Hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay tại ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gòn Công Thương Quảng Ninh

Luận văn cuối khoá
Lời mở đầu
1. Lí do chọn đề tài nghiên cứu
Trong những năm gần đây hoạt động định giá tài sản đang phát triển
và trở thành nhu cầu cần thiết của rất nhiều lĩnh vực nh: kinh doanh chứng
khoán, bất động sản, ngân hàngtrong đó mỗi một lĩnh vực lại có mục
đích định giá khác nhau và cách thức thực hiện cũng khác nhau.
Sau một thời gian tìm hiểu, tôi thấy rằng thực trạng định giá Bất động
sản ở các ngân hàng thơng mại có rất nhiều vấn đề cần phải bàn đến. Từ tr-
ớc đến nay, tất cả các bất động sản thế chấp ở ngân hàng đều do các cán bộ
tín dụng phụ trách, mà những ngời này lại không đợc đào tạo một cách bài
bản về định giá bất động sản nên họ chỉ dựa vào kinh nghiệm của bản thân,
do đó kết quả định giá các bất động sản thế chấp thơng không chính xác,
điều đó có thể không đảm bảo an toàn tín dụng, gây ảnh hởng không tốt
đến hoạt động tín dụng của ngân hàng.Từ đó ảnh hởng đến toàn ngân hàng
và có khi ảnh hởng đến cả nền kinh tế vì ngân hàng đóng góp nhiều trong
việc ổn định và kiểm soát nền kinh tế.
Trớc thực trạng đó, với ý nghĩa muốn nâng cao chất lợng hoạt động
định giá, bảo đảm cho vay an toàn và hiệu quả trong ngân hàng, tôi đã lựa
chọn đề tài Hon thin phng phỏp nh giỏ bt ng sn m bo
tin vay ti ngõn hng Thng mi c phn Si Gũn Cụng Thng
Qung Ninh
2. ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Đề tài nghiên cứu sẽ góp phần vào việc hoàn chỉnh hệ thống lí luận
tài chính vi mô, lý luận về tài chính trong quá trình chuyển đổi sang cơ chế
kinh tế thị trờng hiện nay ở nớc ta nói chung. Về mặt thực tiễn, đề tài
nghiên cứu là một sự mở đờng để vận dụng thành công và đúng đắn lý luận
về định giá bất động sản vào việc ban hành chính sách của Nhà Nớc cũng
nh giúp cho Ngân hàng thơng mại nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng,
SV: Phan Nhật Minh Lớp: K41/16.01
1

Luận văn cuối khoá
đảm bảo an toàn tín dụng trong ngân hàng cuãng nh đảm bảo lợi ích của
ngời đi vay.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Luận văn đợc viết nằm vào 3 mục đích cơ bản:
- Thứ nhất: Thiết lập cơ sở lý luận và hệ thống hoá các phơng pháp chủ
yếu xác định giá trị bất động sản
- Thứ hai: Đánh giá thực trạng về sự ứng dụng phơng pháp định giá bất
động sản trong ngân hàng
- Thứ ba: Đa ra những giải pháp có tính khả thi cao để hoàn thiện phơng
pháp định giá bất động sản trong điều kiện hiện nay
4. Đối tợng và phạm vi nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu các yếu tố cấu thành giá trị bất động sản, cơ sở
lý luận của việc xây dựng nên phơng pháp định giá bất động sản, nghiên
cứu về phơng pháp xác định giá trị bất động sản trong hoạt động tín dụng
của Ngân hàng Thơng mại cổ phần ( TMCP) Sài gòn Công Thơng Quảng
Ninh. Từ đó, đề xuất giải pháp giúp hoàn thiện và nâng cao chất lợng định
giá tại Ngân hàng
5. Phơng pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng phơng pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử
làm cơ sở phơng pháp luận để xem xét vấn đề, sử dụng phơng pháp thống
kê, tổng hợp, đối chiếu, phân tích và so sánh nhằm làm sáng tỏ quan điểm
của mình về toàn bộ vấn đề nghiên cứu đã đặt ra.
6. Kết cấu luận văn.
Luận văn gồm phần mở đầu, phần kết luận, danh mục tài liệu tham
khảo và đợc sắp xếp thành 3 chơng với 81 trang. Tiêu đề các chơng cụ thể
nh sau:
- Chơng 1: Nguyên lý chung về định giá bất động sản
SV: Phan Nhật Minh Lớp: K41/16.01
2

Luận văn cuối khoá
- Chơng 2: Thực trạng việc sử dụng các phơng pháp định giá bất động sản
để đảm bảo tiền vay tại Ngân hàng Thơng mại cổ phần Sài Gòn Công Th-
ơng Quảng Ninh
- Chơng 3; Một số giải pháp hoàn thiện phơng pháp định giá bất động sản
để đảm bảo tiền vay tại Ngân hàng thơng mại cổ phần Sài Gòn Công Thơng
Quảng Ninh
SV: Phan Nhật Minh Lớp: K41/16.01
3
Luận văn cuối khoá
Chơng 1
Nguyên lí chung về định giá Bất động sản.
1.1 Bất động sản và giá trị bất động sản.
1.1.1. Bất động sản.
1.1.1.1. Khái niệm.
Theo nh Điều 163 của Bộ Luật Dân sự 2005 có quy định Tài sản
bao gồm vật, tiền, giấy tờ giá và các quyền tài sản trong đó các quyền tài
sản bao gồm quyền, quyền lợi và lợi nhuận có liên quan đến quyền sở hữu,
nghĩa là chủ sở hữu đợc hởng một số quyền lợi, lợi ích nhất định khi làm
chủ tài sản đó.
Theo nghĩa chung nhất: Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có
giá trị đối với chủ sở hữu.
Hiện nay, có rất nhiều cách phân loại tài sản khác nhau , trong đó có
một cách phân loại đợc áp dụng khá phổ biến và cũng đa đợc thể chế hoá
ngay từ thời La Mã cổ, đó là phân tài sản thành: Bất động sản và Động sản
Trong Điều 174 của Bộ Luật Dân sự 2005 có quy định: Bất động sản
là những tài sản không thể di dời đợc bao gồm:
- Đất đai.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.

- Các tài sản khác gắn liền với đất.
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.1.1.2. Đặc điểm.
Bất động sản có 6 đặc điểm chủ yếu :
- Cố định về vị trí : Tức là bất động sản không thể di dời đợc. Đặc điểm
này là do hàng hoá bất động sản luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị
trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng
thêm về số lợng, diện tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên
nhiên ban tặng, nên có hạn và bị giới hạn về không gian. Do đó, các bất
SV: Phan Nhật Minh Lớp: K41/16.01
4
Luận văn cuối khoá
động sản khác nh nhà, công trình khác và vật kiến trúc gắn liền với đất đai
bị cố định về vị trí, địa điểm, từ đó đặt ra vấn đề:
+ Giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Khi đánh giá BĐS cần
phải xem xét đến sự ảnh hởng của các yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS, tức
là khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá-xã hội,
cũng nh khả năng tiếp cận của BĐS với các trung tâm đó. Bởi những yếu tố
này thay đổi thì tính vị trí của BĐS sẽ thay đổi, do vậy phải dự tính trớc các
thay đổi này trong việc đầu t và định giá BĐS.
+ Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi tr-
ờng, nh: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều
kiện môi trờng, nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự
báo sự thay đổi của chúng tác động đến BĐS.
- Tính bền vững: BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao. Đặc điểm
này là do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên đợc
xem nh không thể bị huỷ hoại. Đồng thời, các công trình kiến trúc và vật
kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm, có công trình sau khi cải tạo nâng
cấp có thể tồn tại hàng trăm năm, điều này đợc xét trên cả góc độ kỹ thuật
và kinh tế, từ đó đặt ra vấn đề:

+ Khi đầu t xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ
vật lí, tránh đầu t lãng phí hoặc đầu t nhiều lần.
+ Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật
lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó.
+ Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thờng có xu hớng giảm
dần đến cuối chu kì kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có
xu hớng giảm.
- Tính khác biệt: giữa các BĐS có những sự khác nhau rất đáng chú ý.
Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lí do là có sự khác nhau về vị trí
của BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với
BĐS, khác nhau về quang cảnh môi trờng , từ đó đặt ra vấn đề : sự khác
SV: Phan Nhật Minh Lớp: K41/16.01
5
Luận văn cuối khoá
biệt này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai thác, song sẽ
trở thành yếu tố bất lợi nếu không biết khai thác.
Khi định giá các BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh
dập khuôn giữa các BĐS với nhau. Nhận thức đợc vấn đề này, trong công
tác quản lí Nhà nớc đối với BĐS cần có các biện pháp khắc phục các nhợc
điểm do tính khác biệt gây ra nhằm đảm bảo tính thống nhất về không gian
kiến trúc, làm tăng giá trị của toàn bộ BĐS của đô thị.
- Tính khan hiếm : sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự
nhiên có giới hạn, cụ thể là diện tích đất đai của từng miếng đất, từng khu
vực, vùng, địa phơng có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị
trí , từ đó đặt ra vấn đề:
Quan hệ cung cầu về BĐS thờng mất cân đối theo chiều hớng cung nhỏ
hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS. Nhà nớc cần có chính
sách chống đầu cơ BĐS, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể
dẫn tới khủng hoảng kinh tế.
- Có giá trị lớn : giá trị BĐS thờng rất cao, điều này xuất phát từ giá trị

của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn.Đất đai do
có các đặc tính nh khan hiếm, có giới hạn, mà nhu cầu về nó lại rất lớn
nên giá cả của nó rất cao, hơn thế nữa chi phí xây dựng các công trình rất
lớn do đó mà giá trị bất động sản thờng rất cao, từ đó đặt ra vấn đề:
+ Hoạt động đầu t kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lợng vốn lớn và dài
hạn.
+ Vốn đầu t BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh- thế
chấp.
+ Thờng phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.
- Tính ảnh hởng lẫn nhau : Bất động sản chịu sự ảnh hởng lẵn nhau rất
lớn, giá trị của một bất động sản có thể bị tác động của bất động sản khác.
Đặc biệt, trong trờng hợp Nhà nớc đầu t xây dựng các công trình kết cấu hạ
tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá của đất
SV: Phan Nhật Minh Lớp: K41/16.01
6
Luận văn cuối khoá
đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây
dựng công trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác
là hiện tợng khá phổ biến , từ đó đặt ra vấn đề :
+ Nhà nớc phải thống nhất quản lý về BĐS.
+ Khi đầu t xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hởng
tới các công trình khác.
+ Khi định giá BĐS , phải tính đến khả năng ảnh hởng nếu nh có các công
trình BĐS khác ra đời.
1.1.1.3. Phân loại BĐS.
- Theo đặc tính vật chất :
* Đất đai : đó là đất đai tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.
* Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc :
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời đợc.
+Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai : hệ thống điện l-

ới, điện thoại, ăng ten và cáp truyền hình, hệ thống lọc và cấp thoát nớc
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng :
điều hoà, thang máy, chống trộm tự động
* Các tài sản khác gắn liền với đất đai :
+ Vờn cây lâu năm.
+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối.
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao.
+ Các công trình khai thác mỏ.
- Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất : đất đai và công
trình kiến trúc.
Trong đó :
Công trình kiến trúc: 5 loại:
+ Nhà ở dùng để cho thuê hoặc bán:
Tuỳ thuộc về các yêu cầu về kiến trúc, tiện nghi, cảnh quan, môi
trờng ngời ta có sự phân biệt nhà ở thành 2 loại là : nhà chung c, nhà
SV: Phan Nhật Minh Lớp: K41/16.01
7
Luận văn cuối khoá
ở riêng biệt, biệt thự. Trong loại biệt thự lại đợc phân chia thành 4
hạng: từ hạng 1 đến hạng 4. Hạng 4 là loại có chất lợng sử dụng tốt
nhất.
Tuỳ thuộc về yêu cầu kỹ thuật, độ bền và giá trị của các loại vật
liệu và của các kết cấu chính, nh: cột, móng, sàn, tờng ngời ta phân
chia nhà ở thành 4 cấp: có niên hạn sử dụng trên 100 năm,trên 50
năm, trên 20 năm, dới 20 năm.
+ Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xởng, kho tàng, mặt bằng
khu công nghiệp
+ Công trình kiến trúc có tính chất thơng mại: cửa hàng cho thuê, chợ,
trung tâm thơng mại
+ Khách sạn và văn phòng cho thuê: tuỳ thuộc vào các điều kiện vật chất,

chất lợng phục vụ, quang cảnh môi trờng mà khách sạn đợc chia ra các
loại từ 1 dến 5 sao.
+ Công trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, trờng học
Đất đai: theo điều 13 của Luật Đất Đai 2003, căn cứ vào mục đích sử
dụng, đất đai đợc phân biệt thành 3 vùng khác nhau; đồng bằng, trung du,
miền núi. Trong vùng lại chia thành 3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, phi
nông nghiệp và cha sử dụng. Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại.
+ Nhóm đất nông nghiệp: 8 loại, gồm:
Đất trồng cây hàng năm: trồng lúa, cỏ và cây hàng năm khác.
Đất trồng cây lâu năm.
Đất rừng sản xuất.
Đất rừng phòng hộ.
Đất rừng đặc dụng.
Đất nuôi trồng thuỷ sản.
Đất làm muối.
Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính Phủ.
+ Nhóm đất phi nông nghiệp: 10 loại, bao gồm:
SV: Phan Nhật Minh Lớp: K41/16.01
8
Luận văn cuối khoá
Đất ở: tại nông thôn và tại thành thị.
Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp.
Đất sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng.
Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: đất xây dựng khu công
nghiệp, xây dựng cơ sở SXKD
Đất sử dụng vào mục đích công cộng: đất giao thông, thuỷ lợi, đất
xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo
Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng.
Đất có các công trình là: đình, đền, chùa, miếu, am, từ, đờng,nhà thờ
họ.

Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nớc chuyên dùng.
Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính Phủ.
+ Nhóm đất cha sử dụng: cha xác định đợc mục địch sử dụng.
Trong mỗi loại đợc tiếp tục chia cụ thể thành các hạng 1,2,3, hoặc vị trí
số1, số2
Ngoài ra theo tính chất pháp lí của BĐS: BĐS sử hữu vĩnh viễn và sở
hữu có thời hạn. Theo khả năng phát triển: BĐS có khả năng và BĐS không
có khả năng phát triển.
1.1.2. Giá trị BĐS.
Khái niệm giá trị có thể bắt đầu đợc xem xét từ thời A.Smith
D.Ricacdo, hay trớc đó nữa, song khái niệm về giá trị hàng hoá đã đợc
C.Mác phân tích nh một phạm trù có tính học thuật.
C.Mác khẳng định rằng: hàng hoá có hai thuộc tính là giá trị sử dụng và
giá trị.
- Giá trị sử dụng là công dụng của hàng hoá để thoả mãn một nhu cầu nào
đó của con ngời.
- Giá trị của hàng hoá đợc xác định ở mặt chất và lợng.
SV: Phan Nhật Minh Lớp: K41/16.01
9
Luận văn cuối khoá
+ Chất của giá trị là lao động của ngời sản xuất hàng hoá. Nói một cách
cụ thể hơn, là lao động trừu tợng của ngời sản xuất hàng hoá kết tinh trong
hàng hoá.
+ Lợng của gía trị đợc tính theo thời gian lao động.Mỗi hàng hoá có thời
gian lao động cá biệt khác nhau. Khi trao đổi trên thị trờng, giá trị hàng hoá
đợc đo bằng thời gian lao động xã hội cần thiết.
Việc đa ra khái niệm giá trị hàng hoá đã cho phép C.Mac phát hiện
ra quy luật giá trị, cho phép giải thích một cách rõ ràng bản chất của các
quá trình trao đổi hàng hoá trong nền kinh tế t bản chủ nghĩa.

Bên cạnh khái niệm giá trị có tính học thuật của C.Mác, trong thực tiễn
quản lí kinh tế, khái niệm về giá trị đợc sử dụng hết sức phong phú. Nhằm
tránh sự hiểu lầm có thể xảy ra, Uỷ ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
đã chuẩn hoá một số khái niệm: giá trị, giá trị thị trờng, giá trị trao đổi, giá
trị công bằng, giá trị trong sử dụng, làm cơ sở cho các giao dịch kinh tế,
cũng nh giải quyết các tranh chấp quốc tế có thể xảy ra.Trong đó, giá trị tài
sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể
nào đó tại một thời điểm nhất định
Việc sử dụng khái niệm giá trị và khẳng định các đặc tính tơng ứng của
nó là sự nghiên cứu có tính học thuật trong khoa học của ngành thẩm định
giá. Sự nghiên cứu này có ý nghĩa quan trọng cho phép nhận rõ các đối tợng
cũng nh phân biệt các yếu tố tác động đến giá trị tài sản. Có hai cơ sở giá trị
trong định giá: Giá trị thị trờng và giá trị phi thị trờng.
- Giá trị thị trờng.
Trong kinh tế chính trị học, khái niệm về giá trị thị trờng đã đợc đề
cập, đó là giá trị xã hội của hàng hoá hình thành do sự cạnh tranh giữa các
nhà t bản trong cùng một ngành, C.Mác viết: Một mặt, phải coi giá trị thị
trờng là giá trị trung bình của những hàng hoá đợc sản xuất ra trong một
khu vực sản xuất nào đó; mặt khác, lại phải coi giá trị thị trờng là giá trị cá
biệt của những hàng hoá đợc sản xuất ra trong những điều kiện trung bình
SV: Phan Nhật Minh Lớp: K41/16.01
10
Luận văn cuối khoá
của khu vực đó và chiếm một khối lợng lớn trong số những sản phẩm của
khu vực này ( C.Mác, T bản,q.III, tập 1, Nxb Sự thật, Hà Nội, năm 1978,
tr.30).
Trong ngành thẩm định giá, cũng có thuật ngữ giá trị thị trờng, nhng
đợc sử dụng theo một nghĩa khác- là một thuật ngữ có tính chuyên ngành.
Đợc IVSC tiêu chuẩn hoá đã trở thành một thuật ngữ có tính pháp lí đối với
các quốc gia trong quá trình toàn cầu hoá.Thuật ngữ này đợc nêu trong Tiêu

chuẩn thẩm định giá số 1 đây đợc coi là tiêu chuẩn đích thực của giá trị và
là nguyên tắc chỉ đạo đối với hoạt động thẩm định giá trên thế giới.
Giá trị thị trờng là số tiền trao đổi ớc tính về tài sản vào thời điểm
thẩm định giá, giữa một bêm là ngời bán, sẵn sàng bán với một bên là ngời
mua, sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên
hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.
+ Ngời mua sẵn sàng mua là ngời đang có khả năng thanh toán và có nhu
cầu mua tài sản: điều này có nghĩa là cả hai bên đều có thể đa ra sự lựa
chọn và một quyết định khách quan để trao đổi và giao dịch.
+ Ngời bán sẵn sàng bán là ngời bán đang có quyền sở hữu tài sản, có
quyền sử dụng đất, có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể
đợc trên thị trờng.
+ Vào thời điểm thẩm định giá : là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành
thẩn định giá, đợc gắn với yếu tố cung cầu, thị hiếu và sức mua trên thị tr-
ờng khi tiến hành thẩm định giá.
+ Điều kiện thơng mại bình thờng có nghĩa: việc mua bán tài sản đợc tiến
hành khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra đột biến do tác
động của các yếu tố nh thiên tai, địch hoạ, nền kinh tế không bị suy thoái.
- Giá trị phi thị trờng.
Giá trị thị trờng( GTTT) là mức giá đợc thị trờng thừa nhận. GTTT đôi
khi đợc gọi là giá trị công bằng, là một tiêu chuẩn cơ bản của giá trị, phản
SV: Phan Nhật Minh Lớp: K41/16.01
11
Luận văn cuối khoá
ánh tính hiệu quả về mặt kinh tế theo cơ chế giá cả thị trờng: hàng hoá
sẽ đợc chuyển đến ngời có thể trả nhiều tiền nhất, hàng hoá sẽ đợc sản xuất
bởi ngời có chi phí thấp nhất.
GTTT là căn cứ chủ yếu của hoạt động thẩm định giá đối với hầu hết
các loại tài sản. Cơ sở của việc xây dựng khái niệm GTTT, hay cơ sở của
việc ớc tính GTTT đối với một tài sản nào đó, đợc dựa trên một thực tế là nó

có khả năng trao đổi, mua bán một cách phổ biến trên thị trờng.Đợc thực
tiễn kiểm chứng một cách khách quan. Tuy nhiên, trên thực tế, có nhiều
loại tài sản cần đợc thẩm định giá nhng chúng lại rất ít khi đợc mua bán,
thậm chí không có thị trờng đối với chúng. Ví dụ, nh: công viên, nhà ga,
nhà thờ, bệnh viện, trờng họcĐể đánh giá giá trị đối với những loại tài
sản này, ngời ta dựa vào những yếu tố phi thị trờng chi phối đến giá trị tài
sản. Giá trị đợc ớc tính nh vậy gọi là giá trị phi thị trờng:
Giá trị phi thị trờng là số tiền ớc tính của một tài sản dựa trên việc đánh
giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua
bán tài sản trên thị trờng.
Trên thực tế chúng ta thấy rằng có rất nhiều khái niệm giá trị khác
nhau. Nhng đặc điểm chung và phổ biến của hầu hết các khái niệm này là ở
chỗ chúng đều thuộc vào dạng khái niệm giá trị phi thị trờng.
Cơ sở của việc xây dựng khái niệm giá trị phi thị trờng cũng xuất phát
trực tiếp từ khái niệm giá trị tài sản: là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích
mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Tuy
nhiên, những lợi ích mà tài sản mang lại đợc các chủ thể đánh giá rất khác
nhau. Nó tuỳ thuộc vào công dụng hay tính hữu ích của tài sản đối với mỗi
ngời, tuỳ thuộc vào bối cảnh sử dụng và giao dịch cụ thể của từng tài sản.
Đó là cơ sở của việc ớc tính giá trị tài sản đối với mỗi ngời, là lí do dẫn đến
sự phong phú của các khái niệm giá trị.
SV: Phan Nhật Minh Lớp: K41/16.01
12
Luận văn cuối khoá
Từ những phân tích trên, chúng ta rút ra khái niệm về giá trị bất động
sản: Giá trị bất động sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà bất
động sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định
1.2. Định giá BĐS trong hoạt động kinh doanh của Ngân hàng.
1.2.1. Định giá BĐS.
Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học đánh giá giá trị của

của hàng hoá dịch vụ. Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ chuyên
nghiệp rất cần thiết đối với sự vận hành của một nền kinh tế, do các nhà
chuyên môn đợc đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực
cao trong nghề nghiệp thực hiện.
Thẩm định giá có thể coi là trung tâm của các hoạt động kinh tế. Bởi
vì, mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh doanh đều chịu tác động
bởi khái niệm giá trị , mà việc thẩm định giá là việc xác định giá trị của tài
sản ở trên thị trờng. Thẩm định giá có vai trò quan trọng trong tất cả các
quyết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lí, sở hữu, đánh
thuế, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản.
Theo sự phân tích của ông Đoàn Văn Trờng tác giá cuốn Các
phơng pháp thẩm định giá bất động sản: Trong thị trờng đơn giản thị giá
trị của một chiếc quần Jean nhãn hiệu Levi phụ thuộc vào thị trờng nơi bán
chiếc quần ấy. Nó có thể có giá 600.000 đồng ở thị trờng bán buôn, có giá
1.000.000 đồng ở cửa hàng bán lẻ. Nhng ở một vùng nào đó, nơi rất khó
mua loại hàng nầy, mà lại có một nhóm ngời có thu nhập cao và rất u
chuộng, thì có thể bán đợc giá cao gấp nhiều lần.
Sau một vài lần mua sắm quần Jean, một ngời mua hàng có thể dự
tính đợc giá mua một cách khá chính xác loại hàng cá biệt đó.
Nhng trong một thị trờng phức tạp nh là trên thị trờng bất động sản,
thì một chuyên gia trong việc xác định giá , đợc gọi là nhà thẩm dịnh giá
hay thẩm định viên phải là một nhà chuyên môn đợc đào tạo và có kinh
nghiệm.
SV: Phan Nhật Minh Lớp: K41/16.01
13
Luận văn cuối khoá
Để phản ánh nét đặc trng này, nhiều học giả cho rằng khái niệm về
thẩm định giá cần phải đợc xác định một cách rõ ràng, nh một nghệ thuật
mang tính chất chuyên ngành:
- Giáo s W.Seabrooke Viện Đại học Portsmouth Vơng quốc Anh:

Thẩm định giá là sự ớc tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đợc xác định rõ
- Fred Peter Marrone Giám đốc maketing của AVO ( Hiệp hội thẩm
định giá Austraylia) trình bầy trong lớp bồi dỡng nghiệp vụ thẩm định giá
tại Thành phố Hồ Chí Minh ngày 25/05/1999: Thẩm định giá là việc xác
định giá trị của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm
định giá là áp dụng các dữ kiện thị trờng so sánh mà bạn thu nhập đợc và
phân tích, sau đó so sánh với tài sản đợc thẩm định giá để hình thành giá trị
của chúng.
- Giáo s Lim Lan Yuan Giảng viên trờng Xây dựng và bất động sản -
Đai học Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ớc
tính giá trị cho một mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời
điểm, có cân nhắc đến tất cả đặc điểm của tài sản, cũng nh xem xét tất cả
các yếu tố kinh tế căn bản của thị trờng, bao gồm các loại đầu t lựa chọn.
- Điều 4 Pháp lệnh giá Việt nam ngày 08/05/2002 đa ra định nghĩa:
Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp
với thị trờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt
nam hoặc thông lệ quốc tế.
Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song những nét đặc trng cơ
bản của thẩm định giá còn đợc thừa nhận là:
+ Thẩm định giá là công việc ớc tính.
+ Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.
+ Giá trị của tài sản đợc tính bằng tiền.
+ Xác định tại một thời điểm cụ thể.
+ Xác địng cho một mục đích nhất định.
+ Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trờng.
SV: Phan Nhật Minh Lớp: K41/16.01
14
Luận văn cuối khoá
Khái quát hoá những đặc trng nêu trên, có thể định giá tài sản là việc ớc

tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại
cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
Vậy từ đó cũng có thể hiểu: Định giá bất động sản là việc ớc tính
bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà bất động sản mang lại
cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
1.2.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản trong hoạt động
tín dụng Ngân hàng.
Nền kinh tế nớc ta đang trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị
trờng định hớng XHCN. Do vậy, việc thúc đẩy hợp pháp hoá quyền sở hữu,
sử dụng tài sản chủ yếu là bất động sản , và thiết lập thể chế cần thiết để
thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trờng tài sản là một vấn đề cấp
thiết. Điều này đã đợc chỉ rõ trong Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc
lần thứ IX Đảng, đó là thúc đẩy sự hình thành, phát triển và từng bớc hoàn
thiện các loại thị trờng theo định hớng XHCN, đặc biệt quan tâm các thị tr-
ờng hiện cha có hoặc còn sơ khai, trong đó có thị trờng bất động sản.
Trên thực tế, thị trờng tài sản nói chung và thị trờng bất động sản nói
riêng ở nớc ta đẫ xuất hiện. Đặc biệt, thị trờng bất động sản còn rất mới mẻ,
nhng hoạt động khá sôi nổi, đặc biệt ở các khu vực thành thị.
Hoạt động của thị trờng tài sản nớc ta, nhất là thị trờng bất động sản,
thời gian qua đã góp phần cải thiện rõ rệt điều kiện nhà ở của ngời dân, tăng
cờng hiệu quả sử dụng, kinh doanh của đất đai, nhà xởng, biến đất đai thực
sự trở thành một nguồn lực to lớn cho công cuộc phát triển kinh tế của đất
nớc. Tuy nhiên, trong thời gian qua, thị trờng bất động sản nớc ta còn tồn
tại nhiều nhợc điểm, có nhiều khiếm khuyết. Ngoài một số khiếm khuyết
thuộc về bản chất thị trờng, phần lớn khiếm khuyết đó có nguyên nhân từ sự
quản lý, cơ chế chính sách đối với thị trờng này cha đợc hoàn thiện và trông
đó có khiếm khuyết của hoạt động định giá tài sản. Khiếm khuyết này là do
năng lực định giá tài sản còn hạn chế và cha dựa trên những căn cứ khoa
SV: Phan Nhật Minh Lớp: K41/16.01
15

Luận văn cuối khoá
học, tiêu chuẩn, chuẩn mực và phơng pháp định giá tài sản của sự vận hành
thị trờng tài sản nớc ta. Nh: trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng,
khâu định giá bất động sản là vấn đề gây nhiều khó khăn nhất. Điều này thể
hiện: Một mặt, Hiến pháp Việt Nam năm 1992 quy định ở điều 23 là Trng
mua hoặc trng dụng có bồi hoàn theo giá trị thị trờng; Mặt khác, nhà nớc
lại ban hành một khung giá đất áp dụng chung cho cả nớc trong cả một thời
gian dài. Trên thực tế, việc ban hành khung giá đất này không phù hợp với
điều kiện đất đai đa dạng của nớc ta và càng không thể đáp ứng đợc sự thay
đổi liên tục diễn ra trên thị trờng. Có thể nói, việc định giá tài sản, đặc biệt
là giá đất trong thời gian qua ở nớc ta còn nhiều nhợc điểm. Đội ngũ cán bộ
định giá tài sản hiện có không thể đáp ứng đợc yêu cầu đặt ra trớc sự phát
triển nhanh của thị trờng tài sản, đặc biệt là thị trờng bất động sản. Thực
tiễn đó đòi hỏi chúng ta phải nâng cao năng lực định giá giá trị tài sản trong
nền kinh tế nớc ta thông qua việc nâng cao năng lực, trình độ của đội ngũ
cán bộ định giá tài sản.
Tất cả những vấn đề trên cũng đang là hạn chế khó tránh khỏi của các
Ngân hàng trong hoạt động tín dụng. Nhu cầu đối với ngành định giá trong
hoạt động tín dụng là rất cần thiết vì sự an toàn tín dụng cho ngân hàng.
Hiện nay đội ngũ cán bộ tín dụng trong các ngân hàng không có chuyên
môn về định giá tài sản, họ không đợc đào tạo về nghiệp vụ định giá nên
khi có các tài sản của khách hàng đến thế chấp để vay vốn thì các cán bộ tín
dụng chỉ làm công việc ớc chừng mà không có một sự đảm bảo chắc chắn
cho những gì mình định giá. Điều đó sẽ tồn tại những rủi ro tín dụng rất lớn
cho hoạt động tín dụng của ngân hàng. Vì vậy, cần thiết phải nâng cao
nghiệp vụ định giá tài sản cho các cán bộ tín dụng trong ngân hàng để đảm
bảo an toàn tín dụng trong ngân hàng.
1.2.3. Các yếu tố ảnh hởng đến giá trị bất động sản.
Định giá tài sản thực ra là công việc ớc tính. Kết quả định giá thờng là
một ý kiến có tính chất t vấn cho đến khi giao dịch diễn ra, kết quả đó

SV: Phan Nhật Minh Lớp: K41/16.01
16
Luận văn cuối khoá
không phải là một thực tế đợc chứng minh. Để nâng cao độ tin tởng đối với
kết quả định giá, khi ớc tính giá trị tài sản, nhất thiết phải xem xét và phân
tích một cách kỹ lỡng các yếu tố ảnh hởng đến giá trị của chúng.
Việc nhận diện một cách rõ ràng những yếu tố này giúp thẩm định viên
đánh giá tính quan trọng của từng yếu tố, thiết lập và tìm ra mối quan hệ
giữa chúng, để từ đó đa các tiêu thức và lựa chọn các phơng pháp đánh giá
thích hợp.
Các tài sản khác nhau sẽ có sự khác nhau về yếu tố và mức độ tác động
đến giá trị tài sản. Song nhìn xhung, dựa vào ý nghĩa và đặc tính của giá trị,
có thể phân biệt thành 2 loại yếu tố: yếu tố chủ quan và yếu tố khách quan.
Thuộc về yếu tố chủ quan có mục đích của việc định giá.
1.2.3.1. Mục đích của định giá bất động sản.
Mục đích của định giá bất động sản phản ánh nhu cầu sử dụng bất
đông sản cho một công việc nhất định. Mục đích của định giá quyết định
đến mục đích sử dụng bất động sản vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi
về mặt lợi ích mà bất động sản cần phải tạo ra cho chủ thể trong mỗi công
việc hay giao dịch đã đợc xác định. Chính vì vậy, mục đích định giá đợc coi
là một yếu tố quan trọng, mang tính chủ quan và ảnh hởng có tính quyết
định tới việc xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị đối với bất động sản đợc
thẩm định.
Trong nền kinh tế thị trờng, mục đích của định giá bất động sản thờng
là:
- Xác định giá trị bất động sản để chuyển giao quyền sở hữu.
+ Để giúp cho ngời bán xác định giá bán có thể chấp nhận đợc.
+ Để giúp cho ngời mua quyết định giá mua.
+ Để thiết lập cơ sở cho sự trao đổi của bất động sản này với bất động
sản khác.

- Xác định giá trị bất động sản cho các mục đích tài chính và tín dụng.
+ Để sử dụng bất động sản cho việc cầm cố hay thế chấp.
SV: Phan Nhật Minh Lớp: K41/16.01
17
Luận văn cuối khoá
+ Để xác định giá trị cho các hợp đồng bảo hiểm tài sản.
- Xác định giá trị bất động sản để xác định số tiền cho thuê hợp đồng.
Để giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và xây dựng các điều khoản cho
thuê.
- Xác định giá trị bất động sản để phát triển bất động sản và đầu t.
+ Để so sánh với cơ hội đầu t vào bất động sản khác.
+ Để thực hiện quyết định khả năng thực hiện đầu t.
- Xác đinh giá trị tài sản trong doanh nghiệp.
+ Để lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá trị thị trờng của vốn
đầu t.
+ Để xác định giá trị doanh nghiệp.
+ Để mua bán, hợp nhất, thanh lý các tài sản của công ty.
+ Để có phơng án xử lý tài sản khi cải cách DNNN.
- Xác định giá trị bất động sản nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp
lý.
+ Để tìm ra giá trị tính thuế hàng năm đối với bất động sản.
+ Để xác định giá trị bồi thờng khi Nhà nớc thu hồi bất động sản.
+ Để tính thuế khi một bất động sản đợc bán hoặc để thừa kế.
+ Để toà án ra quyết định phân chia bất động sản khi xét xử các vụ án.
+ Để xác định giá sàn phục vụ cho việc đấu thầu, đấu giá các tài sản
công.
+ Để xác định giá sàn phục vụ phát mãi các bất động sản bị tịch thu,
xung công quỹ.
SV: Phan Nhật Minh Lớp: K41/16.01
18

Luận văn cuối khoá
1.2.3.2. Các yếu tố khách quan ảnh hởng đến giá trị bất động sản.
Định giá tài sản là tổ hợp của nghệ thuật và khoa học: tính nghệ thuật
thể hiện ở sự nhạy cảm của thẩm dịnh viên đối với các động thái thị trờng
tác động đến sự thay đổi giá trị tài sản cần thẩm định, còn tính khoa học thể
hiện ở kiến thức chuyên môn nghề nghiệp vững vàng của họ.
Tổ hợp của nghệ thuật và khoa học trong định giá tài sản biểu hiện ở
chỗ:
Nhà định giá phải làm việc trong điều kiện thị trờng đôi khi không
cung cấp đủ các tài liệu cần thiết để ớc tính theo giá trị thị trờng. Hoặc phải
tiến hành định giá khi thị trờng đang có sự thay đổi hoặc suy thoái. Trong
những trờng hợp nh vậy, họ phải dựa nhiều khả năng cá nhân- đó là sự nhậy
cảm nghề nghiệp- là yếu tố chủ quan- chịu sự chi phối của yếu tố cảm tính
để ớc tính giá trị tài sản. Rất có thể xảy ra tình huống: 2 nhà định giá có tay
nghề- trình độ chuyên môn và lơng tâm nghề nghiệp nh nhau, định giá cùng
một tài sản sẽ đa ra các kết luận khác nhau.
Ngay cả đối với các nhà định giá chuyên nghiệp có kiến thức thị tr-
ờng vững vàng và có phơng pháp định giá hệ thống, thì vẫn không hẳn có
thể ớc lợng giá trị tài sản một cách chính xác, bởi nó còn chịu ảnh hởng của
các yếu tố có tính khách quan hay tâm lý khác, đó có thể là những yếu tố
thờng xuyên thay đổi.
Do vậy, muốn kết quả định giá thực sự trở thành lời t vấn hữu ích và
có hiệu quả cho khách hàng thì bên cạnh việc xác định mục đích định giá,
thẩm định viên trớc hết phải nhận dạng một cách cụ thể và rõ ràng từng yếu
tố riêng biệt ảnh hởng đến giá trị tài sản- nhà định giá phải hiểu đợc thị tr-
ờng đánh giá tài sản đó nh thế nào. Quy mô khảo sát thị trờng tài sản không
chỉ giới hạn trong các điều kiện tĩnh, hiện tại, mà phải phân tích xu hớng
thay đổi của từng yếu tố về: chiều hớng, tốc độ, thời hạn, mặt mạnh và hạn
chế của các xu hớng này đến giá trị tài sản.
SV: Phan Nhật Minh Lớp: K41/16.01

19
Luận văn cuối khoá
Theo tính chất ảnh hởng đến giá trị tài sản có thể phân biệt các yếu tố
nh sau:
* Các yếu tố mang tính vật chất.
Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có
mà bất động sản có thể mang lại cho ngời sử dụng, nh: đối với đất đai, nhà
cửa là vị trí , diện tích, kích thớc, khả năng sửa chữa, cải tạo
Thông thờng thuộc tính hữu dụng hay công dụng của tài sản càng cao
thì giá trị tài sản càng lớn. Tuy nhiên, do yếu tố chủ quan của giá trị, tài sản
đợc đánh giá cao hay không còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi ngời
trong việc khai thác những công dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có của tài
sản. Do vậy bên cạnh việc dựa vào công dụng của tài sản, nhà thẩm định
cần phải xem xét đến mục tiêu của khách hàng để tiến hành t vấn và lựa
chọn loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp.
Với một tài sản có rất nhiều yếu tố phản ánh tính hữu ích hay công
dụng khác nhau. Mặt khác, có thể yếu tố này là quan trọng đối với ngời này
nhng lại trở nên không quan trọng đối với ngời khác. Vì vậy, đối với mỗi tài
sản cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn các yếu tố chính phản ánh giá trị tài sản,
thẩm định viên cần phải tính đến quan điểm về giá trị của khách hàng để
quyết định loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp.
* Các yếu tố về tình trạng pháp lý.
Hai bất động sản có các yếu tố vật chất hay công dụng nh nhau, nhng
khác nhau về tình trạng pháp lý thì giá trị cũng khác nhau.
Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền của con ngời đối với
việc khai thác các thuộc tính của tài sản trong quá trình sử dụng. Tình trạng
pháp lý của tài sản ảnh hởng rất lớn đến giá trị tài sản, nhất là đối với bất
động sản. Thông thờng, quyền khai thác các thuộc tính của tài sản càng
rộng thì giá trị tài sản càng cao và ngợc lại. Tất nhiên, các quyền đó phải đ-
ợc sự bảo hộ của pháp luật. Đó là các quyền: đợc phép hay không đợc phép

SV: Phan Nhật Minh Lớp: K41/16.01
20
Luận văn cuối khoá
mua bán, chuyển nhợng, cho thuê, biếu tặng, thừa kế, nghĩa vụ nộp thuế khi
mua bán
Để xác định giá trị tài sản một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viên
phải nắm đợc những quy định có tính pháp lí về quyền của các chủ thể đối
với từng giao dịch cụ thể có liên quan đến tài sản cần thẩm định. Để có đợc
những thông tin chính xác và tin cậy về tình trạng pháp lí của tài sản, thẩm
định viên cần phải dựa vào các văn bản pháp lí hiện hành, xem xét một cách
cụ thể các loại giấy tờ làm bằng chứng kèm theo tài sản và dựa vào các tài
liệu do các cơ quan kiểm toán có uy tín cung cấp.
* Các yếu tố mang tính kinh tế.
Đó là cung và cầu. Hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan của giá
trị. Hay còn gọi là tính kinh tế của giá trị tài sản. Giả thiết rằng tại một thời
điểm, các yếu tố khác là cố định, tài sản đợc mua bán trên thị trờng. Khi đó,
giá trị tài sản phụ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu, phụ thuộc vào độ co
giãn hay còn gọi là độ nhạy cảm của cung và cầu trên thị trờng. Trên thực
tế, tài sản đợc đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm, nhu cầu và sức
mua ngày càng cao, và ngợc lại, tài sản sẽ đợc đánh giá thấp khi cung trở
nên phong phú, nhu cầu và sức mua ngày càng sụt giảm.
Do vậy, đánh giá các yếu tố tác động đến cung và cầu, nh: độ khan
hiếm, sức mua, thu nhập hay nhu cầu có khả năng thanh toán của các giao
dịch mua bán tài sản và dự báo sự thay đổi của các yếu tố này trong tơng lai
là căn cứ quan trọng giúp thẩm định viên, trớc hết xác định giá cả giao dịch
có thể dựa vào thị trờng hay cần dựa vào giá trị phi thị trờng. Và sau nữa là
có cơ sở dự báo và ớc lợng một cách sát thực hơn GTTT của tài sản cần
thẩm định.
Để có cơ sở đánh giá và ớc lợng giá trị tài sản một cách hợp lí, trong
hoat động thẩm định giá nhất thiết phải tiến hành thu nhập, lu trữ các thông

tin có liên quan đến giao dịch mua bán tài sản, hình thành nên các ngân
hàng dữ liệu để phục vụ cho chuyên ngành thẩm định giá. Ngoài ra, các
SV: Phan Nhật Minh Lớp: K41/16.01
21
Luận văn cuối khoá
thẩm định viên cần đợc trang bị các kiến thức về kỹ thuật xử lý, phân tích
và dự báo về sự biến động của giá cả thị trờng, nhằm giúp cho thẩm định
viên có thể làm tốt vai trò t vấn, đồng thời giảm thiểu rủi ro đối với việc
hành nghề thẩm định giá.
* Các yếu tố khác.
Những yếu tố đã nêu là những yếu tố thể hiện một cách trực quan và rõ
ràng ảnh hởng đến giá trị tài sản. Tuy nhiên, còn có những yếu tố khác,
chẳng hạn nh tập quán dân c hay tâm lí tiêu dùng cũng ảnh hởng một cách
đáng kể tới giá trị tài sản. Ví dụ: tâm lí không muốn ở nhà chung c, tâm lí
muốn ở tầng thấp, tâm lí ngũ đại đồng đờng, tâm lí xem thuật phong thuỷ,
xem tuổi để mua đất hay chọn hớng nhà, làm nhà Một mảnh đất có thể
đắt với ngời này nhng hoàn toàn có thể dễ chấp nhận với ngời khác. Đòi hỏi
thẩm định viên, phải có sự am hiểu về tập quán dân c cũng nh có sự phân
tích về yếu tố tâm lí trong một không gian văn hoá nhằm xác minh giá cả
của giao dịch chứng cớ có thể đợc coi là GTTT hay giá trị phi thị trờng. Do
sự ảnh hởng của yếu tố này đến tính chính xác của giá trị tài sản, đồng thời
nhằm giảm thiểu rủi ro cho nghề thẩm định giá, các nớc thờng không cho
phép các công ty cũng nh các thẩm định viên nớc ngoài hoạt động một cách
độc lập trên lãnh thổ quốc gia mà không có sự liên doanh với một tổ chức
nào ở trong nớc.
1.2.4.Các nguyên tắc định giá bất động sản.
1.2.41. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTHVHQN).
- Nội dung : mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đa lại các
lợi ích khác nhau, nhng giá trị của chúng đợc xác định hay thừa nhận trong
điều kiện nó đợc SDTNVHQN.

- Ví dụ : một mảnh đất có thể sử dụng để trồng cây cảnh, cho thuê hoặc
xây khách sạn đem lại các khoản thu nhập lần lợt là 50,70,80, triệu
đồng/năm. CSDTNVHQN đối với mảnh đất này là xây khách sạn vì nó đem
lại thu nhập cao nhất trong các cơ hội sử dụng.
SV: Phan Nhật Minh Lớp: K41/16.01
22
Luận văn cuối khoá
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: con ngời luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc
khai thác một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp
chi phí bỏ ra.Cơ sở để ngời ta đánh giá, ra quyết định đầu t là dựa trên lợi
ích cao nhất mà tài sản có thể mang lại. Vì vậy, giá trị của một tài sản đợc
thừa nhận trong điều kiện nó đợc SDTNHQN.
- Tuân thủ nguyên tắc: trong hoạt động định giá đòi hỏi thẩm định viên
phải chỉ đợc ra chi phí cơ hội của tài sản. Phân biệt đợc các giả định tình
huống sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tài
chính. Tức là chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và những
lợi ích của việc sử dụng đó. Đồng thời, khẳng định tình huống nào hay cơ
hội sử dụng nào là cơ hội SDTNHQN,, sẽ là cơ sở để ớc tính giá trị tài sản.
+ Trong thực tế, trong nhiều trờng hợp, việc xác định cơ hội
SDTNHQN cũng không đơn giản. Việc SDTNHQN còn tuỳ thuộc vào ý
nghĩa chủ quan của giá trị và chi phí cơ hội của từng nhà đầu t.
1.2.4.2. Nguyên tắc thay thế (NTTT).
- Nội dung: giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vợt quá chi
phí để có một tài sản tơng đơng.
- Ví dụ: nhà đầu t đang cân nhắc giữa việc bỏ ra 100.000 USD để mua
BĐS hay mua chứng khoán trên thị trờng, thì tính chất để thay thế hay so
sánh giữa hai cơ hội hay hai tài sản này là: tốc độ tăng vốn, tiền cho thuê,
lãi, múc độ rủi ro và khả năng thanh khoản của chúng.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: một ngời mua thận trọng sẽ không bỏ ra một
số tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhng vẫn có thể có một tài sản t-

ơng tự nh vậy để thay thế. Tài sản tơng tự để thay thế có thể có bằng cách
mua trên thị trờng hoặc bằng cách bỏ tiền để xây dựng mới.
- Tuân thủ nguyên tắc:
Thay thế là một nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong lí thuyết
thẩm định giá. Nó là cơ sở lí luận cơ bản để hình thành phơng pháp so sánh
trực tiếp một phơng pháp đơn giản nhng lại là phơng pháp chủ yếu nhất
SV: Phan Nhật Minh Lớp: K41/16.01
23
Luận văn cuối khoá
trong hệ thống các phơng pháp định giá. Tuân thủ nguyên tắc này trong
hoạt động định giá, đòi hỏi thẩm định viên phải nắm đợc các thông tin về
giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tơng tự, gần với thời điểm thẩm
định giá, làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của
các tài sản cần định giá.
Tuy nhiên, trên thực tế, trong nhiều trờng hợp rất khó tìm đợc 2 BĐS
tơng tự hoặc giống nhau để có thể so sánh về giá bán hay chi phí sản xuất.
Do vậy, để vận dụng tốt nguyên tắc này, đòi hỏi thẩm định viên nhất thiết
phải đợc trang bị các kỹ năng và cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại
tài sản, nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh với nhau về giá cả hay chi
phí sản xuất, làm chứng cớ hợp lí cho việc ớc tính giá trị tài sản cần thẩm
định.
Nguyên tắc thay thế không chỉ đợc vận dụng khi thẩm định giá trị
BĐS mà còn đợc sử dụng trong hoạt dộng t vấn về các cơ hội đầu t.
1.2.4.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tơng lai(LITL).
- Nội dung: giá trị của một tài sản đợc quyết định bởi những lợi ích tơng
lai mà tài sản mang lại cho nhà đâù t tại thời điểm nhất định.
- Ví dụ: mua một ngôi nhà để ở và một ngôi nhà để cho thuê. Đối với
ngôi nhà để ở, thì mức độ quan trọng có sự khác nhau rất lớn giữa các cá
nhân, lợi ích tơng lai của việc sở hữu ngôi nhà này để ở là yếu tố rất định
tính, tức là rất khó so sánh về mặt chủ quan của giá trị. Song có thể dựa vào

giá trị thờng đợc ớc tính, tức là dựa trên nguyên tắc thay thế. Còn đối với
nhà cho thuê thì hoàn toàn có thề dựa vào thu nhập bằng tiền trong tơng lai
để định lợng về giá trị.
- Cơ sở của nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài
sản:
Là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể
nào đó tại một thời điểm nhất định. Hơn nữa, thẩm định giá về thực chất
SV: Phan Nhật Minh Lớp: K41/16.01
24
Luận văn cuối khoá
cũng là công việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong
tơng lai.
- Tuân thủ nguyên tắc: để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác,
thẩm định viên phải dự kiến đợc những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào
các khoản lợi ích đó để ớc tính giá trị tài sản. Theo nguyên tắc này có thể
áp dụng để đánh giá tất cả các loại tài sản, bất kể đó là tài sản có tạo ra thu
nhập hay không. Tuy nhiên nó có ý nghĩa thực tiễn hơn đối với các tài sản
mang lại thu nhập bằng tiền. Đối với những tài sản này, tuỳ thuộc vào mục
đích định giá, việc thẩm định có thể dựa trên GTTT hay giá trị phi thị trờng
yếu tố chủ quan của giá trị. Song nhìn chung, tuân thủ nguyên tắc này,
cả ngời bán và ngời mua; ngời sở hữu và ngời đi thuê đều phải dự báo về
các điều kiện của thị trờng tơng lai, nh: các yếu tố thuận lợi, bất lợi,dòng
thu nhập và rủi ro cho ngời nắm giữ tài sản. Vai trò của thẩm định viên chủ
yếu là ở chỗ thu thập những chứng cớ thị trờng gần nhất về các mức giá
bán, giá cho thuê và tỷ lệ chiết khấu các tài sản tơng tự để tiến hành so
sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ớc tính giá trị của tài sản.
Việc định giá dựa trên nguyên tắc dự báo các khoản lợi ích tơng lai là
một bổ sung quan trọng và cũng là một sự kiểm tra tính đúng đắn của sự
vận dụng các nguyên tắc SDTNHQN và NTTT. Là cơ sở trực tiếp để xây
dựng phơng pháp thu nhập một trong những phơng pháp chủ yếu hiện

nay.
1.2.4.4. Nguyên tắc đóng góp(NTDG).
- Nội dung: giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài
sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của
toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu.
- Ví dụ: một ngôi nhà không có ga ra ở tầng một bán với giá là 5 tỉ đồng.
Nhng nếu có ga ra ở tầng một thì có thể bán với giá là 6 tỉ đồng khi đó giá
trị của ga ra đợc thừa nhận là 1 tỉ đồng, trong khi chi phí xây ga ra thực ra
chỉ hết 100 triệu đồng.
SV: Phan Nhật Minh Lớp: K41/16.01
25