chuyên đề tốt nghiệp chung cư cao tầng
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (23.69 MB, 121 trang )
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
CHUNG CƢ CAO TẦNG
1
PHẦN 1: TỔNG QUAN VỀ CHUNG CƢ CAO TẦNG
I- ĐỊNH NGHĨA PHÂN LOẠI CHUNG CƢ CAO TẦNG
1. ĐỊNH NGHĨA CHUNG CƢ CAO TẦNG
Định Nghĩa “Chung Cƣ” Tại Việt Nam
Nhà chung cƣ là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống
công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư
có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu
tư và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư.
Phần sở hữu riêng trong nhà chung cƣ bao gồm:
- Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với
căn hộ đó;
- Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy
định của pháp luật;
- Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích
thuộc sở hữu riêng.
Phần sở hữu chung trong nhà chung cƣ bao gồm:
- Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu
riêng quy định tại khoản trên;
- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong
nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các
căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm,
lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát
thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở
hữu riêng của căn hộ nào;
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.
Định Nghĩa “Chung Cƣ” theo Encyclopedia Britanica 2006
- Trong tiếng Anh hiện đại, từ “condominium” (được viết tắt là “condo”), là từ
được sử dụng phổ biến để chỉ một công trình chung cư thay thế cho từ
“apartment”. Khái niệm “chung cư” (condominium) trong tiếng Latin “con” có nghĩa
là “của chung” và “dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”.
- Ngày nay, condominium là một hình thức quyền sở hữu chứ không phải là hình
thức tài sản nguyên vẹn. Các căn hộ ở được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn
viên khu đất chung cư. Khi một người sở hữu căn hộ chung cư condominium, anh ta có
quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình,
và một quyền sử dụng chung không thể chia xẻ (undivided share) đối với tất cả “không
gian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ (Nguồn :
Encyclopedia Britanica, 2006).
Chung cƣ cao tầng là nhà ở nhiều tầng (≥9 tầng), có lối đi, cầu thang và hệ thống
công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư
cao tầng có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của
chủ đầu tư và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung
cư.
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
CHUNG CƢ CAO TẦNG
2
2. PHÂN LOẠI CHUNG CƢ CAO TẦNG
Có 3 cách phân loại: Theo dạng mặt bằng, theo hình khối và theo chiều cao
a. Phân loại theo hình dạng mặt bằng
+ Dạng ghép đơn nguyên .
+ Dạng đơn nguyên độc lập ( nhà tháp )
+ Dạng hành lang
+ Dạng có sân trong
+ Dạng kết hợp giữa dạng đơn nguyên và dạng hành lang .
Chung cư cao tầng kiểu đơn nguyên:
- Nhà ở kiểu đơn nguyên hay kiểu phân đoạn là loại nhà xây dựng rất phổ
biến. Đơn nguyên là một tập hợp nhiều căn hộ bô trí quanh một lõi thang, thường
mỗi đơn vị đơn nguyên có có từ 2 đến 8 căn hộ.
- Các cách lắp ghép đơn nguyên: Các đơn nguyên có thể được ghép với
nhau theo chiều ngang, chiều dọc hoặc tự do.
- Khi thiết kế Chung cư cao tầng kiểu ghép đơn nguyên thì việc chủ yếu là
chọn giải pháp hợp lý cho đơn nguyên điển hình.Có thể phân làm 3 loại đơn
nguyên điển hình là:
Đơn nguyên đầu hồi
Đơn nguyên giữa
Đơn nguyên góc
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
CHUNG CƢ CAO TẦNG
3
Chung cư cao tầng kiểu đơn nguyên độc lập( nhà tháp)
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
CHUNG CƢ CAO TẦNG
4
Chung cư cao tầng kiểu hành lang :
- Các căn hộ đặt dọc theo hành lang. Khối nhà có thể có 1, 2 hay nhiều hành
lang.
Các dạng chung cư hành lang:
+ Chung cư hành lang bên
+ Chung cư hành lang giữa
+ Chung cư hành lang dạng kết hợp
Chung cƣ có sân trong:
Các căn hộ hay đơn nguyên xếp liên tục với nhau và quay quanh tạo nên sân
sinh hoạt cộng đồng bên trong.
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
CHUNG CƢ CAO TẦNG
5
b. Phân loại theo hình khối
+ Dạng tháp
+ Dạng tấm
+ Dạng giật cấp
Chung cư dạng tấm
Dạng tháp Dạng giật cấp
c. Phân loại theo chiều cao ( số tầng)
+ Nhóm 9 - 16 tầng (chiều cao dưới 55m) .
+ Nhóm 17 - 25 tầng (chiều cao dưới 80m).
+ Nhóm 26 - 40 tầng (chiều cao dưới 120m).
+ Nhóm trên 40 tầng (chiều cao trên 120 m)
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
CHUNG CƢ CAO TẦNG
6
3. PHÂN HẠNG NHÀ CHUNG CƢ
Các tiêu chí đánh giá đối với từng hạng nhà chung cư
(Ban hành kèm theo Thông tư số 14 /2008/TT-BXD ngày 02 tháng 6 năm 2008 của Bộ Xây
dựng)
Chỉ
tiêu
Các hạng nhà ở
Hạng I
Hạng II
Hạng III
Hạng IV
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
Yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc
1. Quy hoạch
1.1. Vị
trí
- Có hệ thống giao
thông bên ngoài nhà
đảm bảo các loại
phương tiện giao thông
đường bộ đều tiếp cận
được đến sảnh chính
của công trình.
- Có hệ thống giao
thông bên ngoài nhà
đảm bảo các loại
phương tiện giao
thông đường bộ đều
tiếp cận được đến
sảnh chính của công
trình.
- Có hệ
thống giao
thông thuận
tiện.
- Có hệ
thống giao
thông thuận
tiện.
1.2.
Cảnh
quan
- Có sân, vườn, thảm
cỏ, cây xanh, đường
dạo thiết kế đẹp, hoàn
chỉnh, thống nhất.
- Có sân, vườn, thảm
cỏ, cây xanh, đường
dạo thiết kế đẹp, hoàn
chỉnh.
- Đảm bảo
quy chuẩn,
tiêu chuẩn
hiện hành.
- Đảm bảo
quy chuẩn,
tiêu chuẩn
hiện hành.
1.3.
Môi
trường
- Không gian xung
quanh rộng rãi, môi
trường thoáng mát,
sạch đẹp.
- Không gian xung
quanh rộng rãi, môi
trường thoáng mát,
sạch đẹp.
- Môi
trường đảm
bảo vệ sinh.
- Môi
trường đảm
bảo vệ sinh.
2. Thiết kế kiến trúc
2.1.
Cơ
cấu
của
căn hộ
- Các không gian chức
năng tối thiểu gồm:
phòng khách, phòng
ngủ, khu vực bếp,
phòng ăn, phòng vệ
sinh và các phòng
khác;
- Mỗi căn hộ tối thiểu có
02 khu vệ sinh;
- Phòng ngủ chính có
khu vệ sinh riêng.
- Các không gian chức
năng tối thiểu gồm:
phòng khách, phòng
ngủ, khu vực bếp,
phòng ăn, phòng vệ
sinh và các phòng
khác;
- Mỗi căn hộ tối thiểu
có 02 khu vệ sinh;
- Phòng ngủ chính có
khu vệ sinh riêng.
- Đảm bảo
quy chuẩn,
tiêu chuẩn
hiện hành.
- Đảm bảo
quy chuẩn,
tiêu chuẩn
hiện hành.
2.2.
Diện
tích
căn hộ
- Phụ thuộc vào quy mô
thiết kế, nhưng không
2
nhỏ hơn 70 m ;
- Diện tích phòng ngủ
chính lớn hơn 20 m
2
.
- Phụ thuộc vào quy
mô thiết kế, nhưng
2
không nhỏ hơn 60 m ;
- Diện tích phòng ngủ
chính lớn hơn 15 m
2
.
- Phụ thuộc
vào quy mô
thiết kế,
nhưng
không nhỏ
hơn 50 m
2
;
- Diện tích
phòng ngủ
chính lớn
hơn 12 m
2
.
- Đảm bảo
quy chuẩn,
tiêu chuẩn
hiện hành.
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
CHUNG CƢ CAO TẦNG
2.3.
Thông
gió
chiếu
sáng
cho
căn hộ
- Các phòng đều phải
đảm bảo thông gió,
chiếu sáng.
- Phòng khách, phòng
ngủ, bếp, phòng ăn
phải được thông gió,
chiếu sáng tự nhiên và
tiếp xúc với không gian
rộng rãi.
- Các phòng đều phải
đảm bảo thông gió,
chiếu sáng.
- Phòng khách, phòng
ngủ, bếp, phòng ăn
phải được thông gió,
chiếu sáng tự nhiên và
tiếp xúc với không gian
rộng rãi.
- Đảm bảo
quy chuẩn,
tiêu chuẩn
hiện hành.
- Đảm bảo
quy chuẩn,
tiêu chuẩn
hiện hành.
2.4.
Trang
thiết bị
vệ sinh
trong
căn hộ
- Thiết bị tối thiểu gồm:
chậu rửa mặt, bồn cầu,
thiết bị vệ sinh phụ nữ,
vòi tắm hoa sen, bồn
tắm nằm hoặc đứng.
- Các thiết bị cấp nước
có hai đường nước
nóng và nước lạnh.
- Thiết bị tối thiểu gồm:
chậu rửa mặt, bồn cầu,
thiết bị vệ sinh phụ nữ,
vòi tắm hoa sen, bồn
tắm nằm hoặc đứng.
- Các thiết bị tắm, rửa
có hai đường nước
nóng và nước lạnh.
- Đảm bảo
quy chuẩn,
tiêu chuẩn
hiện hành.
- Đảm bảo
quy chuẩn,
tiêu chuẩn
hiện hành.
2.5.
Cầu
thang
Có thang máy, thang
bộ, thang thoát hiểm.
Có thang máy, thang
bộ, thang thoát hiểm.
- Đảm bảo
quy chuẩn,
tiêu chuẩn
hiện hành.
- Đảm bảo
quy chuẩn,
tiêu chuẩn
hiện hành.
2.5.1.
Cầu
thang
bộ
- Chiếu tới của mỗi đợt
thang phục vụ tối đa 04
căn hộ.
- Chiếu tới của mỗi đợt
thang phục vụ tối đa
06 căn hộ.
- Chiếu tới
của mỗi đợt
thang phục
vụ tối đa 08
căn hộ.
- Đảm bảo
quy chuẩn,
tiêu chuẩn
hiện hành.
2.5.2.
Thang
máy
- Đảm bảo vận chuyển
đồ đạc, băng ca cấp
cứu;
- Mỗi thang phục vụ tối
đa không quá 40 căn
hộ.
- Đảm bảo vận chuyển
đồ đạc, băng ca cấp
cứu;
- Mỗi thang phục vụ tối
đa không quá 50 căn
hộ.
- Đảm bảo
vận chuyển
đồ đạc,
băng ca cấp
cứu;
- Mỗi thang
phục vụ tối
đa không
quá 60 căn
hộ.
- Đảm bảo
quy chuẩn,
tiêu chuẩn
hiện hành.
2.6.
Chỗ để
xe
- Có chỗ để xe (trong
hoặc ngoài nhà) đảm
bảo tiêu chuẩn và được
trông giữ bảo vệ an
toàn.
- Mỗi căn hộ tối thiểu có
1,5 chỗ để ô tô.
- Có chỗ để xe (trong
và ngoài nhà) đảm bảo
tiêu chuẩn và được
trông giữ bảo vệ an
toàn.
- Mỗi căn hộ có tối
thiểu 1 chỗ để ô tô.
- Có chỗ để
xe đảm bảo
tiêu chuẩn
và được
trông giữ
bảo vệ an
toàn.
- Có chỗ để
xe đảm bảo
tiêu chuẩn
và được
trông giữ
bảo vệ an
toàn.
Yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu ở
1. Hạ tầng kỹ thuật
1.1. Hệ
thống
- Hệ thống giao thông
đồng bộ và đảm bảo
- Hệ thống giao thông
đồng bộ và đảm bảo
- Giao
thông thuận
- Giao
thông thuận
7
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
CHUNG CƢ CAO TẦNG
giao
thông
tiêu chuẩn cứu hỏa,
cứu nạn.
tiêu chuẩn cứu hỏa,
cứu nạn.
tiện và đảm
bảo tiêu
chuẩn cứu
hỏa, cứu
nạn.
tiện và đảm
bảo tiêu
chuẩn cứu
hỏa, cứu
nạn.
1.2. Hệ
thống
cấp
điện
- Có hệ thống cấp điện
dự phòng đảm bảo cho
sinh hoạt công cộng và
thắp sáng trong căn hộ
khi mất điện lưới quốc
gia.
- Có hệ thống cấp điện
dự phòng đảm bảo cho
sinh hoạt công cộng
khi mất điện lưới quốc
gia.
- Đảm bảo
quy chuẩn,
tiêu chuẩn
hiện hành.
- Đảm bảo
quy chuẩn,
tiêu chuẩn
hiện hành.
1.3. Hệ
thống
cấp,
thoát
nước
- Hệ thống thiết bị cấp,
thoát nước đầy đủ,
đồng bộ, đảm bảo vệ
sinh và vận hành thông
suốt (24 giờ trong
ngày).
- Hệ thống thiết bị cấp
thoát nước đầy đủ,
đồng bộ, đảm bảo vệ
sinh và vận hành thông
suốt (24 giờ trong
ngày).
- Đảm bảo
quy chuẩn,
tiêu chuẩn
hiện hành.
- Đảm bảo
quy chuẩn,
tiêu chuẩn
hiện hành.
1.4. Hệ
thống
thông
tin liên
lạc
- Có hệ thống đảm bảo
cung cấp dịch vụ truyền
hình, điện thoại,
internet tiên tiến, hiện
đại; đảm bảo điều kiện
vận hành thông suốt.
- Có hệ thống đảm bảo
cung cấp dịch vụ
truyền hình, điện thoại,
internet tiên tiến, hiện
đại; đảm bảo điều kiện
vận hành thông suốt.
- Đảm bảo
quy chuẩn,
tiêu chuẩn
hiện hành.
- Đảm bảo
quy chuẩn,
tiêu chuẩn
hiện hành.
1.5.
Hệ
thống
phòng
chống
cháy
nổ
- Có hệ thống thiết bị
cảm ứng tự động báo
cháy, chữa cháy, hệ
thống tín hiệu, thông tin
khi có hỏa hoạn trong
căn hộ và khu vực sử
dụng chung.
- Có hệ thống thiết bị
cảm ứng tự động báo
cháy, chữa cháy, hệ
thống tín hiệu, thông
tin khi có hỏa hoạn
trong khu vực sử dụng
chung.
- Đảm bảo
quy chuẩn,
tiêu chuẩn
hiện hành.
- Đảm bảo
quy chuẩn,
tiêu chuẩn
hiện hành.
1.6. Hệ
thống
thu
gom
và xử
lý rác
- Có thùng chứa rác nơi
công cộng;
- Hệ thống thu rác trong
nhà, xử lý rác đảm bảo
vệ sinh và cách ly với
khu vực sảnh tầng,
sảnh chính.
- Có thùng chứa rác
nơi công cộng;
- Hệ thống thu rác
trong nhà, xử lý rác
đảm bảo vệ sinh và
cách ly với khu vực
sảnh tầng, sảnh chính.
- Có thùng
chứa rác
nơi công
cộng;
- Hệ thống
thu rác
trong nhà.
- Đảm bảo
quy chuẩn,
tiêu chuẩn
hiện hành.
Hạ tầng xã hội
Các
công
trình
hạ
tầng
xã hội
- Hạ tầng xã hội đồng
bộ với chất lượng cao,
có đầy đủ các công
trình (giáo dục mầm
non, giáo dục phổ
thông cơ sở, văn hoá
thông tin, dịch vụ
thương mại, thể dục thể
thao, không gian dạo
chơi, thư giãn ) trong
- Hạ tầng xã hội đồng
bộ, có đầy đủ các công
trình (giáo dục mầm
non, giáo dục phổ
thông cơ sở, văn hoá
thông tin, dịch vụ
thương mại, thể dục
thể thao, không gian
dạo chơi, thư giãn )
trong bán kính 500 m;
- Đảm bảo
quy chuẩn,
tiêu chuẩn
hiện hành;
- Sử dụng
các công
trình của
khu vực.
- Đảm bảo
quy chuẩn,
- Đảm bảo
quy chuẩn,
tiêu chuẩn
hiện hành;
- Sử dụng
các công
trình của
khu vực.
8
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
CHUNG CƢ CAO TẦNG
bán kính 500 m;
- Có khu vui chơi giải trí
ngoài trời rộng rãi; sân,
vườn, đường dạo được
thiết kế đẹp.
- Có khu vui chơi giải
trí ngoài trời rộng rãi;
sân, vườn, đường dạo
được thiết kế đẹp.
tiêu chuẩn
hiện hành;
- Sử dụng
các công
trình của
khu vực.
Yêu cầu về chất lƣợng hoàn thiện
1. Vật
tư, vật
liệu
dùng
để xây
dựng
và
hoàn
thiện
- Sử dụng các loại vật
tư, vật liệu có chất
lượng cao tại thời điểm
xây dựng.
- Sử dụng các loại vật
tư, vật liệu có chất
lượng tốt tại thời điểm
xây dựng.
- Sử dụng
các loại vật
tư, vật liệu
có chất
lượng khá
tại thời
điểm xây
dựng.
- Đảm bảo
quy chuẩn,
tiêu chuẩn
hiện hành.
2.
Trang
thiết bị
gắn
liền với
nhà
- Sử dụng các trang
thiết bị có chất lượng
cao tại thời điểm xây
dựng.
- Sử dụng các trang
thiết bị có chất lượng
tốt tại thời điểm xây
dựng.
Sử dụng
các trang
thiết bị có
chất lượng
khá tại thời
điểm xây
dựng.
- Sử dụng
các trang
thiết bị có
chất lượng
trung bình
tại thời
điểm xây
dựng.
Yêu cầu về chất lƣợng dịch vụ quản lý sử dụng
1. Bảo
vệ an
ninh
- Có hệ thống camera
kiểm soát trong các
sảnh, hành lang, cầu
thang.
- Có nhân viên bảo vệ
tại các lối ra vào 24/24
h trong ngày.
- Có nhân viên bảo vệ
tại các khu vực công
cộng.
- Có nhân
viên bảo vệ
lối ra vào
chính.
- Thực hiện
theo quy
chế quản lý
sử dụng
nhà chung
cư.
2. Vệ
sinh
- Thường xuyên quét
dọn, lau rửa, hút bụi
các khu vực công cộng,
đảm bảo vệ sinh.
- Thường xuyên quét
dọn, lau rửa, hút bụi
các khu vực công
cộng, đảm bảo vệ sinh.
- Đảm bảo
vệ sinh.
- Đảm bảo
vệ sinh.
3.
Chăm
sóc
cảnh
quan
- Đảm bảo chăm sóc
cây xanh, sân, vườn,
đường nội bộ luôn sạch
đẹp.
- Đảm bảo chăm sóc
cây xanh, sân, vườn,
đường nội bộ luôn
sạch đẹp.
- Đảm bảo
vệ sinh.
- Đảm bảo
vệ sinh.
4.
Quản
lý vận
hành
- Bảo dưỡng, sửa chữa
hư hỏng kịp thời.
- Bảo dưỡng, sửa
chữa hư hỏng kịp thời.
- Thực hiện
theo quy
chế quản lý
sử dụng
nhà chung
cư.
- Thực hiện
theo quy
chế quản lý
sử dụng
nhà chung
cư.
9
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
CHUNG CƢ CAO TẦNG
10
II. SƠ LƢỢC CÁC THỜI KÌ PHÁT TRIỂN CỦA CHUNG CƢ CAO TẦNG
1. SỰ HÌNH THÀNH NHÀ Ở CHUNG CƢ CAO TẦNG
Các nhân tố dẫn đến việc hình thành chung cư .
+ Sự bùng nổ dân số và việc tập trung dân cư quá đông ở các thành phố lớn
+ Sự căn thẳng về đất xây dựng.
+ Sự phát triễn của vật liệu xây dựng, phát triễn kỹ thuật, thi công xây dựng.
+ Sự xuất hiện và phát triển của thang máy.
+ Sản phẩm của quá trình đô thị hóa.
2. CÁC THỜI KÌ PHÁT TRIỂN CỦA CHUNG CAO TẦNG
Trên thế giới
La Mã là những người đầu tiên xây dựng
nhà ở dạng chung cư với tên gọi “insula”
dành cho người nghèo và tầng lớp dưới
(pleb). Mỗi insula có thể chứa tới hơn 40
người trên diện tích trệt chỉ khoảng 400
m2, tầng cao xây dựng có khi lên đến 6-7
tầng.
Sau những trận đại hỏa hoạn, hoàng đế
Augustus đã giới hạn chiều cao tối đa của
insula còn 20,7 m và tới thời hoàng đế
Nero thì chỉ còn 17,75 m. Trong thời kỳ
cực thịnh của mình, số lượng chung cư
insula tại Roma có thời điểm lên đến
50.000.
Hình ảnh một chung cư insula, Roma.
- Năm 1743 thang máy đầu tiên được chế tạo dưới triều đại vua Louis XV, ở
Versailles và chỉ để cho vua dùng. Năm 1853 thang máy được đưa vào sử dụng
trong quần chúng. Từ khi thang máy ra đời các công trình cao tầng xuất hiện ngày
càng nhiều, các chung cư cao tầng củng bắt đầu xuất hiện và không ngừng tăng
lên về chiều cao.
- Sau thế chiến thứ 2, Châu Âu bị tàn phá nặng nề, nhu cầu nhà ở bị thiếu hục trầm
trọng. Những năm cuối thế kỹ XIX chung cư cao tầng phát triển mạnh mẽ ở Châu
ÂU.
- Có thể tóm lược chung cư trên thế giới phát triển qua 4 giai đoạn:
+ Nhà ở chung cư giai đoạn đầu ( đáp ứng nơi ở).
+ Nhà ở chung cư với tiện nghi và trang thiết bị hiện đại.
+ Nhà ở chung cư kết hợp với thương mại, dịch vụ.
+ Nhà ở chung cư thích nghi với môi trường sống, sinh thái, bền vững.
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
CHUNG CƢ CAO TẦNG
11
Ở Việt Nam,
Khoảng nữa thế kỉ XX hình thức nhà chung cư xuất hiện ở nước ta.
Khoảng những năm 50 khu cư xá Lareygnère được Pháp xây dựng ở Sài
Gòn để phục vụ cho quan chức của Pháp, đánh dấu sự xuất hiện của công trình
nhà chung cư đầu tiên ở nước ta.
Vì chiến tranh nên quá trình phát triển chung cư ở nước ta ở 2 miền Nam,
Bắc không điều nhau. Có thể chia làm 2 giai đoạn chính:
Giai đoạn 1: từ năm 1954- năm 1986
Giai đoạn 2: từ năm 1986 đến nay
Giai đoạn 1: từ năm 1954- năm 1986.
Miền Bắc
Sau những năm 50 của thế kỉ 20 Miền Bắc chủ yếu là chung cư thấp tầng-
nhà tập thể ( từ 4 tầng – 5 tầng) phục vụ chủ yếu cho cán bộ, công chức. Đặc
điểm mẫu nhà của chung cư trong giai đoạn này là chưa có khái niệm căn hộ mà
chỉ là những căn phòng đơn thuần phân bố theo tiêu chuẩn 4m
2
/ người. Các khu
chung cư được xây dựng ở ngoài các khu phố cũ, bố trí riêng lẽ hoặc là những
nhóm nhà chứ chưa hợp thành khu ở lớn, tỉ lệ buồn không rõ ràng, không gian
bên trong do người dân tự bố trí, tiêu chuẩn sử dụng, sinh hoạt thấp. Kỹ thuật
nước, thoát khói, xử lí rác vẫn chưa được quan tâm giải quyết.
Những mẫu nhà đầu tiên như khu Nguyễn Công Trứ, khu Kim Liên….
khu nhà tập thể Nguyễn Công Trứ
khu nhà tập thể Kim Liên
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
CHUNG CƢ CAO TẦNG
12
Sau năm 1970, do chiến tranh tàn phá nên số nhà ở giảm xuống, dân cư miền bắc
đặc biệt là Hà Nội, Hải Phòng tăng nhanh (dân cư sơ tán trở về, cán bộ tập kết vào Nam
nên đưa vợ con ra Hà nội. Vì thế các chung cư được Nhà nước xây dựng ngày càng lớn,
chất lượng ngày càng cao.
Cuối những năm 1970 các chung cư được thiết kế theo kiểu căn hộ độc lập, đơn
nguyên gồm 3 loại căn hộ: 1 phòng ngủ, 2 phòng ngủ và 3 phòng ngủ. Tiêu chuẩn 4m
2
/
người và tương lai 5-6 m
2
/người.
Mẫu kiến trúc nhà chung cư được chọn là mẫu căn hộ độc lập khép kín và dùng
cả 3 phương pháp là xây gạch, lắp ghép khung và lắp ghép tấm lớn theo Phương pháp
công nghiệp hóa.
Các vấn đề kỹ thuật điện, nước, xử lí rác… được chú ý giải quyết.
Đánh dấu bước phát triển về quan điểm thiết kế, phát huy tính sáng tạo, vận dụng
khoa học kĩ thuật tiến bộ vào xây dựng.
Những công trình tiêu biểu cho giai đoạn này: Chung cư lắp ghép tấm lớn đầu tiên ở khu
Văn Chương, sau đó là khu Trung tự, Giản Võ, Thanh Nhàn, Quỳnh Mai, Thành Công…
khu Trung Tự khu Quỳnh Mai
Miền Nam.
Sau những năm 50 của thế kỉ 20 Miền Nam chủ yếu là các căn hộ thấp tầng các
căn hộ khép kín tương đối đầy đủ tiện nghi. Các chung cư này được xen kẽ các khu phố
cũ, đã có chú ý khoảng cây xanh sân vườn dành cho hoạt động công cộng nhưng diện
tích còn nhỏ và không yên tĩnh, (tiêu chuẩn ở 7 - 8m2/người). Kỹ thuật điện nước ,vệ
sinh có chú ý giải quyết. Tuy nhiên các khu nhà không có quản lí, mọi thứ điều do người
chủ tự sắp xếp, quản lí, sử dụng và sữa chữa.
Những mẫu nhà đầu tiên như các chung cư Eden, Nguyễn Thái Bình, 727 Trần Hưng
Đạo…
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
CHUNG CƢ CAO TẦNG
13
Chung cư 727 Trần Hưng Đạo Chung cư Thanh Đa
Sau năm 1975 các chung cư Miền Nam gia đoạn này được xây dựng chủ yếu để
giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân và giải tỏa các khu nhà ở chuột. Hình thức chủ
yếu là căn hộ độc lập với diện tích căn hộ khá lớn: 68 m
2
, 80-95 m
2
, 114 m
2
tương ứng
với các dạng căn hộ: 1 phòng ngủ, 2 phòng ngủ và 3 phòng ngủ , với tiêu chuẩn 10
m
2
/người.
Mẫu kiến trúc nhà chung cư được sử dụng trong giai đoạn này là mẫu căn hộ độc
lập khép kín và dùng phương pháp xây gạch, cột bêtông là chính.
Các vấn đề kỹ thuật điện, nước, xử lí rác… được chú ý giải quyết. yếu tố cây xanh
được đưa nhiều vào công trình.
Những chung cư được xây dựng ở giai đoạn này như: Cư xá Phú Thọ Hoà, quận
Tân Bình, Khu nhà ở Bình Quốc quận 11, chung cư phường 25 quận Bình Thạnh, chung
cư 575 Nguyên Kiệm, chung cư 43 Hồ Văn Huê, chung cư đầu cầu Lê Văn Sỹ
Cư xá Phú Thọ Hoà chung cư 43 Hồ Văn Huê
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
CHUNG CƢ CAO TẦNG
14
Từ năm 1986 đến nay
Thời kỳ này, sự phát triển của hình thức nhà ở chung cư cả 2 miền Nam,
Bắc khá giống nhau.
Những năm 1986, việc xây dựng chung cư nhằm quy hoạch đô thị, quy
hoạch nhà ở đều theo hướng phân phối bao cấp. Năm 1990 hình thức này bị
dừng lại vì không hiệu quả. Hình thức nhà chung cư chuyển sang xu hướng mới
(chung cư kết hợp thương mại và dịch vụ).
Mật độ dân số ngày càng cao, nhu cầu nhà ở càng tăng vì thế vấn đề nhà ở
không thể giải quyết theo chiều ngang mà phải phát triển theo chiều thẳng đứng.
Mặt khác đô thị này càng thiếu không gian tự nhiên và vì yêu cầu mỹ quan đô thị
nên các phương án nhà ở chung cư phải được tính toán cụ thể, khoa học và thẫm
mĩ. Các chung cư cao tầng(≥9 tầng) bắt đầu xuất hiện và phát triển nhanh chống.
Các yếu tố: nhà ở tiện nghi, sinh thái, quy hoạch, mỹ quan đô thị, nếp sống đô thị
được quan tâm và giải quyết ngày càng hiệu quả.
Năm 1998, tòa nhà chung cư CT4 A tại khu Bắc Linh Đàm ra đời đã mở ra
phong trào xây nhà chung cư cao tầng ở miền Bắc. Một loạt các chung cư cao
tầng khác ra đời: Khu Định Công, khu Trung Hòa- Nhân Chính, Khu đô thị Mỹ
Đình….
Ở Miền nam các khu nhà ở cao tầng, chung cư cao tầng kết hợp tương mại củng
nối tiếp nhau ra đời : Chung cư Hùng Vương, chung cư Hồ Văn Huê, Chung cư
Thuận Kiều Plaza….
Những năm gần đây các chung cư cao cấp bắt đầu xuất hiện với đầy đủ
tiện nghi: Chung cư SunRise City, Chung cư Golden Land Building…
khu Trung Hòa- Nhân Chính Khu Định Công
Chung cư Thuận Kiều Plaza Chung cư Hùng Vương
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
CHUNG CƢ CAO TẦNG
15
3. TÌNH HÌNH CHUNG CƢ CAO TẦNG NGÀY NAY
Nhờ quá trình hội nhập và đẩy mạnh ngoại giao nên nền kiến trúc đất nước đạt
được nhiều thành tựu, hình thức nhà ở chung cư củng phát triễn nhanh chống.
Sau đây là 1 số công trình tiêu biểu đáng chú ý.
A. MỘT SỐ CÔNG TRÌNH TRONG NƢỚC
a. Chung Cƣ Thƣơng- Mại Dịch vụ Lữ Gia.
a.1 Giới thiệu sơ lƣợc về Chung Cƣ Thƣơng Mại_Dịch vụ Lữ Gia:
Nằm ở số 70 Lữ Gia phường
15, quận 11 thành phố Hồ Chí Minh.
o Phía Đông giáp đường đi vào Cư xá
Lữ Gia.
o Phía Tây giáp đường Nguyễn Thị
Nhỏ.
o Phía Nam giáp đường Lữ Gia.
o Phía Bắc giáp khu dân cư.
Theo thiết kế thì Dự án cao ốc
có qui mô 20 tầng, trong đó có 166
căn hộ, phần còn lại là diện tích khu
thương mại, dịch vụ, nhà giữ trẻ,
phòng thể dục thể thao và 2 tầng
hầm để xe.Tầng 1_ tầng 5 là văn
phòng cho thuê và khu thương
mại.Tầng 6_ tầng 20 là căn hộ
chung cư.
Ưu đ iể m :
o Hướng của khu đất xây dựng khá tốt.
o Mạng lưới giao thông khu vực thuận tiện.
o Tiết kiệm đựơc diện tích đất xây dựng.
o Giảm thiểu chi phí cho các trang thiết bị hạ tầng kỹ thuật đô thị(hệ thống giao
thông, cung cấp điện, nước…).
o Hiệu suất sử dụng đất cao.
o Đế công trình là khu trung tâm dịch vụ, thương mại…Tạo điều kiện thuận lợi cho
người dân trong khu chung cư tiếp cận với các công trình công cộng, dịch vụ, tiện
nghi cuộc sống…
o Khỏang lùi công trình so với lộ giới đảm bảo.
o Khu vực để xe được bố trí ở tầng hầm với diện tích được tính tóan khá hợp lý.
Khuyết điể m :
o Vị trí khu đất xây dựng không có cảnh quan xung quanh.
o Mật độ xây dựng công trình và mật độ cây xanh chưa đảm bảo.
o Vẫn chưa tổ chức được sân chơi, vườn dạo, cảnh quan (nhu câu sinh họat cộng
đồng)…cho khu vực ở.
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
CHUNG CƢ CAO TẦNG
16
a.2 Giao thông :
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
CHUNG CƢ CAO TẦNG
17
Giao thông tiế p cận :Từ tổng thể của công trình ta thấy khả năng tiếp cận công trình
khá tốt do có thể tiếp cận được bằng cả 4 lối :
o Tiếp cận chính là từ đường Lữ Gia.
o Lối vào tầng hầm nằm bên đường Nguyễn Thị Nhỏ.
o Một lối nhỏ vào khu phục vụ.
o Và 1 lối vào bãi xe nằm 2 bên đường hẻm.
Giao thông nộ i bộ công trình :
- Công trình cao 20 tầng hệ thống giao thông chính là theo phương đứng.
- Tòan bộ công trình có 2 tầng hầm là bãi xe, không có bãi xe ngòai trời, giao thông
trong bãi xe là 1 chiều : lối vào là đường Nguyễn Thị Nhỏ và lối ra nằm bên hẻm
nhỏ.
- Đối với khối ở giao thông đứng là giao thông chính.
- Khối văn phòng và dịch vụ có thêm giao thông theo phương ngang tiếp cận từ
sảnh vào không gây ảnh hưởng tới khối ở bên trên.
- Ngòai ra tại tầng 1 và 2 có thêm hệ thống thang cuốn dùng được đặt tại sảnh
chính để lưu thông người giữa 2 tầng dịch vụ này đến các khu vực chức năng
khác được thuận tiện dễ dàng.
Ưu đ iể m :
o Giao thông khép kín, rút ngắn thời gian và khỏang cách di chuyển, từ khu ở tiếp
cận khu dịch vụ dễ dàng.
o Trong từng nút giao thông được thiết kế đúng quy chuẩn về nhà ở cao tầng: các
thang bộ và thang máy được kết hợp với hệ thống kỹ thuật : điện, nước,…
o Thang máy có 2 lọai:Lọai thông thường dùng để vận chuyển người.Lọai đặc biệt
dùng để vận chuyển người khi cấp cứu bằng băng ca.
o Cả 3 khối này đều có mặt bằng điển hình tổ chức theo kiểu tập trung, tạo điều kiện
tiếp cận ngắn và nhanh từ sảnh vào các căn hộ, làm cho các căn hộ trở nên độc
lập, yên tĩnh hơn.
o Trước thang đều có sảnh đệm dùng lưu thông người và hàng hóa thuận tiện.
o Thang bộ đồng thời cũng là thang thóat hiểm được đặt cạnh thang máy giúp việc
sử dụng linh họat và kinh tế, có cửa chống cháy đóng mở tự động, có hệ điều áp
đồng thời được bao bọc bởi hệ kết cấu có khả năng chịu lửa cao.
o Giao thông tại các khu dịch vụ cũng theo phương đứng và ngang đảm bảo lưu
thông tốt.
Khuyết đ iể m :
o Lõi giao thông chưa được thông thóang qua các tầng.
o Giao thông giữa 2 khối đơn nguyên phía trên khó khăn, muốn đi từ khối này qua
khối kia phải đi trở xuông tầng 6 => không liên kết tốt quan hệ cộng đồng trong
khu ở.
o Không có sảnh đệm dành cho người khuyết tật.
o Bán kính phục vụ giữa các nút thang với nhau bị ngắn.
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
CHUNG CƢ CAO TẦNG
18
a.3 Hình thức mặt bằng, mặt đứng
Tầng trệt Tầng 4
Tầng 6 Tầng 7-16
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
CHUNG CƢ CAO TẦNG
19
Tầng 17-18 Tầng 19
Tầng 20 Mựt đứng
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
CHUNG CƢ CAO TẦNG
20
Ưu đ iể m :
o Khối ở có mặt bằng gần vuông rất lợi về mặt kinh tế, giao thông ngắn, diện tích
bao che ít, có giải pháp kết cấu vững chắc…
o Khắc phục được hạn chế về vấn đề chiếu sáng khi sử dụng mặt bằng này bằng
cách tách ra làm 2 khối riêng biệt bằng khối B.
Khuyết đ iể m :
o Hình thức mặt đứng đơn điệu.
o Mặc dù khắc phục đuợc vấn dề chiếu sáng nhưng về liên hệ 2 khối ở A và C thì lại
gặp trở ngại lớn.
o Lớp vỏ bọc công trình chưa được nghiên cứu về vấn đề giảm việc tiêu thụ năng
lượng và nhiệt độ tác động lên công trình.
a.4 Hệ thống kết cấu:
Hình thức kết cấu lõi cứng
Ưu đ iể m :
o Mạng lưới cột đơn giản, thuận tiện bố trí không gian bên trong.
o Hệ thống kết cấu chịu lực chính là hệ kết cấu lõi cứng kết hợp với hệ khung.
o Đây là giải pháp đơn giản và kinh tế nhất đối với công trình có số tầng cao không
quá 20 tầng. Trong đó hệ cột chịu tải trọng thẳng đứng còn lõi chịu tải trọng
ngang.
o Lõi có hình dạng hình chữ nhật, có cường độ chịu nén cao, độ cứng lớn khả năng
chống cháy cao.
o Hệ thống lõi cứng chạy xuyên suốt từ tầng hầm đến mái và được kết hợp với hệ
thống thang máy, thang thóat hiểm, hệ thống kỹ thuật: điện, nước, gain rác, hệ
thống điều áp nhằm tăng cao độ cứng cho lõi và thuận tiện cho việc sửa chữa.
o Lõi cứng được bố trí vào trung tâm công trình mang lại hiệu quả cao khi liên kết
với kết cấu khác, tăng tính ổn định và khả năng chịu lực cao hơn.
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
CHUNG CƢ CAO TẦNG
21
o Hệ thống cột chịu lực bố trí xung quanh lõi 1 cách hợp lý và liên kết vào lõi qua hệ
thống dầm sàn làm tăng tính ổn định cho công trình.
o Có tầng hầm: vừa làm bãi đỗ xe, vừa dùng để ổn định công trình.
Khuyết đ iể m :
o Mặc dù hệ thống thang được bọc bằng kết cấu có khả năng chống cháy cao
nhưng việc thoát người ra khỏi công trình trực tiếp khi có sự cố còn chưa thực sự
đảm bảo an tòan.
o Không chú ý đến vấn đề thóat hiểm dành cho người tàn tật.
Đánh giá chung: - Công trình đã giải quyết khá tốt dây truyền sử dụng của các
hạng mục đặt biệt là không gian ở.
- Hình thức công trình giúp tiết kiệm chi phí xây dựng tuy nhiên tính tẫm mỹ của
mặt đứng còn thấp.
- Công trình vẫn chưa vận dụng được các hình thức kiến trúc đương đại (kiến trúc
xanh, kiến trúc bền vững và kiến trúc sinh thái) nhằm cải tạo môi trường sống cho
khu vực xung quanh vào công trình.
b. Chung cƣ SunRise City
Mặt bằng phân khu toàn khu của dự án
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
CHUNG CƢ CAO TẦNG
22
b.1 Giới thiệu sơ lƣợc về chung cƣ SUNRISE CITY
SUNRISE CITY Sở hữu một vị thế đắc địa trên đường Nguyễn Hữu Thọ,
phường Tân Hưng, Quận 7 khu Him Lam, Kênh Tẻ, Quận 7.
o Phía Đông giáp đường Nguyễn Hữu Thọ
o Phía Tây giáp đường số 5
o Phía Nam giáp sông Rạch Bàng.
o Phía Bắc giáp đường Nguyễn Thị thập.
Tòa nhà các tháp, cao 31-35 tầng ở, 2 tầng hầm để xe, bảo vệ 24/24 và 5
tầng thương mại và dịch vụ.
Ưu đ iể
m :
Mặt bằng phân khu nam
o Mạng lưới giao thông khu vực thuận tiện
o Giảm thiểu chi phí cho các trang thiết bị hạ tầng kỹ thuật đô thị(hệ thống giao
thông, cung cấp điện, nước…).
o Hiệu suất sử dụng đất cao.
o Đế công trình là khu trung tâm dịch vụ, thương mại…Tạo điều kiện thuận lợi cho
người dân trong khu chung cư tiếp cận với các công trình công cộng, dịch vụ, tiện
nghi cuộc sống…
o Khỏang lùi công trình so với lộ giới đảm bảo.
o Khu vực để xe được bố trí ở tầng hầm với diện tích được tính tóan khá hợp lý.
o Vị trí khu đất xây dựng có cảnh quan xung quanh đẹp.
o Mật độ xây dựng công trình và mật độ cây xanh khá cao, tổ chức được sân chơi,
vườn dạo, cảnh quan (nhu câu sinh họat cộng đồng)…cho khu vực ở
Khuyết đ iể m :
o Khu đất chạy theo hướng bắc nam nên cạnh dài của khu đất bị ảnh hưởng bởi
nắng Tây nhiều
o Khu cảnh quan đẹp nằm ở phía nam nên rất khó khai thác cảnh quan này cho các
khối nhà phía bắc
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
CHUNG CƢ CAO TẦNG
23
b.2 Giao thông
Giao thông tiếp cận:
Từ tổng thể của công trình ta thấy khả năng tiếp cận công trình khá tốt do có thể
tiếp cận được bằng cả 3 lối :
o Tiếp cận chính là từ Nguyễn Thị thập, Nguyễn hữa Thọ
o Lối vào tầng hầm từ Nguyễn Thị thập, Nguyễn hữa Thọ và đường số 5
Giao thông nộ i bộ công trình :
- Công trình cao trên 30 tầng nên hệ thống giao thông chính là theo phương đứng.
- Tòan bộ công trình có 2 tầng hầm là bãi xe, có bãi xe ngòai trời, giao thông trong
bãi xe là 2 chiều , có đường giao thong cứu hỏa chạy quanh khu đất.
- Đối với khối ở giao thông đứng là giao thông chính. Mỗi lock nhà có sảnh riêng.
- Khối văn phòng và dịch vụ có thêm giao thông theo phương ngang tiếp cận từ
sảnh vào không gây ảnh hưởng tới khối ở bên trên.
Ưu đ iể m :
o Trong từng nút giao thông được thiết kế đúng quy chuẩn về nhà ở cao tầng: các
thang bộ và thang máy được kết hợp với hệ thống kỹ thuật : điện, nước,…
o Thang máy có 2 lọai:Lọai thông thường dùng để vận chuyển người.Lọai đặc biệt
dùng để vận chuyển người khi cấp cứu bằng băng ca.
o Các khối này đều có hình thức mặt bằng tổ chức theo kiểu tập trung, tạo điều kiện
tiếp cận ngắn và nhanh vào các căn hộ, làm cho các căn hộ trở nên độc lập, yên
tĩnh hơn.
o Trước thang đều có sảnh đệm dùng lưu thông người và hàng hóa thuận tiện.
o Thang bộ đồng thời cũng là thang thóat hiểm được đặt cạnh thang máy giúp việc
sử dụng linh họat và kinh tế, có cửa chống cháy đóng mở tự động, có hệ điều áp
đồng thời được bao bọc bởi hệ kết cấu có khả năng chịu lửa cao.
Khuyết đ iể m :
o Giao thông giữa các khối đơn nguyên phía trên khó khăn, muốn đi từ khối này qua
khối kia phải đi trở xuông tầng 6 => không liên kết tốt quan hệ cộng đồng trong
khu ở.
o Khu đất chạy dài nên việc tiếp cận các lock tốn nhiều thời gian .
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
CHUNG CƢ CAO TẦNG
24
b.3 Hình thức mặt bằng, mặt đứng
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
CHUNG CƢ CAO TẦNG
25
Ưu đ iể m :
o Khối ở có hình dạng đơn giản rất lợi về mặt kinh tế, giao thông ngắn, diện tích bao
che ít, có giải pháp kết cấu vững chắc…
o khi sử dụng mặt bằng bố trí các lock nhà tách rời nhau và so le với nhau đảm bảo
vấn đề chiếu sáng và riêng tư cho các căn hộ .
o Hình thức công trình được theo modun nên dễ thi công lắp đặt.
Khuyết đ iể m :
o Hình thức mặt đứng đơn điệu.
o Mặc dù khắc phục đuợc vấn dề chiếu sáng nhưng về liên hệ 2 khối ở thì lại gặp
trở ngại lớn.
o Lớp vỏ bọc công trình chưa được nghiên cứu về vấn đề giảm việc tiêu thụ năng
lượng và nhiệt độ tác động lên công trình.
