Tổng quan về Định giá Bất động sản

1


chuyên ngành ĐGTS và Kinh doanh BĐS
chuyên ngành ĐGTS và Kinh doanh BĐS
Chuyên đề
Chuyên đề
tổng quan về dịch vụ
tổng quan về dịch vụ
Định giá bất động sản
Định giá bất động sản
Phạm Văn Bình
Phạm Văn Bình
Phó Trởng Khoa Tài chính Doanh
Phó Trởng Khoa Tài chính Doanh
nghiệp
nghiệp
2


kÕt cÊu cña chuyªn ®Ò
kÕt cÊu cña chuyªn ®Ò
I.
Giíi
thiÖu vÒ
dÞch vô
®Þnh gi¸
B§S
I.
Giíi
thiÖu vÒ

dÞch vô
®Þnh gi¸
B§S
II.
Vai trß
cña
ngêi
®Þnh gi¸
B§S
II.
Vai trß
cña
ngêi
®Þnh gi¸
B§S
III.
Nguyªn
t¾c
ho¹t ®éng
®Þnh gi¸
B§S
III.
Nguyªn
t¾c
ho¹t ®éng
®Þnh gi¸
B§S
IV.
§iÒu kiÖn
kinh doanh

& yªu cÇu
chuyªn
m«n
IV.
§iÒu kiÖn
kinh doanh
& yªu cÇu
chuyªn
m«n
V.
Kinh
nghiÖm
cña
mét sè
níc
V.
Kinh
nghiÖm
cña
mét sè
níc
VI.
Tr¸ch
nhiÖm
nghÒ
nghiÖp
VI.
Tr¸ch
nhiÖm
nghÒ

nghiÖp
VII.
§¹o
®øc
nghÒ
nghiÖp
VII.
§¹o
®øc
nghÒ
nghiÖp
3
I./ Giới thiệu về dịch vụ định giá BĐS
I./ Giới thiệu về dịch vụ định giá BĐS
định giá là một nghề trong nền
KTTT

Đợc mọi ngời cần, nhng không thể tự làm và ngời ta
sẵn sàng trả tiền cho những ai có thể làm tốt công việc đó;

Đó đòi hỏi tính chuyên môn cao, năng lực chuyên môn là
cơ sở của việc hình thành tính chuyên nghiệp;

Xuất hiện các tổ chức, trong đó tập hợp những ngời làm
công việc đó và đợc pháp luật cho phép
!
!
1.Trớc năm 1986.
- Trớc năm 1945: xuất hiện khá sớm nhng cha thành 1 nghề.
-

Từ 1945 1986:
+ Chức năng định giá: Bộ Vật t.
+ Hầu nh không có thị trờng đất đai, lao động và t liệu sản
xuất chủ yếu.
+ Khái niệm giá cả: danh nghĩa.
+ Việc định giá trị tài sản theo giá thị trờng không xuất hiện và
không có ý nghĩa.
I./ Giới thiệu về dịch vụ định giá BĐS
I./ Giới thiệu về dịch vụ định giá BĐS
2. Giai đoạn 1986 đến nay:
- Nhu cầu định giá theo giá thị trờng đ xuất hiện và ngày càng ã
tăng:
+ Định giá để mua bán, thế chấp, bồi thờng, tính thuế
+ Định giá để phát m i và báo cáo tài chính.ã
+ Định giá DN để CPH, sáp nhập, giao, khoán, cho thuê.
+ Định giá TSVH, thơng hiệu và uy tín kinh doanh.
- Tổ chức các đoàn đi tham quan và học tập ở nớc ngoài.
- Mở nhiều lớp học ngắn ngày trong nớc.
- Mời các chuyên gia nớc ngoài giảng dạy tại Việt Nam.
- Ngày 08/06/1997: Việt Nam là thành viên chính thức của AVA.
- Ngày 01/06/1998: tham gia IVSC với t cách là Thông tấn viên.
6
!
!
Định giá tài sản (bất động sản)
Định giá tài sản (bất động sản)

Định giá là sự ớc tính về giá trị các quyền sở hữu tài
sản (BĐS) cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích
đ đợc xác định rõ.ã

Định giá là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao
nhất về lợi ích mà tài sản (BĐS) có thể mang lại cho chủ
thể nào đó tại một thời điểm nhất định
I./ Giới thiệu về dịch vụ định giá BĐS
I./ Giới thiệu về dịch vụ định giá BĐS
Nh" vậy, Định giá tài sản (BĐS):
Nh" vậy, Định giá tài sản (BĐS):
- Là công việc ớc tính.
- Là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.
- Giá trị của tài sản đợc tính bằng tiền.
- Xác định tại một thời điểm cụ thể.
- Xác định cho một mục đích nhất định.
7
"#$%&'!
"#$%&'!
8
Các định giá
theo luật pháp
Định giá
tài sản công ty
Phát triển BĐS
và đầu t
Cho thuê
theo hợp đồng
Tài chính
và tín dụng
Chuyển giao
quyền sở hữu
Mục đích định giá

bất động sản
III./ Nguyên tắc hoạt động định giá BĐS
III./ Nguyên tắc hoạt động định giá BĐS
1. Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động
sản phải có các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của
Luật Kinh doanh bất động sản.
- Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ
thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản
và giá thị trờng tại thời điểm định giá.
- Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung
thực và tuân thủ pháp luật.
9
10
()*+,-.!
()*+,-.!
Cung cầu
Đóng góp
Dự kiến các khoản
lợi ích tơng lai
Thay thế
Sử dụng tốt nhất
và hiệu quả nhất
Các nguyên tắc
cơ bản
2. Các nguyên tắc định giá bất động sản cơ bản
11
/()*+0123 …
/()*+0123 …
(tiÕp)

(tiÕp)
Mét Tµi S¶n coi lµ sö dông tèt nhÊt vµ hiÖu qu¶
nhÊt:
Tµi s¶n ®îc sö dông cã thÓ ®îc trªn thùc tÕ;
Tµi s¶n sö dông ph¶i ®îc phÐp vÒ mÆt ph¸p lý;
Tµi s¶n sö dông ph¶i kh¶ thi vÒ mÆt tµi chÝnh;
12
1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Cơ sở của nguyên tắc:
Con ngời luôn có xu hớng tìm
cách khai thác một cách tối đa lợi
ích của tài sản.
Nội dung của nguyên tắc:
Mỗi tài sản có thể sử dụng vào
nhiều mục đích và đa lại các lợi
ích khác nhau, nhng giá trị chỉ đ
ợc thừa nhận trong điều kiện sử
dụng một cách tốt nhất và hiệu
quả nhất.
Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:
+ Phải chỉ ra các khả năng thực tế và những lợi ích của việc sử dụng đó.
+ Khẳng định tình huống nào là cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
13
4()*+)5
4()*+)5
Cơ sở của nguyên tắc:
Những ngời mua thận trọng sẽ
không trả nhiều tiền hơn để mua
một tài sản nào đó, nếu anh ta tốn

ít tiền hơn nhng vẫn có thể có
một tài sản tơng tự nh vậy.
Nội dung của nguyên tắc:
Giá trị của một tài sản có thể đợc
đánh giá thông qua chi phí để có
một tài sản tơng đơng.
Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:
+ Phải nắm đợc các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài
sản tơng tự, gần với thời điểm định giá.
+ Nhất thiết phải đợc trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác
biệt giữa các loại tài sản.
14
6()*+7858,9:;&<:
6()*+7858,9:;&<:
Cơ sở của nguyên tắc:
Giá trị của một tài sản đợc quyết
định bởi những lợi ích mà nó sẽ
mang lại cho ngời sử dụng.
Nội dung của nguyên tắc:
Phải dự kiến đợc các khoản lợi
ích trong tơng lai mà tài sản có
thể mang lại cho chủ thể làm cơ
sở để ớc tính giá trị tài sản.
Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:
+ Phải dự kiến đợc những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản
lợi ích đó để ớc tính giá trị tài sản.
+ Phải thu thập những chứng cớ thị trờng của các tài sản tơng tự để
tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ớc tính giá trị
của tài sản.
15

4 Nguyên tắc đóng góp
4 Nguyên tắc đóng góp
Cơ sở của nguyên tắc:
Khi kết hợp với tài sản khác thì
tổng giá trị của nó sẽ cao hơn
tổng giá trị của các tài sản đơn
lẻ (theo lý thuyết hệ thống).
Nội dung của nguyên tắc:
Giá trị của một tài sản hay của một bộ
phận cấu thành một tài sản phụ thuộc
vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ
làm cho giá trị của toàn bộ tài sản thay
đổi nh thế nào.
Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:
Khi đánh giá tổ hợp tài sản không đợc cộng giá trị của các tài sản riêng
lẻ lại với nhau.
16
=()*+>
=()*+>
Cơ sở của nguyên tắc:
Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất
của việc định giá trị tài sản là dựa
vào giá trị thị trờng. Giá trị thị tr
ờng của tài sản lại tỷ lệ thuận với
yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu
tố cung.
Nội dung của nguyên tắc:
Định giá một tài sản phải đặt nó
trong sự tác động của các yếu tố
cung cầu.

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:
Phải đánh giá đợc tác động của yếu tố cung cầu đối với các giao dịch
trong quá khứ và dự báo ảnh hởng của chúng trong tơng lai.
"88,?)*>)*@A
"88,?)*>)*@A
1. Điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động
sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác x , đăng ã
ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của
pháp luật.
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động
sản phải có ít nhất hai ngời có chứng chỉ định giá bất
động sản.
17
"88,?)*>)*@A
"88,?)*>)*@A
2. Yêu cầu chuyên môn của ngời định giá
Định giá viên phải có sự hiểu biết, kỹ năng và kinh nghiệm
để hoàn thành nhiệm vụ một cách có hiệu quả theo một
tiêu chuẩn chuyên nghiệp đợc thừa nhận.
- Chấp nhận nhiệm vụ:
- Sự trợ giúp từ bên ngoài:
- Hiệu quả và sự nỗ lực trong công việc:
18
V./ Kinh nghiÖm cña mét sè n"íc
V./ Kinh nghiÖm cña mét sè n"íc
19
VI./ tr¸ch nhiÖm nghÒ nghiÖp
VI./ tr¸ch nhiÖm nghÒ nghiÖp
1. Quy ®Þnh vÒ tr¸ch nhiÖm chuyªn m«n.

2. Quy ®Þnh vÒ tr¸ch nhiÖm d©n sù ®èi víi ®Þnh gi¸ viªn.
3. Quy ®Þnh tr¸ch nhiÖm vÒ mÆt ph¸p lý.
20
VI./ trách nhiệm nghề nghiệp
VI./ trách nhiệm nghề nghiệp
1. Quy định về trách nhiệm chuyên môn.
Để hành nghề, định giá viên bắt buộc phải có năng lực tối
thiểu về mặt chuyên môn. Khả năng này của định giá viên
nhất thiết phải đợc sự thừa nhận của một trờng đào tạo
hay một Hiệp hội có uy tín ở trong nớc hay trên thế giới.
Năng lực chuyên môn phản ánh khả năng hoàn thành về
mặt kỹ thuật định giá với độ tin cậy cao nhất có thể đợc.
Trách nhiệm chuyên môn điều chỉnh khả năng và mục
tiêu tiến hành công việc của định giá viên,
21
VI./ trách nhiệm nghề nghiệp
VI./ trách nhiệm nghề nghiệp
2. Quy định về trách nhiệm dân sự đối với định giá viên.
Khi xảy ra thiệt hại thì lại nảy sinh một loại trách nhiệm mới,
đó là: trách nhiệm dân sự. Tại các nớc có thị trờng bất
động sản phát triển, các quy định về trách nhiệm dân sự
đối với các định giá viên đợc đặc biệt coi trọng nhằm
bảo vệ các khách hàng tiềm năng.
22
VI./ trách nhiệm nghề nghiệp
VI./ trách nhiệm nghề nghiệp
3. Quy định trách nhiệm về mặt pháp lý.
Trong khi trách nhiệm chuyên môn, trách nhiệm dân sự quy
định thái độ xử lý định giá viên khi vi phạm pháp luật thì
trách nhiệm pháp lý không chỉ chế tài những hành vi trực

tiếp vi phạm pháp luật của định giá viên, mà cả những
hành vi trợ giúp, đồng lo , khuyến khích cho hoạt động ã
này.
23
Vii./ ®¹o ®øc nghÒ nghiÖp
Vii./ ®¹o ®øc nghÒ nghiÖp
1. Sù trung thùc:
2. Nh÷ng m©u thuÉn vÒ lîi Ých
3. §¶m b¶o bÝ mËt
4. Sù c«ng b»ng
24