Thị trường bất động sản nhà đất Hà Nội trong giai đoạn hiện nay - Thực trạng và giải pháp

MỞ ĐẦU
Thị trường nhà và đất ở (BĐSNĐ) là một trong những thị trường có vị
trí, vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Phát triển và quản lí hiệu
quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển
nền kinh tế, xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư đóng
góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo
hướng công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Trong những năm gần đây
cùng vơí sự tăng trưởng của nền kinh tế, thị trường BĐSNĐ ra đời và phát
triển nhưng cũng đặt ra không ít thách thức cho các nhà quản lí kinh tế, xã
hội. Tuy là bộ phận cấu thành quan trọng trong nền kinh tế nhưng sau hơn 15
năm đổi mới thị trường BĐSNĐ nước ta còn sơ khai, kém hoàn thiện, do đó
không phát huy được nguồn lực to lớn của BĐSNĐ, đặc biệt không thực hiện
được chức năng kênh chuyển hoá chuyển hoá BĐSNĐ thành tài sản chính để
huy động các nguồn lực tài chính để phục vụ cho sự nghiệp kinh tế.
Là sinh viên chuyên ngành kinhh tế và quản lí đô thị, sau một thời gian
thực tập tại phòng Quản lí địa chính – Nhà đất Hà nội tôi lựa chọn đề tài: “Thị
trường BĐSNĐ Hà Nội trong giai đoạn hiện nay – thực trạng và một số giải
pháp” làm nội dung chuyên đề thực tập tốt nghiệp bởi các lí do sau:
- Thứ nhất : Quản lí hoạt động thị trường BĐSNĐ bao gồm quản lí đất
đai và nhà ở là một trong những nội dung quan trọng nhất của quản lí đô thị
trong giai đoạn hiện nay cũng như lâu dài.
- Thứ hai : Từ đề tài này tôi có thể áp dụng các kiến thức đã học và từ
các nguồn thông tin thực tế cuộc sống phục vụ cho quá trình nghiên cứu.
- Thứ ba : Đây là vấn đề có được tiếp xúc nhiều tại cơ quan thực tập và là
đề tài có tính thời sự cao nhưng hiện nay hiểu biết của chúng ta vẫn còn hạn chế.
Tuy được sự quan tâm của nhiều cơ quan ban ngành nhưng trên thực tế
hiện nay hoạt động của thị trường BĐSNĐ vẫn còn nhiều bất cập nhìn từ
nhiều phương diện : Quản lí nhà nước, hình thức sở hữu, các giao dịch dân sự,
cung cầu giá cả…đây là vấn đề phức tạp mang nhiều khía cạnh quản lí, kinh
tế, phúc lợi và công bằng xã hội. Do đó để giải quyết vấn đề này đòi hỏi phải

1

có cách nhìn nhận toàn diện, có cơ sở khoa học, để đưa ra tập hợp các giải
pháp, chính sách đồng bộ nhất quán và có tính lâu dài.
Mục đích của tôi khi lực chọn đề tài này là thông qua cách đánh giá
khái quát tình hình tìm ra ưu nhược điểm nổi bật, đánh giá lại chính sách cơ
chế hiện hành, tìm nguyên nhân ảnh hưởng của vấn đề, đóng góp vào quá
trình nghiên cứu lí luận và các hoạt động thực tiễn trong giai đoạn hiện nay.
Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu duy vật biện chứng, duy vật
lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lê Nin, đường lối chính sách của Đảng về thị
trường BĐSNĐ làm cơ sở lí luận để phân tích trong quá trình nghiên cứu.
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung đề tài gồm ba chương như sau:
Chương I : Cơ sở lí luận về bất động sản nhà đất và thị trường bất
động sản nhà đất.
Chương II : Thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản
nhà đất trên địa bàn Hà Nội trong giai đoạn hiện nay.
Chương III : Mục tiêu giải pháp nhằm nâng cao năng lực hoạt
động của thị trường bất động sản nhà đất trên địa bàn.
Vì thời gian và kiến thức còn nhiều hạn chế nên chuyên đề tốt nghiệp
không tránh khỏi các thiếu sót, kính mong nhận được sự quan tâm và đóng
góp ý kiến bổ sung để bài viết hoàn chỉnh hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
2

CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT
I. KHÁI NIỆM ĐẶC ĐIỂM.
1. Khái niệm
1.1. Khái niệm về bất động sản nhà đất.
Bất động sản nhà đất là lĩnh vực gắn liền với sự phát triển kinh tế xã

hội của đất nước và đời sống của moị thành viên trong xã hội. Lĩnh vực này
thể hiện nhiều mối quan hệ với các lợi ích khác nhau. Lợi ích nhà nước, lợi
ích người chủ sở hữu, các nhà đầu tư kinh doanh và người sử dụng. Hoạt
động đầu tư kinh doanh BĐSNĐ rất rộng lớn và phức tạp. Đặc biệt trong điều
kiện nền kinh tế thị trường nước ta đang trong quá trình hình thành đồng bộ
các loại thị trường gắn với đầu vào và đầu ra của quá trình sản xuất kinh
doanh.
Để phân loại tài sản trong quyền sở hữu, người ta chia tài sản làm hai loại:
bất động sản (BĐS) và động sản trong đó BĐSNĐ là một bộ phận quan trọng
nhất cấu thành BĐS, ta sẽ tìm hiểu các khái niệm về BĐSNĐ thông qua các
khái niệm chung về BĐS.
Thuật ngữ BĐS và động sản đã và đang được sử dụng một cách rộng
rãi và được ghi nhận ở hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật thành văn.
Ở nhiều nước trên thế giới như Anh, Pháp, Mỹ, Thái lan, Malaixia... Chế định
BĐS được cụ thể hoá trong trong ngành luật về BĐS. Hầu hết các khái niệm
về BĐS giữa các nước đều có sự thống nhất. Mặc dù vậy, khi xác định tài sản
cấu thành BĐS còn có sự khác nhau ở một mức độ nhất định.
Ở nước ta, trước khi ban hành bộ luật dân sự năm 1995, trong hệ thống
pháp luật cũng như trong quản lí hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít sử dụng
thuật ngữ BĐS và thuật ngữ động sản. Trong pháp luật về kinh tế đã sử dụng
các khái niệm tài sản cố định và tài sản lưu động để xác định nội hàm của
chúng. Bộ luật dân sự năm 1995 đã phân chia tài sản theo thông lệ và tập
quán quốc tế thành BĐS và động sản trên cơ sở các thuộc tính tự nhiên của
các tài sản và các tài sản có di rời được bằng cơ học hay không.
Bộ luật dân đã phân chia tài sản thành BĐS vàđộng sản. Điều 181 Luật
3

dân sự đã xác định khái niệm về BĐS và động sản. BĐS là những tài sản
không di dời được bao gồm : Đất đai, nhà ở, các loại công trình xây dựng và
các loại tài sản gắn liền với nhà đất, các loại tài sản khác do pháp luật qui

định. Động sản là những tài sản không phải là BĐS.
Cách phân loại phù hợp với yêu cầu của công tác quản lí và hoạt động
sản xuất kinh doanh, đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản
gắn liền với đất đai chủ yếu là BĐSNĐ. Theo qui định của pháp luật các loại
tài sản đó phải được đăng kí nhằm bảo đảm kiểm tra kiểm kiểm soát của các
cơ quan pháp luật nhà nước có thẩm quyền.
Nhiều luật gia và nhà kinh tế trên thế giới đã chia BĐS thành năm loại
chủ yếu :
- Nhà ở là loại BĐS làm nơi cư trú cho các gia đình, cá nhân trên phạm
vi cả nước
-BĐS công nghiệp gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp, xưởng
máy, nhà kho, các nhà máy điện nước...
- BĐS nông nghiệp gồm các đồn điền, nông trại, khu trồng trọt, rừng
khai thác gỗ, trại chăn nuôi, vườn cây ăn quả, đất canh tác rau quả, các trại
chăn nuôi thuỷ sản.
- BĐS thương mại bao gồm các văn phòng, các trung tâm thương mại,
cửa hàng, khách sạn, nhà hát, các tiện nghi công cộng như bãi đỗ xe.
- BĐS sử dụng cho mục đích chuyên biệt gồm giảng đường, trường học,
nghĩa trang, BĐS do nhà nước quản lí nhằm mục đích chính trị quân sự.
Trong phạm vi chuyên đề này tôi chỉ tập trung vào thị trường BĐS nhà và
đất ở.
1.2. Khái niệm về thị trường bất động sản nhà đất.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường BĐSNĐ ngày càng
được hình thành và phát triển. Hàng hoá trên thị trường BĐSNĐ là loại hàng
hoá đặc biệt, tuy không thể di chuyển được nhưng có thể đem lại lợi ích cho
chủ sở hữu, do đó nảy sinh các hoạt động giao dịch. Thị trường BĐSNĐ là
nơi tiến hành các giao dịch về BĐSNĐ, mang tính khu vực và biến động theo
thời gian. Vì vậy thị trường BĐSNĐ là tổng hoà các giao dịch BĐS đạt được
tại một khu vực địa lí nhất định trong thời gian nhất định.
4

Thị trường BĐSNĐ bao gồm ba thị trường nhánh. Thị trường mua bán,
thị trường cho thuê BĐSNĐ, thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐSNĐ.
Căn cứ vào thứ tự thời gian mà BĐS gia nhập thị trường người ta chia
thị trường này làm ba cấp:
- Thị trường cấp I là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê
quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai)
- Thị trường cấp II là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
- Thị trường cấp III là thị trường bán hoặc cho thuê lại công trình đã
được mua hoặc cho thuê (còn gọi là thị trường nhà ở, thị trường công trình
thương nghiệp hay công nghiệp đặc biệt).
Ngày nay, thị trường BĐSNĐ đã trở thành một bộ phận không thể thiếu
của hệ thống các loại thị trường trong nền kinh tế quốc dân và nó có những đóng
góp đáng kể vào việc ổn định và phát triển kinh tế nước ta trong thời gian vừa qua.
2. Đặc điểm
2.1. Đặc điểm của bất động sản nhà đất.
- BĐSNĐ là tài sản có vị trí cố định không thể di chuyển được: Đặc tính
này có ảnh hưởng rất lớn đến việc đầu tư vì nếu không có thị trường tại chỗ thì
cũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề vị trí có vai trò quan
trọng đối với BĐS, vì vậy người ta thường nhắc tới vị trí “Tức là cần quan tâm
tới địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tê, văn hoá - xã hội và đến môi
trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm BĐS.
- Tính lâu bền : Đất đai là thứ được xem như không bị huỷ hoại trừ khi
có thiên tai như xói lở, vùi lấp, còn vật kiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục
năm đến hàng trăm năm. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ địa lí của
BĐSNĐ. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái
vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng BĐSNĐ ngang bằng với lợi ích
thu được từ BĐSNĐ. Tuổi thọ vật lí nói chung dài hơn tuổi thọ kinh tế, nó
chấm dứt các kết cấu chủ lực bị lão hoá hư hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm
an toàn việc sử dụng. Trong trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo,

nâng cấp công trình mà thu được lợi ích lớn hơn là phá nó đi để đầu tư xây
dựng thì ta có thể kéo dài tuổi thọ “ vật lí” để chứa được mấy lần tuổi thọ kinh
tế.
5

Thực tế các nước đã chứng tỏ tuổi thọ kinh tế của các công trình có liên
quan đến tính chất sử dụng công trình đó. Nói chung tuổi thọ kinh tế của các
nhà ở chung cư, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm, các nhà xưởng công
nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm. Các công trình Ngân hàng là trên 50
năm, của kho tàng công nghiệp là trên 60 năm, của các công trình nông thôn
lại rất ngắn chỉ khoảng 25 năm. Niên hạn khấu hao do ngành tài chính qui
định thường chỉ phụ thuộc vào chính sách thuế của chính phủ không nhất thiết
là tuổi thọ kinh tế hoặc là tuổi thọ vật lí của công trình.
- Tính thích ứng : Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình
sử dụng, vì lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể lại
giữ lại đặc trưng của công trình vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu
tư. Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng đáp ứng yêu cầu của khách
hàng là cực kì quan trọng để thu hút khách hàng, nên nhà đầu tư luôn quan
tâm đến vấn đề thích ứng của BĐSNĐ.
- Tính dị biệt : Trên thị trường BĐSNĐ không tồn tại hai công trình
giống hệt nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình
cạnh nhau cùng một thiết kế. Ngay trong cùng một cao ốc thì các căn hộ cũng
có hướng và tầng khác nhau. Ngoài ra cần chú ý đến ý muốn của nhà đầu tư,
người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến tính dị biệt
hoặc tạo sự hấp dẫn với khách hàng hoặc thoả mãn nhu cầu cá nhân...Do vậy
trên thị trường BĐS, địa vị và giá trị của BĐS là không hoàn toàn giống như
các BĐS khác.
- Tính chịu ảnh hưởng của chính sách : Vì BĐS có tầm quan trọng đối
với hoạt động kinh tế, nên chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị
trường BĐS thường đưa ra các chính sách mới trong lĩnh vực này để điều

chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, giao
dịch và sử dụng BĐS. Vì không thể di chuyển được nên BĐS khó mà tránh
được ảnh hưởng của các chính sách điều chỉnh như các chính sách về đất đai,
nhà ở tiền tệ, thuế...
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lí : Nhiều loại hình đầu tư không
đòi hỏi phải tốn công nhiều quản lí chẳng hạn đầu tư vào chứng khoán
haykim loại quí. Thế nhưng đầu tư trực tiếp vào nhà đất thì phải có năng lực
quản lí thích hợp. Việc đầu tư phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều
6

kiến thức, nhưng ngay cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem xét bao nhiêu
khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa, phòng cháy chữa cháy và
các biện pháp an toàn khác... Nói chung chi phí quản lí nhà cho thuê thường
chiếm tới 10% tiền thuê nhà, nếu quản lí không tốt chi phí tăng cao hoặc
người thuê nhà không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ rất lớn. Đây chưa kể
các chi phí chuyên gia kế toán thuế và luật sư, môi giới, marketting...
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau : Đó là việc giá trị của BĐS được nâng cao
lên nhờ sự thay đổi các công trình công cộng như trường học, chợ, công viên
và các điều kiện về cơ sở hạ tầng kĩ thuật như công trình giao thông, qui
hoạch phát triển đô thị...Kinh nghiệm cho thấy nếu được dự đoán chính xác
đầu tư của chính phủ về cơ sở hạ tầng, kết cấu hạ tầng tại khu vực rồi đầu tư
phát triển BĐS trước một bứơc thì thành công rất lớn.
2.2. Đặc điểm của thị trường BĐSNĐ.
Thị trường BĐSNĐ được hình thành và phát triển cùng với sự hình
thành và phát triển hàng hoá trong nền kinh tế thị trường. Do vậy BĐSNĐ có
một số đặc điểm sau :
- Thị trường BĐS là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong
BĐSNĐ chứ không phải là bản thân đất đai và giá trị công trình. Thông
thường thì các quyền lợi đó bị hạn chế, chẳng hạn như quy hoạch đô thị, điều
lệ xây dựng..vv tức là có tính tương đối chứ không phải tuyệt đối.

- Thị trường mang tính khu vực: Do đặc điểm cố định, không di chuyển
được của BĐSNĐ. Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong
đô thị, thị trường BĐSNĐ có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu,
mức giá cả rất khác nhau. BĐSNĐ mang tính không tập trung trải rộng trên
tất cả các vùng của đất nước. BĐSNĐ thường không bao gồm một thị trường
lớn mà bao gồm nhiều thị trường nhỏ, mỗi thị trường nằm ở một địa phương
mang tính chất khác nhau, với qui mô và trình độ phát triển giữa các vùng,
các miền do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội
khác nhau qui định. Rõ ràng trình độ BĐSNĐ ở các đô thị có qui mô và trình
độ phát triển cao hơn trình độ BĐSNĐ ở nông thôn, miền núi...
- Cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao.
BĐSNĐ thường có gía trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mình
7

dùng, mà một đời người chẳng có mấy lần thay đổi mua sắm như vậy, do đó
khi mua sắm rất cẩn thận tính toán, cần hỏi ý kiến của các chuyên viên môi
giới, chuyên viên định giá...Tuy giá cả do các chuyên viên ước tính vẫn ít
nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh
nghiệm chuyên môn, nắm bắt được tình hình mới nhất của thị trường, thu
thập được nhiều thông tin có thể giúp hoặc thay mặt người mua mà tìm, đàm
phán, thu xếp tài chính và bảo hiểm...để mua hoặc thuê BĐSNĐ đáp ứng yêu
cầu đề ra. Kinh nghiệm cho thấy nếu các tổ chức môi giới kém phát triển thì
sự vận hành của của thị trường BĐSNĐ kém hiệu qủa, chi phí về giao dịch
BĐSNĐ nhiều hơn. Bởi vì, thứ nhất thị trường BĐS là một thị trường không
hoàn hảo do sự không đồng nhất thông tin và các yếu tố cấu thành nên thị
trường đó. Điều này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự
chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán về sử dụng
BĐSNĐ. Thậm chí trong các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao
dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán nhà và đất thường thiếu
thông tin liên quan đến những giao dịch trước đó.

- Dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền
trên thị trường. Muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xét đến mức
độ tự do cạnh tranh tức là bên bán và bên mua được tự do đi vào thị trường
hay không, có đủ số lượng bên bán bên mua không ? Vì thị trường BĐSNĐ
mang tính khu vực nên sự cạnh tranh là không hoàn toàn, mặt khác nếu thị
trường vẫn không hoàn chỉnh thì những dự án phát triển BĐSNĐ lớn sẽ gặp
trở ngại, do đó dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ, đẩy giá lên xa với giá trị thực
của BĐSNĐ
- Cung của thị trường BĐSNĐ không thể phản ứng nhanh chóng với sự
thay đổi của cầu. Bởi sự tăng cung của một loại nhà đất với một mục đích sử
dụng cụ thể nào đó đòi hỏi phải có thời gia. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, cung
của một loại nhà đất cụ thể có thể tăng lên bằng cách chuyển từ mục đích sử
dụng này sang mục đích sử dụng khác.
- Tổng cung đất đai cho tất các mục đích và mục tiêu là cố định. Do đất
đai bị giới hạn bởi lãnh thổ địa lí của quốc gia hay của một vùng nhât định cụ
thể về mặt không gian.
3. Đặc điểm của thị trường bất động sản nhà đất Việt Nam
8

Đặc điểm của thị trường BĐSNĐ ở Việt nam cũng chứa đựng những
đặc điểm chung như đã nêu ở trên, nó cũng bị điều phối bởi các yếu tố cung,
cầu, giá cả và chính sách pháp luật của nhà nước. Nhưng nó cũng có những
đặc thù riêng bởi sự qui định của pháp luật nhà nước. Về mặt pháp lí, luật đất
đai của Việt Nam qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống
nhất quản lí, như vậy ở Việt Nam chỉ có quyền sử đụng đất đai chứ không có
quyền sở hữu, điều này xuất phát từ những đặc thù chính trị của nhà nước ta.
Về hoạt động của thị trường BĐSNĐ ngoài sự điều tiết thông thường theo qui
luật kinh tế thông thường thì thị trường này còn bị lũng đoạn, thao túng bởi
một số ít người độc quyền về thông tin, và chuyên buôn bán trong lĩnh vực
lĩnh vực này, gây ra những xáo động hỗn loạn trên thị trường này. Hiện nay

trên thị trường BĐSNĐ tồn tại hai bộ phận là thị trường chính thức và thị
trường không chính thức còn gọi là thị trường “ngầm”. Việc giá cả trên thị
trường BĐSNĐ bị chi phối bởi những yếu tố phi kinh tế “như yếu tố tâm lí”
đã làm cho thị trường phát triển một cách tự phát, giao dịch trên thị trường
lệch về mua bán mà nhẹ về cho thuê và quản lí. Những tình trạng này sẽ là
điều dễ hiểu đối với thị trường mới trong buổi sơ khai, mới chuyển đổi, nhưng
điều đáng nói là vấn đề này diễn ra đã quá lâu, đến hàng chục năm.
Điều đáng chú ý trong thời gian vừa qua trên thị trường BĐSNĐ xuất
hiện những cơn sốt nhà đất bất thường, liệu có phải là nó xuất phát từ những
nhu cầu thực tế của nền kinh tế, xin khẳng định ngay rằng là không, không thể
giá đất ở Hà Nội lại đắt bằng hoặc thậm chí hơn giá đất ở Tokyo được thế mà
điều đó vẫn xảy ra, ví dụ một căn nhà ở phố Hàng Gai được giao dịch qua
ACB Hà Nội với giá 45 cây vàng/m
2
, tức khoảng 300 triệu/m
2
. Điều này quả
là không phù hợp với thực tế của nền kinh tế nước ta. Từ năm 1990 đến nay,
thị trường BĐSNĐ có nhiều diễn biến phức tạp, thiếu lành mạnh và không ổn
định, đã diễn ra hai cơn sốt lớn vào năm 1993, cuối năm 2000 và đóng băng
vào thời kì 1997-1999. Đến nay, “ cơn sốt” về bất động sản vẫn chưa có dấu
hiệu chững lại. Điều đáng lưu ý là các đợt sốt nhà đất này không trùng với các
thời kì tăng trưởng kinh tế nhanh nhất của Việt Nam, và sau mỗi một lần sốt
gía thì lại tạo ra một mặt bằng giá mới và giá này hầu như không giảm.
Một vấn đề nữa là như đã nêu ở trên là thị trường BĐSNĐ cần các hoạt
động dịch vụ tư vấn các hoạt động dịch vụ chưa chuyên nghiệp và trình độ
9

cao nhưng hiện nay trên thị trường này các hoạt động tư vấn và môi giới vẫn
hết sức nghiệp dư và manh mún. Các trung tâm nhà đất mọc lên như “nấm sau

mưa”, nhưng chất lượng, hiệu quả hoạt động của nó thì không ai quản lí được,
và hậu quả tất yếu là các thông tin không trung thực được tung ra làm hoang
mang người bán cũng như người mua gây náo loạn thị trường.
Lí giải vấn đề này ta có thể nhìn thấy nguyên nhân từ nhiều vấn đề từ
công tác quản lí nhà nước cho đến đặc điểm tiêu dùng của người Việt, do xuất
phát điểm của nền kinh tế từ cơ chế bao cấp sang thị trường còn thấp kém.
Những vấn đề này sẽ được làm rõ trong chương II.
II. VAI TRÒ VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG
1. Vai trò của thị trường bất động sản nhà đất.
Thị trường BĐSNĐ là một trong những thị trường quan trọng của nền
kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp đối với một lượng tài
sản cực lớn cả về qui mô, tính chất cũng như giá trị và chúng tác động đến
nền kinh tế quốc dân.
BĐSNĐ là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số
của cải của xã hội ở các nước tuy mức độ có khác nhau nhưng thường chiếm
trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan
đến BĐSNĐ chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá
của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở
các nước thuộc thế giới thứ ba là rất lớn lên đến hàng ngàn tỷ USD, gấp nhiều
lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang
phát triển trong vòng 30 năm qua.
Thị trường BĐSNĐ phát triển thì một nguồn vốn tại chỗ sẽ được huy
động. Đây là một nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà ngiên cứu
trên thế giới chứng minh và đi đến đến kết luận: nếu một quốc gia có giải
pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐSNĐ có đủ điều kiện trở thành hàng hoá
và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế quôc gia đó
một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế – xã hội đạt được
những mục tiêu đề ra. Thị trường BĐSNĐ có quan hệ mật thiết với thị trường
vốn. Đầu tư vào BĐSNĐ thường sử dụng vốn lớn với thời gian dài vì vậy thị
trường BĐSNĐ là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường

BĐSNĐ hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho
10

phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Theo thống kê kinh nghiệm
cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay thông qua thế
chấp bằng BĐSNĐ chiếm tới trên 80% trong tổng số lượng vốn cho vay. Vì
vậy, phát triển đầu tư kinh doanh BĐSNĐ đóng vai trò quan trọng trong việc
chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát
triển kinh tế xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế.
Quản lí và phát triển tốt thị trường BĐSNĐ sẽ tăng thu cho ngân sách
nhà nước góp phần kích thích phát triển sản xuất. Theo thống kê của Tổng
cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn
1996 –2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần
30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao
dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế,
chính sách pháp luật để các giao dịch BĐSNĐ chính thức ( có đăng kí và thực
hiện nghĩa vụ thuế ) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng
năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi
năm.
Thị trường BĐSNĐ là thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho
các nhà kinh doanh nhà đất. Trên thị trường BĐSNĐ, các nhà kinh doanh
BĐSNĐ thực hiện việc mua bán của mình. Là một hàng hoá đặc biệt, đất đai
và nhà ở được chuyển quyền sở hữu và sử dụng từ ông chủ này sang ông chủ
khác. Việc mua đi bán lại như vậy tạo ra một khối lượng hàng hoá không bao
giời cạn cho thị trường và luôn luôn phong phú cho các nhà kinh doanh
BĐSNĐ
Là cầu nối giữa xây dựng, mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất. Qua
thị trường BĐSNĐ, các nhà kinh doanh đất đai cung cấp đất đai cho xây dung
và tiêu thụ sản phẩm của xây dung bằng cách mua bán các ngôi nhà do xây
dung tạo nên. Thúc đẩy áp dụng khoa học kĩ thuật, cải tiến công nghệ, nâng

cao chất lượng nhà ở, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Thông qua
cung cầu, giá cả, cạnh tranh…,thị trường BĐSNĐ thúc đẩy việc áp dụng các
tiến bộ khoa học kĩ thuật trong các ngành xây dựng.
Hoạt động của thị trường BĐSNĐ góp phần thúc đẩy qúa trình biến đổi
quản lí đất đai và nhà ở, thị trường BĐSNĐ được hình thành và phát triển
góp phần từng bước xây dung đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế
11

hàng hoá. Thông qua hoạt động của thị trường BĐSNĐ, nhà nước tiếp tục bổ
sung hoàn thiện hệ thống pháp luật và các chính sách cũng như tổ choc quản
lí tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển góp phần khắc phục tình
trạng kinh doanh ngầm, tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ và các tệ nạn khác.
Ngoài ra phát triển ngành kinh doanh BĐSNĐ còn kích thích các ngành công
ngiệp vật liệu xây dung, thị trường vốn, thị trường lao động vv…phát triển.
BĐSNĐ có nhiệm vụ cung cấp cho xã hội hàng hoá thiết yếu đặc biệt, phục
vụ trực tiếp cho các nhu cầu sản xuất, sinh hoạt, đi lại của dân cư cũng như
kết cấu hạ tầng xã hội và hạ tầng kĩ thuật.
Cuối cùng việc phát triển thị trường BĐSNĐ còn ảnh hưởng lớn đến
quyết định ngành qui hoạch và quản lí đô thị. Thị trường BĐSNĐ là cánh tay
vô hình bù đắp phát triển những thiếu hụt trong quản lí đô thị một khi chỉ
dùng biện pháp hành chính. Ngay từ năm 1924, bộ môn Nguyên lí và kinh tế
đất đai của Mỹ đã cho rằng, chỗ dựa của sử dụng đất đai chỉ có thể là qui
hoạch xây dựng đô thị (QHXDĐT). Điều này khẳng định ngành BĐSNĐ
không thể tách rời khỏi QHXDĐT. Thực tế những năm qua cho thấy, từ khi
Nhà nước chủ trương phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần vận
hành theo cơ chế thị trường có sự quản lí của Nhà nước, thị trường BĐSNĐ
được xác định là hàng hoá đặc biệt. Từ năm 1993, với luật đất đai ra đời, nhà
nước cũng xác lập cơ chế mới về sử dụng đất đai phải trả tiền nhờ vậy tạo tiền
đề cho ngành kinh doanh đất phát triển.
Như vậy hoạt động của thị trường BĐSNĐ liên quan đến khối lượng tài

sản rất lớn của quốc gia và từng hộ gia đình. Phát triển thị trường BĐSNĐ
đúng hướng sẽ tác động quan trọng đến tăng trưởng kinh tế và đáp ứng nhu
cầu thiết yếu của nhân dân. Việc tạo lập BĐSNĐ liên quan mật thiết đến đất
đai, qui hoạch và ảnh hưởng của bản thân BĐSNĐ tạo nên hình ảnh của đất
nước. Ngược lại, quản lí điều hành không tốt thị trường BĐSNĐ sẽ ảnh
hưởng không nhỏ tới phát triển bền vững và giảm sút mức sống của nhân dân.
Những tác động của thị trường quá nóng hoặc quá lạnh( “đóng băng”) sẽ ảnh
hưởng không tốt đến sự phát triển kinh tế – xã hội. Hoặc nếu phát triển thị
trường BĐSNĐ trong điều kiện không kiểm soát được việc thực hiện qui
hoạch tất yếu sẽ dẫn đến hậu quả mà xã hội phải trả giá quá lớn để khắc phục
trong tương lai…
12

2. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường và mối quan hệ với các
thị trường khác.
2.1. Các nhân tố ảnh hưởng
2.1.1. Các nhân tố khách quan
- Thứ nhất là vị tríđịa lí của thị trương BĐSNĐ. Từ vị trí của thị trường
BĐSNĐ nó quyết định tới các vấn đề quan trọng khác của đô thị tác động tới
giá trị, điều kiện phát triển của khu vực đó hiện tại cũng như trong tương lai.
Vị trí địa lí sẽ ảnh hưởng quan trọng tới giao thông của đô thị đặc biệt là giao
thông đối ngoại cũng như các cảng biển, cảng hàng không đường sắt, đường
bộ, những vấn đề này là tiền đề cho việc thông thương giao lưu phát triển
kinh tế, cho việclựa chọn các vị trí của các doanh nghiệp cũng như dân cư. Vị
trí địa lí cũng sẽ quyết định điều kiện tự nhiên, thời tiết khí hậu cảnh quan,
các tài nguyên thiên nhiên, điều này sẽ là một phần quan trọng trong việc xác
định chức năng của đô thị trong vai trò của nền kinh tế quốc dân là chuyên
ngành hay tổng hợp. Thuận lợi cho phát triển du lịch dịch vụ hay công
nghiệp, qui mô đô thị lớn hay nhỏ . và tất nhiên giá trị của một đô thị được
phản ánh thông qua giá trị nhà đất tại khu vựcđó đó.

- Thứ hai giá cả nhà đất tại một khu vực bị ảnh hưởng bởi mức sống
của dân cư tại đô thị đó. Điều này được thể hiện bằng các chỉ số về thu nhập
và tiêu dùng, tuổi thọ, giáo dục. Một khu vực được coi phát triển khi chỉ số
phản ánh chỉ tiêu trên là cao . Điều đó luôn hấp dẫn các nhà đầu tư, sản xuất
về một thị trường tiềm năng, thu hút lao động và dân cư từ các vùng khác bởi
một mức sống và mức lương cao. Khi đó tất nhiên giá trị của nhà đất tại thị
trường khu vực đó sẽ chuyển biến theo hướng tăng lên.
2.1.2. Các nhân tố chủ quan.
- Các chính sách pháp luật của nhà nước đặc biệt là khung pháp lí
về nhà đất sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến sự biến động của thị trường BĐSNĐ.
Một thị trường BĐSNĐ ổn định thì điều kiện tiên quyết khung pháp lí về bất
động sản cũng như cơ chế điều hành phải ổn định. Các chính sách kinh tế về
đầu tư, phát triển như các chính sách về lãi suất, thuế. Các chính sách xã hội
cũng sẽ thu hút hoặc làm giảm cung cầu về nhà đất dẫn đến sự biến động về
giá cả.
13

Tình hình an ninh chính trị cũng là một nhân tố làm tăng hoặc làm giảm
giá trị của nhà đất ở đô thị . Một đô thị hay một lô đất trong một đô thị có tình
hình an ninh ổn định, văn hoá tốt thì cũng dẫn đến làm tăng giá trị của nhà đất.
- Vai trò của đô thị trong nền kinh tế quốc dân là lớn hay bé, chức
năng của đô thị là chuyên ngành hay tổng hợp rõ ràng tác động rất lớn tới giá
cả trên thị trường nhà đất . Một đô thị lớn sẽ có giá bất động sản cao hơn hẳn
so với giá nhà của một đô thị vừa và nhỏ, một đô thị chuyên ngành về dịch vụ
và du lịch sẽ có giá nhà đất cao hơn hẳn so với một thành phố công nghiệp.
Cuối cùng giá trị của nhà đất đô thị phụ thuộc vào chính giá trị của
bản thân nó tức là cơ sở hạ tầng của lô đất, vị trí hình dáng kích thước lô
đất cũng như giá trị căn nhà phụ thuộc vào kiến trúc, chất liệu, độ bền, giá
trị sử dụng nó,…
2.2. Mối quan hệ với các thị trường khác

Như đã nêu trên thị trường BĐSNĐ có tầm ảnh hưởng rất lớn đối với
nền kinh tế quốc dân do đó mỗi một thay đổi trong bản thân nó cũng sẽ tác
động dây chuyền tới tất cả các thị trường khác như thị trường lao động, vốn,
khoa học kĩ thuật…
Hầu hết các ngành sản xuất, dịch vụ đều khởi đầu bằng đầu tư cơ sở vật
chất nhà xưởng chiếm tỉ trọng lớn trong đầu tư, chi phí này được khấu hao
dần vào giá thành sản phẩm. Vì vậy, nếu chi phí đầu tư vào BĐSNĐ cao sẽ
ảnh hưởng rất lớn đến đầu tư trong nước, thu hút các nguồn đầu tư nước ngoài
và giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế. Ngược lại, như chúng ta đã biết có
tới 80% lượng vốn vay từ ngân hàng được thế chấp bằng BĐSNĐ. Khi thị
trường này bị đóng băng làm ứ một lượng vốn lớn. Việc rút khỏi thị trường
BĐSNĐ khi hiện tượng thị trường đóng băng cũng không phải dễ dàng. Ảnh
hưởng rất lớn đến nền kinh tế không chỉ một nước mà có thể ảnh hưởng cả
các nước trong khu vực và thậm chí trên thế giới. Bài học về cuộc khủng
hoảng tài chính của Thái Lan năm 1997 là một ví dụ sinh động mà nguồn vốn
chủ yếu của nó đầu tư quá nhiều vào lĩnh vực BĐSNĐ. Như vậy ảnh hưởng
đối của thị trường BĐSNĐ đối với thị trường vốn là rất lớn nó được ví như
một hàn thử biểu để đo nhiệt độ hoạt động của thị trường vốn.
Theo WB, nếu ngành nhà đất tăng thêm một công nhân viên chức thì có
thể đẩy ngành khác tăng hai công nhân viên chức, một sự thay đổi của một
nhân tố đều ảnh hưởng rất lớn đến cả hệ thống điều đó là dễ hiểu nhưng mỗi
14

sự thay đổi nhỏ của thị trường BĐSNĐ lại ảnh hưởng rất lớn đến các thị
trường khác điều đó là cần thiết phải lưu ý đối với các nhà hoạch định chính
sách trong vấn đề quản lí kinh tế và xã hội.
III. VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI VIỆC HÌNH THÀNH, ĐIỀU TIẾT
VÀ ĐỊNH HƯỚNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT.
1. Quan điểm của Đảng
Ở nước ta, trong quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập

trung sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ
trương xây dựng thị trường BĐSNĐ đã được thể hiện trong Nghị quyết Đại
hội đại biểu lần thứ IX Đảng cộng sản Việt Nam là “ Hình thành và phát triển
thị trường BĐSNĐ, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo qui định của pháp
luật; từng bước mở thị trường BĐSNĐ cho người Việt Nam ở nước ngoài và
người nước ngoài tham gia đầu tư.
Nền kinh tế thị trường ở Việt Nam là nền kinh tế thị trường định hướng
xã hội chủ nghĩa do đó quan điểm của Đảng về phát triển thị trường bất động
sản đã được dưa ra ở đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần
thứ IX. là xây dựng thị trường bất động sản trùng hợp với chế độ quốc hữu
hoá ruộng đất và mục tiêu xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam.
Nghị quyết hội nghị lần thứ 7 ban chấp hành trung ương Đảng khoá IX
cũng đã đề ra như sau: "Đổi mới chính sách pháp luật về đất đai phù hợp với
đổi mới phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Chủ
động phát triển vững chắc thị trường bất động sản có sự quản lý và sự điều
tiết của Nhà nước với sự quản lý của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh
tế Nhà nước giữa vai trò chủ đạo; không tách rời thị trường quyền sử dụng đất
đai và các tài sản gắn liền với đất; không đầu cơ đất đai”.
Cho đến nay quan điểm nhất quán của Đảng và Nhà nước trong lĩnh
vực nhà ở, là chuyển nhà ở sang lĩnh vực kinh doanh trao đổi hàng hoá, Nhà
nước, xoá chế độ bao cấp đối với nhà ở. Tuy nhiên thị trường nhà ở luôn gắn
với đất ở và quan điểm xử lý vấn đề đất đai là khá rõ ràng đó là:
+ Các khu dân cư sau khi được xây dựng theo đúng quy hoạch sẽ được
giao quyền sử dụng đất vĩnh viễn.
+ Việc chuyển giao quyền sở hữu nhà và sử dụng đất ở do Nhà nước
tiến hành phải có sự đền bù.
15

Chính vì thế thị trường BĐSNĐ là bộ phận phát triển nhất hiện nay.
Việc thị trường nhà ở trong giai đoạn hiện nay phát triển nhanh và

mạnh là nhờ lợi ích nó mang lại cho các chủ tham gia, nhưng để cho động lực
đó không phá vỡ thị trường hay đưa thị trường đến chỗ thất bại thì phải có ý
chí điều phối nó. Mục tiêu của Đảng cộng sản Việt Nam là "Dân giàu nước
mạnh xã hội công bằng , dân chủ , văn minh", do đó phát triển đi đôi với kiểm
soát, không để cho thị trường bị lũng đoạn, không làm cho xã hội bị phân hoá,
tạo lập được chỗ ở cho những người giàu cũng như người nghèo bảo đảm
từng bước quyền có nhà ở cho người dân, là quan điểm xuyên suốt Đảng và
Nhà nước Việt Nam. Nghị quyết ban chấp hành trung ương Đảng khoá (IX)
chỉ rõ "xây dựng chương trình nhà ở, tăng nhanh quỹ nhà ở để bán hoặc cho
thuê đối với các đối tượng khác nhau trong xã hội đồng thời đối với phát triển
quỹ nhà kinh doanh chú trọng việc phát triển nhà cho các đối tượng chính sách
và người nghèo thông qua các chính sách ưu đãi về giá thuế vay lãi xuất thấp
mua nhà ở trả góp”.
Không để cho cơ chế cạnh tranh trong thị trường BĐSNĐ tạo nên sự
phân cực xã hội, phân hoá giàu nghèo, làm tăng thêm bất bình đẳng trong xã
hội, một bộ phận trở nên khá giả, những người nghèo không có hoặc ít có
điều kiện để tự mua sắm nhà ở là nhiệm vụ quan trọng và cấp thiết đã được đề
ra. Do đó quan điểm chỉ đạo của Đảng là song song với việc xây dựng các
khu nhà cao tầng, hiện đại tiện nghi bán cho những người có thu nhập cao,
đồng thời xây dựng các khu chung cư với chất lượng và tiện nghi trung
bình, được sự hỗ trợ về tài chính của Nhà nước phù hợp với mức sống của
người dân.
Chiến lược và kế hoạch phát triển nhà ở của Nhà nước, là phải đáp ứng
mọi yêu cầu của xã hội: Để đảm bảo cho thuê, hoặc dân tự xây dựng theo quy
hoạch giải quyết thông thoáng thị trường năng động về nhà ở, đất ở làm cho mọi
người đều có cơ hội tạo lập nơi ở hợp pháp. Xây dựng và phát triển thị trường
BĐSNĐ là công việc đòi hỏi một nguồn nhân tài,vật lực lớn cho nên quan điểm
của Đảng là "Nhà nước và nhân dân cùng làm, huy động mọi nguồn lực của mọi
thành phần kinh tế tất cả dưới sự hướng dẫn quản lý của Nhà nước".
2. Nhà nước xây dựng cơ chế, chính sách pháp luật đảm bảo cho sự

hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản nhà đất
16

Trong nhiều học thuyết kinh tế cũng như thực tiễn đã chứng minh rằng
vai trò của nhà nước đối với sự thành công của các nền kinh tế là không thể
phủ nhận, tuy vậy tầm quan trọng của nó còn tuỳ thuộc vào định hướng phát
triển của nhà nước đó cũng như sự hoàn thiện của thị trường. Thị trường
BĐSNĐ Việt nam hiện đang trong thời kì sơ khai do đó vai trò của nhà nước
lại hết sức quan trọng. Có thể thấy rằng động lực hoạt động của thị trường là
lợi ích của chủ thể tham gia nhưng để cho động lực đó không dẫn đến sự phá
vỡ thị trường hay đưa thị trường đến chỗ kém hiệu quả thì phải đề ra các
khuôn khổ nguyên tắc, chuẩn mực được luật hoá.
Ở nước ta, Nghị quyết hội nghị lần thứ 7 ban chấp hành Trung ương
khoá IX chỉ rõ: “Đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai phù hợp với đường
lối phát triển nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa. Chủ động phát triển
vững chắc thị trường BĐS (trọng tâm là tại các đô thị) có sự quản lí và điều
tiết của nhà nước, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó có
kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo; không tách rời thị trường quyền sử dụng
đất với các tài sản gắn liền với đất; chống đầu cơ đất đai. Như vậy môi trường
pháp lí liên quan đến thị trường BĐSNĐ bao hàm nhiều nội dung như qui
định về hàng hoá đem ra giao dịch, qui định về phương thức giao dịch, qui
định về tổ chức quản lí thị trường BĐSNĐ … Ta có thể đánh giá ở những nội dung
chính sau:
- Qui định pháp lí về hàng hoá BĐSNĐ : BĐSNĐ có nhiều loại, nhưng đặc
điểm cơ bản của chúng là gắn chặt với đất đai hoặc là bản thân đất đai. Việc
các BĐSNĐ có trở thành hàng hóa được hay không phụ thuộc rất lớn vào việc
pháp luật của từng nước coi đất đai là hàng hoá đến mức độ nào. Phổ biến
trên thế giới có hai loại qui định. Loại thứ nhất, là những nước qui định đất
đai thuộc sở hữu tư nhân là hàng hoá và do đó được phép mua bán trao đổi
theo nguyên tắc thoả thuận. Loại thứ hai, là những nước qui định đất đai

thuộc sở hữu toàn dân ( quôc hữu hoá ruộng đất), do đó việc mua bán đất đai
là trái phép. Tuy nhiên các nước này đều cho phép bán quyền sử dụng đất.
Như vậy tuỳ thuộc vào chế độ của từng quốc gia mà chủng loại hàng hoá
được phép trao đổi trên thị trường BĐSNĐ là khác nhau. Ngoài ra, luật pháp
cũng phân quỹ đất của từng quốc gia thành đất công và đất tư. Nhìn chung đất
tư được giao dịch tự do, đất công không được phép giao dịch, hoặc được giao
17

dịch nhưng phải theo các qui chế đặc biệt. Việc tạo ra các BĐSNĐ cũng phải
tuân theo những qui định của nhà nước về qui hoạch vùng lãnh thổ, về môi
trường, cảnh quan, các mục tiêu chuẩn khác. Ở nước ta, Nghị quyết Hội nghị
lần thứ 7 Ban chấp hành trung ương Đảng khoá IX khẳng định “ Đất đai là tài
nguyên quốc gia vô cùng quí báu, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn lực và
nguồn vốn to lớn của đất nước; quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt”
- Những qui định pháp lí về phương thức giao dịch và các chủ thể tham
gia : Luật pháp ở các nước đều qui định chặt chẽ việc đăng kí BĐSNĐ cũng
như đăng kí lại BĐSNĐ sau khi có chuyển nhượng. Nhìn chung các giao dịch
BĐSNĐ thuộc lại dễ kiểm soát nên các chế định pháp luật về điều kiện tham
gia thị trường của các chủ thể tương đối đơn giản hơn so với thị trường tài
chính. Các bên tham gia chỉ phải tuân thủ điều kiện có hàng hoá và có khả
năng thanh toán. Thủ tục chuyển nhượng về mặt pháp lí chỉ là hoạt động bảo
hộ và quản lí BĐSNĐ, nhà nước không can thiệp vào các quan hệ kinh tế diễn
ra trên thị trường. Tuy nhiên để điều tiết thu nhập nhà nước có đánh thuế giá
trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt khi chuyển nhượng.
- Những qui định về hệ thống về cơ quan quản lí BĐSNĐ của Nhà
nước : Trên thực tế không cơ quan nhà nước chuyên trách quản lí thị trưòng
BĐSNĐ. Thị trường BĐSNĐ được quản lí bằng cơ quan quản lí thương mại
nói chung và được sự hỗ trợ từ các tổ chức ngành nghề của giới buôn bán
BĐSNĐ. Tuy nhiên thị trường BĐSNĐ có mối quan hệ chặt chẽ với thị
trường tài chính và các cơ quan quản lí ngân hàng cũng quan tâm nhất định

đến thị trường này. Các tổ chức quản lí của nhà nước thường tập trung vào
chức năng quản lí BĐSNĐ của một nước và chủ yếu là quản lí đất đai nhằm
quản lí đất đai theo đúng chính sách của nhà nước. Cơ quan quản lí đất đai có
một số chức năng sau:
- Đo đạc, lập bản đồ và danh bạ đất đăng kí đất đai.
- Theo dõi sự biến động của đăng kí đất đai và cập nhật các thay đổi.
- Làm thủ tục về xác nhận quyền sở hữu đất đai cho chủ đất
- Giám sát kiểm tra việc sử dụng đất theo qui định của pháp luật.
Ngoài cơ quan quản lí đất đai nhà nước còn có thể thành lập một số tổ
chức hỗ trợ quản lí đất đai như tổ chức thẩm định giá đất để tính thuế, tổ chức
18

xây dựng qui hoạch …
Ngoài ra nhà nước còn xây dựng các chính cơ chế chính sách đối với
các loại đất đai một cách phù hợp với cơ cấu sản xuất và cơ cấu dân cư như
chính sách đối với đất nông nghiệp, những chính sách này có ảnh hưởng rất
lớn đến việc giới hạn phạm vi và mục đích trao đổi đất đai nông nghiệp, làm
cho loại đất này kém lưu động nhất trên thị trường. Các chính sách về quản lí
đô thị nhăm sử dụng có hiệu quả quĩ đất hạn hẹp của đô thị, hoạt động quản lí
đô thị của nhà nước có ảnh hưởng đến thị trường BĐSNĐ trên nhiều mặt làm
thay đổi giá cả đất đai ở các khu vực có đường giao thông mới hoặc ở các khu
trung tâm kinh tế, tài chính, cải tạo hệ thống hạ tầng buộc nhà nước phải
trưng mua đất đai cũng ảnh hưởng đến giá cả và động thái thị trường
BĐSNĐ. Chính sách xây dựng nhà ở có sự hỗ trợ của nhà nước cho các hộ
gia đình có thu nhập thấp cũng ảnh hưởng nhất định đến sức ép cung cầu về
nhà ở…Nhà nước còn tạo lập các cơ sở cung cấp thông tin thuận lợi với chi
phí thấp cho thị trường BĐSNĐ. Các cơ sở quản lí đăng kí BĐSNĐ của nhà
nước có thể xây dựng các trung tâm phụ trợ nhằm cung cấp thông tin cho
người có nhu cầu. Những thông tin này một mặt làm cho thị trường BĐSNĐ
có thể vận hành trên cơ sở công bằng và minh bạch đối với tất cả các chủ thể

tham gia vì họ có quyền tiếp cận thông tin như nhau. Mặt khác những thông
tin do nhà nước cung cấp còn mang tính bảo hộ cho các gio dịch hợp pháp,
tạo điều kiện hạn chế giao dịch ngầm, lũng đoạn thị trường của giới đầu cơ.
Đặc biệt chính sách thuế của nhà nước có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt
động của thị trường BĐSNĐ. Thông thường nhà nước áp dụng thuế giá trị gia
tăng trong các giao dịch BĐSNĐ. Nếu mức thuế suất quá cao sẽ ảnh hưởng
rất lớn đến việc công khai hoá các giao dịch BĐSNĐ hoặc thu hẹp qui mô
giao dịch. Nhằm làm cho BĐSNĐ được lưu thông hợp lí tạo điều kiện sử
dụng hiệu quả nhất nguồn BĐSNĐ hiện có, chính sách thuế phải có lợi cho
người sử dụng chứ không phải chỉ điều tiết thu nhập về ngân sách nhà nước.
Ngược lại nếu không đánh thuế BĐSNĐ hoang hoá sẽ kích thích đầu cơ.
Nhìn chung các qui định của pháp luật càng ổn định minh bạch thì thị
trường càng có điều kiện thuận lợi để phát triển. Mặc dù sự điều chỉnh pháp
luật là cần thiết khi các điều kiện cơ sở thay đổi nhưng để thị trường BĐSNĐ
nói riêng và các loại thị trường nói chung có thể phát triển ổn định và thuận
19

lợi ngay từ đầu thì các qui định của pháp luật phải thể chế hoá được các qui
luật khách quan của thị trường, coi đó là cơ sở nền tảng để kiến thiết luật. Nếu
không đạt đến trình độ như thế pháp luật sẽ mâu thuẫn với thị trường thu hẹp
thị trường công khai, thúc đẩy thị trường ngầm phát triển.
3. Nhà nước định hướng điều tiết thị trường bất động sản nhà đất
găn liền với công bằng xã hội.
Nhằm mục tiêu xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội
chủ nghĩa, nhà nước Việt Nam thực thi một chính sách đất đai có phân biệt
các thành phần kinh tế, trong đó ít nhiều có ưu đãi cho các thành phần kinh tế
của nhà nước. Thông qua các công ty kinh doanh BĐSNĐ thuộc sở hữu của
mình, Nhà nước có thể thực hiện các chiến lược, chính sách xã hội khắc phục
các khuyết tật của thị trường. Trong đó các công ty kinh doanh BĐSNĐ sẽ
được hỗ trợ ưu tiên về vốn hoạt động về giá đất, hỗ trợ về kĩ thuật…gắn liền

với đó là sản phẩm của các công ti này được nhà nước kiểm soát về giá và
bán cho các đối tượng được nhà nước ưu tiên và chỉ định.
4. Nhà nước tham gia thị trường bất động sản nhà đất với tư cách
là người sở hữu và sử dụng bất động sản nhà đất.
Ở bất cứ nước nào cũng tồn tại một quĩ đất công khá lớn bên cạnh đất
tư. Một mặt giữa hai quĩ đất này luôn có sự giao hoán lẫn nhau. Ở một số thời
kì vơí một số loại BĐSNĐ nhất định nhà nước có thể đẩy mạnh việc quốc
hữu hoá do đó giá đất mà nhà nước trung mua có ảnh hưởng nhất định đến giá
cả, cung cầu trên thị trường BĐSNĐ. Về nguyên tắc tốt nhất nhà nước nên
thông qua các tổ chức kinh doanh BĐSNĐ chuẩn tắc để thực hiện sự trưng
mua này. Có như vậy, thị trường BĐSNĐ mới không phải chịu của các quyết
sách hành chính làm méo mó thị trường. Tuy nhiên không phải bao giờ nhà nước
cũng ủng hộ cách làm này, nhất là đối với các nhà nước có quyền lực lớn đối với
đất đai.
Mặt khác, trong quĩ đất mà nhà nước thực hiện là chủ sở hữu nhiều khi
cần thiết chuyển sang cho tư nhân sử dụng hiệu quả hơn như các loại đất chưa
được đưa vào sử dụng (ao, hồ, đầm lầy,bãi hoang, đất trống đồi trọc …) Vấn
đề chuyển giao tốt nhất cũng phải theo nguyên tắc thị trường nhằm ngay từ
đầu đưa quĩ đất này vào giao dịch trên thị trường BĐSNĐ.
Như vậy, quan điểm và cách điều hành của từng chính phủ mà phạm vi
20

của thị trường BĐSNĐ có thể mở rộng hoặc thu hẹp, có thể bao gồm cả đất
công, có thể loại trừ khu vực này. Hơn nữa luật pháp của cơ quan Nhà nước
cũng như hệ thống chính sách hỗ trợ có thể tạo ra những điều kiện hết sức
thuận lợi cũng như hạn chế các yếu tố của thị trường BĐSNĐ làm cho nó phát
triển trong những phạm vi hết sức èo uột, nhỏ hẹp.
CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG MÔI TRƯỜNG, HOẠT ĐỘNG CỦA
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT HÀ NỘI VÀ CÔNG TÁC
QUẢN LÍ NHÀ NƯỚC TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY

I. MÔI TRƯỜNG HOẠT ĐỘNG
1. Vị trí địa lí và không gian phát triển.
Thủ đô Hà nội là trung tâm đầu não hành chính quốc gia. Trung tâm
lớn về văn hoá, khoa học giáo dục, kinh tế, và giao dịch quốc tế của cả nước.
Là nơi đặt trụ sở của các cơ quan trung ương Đảng và nhà nước, các tổ chức
chính trị xã hội, các cơ quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế, là nơi diễn
ra các hoạt động đối nội đối ngoại quan trọng nhất của cả nước.
Là thành phố lớn thứ hai sau thành phố Hồ Chí Minh. Hà nội có vị trí
và vị thế rất đẹp thuận tiện cho việc xây dựng các trung tâm kinh tế, văn hoá,
chính trị xã hội nằm ở vùng đồng bằng châu thổ sông hồng với các đầu mối
giao thông toả đi các tỉnh.
- Phía bắc giáp Bắc Ninh, Thái Nguyên
- Phía đông giáp tỉnh Hưng Yên
- Phía nam giáp tỉnh Hà Tây
- Phía tây giáp tỉnh Hà Tây, Vĩnh Phúc
Về mặt hành chính, Hà Nội là thành phố thuộc trung ương với chín
quận nội thành ( Hoàn Kiếm, Đống Đa, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Thanh Xuân,
Cầu Giấy, Tây Hồ, Hoàng Mai, Long Biên ) và bốn huyện ngoại thành là
21

( Gia Lâm, Sóc Sơn, Đông Anh, Thanh Trì ). Với diện tích chưa phải là lớn
nhưng ở đây quá trình đô thị hoá diễn ra rất nhanh chóng. Diện tích đất đai
bằng phẳng ít phức tạp có nhiều thuận lợi cho nông nghiệp và xây dựng.
Về tổng thể không gian kiến trúc của Hà Nội bao gồm ba vùng chủ yếu:
Vùng trung tâm, vùng phụ cận và vùng đối trọng.
Vùng trung tâm được giới hạn chủ yếu trong vành đai bởi tuyến
đường : La Thành – Láng – Trường Chinh - Đại La – Minh Khai và dọc Hữu
ngạn sông hồng. Là vùng đô thị có nhiều chức năng như : Khu phố cổ “ 36
phố phường. Khu trung tâm và thương nghiệp Hoàn Kiếm. Trung tâm chính
trị – Lịch sử – Văn hoá Ba Đình. Đây là nơi có nhiều trường Đại Học, viện

nghiên cứu, trung tâm dịch vụ lớn về Bưu điện, Ngân hàng, nhiều tổ chức
chính trị, kinh tế, xã hội. Là khu vực lí tưởng để đặt các cơ quan giao dịch
thương mại, chính trị rất thuận tiện nên nhu cầu về chuyển dịch về BĐSNĐ là
rất lớn.
Vùng phụ cận nằm dọc theo hữu ngạn và tả ngạn sông Hồng trong
phạm vi ranh giới phát triển đô thị, bao gồm đất đai rộng lớn bao quanh vùng
trung tâm từ vành đai trở ra, mở rộng về phía tây bắc và phía bắc tới sân bay
Nội Bài, bao gồm khu vực Thăng Long – Vân Trì, Đông Anh – Cổ Loa, Gia
Lâm – Sài Đồng, Yên Viên – Sóc Sơn phía tây và phía nam tới Cầu Diễn, cầu
Bươu, Pháp Vân. Vùng phụ cận sẽ là khu vực phát triển nhiều khu đô thị mới
mở rộng nội thành kèm theo đó là các công trình phục vụ sản xuất dân sinh
kinh tế. Như các khu vực công nghiệp mới, khu công nghiệp trung tâm, khu
trung tâm thương mại, khu ngoại giao đoàn, khu thể dục thể thao, trung tâm
nghiên cứu khoa học và xã hội khác. Đây là khu vực và các doanh nghiệp và
kinh doanh BĐSNĐ luôn hướng vào để đầu tư kinh doanh như phát triển hạ
tầng, xây dựng phát triển đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp theo qui hoạch
định hướng và phát triển của thành phố khi mở rộng khu vực nội thành.
Vùng đối trọng là hướng phát triển lâu dài của thành phố về phía tây
trên đất đai thuộc tỉnh Hà Tây hiện nay bao gồm chuỗi đô thị Miếu môn –
Xuân Mai – Hoà Lạc – Sơn Tây. Về phía bắc thuộc tỉnh Vĩnh Phúc bao gồm
vùng đất nối tiếp với huyện Sóc sơn, tới Phúc Yên, Đại Lại. Với chức năng
đối trọng vùng này sẽ giảm tải cho khu vực đô thị hiện nay và là nơi phát
triển khu xây dựng đòi hỏi nhiều diện tích và đất đai. Như khu vực Đại học
22

Quốc Gia, các khu bảo tồn bảo vệ thiên nhiên và khu du lịch sinh thái. Đây là
khu vực đất đai có chiến lược lâu dài của kinh doanh BĐSNĐ trong thời gian
tới, khu vực BĐSNĐ thương mại và đất đai.
2. Dân số
Với chín quận nội thành và năm huyện ngoại thành dân số Hà nội là

2875000 người ( số liệu năm 2002)trong đó dân số nội thành là chiếm . Hiện
nay Hà nội chiếm 3% dân số của cả nước và đứng thứ 9 về mặt dân số theo
đơn vị lãnh thỗ hành chính. Mật độ dân số Hà nội là 3122 người/km
2
. Mật độ
dân sô nội thành là 21.900 người/km
2
.
Mật độ này cao gấp 12 lần so với mật độ trung bình của cả nước. Mật
độ dân số Hà Nội tăng lên tương ứng với tỉ lệ tăng dân số hàng năm. Ngoài ra
còn do tác động của quá trình đô thị hoá, di dân cơ học ngày càng cao. Làm
cho dân số đô thị tăng lên một cách nhanh chóng, ảnh hưởng rất lớn đến môi
trường sinh thái.
Ảnh hưởng của dân cư đến môi trường kinh doanh BĐSNĐ là rất lớn,
đó là sự gia tăng về nhu cầu nhà ở, nhu cầu khu vui chơi giải trí các ngành
kinh doanh liên quan đến BĐSNĐ thương mại đều tăng lên, các cơ hội kinh
doanh cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐSNĐ rất cao. Để theo dõi số người
sống trong một căn hộ ta xem bảng sau.
Bảng 1 : Số người sống trong một căn hộ
Số người Nội thành Ngoại thành
<=3 người 19% 19%
4 – 5 người 51.4% 51.5%
>=6 người 29.6% 29.5%
Nguồn : Báo cáo của viện Xã hội học
Qua hai bảng 1 và 2 cho ta thấy xu hướng phân tách hộ hoặc chuyển
đổi từ căn hộ bé sang căn hộ rộng hơn là rất lớn, khi điều kiện thu nhập về
kinh tế khá lên.
3. Môi trường kinh tế
Hà nội là trung tâm văn hoá chính trị, kinh tế của cả nước. Vấn đề tăng
trưởng và phát triển kinh tế là rất mạnh, với cơ cấu kinh tế phức tạp. Điều

này liên quan đến sự hội tụ của nhiều nguồn lực về tự nhiên, kinh tế xã hội,
nhất là về vị trí của thủ đô. Trong cơ cấu kinh tế nổi lên các nghành kinh tế
23

mũi nhọn, nghành công nghiệp, thương mại, dịch vụ và giao thông vận tải,
đặc biệt trong các nghành kinh tế mới được mở ra đó là tin học và dịch vụ
bưu chính viễn thông, thị trường chính khoán, kinh doanh BĐSNĐ với chất
lượng cao.
Xét về trung tâm kinh tế thì Hà Nội là trung tâm kinh tế lớn thứ hai của
cả nước sau Thành phố Hồ Chí Minh và là một đỉnh quan trọng trong tam
giác kinh tế phía bắc là Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh. Vì vậy ở đây tập
trung nhiều khu công nghiệp, các trung tâm giao lưu kinh tế giữa các đơn vị
kinh tế trong nước cũng như giao dịch kinh tế trên thế giới, khu vực, để tạo
điều kiện phát triển kinh tế của thành phố. Diện tích đất có hạn mà nhu cầu thì
nhiều cho nên diện tích sử dụng để qui hoạch nhà ở cho dân ít. Mặt khác do
nền kinh tế Hà Nội phát triển với trình độ dân trí cao, mức thu nhập bình quân
hàng năm cao nên nhu cầu về đất đai nhà ở có cơ cấu khá đặc biệt so với vùng
khác. Chẳng hạn gia đình có đời sống cao thì họ lại muốn có ngôi nhà rộng rãi
và đầy đủ tiện nghi, hoặc họ muốn có căn nhà ngoại ô để về nghỉ cuối tuần…
Do đó vấn đề tăng trưởng về kinh tế sẽ đóng vai trò quyết định đối với
sự phát triển của thị trường BĐSNĐ.
Tổng sản phẩm xã hội của Hà Nội năm 2000 so với năm 1983 tăng 4
lần, trong đó tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân 1986 – 1990 là 7,1% thời kì
1991- 1995 là 12,52%, thời kì 1996 – 2002 đạt 10,38%. Năm 2002, GDP của
Hà Nội chiếm 7,22% so với cả nước, khoảng 41% so với toàn vùng đông
bằng Sông Hồng và 65,47% so với vùng kinh tế trọng điểm phía bắc.
GDP bình quân đầu người tăng từ 470USD (năm 1991) đến 915USD
(năm 1999). Và 990USD (năm 2002), bằng khoảng 2,29 lần vùng đồng bằng
sông Hồng , 2,07 lần bình quân cả nước. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo
hướng CNH – HĐH từ Công nghiệp – Nông nghiệp – Dịch vụ chuyển sang

Công nghiệp – Dịch vụ – Nông nghiệp. Ngành công nghiệp mở rộng tăng từ
29,1% (năm 1990) lên 38% (năm 2000). Ngành dịch vụ từ 61,9% giảm xuống
58,2%; Ngành Nông – Lâm – Thuỷ sản từ 9% giảm xuống chỉ còn 3,8%.
Trong GDP thành phố nền kinh tế trung ương chiếm tỉ trọng 57,2%. Năm
2002 tốc độ tăng bình quân là 9,57% kinh tế nhà nước địa phương chiếm tỉ
trọng 9,2% tăng trưởng bình quân hàng năm 6,5%. Khu vực kinh tế ngoài nhà
nước chiếm tỉ trọng 19,9% tăng bình quân 7,9%năm. Khu vực đầu tư nước
24

ngoài chiếm tỉ trọng 13,7% tăng bình quân 25,6% năm.
Trong khi đó tốc độ tăng trưởng bình quân của cả nước hàng năm xem
bảng 3
Bảng 2: tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân qua các năm
Đơn vị %
Năm Tăng trưởng kinh tế Tăng trưởng GDP
1996 8.2 9.34
1997 5.8 8.15
1998 4.8 5.8
2002 6.7 4.8
Nguồn : Niên giám thống kê
So sánh sự gia tăng kinh tế của Hà nội với cả nước thì mức sống bình
quân GDP của Hà nội cao hơn 2.5 lần mức độ bình quân của cả nước. Với
mức thu nhập cao đòi hỏi nhu cầu lớn về sinh hoạt cho người dân phải được
đáp ứng về điều kiện sinh hoạt nơi ăn chốn ở điều kiện giải trí nghỉ nghơi,
nhu cầu về nhà đất cũng sẽ cao hơn những địa phương khác.
4. Môi trường chính trị pháp luật.
4.1. Môi trường chính trị
Theo đánh giá của các nhà chuyên môn trong và ngoài nước, Việt Nam
là nước có đường lối chính sách chính trị, kinh tế ổn định nhất quán tạo ra
môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi. Đây là lợi thế của Việt Nam so với

các nước ASEAN.
Từ năm 1986, Việt Nam được đánh giá là nước thành công trong kiềm
chế lạm phát . Năm 1986 lạm phát hơn 70% nhưng đến năm 1989 con số này
chỉ còn 35%/năm, năm 1995 chỉ còn 12,7%. Từ năm 1997 đến nay chỉ còn
trên dưới 10%. Lạm phát được đẩy lùi tạo điều kiện và khuyến khích các nhà
đầu tư bỏ vốn làm ăn lâu dài.
Về thị trường BĐSNĐ, Đại hội đại biểu lần thứ VII của Đảng CSVN đã
xác định “Quản lí chặt chẽ đất đai và thị trường bât động sản” là một trong
bốn hoạt động chủ yếu để “ Tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường” ( ba hoạt
động còn lại là : Phát triển hàng hoá dịch vụ, xây dựng thị trường vốn, từng
bước hình thành thị trường chứng khoán). Đại hội định hướng cho hoạt động
này trong thời kì 1996-2000 là “ Ban hành những qui định cụ thệ về sử dụng
25