CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT
ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1. Khái quát chung về bất động sản
1.1. Khái niệm, đặc điểm bất động sản.
a) Khái niệm bất động sản
Theo điều 174- Luật số 33/2005/QH11- Bộ luật Dân sự quy định như sau
Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm:
• Đất đai
• Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng trên đó
• Các tài sản khác gắn liền với đất đai
• Các tài sản khác do Pháp luật quy định
b) Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau:
• Là hàng hoá có vị trí cố định, không có khả năng di dời được
• Là hàng hoá có tính lâu bền , có tuổi thọ công trình cao, chi phí cao
• Hàng hoá BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau
• Hàng hoá BĐS luôn là một tài sản có giá trị cao
• Mang tính cá biệt và khan hiếm phụ thuộc vào địa hình, tính chất đất, vị trí cảnh
quan
• Mang tính tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội
• Chịu sự tác động của chính sách nhà nước, mang tính pháp lý cao
• Giá trị công năng, khả năng khai thác hàng hoá BĐS phụ thuộc nhiều vào năng
lực pháp lý
1.2. Phân loại bất động sản.
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản
có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS sản
đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công
trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ
sở làm việc v.v…Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất

đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính
chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.
Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước
cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm
tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên
thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất
nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v…
Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v…Đặc điểm của loại
BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây
dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với
điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.
2. Định giá bất động sản và sự cần thiết phải định giá bất động sản
2.1. Khái niệm định giá bất động sản
Định giá bat dong san (BĐS) là một nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị của
BĐS cho 1 mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính đến các đặc điểm của
BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS bao gồm cả những lĩnh
vực đầu tư thay thế
2.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản.
Hoạt động cho vay luôn tiềm ẩn rủi ro, để đảm bảo an toàn hiệu quả trong hoạt
động cho vay, tránh rủi ro đổ vỡ đối với từng ngân hàng và hệ thống Tài chính tín dụng,
pháp luật cho vay các nước đều có những quy định nhằm đảm bảo an toàn trong cho
vay. Điều kiện và biện pháp hang đầu để đảm bảo an toàn trong cho vay là hoạt động
cho vay lành mạnh, hiệu quả. Để thực hiện được điều này các ngân hàng phải thực hiện
tốt việc kiểm tra, đánh giá khả năng hoàn trả của người vay trước khi cho vay và trong
quá trình sử dụng vốn vay chỉ tiến hành trên cơ sở khách hàng có đầy đủ điều kiện để
vay theo đúng quy định. Mọi trường hợp hạ thấp điều kiện cho vay đều đưa đến rủi ro

tín dụng.
Các hạn chế để đảm bảo an toàn tín dụng có vai trò quan trọng trong việc thực
hiện cho vay bởi nó quyết định giới hạn cho vay của các ngân hàng đối với mỗi khách
hàng, với mỗi lĩnh vực kinh doanh.
Các biện pháp đảm bảo trong cho vay nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế,
pháp lý để thu hồi các khoản nợ đã cho khách hàng vay. Cho vay có tài sản đảm bảo,
đặc biệt là với bất động sản áp dụng đối với khách hàng không có uy tín cao với ngân
hàng, sự đảm bảo này căn cứ pháp lý để ngân hàng có nguồn thu nợ thứ hai bổ sung cho
nguồn thu nợ thứ nhất (nguồn từ hiệu quả dự án, phương án đầu tư sản xuất kinh doanh
mang lại) thiếu chắc chắn.
Trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại, định giá Bất động sản là một
trong những công đoạn quan trọng trong định giá Tài sản đảm bảo- công việc không thể
thiếu trong cho vay của Ngân hàng. Lý do quan trọng nhất là BĐS là tài sản lớn, quyết
định số tiền cho vay mà Ngân hàng mang đến cho khách hang vay. Thông qua định giá
BĐS của người vay, Ngân hàng xác định được giá trị của BĐS, từ đó xác định được số
tiền vay tối đa, thời hạn cho vay để đảm bảo an toàn tín dụng.
2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
2.3.1. Yếu tố chủ quan :
Thuộc về yếu tố chủ quan có mục đích của việc định giá. Mục đích định giá
BĐS phản ánh nhu cầu sử dụng BĐS cho một công việc nhất định. Mục đích định giá
quyết định mục đích sử dụng BĐS vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi
ích mà BĐS cần phải tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch đã được xác
định :để ở, cho thuê, mua bán, cầm cố, bảo hiểm…Chính vì vậy mục đích định giá
được coi là yếu tố quan trọng mang tính chủ quan và có tính quyết định tới việc xây
dựng các tiêu chuẩn về giá trị đối với BĐS được định giá.
Thứ hai là phụ thuộc vào chính bản thân người tiến hành định giá, cách sử dụng
phương pháp định giá của mỗi người khác nhau sẽ đem lại kết quả khác nhau, nhưng nó
không mang tính quyết định vì sự chênh lệch giá trị ở mức không nghiêm trọng.
2.3.2. Yếu tố khách quan
2.3.2.1. Các yếu tố mang tính vật chất:

Các yếu tố mang tính vật chất là các yếu tố thể hiện tính hữu dụng của tự nhiên,
vốn có mà BĐS có thể mang lại cho người sử dụng, như đối với đất đai, nhà cửa là vị
trí, diện tích, kích thước, khả năng sửa chữa, cải tạo…
Thông thường thuộc tính hữu dụng hay công dụng của BĐS càng cao thì giá trị
BĐS sẽ càng lớn. Tuy nhiên, BĐS được đánh giá cao hay không còn phụ thuộc vào khả
năng của mỗi người trong việc khai thác những công dụng hay thuộc tính hữu ích vốn
có của BĐS. Vì vậy, đối với mỗi BĐS cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn các yếu tố chính
phản ánh giá trị BĐS, thẩm định viên cần phải tính đến quan điểm về giá trị của khách
hàng để quyết định loại giá trị cần định giá cho phù hợp. Ngoài ra do đặc điểm của
BĐS khác với các dạng tài sản khác: vị trí cố định, mang tính lâu bền, thời gian xây
dựng, sử dụng dài nên giá trị của BĐS còn phụ thuộc vào các yếu tố như vị trí, đặc
điểm địa hình xung quanh, tập quán của người dân, sở thích…Chính vì vậy để định giá
được giá trị của BĐS thì người định giá cần phải có sự hiểu biết nhất định về BĐS, về
thị trường và quá trình xây dựng, sử dụng…để có được kết quả định giá chính xác nhất
sát với giá cả thị trường.
2.3.2.2. Các yếu tố mang tính pháp lý
Tình trạng pháp lý của BĐS quy định quyền của con người đối với việc khai
thác các thuộc tính của BĐS trong quá trình sử dụng. Tình trạng pháp lý có ảnh hưởng
rất lớn đến giá trị BĐS. Thông thường, quyền khai thác các thuộc tính của BĐS càng
rộng thì giá trị BĐS càng cao và ngược lại.
Để xác định giá trị BĐS một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viên phải nắm
được các quy định có tính pháp lý về quyền của các chủ thể đối với từng giao dịch cụ
thể có liên quan đến BĐS cần định giá.
2.3.2.3. Các yếu tố mang tính kinh tế
Đó là cung và cầu trên thị trường. Hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan của
giá trị. Giả sử tại một thời điểm, các yếu tố khác là cố định, BĐS được mua bán trên thị
trường. Khi đó, giá trị BĐS phụ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu trên thị trường.
Trên thực tế, BĐS được đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm, nhu cầu và sức mua
ngày càng cao, và ngược lại, BĐS sẽ được đánh giá thấp khi cung trở nên phong phú,
nhu cầu và sức mua ngày càng sụt giảm. Thường với BĐS thì cung phản ứng chậm hơn

cầu thị trường do thời gian xây dựng một bất động sản khá dài, vì thế có thể giá BĐS
cũng sẽ phản ứng chậm hơn so với tình hình thị trường.
Để có cơ sở đánh giá và ước lượng giá trị BĐS một cách hợp lý nhất thiết phải
thu thập, lưu trữ các thông tin liên quan đến giao dịch mua bán BĐS gần với BĐS được
định giá nhất, phân tích, đánh giá, dự báo sự biến động của giá cả thị trường.
2.3.2.4. Các yếu tố khác
Các yếu tố khác như tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng cũng ảnh hưởng một
cách đáng kể tới giá trị BĐS. Một mảnh đất có thể đắt với người này nhưng có thể dễ
chấp nhận với người khác. Đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu về tập quán dân
cư cũng như có sự phân tích về yếu tố tâm lý trong một không gian văn hóa nhằm xác
minh giá cả của giao dịch chứng cớ có thể được coi là giá trị thị trường hay giá trị phi
thị trường.
3. Nguyên tắc và cơ sở định giá bất động sản
3.1. Nguyên tắc định giá bất động sản
Giá trị của BĐS được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng,
sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Khi nghiên cứu quá trình hình thành
giá trị, định giá viên cần phải xem xét và vận dụng những quy định và nguyên lý kinh tế
lien quan. Bản chất của định giá BĐS là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình
hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó những nguyên tắc cơ bản này là những
hướng dẫn cần thiết khi tiến hành định giá. Định giá viên phải nghiên cứu vận dụng
những nguyên tắc này để đưa ra kết luận về giá trị của BĐS
Khái niệm : Nguyên tắc định giá BĐS là những quan điểm, quan niệm đã được
thừa nhận một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế, xã hội. Là cơ sở quan
trọng để đưa ra các tiêu chí và xây dựng phương pháp định giá khoa học. Nó cho phép
thẩm định viên có thể tiếp cận và ước lượng một cách hợp lý giá trị BĐS.
a) Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất là sự sử dụng có thể nhất của một BĐS
thuộc về vật chất, được sử dụng một cách hợp lý, được cho phép về pháp lý, khả thi về
tài chính và nó mang lại giá trị cao nhất của BĐS khi nó được định giá.
- Nội dung của nguyên tắc: Mỗi BĐS có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác

nhau và đưa lại các lợi ích khác nhau nhưng giá trị của chúng được xác định trong điều
kiện nó được sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con người luôn sử dụng BĐS trên nguyên tắc khai
thác một cách tối đa lợi ích mà BĐS có thể mang lại nhằm bù đắp chi phí bỏ ra. Cơ sở
để người ta đánh giá, quyết định đầu tư dựa trên lợi ích cao nhất mà BĐS có thể mang
lại. Do đó, giá trị của một BĐS được thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt
nhất và có hiệu quả nhất.
b) Nguyên tắc thay thế
- Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một BĐS không vượt
quá chi phí có một BĐS tương đương.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra số tiền nào
đó nếu với số tiền ít hơn vẫn có thể có một BĐS tương tự như vậy để thay thế.
Đây là nguyên tắc cơ bản và quan trọng, là cơ sở lý luận chủ yếu cho phương
pháp so sánh trực tiếp, là phương pháp được áp dụng phổ biến nhất trong hệ thống các
phương pháp thẩm định giá.
c) Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một BĐS được quyết định bởi những lợi ích
tương lai mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư.
- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị BĐS: Là
biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể nào đó trong một
thời điểm nhất định.
d) Nguyên tắc đóng góp
- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một BĐS hay của một bộ phận cấu thành
BĐS phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của toàn bộ BĐS
tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị BĐS: Là
biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể nào đó trong một
thời điểm nhất định.
e) Nguyên tắc cung - cầu
- Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị BĐS. Giá

cả là bằng chứng và là sự thừa nhận có tính khách quan của thị trường về giá trị BĐS.
Trong thị trường dưới sức ép của cung, cầu giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với
giá trị thực. Vì vậy khi so sánh các BĐS với nhau phải phân tích tác động của yếu tố
cung và cầu ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần thẩm định.
- Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định
giá trị BĐS là dựa vào giá thị trường của BĐS. Giá thị trường của BĐS tỷ lệ thuận với
yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung. Cung và cầu luôn thay đổi theo thời gian. Vì
vậy thẩm định viên phải đánh giá được tác động của các yếu tố này đối với các giao
dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm xác minh
BĐS cần thẩm định nên đánh giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường
3.2. Cơ sở định giá BĐS
 Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra BĐS : Đó là các yếu tố
đất dai, lao động và các nguyên vật liệu
 Chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình: so sánh với các sử dụng
thay thế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của
BĐS tại thời điểm định giá.
 Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế : Các thay đổi có thể là chính
sách của Nhà nước lien quan đến BĐS, các biến động của thị trường, các
thay đổi nhu cầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tinh thần
của người dân…ảnh hưởng đến giá trị BĐS.
 Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào quẩn thể BĐS trong khu
vực: Căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng BĐS, giữa
bản than BĐS với quần thể BĐS xung quang và sự đóng góp của các
BĐS xung quanh làm tăng giá trị của BĐS cần định giá
 Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS: Căn cứ vào giá trị đóng góp của
từng bộ phận cấu thành của BĐS vào tổng giá trị của BĐS.
 Dựa vào khả năng cạnh tranh của BĐS: Căn cứ vào cạnh tranh trong sử
dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và sự cạnh tranh trong cung, cầu và giữa
cung và cầu trong thị trường.
 Dựa vài các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS: Giá trị của BĐS

được xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và cả những lợi ích tương lai
mà nó mang lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai
của BĐS mang lại khi định giá.
4. Quy trình và phương pháp định giá bất động sản
4.1. Các phương pháp định giá bất động sản
Phương pháp 1: Phương pháp so sánh trực tiếp
- Cơ sở lý luận:
Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay
thế. Theo nguyên tắc này, giá trị BĐS mục tiêu được coi là có thể hoàn toàn ngang
bằng với giá trị của những BĐS tương đương có thể so sánh được. Như vậy, theo
phương pháp này không cần thiết phải xây dựng các công thức tính toán hay mô hình