất mà nhà nớc thực hiện là chủ sở hữu nhiều khi
cần thiết chuyển sang cho t nhân sử dụng hiệu quả hơn nh các loại đất cha đợc
đa vào sử dụng (ao, hồ, đầm lầy,bãi hoang, đất trống đồi trọc ) Vấn đề
chuyển giao tốt nhất cũng phải theo nguyên tắc thị trờng nhằm ngay từ đầu đa
quĩ đất này vào giao dịch trên thị trờng BĐSNĐ.
Nh vậy, quan điểm và cách điều hành của từng chính phủ mà phạm vi
của thị trờng BĐSNĐ có thể mở rộng hoặc thu hẹp, có thể bao gồm cả đất công,
có thể loại trừ khu vực này. Hơn nữa luật pháp của cơ quan Nhà nớc cũng nh hệ
thống chính sách hỗ trợ có thể tạo ra những điều kiện hết sức thuận lợi cũng nh
hạn chế các yếu tố của thị trờng BĐSNĐ làm cho nó phát triển trong những
phạm vi hết sức èo uột, nhỏ hẹp.
Chơng II : Thực trạng Môi trờng, Hoạt động của thị
trờng bất động sản nhà đất Hà nội và công tác quản
lí nhà nớc trong giai đoạn hiện nay

I. Môi trờng hoạt động
1. Vị trí địa lí và không gian phát triển.
Thủ đô Hà nội là trung tâm đầu não hành chính quốc gia. Trung tâm lớn
về văn hoá, khoa học giáo dục, kinh tế, và giao dịch quốc tế của cả nớc. Là nơi
đặt trụ sở của các cơ quan trung ơng Đảng và nhà nớc, các tổ chức chính trị xã
hội, các cơ quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế, là nơi diễn ra các hoạt
20
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

động đối nội đối ngoại quan trọng nhất của cả nớc.
Là thành phố lớn thứ hai sau thành phố Hồ Chí Minh. Hà nội có vị trí và
vị thế rất đẹp thuận tiện cho việc xây dựng các trung tâm kinh tế, văn hoá, chính
trị xã hội nằm ở vùng đồng bằng châu thổ sông hồng với các đầu mối giao
thông toả đi các tỉnh.
- Phía bắc giáp Bắc Ninh, Thái Nguyên
- Phía đông giáp tỉnh Hng Yên
- Phía nam giáp tỉnh Hà Tây
- Phía tây giáp tỉnh Hà Tây, Vĩnh Phúc
Về mặt hành chính, Hà Nội là thành phố thuộc trung ơng với chín quận
nội thành ( Hoàn Kiếm, Đống Đa, Ba Đình, Hai Bà Trng, Thanh Xuân, Cầu
Giấy, Tây Hồ, Hoàng Mai, Long Biên ) và bốn huyện ngoại thành là ( Gia Lâm,
Sóc Sơn, Đông Anh, Thanh Trì ). Với diện tích cha phải là lớn nhng ở đây quá
trình đô thị hoá diễn ra rất nhanh chóng. Diện tích đất đai bằng phẳng ít phức
tạp có nhiều thuận lợi cho nông nghiệp và xây dựng.
Về tổng thể không gian kiến trúc của Hà Nội bao gồm ba vùng chủ yếu:
Vùng trung tâm, vùng phụ cận và vùng đối trọng.
Vùng trung tâm đợc giới hạn chủ yếu trong vành đai bởi tuyến đờng : La
Thành Láng Trờng Chinh - Đại La Minh Khai và dọc Hữu ngạn sông
hồng. Là vùng đô thị có nhiều chức năng nh : Khu phố cổ 36 phố phờng.
Khu trung tâm và thơng nghiệp Hoàn Kiếm. Trung tâm chính trị Lịch sử

Văn hoá Ba Đình. Đây là nơi có nhiều trờng Đại Học, viện nghiên cứu, trung
tâm dịch vụ lớn về Bu điện, Ngân hàng, nhiều tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội.
Là khu vực lí tởng để đặt các cơ quan giao dịch thơng mại, chính trị rất thuận
tiện nên nhu cầu về chuyển dịch về BĐSNĐ là rất lớn.
Vùng phụ cận nằm dọc theo hữu ngạn và tả ngạn sông Hồng trong phạm
vi ranh giới phát triển đô thị, bao gồm đất đai rộng lớn bao quanh vùng trung
tâm từ vành đai trở ra, mở rộng về phía tây bắc và phía bắc tới sân bay Nội Bài,
bao gồm khu vực Thăng Long Vân Trì, Đông Anh Cổ Loa, Gia Lâm
Sài Đồng, Yên Viên Sóc Sơn phía tây và phía nam tới Cầu Diễn, cầu Bơu,
Pháp Vân. Vùng phụ cận sẽ là khu vực phát triển nhiều khu đô thị mới mở rộng
nội thành kèm theo đó là các công trình phục vụ sản xuất dân sinh kinh tế. Nh
các khu vực công nghiệp mới, khu công nghiệp trung tâm, khu trung tâm thơng
21
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

mại, khu ngoại giao đoàn, khu thể dục thể thao, trung tâm nghiên cứu khoa học
và xã hội khác. Đây là khu vực và các doanh nghiệp và kinh doanh BĐSNĐ
luôn hớng vào để đầu t kinh doanh nh phát triển hạ tầng, xây dựng phát triển đô
thị, khu dân c, khu công nghiệp theo qui hoạch định hớng và phát triển của
thành phố khi mở rộng khu vực nội thành.
Vùng đối trọng là hớng phát triển lâu dài của thành phố về phía tây trên
đất đai thuộc tỉnh Hà Tây hiện nay bao gồm chuỗi đô thị Miếu môn Xuân
Mai Hoà Lạc Sơn Tây. Về phía bắc thuộc tỉnh Vĩnh Phúc bao gồm vùng
đất nối tiếp với huyện Sóc sơn, tới Phúc Yên, Đại Lại. Với chức năng đối trọng
vùng này sẽ giảm tải cho khu vực đô thị hiện nay và là nơi phát triển khu xây
dựng đòi hỏi nhiều diện tích và đất đai. Nh khu vực Đại học Quốc Gia, các khu
bảo tồn bảo vệ thiên nhiên và khu du lịch sinh thái. Đây là khu vực đất đai có
chiến lợc lâu dài của kinh doanh BĐSNĐ trong thời gian tới, khu vực BĐSNĐ
thơng mại và đất đai.
2. Dân số

Với chín quận nội thành và năm huyện ngoại thành dân số Hà nội là
2875000 ngời ( số liệu năm 2002)trong đó dân số nội thành là chiếm . Hiện
nay Hà nội chiếm 3% dân số của cả nớc và đứng thứ 9 về mặt dân số theo đơn
vị lãnh thỗ hành chính. Mật độ dân số Hà nội là 3122 ngời/km
2
. Mật độ dân sô
nội thành là 21.900 ngời/km
2
.
Mật độ này cao gấp 12 lần so với mật độ trung bình của cả nớc. Mật độ
dân số Hà Nội tăng lên tơng ứng với tỉ lệ tăng dân số hàng năm. Ngoài ra còn
do tác động của quá trình đô thị hoá, di dân cơ học ngày càng cao. Làm cho dân
số đô thị tăng lên một cách nhanh chóng, ảnh hởng rất lớn đến môi trờng sinh
thái.
ảnh hởng của dân c đến môi trờng kinh doanh BĐSNĐ là rất lớn, đó là
sự gia tăng về nhu cầu nhà ở, nhu cầu khu vui chơi giải trí các ngành kinh
doanh liên quan đến BĐSNĐ thơng mại đều tăng lên, các cơ hội kinh doanh cho
các nhà đầu t kinh doanh BĐSNĐ rất cao. Để theo dõi số ngời sống trong một
căn hộ ta xem bảng sau.
Bảng 1 : Số ngời sống trong một căn hộ
Số ngời Nội thành Ngoại thành
<=3 ngời 19% 19%
22
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

4 5 ngời 51.4% 51.5%
>=6 ngời 29.6% 29.5%
Nguồn : Báo cáo của viện Xã hội học
Qua hai bảng 1 và 2 cho ta thấy xu hớng phân tách hộ hoặc chuyển đổi từ
căn hộ bé sang căn hộ rộng hơn là rất lớn, khi điều kiện thu nhập về kinh tế khá

lên.
3. Môi trờng kinh tế
Hà nội là trung tâm văn hoá chính trị, kinh tế của cả nớc. Vấn đề tăng tr-
ởng và phát triển kinh tế là rất mạnh, với cơ cấu kinh tế phức tạp. Điều này liên
quan đến sự hội tụ của nhiều nguồn lực về tự nhiên, kinh tế xã hội, nhất là về vị
trí của thủ đô. Trong cơ cấu kinh tế nổi lên các nghành kinh tế mũi nhọn,
nghành công nghiệp, thơng mại, dịch vụ và giao thông vận tải, đặc biệt trong
các nghành kinh tế mới đợc mở ra đó là tin học và dịch vụ bu chính viễn thông,
thị trờng chính khoán, kinh doanh BĐSNĐ với chất lợng cao.
Xét về trung tâm kinh tế thì Hà Nội là trung tâm kinh tế lớn thứ hai của
cả nớc sau Thành phố Hồ Chí Minh và là một đỉnh quan trọng trong tam giác
kinh tế phía bắc là Hà Nội Hải Phòng Quảng Ninh. Vì vậy ở đây tập
trung nhiều khu công nghiệp, các trung tâm giao lu kinh tế giữa các đơn vị kinh
tế trong nớc cũng nh giao dịch kinh tế trên thế giới, khu vực, để tạo điều kiện
phát triển kinh tế của thành phố. Diện tích đất có hạn mà nhu cầu thì nhiều cho
nên diện tích sử dụng để qui hoạch nhà ở cho dân ít. Mặt khác do nền kinh tế
Hà Nội phát triển với trình độ dân trí cao, mức thu nhập bình quân hàng năm
cao nên nhu cầu về đất đai nhà ở có cơ cấu khá đặc biệt so với vùng khác.
Chẳng hạn gia đình có đời sống cao thì họ lại muốn có ngôi nhà rộng rãi và đầy
đủ tiện nghi, hoặc họ muốn có căn nhà ngoại ô để về nghỉ cuối tuần
Do đó vấn đề tăng trởng về kinh tế sẽ đóng vai trò quyết định đối với sự
phát triển của thị trờng BĐSNĐ.
Tổng sản phẩm xã hội của Hà Nội năm 2000 so với năm 1983 tăng 4 lần,
trong đó tốc độ tăng trởng kinh tế bình quân 1986 1990 là 7,1% thời kì
1991- 1995 là 12,52%, thời kì 1996 2002 đạt 10,38%. Năm 2002, GDP của
Hà Nội chiếm 7,22% so với cả nớc, khoảng 41% so với toàn vùng đông bằng
Sông Hồng và 65,47% so với vùng kinh tế trọng điểm phía bắc.
GDP bình quân đầu ngời tăng từ 470USD (năm 1991) đến 915USD (năm
23
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

1999). Và 990USD (năm 2002), bằng khoảng 2,29 lần vùng đồng bằng sông
Hồng , 2,07 lần bình quân cả nớc. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hớng CNH
HĐH từ Công nghiệp Nông nghiệp Dịch vụ chuyển sang Công nghiệp
Dịch vụ Nông nghiệp. Ngành công nghiệp mở rộng tăng từ 29,1% (năm
1990) lên 38% (năm 2000). Ngành dịch vụ từ 61,9% giảm xuống 58,2%; Ngành
Nông Lâm Thuỷ sản từ 9% giảm xuống chỉ còn 3,8%. Trong GDP thành
phố nền kinh tế trung ơng chiếm tỉ trọng 57,2%. Năm 2002 tốc độ tăng bình
quân là 9,57% kinh tế nhà nớc địa phơng chiếm tỉ trọng 9,2% tăng trởng bình
quân hàng năm 6,5%. Khu vực kinh tế ngoài nhà nớc chiếm tỉ trọng 19,9%
tăng bình quân 7,9%năm. Khu vực đầu t nớc ngoài chiếm tỉ trọng 13,7% tăng
bình quân 25,6% năm.
Trong khi đó tốc độ tăng trởng bình quân của cả nớc hàng năm xem bảng
3
Bảng 2: tốc độ tăng trởng kinh tế bình quân qua các năm
Đơn vị %
Năm Tăng trởng kinh tế Tăng trởng GDP
1996 8.2 9.34
1997 5.8 8.15
1998 4.8 5.8
2002 6.7 4.8
Nguồn : Niên giám thống kê
So sánh sự gia tăng kinh tế của Hà nội với cả nớc thì mức sống bình quân
GDP của Hà nội cao hơn 2.5 lần mức độ bình quân của cả nớc. Với mức thu
nhập cao đòi hỏi nhu cầu lớn về sinh hoạt cho ngời dân phải đợc đáp ứng về
điều kiện sinh hoạt nơi ăn chốn ở điều kiện giải trí nghỉ nghơi, nhu cầu về nhà
đất cũng sẽ cao hơn những địa phơng khác.
4. Môi trờng chính trị pháp luật.
4.1. Môi trờng chính trị
Theo đánh giá của các nhà chuyên môn trong và ngoài nớc, Việt Nam là

nớc có đờng lối chính sách chính trị, kinh tế ổn định nhất quán tạo ra môi trờng
đầu t kinh doanh thuận lợi. Đây là lợi thế của Việt Nam so với các nớc ASEAN.
Từ năm 1986, Việt Nam đợc đánh giá là nớc thành công trong kiềm chế
lạm phát . Năm 1986 lạm phát hơn 70% nhng đến năm 1989 con số này chỉ còn
24
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

35%/năm, năm 1995 chỉ còn 12,7%. Từ năm 1997 đến nay chỉ còn trên dới
10%. Lạm phát đợc đẩy lùi tạo điều kiện và khuyến khích các nhà đầu t bỏ vốn
làm ăn lâu dài.
Về thị trờng BĐSNĐ, Đại hội đại biểu lần thứ VII của Đảng CSVN đã
xác định Quản lí chặt chẽ đất đai và thị trờng bât động sản là một trong bốn
hoạt động chủ yếu để Tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trờng ( ba hoạt động
còn lại là : Phát triển hàng hoá dịch vụ, xây dựng thị trờng vốn, từng bớc hình
thành thị trờng chứng khoán). Đại hội định hớng cho hoạt động này trong thời
kì 1996-2000 là Ban hành những qui định cụ thệ về sử dụng và sở hữu
BĐSNĐ, về quyền sử dụng đất, qui định việc tính gía trị quyền sử dụng đất,
qui định việc tính giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị BĐSNĐ. Tiền tệ hoá
BĐSNĐ thuộc sở hữu nhà nớc làm cơ sở cho vịêc hoạch định chính sách đầu t
xây dựng cơ sở hạ tầng, cổ phần hoá một số doanh nghiệp nhà nớc. Chính sách
phát triển các khu công nghiệp các khu dân c mới, chính sách về nhà ở. Đối với
đất nông nghiệp, ban hành qui đinh cụ thể cho phép chuyển mục đích trên
nguyên tắc tuân theo qui hoạch đảm bảo mục đích ổn định an ninh lơng thực.
Kiểm soát lại việc tích tụ ruộng đất canh tác vừa khuyến khích sản xuất hàng
hoá vừa ngăn tình trạng ngời nông không có đất để sản xuất. Khuyến khích các
thành phần khai hoang, phục hoá mở rộng diện tích đất nông nghiệp. Đây là
một trong những quyết định quan trọng để hoàn thiện cơ chế thị trờng định h-
ớng xã hội chủ nghĩa.
4.2 Cơ sở pháp lí để thị trờng bất động sản nhà đất hoạt động.
Hiến pháp nhà nớc CHXHCNVN năm 1992 điều 62 qui định rõ Công

dân có quyền xây dựng nhà ở, nhà nớc mở rộng việc xây dựng nhà ở đồng
thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể công dân xây dựng nhà ở theo qui hoạch
chung, nhằm thực hiện đó việc phân phối diện tích ở do nhà nớc quản lí
phải công bằng và hợp lí
Điều 27 qui định Nhà nớc bảo hộ quyền sở hữu của công dân về nhà
ở. Theo điều 18 hiến pháp năm 1992, tổ chức cá nhân đợc quyền sử dụng đất
nhà nớc giao theo qui định của pháp luật. Điều 58 qui định mọi công dân có
quyền sở hữu nhà ở. Theo quyết định 118 năm 1992 xoá bỏ quyết định150 về
phân phối nhà ở. Năm 1993 quyết định đa hình thức chuyển quyền sử hữu nhà
nớc về nhà ở sang hình thức kinh doanh. Theo nghị định 60 CP ngày 5/7/1994
25