NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NƯỚC

Website: Email : Tel : 0918.775.368
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN




Đề tài nghiên cứu khoa học :
NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG
SẢN TRONG NƯỚC













1
Website: Email : Tel : 0918.775.368
MỞ ĐẦU
I – Lý do nghiên cứu

Cùng với thị trường vốn và thị trường lao động, thị trường bất động sản là một
trong những thị trường cung cấp nguyên liệu đầu vào của quy trình sản xuất hàng

hóa. Đó là những thị trường hết sức quan trọng với nền kinh tế đất nước. Trước
đây khi mà nền kinh tế nước ta còn áp dụng mô hình kinh tế tập trung thì các thị
trường này hầu như không phát triển. Tuy nhiên trong vòng vài thập niên gần đây,
khi mà đổi mới nền kinh tế diễn ra năm 1986, đã có sự bùng nổ kinh tế mạnh mẽ.
Các ngành kinh tế phát triển tăng vọt, các thị trường sôi động với số lượng vốn đầu
tư vào ngày càng lớn và chất lượng đầu tư ngày càng tăng. Thời kỳ 1993 – 1997
Việt Nam đã kiềm chế lạm phát thành công, và tốc độ tăng trưởng cũng tăng nhanh
chóng. Nhưng ngay sau đó cuộc khủng hoảng tiền tệ từ Thái Lan năm 1997 đã ảnh
hưởng tới nền kinh tế Việt Nam khiến cho kinh tế tăng trưởng chậm lại trong năm
1998 – 1999. Dù vậy nền kinh tế của Việt Nam lại trở lại đà tăng trưởng bắt đầu từ
năm 2000, tuy nhiên cũng có lúc nền kinh tế rơi vào giảm phát và thiểu phát, các
năm 2007, 2008 lạm phát luôn duy trì ở 2 con số.
Tuy nhiên trong vài năm gần đây, khi mà cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới
nổ ra khiên nền kinh tế Việt Nam đã chững lại. Tuy là một trong những nước thoát
ra khỏi khủng hoảng nhanh nhất thế giới, nhưng hậu quả của cuộc khủng hoảng để
lại cho nền kinh tế vẫn là hết sức nặng nề khi mà lạm phát tăng cao, giá tiêu dùng
tăng vọt. Bên cạnh đó, việc trở thành thành viên của tổ chức thương mại thế giới
WTO đã khiến cho việc các doanh nghiệp nước ngoài tham gia các thị trường Việt
Nam dễ hơn bao giờ hết khi mà các hàng rào thuế quan đã bị gỡ bỏ, sự bất bình
đẳng giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài không còn nữa.
Các doanh nghiệp Việt Nam vốn quen được nhà nước bảo hộ đã gặp phải rất nhiều
khó khăn khi sự bảo hộ này không còn và họ phải cạnh tranh trực tiếp với các
doanh nghiệp nước ngoài.
Cùng nằm trong vòng xoáy thị trường đó thì các doanh nghiệp bất động sản Việt
Nam cũng không phải là ngoại lệ. Khi sự bảo hộ của nhà nước không còn, các
doanh nghiệp bất động sản trong nước đang lúng túng trước việc cạnh tranh bình
đẳng với các doanh nghiệp nước ngoài có nhiều ưu thế hơn. Chính điều đó khiến
cho rất ít các doanh nghiệp trong nước có thể khẳng định chính mình ở thị trường
trong nước. Và điều này là một tổn thất rất lớn cho ngành kinh doanh bất động sản
ở Việt Nam khi mà lợi nhuận từ ngành này mang lại là quá lớn.

Tuy nhiên một thực tế cho thấy rằng hiện nay các doanh nghiệp Việt Nam có
không ít cơ hội để vươn lên tự khẳng định chính mình, và cũng đã có những doanh
nghiệp thành công như : Tập đoàn phát triển nhà và đô thị - HUD hay tổng công ty
2
Website: Email : Tel : 0918.775.368
xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam – Vinaconex,... Đây là những doanh nghiệp
đã và đang xây dựng cho mình hướng phát triển dài hạn, tận dụng mọi tiềm lực để
cạnh tranh với các công ty nước ngoài và họ hoàn toàn có thể tự tin khi cạnh tranh
với những đối thủ đó. Bên cạnh đó cũng còn rất nhiều những công ty nhỏ lẻ đang
hoạt động dè chừng trên thị trường. Đây là lực lượng tiềm năng của ngành kinh
doanh bất động sản Việt Nam. Họ tuy yếu, thiếu rất nhiều nhưng họ lại chiếm số
lượng lớn trên thị trường. Nếu có thể nâng cao khả năng cạnh tranh của họ, giúp họ
đứng vững trên thị trường thì ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam có thể hoàn
toàn tự tin khi mà các hàng rào thuế quan, sự bất bình đẳng giữa trong nước và
nước ngoài đang được tháo gỡ dần, và tự tin khi phải cạnh tranh bình đẳng với các
doanh nghiệp đến từ các quốc gia giàu có trên thế giới.
II – Mục đích nghiên cứu

Trên cơ sở mục tiêu chung của đề tài là “ Nâng cao năng lực cạnh tranh của
các doanh nghiệp bất động sản trong nước” đề tài tập trung vào nghiên cứu
hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản trong nước và nước ngoài hiện đang
hoạt động trên thị trường Việt Nam nhằm tìm ra thế mạnh, cơ hội mà các doanh
nghiệp bất động sản trong nước đang có và những thách thức, nguy cơ mà các
doanh nghiệp này đang gặp phải, thực trạng sức cạnh tranh trên thị trường và năng
lực cạnh tranh của các doanh nghiệp trong nước. Qua đó tìm ra những biện pháp,
giải pháp khắc phục phần nào điểm yếu và tìm kiếm nhiều cơ hội nhằm giúp cách
doanh nghiệp bất động sản trong nước nâng cao khả năng cạnh tranh của mình để
có thể cạnh tranh sòng phẳng với các doanh nghiệp bất động sản nước ngoài.
III – Đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu

Hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường là rất nhiều,
nhưng trong phạm vi đề tài chỉ tập trung nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng tới
năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang có và đang
gặp phải. Bên cạnh đó đề tài cũng tập trung nghiên cứu tạo ra mô hình liên kết các
doanh nghiệp bất động sản để tăng sức mạnh cạnh tranh của các doanh nghiệp này
với các doanh nghiệp đến từ nước ngoài.
Mặt khác do thị trường bất động sản Việt Nam là quá rộng và do trình độ còn
có hạn nên đề tài chỉ tập trung phân tích các doanh nghiệp đang hoạt động trên
thị trường Hà Nội, nơi mà thị trường phát triển khá sớm và hiện đang là một trong
những thị trường bất động sản sôi động đang thu hút được sự chú ý của các nhà đầu
tư và có sảnh hưởng to lớn tới nền kinh tế.
3
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Đối tượng nghiên cứu cụ thể của đề tài là những điểm mạnh, cơ hội mà các
doanh nghiệp bất động sản trong nước đang có, và điểm yếu, thách thức mà các
doanh nghiệp này đang gặp phải. Bên cạnh đó là việc áp dụng mô hình outsoursing
vào các doanh nghiệp bất động sản trong nước để nâng cao khả năng cạnh tranh
của họ.
Các phương pháp mà đề tài dùng để nghiên cứu là phương pháp thu thập số
liệu, thống kê, tổng hợp số liệu, phương pháp tổng kết từ thực tiễn để làm phong
phú và sáng tỏ thêm các vấn đề lý luận.
Bên cạnh đó để có thể nắm hết nội dung của đề tài cần nghiên cứu các mô hình
liên quan được sử dụng trong đề tài như SWOT, OUTSOURCING.
IV – Hạn chế của đề tài
Do trình độ còn có hạn nên trong đề tài còn rất nhiều hạn chế :
- Trong đề tài chúng tôi chỉ đề cập đến một số các doanh nghiệp của thị
trường BĐS Việt Nam là các doanh nghiệp bất động sản đang hoạt động trên thị
trường Hà Nội và điều này khiến cho nghiên cứu không mang tính khái quát trên cả
nước
- Có thể tồn tại những sai sót trong khi thu thập số liệu từ những trang web

không phải của Việt Nam và chưa được đánh giá sự tin cậy
- Trong việc tạo ra mô hình liên kết chúng tôi vẫn còn có tồn tại những
khó khăn chưa giải quyết được
Và còn những hạn chế khác mà chúng tôi chưa nhận ra rất mong nhận được
ý kiến phản hội từ độc giả
Và cũng từ lúc này trong đề tài nói đến doanh nghiệp trong nước tức là nói đến
các doanh nghiệp bất động sản trong nước, doanh nghiệp nước ngoài là nói tới các
doanh nghiệp bất động sản nước ngoài đang hoạt động trên thị trường bất động sản
Hà Nội, TTBĐS là nói tới thị trường bất động sản và BĐS là nói tới bất động sản
và nói tới thị trường là nói tới thị trường bất động sản

V – Nội dung của đề tài
Chương 1 : Lý luận chung
1.1, Lý luận chung về BĐS
1.1.1. Khái niệm BĐS
4
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.1.2. Đặc điểm của BĐS
1.1.3. Vai trò của BĐS
1.2, Khái quát về TT BĐS
1.2.1, Khái niệm TT BĐS
1.2.2, Tính tất yếu của việc hính thành và phát triển TT BĐS
1.2.3. Vai trò của TT BĐS
1.2.4, Các yếu tố ảnh hưởng tới TT BĐS
1.3, Các mô hình sử dụng trong đề tài
1.3.1, Mô hình SWOT
1.3.2, Mô hình OUTSOURCING
Chương 2 : Thực trạng chung các doanh nghiệp đang hoạt động trên thị trường
BĐS Hà Nội
2.1. Đánh giá chung TT BĐS Việt Nam

2.2. Thực trạng các doanh nghiệp Việt Nam
2.2.1. Tình hình hoạt động của các doanh nghiệp
2.2.2. Tác động của WTO và lạm phát lên doanh nghiệp
2.2.3. Năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp thông qua SWOT
2.3. Thực trạng các doanh nghiệp nước ngoài
2.3.1. Tình hình hoạt động của các doanh nghiệp
2.3.2. Năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thông qua SWOT
Chương 3 : Mô hình liên kết các doanh nghiệp theo hướng đầu tư năng lực cốt
lõi
Chương 4 : Giải pháp nâng cao năng lực cạnh tranh các doanh nghiệptrong nước
4.1. Một số kinh nghiệm từ các công ty lớn trên thế giới
5
Website: Email : Tel : 0918.775.368
4.2. Các biện pháp về liên kết, chuyên môn hóa, xây dựng thương hiệu



Chương 1 – Một số vấn đề về TT BĐS
1.1.Lý luận chung về BĐS
1.1.1Khái niệm về BĐS
BĐS là những tài sản gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội,
là một phần quan trọng cảu mỗi quốc gia. Đó là một phần không thể thiếu trong
mọi hoạt động của con người.
Từ thời La Mã cổ đại người ta đã phân loại tài sản thành “bất động sản” và
“động sản”, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà
còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất
động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những
gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với
những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS)

gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật
của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và
tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động
sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất
đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517,
518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật
Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang
Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không
phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ
phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”
với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng
chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động
sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật
Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy
định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền
gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất
đai và các tài sản gắn với đất.
6
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được
coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái
niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất
đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng
chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê
tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm
chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của
chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai

như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều
174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng
gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng nhưng nói chung có một quan điểm
thống nhất là “BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được” và
theo đó BĐS bao gồm : đất đai nhưng phải là đất đai không di dời được, đất đai đó
phải được đo lường bằng giá trị thể hiện qua số lượng và chất lượng của đất; nhà ở
và các công trình gắn liền với đất đai: là nhà cửa, các trung tâm thương mại, các
văn phòng khách sạn. Và đặc biệt là các tài sản khác gắn liền không thể tách với
công trình xây dựng đó: máy điều hoà, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động
của công trình; các tài sản khác gắn liền với đất đai như: vườn cây, ao cá, chuồng
trại chăn nuôi, cánh đồng làm muối, các hầm mỏ khoáng sản
1.1.2 Đặc điểm của BĐS
1.1.2.1 Tính cá biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm
cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực,
vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di
dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực
nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị
trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không
gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay
trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau.
Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để
tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v..

1.1.2.2. Tính bền lâu:
7

Website: Email : Tel : 0918.775.368

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như
không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến
trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử
dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy,
tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế
chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí
sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài
hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của
vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an
toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng
cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi
thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới
đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của
BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm;
của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v..
Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không
bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác
nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
1.1.2.3. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác
động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các
công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS
trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và
sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
1.1.2.4. Các tính chất khác:
a. Tính thích ứng:
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử

dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó,
đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn
nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
b. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá
thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian
dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
c. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông
thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất
khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố
tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối
nhu cầu và hình thức BĐS.
1.1.3. Vai trò của BĐS:
8
Website: Email : Tel : 0918.775.368
BĐS có một vai trò vô cùng to lớn, nó là thành phần sống, là điều kiện cơ bản
tối thiểu cho đời sống con người. Cụ thể:
BĐS cung cấp nơi cư trú cho con người. Nó là nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt,
bảo đảm cho quá trình sản xuất và tái sản xuất phát triển. Đặc biệt, khi mà ngày
nay chất lượng đời sống của con người được nâng cao thì BĐS là cơ sở cho cho các
hoạt động kinh doanh, cung ứng dịch vụ phát triển, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao
của con người.
BĐS là một giá trị tài sản rất lớn. Theo ước tính, tổng giá trị các BĐS nhà ở hiện
nay của Việt Nam tương đương khoảng 350 tỷ USD, gấp 5 lần GDP và đó là một
con số rất lớn. Bên cạnh các BĐS nhà ở, các công trình thương mại, công nghiệp,
BĐS công cộng cũng có giá trị không nhỏ. Do vậy, tổng giá trị BĐS là một con số
khổng lồ
1.2. Khái quát về TT BĐS
1.2.1. Khái niệm TT BĐS

Khi sản xuất hàng hóa ra đời đã kéo theo nền sản xuất hàng hóa BĐS hình thành
và phát triển. Loại hàng hóa này được mang ra mua bán trao đổi và từ đó hình
thành TT BĐS. Do đó nói tới TT BĐS là nói tới một nền sản xuất hàng hóa bào
gồm : nhà cửa, công trình xây dựng, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn
liền với đất. Nền sản xuất hàng hoá này phát triển tới một mức độ nhất định. Các
hàng hoá BĐS được đem ra mua bán, trao đổi thể hiện thông qua hình thức tiền –
hàng, tới một mức độ phát triển nhất định thì TT BĐS cũng đã hoàn thiện và phát
triển.
Có rất nhiều ý kiến khác nhau về đối tượng và nội dung hoạt động của thị trường
BĐS. Cụ thể là: ý kiến thứ nhất cho rằng, TT BĐS với TT đất đai là một, vì tài sản
phải gắn liền trên đất mới là BĐS; ý kiến thứ hai cho rằng TT BĐS là thị trường
nhà đất cả về giá trị và số lượng; ý kiến thứ ba cho rằng thị trường BĐS là các hoạt
động mua bán trao đổi, cho thuê, thế chấp theo quy luật của nền kinh tế thị trường.
Các ý kiến trên đều có cơ sở và luận điểm hợp lí và đúng đắn, tuy nhiên chưa đầy
đủ và khái quát. Thị trường BĐS nên được hiểu khái quát như sau: "TT BĐS
là tổng thể các quan hệ giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ
diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông
thường, khái niệm thị trường BĐS thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ
về giao dịch BĐS. Đó là những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau
để xác định giá cả và số lượng hàng hoá, dịch vụ BĐS được giao dịch. Trong cách
diễn dịch này, khái niệm "nơi” không phải đơn thuần chỉ là địa điểm mà nó bao
hàm các yếu tố khi các quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra.
1.2.2. Đặc điểm của TT BĐS
9
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.2.2.1 Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều
hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài
chính hoá.
Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập
được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành

nên một cái nhà và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai,
các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.
Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng.
Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng,
không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một
dự án BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ
quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định.
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc
này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện
bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi
bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết
định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng,
các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định.
Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị
trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị
trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ
đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho
vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động
đa dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài
chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có
vai trò quyết định.
Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường
BĐS đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết
các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng
không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này
rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã
phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản
BĐS đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển
đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ
chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường

BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hoá. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua
giai đoạn tài chính hoá thị trường BĐS.
1.2.2.2. Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của
thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác.
10
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động),
suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên
có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ
(1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị
trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng
10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có
8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-
9 năm. Thị trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978
đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn
(1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh
trong năm 1994.
1.2.2.3. Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập
trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.
BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu
ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán,
thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của
thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng
miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không
thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa
phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các
vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội
khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau.
Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt

động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v..
1.2.2.4. Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS
tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về
BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm
pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất
đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị
trường sơ cấp- giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định
của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị
trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động
các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triêể kinh tế-xã hội.
1.2.2.5. Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin
không đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường).
11
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối
của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội
trong quá trình sử dụng BĐS.
Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các
giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin
liên quan đến những giao dịch trước.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo
của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường
BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu
phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị
trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị
trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được
của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường
hàng hoá khác.

1.2.2.6. Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính.
Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong
nền kinh tế.
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư.
Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành
BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường
BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh
doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi
nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan
trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài
chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở
các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm
80% trong tổng lượng vốn cho vay).
1.2.2.7. Thị trường BĐS có bản chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
hợp pháp chứa đựng trong hàng hóa BĐS.
Bởi, đất đai có đặc điểm là không hao mòn hay mất đi, vì vậy các chủ thể tham
gia giao dịch hướng tới là các quyền và lợi ích do BĐS đem lại. Đây chính
là cơ sở để xác định giá cả của BĐS.
1.2.2.8. Cung về BĐS chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS. Vì thời
gian để tạo lập ra hàng hóa BĐS là tương đối dài.
12
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Bởi, để xây dựng các công trình cần phải có thời gian để tìm hiểu thông tin
về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công. Vấn
đề cung BĐS chỉ có giới hạn nhưng nhu cầu BĐS lại không ngừng tăng. Do vậy,
cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả. Cung không kịp cầu sẽ tạo nên
những cơn sốt giá cả.
Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua
đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao

động v.v.. dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn
định của nền kinh tế quốc dân.
1.2.3. Vai trò của TT BĐS
TT BĐS đóng một vai trò vô cùng to lớn và quan trọng trong nền kinh tế quốc
dân. Loại thị trường này tác động hai mặt đến nền kinh tế: Nếu nhà nước quản
lí tốt thì thị trường sẽ phát triển ổn định. Sự ổn định này sẽ có tác động tốt đến nền
kinh tế, nó sẽ thúc đẩy cho nền kinh tế tăng trưởng ổn định; Mặt khác nếu công tác
quản lí thị trường BĐS yếu kém, không kiểm soát được thị trường thì nó sẽ kéo nền
kinh tế vào tình trạng khủng hoảng, suy thoái.
Sở dĩ TT BĐS có được khả năng như trên là bởi vì TT BĐS phát triển: sẽ góp
phần thúc đẩy sản xuất phát triển; góp phần huy động vốn cho đầu tư và phát triển;
tăng thu cho ngân sách nhà nước; mở rộng thị trường trong và ngoài nước; mở rộng
quan hệ quốc tế; ổn định xã hội; nâng cao đời sống nhân dân; góp phần đổi mới
chính sách đất đai, chính sách về BĐS.
1.2.4. Những yếu tố ảnh hưởng tới TT BĐS
TT BĐS Việt Nam còn đang tồn tại rất nhiều khuyết tật như nạn đầu cơ, độc
quyền, cạnh tranh không lành mạnh,… điều này khiến TT BĐS bị ảnh hưởng rất
nhiều. Bên cạnh đó còn có những yếu tố thuộc về chính sách và pháp luật nhà
nước, những yếu tố thuộc về nền kinh tế, …
Các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng tới TT BĐS Việt Nam trong giai đoạn gần đây là :
- Tốc độ tăng trưởng kinh tế
- Mức độ lạm phát
- Chính sách của chính phủ
- Tác động từ thị trường tài chính
- Một vấn đề rất được quan tâm, đó là theo Luật Kinh doanh BĐS và Nghị định
153/2007/NĐ-CP, từ 1/1/2009 bắt buộc các Cty kinh doanh BĐS phải giao dịch
qua sàn
13
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.3. Các mô hình sử dụng trong đề tài

1.3.1. Mô hình SWOT:
SWOT là tập hợp viết tắt những chữ cái đầu tiên của các từ tiếng Anh:
Strengths (Điểm mạnh), Weaknesses (Điểm yếu), Opportunities (Cơ hội) và
Threats (Nguy cơ). Đây là công cụ cực kỳ hữu ích giúp chúng ta tìm hiểu vấn đề
hoặc ra quyết định trong việc tổ chức, quản lý cũng như trong kinh doanh. Nói một
cách hình ảnh, SWOT là khung lý thuyết mà dựa vào đó, chúng ta có thể xét duyệt
lại các chiến lược, xác định vị thế cũng như hướng đi của một tổ chức, một công ty,
phân tích các đề xuất kinh doanh hay bất cứ ý tưởng nào liên quan đến quyền lợi
của doanh nghiệp. Và trên thực tế, việc vận dụng SWOT trong xây dựng kế hoạch
kinh doanh, hoạch định chiến lược, đánh giá đối thủ cạnh tranh, khảo sát thị trường,
phát triển sản phẩm và cà trong các báo cáo nghiên cứu .. đang ngày càng được
nhiều doanh nghiệp lựa chọn.
Mô hình phân tích SWOT là kết quả của một cuộc khảo sát trên 500 công ty
có doanh thu cao nhất do tạp chí Fortune bình chọn và được tiến hành tại Viện
Nghiên cứu Standford trong thập niên 60-70, nhằm mục đích tìm ra nguyên nhân vì
sao nhiều công ty thất bại trong việc thực hiện kế hoạch. Nhóm nghiên cứu gồm có
Marion Dosher, Ts. Otis Benepe, Albert Humphrey, Robert Stewart và Birger Lie.
Phiên bản đầu tiên được thử nghiệm và xuất bản năm 1966 dựa trên hoạt động
của công ty Erie Technological Corp. ở Erie Pa. Năm 1970, phiên bản này được
chuyển tới Anh dưới sự tài trợ của công ty W.H.Smith & Sons PLC và được hoàn
thiện năm 1973. Phương pháp phân tích này cũng đã được sử dụng khi sáp nhập
các cơ sở xay xát và nướng bánh của CWS vào J.W.Frenhch Ltd.
Kể từ đó, quá trình này đã được sử dụng thành công rất nhiều lần ở nhiều doanh
nghiệp và tổ chức thuộc các lĩnh vực khác nhau. Và tới năm 2004, hệ thống
này đã được phát triển đầy đủ, đã chứng minh được khả năng giải quyết hàng loạt
các vấn đề hiện nay trong việc xác lập và nhất trí các mục tiêu mang tính thực tiễn
hàng năm của doanh nghiệp mà không cần dựa vào các cố vấn bên ngoài.
1.3.2. Mô hình OUTSOURCING :
Trong thế giới kinh doanh đầy cạnh tranh khốc liệt như ngày nay, các công ty
đang phải đối mặt với áp lực vô tiền khoáng hậu từ thị trường. Những kẻ sống sót

và thịnh vượng trên thị trường chính là những kẻ biết kinh doanh bằng phương
pháp hiệu quả hơn đối thủ giảm chi phí kinh doanh trong khi vẫn đảm bảo chất
lượng cao của hàng hóa hay dịch vụ. Một trong những mô hình kinh doanh hiện đại
giúp không ít doanh nghiệp thành công hiện nay chính là mô hình outsourcing.
Vậy outsourcing là gì? Outsourcing là hình thức chuyển một phần chức năng
nhiệm vụ của công ty ra gia công bên ngoài (từ tiếng Anh: out - ngoài, source –
nguồn) – những chức năng mà trước đây doanh nghiệp vẫn đảm nhận.
14