Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng đầu tư và phát triển chi nhánh Hai Bà Trưng

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP ĐT: Hoàn thiện công tác TĐ DA đầu tư BĐS tại NHĐT&PT chi nhánh HBT
LỜI MỞ ĐẦU
Trong nền kinh tế - xã hội phát triển như hiện nay, nhu cầu về các sản
phẩm thị trường không ngừng tăng, do đó, các doanh nghiệp cũng không
ngừng mở rộng đầu tư, phát triển và làm mới các sản phẩm để đáp ứng nhu
cầu thị trường. Các dự án đầu tư ngày càng nhiều. Nhưng vấn đề quyết định ở
đây là vốn đầu tư, một dự án đầu tư cần rất nhiều vốn trong khi đó các chủ
đầu tư không đủ vốn để kinh doanh. Do đó, việc vay vốn các Ngân hàng,
thương mại để đầu tư trở thành một giải pháp quan trọng cho các chủ đầu tư.
Nếu đầu tư có hiệu quả có thể mang lại siêu lợi nhuận, tuy nhiên,
những dự án đầu tư càng cần nhiều vốn, thời gian thực hiện càng lâu như lĩnh
vực bất động sản, bên cạnh mang lại nguồn lợi nhuận khổng lồ thì rủi ro cũng
không phải nhỏ. Vì thế trước khi các Ngân hàng quyết định cho vay, phải rất
chú trọng đến việc thẩm định các dự án, đặc biệt trong thời điểm hiện nay,
NHNN yêu cầu thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản thì yêu cầu về
công tác thẩm định dự án bất động sản càng cao hơn. Nên việc nâng cao chất
lượng, hoàn thiện công tác thẩm định các dự án sẽ giúp tránh khỏi những
khoản đầu tư không hợp lý gây thiệt hại cho Ngân hàng.
Sau một thời gian thực tập tại Ngân hàng đầu tư và phát triển chi
nhánh Hai Bà Trưng, e đã rút ra được một số vấn đề trong công tác thẩm định
dự án đầu tư, do đó e xin chọn đề “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu
tư bất động sản tại ngân hàng đầu tư và phát triển chi nhánh Hai Bà Trưng”
làm chuyên đề thực tập của mình.

SV thực hiện: Trần Thị Diệu Huyền – MSV:CQ515162 Page 1
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP ĐT: Hoàn thiện công tác TĐ DA đầu tư BĐS tại NHĐT&PT chi nhánh HBT
PHẦN I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN CHI NHÁNH HAI BÀ
TRƯNG
I. NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN HAI BÀ TRƯNG
1. Lịch sử hình thành

Ngày 03/10/2008 ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam chính
thức công bố thành lập chi nhánh cấp 1 thuộc khối Ngân hàng của BIDV tại địa điểm
số 10 đường Trần Đại Nghĩa, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội căn cứ vào quyết định số
718/QĐ-HĐQT của Chủ tịch Hội đồng quản trị Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt
Nam. Sự ra đời của chi nhánh Hai Bà Trưng là một bước cụ thể hóa của chiến lược
phát triển đến 2010, kế hoạch kinh doanh 2008-2010 của BIDV nhằm thực hiện
chuyển dịch cơ cấu khách hàng, cơ cấu sản phẩm dịch vụ Ngân hàng, góp phần nâng
cao năng lực cạnh tranh trong hội nhập kinh tế quốc tế. Chi nhánh Hai Bà Trưng hoạt
động theo mô hình Ngân hàng bán lẻ, cung cấp các sản phẩm dịch vụ Ngân hàng đa
năng trên nền công nghiệp hiện đại hóa để thỏa mãn nhu cầu về các sản phẩm dịch vụ
Ngân hàng tiện ích cao cho khách hàng. Chi nhánh đi vào hoạt động trên nền 02 phòng
giao dịch là PGD 4 tại số 10 Trần Đại Nghĩa (nay là trụ sở của Chi nhánh) và PGD 2
tại 329 Bạch Mai với 2 quỹ tiết kiệm tại 250 Minh Khai và 80 Lạc Trung. Nhiệm vụ
của ngân hàng Đầu tư và Phát triển chi nhánh Hai Bà Trưng là cung ứng vốn, dịch vụ
tài chính cho khu vực dân doanh, cụ thể là các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Trong tương
lai ngân hàng Đầu tư và Phát triển Hai Bà Trưng sẽ tiến tới trở thành một trong những
Chi nhánh đầu tiên đưa ra các sản phẩm mới của BIDV đến với khách hàng.
2. Chức năng và nhiệm vụ
Ngân hàng Đầu tư và Phát triển chi nhánh Hai Bà Trưng
thực hiện các chức năng và nhiệm vụ sau:
- Thực hiện hoạt động cho vay ngắn, trung và dài hạn bằng VNĐ, ngoại tệ.
SV thực hiện: Trần Thị Diệu Huyền – MSV:CQ515162 Page 2
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP ĐT: Hoàn thiện công tác TĐ DA đầu tư BĐS tại NHĐT&PT chi nhánh HBT
Thực hiện bảo lãnh cho khách hàng, sử dụng đồng vốn một cách có hiệu quả và an
toàn.
- Thực hiện việc huy động vốn như: tiền gửi có kỳ hạn, không kỳ hạn.
- Thực hiện tư vấn trong hoạt động tín dụng và ủy thác đầu tư theo quy định.
- Thực hiện báo cáo thống kê theo chuyên đề định kỳ hoặc đột xuất về các hoạt
động tín dụng, bảo lãnh theo quy định của BIDV.
- Lập kế hoạch kinh doanh hàng tháng, quý, năm của các phòng và xây dựng

kế hoạch kinh doanh của Ngân hàng.
- Coi trọng công tác kế hoạch thường xuyên, phục vụ và khai thác tiềm năng
của khách hàng truyền thống, thực hiện marketing để tìm kiếm khách hàng mới.
- Tư vấn tham mưu cho giám đốc về chiến lược kinh doanh, phát triển tìm
kiếm khách hàng mới về tín dụng và lãi suất.
3. Sơ đồ bộ máy tổ chức và hoạt động của BIDV Hai Bà Trưng
Cơ cấu tổ chức và hoạt động:
SV thực hiện: Trần Thị Diệu Huyền – MSV:CQ515162 Page 3
Giám đốc
Phó giám đốc

Khối quan hệ Khối quản lý Khối tác Khối
quản lý
khách hàng rủi ro nghiệp nội bộ
phòng quan hệ phòng quản lý phòng quản phòng
tài
khách hàng 1 rủi ro trị tín dụng chính
kế
toá
n
Phòng dịch vụ Phòng
TCKT
phòng quan hệ KHDN tổng
hợp
khách hàng 2
Phòng dịch vụ Phòng
tổ
KH cá nhân chức
hành

chính
P
- Ngay từ khi thành lập, chi nhánh Hai Bà Trưng luôn quan tâm và
chú trọng công tác quản trị điều hành để chỉ đạo Chi nhánh ổn định tổ
chức, hoàn thành tốt các chỉ tiêu kế hoạch kinh doanh được Hội sở chính
giao.
- Chi nhánh đã phân công nhiệm vụ trong Ban Giám đốc theo
hướng dẫn của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, phù hợp với mô
hình hoạt động theo TA2 và tiến hành thành lập các phòng, tổ nghiệp vụ
phục vụ hoạt động kinh doanh. Đồng thời Chi nhánh cũng nhanh chóng ban
hành quy định chức năng nhiệm vụ cụ thể của các Phòng/tổ nghiệp vụ và
các phòng Giao dịch, quỹ tiết kiệm trực thuộc Chi nhánh. Trên cơ sở chức
năng, nhiệm vụ của đơn vị mình, các phòng/tổ tiến hành phân công công
việc đến từng cán bộ, nhân viên, đảm bảo phân công công việc rõ ràng, có
các đầu mối xử lý tránh chồng chéo.
- Trên cơ sở các văn bản chế độ của Nhà Nước, của ngành và của
BIDV, Chi nhánh đã xây dựng hệ thống các văn bản hướng dẫn, các quy
trình, quy định nghiệp vụ cụ thể phù hợp với đặc điểm và tình hình hoạt động
của Chi nhánh.
Phòng quản
lý và dịch
vụ kho quỹ
- Nhanh chóng thành lập các hội đồng, các tổ chuyên môn như: Hội
đồng thi đua khen thưởng, Hội đồng tuyển dụng, Hội đồng thi tuyển, Hội
đồng nâng bậc lương, Hội đồng khoa học công nghệ, Hội đồng tín dụng, Ban
quản lý kho tiền, tổ ATM, tổ mua sắm tài sản, cụng cụ lao động, tiểu ban chỉ
đạo phòng chống tham nhũng và tội phạm … để tham mưu, tư vấn và giúp
việc cho Giám đốc trong công tác chỉ đạo, điều hành từng lĩnh vực chuyên
môn.
Chức năng và nhiệm vụ của các phòng nghiệp vụ Ngân hàng Đầu

tư và Phát triển chi nhánh Hai Bà Trưng
 Phòng Quan hệ khách hàng 1:
- Chịu trách nhiệm về mặt tìm kiếm, thu hút khách hàng,
tiếp xúc khách hàng và thực hiện marketing…
- Phòng tổ chức công tác nghiên cứu thị trường, xác định thị trường
mục tiêu, khách hàng mục tiêu, đánh giá danh mục sản phẩm đối với
khách hàng doanh nghiệp, đề xuất khả năng khai thác các sản phẩm và kiến
nghị về cải thiện sản phẩm dịch vụ của Chi nhánh nhằm đáp ứng yêu cầu của
khách hàng và nâng cao hiệu quả cạnh tranh.
 Phòng quan h ệ khách hàng 2:
- Tham mưu, đề xuất chính sách, kế hoạch phát triển quan hệ khách
hàng là doanh nghiệp, cá nhân.
- Theo dõi, quản lý tình hình hoạt động của khách hàng, quá trình sử
dụng vốn vay, tài sản đảm bảo nợ vay.
 Phòng qu ả n lý r ủ i ro:
- Thu thập, quản lý thông tin về tín dụng, lập báo cáo phân tích về tình
hình vay nợ của Chi nhánh.
 Phòng qu ả n tr ị tín dụng:
- Trực tiếp thực hiện tác nghiệp và quản trị cho vay, bảo lãnh đối
với khách hàng theo quy định, quy trình của BIDV và Chi nhánh: Thực
hiện việc cho vay ngắn, trung và dài hạn bằng nội tệ và ngoại tệ, thực hiện
việc bảo lãnh cho khách hàng theo chế độ tín dụng hiện hành, bảo đảm hiệu
quả, an toàn của đồng vốn.
- Đảm nhận việc tư vấn cho khách hàng trong hoạt động tín dụng và ủy
thác đầu tư theo quy định. Tổ chức lập kế hoạch cho phòng mình đồng
thời cùng với các phòng ban khác lập kế hoạch hoạt động cho Chi nhánh.
- Tổ chức thực hiện công tác khách hàng thường xuyên nắm bắt nhu
cầu, phục vụ khách hàng đồng thời tìm kiếm thu hút thêm khách hàng mới,
không ngừng mở rộng đối tượng khách hàng của Ngân hàng. Trên cơ sở có
được những thông tin về khách hàng, phòng tín dụng sẽ tham mưu, đóng góp

ý kiến cho lãnh đạo Ngân hàng để đưa ra những thay đổi cho phù hợp với
môi trường.
 Phòng dịch vụ khách

hàng doanh nghiệp:
- Trực tiếp quản lý tài khoản và giao dịch với khách hàng doanh nghiệp.
 Phòng d ị ch v ụ khách

hàng cá

nhân
- Trực tiếp quản lý tài khoản và giao dịch với khách hàng cá nhân.
- Quản lý và vận hành hệ thống máy ATM, POS.
 Phòng thanh toán qu ố c t ế
- Thực hiện các dịch vụ thanh toán quốc tế như mở L/C, thanh toán L/C
cho khách, thực hiện các dịch vụ Ngân hàng quốc tế …
 Phòng qu ả n lý và d ị ch v ụ kho qu ỹ
- Trực tiếp thực hiện nghiệp vụ về quản lý kho và tổ chức xuất
nhập, bảo quản vận chuyển tiền, tài sản quý, giấy tờ có giá.
- Theo dõi, tổng hợp, lập báo cáo tiền tệ, an toàn kho quỹ theo quy định.
 Phòng k ế ho ạ ch t ổ ng

hợp
- Thu thập thông tin phục vụ công tác kế hoạch tổng hợp.
 Phòng tài chính – k ế

toán
- Thực hiện việc quản lý và thực hiện theo quy định trong nghiệp vụ
kế toán, tạo lập và quản lý số liệu báo cáo, chịu trách nhiệm với tính trung
thực của những thông tin trên báo cáo.

- Thực hiện nhiệm vụ quản lý, giám sỏt tài chính.
 Phòng t ổ ch ứ c – hành chính
- Phổ biến, quán triệt các văn bản quy định, hướng dẫn về quy
trình nghiệp vụ liên quan tới công tác tổ chức, quản lý nhân sự và phát triển
nguồn nhân lực của Nhà Nước và của BIDV đến toàn thể cán bộ nhân viên
trong Chi nhánh.
4. Đặc điểm kinh doanh của Chi nhánh
Bảng 1: Hoạt động kinh doanh qua các năm
Chỉ tiêu
12/31/2010 12/31/2011 12/31/2012
Tổng VNĐ Tổng VNĐ Tổng
HUY ĐỘNG 2.849.798 2.730.559
VỐN 2.734.833 2.531.343 5.727.435
I.Tổ chức
2190468 2.185.153

1.750.661

1.732.792

4.418.933
Không kỳ hạn
147.3
91
145.8
63

149.625

149.065

120.031
Có kỳ hạn
dưới 12 tháng
1.828.0
77
1.824.2
90

1.195.932

1.186.427

3.804.892
Có kỳ hạn
12 tháng trở lên
215.0
00
215.0
00

405.104

397.300

494.010
II.Dân cư
659.293 545.368

983.159

798.366

1.271.934
Không kỳ hạn
15.077 14.901

16.298

15.781

29.418
Có kỳ hạn dưới 12
tháng
556.274 490.804

879.932

731.052

1.016.906
Có kỳ hạn 12
tháng trở lên
87.943 39.663

86.930

51.532

225.610

III. GTCG
38 38

1.013

186

36.568
1. GTCG ngắn
hạn
38 38

1.013

186

19.816
2.Trái phiếu
chứng chỉ dài hạn
0 0

-

-

16.753
DƯ NỢ TÍN
DỤNG
1.215.031 817.482

1.632.736

1.071.498

1.928.699
1. Cho vay ngắn
hạn
486.758 450.664

785.876

761.899

1.018.677
2. cho vay Th và
DH TM
346.772 343.072

296.130

275.428

284.341
3. Cho vay hợp
vốn
381.502 23.746

550.730

34.171

625.682
Theo bảng số liệu trên ta thấy tình hình huy động vốn của chi nhánh
trong năm 2012 cao hơn 50% so với năm 2010 và năm 2011. Các tổ chức
chiếm tỷ trọng lớn ( chiếm 75% trong năm 2010, 62% trong năm 2011 và
77% trong năm 2012) và chủ yếu là cho vay dưới hình thức có kì hạn dưới 12
tháng. Dân cư và GTCG chiếm tỷ trọng nhỏ (không quá 30%). Doanh số cho
vay ngắn hạn qua các năm tăng nhanh ( năm 2012 tăng 50% so với các năm
2010 và 2011) mục đích là để hỗ trợ vốn lưu động cho các đơn vị, thành phần
kinh tế trong địa bàn hoạt động. Có được kết quả như vậy là do Ngân hàng đề
ra mức lãi suất phù hợp.
Dư nợ tín dụng tăng qua các năm. Có được kết quả như vậy là do Ngân
hàng rất nhạy bén trong cạnh tranh, cùng với công tác tiếp thị mở rộng, bảo
vệ tên tuổi, đẩy mạnh hoạt động cho vay và biết cách điều chỉnh để thích ứng
với sự thay đổi của môi trường kinh doanh.
II. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẢM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH
 Đặc điểm của dự án đầu tư bất động sản ảnh hưởng tới
công tác thẩm định
Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập,
mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi (Luật
kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006). Dự án kinh
doanh bất động sản được trong phân tích dưới đây được hiểu là hoạt động bỏ
vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp
dịch vụ bất động sản, chúng bao gồm:
•Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng.
•Dự án căn hộ cho thuê.
•Dự án trung tâm thương mại.
•Dự án khách sạn, nhà hàng.

•Dự án về dịch vụ nhà ở.
•Dự án hạ tầng khu công nghiệp.
•Dự án kết hợp cung cấp các loại dịch vụ trên.
•Các loại mô hình khác (không thuộc các dự án đã kể trên).
 Đặc điểm của dự án đầu tư bất động sản
Dự án đầu tư bất động sản thường gắn với đất đai, điều kiện tự nhiên, xã
hội của địa phương nơi dự án hoạt động.
- Đầu tư về bất động sản bao giờ cũng cần vốn lớn. Vốn này lại không
có tính linh hoạt cao vì thời gian hoàn thành dự án và thu hồi vốn lâu.
- Đầu tư lớn, thời gian dài nên độ rủi ro cao. Nhưng đi kèm với nó là
lợi nhuận thu được cũng lớn. Những dự án có độ rủi ro cao, nhưng nếu thành
công thì nó cũng mang lại lợi nhuận cao.
- Dự án bất động sản cần phải chú ý đến người tiêu dùng cuối cùng.
Dự án cần phải quan tâm đến mức sống chung của nơi thực hiện dự án, quan
tâm tới thị hiếu người tiêu dùng, chú ý đến nhu cầu, thị trường tiêu thụ…
- Đầu tư kinh doanh bất động sản thường gắn với hoạt động xây dựng.
Để đầu tư có hiệu quả yêu cầu chủ đầu tư phải có năng lực nhất định trong
lĩnh vực này, cụ thể như kinh nghiệm qua những dự án tương tự, nguồn cung
cấp nguyên vật liệu… Yêu cầu này sẽ chọn lọc những nhà đầu tư đủ điều kiện
tham gia vào lĩnh vực mạo hiểm và đầy rủi ro này.
- Các công trình được hình thành phải đảm bảo yêu cầu về kĩ thuật, có
kiến trúc đẹp, hài hòa với môi trường, đảm bảo tính kinh tế, phù hợp với quy
hoạch, yêu cầu phát triển của địa phương.
Xuất phát từ những đặc điểm đó, công tác thẩm định của Ngân hàng cần
chú ý những điểm sau:
- Vì dự án bất động sản vay vốn lớn, tính thanh khoản không cao nên
khi thẩm định cần quan tâm đến thời gian thu hồi vốn, từ đó xem xét khả năng
trả nợ của dự án và quyết định cho vay vốn
- Vì rủi ro cao nên phải chú ý đến biên an toàn của dự án, đặc biệt chú
ý đến phân tích độ nhạy.

- Cần quan tâm tới thị trường của dự án. Thị trường sẽ quyết định tính
khả thi của dự án. Ngân hàng cần chú ý so sánh dự án với những dự án tương
tự, về cung cầu của sản phẩm của dự án. Một trong những vấn đề cần chú ý
của dự án bất động sản là hiện tượng đầu cơ, tích trữ để kiếm lợi nhuận, nên
thực tế là dự án có khi được mua hết nhưng lại chưa được tiêu dùng toàn bộ.
- Cần chú ý đến năng lực của chủ đầu tư và năng lực của đơn vị khai
thác dự án.
- Cần thẩm định về kiến trúc, kết cấu, các yêu cầu kĩ thuật, cac tiêu
chuẩn về xây dựng…
2. Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Chi
nhánh
2.1. Dự án đầu tư bất động sản tại Chi nhánh
Chi nhánh Hai Bà Trưng được thành lập vào năm 2008 với tổng dư nợ
tính đến 31/12/2010 là 1215 tỷ đồng trong đó vay trung dài hạn đạt 30%.
Trong đó, vay trung dài hạn của các cá nhân đạt 12,15 tỷ đồng, còn lại là vay
trung dài hạn của dự án, 1199,85 tỷ đồng chiếm 99%. Trong tổng dư nợ các
dự án, dự án đầu tư bất động sản đạt gần 478 tỷ đồng chiếm 39.73%. Đây là
một tỷ lệ lớn nên vấn đề hoàn thiện công tác thẩm định dự án bất động sản là
một vấn đề được Chi nhánh rất quan tâm.
2.2. Nhân sự thực hiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản
Hiện nay Chi nhánh có 10 cán bộ tín dụng, và tất cả 10 cán bộ đều tham
gia thực hiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản. Cán bộ tín dụng
của Chi nhánh đều có chuyên môn và kinh nghiệm, rất có trách nhiệm với
nhiệm vụ của mình. Trong 10 cán bộ tín dụng, có một cán bộ phụ trách đa số
các dự án đầu tư về bất động sản. Đây chính là một trong những ưu điểm của
Chi nhánh trong công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản.
2.3. Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản
Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản cũng giống như quy trình
thẩm định dự án đầu tư nói chung
Quyết định số 580/QĐ/HĐQT – TCCB ngày 30/05/2007 của chủ tịch

Hội đồng quản trị Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam. Chấm dứt hoạt
động của Ban Thẩm định. Theo đó các Phòng thẩm định của các Chi nhánh
Cấp 1 trực thuộc NH Đầu tư và phát triển Việt Nam cũng chấm dứt và sát
nhập vào phòng tín dụng. Như vậy, Cán bộ tín dụng vừa là người tiếp nhận dự
án đầu tiên vừa là người theo dự án đến khi thu hồi hết vốn đầu tư. Chính vì
vậy quy trình thẩm định dự án đầu tư tại Chi nhánh Hai Bà Trưng cũng giống
như quy trình tín dụng trung và dài hạn. Quy trình tín dụng là các bước quy
chuẩn để cán bộ tín dụng tiến hành thẩm định một dự án đầu tư hay một món
vay trung dài hạn. Quy trình tín dụng giúp quá trình cho vay diễn ra một cách
thống nhất, khoa học, phòng ngừa hạn chế rủi ro và không ngừng nâng cao
chất lượng tín dụng. Quy trình nêu rõ nhiệm vụ trách nhiệm của cán bộ tham
gia thẩm định, làm cơ sở để tổ chức thực hiện nghiệp vụ thẩm định cho phù
hợp với tình hình hoạt động của Chi nhánh.
Khi khách hàng đến Ngân hàng và có nhu cầu vay vốn để thực hiện dự
án đầu tư của mình thì cán bộ tín dụng tiến hành các bước theo quy trình thẩm
định dự án đầu tư. Quy trình thẩm định dự án đầu tư được áp dụng tại Chi
nhánh Hai Bà Trưng gồm các bước sau:
• Hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn, kiểm tra tính đầy đủ,
hợp pháp, hợp lệ của hồ sơ
Cán bộ tín dụng hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ và cung cấp cho Ngân
hàng những hồ sơ: Hồ sơ pháp lý của chủ đầu tư (khách hàng vay vốn), hồ sơ
kinh tế của khách hàng vay (năng lực tài chính), hồ sơ dự án vay vốn (Hồ sơ
vay vốn), hồ sơ bảo đảm tiền vay.
Sau khi nhận đầy đủ hồ sơ khách hàng cung cấp, Cán bộ tín dụng kiểm
tra tính đầy đủ về số lượng và tính chất pháp lý của hồ sơ. Báo cáo trưởng
phòng tín dụng.
- Nếu đầy đủ thì tiến hành các bước tiếp theo.
- Trường hợp nếu thiếu thì yêu cầu khách hàng cung cấp và bổ sung
để hoàn thiện.
• Thẩm định khách hành vay vốn và dự án đầu tư.

Sau khi nhận và kiểm tra tính đầy đủ và hợp pháp của hồ sơ khách hàng
cung cấp, Cán bộ tín dụng lập tờ trình thẩm định các nội dung sau:
- Thẩm định khách hàng vay vốn.
- Thẩm định hồ sơ vay vốn.
- Thẩm định các biện pháp đảm bảo tiền vay.
• Quyết định cho vay
Lãnh đạo căn cứ vào quy định về thẩm định quyền xét duyệt cho vay của
Chi nhánh để quyết định.
Quyết định cho vay ghi rõ ý kiến chấp nhận cho vay với các điều kiện
khách hàng phải thực hiện trước khi ký hợp đồng tín dụng và trước khi giải
ngân. Hoặc đề nghị cán bộ tín dụng giải trình một số vấn đề còn vướng mắc.
Trong trường hợp từ chối cho vay phải nói rõ được lý do từ chối.
Trường hợp vượt quyền phán quyết thì Phòng tín dụng làm tờ trình trình
lên các Ban có liên quan trên NHNo&PTNT Việt Nam theo đúng quy định.
• Giải ngân, kiểm tra, giám sát
• Thu nợ, thu lãi và xử lí phát sinh.
• Kết thúc hợp đồng
2.4.Phương pháp thẩm định
Để đảm bảo dự án đầu tư được thẩm định một cách khoa học và toàn
diện kết hợp với kinh nghiệm quản lý thực tiễn và các nguồn thông tin đáng
tin cậy. Công việc của người làm công tác thẩm định dự án không phải là làm
lại toàn bộ công việc của người lập dự án mà đi sâu tìm hiểu những nhược
điểm, tồn tại của dự án để có ý kiến về việc có nên cấp giấy phép đầu tư hoặc
bỏ vốn đầu tư cho dự án hay không.
Với mỗi loại dự án ngoài những phương pháp chung cần có những
phương pháp riêng và trong từng phương pháp lại cần có những chú ý riêng.
Với các dự án đầu tư bất động sản, công tác thẩm định dự án trước khi quyết
định cho vay phụ thuộc khá nhiều vào hoạt động định giá. Định giá bất động
sản cũng cần những phương pháp riêng. Mặc dù vậy, đối với dự án đầu tư bất
động sản, Chi nhánh vẫn chỉ thẩm định với các nội dung và phương pháp như

tất cả các dạng dự án khác. Hiện nay phòng Tín Dụng Agribank chi nhánh
Thủ Đô thường sử dụng ba phương pháp thẩm định.
* Phương pháp so sánh
Về thực chất, phương pháp so sánh là phương pháp phổ biến và đơn
giản, các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu của dự án được so sánh với các dự
án đã và đang xây dựng hoặc đang hoạt động. Từ đó có thể rút ra kết luận
đúng đắn về dự án để đưa ra quyết định đầu tư được xác định. Phương pháp
so sánh được tiến hành theo một số chỉ tiêu: Tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng,
tiêu chuẩn về cấp công trình do nhà nước quy định hoặc điều kiện tài chính
mà dự án có thể chấp nhận được. Tiêu chuẩn về công nghệ, thiết bị trong quan
hệ chiến lược đầu tư công nghệ quốc gia, quốc tế. Tiêu chuẩn đối với loại sản
phẩm của dự án mà thị trường đòi hỏi. Các chỉ tiêu tổng hợp như cơ cấu vốn
đầu tư, sản xuất đầu tư. Các định mức về sản xuất, tiêu hao năng lượng,
nguyên liệu nhân công, tiền lương, chi phí quản lý của ngành theo các định
mức kinh tế - kỹ thuật chính thức hoặc các chỉ tiêu kế hoạch và thực tế. Các
chỉ tiêu về hiệu quả đầu tư (ở mức trung bình tiên tiến). Các tỷ lệ tài chính
doanh nghiệp theo thông lệ phù hợp với các hướng dẫn, chỉ đạo của nhà nước,
của ngành đối với doanh nghiệp cùng loại. Các chỉ tiêu trong trường hợp có
dự án và chưa có dự án.
* Phương pháp thẩm định theo trình tự
Theo phương pháp này, việc thẩm định dự án được tiến hành theo một
trình tự biện chứng từ tổng quát đến chi tiết, từ kết luận trước làm tiền đề cho
kết luận sau.
- Thẩm định tổng quát: Là việc xem xét tổng quát các nội dung cần thẩm
định của dự án, qua đó phát hiện các vấn đề hợp lý hay chưa hợp lý cần phải
đi sâu xem xét. Thẩm định tổng quát cho phép hình dung khái quát dự án,
hiểu rõ các vấn đề chủ yếu của dự án, mục tiêu của dự án, các giải pháp chủ
yếu, các lợi ích cơ bản. Qua đó hình dung được quy mô, tầm cỡ của dự án,
liên quan đến ngành nào, bộ phân nào, khu vực nào. Qua đó, ta dự kiến được
các công việc cần làm tiếp hoặc các nội dung cần đi sau xem xét.

- Thẩm định chi tiết: Được tiến hành sau thẩm định tổng quát. Yêu cầu
của việc thẩm định là theo từng nội dung cần phải có ý kiến nhận xét, kết luận
có đồng ý hay không, những gì cần bổ sung, sửa đổi. Việc này chỉ có thể thực
hiện được bằng thẩm định chi tiết. Thẩm định chi tiết được tiến hành với từng
nội dung của dự án từ việc thẩm định các điều kiện pháp lý đến phân tích hiệu
quả tài chính và kinh tế - xã hội của dự án. Tuy nhiên mức độ tập trung cho
những nội dung cơ bản có thể khác nhau tuỳ theo đặc điểm và tình hình cụ thể
của dự án.
Trong bước thẩm định chi tiết, kết luận rút ra nội dung trước có thể là
điều kiện để tiếp tục nghiên cứu. Nếu một số nội dung cơ bản của dự án bị
bác bỏ thì có thể bác bỏ dự án mà không cần đi vào thẩm định toàn bộ các chỉ
tiêu tiếp theo.
* Phương pháp thẩm định dự án được dựa trên việc phân tích độ nhạy
cảm của dự án
Cơ sở của phương pháp này là dự kiến một số tình huống bất trắc có thể
xảy ra trong tương lai đối với dự án. Đối với dự án đầu tư bất động sản có thể
kể tới như: chi phí đầu tư, giá các nguyên vật liệu đầu vào tăng và thu nhập
sau khi dự án xong có thể bị giảm, có thay đổi về chính sách thuế theo hướng
bất lợi Khảo sát tác động của những yếu tố đó đến hiệu quả đầu tư và khả
năng hoà vốn của dự án.
Mức độ sau lệch so với dự kiến của các bất trắc thường chọn từ 10% đến
20% và nên chọn các yếu tố tiêu biểu dễ xảy ra gây tác động xấu đến hiệu quả
của dự án để xem xét. Nếu dự án vẫn tỏ ra có hiệu quả kể cả trong trường hợp
có nhiều bất trắc phát sinh đồng thời thì đó là những dự án vững chắc có độ
an toàn cao. Trong trường hợp ngược lại, cần phải xem lại khả năng phát sinh
bất trắc để đề xuất các biện pháp hữu hiệu để khắc phục hạn chế.
2.5.Nội dung thẩm định
Nội dung thẩm định gồm có: thẩm định hồ sơ vay vốn, thẩm định khách
hàng vay vốn, thẩm định dự án đầu tư, thẩm định các biện pháp đảm bảo tiền
vay.

 2.5.1Thẩm định hồ sơ vay vốn
Khi thẩm định hồ sơ pháp lý của dự án thì cần phải xem xét xem dự án
có phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước, địa phương.
Phù hợp với quy hoạch phát triển ngành, địa phương có liên quan. Mỗi dự án
bao giờ cũng có bộ hồ sơ pháp lý, đặc biệt với dự án đầu tư bất động sản, hồ
sơ pháp lý và các quyền liên quan có ý nghĩa rất quan trọng. Hồ sơ pháp lý
của dự án bao gồm các giấy phép, quyết định liên quan đến dự án mà chủ đầu
tư đang thực hiện như: Báo cáo nghiên cứu khả thi, giấy phép xây dựng hoặc
giấy chứng nhận đầu tư của cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê đất, các văn bản pháp lý khác có liên
quan đến dự án đầu tư
 2.5.2Thẩm định khách hàng vay vốn
* Thẩm định về lịch sử hình thành, tồn tại và phát triển của doanh
nghiệp, tư cách của chủ doanh nghiệp
- Thẩm định về lịch sử hình thành, phát triển của doanh nghiệp
+Xuất xứ hình thành doanh nghiệp
+Các bước ngoặt lớn doanh nghiệp đã trải qua: thay đổi quy mô,
bộ máy điều hành, các dự án đầu tư bất động sản mà doanh nghiệp đã thực
hiện hoặc hợp tác thực hiện…
+Những khó khăn, thuận lợi, lợi thế, bất lợi của công ty.
+Uy tín của công ty trên thương trường.
- Thẩm định về tư cách của lãnh đạo doanh nghiệp:
+Thẩm định về lịch sử bản thân, hoàn cảnh gia đình .
+Trình độ học vấn, chuyên môn, ưu tiên có kinh nghiệm trong
xây dựng hoặc quản lý khai thác bất động sản.
+Trình độ quản lý.
+Hiểu biết pháp luật.
+Những kinh nghiệm công tác đã qua, những thành công, thất
bại trên thương trường.
+Uy tín trên thương trường với các bạn hàng, đối tác

+ Nhận thức của người vay vốn, tính hợp tác với ngân hàng
- Khi thẩm định khách hàng vay vốn, có những trường hợp khách hàng
vay vốn là người thực hiện quá trình chuẩn bị đầu tư và thực hiện đầu tư còn
quá trình vận hành kết quả đầu tư do một công ty khác thực hiện. Ngân hàng
cần xem xét các hợp đồng, giấy tờ liên quan đến thỏa thuận của hai công ty.
Trong khi đánh giá năng lực, lịch sử hình thành của doanh nghiệp, Ngân hàng
cũng chú trọng đến xem xét các doanh nghiệp tuy không phải là khách hàng
nhưng có liên quan đến thành công của dự án
* Thẩm định thực lực tài chính của khách hàng
Để thẩm định khả năng tài chính của khách hàng cán bộ tín dụng
cần dựa vào các báo cáo tài chính do khách hàng cung cấp và kết hợp với các
thông tin từ các nguồn thông tin khác. Nội dung thẩm định khả năng tài chính
bao gồm:
+ Nguồn vốn chủ sở hữu: đối chiếu với mức vốn pháp định đối
với các ngành nghề kinh doanh của khách hàng, nhận xét sự tăng giảm vốn
chủ sở hữu nếu có
+ Kết quả sản xuất kinh doanh của khách hàng các năm trước,
quý trước, nhận xét về nguyên nhân lỗ lãi.
+ Tình hình công nợ bao gồm: Nợ các ngân hàng và các tổ
chức tín dụng, tình hình thanh toán với người mua, người bán
+ Phân tích các hệ số tài chính:
Tỷ suất tài trợ: Chỉ tiêu này cho biết mức độ tự chủ về tài chính của
doanh nghiệp. Chỉ tiêu này càng cao, mức độ độc lập về tài chính của doanh
nghiệp càng lớn.
Tỷ suất tài trợ = Nguồn vốn chủ sở hữu/ Tổng số nguồn vốn
Chỉ tiêu này phải > = 0.3 là đạt tiêu chuẩn.
Các chỉ tiêu về khả năng thanh toán:. Các chỉ tiêu về khả năng
thanh toán được xem xét bao gồm:
- Tỷ suất thanh toán ngắn hạn = Tài sản lưu động/ Tổng số nợ
ngắn hạn

Tỷ suất này cho thấy khả năng đáp ứng các khoản nợ ngắn hạn (phải
thanh toán trong vòng 1 năm hay 1 chu kỳ kinh doanh) của doanh nghiệp là
cao hay thấp.
Chỉ tiêu này đạt tiêu chuẩn khi ~ 1.
- Tỷ suất thanh toán của vốn lưu động = Tổng số vốn bằng tiền/
Tổng số tài sản lưu động
Chỉ tiêu này phản ánh khả năng chuyển đổi thành tiền của tài sản
lưu động.
Chỉ tiêu này đạt tiêu chuẩn nếu nằm trong khoảng từ 0,1 đến 0,5.
- Tỷ suất thanh toán tức thời = Tổng số vốn bằng tiền/ Tổng số nợ
ngắn hạn.
Chỉ tiêu này ~ 0,5 thì đạt tiêu chuẩn.
Các chỉ tiêu về hiệu quả sản xuất kinh doanh:
- Hệ số doanh lợi của vốn kinh doanh = Lợi nhuận / Vốn kinh
doanh.
Chỉ tiêu này cho biết 1 đồng vốn kinh doanh bỏ ra sẽ thu về bao nhiêu
đồng lợi nhuận, chỉ tiêu này càng cao càng tốt.
- Tỷ suất tài sản vốn với các khoản nợ nần (T):
T = Tổng tài sản có/ Tổng các khoản nợ phải trả
Chỉ tiêu này cho biết với một trách nhiệm nợ nần đến thời điểm tính
toán bên vay thực sự còn bao nhiêu tài sản.Theo cách xác định thông thường,
liên quan đến chỉ tiêu này là các chỉ số:
- Hệ số các khoản nợ trên tổng tài sản = Các khoản nợ bên
ngoài/Tổng tài sản có
Chỉ tiêu này cho biết trong 1 đơn vị giá trị tài sản có bao nhiêu
phần đơn vị giá trị đi vay bên ngoài
- Hệ số khai thác tài sản: Tổng tài sản có sinh lời/tổng giá trị tài sản có
Ngoài ra cán bộ thẩm định có thể phân tích thêm các hệ số tài chính khác
như: hệ số doanh lợi của vốn kinh doanh, hệ số nợ trên tổng tài sản, hệ số khai
thác tài sản, …để làm rõ thêm hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh

nghiệp.
Sau khi phân tích, cán bộ tín dụng cần có nhận xét về khả năng tài
chính của khách hàng tại thời điểm vay vốn.
 2.5.3.Thẩm định dự án đầu tư
2.5.1 Yêu cầu đối với soạn thảo dự án đầu tư bất động sản
Dự án kinh doanh bất động sản được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư
nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ bất
động sản. Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên
quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công
trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công
trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định. Dự án xây dựng
thông thường gồm phần thuyết minh dự án và bản vẽ thiết kế cơ sở. Đây
chính là các căn cứ để triển khai cho bản vẽ thiết kế kĩ thuật và bản vẽ thi
công sau này. Tổng mức đầu tư chính là giá trị đầu tư xây dựng của dự án.
Phần thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm:
- Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư, đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ
sản phẩm, hình thức đầu tư, địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất
- Mô tả quy mô, diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công
trình, phương án kĩ thuật, công nghệ và công suất.
- Các phương án, giải pháp thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng,
tái định cư, phân đoạn thực hiện…
- Đánh giá tác động môi trường, giải pháp phòng chống cháy nổ, các
yêu cầu về an ninh, quốc phòng.
- Tổng mức đầu tư của dự án, khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn,
phương án hoàn trả vốn, các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả
kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án.
Để lập dự án đầu tư bất động sản được hiệu quả, cần xác định các yếu tố
sau:
- Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch
vụ do dự án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay

- Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc
- Các đặc điểm kĩ thuật
- Thị trường mục tiêu
- Quản lý và khai thác đầu tư như thế nào
2.5.3.2.Những khía cạnh cần phân tích của dự án đầu tư
 Các căn cứ chủ yếu hình thành dự án đầu tư: các bối cảnh chung
về kinh tế, pháp luật có ảnh hưởng tới dự án, nghiên cứu thị trường …
Dự án đầu tư bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố bối cảnh
của nền kinh tế và các quy định pháp luật có liên quan. Vì vậy, cán bộ tín
dụng xem xét rất kỹ lưỡng các điều kiện này. Không những thế, thị trường bất
động sản có những đặc điểm riêng biệt như:
 Không có thị trường trung tâm
 Tính không công khai của thị trường làm cho các thông tin về giá cả
rất khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị
trường.
 Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Do tính chất không tái tạo
được của đất, nên thị trường mang tính độc quyền nhiều hơn thị trường hàng
hóa, biến động của giá đất thường nhiều hơn biến động của giá hàng hóa.
Chính vì những đặc điểm này gây rất nhiều khó khăn cho cán bộ tín
dụng của Chi nhánh thực hiện nghiên cứu các căn cứ chủ yếu hình thành dự
án.
 Khía cạnh kĩ thuật của dự án
- Các phương án đảm bảo yếu tố đầu vào cho quá trình xây dựng
và trang thiết bị cho bất động sản.
+Nguyên vật liệu đầu vào cho sản phẩm của dự án là những loại
nào, có thuộc loại dễ kiếm hay dễ thay thế không. Có những nhà cung cấp đầu
vào nào? có nhiều nhà cung cấp hay chỉ có một nhà độc quyền cung cấp .
+Nguồn cung cấp có gần nơi sản xuất không và phương thức vận
chuyển dự kiến Chi phí vận chuyển chiếm tỷ lệ là bao nhiêu trong giá thành
sản phẩm.

+Biến động về giá mua, nhập khẩu nguyên vật liệu đầu vào, tỷ
giá trong trường hợp phải nhập khẩu.
- Các phương án thi công, xây dựng công trình. Đây là một trong
những yêu cầu đòi hỏi cán bộ thẩm định phải có chuyên môn cao. Nó yếu tố
này quyết định đến chất lượng và thời gian hoàn thành của dự án, vì vậy cần
đặc biệt được quan tâm.
+ Đánh giá sự hợp lý về quy mô xây dựng, giải pháp kiến trúc so
với quy hoạch chung của địa phương nơi có công trình xây dựng.
+ Đánh giá năng lực, uy tín của các nhà thầu tham gia thi công
các hạng mục công trình.
+ Đánh giá việc bố trí cơ sở hạ tầng như: Điện, nước, giao thông.
+ Đánh giá sự hợp lí của các giải pháp thiết kế trong thiết kế cơ
sở về quy hoạch xây dựng, quy mô xây dựng, công suất thiết kế, cấp công
trình, các số liệu sử dụng trong thiết kế, các chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật so với yêu
càu của dự án.
 Khía cạnh tổ chức quản lý và nhân sự của dự án.
Trong phần này cán bộ thẩm định cần đánh giá những nội dung chủ yếu
sau:
- Đánh giá kinh nghiệm, trình độ tổ chức quản lý của chủ đầu tư,
đánh giá sự hiểu biết, khả năng tiếp cận và khai thác dự án bất động sản.
- Đánh giá tư cách pháp lý, uy tín, năng lực tài chính, năng lực kỹ
thuật của các nhà thầu tham gia tư vấn, thi công xây lắp công trình
- Đánh giá khả năng cung ứng nguồn nhân lực cho dự án, phương
án sắp xếp, bố trí lao động, trình độ tay nghề, trình độ kỹ thuật của đội ngũ
lao động, kế hoạch đào tạo của doanh nghiệp.
 Phân tích tài chính dự án.
Tài chính dự án là một phần nội dung quan trọng trong tổng thể của dự
án. Đặc biệt, dự án đầu tư bất động sản lại diễn ra trong một thời gian dài với
lượng vốn lớn, tính linh hoạt không cao. Đối với ngân hàng phân tích tình
hình tài chính lại có ý nghĩa rất quan trọng trong việc đánh giá khả năng trả

nợ của khách hàng. Chính vì vậy đây là một công việc mà các bộ thẩm định
không thể bỏ qua trong thẩm định dự án đầu tư. Ngoài ra thông qua việc phân
tích tài chính của dự án còn cho ta xác định được quy mô đầu tư, cơ cấu các
loại vốn, nguồn tài trợ cho dự án, tính toán thu chi lỗ lãi những lợi ích thiết
thực mang lại cho nhà đầu tư và cả cộng đồng.
Việc tính toán, phân tích tình hình tài chính của dự án được tiến hành
theo nội dung sau:
- Xác định vốn đầu tư, cơ cấu các loại vốn, nguồn tài trợ.
- Tính toán các khoản thu, chi, lợi nhuận.
- Xác định các chỉ tiêu hiệu quả và các vấn đề liên quan khác.
* Xác định vốn đầu tư, cơ cấu các loại vốn, nguồn tài trợ
Đây là việc đầu tiên khi tiến hành phân tích tài chính của dự án. Tính
toán chính xác tổng mức vốn đầu tư có ý nghĩa rất quan trọng đối với tính khả
thi của dựa án. Tổng mức vốn đầu tư của dự án bao gồm toàn bộ số vốn cần
thiết lập và đưa dự án vào hoạt động. Tổng mức vốn này được chia thành hai
loại: Vốn cố định và vốn lưu động ban đầu (Với dự án đầu tư bất động sản thì
lượng vốn này rất khó xác định), vốn dự phòng.
Vốn cố định bao gồm: chi phí chuẩn bị cho dự án, chi phí cho xây lắp và
mua máy móc thiết bị.
Vốn dự phòng: là vốn mà chủ đầu tư phải để ra để dự phòng cho dự án.
Sau khi xác định được tổng vốn đầu tư thì cần phải xem cơ cấu vốn tham
gia vào dự án như thế nào.
Đối với một dự án nguồn vốn tham gia thường là từ nhiều nguồn khác
nhau: Tuy nhiên, nhà đầu tư nói chung và ngân hàng cũng cần xem xét đến
tính hợp lý cơ cấu của các nguồn vốn tham gia.
*Xác định các khoản thu chi, lợi nhuận
Sau khi đã xác định được rõ nguồn vốn đầu tư thì điều quan trọng là phải
xác định được dòng tiền của dự án để đánh giá được tính khả thi của dự án
Dòng tiền ra của dự án là các khoản chi phí để thực hiện dự án bao gồm:
chi phí đầu tư tài sản cố định, chi phí hoạt động, chi phí khấu hao tài sản cố