Công tác quản lý các dự án nhà ở xã hội tại Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai giai đoạn 2006 – 2012

1
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
LỜI MỞ ĐẦU
Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai là một đơn vị
thành viên của Tổng công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam
Vinaconex, hoạt động chính trong lĩnh vực sản xuất vật liệu xây dựng công nghiệp và
đầu tư kinh doanh bất động sản.
Giai đoạn 2006 – 2012, Công ty Bê tông Xuân Mai đã tìm ra được cho mình
một hướng kinh doanh mới – đó là đầu tư các dự án chung cư bán cho bộ phận dân
cư có thu nhập trung bình, thấp. Phân khúc bất động sản này có thể nói là lợi nhuận
nhỏ lẻ, không cao. Nhưng không ngại khó, ban lãnh đạo Công ty cùng với nhân viên
của mình đã cùng nhau lao động tìm tòi, sáng tạo để tìm ra được cách thức đầu tư
hiệu quả, mang lại lợi nhuận cho Công ty một cách bền vững suốt những năm qua.
Hơn nữa, những năm qua Đảng và Chính phủ đã có chủ trương phát triển phân khúc
nhà ở cho người có thu nhập trung bình, thấp, các đối tượng được ưu tiên ưu đãi
trong xã hội,… gọi chung là nhà ở xã hội, tạo thuận lợi cho lĩnh vực này.
Tác giả là một sinh viên Khoa Kinh tế Đầu tư, và may mắn được thực tập tại
Công ty. Trong quá trình tìm hiểu thực tế và làm báo cáo thực tập tổng hợp, tác giả đã
được cán bộ trong Phòng đầu tư của Công ty giới thiệu về công tác quản lý dự án và
rất muốn tìm hiểu về vấn đề này. Vì vậy tác giả chọn đề tài nghiên cứu về: “Công tác
quản lý các dự án nhà ở xã hội tại Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng
Vinaconex Xuân Mai giai đoạn 2006 – 2012” làm chuyên đề tốt nghiệp của mình.
Kết cấu của chuyên đề gồm hai chương:
Chương 1: Công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại Công ty
cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai giai đoạn 2006 – 2012.
Chương 2: Phương hướng hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng
nhà ở xã hội tại Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai.
Sau đây tác giả xin trình bày nội dung chi tiết.
2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
CHƯƠNG 1

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BÊ TÔNG & XÂY DỰNG
VINACONEX XUÂN MAI GIAI ĐOẠN 2006 – 2012
1.1. Giới thiệu tổng quan về Công ty
Giới thiệu chung về Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex
Xuân Mai
- Tên Công ty : Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng VINACONEX
Xuân Mai
- Tên giao dịch : VINACONEX XUAN MAI .,JSC
- Tên tiếng anh : VINACONEX XUAN MAI CONCRETE AND
CONSTRUCTION JOINT STOCK COMPANY
- Mã CK : XMC
- Lô gô :

- Trụ sở chính : Tầng 3, Tòa nhà CT2, Đường Ngô Thì Nhậm, Phường Hà
Cầu, Quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội.
- Điện thoại : (04)63251022
- Fax : (04)63251012
- Email :
- Website : www.xmcc.com.vn
- Vốn điều lệ : 199.982.400.000 (Một trăm chín chín tỷ chín trăm tám hai triệu
bốn trăm nghìn đồng) theo báo cáo tài chính đã kiểm toán năm
2011.
- Tài khoản : 45 010 000 001 331. Mở tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển
Hà Tây.
102 010 000 237 835. Mở tại Ngân hàng Công thương Việt
Nam – Chi nhánh Láng Hòa Lạc.
3
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
- Người đại diện : Ông Đặng Hoàng Huy

Chức vụ: Tổng Giám đốc.
- Giấy chứng nhận ĐKKD số 0303000122 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Tây cấp
lần đầu ngày 04/12/2003, đăng ký thay đổi lần thứ 10 ngày 01/09/2011.
Đơn vị thành viên:

Các công ty con:
1. Công ty cổ phần tư vấn thiết kế Vinaconex Xuân Mai
Địa chỉ: Tầng 6, Tòa nhà 29T2-NO5, Khu ĐTM Đông Nam Trần Duy Hưng,
Cầu Giấy, Hà Nội.
2. Công ty cổ phần Bê tông Vinaconex Phan Vũ
Địa chỉ: Cụm CN Quỳnh Phúc, Phúc Thành, Kim Thành, Hải Dương.
3. Công ty cổ phần Xây lắp Vinaconex Xuân Mai
Địa chỉ: Tầng 4, Tòa nhà CT2, Đường Ngô Thì Nhậm, Phường Hà Cầu, Quận Hà
Đông, Thành phố Hà Nội.
4. Công ty cổ phần Xuân Mai – Đạo Tú
Địa chỉ: Khu phố Bê tông, Xã Đạo Tú, Huyện Tam Dương, Tỉnh Vĩnh phúc.
5. Công ty cổ phần Cơ giới Vận tải Vinaconex Xuân Mai
Địa chỉ: Thuỷ Xuân Tiên, Chương Mỹ, Hà Nội.
6. Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng số 45
Địa chỉ: Ấp Rạch Bắp, Xã An Tây, Huyện Bến Cát, Tỉnh Bình Dương.
7. Công ty cổ phần Vinaconex Xuân Mai Đà Nẵng
Địa chỉ: Hòa Sơn, Hòa Vang, Đà Nẵng.
Các chi nhánh:
Chi nhánh Xuân Mai
Địa chỉ: Thủy Xuân Tiên, Chương Mỹ, Hà Nội.
Chi nhánh Hà Đông
Địa chỉ: Tầng 3, tòa nhà CT2, đường Ngô Thì Nhậm, Hà Cầu, Hà Đông, Hà Nội.
Văn phòng đại diện phía Nam
Địa chỉ: Tầng 7, 47 Điện Biên Phủ, Phường Đa Kao, Quận 1, Tp.HCM.
4

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
1.1.1. Quá trình hình thành và phát triển
Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai là đơn vị thành
viên của Tổng công ty Nhập Khẩu và Xây Dựng Việt Nam – VINACONEX, được
thành lập ngày 29 tháng 11 năm 1983 theo Quyết định số 1434-BXD/TCCB của Bộ
Xây dựng do Liên Xô giúp đỡ xây dựng có quy mô lớn và có trang bị đồng bộ để sản
xuất cấu kiện bê tông tấm lớn phục vụ lắp dựng chung cư tại Xuân Mai và Hà Nội.
Năm 1996, Nhà máy Bê tông Xuân Mai được đổi tên thành Nhà máy Bê tông
và Xây dựng Xuân Mai và chuyển về trực thuộc Tổng Công ty Xuất nhập khẩu Xây
dựng Việt Nam theo Quyết định số 1049 BXD/TCLĐ ngày 06/12/1996 của Bộ Xây
dựng.
Năm 1999, được sự chỉ đạo của Bộ Xây dựng, Tổng công ty VINACONEX
đã hợp tác với hãng RONVEAUX của Vương quốc Bỉ xây dựng một dây chuyền
sản xuất các cấu kiện bê tông cốt thép ứng suất trước tiền chế khẩu độ lớn bằng
phương pháp kéo trước tại nhà máy Bê tông Xuân Mai để sản xuất cấu kiện bê tông
dự ứng lực phục vụ cho việc lắp dựng các khu chung cư cao tầng, nhà máy công
nghiệp, công trình công cộng và các công trình giao thông.
Năm 2003, Bộ trưởng Bộ Xây dựng có Quyết định số 1434/QĐ-BXD
chuyển Nhà máy Bê tông và Xây dựng Xuân Mai thuộc Tổng công ty Xuất
nhập khẩu xây dựng Việt Nam thành:
Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai.
(Vinaconex Xuan Mai Concrete & Construction Joint Stock Company)
Ngày 01/01/2004, Công ty chính thức đi vào hoạt động dưới hình thức
Công ty cổ phần với vốn điều lệ là 18 tỷ đồng, đến quý I/2007 vốn điều lệ tăng
lên 100 tỷ đồng trong đó Tổng công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng
Việt Nam nắm giữ 51% vốn điều lệ.
Năm 2005, Công ty là đơn vị đầu tiên và duy nhất của ngành xây dựng Việt
Nam nhận “Giải thưởng Nhà nước về Khoa học công nghệ”.
Năm 2007, Công ty đã thực hiện niêm yết và giao dịch 10 triệu cổ phiếu tại
trung tâm giao dich chứng khoán Hà Nội với mã chứng khoán là XMC và

Vinaconex Xuân Mai đã nhận giải thưởng “ Thương hiệu chứng khoán uy tín” năm
2008 và 2010.
Năm 2008, Công ty thực hiện chuyển đổi mô hình Công ty Mẹ - Công ty Con
5
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
theo hướng chuyên môn hóa.
Ngày 11/11/2010, Công ty được ủy ban chứng khoán Nhà nước cấp giấy
chứng nhận chào bán cổ phiếu ra công chúng tăng vốn điều lệ từ 100 tỷ đồng
lên 200 tỷ đồng.
Năm 2010, Công ty là đơn vị có doanh thu đứng đầu và lợi nhuận đứng thứ 2
trong Tổng công ty VINACONEX. Vinaconex Xuân Mai đã được nhận bằng khen
của Thủ tướng Chính phủ và Huân Chương Lao động Hạng II của Chủ tịch nước
trao tặng.
Ngày 11/3/2011, Công ty được Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội chấp thuận
niêm yết bổ sung cổ phiếu.
Năm 2011, Công ty đã chính thức chuyển trụ sở chính ra tòa nhà CT2 – Ngô
Thì Nhậm, Phường Hà Cầu, Q.Hà Đông, TP.Hà Nội.
1.1.2. Ngành nghề sản xuất, cơ cấu tổ chức của Công ty
1.1.2.1. Ngành nghề sản xuất, kinh doanh của Công ty
Theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0303000122 do Sở kế hoạch và
đầu tư tỉnh Hà Tây cấp lần đầu ngày 04 tháng 12 năm 2003, đăng ký sửa đổi lần thứ
10 ngày 01 tháng 09 năm 2011, ngành nghề kinh doanh của Công ty bao gồm:
- Xây dựng các công trình dân dụng và công nghiệp; Thi công xây dựng cầu,
đường, công trình thủy lợi; Xây dựng các khu đô thị, khu công nghiệp; Kinh
doanh phát triển nhà, trang trí nội thất;
- Sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, các loại cấu kiện bê tông, các loại ống
cấp thoát nước; Chuyển giao công nghệ mới, thiết bị tự động hóa trong xây
dựng, sản xuất vật liệu xây dựng;
- Kinh doanh vận chuyển hàng hóa, vận chuyển hàng siêu trường, siêu trọng;
- Tư vấn đầu tư, thực hiện các dự án đầu tư xây dựng, lập dự án, tư vấn đấu

thầu, tư vấn giám sát, quản lý dự án;
- Chế tạo lắp đặt, sửa chữa, bảo dưỡng các thiết bị, dây chuyền công nghệ, thiết
bị tự động hóa trong xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng;
- Kinh doanh xăng dầu;
- Khai thác đá;
- Thiết kế các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi;
6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
- Xuất nhập khẩu vật tư, máy móc thiết bị, phụ tùng dây chuyền công nghệ, vật
liệu xây dựng;
- Hoạt động kinh doanh BĐS và dịch vụ thương mại;
- Gia công, chế tạo, hoán cải phương tiện vận tải;
- Thiết kế, gia công chế tạo thiết bị nâng (không bao gồm thiết kế phương tiện
vận tải);
- Khám chữa bệnh – Phòng khám đa khoa;
- Kinh doanh dược – Quầy thuốc.
1.1.2.2. Cơ cấu tổ chức Công ty
Cơ cấu tổ chức điều hành của Công ty gồm có:
Ban lãnh đạo Công ty gồm có:
+ Hội đồng quản trị;
+ Tổng giám đốc;
+ Các Phó tổng giám đốc;
+ Ban kiểm soát.
Các phòng ban chức năng:
+ Văn phòng Công ty;
+ Phòng Kinh tế thị trường;
+ Phòng Tài chính – Kế hoạch;
+ Phòng Kỹ thuật – Đầu tư.
+ Các Ban quản lý, Ban điều hành dự án.
Mối quan hệ giữa các cấp và các phòng ban quản lý điều hành hoạt động

sản xuất, kinh doanh của Công ty được thể hiện trên sơ đồ sau:
Sơ đồ 1.1. Tổ chức bộ máy quản lý sản xuất và kinh doanh
7
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
Nguồn: Văn phòng Công ty
1.2. Giới thiệu tổng quan về các dự án xây dựng nhà ở xã hội của Công ty
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm các dự án nhà ở xã hội và đối tượng được mua nhà ở xã hội
8
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
1.2.1.1. Khái niệm về nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước
(có thể ở cấp trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu
và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích
cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công
chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, sinh viên, người có thu nhập thấp
và được cho thuê hoặc thuê mua với giá rẻ so với giá thị trường.
Ở Việt Nam, Nhà ở xã hội được định nghĩa là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ
chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng
được quy định của Luật Nhà ở và các văn bản pháp luật liên quan thuê hoặc
thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời gian quy định thì được mua và được
công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do Nhà nước quy định.
1.2.1.2. Đối tượng được ưu đãi mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội
Căn cứ theo Quyết định 67/2009/QĐ-TTg về Ban hành một số cơ chế,
chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị (sắp
tới là Dự thảo Nghị định của Chính phủ về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội
được ban hành), các đối tượng được quy định ưu tiên giải quyết nhu cầu về nhà
ở gồm có:
- Người có công với cách mạng quy định tại Pháp lệnh ưu đãi người có công
với Cách mạng;
- Người có thu nhập thấp và người thuộc diện hộ gia đình nghèo tại khu vực

đô thị;
- Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân
hưởng lương từ ngân sách Nhà nước;
- Cán bộ, công chức, viên chức, nhân sỹ, trí thức, văn nghệ sỹ;
- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn thuê nhà ở công vụ theo
quy định của pháp luật về nhà ở;
- Công nhân, người lao động thuộc các thành phần kinh tế làm việc tại các khu công
nghiệp;
9
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
- Học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao
đẳng nghề, trung cấp nghề và trường dạy nghề cho công nhân, không phân biệt công
lập hay ngoài công lập;
- Đối tượng bảo trợ xã hội theo quy định của pháp luật về chính sách trợ giúp các đối
tượng bảo trợ xã hội; người cao tuổi độc thân, cô đơn không nơi nương tựa;
- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái
định cư.
1.2.1.3. Đặc điểm của các dự án nhà ở xã hội
- Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự
án xây dựng nhà ở xã hội được duyệt;
- Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng theo quy định của pháp luật
về thuế giá trị gia tăng;
- Được miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế suất thu nhập doanh nghiệp theo
quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp;
- Được hỗ trợ vay vốn ưu đãi ưu đãi từ các nguồn do Nhà nước quy định;
- Được được hỗ trợ từ nguồn ngân sách toàn bộ kinh phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật
ngoài hàng rào (giao thông, cấp điện, cấp thoát nước); được hỗ trợ một phần hoặc
toàn bộ kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong
phạm vi dự án theo điều kiện của địa phương;
- Được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đối với trường hợp dự án

áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở xã hội do cơ quan có thẩm quyền ban
hành; được áp dụng hình thức chỉ định thầu đối với các hợp đồng tư vấn, thi công
xây lắp và mua sắm thiết bị;
- Được sử dụng nhà ở và công trình xây dựng hình thành từ vốn vay trong phạm vi
dự án phát triển nhà ở xã hội làm tài sản thế chấp khi vay vốn đầu tư cho dự án đó;
- Được phát hành trái phiếu do Chính phủ bảo lãnh theo quy định pháp luật về phát
hành trái phiếu;
- Được hưởng các ưu đãi khác theo quy định của pháp luật về ưu đãi đầu tư (nếu
có);
- Chủ đầu tư dự án được dành 20% tổng diện tích đất ở được giao trong phạm vi
dự án phát triển nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư
xây dựng công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại) nhằm bù đắp
chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm
kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư;
10
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
- Được phép chuyển giao quỹ nhà ở do doanh nghiệp đầu tư cho Nhà nước để bổ
sung vào quỹ nhà ở xã hội của địa phương và được khấu trừ vào khoản tiền sử dụng
đất và các khoản thuế mà doanh nghiệp phải nộp cho Nhà nước (nếu có);
- Được cơ quan có thẩm quyền ưu tiên trong quá trình thực hiện thủ tục cho vay
vốn ưu đãi, hỗ trợ vốn đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội;
Vì vậy, khi thực hiện đầu tư các dự án nhà ở xã hội, CĐT sẽ được hưởng các
ưu đãi như đã nêu ở trên. Được sự hỗ trợ về nhiều mặt, dự án nhà cho người có thu
nhập trung bình, thấp có tính khả thi cao hơn, thời gian thực hiện dự án ngắn hơn so
với các dự án nhà ở thương mại thông thường, đồng thời chi phí thực hiện dự án
cũng được giảm thiểu. Tuy nhiên cũng đặt ra trong công tác quản lý những vấn đề
phức tạp. Do là các dự án cho người có thu nhập thấp nên chi phí xây dựng công
trình phải đảm bảo càng thấp càng tốt (mặc dù đã được hưởng nhiều ưu đãi) trong
khi chất lượng vẫn phải đảm bảo, do đó quản lý chi phí là một công việc rất khó
khăn và đầy thử thách. Các dự án cũng sử dụng vốn ứng trước của khách hàng, mà

nhà ở đối với các đối tượng này là rất bức thiết và cần kíp, do đó yêu cầu về thực
hiện dự án đúng tiến độ, hoàn thành trong thời gian quy định cũng được đẩy cao.
1.2.2. Vai trò của hoạt động đầu tư các dự án xây dựng nhà ở xã hội trong hoạt
động sản xuất kinh doanh của Công ty
1.2.2.1. Sự nhìn nhận về đầu tư nhà ở xã hội của Công ty
Nhà ở xã hội (hay còn gọi là nhà ở cho người có thu nhập thấp, cho các đối
tượng yếu thế trong xã hội) là nhà ở dành cho các đối tượng như: người có công với
cách mạng; người có thu nhập thấp và người thuộc diện hộ gia đình nghèo; công
nhân người lao động; học sinh sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học,
trường nghề; đối tượng được bảo trợ xã hội… được mua, thuê, thuê mua khi đáp
ứng đủ các điều kiện được quy định tại Quyết định 67/2009/QĐ-TTg và Dự thảo
Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Phát triển nhà ở xã hội có thể nói là
sự chung sức của Nhà nước và các Doanh nghiệp trong chiến lược phát triển nhà ở
của đất nước.
Nằm trong chủ chương phát triển nhà ở đô thị của Thủ tướng Chính phủ, Nhà
ở xã hội thuộc danh mục dự án được ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về
11
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
đầu tư, được hưởng các ưu đãi về đầu tư như đã nêu ở trên. Do đó, chi phí xây dựng
công trình được giảm thiểu, giá thành xây dựng thấp mà chất lượng công trình vẫn
được đảm đầy đủ các tiêu chuẩn kỹ thuật cơ bản về kết cấu, hệ thống điện nước, hệ
thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống thông gió điều hòa không khí v.v… như các
dự án nhà ở thương mại. Dưới đây là hình ảnh về hai chung cư cao tầng CT1 (nhà ở
xã hội – bên phải) và CT2 (hỗn hợp văn phòng dịch vụ, nhà ở thương mại – bên
trái) do Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai làm Chủ đầu
tư.
Phát triển nhà ở xã hội là định hướng lâu dài chứ không mang tính tạm
thời. Nó vừa có tác động tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS giai đoạn hiện
nay, vừa giải quyết vấn đề nhà ở cho bộ phận dân cư có thu nhập thấp, nhưng
chất lượng công trình vẫn phải đảm bảo, không để xảy ra tình trạng xuống cấp

nhanh chóng chỉ sau vài ba năm đưa vào sử dụng như tâm lý lo ngại của người
dân.
12
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
1.2.2.2. Vai trò của đầu tư các dự án Nhà ở xã hội đối với hoạt động sản xuất
kinh doanh của Công ty
Lâu nay, các Chủ đầu tư thường ít quan tâm đến phân khúc thị trường nhà
ở dành cho người thu nhập thấp, bởi đây là mảng đầu tư có thể nói là kém hấp
dẫn về lợi nhuận. Thậm chí nhiều Nhà đầu tư cho rằng đầu tư nhà ở xã hội là
hành động “chi tiền cọc, thu tiền lẻ”, nên chỉ chú trọng đến phân khúc nhà ở
cao cấp, tức là các dự án dành cho người có tiền hay có khả năng thanh toán.
Trong khi đó, Bê tông Xuân Mai đã quan tâm tới nhu cầu về nhà ở cho
người có thu nhập thấp từ rất sớm. Trong những năm qua, Vinaconex Xuân Mai
không những tham gia thi công nhiều công trình xây dựng lớn của đất nước mà
còn quan tâm đầu tư chung cư thu cho người có nhập thấp. Mặc dù đây là mảng
đầu tư đem lại lợi nhuận không nhiều, nhưng đó là một trong những hướng đi
lâu dài của công ty. Những dự án này vừa tạo thêm nhiều việc làm, đáp ứng
nhu cầu nhà ở cho cán bộ công nhân viên trong công ty lại vừa có khả năng
cung cấp hàng loạt căn hộ cho những người dân có thu nhập thấp. Không
những vậy, đầu tư kinh doanh bất động sản phân khúc nhà cho người có thu
nhập thấp thành công đã giúp Công ty vượt qua giai đoạn khó khăn bên vực phá
sản và trở nên lớn mạnh, trở thành một trong những đơn vị có doanh thu và lợi
nhuận cao nhất trong Tổng công ty.
Có thể nói Công ty là điểm sáng trong việc xây dựng nhà ở loại này. Bằng
việc sản xuất các cấu kiện nhỏ để lắp dựng nhà vượt lũ, từ 1998 đến năm 2004
Công ty góp phần xây dựng 30.000 căn nhà cho nhân dân vùng Đồng bằng sông
Cửu Long, lắp dựng hàng trăm căn nhà tái định cư cho công trình thủy điện
Sơn La. Từ năm 2006, công ty đã đầu tư xây dựng khu chung cư cho người có
thu nhập thấp tại Xuân Mai (Hà tây cũ, nay là Hà Nội) với 536 căn, có diện tích
từ 50 - 90 m

2
, dự án đã hoàn thành đưa vào sử dụng với giá 195 triệu đồng/căn.
Khu chung cư cho người có thu nhập thấp tại phường Liên Bảo – Vĩnh Yên –
Vĩnh Phúc đã gần như hoàn thành, một số công trình đi vào hoạt động rất hiệu
quả. Chung cư CT1 – Ngô Thì Nhậm đã hoàn thành đầu tư và đi vào hoạt động
từ năm 2009 là một minh chứng điển hình cho sự thành công của đầu tư kinh
doanh nhà ở xã hội của Công ty.
13
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
Vinaconex Xuân Mai là đơn vị đi đầu trong việc nghiên cứu thiết kế và
ứng dụng sản phẩm bê tông dự ứng lực tiền chế vào các công trình xây dựng
dân dụng, công nghiệp, giao thông và được tặng giải thưởng Nhà nước về KH
& CN cho công trình ứng dụng sản phẩm này. Việc đưa sản phẩm gạch block,
vữa khô trộn sẵn và sản phẩm bê tông dự ứng lực chất lượng cao Công ty sản
xuất vào chính các công trình nhà ở dành cho người thu nhập thấp do công ty
làm Chủ đầu tư là một lợi thế mà không phải doanh nghiệp nào cũng có được.
Đây chính là lợi thế so sánh cho phép công ty hạ được giá thành công trình, thi
công với tiến độ nhanh. Ông Đặng Hoàng Huy - giám đốc công ty khẳng định,
bằng việc ứng dụng công nghệ bê tông dự ứng lực thì công ty đảm bảo được
việc thi công 1000 m2 sàn/ ngày. Tại dự án Kim Chung - Đông Anh, với việc
sản xuất cấu kiện, lắp dựng xong phần thô 14 chung cư 5 tầng chỉ trong vòng 6
tháng.
Dưới đây là cơ cấu doanh thu của Công ty giai đoạn 2006 – 2012. Trong
đó, doanh thu từ hoạt động kinh doanh BĐS mà chủ yếu là từ nhà cho người có
thu nhập thấp chiếm tỷ trọng lớn, đóng góp lớn vào sự lớn mạnh và phát triển
bền vững của Công ty.
Bảng 1.1: Doanh thu từng loại hình sản xuất kinh doanh của Công ty
giai đoạn 2006 – 2012
Đơn vị: tỷ đồng
STT Chỉ tiêu 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

1 Tổng Doanh thu 331,645 394,729 474,986 686,81 1.132,9 1.337,2 1.222,9
2 Doanh thu xây lắp 82,91 90,787 94,997 121,22 197,12 211,9 162.43
3 Doanh thu SXCN 165,823 201,311 237,493 314,23 481,43 634,08 583.8
14
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
4 Doanh thu KDBĐS 49,746 78,946 118,74 235,72 431,17 455,63 461,5
5 Doanh thu khác 33,166 23,685 23,756 15,64 23,19 35,48 15,17
(Nguồn: Tổng hợp báo cáo tài chính Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng
Vinaconex Xuân Mai giai đoạn 2006 – 2012).
1.2.2.3.Một số dự án nhà ở xã hội Công ty thực hiện
Bảng 1.2. Một số dự án nhà ở xã hội do Công ty làm chủ đầu tư
ST
T
Danh mục dự án
Địa điểm thực hiện
dự án
Thời gian
thực hiện
Tổng
mức
đầu tư
(tỷ đồng)
VĐT thực
hiện tính tới
thời kỳ
báo cáo
1
ĐTXD Khu
chung cư và
Trung tâm

thương mại
Vinaconex Xuân
Mai
Xã Thủy Xuân
Tiên, Huyện
Chương Mỹ, TP Hà
Nội
2007 - 2013 176,5 95,076
2
ĐTXD Khu
chung cư cho
người thu nhập
thấp - Vĩnh Yên
Phường Liên Bảo,
Xã Vĩnh Yên,
Thành Phố Vĩnh
Yên - Vĩnh Phúc
2006 - 2012 437,9 255,74
3
ĐTXD Khu nhà
ở cho người có
thu nhập thấp
Phường Kiến
Hưng - Hà Đông
- Hà Nội
Lô đất CT01, CT02
khu tái định cư
Kiến Hưng, Quận
Hà Đông, TP Hà
Nội

2010 - 2012 565 219,22
4 ĐTXD khu nhà ở
cho người có thu
nhập thấp
phường Tam Hòa
- TP Biên Hòa -
Khu đất đầu tư xây
dựng dự án tại
phường Tam Hòa,
thành phố Biên Hòa
- Đồng Nai
2009 - 2012 314 44
15
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
Đồng Nai
5
Dự án Khu
chung cư cho
người thu nhập
thấp Bình Chánh
Xã Bình Lợi, huyện
Bình Chánh, TP
HCM
2012 - 2018 1.394 26,425
6
Dự án khu nhà ở
CBCNV Trạm
nghiền Xi Măng
Cẩm Phả
Xã Mỹ Xuân,

Huyện Tân Thành -
Vũng Tàu
2012 - 2016 756,9 15,931
7
Dự án nhà tạm
cư phường Bửu
Long - TP Biên
Hòa - Tỉnh Đồng
Nai
Khu đất nghiên cứu
là lô đất C, thuộc
dự án khu dân cư
phục vụ tái định cư
và công viên cây
xanh phường Bửu
Long, TP Biên Hòa
2011 - 2012 40,7 29,016
1.3. Thực trạng công tác quản lý các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại
Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai
1.3.1. Quy trình quản lý dự án tại Công ty
Sơ đồ1.2: Quy trình đầu tư dự án
16
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
Nguồn: Phòng đầu tư – CNHĐ
Nội dung cụ thể của từng công việc trong quy trình quản lý dự án như sau:
1.3.1.1. Xin giao đất, thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Sau khi xin chủ trương đầu tư dự án, BQLDA tiến hành làm các thủ tục và
hoàn thiện hồ sơ để xin giao đất, thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Việc
thu hồi đất, giao nhận đất tại hiện trường được thực hiện theo quy định của pháp
luật về đất đai. Phòng Đầu tư – Chi nhánh Hà Đông có trách nhiệm hướng dẫn và

17
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
cùng với BQLDA tiến hành các thủ tục xin giao đất, thuê đất, chuyển đổi mục đích
sử dụng đất.
1.3.1.2. Xin giấy phép xây dựng
BQLDA tiến hành làm các thủ tục và hoàn thiện hồ sơ trình lên Quận/Huyện
hay các cấp có thẩm quyền đề xin giấy phép đầu tư. Khi có giấy phép xây dựng công
trình thì CĐT mới được khởi công xây dựng công trình. Việc xin và cấp giấy phép
xây dựng được thực hiện theo Điều 19 đến Điều 26 Nghị định 12/2009/NĐ-CP về
quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
1.3.1.3. Thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư
Quy trình thực hiện giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ tái định cư: Đơn
vị được giao lập phương án giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ tái định cư
trình cho CĐT/HĐQT thẩm định. Sau đó trình lên cấp có thẩm quyền thẩm định,
phê duyệt phương án. Hội đồng bồi thường, hỗ trợ của BQLDA thực hiện bồi
thường, hỗ trợ tái định cư. Kinh phí bồi thường hỗ trợ tái định cư được lấy trực
tiếp từ dự án đầu tư xây dựng công trình. Sau khi hoàn tất, BQLDA xin xác nhận
đã bồi thường xong, sau đó nộp giấy xác nhận đã bồi thường hỗ trợ tái định cư cho
Sở TN&MT.
Thời gian GPMB xây dựng phải được đảm bảo đáp ứng tiến độ thực hiện của
dự án đầu tư xây dựng công trình đã được phê duyệt.
1.3.1.4. Khảo sát, thiết kế và lập tổng dự toán công trình
Công tác này được thực hiện theo quy trình ISO số 14 về kiểm tra trình duyệt
thiết kế và quy trình ISO về xây dựng và quản lý định mức, đơn giá xây dựng
công trình.
1.3.1.5. Lập kế hoạch đấu thầu; triển khai đấu thầu xây lắp và mua sắm máy móc
thiết bị; thuê nhà thầu tư vấn
Kế hoạch đấu thầu được thực hiện như sau:
18
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy

CĐT giao cho BQLDA, hoặc thuê Nhà thầu tư vấn đấu thầu lập kế hoạch đấu
thầu trình cho cấp có thẩm quyền là HĐQT, Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc Công
ty thẩm định và phê duyệt kế hoạch đấu thầu.
Sau khi có Quyết định phê duyệt kế hoạch đấu thầu thì BQLDA tổ chức đấu
thầu lựa chọn Nhà thầu.
Sau khi lựa chọn được Nhà thầu cung cấp thiết bị máy móc và Nhà thầu tư vấn,
dự án được khởi công tiến hành xây dựng và lắp đặt thiết bị. Song song với quá trình
này là sự giám sát chặt chẽ của BQLDA và Nhà thầu tư vấn giám sát.
1.3.1.6. Nghiệm thu và bàn giao công trình; quyết toán vốn đầu tư
Sau khi công trình hoàn thành, có Chứng nhận đủ điều kiện đảm bảo an toàn
chịu lực và sự phù hợp chất lượng công trình thì Chủ đầu tư, Nhà thầu giám sát thi
công, Nhà thầu thi công, BQLDA tiến thành nghiệm thu và bàn giao công trình. Do
đây là dự án xây dựng nhà ở nên ngoài việc thực hiện các quy định nghiệm thu theo
pháp luật về xây dựng thì còn phải nghiệm thu hệ thống cấp điện, cấp thoát nước,
phòng chống cháy nổ, vệ sinh môi trường…).
Tiếp đến, CĐT và cấp có thẩm quyền quyết định đầu tư quyết toán vốn dự án
hoàn thành. CĐT tiến hành lập hồ sơ quyết toán vốn dự án hoàn thành trình cấp có
thẩm quyền quyết định đầu tư thẩm tra và phê duyệt.
1.3.1.7. Vận hành kinh doanh, khai thác
Quá trình đầu tư hoàn thành là đến vận hành kết quả đầu tư. CĐT lập ra một
BQL Nhà quản lý tòa nhà. Trách nhiệm của BQL tòa nhà là quản lý hợp đồng mua
bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, quản lý chất lượng nhà ở, quản lý khai thác sử dụng
nhà ở theo các quy định pháp luật liên quan.
1.3.2. Thực trạng công tác quản lý dự án xét theo nội dung
Công ty cổ phần Bê tông & Xây dựng Vinaconex Xuân Mai là công ty con
thuộc Tổng công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam – Vinaconex,
với vốn nhà nước chiếm trên 51%. Vì vậy trong quá trình triển khai dự án, Nhà
nước với tư cách là đại diện quản lý vĩ mô về kinh tế sẽ theo dõi chặt chẽ, định
19
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy

hướng và chi phối hoạt động của các dự án nhằm đảm bảo mỗi dự án đóng góp tích
cực vào việc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước nói chung và Tổng công ty cổ
phần Vinaconex, Công ty Bê tông Xuân Mai nói riêng. Công cụ quản lý vĩ mô mà
Nhà nước sử dụng trong công tác quản lý dự án bao gồm các Chính sách, Kế
hoạch, Quy hoạch về các lĩnh vực tài chính, tiền tệ, lãi suất, đất đai; các chính sách
về ưu đãi đầu tư, thuế, hệ thống văn bản pháp luật hướng dẫn thực hiện, các quy
định về chế độ kế toán, bảo hiểm, tiền lương…
Bên cạnh đó, Vinaconex Xuân Mai cũng thực hiện các biện pháp quản lý dự
án ở tầm vi mô đối với các dự án đầu tư xây dựng của mình thông qua các hoạt
động cụ thể của dự án. Quản lý vi mô đối với hoạt động của dự án bao gồm nhiều
khâu công việc: lập kế hoạch, điều phối thực hiện, kiểm soát và đánh giá. Xét theo
đối tượng quản lý, quản lý dự án gồm rất nhiều vấn đề quản lý như quản lý thời
gian và tiến độ dự án, quản lý chi phí, quản lý nguồn vốn, quản lý rủi ro, quản lý
hoạt động mua bán, quản lý nhân sự… Đồng thời quá trình quản lý được thực hiện
trong suốt các giai đoạn từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn thực hiện đầu tư,
đến giai đoạn khai thác vận hành kết quả của dự án. Ba mục tiêu cơ bản của hoạt
động quản lý dự án đối với bất kỳ đối tượng quản lý cụ thể nào trong mỗi giai đoạn
là: thời gian, chi phí và chất lượng dự án. Đối với Bê tông Xuân Mai, tùy theo mục
tiêu chiến lược đầu tư cụ thể trong từng giai đoạn mà hệ thống tổ chức quản lý dự
án của Công ty đưa ra các nội dung quản lý dự án hợp lý và tối ưu.
Giai đoạn 2006 – 2012, các dự án mà Công ty tiến hành chủ yếu là các dự án
đầu tư xây dựng bất động sản nhà cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội nên
công tác quản lý lại càng được quan tâm, quản lý chặt chẽ trong tất cả các khâu, các
khía cạnh của dự án từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư cho đến khi kết thúc dự án vào vận
hành khai thác nhằm giảm thiểu thời gian thực hiện dự án, chi phí công trình không
vượt quá giới hạn ngân sách cho phép trong khi vẫn phải đảm bảo chất lượng công
trình. Hơn nữa, với các công trình nhà cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội thì
vấn đề quản lý chi phí phải được đặc biệt quan tâm theo dõi chặt chẽ, giảm tối đa có
thể giá thành xây dựng, giá bán căn hộ để người có thu nhập thấp và các đối tượng
được mua, thuê mua nhà ở xã hội có khả năng tiếp cận.

20
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
Mục tiêu cơ bản của quản lý dự án nói chung là hoàn thành công việc dự
án theo đúng yêu cầu kỹ thuật và chất lượng, trong phạm vi ngân sách được
duyệt và theo tiến độ thời gian cho phép. Vì thế nên trong phần quản lý dự án
theo nội dung tác giả sẽ tập trung phân tích ba nội dung chính sau: quản lý thời
gian và tiến độ dự án, quản lý chất lượng dự án, và quản lý chi phí dự án.
1.3.2.1. Quản lý thời gian và tiến độ của dự án
Quản lý thời gian và tiến độ dự án là một quá trình xuyên suốt, nhất quán
theo một trình tự chặt chẽ bao gồm việc thiết lập mạng công việc, xác định thời
gian thực hiện từng công việc cũng như toàn bộ dự án và việc lập kế hoạch
quản lý tiến độ thực hiện dự án trên cơ sở nguồn lực cho phép và những yêu
cầu về chất lượng đã định.
Phương pháp quản lý mà Công ty áp dụng để tiến hành quản lý thời gian
và tiến độ dự án là phương pháp quản lý công việc theo mạng công việc, từ đó
tính toán dự tính thời gian thực hiện từng công việc, thời gian dự trữ từng công
việc…
Trước tiên là việc phân tách công việc dự án. Sau khi tiến hành phân tách
công việc, chuẩn bị lịch biểu trên cấu trúc phân tách công việc thì cán bộ lập kế
hoạch tiến hành xây dựng sơ đồ mạng công việc.
Chuẩn bị lịch biểu bằng cách định danh các hoạt động trên lịch biểu trên
cấu trúc phân tách công việc – WBS.
Các hoạt động cụ thể của dự án được ghi rõ trên cấu trúc phân tách công
việc. Để dễ dàng cho công tác theo dõi, điều khiển tiến độ thực hiện các công
việc đó cần tách nhỏ các hạng mục công việc này thành các cấp chi tiết hơn.
Ví dụ: Thứ bậc phân tách công việc của một dự án xây chung cư:
Bảng 1.3. Ví dụ về thứ bậc phân tách công việc
T
T
WBS Tên nhiệm vụ

Công việc
trước
Kế hoạch Thực tế Ghi chú
1 1 Chuẩn bị mặt bằng
2 2 Xây nhà
3 2,1 Đổ móng
4 2,2
Xây tường và trần
tầng hầm
21
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
5 2,3
Xây tường và trần
các tầng dịch vụ
6 2,4
Xây tường và trần
các tầng trên (để
ở)
7 2,5
Làm sân thượng,
mái che
8 3 Nội thất
9 3,1 Điện
10 3,2 Nước
11 3,3 PCCC
12 4 Hoàn thiện
Xây dựng sơ đồ mạng công việc
Khi đã xác định được thứ bậc phân tách công việc, thì việc tiếp theo là xây
dựng mạng công việc, xác định công việc trước, công việc sau. Phương pháp kỹ
thuật tổng quan và đánh giá dự án (PERT) và Phương pháp đường găng (CPM) là

những phương pháp phổ biến và Công ty thường áp dụng. Sơ đồ mạng được xây
dựng theo các bước cơ bản sau:
- Xác định các công việc cần thực hiện của dự án;
- Xác định trình tự thực hiện các công việc và mối quan hệ giữa chúng;
- Vẽ sơ đồ mạng công việc;
- Tính toán thời gian và chí phí cho từng phần việc của dự án;
- Xác định thời gian dự trữ của các công việc và các sự kiện;
- Xác định đường găng.
Dự tính thời gian thực hiện từng công việc (ngày, giờ cụ thể nhất có thể)
Sau khi xây dựng sơ đồ mạng công việc, việc tiếp theo là tiến hành dự tính
thời gian thực hiện từng công việc. Phương pháp được sử dụng để xác định thời
gian thực hiện công việc là phương pháp ngẫu nhiên. Tuy nhiên đối với những công
việc tương tự nhau mà đã được lặp lại ở các dự án trước thì thời gian của các công
việc được xác định theo phương pháp tất định.
Từ sơ đồ mạng và cách tính thời gian thực hiện các công việc sẽ xác định
được đường găng và tính toán được xác suất hoàn thành các công việc và thời gian
hoàn thành dự án dựa theo thời gian hoàn thành đường găng.
22
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
Cách dự tính thời gian cho từng công việc được thực hiện một cách khoa học
và theo một trình tự thực hiện cụ thể như sau:
- Xây dựng các giả thiết lien quan đến nguồn lực, đến hoàn cảnh tác động khách quan,
bình thường;
- Dự tính thời gian thực hiện công việc dựa vào nguồn lực có thể huy động đã lập
ra trong kế hoạch;
- Xác định tuyến găng và độ co dãn thời gian của từng công việc;
- So sánh thời gian hoàn thành công việc theo dự tính với mốc thời hạn cho phép;
- Điều chỉnh yêu cầu về nguồn lực khi cần thiết.
Xác định thời gian dự trữ các sự kiện
Để xác định được thời gian dự trữ của các sự kiện thì ta phải tiến hành xác

định thời gian sớm nhất và thời gian muộn nhất đạt tới sự kiện.
Trong quản lý dự án việc quản lý thời gian đặc biệt là thời gian dự trữ của các
công việc giữ một vị trí quan trọng. Trên cơ sở các thông tin về thời gian dự trữ của
từng công việc thì cán bộ quản lý có thể điều chỉnh, bố trí lại thứ tự thực hiện các
công việc theo các mục tiêu cụ thể như là giảm bớt chi phí nhưng vẫn bảo đảm thực
hiện dự án đúng thời hạn.
Sau khi xác định thời gian dự trữ, thời gian dự trữ toàn phần và thời gian dự
trữ tự do của công việc, BQLDA sẽ tiến hành xây dựng thời gian hoạt động sơ bộ
theo thời gian đã dự tính.
Ước tính thời hạn hoạt động sơ bộ
Từ các mốc thời gian dự trữ toàn phần, dự trữ tự do và ước tính thời gian thực
hiện từng công việc, ta có thể ước tính được thời gian hoạt động sơ bộc của dự án.
Sau khi tính toán được sơ bộ thời gian hoạt động của dự án thì tiếp tục tính toán
ngày giờ và lịch cụ thể trong giới hạn đã xác định.
Từ những nhân tố kể trên, kế hoạch tiến độ dự án đã bước đầu được xây dựng lên.
Ví dụ: Tiến độ thực hiện dự án “Đầu tư xây dựng nhà chung cư cho người có thu
nhập thấp CT1 – Ngô Thì Nhậm”,.
23
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
- Trung tuần tháng 4/2007: Phê duyệt dự án, tiến hành đền bù giải phóng mặt
bằng và làm thủ tục thuê đất;
- Cuối tháng 6/2007: Khởi công san lấp mặt bằng;
- Tháng 8/2007: Lựa chọn bỏ thầu, tiến hành thiết kế kỹ thuật và lập dự toán
của phần xây dựng cơ sở hạ tầng;
- Tháng 9/2007: Thẩm định phê duyệt thiết kế kỹ thuật và dự toán xây dựng
cơ sở hạ tầng;
- Tháng 10/2007: Khởi công xây dựng hạ tầng;
- Tháng 12/2009: Hoàn thành đưa vào sử dụng,
Tiến độ dự án đưa ra trong kế hoạch là như vậy. Tuy nhiên, khi thực hiện dự
án đã bị chậm tiến độ và thời gian thực hiện dự án bị kéo dài. Có một số nguyên

nhân làm chậm tiến độ dự án vướng mắc trong khâu giải phóng mặt bằng, thay đổi
kế hoạch phân bổ vốn, điều chỉnh kế hoạch dự án… Mặc dù BQLDA đã thực hiện
kế hoạch đền bù GPMB, tái định cư theo quy định pháp luật. Tuy nhiên khi thực
hiện, cán bộ thực hiện đã rất khó khăn trong việc tìm được tiếng nói chung với
người dân và đã phải nhờ tới sự can thiệp sâu sắc của chính quyền địa phương. Do
đó, tới đầu tháng 9/2007 dự án mới bắt đầu đi vào khởi công san lấp mặt bằng.
Không những bị chậm chễ tiến độ, mà vướng mắc trong khâu GPMB còn khiến chi phí
cho phần công việc này bị vượt dự toán, làm cho kế hoạch phân bổ vốn bị thay đổi.
Theo kế hoạch, phần vốn cho năm 2007 là 20% tổng mức đầu tư, nhưng vốn thực
hiện là 23% (nguồn: Báo cáo hoàn thành dự án CT1). Do đó Công ty đã chủ động
thay đổi kế hoạch phân bổ vốn cho các thời kỳ sau. Cũng do chẫm trễ GPMB mà kế
hoạch thi công cũng bị thay đổi, Công ty phải đẩy nhanh tiến độ thi công phần việc
cận kề để không làm ảnh hưởng tới việc thực hiện dự án của giai đoạn sau.
Xác định nguồn lực của dự án, tính đến giới hạn nguồn lực và ước tính các
thời hạn cuối
Nguồn lực sử dụng cho dự án gồm có: Lao động, tiền vốn, nguyên vật liệu, máy
móc thiết bị,… và trong quản lý dự án, một nguồn lực rất quan trọng phải kể đến là
thời gian.
Kế hoạch thời gian được lập trên cơ sở nguồn lực không hạn chế. Tuy nhiên,
trên thực tế các nguồn lực lại không phải lúc nào cũng đảm bảo dư thừa, mà luôn bị
24
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
hạn chế. Vì vậy khi khi xây dựng kế hoạch thời gian cho dự án muốn đảm bảo hợp lý
và có tính thực tế BQL phải xác định kế hoạch phân phối nguồn lực cho dự án, từ đó
điều chỉnh kế hoạch thời gian, tiến độ của dự án cho phù hợp với tình hình thực tế
của Công ty trong giai đoạn thực hiện dự án.
1.3.2.2. Quản lý chi phí
Chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình biểu thị bằng Tổng mức đầu tư ở
giai đoạn lập dự án; Dự toán công trình ở giai đoạn thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ
thi công; Báo cáo quyết toán ở giai đoạn hoàn thành xây dựng và đưa công trình đi

vào khai thác, sử dụng. Các chỉ tiêu chi phí trong từng giai đoạn đếu có đặc điểm,
nội dung khác nhau do vậy Công ty luôn có những phương pháp, công cụ kiểm soát
thích hợp trong từng giai đoạn, từng chi phí và hướng tới mục tiêu là chi phí ở giai
đoạn sau luôn phải thấp hơn chi phí trong giai đoạn trước và Tổng mức đầu tư là chi
phí tối đa có thể dùng để đầu tư xây dựng công trình.
Nội dung Tổng mức đầu tư (biểu hiện của chi phí dự án trong giai đoạn
chuẩn bị đầu tư) bao gồm:
- Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công
trình; chi phí phá dỡ các công trình xây dựng; chi phí san lấp mặt bằng xây dựng;
chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; nhà tạm tại
hiện trường để ở và điều hành thi công;
- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ; chi phí đào tạo và
chuyển giao công nghệ (nếu có); chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận
chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí liên quan khác;
- Chi phí bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường
nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất theo quy định được bồi thường
và chi phí bồi thường khác; các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí tái
định cư; chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chi phí sử dụng đất trong
thời gian xây dựng (nếu có); chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có);
- Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện quản lý dự án từ
khi lập dự án đến đến khi hoàn thành, nghiệm thu bàn giao, đưa công trình vào khai
thác sử dụng và chi phí giám sát, đánh giá dự án đầu tư;
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án, thiết
kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;
25
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Đinh Đào Ánh Thủy
- Chi phí khác bao gồm: vốn lưu động trong thời gian sản xuất thử đối với các dự
án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh; lãi vay trong thời gian xây dựng và
các chi phí cần thiết khác;
- Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh

và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án.
Cán bộ lập dự án phải dựa trên các nội dung này và những quy tắc xác định
Tổng mức đầu tư được quy định trong Nghị định 112/2009/NĐ-CP về “Quản lý chi
phí đầu tư xây dựng công trình” để xác định tổng mức đầu tư của dự án.
Nội dung Dự toán xây dựng công trình (biểu hiện của chi phí dự án ở giai
đoạn thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công)
Dự toán xây dựng công trình được xác định theo công trình cụ thể và là căn cứ
để CĐT quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.
Dự toán công trình được lập căn cứ trên cơ sở khối lượng các công việc xác
định theo thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công, nhiệm vụ công việc phải
thực hiện của công trình và đơn giá xây dựng công trình, chi phí tính theo tỷ lệ phần
trăm (%) cần thiết để thực hiện khối lượng, nhiệm vụ công việc đó.
Nội dung dự toán công trình bao gồm:
- Chi phí xây dựng;
- Chi phí thiết bị;
- Chi phí quản lý dự án;
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;
- Chi phí khác;
- Chi phí dự phòng,
Đây là các chi phí cần thiết để chủ đầu tư tổ chức thực hiện quản lý dự án, chi
tiết được quy định như trong nội dung Tổng mức đầu tư.
Đối với công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật thì Tổng mức đầu tư
đồng thời là Dự toán công trình, Trường hợp này, Dự toán công trình bao gồm cả
chi phí bồi thường GPMB, tái định cư (nếu có), Như vậy về mặt lý luận thì Dự toán
công trình không vượt Tổng mức đầu tư.
Nội dung báo cáo quyết toán (biểu hiện của chi phí dự án ở giai đoạn hoàn
thành xây dựng đưa công trình vào khai thác, sử dụng) bao gồm:
Nguồn vốn đầu tư thực hiện dự án tính đến ngày khóa sổ lập báo cáo quyết
toán (chi tiết theo từng nguồn vốn đầu tư).