Luận văn thạc sĩ ứng dụng phương pháp định giá đất đai hàng loạt trên địa bàn TP mỹ tho tỉnh tiền giang

LI CAM OAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cu ca tôi.
Các s liu, kt qu nghiên cu nêu trong lun vn là trung thc và cha
tng đc ai công b trong bt k công trình nào khác.


Tác gi lun vn




H Th Phn

i
MC LC
LI CAM OAN i
MC LC ii
DANH MC CÁC BNG S LIU v
DANH MC CÁC HÌNH, BIU  vi
DANH MC CÁC T VIT TT vii
M U 1
1. Vn đ nghiên cu 1
2. Mc tiêu nghiên cu ca đ tài 3
2.1. Mc tiêu chung 3
2.2. Mc tiêu c th 3
3. i tng và phm vi nghiên cu 3
4. Phng pháp nghiên cu 4
5. Kt cu ca đ tài 4
Chng 1. C S LÝ THUYT 6
1.1. t đai và giá tr đt đai 6

1.1.1. Khái nim và vai trò ca đt đai 6
1.1.1.1. Khái nim đt đai 6
1.1.1.2. Vai trò và đc đim đt đai 7
1.1.2. Giá tr đt đai 8
1.1.3. S thay đi ca giá c đt đai 9
1.1.4. Phân vùng s dng, khung giá và bng giá đt đai 11
1.1.5. Khái nim khung giá và bng giá đt đai: 14
1.1.6. H thng phân loi vùng giá tr 15
1.2. Công tác đnh giá đt đai hin nay 17
1.2.1. Quy trình đnh giá đt đai theo quy đnh hin hành 17
1.2.2. Các phng pháp đnh giá theo quy đnh hin hành 20
1.2.3. iu kin áp dng các phng pháp xác đnh giá đt 22
1.2.4. Hn ch ca phng pháp đnh giá đt đai hàng lot hin nay 23
ii
1.3. Mt s nghiên cu tiêu biu v đnh giá đt đai trong thi gian gn đây 23
1.3.1.Tình hình nghiên cu v đnh giá đt  nc ngoài 23
1.3.2. Tình hình nghiên cu v đnh giá đt  trong nc 25
Chng 2. NI DUNG VÀ PHNG PHÁP NGHIÊN CU 28
2.1. Ni dung nghiên cu 28
2.2. Phng pháp nghiên cu 29
2.2.1. Phng pháp điu tra 29
2.2.2. Phng pháp phân tích s liu 30
2.3. Công c nghiên cu 31
2.4. Gii thiu phn mm DTREG 31
Chng 3. KT QU VÀ THO LUN 35
3.1. Khái quát đa bàn nghiên cu 35
3.1.1. iu kin t nhiên 35
3.1.1.1. V trí đa lý 35
3.1.1.2. Khí hu – Thy vn 36
3.1.1.3. a hình – đa mo 38

3.1.1.4. Tài nguyên đt 38
3.1.2. Thc trng kinh t - xã hi 39
3.1.2.1. Thc trng phát trin kinh t - xã hi 39
3.1.2.2. Thc trng phát trin đô th 42
3.1.3. ánh giá nhng thun li và khó khn v điu kin kinh t- xã hi ca
thành ph M Tho- tnh Tin Giang 45
3.1.3.1.Thun li: 45
3.1.3.2. Khó khn: 46
3.2. S liu điu tra ti thành ph M Tho- tnh Tin Giang 48
3.3. Phân tích thc trng công tác xây dng bng giá đt 2015 ca tnh Tin
Giang 48
3.3.1. Nguyên tc xác đnh giá đt đai 49
3.3.3. Quy đnh c th v phân cp khu vc và v trí đt 49
iii
3.3.3.1. Nhóm đt nông nghip 49
3.3.3.2. Nhóm đt phi nông nghip 51
3.3.4. Kt qu đnh giá ti thành ph M Tho- tnh Tin Giang 55
3.3.4.1. t nông nghip 55
3.3.4.2. t phi nông nghip 55
3.4. Xác đnh và đnh lng các yu t nh hng đn giá đt 56
3.4.1. Xác đnh và phân cp các yu t đc đim đt đai cu thành giá đt 57
3.4.2. nh lng mc đ đóng góp ca các yu t đc đim v th ca đt đai
vào giá tr đt đai bng mô hình cây quyt đnh 59
3.4.2.1. Mc đ nh hng ca các bin d báo 60
3.4.2.2. Nguyên tc phân nhánh ca cây quyt đnh 62
3.4.2.3 Nhng nút phân cp cha phù hp trong mô hình cây quyt đnh 65
3.4.3. ánh giá chung 65
KT LUN – KIN NGH 67
TÀI LIU THAM KHO 74
Ph lc 1. Bng t hp các yu t v th và mc giá đt đai

Ph lc 2. Kt qu chy mô hình cây quyt đnh
Ph lc 3. Bng tng hp các nút cha phù hp
Ph lc 4. Bng d liu kho sát



iv
DANH MC CÁC BNG S LIU

Bng 3.1. Chênh lch gia giá điu tra và bng giá đt đai ti thành ph M Tho
tnh Tin Giang 56

Bng 3.2. Kt qu hi quy bng DTREG 60
Bng 3.3. Tm quan trng ca các bin d báo 61










v
DANH MC CÁC HÌNH, BIU 

Hình 1.1. Tính phi tuyn ca giá đt đai 10

Hình 1.2. Tính ngng ca giá c đt đai 11

Hình 1.3. S đ mô t li ích ca tính tp trung 12
Hình 1.4. Mô hình phân khu chc nng đt đai trong không gian 13
Hình 1.5 S đ quy trình xây dng bng giá đt đai hàng nm 17
Hình 2.1. Khung phân tích 29
Hình 2.2. Nguyên tc phân nhánh cây quyt đnh 32
Hình 3.4. Kt qu mô hình phân nhánh cây quyt đnh 63
vi
DANH MC CÁC T VIT TT

CP : Chính ph
BTNMT : B Tài nguyên và Môi trng
BTC : B Tài chính
N : Ngh đnh
TTLT : Thông t liên tch
TT : Thông t
UBND : y ban nhân dân
TP : Thành ph
BSCL : ng bng sông Cu Long
QL : Quc l
T : ng tuyn






vii
M U

1. Vn đ nghiên cu

Hòa nhp vi tinh thn hi nhp, cùng vi s tin b ca khoa hc công
ngh, k thut đnh giá đt nói riêng hay đnh giá bt đng sn nói chung không th
không có nhng bc tin mi trong vic tip cn vi nhng phng tin và công
c tiên tin này.
Trong công tác qun lý và s dng đt đai, giá đt luôn là vn đ đc nhiu
ngi quan tâm vì nó nh hng đn ngun thu ca nhà nc, ngha v tài chính
ca ngi s dng đt cng nh quyn li ca h khi b nhà nc thu hi đt. Giá
đt do nhà nc quy đnh đc s dng làm cn c đ tính tin s dng đt khi nhà
nc công nhn quyn s dng đt ca h gia đình, cá nhân đi vi phn din tích
đt  vt hn mc; cho phép chuyn mc đích s dng đt t đt nông nghip, đt
phi nông nghip không phi là đt  sang đt  đi vi phn din tích vt hn mc
giao đt  cho h gia đình, cá nhân. Tính tin thuê đt đi vi đt nông nghip vt
hn mc giao đt, vt hn mc nhn chuyn quyn s dng đt nông nghip ca
h gia đình, cá nhân; tính tin s dng đt khi nhà nc giao đt có thu tin s dng
đt không thông qua hình thc đu giá quyn s dng đt; công nhn quyn s dng
đt, cho phép chuyn mc đích s dng đt đi vi t chc mà phi np tin s
dng đt; tính tin thuê đt đi vi trng hp nhà nc cho thuê đt không thông
qua hình thc đu giá quyn s dng đt; tính giá tr quyn s dng đt khi c phn
hóa doanh nghip nhà nc mà doanh nghip c phn s dng đt thuc trng hp
nhà nc giao đt có thu tin s dng đt, cho thuê đt tr tin thuê đt mt ln cho
c thi gian thuê; tính tin thuê đt đi vi trng hp doanh nghip nhà nc c
phn hóa đc nhà nc cho thuê đt tr tin thuê đt hàng nm; tính tin bi
thng khi nhà nc thu hi đt.
Nhng bng giá đt hàng nm do y ban nhân dân các tnh, thành ph ban
hành luôn b đánh giá là cha chính xác và sc thuyt phc ca chúng không cao.
1

iu này va làm cho nhà nc tht thu ngân sách va gây khó khn cho công tác
đn bù gii phóng mt bng, to c hi cho tham nhng cng nh cn tr vic hình
thành mt th trng bt đng sn lành mnh.

Lý do làm cho bng giá đt hàng nm b đánh giá là cha phn ánh đúng giá
tr thc t ca đt đai và kém thuyt phc là các tiêu chí phân cp khu vc và v trí
đt đai không rõ ràng và khách quan. Ngoài ra, bng giá còn b khng ch bi
khung giá do Chính ph quy đnh.
 đnh giá đt cn xác đnh các yu t nh hng đn giá đt nh v trí,
din tích, khong cách đn các trung tâm, ô nhim môi trng, an ninh, mt đ kinh
doanh, ngành ngh kinh doanh ng thi các yu t khác nhau cng nh hng
đn giá đt không ging nhau, cn xác đnh đc mc đ nh hng ca tng yu
t đn giá đt làm c s xác đnh giá đt mt cách chính xác nht. Nhng không
ging nh các tài sn thông thng khác, xác đnh chính xác giá đt đc xem là
công tác khó khn.
Do đó vic đnh giá bt đng sn là mt vn đ cn đc quan tâm, vic đnh
giá đúng giúp cho thông tin giao dch đc minh bch, chính xác. Qua đó giúp làm
gim s bin đng ca th trng bt đng sn, giúp cho th trng vn và tài chính
có c hi phát trin thêm. To điu kin thun li cho vic ra quyt đnh trong quy
hoch đô th cho c quan qun lý nhà nc và các nhà hoch đnh chính sách v nhà
 có th xác đnh các thuc tính nào là quan trng. Ngoài ra xác đnh đúng giá đt
đóng vai trò quan trng đi vi ch s hu, nhng nhà đu t, nhng nhà thm đnh
giá, nhà làm chính sách thu và nhng thành phn khác trong th trng bt đng
sn.  công tác đnh giá đt đc khách quan và khoa hc, vic xác đnh các yu
t nh hng đn giá đt và lng hóa mi quan h gia các yu t đc đim đt đai
vi giá tr đt đai là rt cn thit. iu này có th thc hin thông qua phân tích
thng kê các yu t nh hng đn đt đai.
Tin Giang là tnh va thuc Vùng đng bng sông Cu Long, va nm
trong Vùng kinh t trng đim phía Nam, cách thành ph H Chí Minh 70 km v
2

hng Nam và cách thành ph Cn Th 90 km v hng Bc. Nm tri dc trên b
Bc sông Tin vi chiu dài 120km, có din tích t nhiên là 2.481,77 km
2

, chim
khong 6% din tích ng bng sông Cu Long, 8,1% din tích Vùng kinh t trng
đim phía Nam. Vi v trí thun li, giá tr kinh t đt đai ca Tin Giang chu tác
đng bi nhiu yu t khác nhau.
Tác gi chn đ tài: “ng dng phng pháp đnh giá đt đai hàng lot
trên đa bàn thành ph M Tho - tnh Tin Giang” di s hng dn ca
TS.Trn Thanh Hùng đc thc hin nhm đánh giá phng pháp đnh giá đt đai
hàng lot và xác đnh cng nh đnh lng các yu t nh hng đn giá đt làm c
s xây dng bng giá đt khách quan và khoa hc.
2. Mc tiêu nghiên cu ca đ tài
2.1. Mc tiêu chung
- ng dng phng pháp đnh giá đt đai hàng lot trên đa bàn thành ph
M Tho - tnh Tin Giang.
2.2. Mc tiêu c th
- Xác đnh các tiêu chí phân cp và mc đ nh hng ca các yu t đn giá
đt mt cách khách quan và khoa hc.
- ng dng phng pháp đnh giá đt đai hàng lot xây dng mô hình hi
quy theo phn mm DTREG đ đánh giá và xác đnh mc đ nh hng ca các
yu t ngoi tác tác đng lên giá đt đ giúp vic đ xut gii pháp góp phn xây
dng bng giá đt cho thành ph M Tho – tnh Tin Giang đt kt qu cao và
chính xác hn.
3. i tng và phm vi nghiên cu
i tng nghiên cu:
- Các yu t cu thành giá tr đt đai.
3

- Quy trình và phng pháp đnh giá đt đai hàng lot.
Phm vi nghiên cu:
- Phm vi không gian: Thu thp và kho sát giá mua bán đt  ti đa bàn
thành ph M Tho- tnh Tin Giang.

- Phm vi thi gian: Thu thp và kho sát giá mua bán đt  ti đa bàn thành
ph M Tho- tnh Tin Giang t tháng 6/2014 – 10/2014.
- Phm vi ni dung: Kim chng phng pháp và quy trình xác đnh giá đt
 (đt  đô th và đt  nông thôn) ti thành ph M Tho, tnh Tin Giang.
4. Phng pháp nghiên cu
 thc hin đ tài tác gi s dng các phng pháp nghiên cu sau:
Phng pháp điu tra thu thp s liu.
Phng pháp phân tích- tng hp.
Phng pháp phân tích hi quy ng dng phn mm DTREG .
5. Kt cu đ tài
 tài gm có:
Phn m đu :
Tác gi nêu lý do chn đ tài, mc tiêu nghiên cu, đi tng và phm vi
nghiên cu, kt cu đ tài, ý ngha khoa hc ca đ tài.
Chng I: C s d liu.
 chng này tác gi nêu lên các khái nim liên quan đn đ tài nghiên cu
nh: khái nim đt đai, giá tr đt đai, các phng pháp đnh giá đt đai, quy trình
đnh giá đt đai, các nghiên cu thc nghim trên th gii và  Vit Nam v đnh
giá đt đai…
4

Chng II: Ni dung và phng pháp nghiên cu.
 chng này tác gi nêu lên ni dung và các phng pháp s dng đ thc
hin đ tài. ng dng phn mm DTREG chy mô hình Cây quyt đnh giá đt 
trên đa bàn thành ph M Tho- tnh Tin Giang.
Chng III: Kt qu và tho lun.
Sau khi chy mô hình hi quy Cây quyt đnh và có kt qu tác gi tin hành
tho lun và phân tích.
- Phn kt lun và kin ngh.
Da vào kt qu t mô hình hi quy Cây quyt đnh tác gi kt lun và đ xut

mt s gii pháp giúp hoàn thin và úng dng phng pháp đnh fias đt đai hàng
lot cho các UBND tnh nói chung và tnh Tin Giang nói riêng.

5

Chng 1
C S LÝ THUYT

1.1. t đai và giá tr đt đai
1.1.1. Khái nim và vai trò ca đt đai
1.1.1.1. Khái nim đt đai
Trong tài liu nghiên cu v qun lý đt đai hin nay, cha có s thng nht
trong s dng các thut ng chuyên ngành và thng đng nht các thut ng đt
và đt đai, ví d nh: Lut đt đai, quyn s dng đt, qu đt đai, qu đt, phân
loi đt đai Thc t này làm cho vic xác đnh lnh vc nghiên cu khoa hc qun
lý đt đai không đc rõ ràng và thng dn đn s nhm ln v đi tng nghiên
cu ca ngành khoa hc này. Tuy vy, tt c đu thng nht đi tng qun lý ca
ngành qun lý đt đai là đt đai, nhng khái nim đt đai li cng có nhiu cách
đnh ngha khác nhau, c th:
t đai là mt tng th vt cht ca s kt hp gia đa hình và không gian
t nhiên ca thc th vt cht đó.
t đai là s vt đa lý - kinh t, là kt qu ca mi quan h tng hoà gia
đt và hot đng kinh t xã hi ca con ngi trong cng đng dân tc trên mt
lãnh th nht đnh. V mt không gian thì đt đai bao gm c phn din tích b mt
vi không gian bên trên và b sâu trong lòng đt và bin đi theo quy lut t nhiên
và quy lut phát trin kinh t - xã hi.
Li có quan đim đnh ngha đt đai thông qua chc nng ca nó, nh: t
đai là tài nguyên quc gia vô cùng quý giá, là t liu sn xut đc bit, là thành
phn quan trng hàng đu ca môi trng sng, là đa bàn phân b các khu dân c,
xây dng các c s kinh t, vn hóa, xã hi, an ninh và quc phòng.

t đai đc hiu  góc đ mt không gian gii hn, nh trong phm vi lãnh
th quc gia là qu đt đai quc gia, trong phm vi đa gii hành chính là qu đt
đai ca cp hành chính tng ng, trong phm vi ranh gii đa chính là qu đt đai
ca ch th s dng đt đai.
6

1.1.1.2. Vai trò và đc đim đt đai
t đai có vai trò rt quan trng đi vi sn xut và đi sng con ngi. Khó
mà hình dung đc s phát trin kinh t, xã hi ca mi quc gia mà không có đt
đai. Trong nn kinh t th trng, đt đai càng tr thành yu t c bn không th
thiu trong quá trình sn xut và đi sng. Chúng ta có th khái quát vai trò quan
trng ca đt đai là mt trong các yu t t nhiên nh hng quyt đnh đn s phân
b dân c lao đng; to ra môi trng sng cho con ngi; là c s đ xây dng
kt cu h tng k thut, h tng xã hi, c s sn xut kinh doanh, đm bo chính
tr, an ninh, quc phòng quc gia; là t liu sn xut đc bit, yu t c bn ca quá
trình sn xut xã hi; là tài sn bt đng sn.
t đai là mt b phn không th tách ri ca lãnh th quc gia, gn lin vi
ch quyn quc gia, là mt trong nhng du hiu c bn đ xác đnh s tn ti ca
mt quc gia, mt dân tc, đt đai là c s không gian b trí lc lng sn xut và
trong lnh vc nông, lâm nghip đt đai là đi tng ca lao đng và thông qua đt
đai con ngi tác đng lên cây trng vt nuôi, do đó đt đai là công c lao đng, là
đi tng lao đng. Va là công c lao đng, va là đi tng lao đng đt đai tr
thành t liu sn xut đc bit, là nhân t đu vào không th thiu đc ca nn sn
xut xã hi. Vi kh nng đáp ng các nhu cu hot đng kinh t - xã hi, đt đai
tr thành đi tng trao đi trong nn kinh t hàng hoá, t đó đt đai tr thành hàng
hóa bt đng sn trên th trng.
t đai có hai thuc tính c bn
Thuc tính t nhiên bao gm các thuc tính không gian nh din tích b mt,
hình th, chiu dài, chiu rng và v trí cùng vi các đc đim v đa cht, đa chn,
đa hình, đa mo và các tính cht sinh lý hóa ca đt kt hp vi giá tr đu t vào

đt đai.
Thuc tính xã hi ca đt đai chính là v th ca đt đai là hình thc đo s
mong mun v mt xã hi gn vi đt đai ti mt v trí nht đnh. V th cng đc
hiu là tng hòa các quan h xã hi, đc hình thành t các tng tác th trng và
phi th trng. V th đt đai đc xác đnh thông qua s lng, cht lng và cng
7

đ quan h xã hi. V th chính là t hp ca v trí trong 3 không gian: không gian t
nhiên, không gian kinh t - xã hi và không gian tâm lý, là phn ánh ca v trí t
nhiên và kinh t - xã hi vào không gian tâm lý, vì vy v th là thuc tính phi vt th.
1.1.2. Giá tr đt đai
Trong th trng, giá c ca đt đai đc hình thành thông qua quan h cung
cu. Khi có s cân bng cung cu trên th trng hình thành giá c cân bng th
trng ca đt đai. Giá c cân bng này s thay đi khi có s mt cân đi cung cu:
giá gim khi cung ln hn cu và tng khi cung nh hn cu trong điu kin các yu
t khác không thay đi. Giá c th trng là hình thc biu hin bng tin ca giá tr
th trng.
Giá c th trng ca mt tha đt c th đc xác đnh bng công thc
(Trn Thanh Hùng và các tác gi , 2008):
P = P
0
x Y, vi Y = f(VT, CL).
- P : giá th trng ca bt đng sn
- P
0
: giá ca mt đn v hàng hóa bt đng sn
- Y: s đn v hàng hóa bt đng sn
- VT: v th ca bt đng sn
- CL: cht lng ca bt đng sn
Nhng khi nghiên cu làm rõ ni dung giá tr bên trong biu hin bng tin

ca giá c th trng thì li gp nhiu quan đim khác nhau v giá tr, có th nhc
đn là quan đim kinh t hc chính tr Mác xít, quan đim kinh t hc tân c đin và
kinh t hc hành vi.
Theo quan đim kinh t hc chính tr Mác xít, giá tr là lao đng không phân
bit nói chung ca con ngi, là lao đng xã hi kt tinh trong hàng hóa. Nó là mt
trong hai thuc tính ca hàng hóa: giá tr và giá tr s dng. Mác khng đnh đt đai
không có giá tr vì đt đai không phi là sn phm do con ngi làm ra, không có
lao đng kt tinh trong đt đai. Giá c đt đai thc cht là đa tô t bn hóa. Mc dù
hc thuyt ca Mác có tác dng rt ln trong vic đánh giá giá tr sn phm hàng
8

hóa, nhng khi vn dng quan đim kinh t chính tr Mác xít đ gii thích giá tr đt
đai là không hp lý ( Nguyn ình Kháng, 2000)
Theo quan đim kinh t hc tân c đin, đt đai có tính hu dng và đt đai
là đi tng ca trao đi trên th trng và do vy đt đai có giá tr trao đi. Quan
đim này thì không đ cp đn phm trù giá tr sc lao đng “kt tinh sc lao
đng”. Bt k sn phm nào có kh nng đáp ng đc mong mun ca con ngi
đu đc coi là có giá tr s dng. Nng lc ca giá tr s dng này trong vic trao
đi vi các sn phm/hàng hóa/ dch v khác đc gi là giá tr trao đi ca nó. Giá
c là giá tr tin t ca sn phm khi nó đc giao dch trên th trng (Nguyn Hu
Qunh, 1998).
Theo quan đim kinh t hc hành vi đc trình bày trong các lý thuyt
marketing, thì giá tr ca mt hàng hóa gm có giá tr hu hình và giá tr vô hình.
Giá tr hu hình là giá tr vt cht ph thuc vào chi phí sn xut vt cht sn phm
hàng hóa; giá tr vô hình ph thuc vào tâm lý ngi tiêu dùng, ph thuc vào tâm
t, nguyn vng và c mun ca con ngi, ph thuc vào v th ca thng hiu
hàng hóa ng tr trong tâm trí ngi tiêu dùng (Tôn Tht Nguyn Thiêm, 2005). Giá
tr hu hình ca đt đai ng vi các thuc tính không gian (din tích, hình th, v trí)
cùng vi các đc đim v đa hình, đa mo, đa cht, đa chn và các tính cht sinh
lý hoá ca đt kt hp vi giá tr đu t phát trin h tng đt đai. Giá tr vô hình

ca đt đai ng vi v th xã hi ca đt đai.
Trong trng hp v th đt đai không khác nhau (do tt c mi ngi trong
xã hi đu ging nhau và phân b đu trên b mt trái đt) thì giá tr trao đi ca
hàng hóa đt đai ph thuc vào giá tr hu hình, vào chi phí đu t c s h tng đt
đai, thng nht vi quan đim kinh t hc chính tr Mác xít v giá tr đt đai- kt
tinh sc lao đng vào đt đai.
1.1.3. S thay đi ca giá c đt đai
Do thành phn v th mà giá tr trao đi đt đai trong thc t có tính phi
tuyn, v th là yu t ch đo to ra giá tr trao đi đt đai, khi v th tng cao thì
9

giá cng tng cao, ngc li giá gim là do v th gim. Có ngha là, tp trung
nhng ngi có v th cao thì giá c s tng đt ngt t đim P
1
đn P
2
(Hình 1.1).

(Ngun tác gi: Hoàng Hu Phê và Patrick Wakely, 2000)
Khi có mt tác đng nh đn khu vc này thì giá c s có s thay đi. Nói c
th hn, ti khu vc có v th cao, vì mt lý do nào đó, nh mun tng c hi vic
làm và tng thêm thu nhp mà ngi t khu vc có v th thp hay ngi có thu
nhp thp di chuyn vào vi mt đ cao, khi đó nhng ngi có v th cao trc đây
cm thy không còn tng thích vi khu vc này v đc đim vn hóa – xã hi dân
c và h s tìm kim mt khu vc khác phù hp vi v th ca mình, kéo theo s
tháo lui ca tng lp giàu có din ra vi h qu là giá nhà đt st gim. Ngc li
mt ni có v th thp, nhng có s d báo v kh nng phát trin, hay đc kích
thích bi nhng c dân có v th cao trong xã hi, dn dn s có s dch chuyn
nhng ngi giàu có đn đnh c và to thành mt cc v th mi vi h qu là giá
c tng cao gp nhiu ln.

Có th thy rng yu t chi phi giá c trong mt khu vc phn ln đc quy
đnh bi mc v th xã hi ca khu vc đó. Trong mi khu vc đô th, tng ng
vi mt mc v th c th s có mt mc giá tr trao đi xác đnh, giá c mua bán
trên th trng có th dao đng, nhng luôn xoay quanh mc giá tr này, vì vy mà
Hình 1.1. Tính phi tuyn ca giá đt đai
P
1

P
2

V th thay
đi đt ngt
10

giá c đt đai mang tính ngng. Các mc v th khác nhau có các mc ngng giá
đt đai khác nhau (Hình 1.2).

(Ngun tác gi: Hoàng Hu Phê và Patrick Wakely, 2000)

Giá th trng không phi là mt đim cân bng tnh, mà là đim cân bng
đng.  mt v trí và thi gian c đnh giá th trng ca đt đai là không đi,
nhng giá s thay đi theo thi gian và không gian phân b.
1.1.4. Phân vùng s dng, khung giá và bng giá đt đai
t đai là c s không gian b trí lc lng sn xut, là không gian ca các
hot đng kinh t xã hi. Các hot đng này có tính tp trung, mà t đó hình thành
h thng các v trí trung tâm các cp khác nhau.
V trí trung tâm là nhng đim nút trao đi thông tin, hàng hóa và dch v
nhm gim thiu chi phí lu thông, chi phí xây dng mng li h tng k thut và
xã hi trong không gian đc mô t tính tp trung (Hình 1.3).

Hình 1.2. Tính ngng ca giá c đt đai

P
1

P
0

P
2

Giá tình hung
Giá th trng
Giá tình hung
11

(Ngun tác gi: Hoàng Hu Phê và Patrick Wakely, 2000)
Do tính hng tâm ca tt c mi ngi tiêu dùng, các nhà cung ng hàng
hóa và dch v mà hình thành các phân vùng s dng đt đai khác nhau.
Các phân vùng chc nng đt đai, theo quan đim lý thuyt V th - Cht
lng, đc phát trin bi Hoàng Hu Phê và Patrick Wakely (2000), là h qu ca
s la chn cnh tranh v v th xã hi và cht lng t nhiên ca đt đai. Ngi
tiêu dùng hay nhà sn xut có nhu cu khác nhau v v th và cht lng s la chn
ni đnh c, hay ni b trí xí nghip phù hp. Mà t đó hình thành các phân vùng
s dng đt đai khác nhau vi khong cách v th khác nhau tính t v trí trung tâm,
s phân vùng này minh ha  Hình 1.4.
A
B
D
E
F
C
A
B
D
E
F
C
Hình 1.3. S đ mô t li ích ca tính tp trung

12

(Ngun tác gi: Hoàng Hu Phê và Patrick Wakely, 2000)

Tóm li, yu t nh hng đn phân vùng chc nng đt đai theo quan đim
ca Hoàng Hu Phê và Patrick Wakely (2000) chính là s cnh tranh v v th xã
hi ca đt đai.
Mi loi hình kinh doanh có nhu cu khác nhau v v th xã hi và cht
lng t nhiên ca đt đai. Loi hình kinh doanh thng nghip và cung ng dch
v thì có nhu cu cao v v th, còn kinh doanh sn xut công nghip và nông
nghip thì có nhu cu v cht lng t nhiên cao hn.
Các cá nhân ngi tiêu dùng và đn v kinh doanh s la chn v trí đnh c
và ni sn xut có v th đt đai phù hp vi v th xã hi ca mình. Ngi có v th
0
A

B

R
12
7
2
Khong cách đn trung tâm v th
Công nghip
Dân c
Hình 1.4. Mô hình phân khu chc nng đt đai trong không gian
Thng mi

và dch v
Khu mua bán
và vn phòng

Khu 

Khu công nghip

13

xã hi cao hn thì có mc thu nhp tng ng cao hn, kh nng chi tr cho vic
thuê đt vi mc giá cao hn. Do đó, giá đt, mc đích s dng đt và v th có mi
quan h cht ch vi nhau.
Theo Hoàng Hu Phê, yu t chi phí thi gian là yu t quyt đnh đn phân
vùng chc nng đt đai trong không gian. Chi phí thi gian (T) đc xác đnh bng
công thc T = 1/t, vi t là thi gian lu thông t ni đnh c đn v trí trung tâm. T
cng đc hiu là giá tr ca mt đn v thi gian vt lý tính theo li ích thu đc t
1 ln trao đi ti trung tâm vi thi gian lu thông là (t).

Ngi có v th cao thì mc thu nhp tng ng cao hn, nên có giá tr đn
v thi gian cao hn, s cnh tranh  gn v trí trung tâm nhm gim thiu chi phí
thi gian lu thông và chi tr cho vic thuê đt vi giá cnh tranh cao hn t khon
chi phí thi gian tit kim đc.
T, t, s có mi quan h mt thit vi nhau qua công thc:
s = vt  T = 1/t = v/s.
Trong đó:
T là bin s phn ánh v th ca đt đai. T công thc trên nhn thy đ tng
v th đt đai (T) thì phi tng vn tc lu thông (v), hay gim thiu khong cách
(s). Vì vy, khi h thng giao thông đc ci to nâng cp thì giá tr đt đai tng lên
t s gia tng v th đt đai.
1.1.5. Khái nim khung giá và bng giá đt đai:
T quan đim lý thuyt phân vùng s dng đt đai nêu trên có th đa ra
đnh ngha khái nim khung giá và bng giá đt đai nh sau:
Khung giá đt đai đc hiu là gii hn trên và gii hn di v giá ca mt
loi đt đai c th đc xác đnh phù hp vi quy lut phân vùng s dng đt đai
nhm bo v quyn li ca ngi s dng đt đai, cng nh đm bo cho đt đai
đc s dng đúng vi mc đích tim nng. Khung giá đt đai do Chính ph ban
hành trong mt giai đon phát trin kinh t xã hi nht đnh.
Bng giá đt đai đc xây dng trên c s khung giá đt đai, chi tit hóa
khung giá đt đai theo s khác bit v điu kin t nhiên, k thut h tng và kinh t
14

xã hi ca các v trí trong phm vi ca tng phân vùng s dng đt đai. Bng giá đt
đai do y ban nhân dân các tnh thành ban hành đnh k hàng nm.
1.1.6. H thng phân loi vùng giá tr
 đnh giá đt đai trc tiên cn phân loi vùng giá tr (hay còn gi là vùng
v trí). Vùng giá tr là mt khái nim thuc phm trù đnh giá đ ch mt khu vc
đa lý mà ti đó các tha đt cùng chu nh hng bi tác đng ca các điu kin t
nhiên, kinh t, xã hi và pháp lut tng t nhau hoc gn tng t nhau, có mt

mc giá th trng nht đnh. Hiu theo logic lý thuyt V th - Cht lng, vùng
giá tr là mt khu vc đa lý mà ti đó các tha đt có cùng mt mc v th xã hi.
S lng vùng giá tr nhiu hay ít là do s khác bit v điu kin t nhiên,
kinh t, xã hi và pháp lut quy đnh. Nhìn chung s lng vùng giá tr càng tng
dày thì mc giá gia các tha đt trong vùng đc xác đnh càng gn nhau và càng
sát vi giá th trng ti vùng đó.
Vùng giá tr đc xác đnh trên thc t cn c vào các đc đim v các điu
kin t nhiên, k thut h tng, kinh t, xã hi và pháp lut sau đây:
- Phân vùng lãnh th: đng bng, trung du và min núi;
- Phân khu th trng: khu vc đô th, khu vc nông thôn và khu vc giáp
ranh; khu vc trung tâm, khu vc tip giáp trung tâm và khu vc ngoi vi;
- Phân loi đt đai: đt nông nghip, đt lâm nghip, đt sn xut kinh doanh
phi nông nghip, đt ;
- Phân loi đng giao thông: đng trc chính, đng nhánh, đng gom,
đng ph…;
- Phân loi theo khong cách ti trung tâm thành ph, ch trung tâm nông
thôn, trung tâm khu dân c nông thôn;
- Phân loi v trí theo tng khu vc: v trí 1, v trí 2, v trí 3, v trí 4…;
- Phân loi đô th: đô th loi đc bit, đô th loi I, đô th loi II, đô th loi
III, đô th loi IV, đô th loi V;
- Phân loi đng ph đô th: loi 1, loi 2, loi 3, loi 4 và loi 5;
- Phân loi v trí theo tng đng ph: v trí 1, v trí 2, v trí 3, v trí 4…;
15

- Phân loi theo kh nng sinh li ca đt nông nghip, ca v trí đt đô th
và đt khu dân c nông thôn.
Tuy nhiên, theo thông t 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC, hay thông t
36/2014/TT-BTNMT h thng phân vùng và v trí rt đn gin và thiu tính đnh
lng nên ph thuc vào chuyên môn ca ngi đnh giá. i vi đt nông nghip,
vùng trong xây dng bng giá đt đc thc hin theo 3 loi: vùng đng bng, vùng

trung du và vùng min núi. Còn v trí đc phân cp t v trí 1 đn các v trí tip
theo.
Trong đó, v trí 1 là v trí có mc giá đt cao nht hoc mc giá đt bình
quân cao nht trong xã, phng, th trn. Trng hp không điu tra đc giá đt
th trng (không đ 03 trng hp chuyn nhng) thì vic xác đnh loi v trí
phi cn c vào nng sut cây trng, điu kin kt cu h tng, các li th cho sn
xut, kinh doanh khác, khong cách t ni c trú ca cng đng ngi s dng đt
đn ni sn xut, khong cách t ni sn xut đn th trng tiêu th tp trung
i vi đt , v trí đc xác đnh cn c vào kh nng sinh li, khong cách ti
mt tin ca các trc đng giao thông và điu kin kt cu h tng thun li cho
sinh hot, kinh doanh và cung cp dch v theo nguyên tc v trí s 1 có mc sinh
li cao nht, có điu kin kt cu h tng thun li nht, gn trc đng giao thông
chính nht, các v trí tip sau đó theo th t t th 2 tr đi có mc sinh li và điu
kin kt cu h tng kém thun li hn.
V trí đt nông nghip đc quy đnh c th nhng không cht ch. “V trí s
1 áp dng đi vi đt có khong cách t ni c trú ca cng đng ngi s dng đt
ti ni sn xut, khong cách t ni sn xut so vi th trng tiêu th tp trung gn
nht và thun li nht v giao thông. Các v trí tip sau đó theo th t t th 2 tr đi
có khong cách xa hn và giao thông ít thun li hn. V trí 1 bao gm khu vc đt
cùng điu kin kinh t - xã hi, cùng kt cu h tng, cùng mc đích s dng đt: có
t 1 đn 3 yu t v khong cách so vi ni c trú, th trng tiêu th, th trng
giao thông. Khong cách đc xác đnh là lin k hoc gn nht. Ni c trú đc
xác đnh là trung tâm ca thôn (xóm, p, bn ni có đt); th trng tiêu th nông
16

sn phm là ch nông thôn, ch đô th, ni thu mua nông sn tp trung; đng giao
thông bao gm quc l, tnh l; đng liên huyn. i vi ni không có quc l,
tnh l, huyn l thì cn c vào đng giao thông liên xã; giao thông đng thy (
nhng ni s dng giao thông đng thy là ch yu) bao gm: sông, ngòi, kênh.
Trong khi tiêu chí đi vi đt ; đt sn xut, kinh doanh phi nông nghip do y

ban nhân dân cp tnh phân v trí đt và quyt đnh s lng v trí đt ca tng khu
vc đt đ đnh giá tùy điu kin c th ca đa phng. Do đó, khi tin hành đnh
giá, vic phân v trí ph thuc vào kinh nghim hay cm quan ca ngi đnh giá.
1.2. Công tác đnh giá đt đai hin nay
1.2.1. Quy trình đnh giá đt đai theo quy đnh hin hành
Hin nay, công tác đnh giá đt đai hàng lot (ch yu là xây dng bng giá)
đc thc hin theo thông t 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC hay thông t
36/2014/TT-BTNMT. Quy trình thc hin theo 05 bc sau:

Chun b
Thu thp tài liu, s liu th trng
Tng hp s liu điu tra
Xây dng phng án
Thm đnh và ban hành bng giá
Hình 1.5 S đ quy trình xây dng bng giá đt đai hàng nm
17

Bc 1: Công tác chun b
- Xác đnh mc tiêu, nhim v và yêu cu.
- Thu thp thông tin, tài liu chung phc v vic xây dng d án.
- Xác đnh s đim điu tra kho sát, loi đt điu tra kho sát và ni đc
chn làm đim điu tra kho sát
Bc 2: iu tra kho sát, thu thp thông tin v đim điu tra và giá đt th
trng ti đim điu tra.
Thi gian t chc điu tra kho sát, thu thp thông tin v đim điu tra, v
giá đt th trng ti đim điu tra đc thc hin t ngày 01 tháng 7 đn ngày 10
tháng 8 hàng nm.
Ni dung điu tra kho sát, thu thp thông tin v đim điu tra và điu tra
kho sát giá đt th trng ti đim điu tra thc hin theo các mu phiu ban hành
kèm theo thông t.

i tng điu tra kho sát giá đt th trng là nhng tha đt thuc đim
điu tra đã đc chuyn nhng thành công trong nm điu tra (bao gm c giá đt
giao dch trên sàn bt đng sn) hoc nhng tha đt đang cho thu nhp nh: đt
đang cho thuê hoc đt sn xut nông nghip, đt làm mt bng sn xut, kinh
doanh phi nông nghip.
Trong quá trình điu tra, thu thp giá đt th trng, phi đi chiu gia h
s chuyn nhng quyn s dng đt vi hin trng s dng đt. Không điu tra thu
thp giá đt th trng đi vi các trng hp đã chuyn nhng sau:
(1) Ngi chuyn nhng hoc ngi nhn chuyn nhng không có quyn
s dng đt hoc không đ điu kin đ đc công nhn quyn s dng đt đi vi
tha đt đã chuyn nhng;
(2) Bên chuyn nhng và bên nhn chuyn nhng là nhng ngi thuc
hàng tha k theo quy đnh ca B Lut Dân s;
(3) Quyn s dng đt là tài sn b bán phát mi, bán đu giá đ thi hành án
hoc đ thu hi n;
18