Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện văn giang tỉnh hưng yên

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI




NGUYỄN TUẤN SƠN



ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN VĂN GIANG TỈNH HƯNG YÊN




LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP


HÀ NỘI - 2012
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI




NGUYỄN TUẤN SƠN

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG
ðẤT
TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN VĂN GIANG TỈNH HƯNG YÊN



LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành : Quản lý ñất ñai
Mã số : 60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. ðÀO CHÂU THU


HÀ NỘI - 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất
kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam ñoan rằng mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc.


Tác giả luận văn

Nguyễn Tuấn Sơn











Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thiện luận văn, tôi ñã nhận
ñược sự hướng dẫn, giúp ñỡ nhiệt tình, quý báu của các nhà khoa học, của các
cơ quan, tổ chức, nhân dân và các ñịa phương.
Tôi xin ñược bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn
khoa học GS.TS ðào Châu Thu ñã tận tình hướng dẫn, giúp ñỡ tôi trong suốt
quá trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
trong khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện ðào tạo sau ñại học và nhà
trường ðại học Nông Nghiệp - Hà Nội, Tập thể và Lãnh ñạo Ủy ban nhân dân
huyện Văn Giang… ñã nhiệt tình giúp ñỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận

văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia ñình, những người thân, cán bộ, ñồng
nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện tốt nhất về mọi mặt cho tôi trong suốt quá
trình thực hiện ñề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Văn Giang, ngày… tháng… năm 2012
Tác giả luận văn


Nguyễn Tuấn Sơn



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii

MỤC LỤC
Lời cam ñoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục bảng vi

Danh mục hình vii

PHẦN I: ðẶT VẤN ðỀ 1

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2. Mục ñích, yêu cầu của ñề tài: 3

1.2.1. Mục ñích 3

1.2.2. Yêu cầu của ñề tài 3

PHẦN II: TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4

2.1 Sở hữu ñất ñai 4

2.2 Quyền sở hữu ñất ñai tại một số quốc gia trên thế giới 6

2.2.1. Tại các nước Tư bản 6

2.2.2. Tại các nước xã hội chủ nghĩa 8

2.3 Quyền sở hữu và quyền sử dụng ñất ñai ở Việt Nam 10

2.3.1 Các khái niệm liên quan 10

2.3.1.1 ðất và mục ñích sử dụng ñất 10

2.3.1.2 Quyền sở hữu ñất ñai 11

2.3.2 ðặc ñiểm quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 12

2.3.2.1 Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai 12

2.3.2 Quyền sử dụng ñất 14

2.4 Hệ thống pháp luật về quản lý ñất ñai và quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 17

2.4.1 Hệ thống pháp luật về quản lý ñất ñai 17

2.4.2 Các văn bản luật liên quan tới quyền sử dụng ñất 18

2.5 Thực tiễn về quyền sử dụng ñất tại Việt Nam 20

2.5.1 Sự hình thành thị trường quyền sử dụng ñất 20

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv

2.5.2 ðặc trưng của thị trường Quyền sử dụng ñất 23

2.5.3 Thực trạng thị trường Quyền sử dụng ñất ở nước ta 24

PHẦN III: ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26

3.1. ðối tương và phạm vi nghiên cứu 26

3.2. Nội dung nghiên cứu 26

3.3. Phương pháp nghiên cứu 28

3.3.1. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp, thứ cấp 28

3.3.2. Phương pháp lựa chọn ñiểm nghiên cứu 28
3.3.3 . Phương pháp so sánh 28
3.3.4. Phương pháp ñiều tra bảng hỏi 28

3.3.5. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 28

PHẦN IV: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 29

4.1 ðặc ñiểm tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Văn Giang 29

4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 29

4.1.1.1 Vị trí ñịa lý 29

4.1.1.2 Các ñiều kiện tự nhiên 30

4.1.1.3 Các tài nguyên thiên nhiên 32

4.1.2 ðiều kiện Kinh tế - Xã hội 33

4.1.2.1 Tình hình phát triển và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 33

4.1.2.2 Dân số và nguồn lao ñộng 35

4.1.2.3 Hệ thống cơ sở hạ tầng 36

4.1.3 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 39

4.1.3.1 Phát triển nông nghiệp 39

4.1.3.2 Phát triển công nghiệp – xây dựng 40

4.1.3.3 Tình hình phát triển ngành dịch vụ 42

4.2 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2011 42

4.3. Kết quả cấp mới, cấp ñổi Giấy chứng nhận làm cơ sở pháp lý cho việc
thực hiện quyền sử dụng ñất tại huyện Văn Giang 44

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v

4.3.1 Kết quả cấp mới giấy chứng nhận 44

4.3.2 Kết quả cấp ñổi giấy chứng nhận ñã cấp 46

4.3.2.1. Kêt quả cấp ñổi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở 46

4.3.1.2 Cấp ñổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất Nông nghiệp 47

4.3.1.3. Tổng hợp kết quả cấp GCN làm cơ sở ñể thực hiện quyền của người
sử dụng ñất 49

4.4. Kết quả ñăng ký thực hiện quyền sử dụng ñất tại cơ quan Nhà nước
huyện Văn Giang giai ñoạn 2005 -2011 51

4.4.1. ðăng ký thực hiện quyền chuyển nhượng 51

4.4.2. ðăng ký thực hiện quyền thừa kế, tặng cho QSDð 54

4.4.3. ðăng ký thực hiện quyền thế chấp QSDð 56

4.4.4.Kết quả thực hiện quyền khiếu nại, tố cáo về ñất ñai liên quan tới các
quyền của người sử dụng ñất 57

4.5. Kết quả ñiều tra việc thực hiện quyền sử dụng ñất qua nghiên cứu ñiểm 59

4.5.1 Thực hiện quyền chuyển nhượng không ñăng ký với cơ quan nhà nước 59

4.5.2. Tình hình thực hiện quyền tặng cho, thừa kế không ñăng ký với cơ
quan nhà nước 61

4.5.3. Tình hình thực hiện quyền thế chấp không ñăng ký với quan cơ quan
nhà nước 63

4.6. ðánh giá về tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng ñất 65

4.6. ðề xuất một số giải pháp nhằm cải thiện tình hình thực hiện quyền sử
dụng ñất. 69

PHẦN V: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 70

5.1. Kết Luận 70

5.2. Kiến nghị 71

TÀI LIỆU THAM KHẢO 72

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi

DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1: Dân số và Lao ñộng huyện Văn Giang giai ñoạn 2005 – 2011 36

Bảng 4.2: Một số chỉ tiêu phát triển ngành trồng trọt năm 2011 39

Bảng 4.3 Một số chỉ tiêu phát triển ngành chăn nuôi năm 2011 40

Bảng 4.4: Một số chỉ tiêu phát triển công nghiệp của huyện Văn Giang giai
ñoạn 2005 – 2011 41

Bảng 4.5: Hiện trạng sử dụng ñất của huyện Văn Giang năm 2011 43

Bảng 4.6: Kết quả cấp GCN ñất ở của huyện Văn Giang giai ñoạn 2005 –
2011 45

Bảng 4.7: Kết cấp ñổi GCN quyền sử dụng ñất ở trên ñịa bàn huyệnVăn
Giang giai ñoạn 2005 - 2011 47

Bảng 4.8: Kết quả cấp ñổi GCN quyền sử dụng ñất nông nghiệp sau dồn ñổi
ruộng ñất tại huyện Văn Giang 48

Bảng 4.9 Kết quả cấp GCN làm cơ sở ñể thực hiện quyền của người sử dụng
ñất tại huyện Văn Giang 50

Bảng 4.10 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð trên ñịa bàn huyện Văn
Giang trong giai ñoạn 2005 – 2011 52

Bảng 4.11: Kết quả ñăng ký thực hiện quyền thừa kế, tặng cho QSDð giai
ñoạn 2005 - 2011 55

Bảng 4.12. Tổng hợp tình hình thực hiện thế chấp QSDð trên ñịa bàn huyện
Văn Giang giai ñoạn 2005 - 2011 56

Bảng 4.13: Tổng hợp tình hình tiếp nhận và giải quyết ñơn thư khiếu nại, tố cáo có
liên quan tới ñất ñại tại UBND huyện Văn Giang trong giai ñoạn 2005 – 2011 58

Bảng 4.14: Tình hình chuyển nhượng QSDð tại 3 ñịa phương trên ñịa bàn
huyện Văn Giang trong giai ñoạn 2005 – 2011 60

Bảng 4.15: Tình hình thực hiện quyền thừa kế, tặng cho tại 3 ñịa phương
nghiên cứu trong giai ñoạn 2005 – 2011 62

Bảng 4.16: tình hình thế chấp, bảo lãnh QSDð tại 3 ñịa phương trong giai
ñoạn 2005 – 2011 64


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1. Sự hình thành thị trường Quyền sử dụng ñất và thị trường Bất ñộng
sản ở Việt Nam 22

Hình 4.1: Sơ ñồ hành chính huyện Văn Giang 29

Hình 4.2: Giá trị sản xuất các ngành kinh tế của huyện Văn Giang trong giai
ñoạn 2008-2011 (theo giá hiện hành) 34

Hình 4.3: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế của huyện Văn Giang trong giai ñoạn
2008-2011 34

Hình 4.4. Kết quả cấp mới GCN tại huyện Văn Giang 46

Hình 4.5: Tình hình chuyển nhượng QSDð tại huyện Văn Giang giai ñoạn
2005 - 2011 53

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1

PHẦN I
ðẶT VẤN ðỀ

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là một tài nguyên quý giá nhưng chỉ có hạn nên mỗi nước có
một phương pháp quản lý và sử dụng riêng. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến
pháp 1980, ñất ñai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: Sở hữu Nhà nước,
sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại
một hình thức sở hữu ñất ñai là sở hữu toàn dân. ðến Hiến pháp 1992, tại
ðiều 18 ñã quy ñịnh với tinh thần là: Người ñược Nhà nước giao ñất thì ñược
thực hiện chuyển quyền sử dụng ñất (QSDð) theo quy ñịnh của pháp luật. Cụ
thể hóa Hiến pháp 1992, Luật ðất ñai 1993, Luật sửa ñổi một số ñiều Luật
ðất ñai 1998, 2001 và Luật ðất ñai 2003 ñã từng bước cụ thể hoá quy ñịnh
này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho người sử
dụng ñất, trước hết là ñối với ñất giao có thu tiền sử dụng ñất và ñất thuê (như

ñất làm nhà ở, ñất sử dụng vào mục ñích kinh doanh của các chủ thể). Việc
“thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” QSDð ngày càng rõ nét và quyền của người sử
dụng ñất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ ñã ñóng góp cho xã hội, cho
Nhà nước. Sự phát triển này ñã hình thành thị trường ñất ñai, hoà nhập vào
nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước ñồng bộ với các thị trường
khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong ðại hội ðảng lần thứ IX ñã có
chủ trương phát triển ñầy ñủ thị trường QSDð. Luật ðất ñai 2003 có những
quy ñịnh về giao QSDð cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng và có
những quy ñịnh ñể các tổ chức, cá nhân sử dụng ñất dễ dàng thực hiện các
quyền của người sử dụng ñất. Tuy nhiên, ñến nay tình hình thực hiện các
QSDð ở các ñịa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như:
 Công tác bồi thường ñất ñai khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ xây
dựng các khu công nghiệp, ñô thị mới, cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan Nhà nước,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2

trường học, bệnh viện, dựa vào khung giá ñất do Nhà nước quy ñịnh tỏ ra còn
nhiều bất cập (chưa phù hợp thực tế và thiếu tính minh bạch). Giải phóng mặt bằng
chậm trễ luôn luôn là yếu tố cản trở tiến ñộ ñầu tư của hầu hết các công trình.
 Hiện tượng ñất ñai bị manh mún ñã phần nào khắc phục sau khi thực
hiện dồn ñiền ñổi thửa. Tuy nhiên những giải pháp trong dồn ñiền ñổi thửa ñã
tỏ ra ít phù hợp trước yêu cầu tích tụ ruộng ñất ñể mở rộng quy mô sản xuất.
Làm thế nào ñể phát triển ñược tiềm năng của xã hội theo phương châm ai
giỏi nghề gì làm nghề ñó. Hiện tượng chuyển dịch QSDð và chuyển ñổi mục
ñích sử dụng trong nông nghiệp diễn ra tự phát rất sôi ñộng ở nhiều ñịa
phương. Do thị trường tự phát, thiếu thông tin, không có sự kiểm soát của
Nhà nước nên còn nhiều bất cập cần giải quyết.
 Những năm gần ñây thị trường QSDð ñang có hiện tượng "ñóng
băng". Phải chăng hiện nay cầu ñã vượt quá cung, hay chính sách chưa hợp lí,

hay giá ñất ñược ñịnh giá một cách chủ quan của cơ quan ñịnh giá mà không
theo quy luật của thị trường? Bên cạnh ñó, thị trường giao dịch ngầm về ñất
ñai còn chiếm tỷ lệ lớn (50%). Giấy chứng nhận là ñiều kiện cần thiết cho
hoạt ñộng thị trường QSDð, nhưng nhiều người dân không muốn nhận mà
vẫn có thể giao dịch trên thị trường ngầm.
 Tâm lí người dân mỗi vùng một khác nhau: vùng ñồng bằng Bắc bộ mặc
dù người dân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng vẫn giữ lại ñất ñai,
trong khi ñó người dân vùng Tây nguyên và ðồng bằng sông Cửu Long lại sẵn
sàng bán ñể ñi làm thuê cho người khác. Vấn ñề nông dân không có ñất do
chuyển nhượng ñất ñai ngày càng tăng.
Huyện Văn Giang thuộc tỉnh Hưng Yên có vị trí tự nhiên thuận lợi cho
phát triển và giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội. Do ñó chịu tác ñộng rất lớn
của quá trình mở rộng ñô thị hóa, công nghiệp hoá. Tại ñây ñang diễn ra quá
trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ lại ñất ñai cho các nhu cầu phát
triển cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu ñô thị mới tập trung rất mạnh
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3

mẽ. Do nhu cầu về ñất ñai cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt
ñộng thực hiện các QSDð có xu hướng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên hiện
nay tình trạng thực hiện các QSDð không khai báo hoặc thực hiện không ñầy
ñủ các quy ñịnh của pháp luật ở trên ñịa bàn huyện Văn Giang vẫn còn diễn
ra. Tình trạng này diễn ra thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp ñể giải
quyết tình trạng này thế nào? là các câu hỏi cần phải ñược giải ñáp ñể ñưa ra
hướng giải quyết thích hợp trong giai ñoạn tới.
Vì vậy, chúng tôi lựa chọn thực hiện ñề tài: “ðánh giá việc thực hiện
các quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên”
1.2. Mục ñích, yêu cầu của ñề tài:
1.2.1. Mục ñích

 ðiều tra, ñánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng
ñất trên ñịa bàn huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên.
 ðề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện và quản lý quyền của
người sử dụng ñất ở huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên.
 Trong phạm vi nghiên cứu tại ñịa bàn huyện trong giai ñoạn 2005-
2011, do tính ñạc thù của ñịa phương nên chỉ tiến hành nghiên cứu trên 4
quyền cơ bản là: Quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, quyền thừa kế và
quyền thế chấp.
1.2.2. Yêu cầu của ñề tài
 Nắm vững các chủ trương chính sách, pháp luật về ñất ñai liên quan
tới các QSDð.
 Các số liệu ñiều tra khách quan, có ñộ tin cậy cao, ñánh giá ñúng tình
hình thực hiện các QSDð.
 Các giải pháp ñề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc
ñẩy việc thực hiện các QSDð ở huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên.


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4

PHẦN II
TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở pháp lý về Sở hữu ñất ñai
Sở hữu có thể hiểu là việc tài sản, tư liệu sản xuất hay thành quả lao
ñộng thuộc về một chủ thể nào ñó. Chủ thể sở hữu ở ñây có thể là một cá
nhân hoặc một tập thể (tổ chức, cộng ñồng, xã hội…). Hình thức sở hữu ñặc
trưng cho mối quan hệ giữa con người với con người trong quá trình sản xuất
và phân phối sản phẩm lao ñộng.

Sở hữu ñất ñai là mối quan hệ ñược xác ñịnh giữa cá nhân hoặc tập thể
ñối với ñất (bao gồm cả các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác gắn liền với
ñất). Có thể nhìn nhận thực chất về quyền sở hữu ñất ñai như là một tập hợp
các quy tắc ñược quy ñịnh bởi xã hội ñể ñiều chỉnh hành vi liên quan ñến ñất.
Những quy tắc này sẽ xác ñịnh quyền sở hữu như thế nào ñối với ñất trong
quá trình vận ñộng và phát triển của xã hội. Các quy tắc quy ñịnh quyền sở
hữu ñất ñai chính là cơ sở ñể xác ñịnh các quyền, trách nhiệm liên quan hoặc
những hạn chế ñến việc sử dụng, ñịnh ñoạt và chuyển nhượng ñất (FAO,
2002) [25]. Nhìn ở khía cạnh ñơn giản, các quy ñịnh về sở hữu ñất ñai xác
ñịnh những người có thể sử dụng các nguồn lực là ñất ñai và các tài nguyên
thiên nhiên gắn với ñất trong bao lâu và trong ñiều kiện cụ thể nào.
Sở hữu ñất ñai là một phần quan trọng của cấu trúc kinh tế - chính trị -
xã hội. Sở hữu ñất ñóng vai trò ña chiều trong xã hội, kỹ thuật, kinh tế, thể
chế, luật pháp và chính trị. ðôi khi khía cạnh ña chiều của sở hữu ñất ñai lại
bị bỏ qua khi tính toán ñến các tác ñộng xã hội (FAO, 2002) [25]. Về cơ bản
sở hữu ñất ñai bao gồm hai hình thức sở hữu chính là công hữu và tư hữu.
Công hữu về ñất ñai có thể bao gồm sở hữu công cộng và sở hữu quốc gia. Sở
hữu tư nhân về ñất ñai bao gồm sở hữu cá nhân, sở hữu của gia ñình, sở hữu
của công ty hay tập ñoàn. Trong thực tế, hầu hết các hình thức nắm giữ có thể
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5

cùng tồn tại trong một xã hội. Tuy nhiên việc áp dụng những hình thức sở hữu
này lại phụ thuộc vào thể chế chính trị, ñặc ñiểm phát triển kinh tế, văn
hóa…. Chính ñiều này ñã tạo ra sự khác biệt về sở hữu ñất ñai ở mỗi vùng và
mỗi quốc gia. Những hình thức khác nhau của quyền sở hữu ñất ñai có thể tạo
ra những mô hình phức tạp của quyền và lợi ích.
Quyền sở hữu ñất ñai bao gồm 3 nhóm quyền cơ bản: quyền sử dụng,
quyền ñịnh ñoạt và quyền chuyển dịch (FAO, 2002) [25].

Quyền sử dụng ñất: quyền sử dụng ñất vào các mục ñích ñã ñược xác
ñịnh như trồng trọt, chăn thả gia súc, thu thập các sản phẩm lâm nghiệp, xây
dựng các công trình …
Quyền ñịnh ñoạt: quyền ñưa ra quyết ñịnh ñất ñược sử dụng vào mục
ñích gì (quyết ñịnh loại cây nào ñược trồng, công trình nào ñược tạo lập và
ñược tạo lập như thế nào trên ñất,….)
Quyền chuyển dịch: quyền bán hoặc thế chấp ñất, quyền chuyển ñất
cho người khác thông qua phân bổ lại trong cộng ñồng, quyền ñể thừa kế ñất
cho người kế thừa và tái phân bổ quyền sử dụng và ñịnh ñoạt.
Các quyền này ñược chia sẻ giữa các bên tham gia quan hệ ñất ñai.
Thực tế cho thấy sự phân phối các quyền ñối với ñất ñai thường rất phức tạp.
ðối tượng tham gia quan hệ ñất ñai có thể chỉ có một hoặc một vài quyền
trong các nhóm quyền có ñược do sở hữu ñất. Thực tế cho thấy không có sở
hữu ñất tuyệt ñối, bao gồm cả sở hữu tư nhân. Quyền sở hữu ñược giới hạn
bởi các quyền của người khác và quyền của Nhà nước như việc chiếm ñoạt và
bồi thường cho các mục ñích công cộng, áp ñặt quy hoạch không gian và môi
trường hạn chế, áp ñặt các loại thuế. Quyền sở hữu ñất cũng là sự cân bằng
các trách nhiệm. Tất cả các bên ñều cần có biện pháp hợp lý ñể xác ñịnh và
tôn trọng quyền sở hữu của chủ thể và quyền có ñược khi tham gia quan hệ,
hạn chế hành vi xâm phạm quyền sở hữu của người khác ñể ñáp ứng các
nhiệm vụ gắn liền với quyền sở hữu.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

2.2 Quyền sở hữu ñất ñai tại một số quốc gia trên thế giới
Tất cả các quốc gia trên thế giới ñều sử dụng quyền lực ñể tiếp cận ñến
ñất ñai qua các hình thức khác nhau của quyền sở hữu. Tuy nhiên mỗi quốc
gia ñều cần phải ñảm bảo rằng các hình thức của quyền sở hữu phù hợp với
các nghĩa vụ liên quan của nhà nước bên cạnh cam kết tự nguyện bảo vệ, thúc

ñẩy và thực hiện quyền con người. Tất cả các hình thức của quyền sở hữu ñất
ñai ñược áp dụng ñều phải có sự ñảm bảo của pháp luật chống lại sự xua ñuổi,
quấy rối và các mối ñe dọa khác trong quá trình sở hữu và sử dụng ñất ñai.
2.2.1. Tại các nước Tư bản
Hầu hết các nước tư bản phát triển ñều thừa nhận quyền tư hữu về ñất
ñai. Do ñó, ñất ñai ñược coi như một loại hàng hóa ñược trao ñổi, mua bán
trên thị trường mặc dù nó vẫn có một số ñặc trưng riêng so với các loại hàng
hóa khác.
Tại Thụy ðiển, luật pháp về ñất ñai dựa trên hai yếu tố cơ bản là quyền
sở hữu tư nhân về ñất ñai và kinh tế thị trường. Nhà nước quản lý các hoạt
ñộng về ñất ñai dựa trên nhiều bộ luật khác nhau ñược quy ñịnh riêng cho
từng hoạt ñộng cụ thể có liên quan tới ñất ñai như: hoạt ñộng ñịa chính; hoạt
ñộng quy hoạch sử dụng ñất; ñăng ký ñất ñai; bất ñộng sản và thống kê ñất
( ). Quyền sở hữu ñất ở Thụy ðiển ñược quy ñịnh tại Bộ Luật ðất ñai từ
năm 1970. Theo ñó, tất cả
ñất
ñai tại Thụy ðiển ñều ñược chia thành những
ñơn vị bất ñộng sản, và ñược xác ñịnh trong sổ ñăng ký
bất

ñộng
sản.
Quyền sở hữu ñất là các ñối với các ñối tượng, thửa ñất hay không gian ba
chiều (không gian trên mặt ñất, trong nhà và trên không) (Nguyễn Thị Hồng,
2000) [4]. Các quyền gắn với quyền sử dụng bất ñộng sản bao
gồm:

1. Quyền sở hữu của Nhà nước, của các Bang, của tư
nhân.

2. Quyền cho thuê (với thời gian thuê có thể lên ñến 50
năm)

3. Thuê không gian của toà
nhà

4. Quyền ñịa dịch và quyền ñi qua, quyền sử dụng hạn chế lô ñất
khác cho mục ñích kết nối
và
dẫn tới lô ñất có quyền sở
hữu.

5. Quyền thế chấp, quyền sử dụng lô ñất sở hữu ñể thế chấp tín dụng
và bị thu hồi nếu không có khả
năng
thanh
toán.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7

ðối tượng của những quyền hạn trên, thửa ñất, có thể bị thay ñổi
trong quá trình hình thành
ñịa

chính
theo luật ñịnh như việc chia nhỏ hay
biến ñổi các quyền ñối với bất ñộng sản (
chuyển

nhượng,
cho tặng, thừa kế,
ñịa dịch, thế chấp). Quyền sử dụng ñất cũng có thể bị thu hồi cho những
mục ñính công (Tommy
Osterberg,2006
)[14].

ðối với Ôxtrâylia thì quyền sở hữu và sử dụng ñất có phần hơi khác
một chút so với Thụy ðiển. Luật pháp của nước này thừa nhận cả hai quyền
sở hữu công hữu và tư hữu ñối với ñất ñai. Do ñó, tại Ôxtrâylia tồn tại hai loại
ñất: ñất Nhà nước (ñất công hữu) do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ;
ñất tư nhân là loại ñất do Nhà nước bán cho tư nhân và do tư nhân sở hữu.
Nhà nước Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu một cách tuyệt ñối với ñất ñai
của chủ sở hữu. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê
hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Tuy nhiên, Nhà nước cũng có quyền trưng dụng ñất ñể xây dựng hoặc thiết
lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (ðiều 10, Sắc lệnh về
ñất ñai 1902) nhưng chủ sở hữu ñất bị trưng dụng ñược Nhà nước bồi thường.
Việc sử dụng ñất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và ñất phải ñược
ñăng ký chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và ñăng ký tại
cơ quan có thẩm quyền ( Nguyễn Thị Minh Hà, 2000)[3].
ðối với Cộng hoà Liên bang ðức, Nhà nước quản lý ñất ñai chủ yếu
dựa vào thị trường. Do ñó, thị trường ñối với lĩnh vực bất ñộng sản ñược xác
ñịnh rất rõ ràng và ñược Chính phủ thực hiện sự cam kết với chương trình
hành ñộng cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp lý bảo ñảm cho
quá trình chuyển ñổi. Ở ðức quyền có nhà ở của công dân ñược quy ñịnh
trong Luật Liên bang. Theo ñó, ñất và nhà không tách rời, nhà ñất ñược mua -
bán theo nguyên tắc của thị trường.
Tại Séc, khi còn thuộc khối các nước xã hội chủ nghĩa thì ñất ñai thuộc

sở hữu Nhà nước. Từ sau năm 1989, khi bắt ñầu xây dựng, phát triển nền
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8

kinh tế thị trường thì quyền sở hữu và sử dụng ñất của Séc ñã có thay ñổi với
hai nội dung cơ bản là hoàn lại ñất ñai cho chủ cũ và tư nhân hóa ñất ñai. Việc
làm này nhằm mục ñích tạo ra các cơ chế phù hợp với nền kinh tế thị trường.
Như vậy, kể từ sau năm 1989 tại Séc ñã có sự chuyển biến về hình thức sở
hữu ñất ñai từ công hữu sang tư hữu. Tuy nhiên, ñến tận ngày nay việc
chuyển hóa này vẫn chưa ñược hoàn thành và thị trường bất ñộng sản tại Séc
vẫn chưa hoàn thiện. ðây là lý do khiến giá ñất ở Séc thấp hơn khá nhiều so
với mặt bằng chung của các nước Châu Âu và cũng là yếu tố cản trở sự phát
triển kinh tế và thu nhập của người dân Séc.
Nhìn chung, quyền sở hữu ñất ñai ở các nước tư bản ñều có những nét
riêng biệt phụ thuộc vào các ñiều kiện kinh tế, xã hôi, chính trị của từng quốc
gia. Tuy nhiên, ñiểm chung nhất của các nước này là ñều áp dụng hình thức
sở hữu tư nhân ñối với ñất ñai trên cơ sở sự bảo hộ và công nhận của nhà
nước. Việc thực hiện các quyền ñối với ñất ñai ñược dựa trên cơ sở thị trường.
2.2.2. Tại các nước xã hội chủ nghĩa
Trung Quốc có thể chế chính trị khá giống với nước ta (cùng là chế ñộ
xã hội chủ nghĩa) do ñó những quy ñịnh về sở hữu ñất ñai của Trung Quốc có
nhiều ñiểm tương ñồng với nước ta. Cũng giống như Việt Nam nét ñặc trưng
cơ bản nhất trong quy ñịnh về quyền sở hữu ñất ñai của Trung Quốc là phủ
nhận sở hữu tư nhân về ñất ñai, tất cả ñất ñai ñều thuộc quyền sở hữu của Nhà
Nước hay nói cách khác là công hữu về ñất ñai. Nhà nước Trung Quốc khẳng
ñịnh ñất ñai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước ñối với ñất ñô thị hoặc sở hữu
tập thể ñối với ñất tại khu vực nông thôn (ðiều 10 hiến pháp năm 1982 nước
Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa). Do công hữu nên ñất ñai cũng là ñối tượng
quản lý của chính quyền các cấp.

Do Nhà nước sở hữu toàn bộ ñất ñai nên ñể phân chia quyền lợi có ñược
từ sử dụng ñất cho người dân, Nhà nước Trung Quốc cũng ñưa ra khái niệm
“Quyền sử dụng ñất”. Về cơ bản quyền sử dụng ñất tại Trung Quốc là tách biệt
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9

với quyền sở hữu ñất. Theo quy ñịnh của pháp luật, quyền sử dụng ñất có thể
ñược chuyển ñổi giữa các người sử dụng ñất (ðiều 2 Hiến pháp 1988 nước
Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa). Hiện tại, Trung Quốc có hai hình thức về
quyền sử dụng ñất là quyền sử dụng ñất cấp và quyền sử dụng ñất giao (Lưu
Quốc Thái, 2006)[13] .
− Quyền sử dụng ñất cấp: là quyền sử dụng ñất truyền thống ñược áp
dụng cho các cơ quan Nhà Nước. ðây là hình thức Nhà nước cấp ñất cho các
doanh nghiệp nhà nước sử dụng mà không thu thuế hoặc thu thuế rất thấp và
Nhà nước có thể thu hồi ñất bất cứ lúc nào. ðối với loại quyền sử dụng ñất
cấp thì không thể tiến hành chuyển nhượng, cho thuê hoặc thế chấp.
− Quyền sử dụng ñất giao: là việc người sử dụng ñất (doanh nghiệp, tổ
chức, cá nhân) mua quyền sử dụng ñất từ Nhà nước ñối với một mảnh ñất
nhất ñịnh trong một khoảng thời gian giới hạn (thông thường là từ 40 – 70
năm tùy theo mục ñích sử dụng). Quyền sử dụng ñất giao ở Trung Quốc ñược
hình thành cùng với nền kinh tế thị trường vào những năm 1980. ðặc trưng
của quyền sử dụng ñất giao là có thể giao dịch ñược trên thị trường thông qua
các hình thức:
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng ñất: Người sử dụng ñất có thể chuyển
nhượng quyền sử dụng ñất khi có ñủ ba ñiều kiện cơ bản sau: ñã hoàn thành
nghĩa vụ tài chính ñể có QSDð; có giấy chứng nhận QSDð và ñã bỏ vốn thực
hiện hoạt ñộng ñầu tư ở một mức ñộ nhất ñịnh, thông thường là ít nhất 25%
tổng số vốn ñầu tư cho việc sử dụng theo dự án. ðối với thủ tục chuyển
nhượng theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDð không

nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày kể từ
ngày ký hợp ñồng, người nhận chuyển nhượng QSDð phải ñăng ký QSDð tại
Phòng quản lý Nhà nước về ñất ñai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng
tương ứng. ðối với giá cả nhà nước không tiến hành quản lý hay ñịnh giá cụ
thể cho từng loại ñất mà giá cả ñược thỏa thuận giữa hai bên mua và bán.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10

Trong trường hợp giá chuyển nhượng quá thấp (một cách bất thường) thì
chính quyền ñịa phương sẽ là người ñược ưu tiên mua lại quyền sở hữu ñất.
ðiều này góp phần hạn chế các tiêu cực trong chuyển nhượng “Quyền sử
dụng ñất giao” trên thị trường.
+ Cho thuê quyền sử dụng ñất: Người sử dụng ñất có thể cho thuê
QSDð ñể nhận tiền cho thuê. Giao dịch này phải ñược thực hiện thông qua
hợp ñồng. Hai bên trong giao dịch phải ñến cơ quan quản lý nhà nước về ñất
ñai ñể ñăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp ñồng có hiệu
lực. Nội dung chính của hợp ñồng là bên thuê phải sử dụng ñất ñúng theo thời
hạn, ñiều kiện mà bên cho thuê ñã cam kết trước ñây ñể có ñược QSDð.
+ Thế chấp quyền sử dụng ñất: Người sử dụng ñất có thể thế chấp
QSDð thông qua giấy chứng nhận QSDð tại các tổ chức tín dụng ở ñịa
phương ñể vay vốn. Giao dịch thế chấp phải ñược thực hiện thông qua hợp
ñồng giữa người sử dụng ñất và chủ thể cho vay. Nếu ñến hạn thanh toán mà
người thế chấp không trả ñược nợ, bên cho vay có thể phải ñăng ký quyền sử
dụng với tư cách là người sử dụng ñất mới.
Từ những ñặc ñiểm trên có thể thấy quy ñịnh về sở hữu ñất ñai của
Trung Quốc và Việt Nam có nhiều ñiểm tương ñồng. Sở hữu Nhà nước về ñất
ñai là nét ñặc trưng cơ bản nhất trong quy ñịnh về sở hữu ñất ñai của Trung
Quốc và Việt Nam. Do ñất ñai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước nên quyền
sở hữu tư nhân bị phủ ñịnh và ñể bảo ñảm quyền lợi cho người dân khi sử dụng

ñất ñai mà khái niệm quyền sử dụng ñất ñược tách rời khỏi quyền sở hữu.
2.3 Quyền sở hữu và quyền sử dụng ñất ñai ở Việt Nam
2.3.1 Các khái niệm liên quan
2.3.1.1 ðất và mục ñích sử dụng ñất
ðất ñai ñược coi là lãnh thổ quốc gia, tài nguyên thiên nhiên vô cùng
quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt và là thành phần quan trọng hàng ñầu của
môi trường (Nghị quyết TW 7 khóa IX). Theo Luật ðất ñai năm 2003 thì ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11

ñai ñược phân loại thành 3 nhóm ñất chính theo mục ñích sử dụng là: nhóm
ñất nông nghiệp, nhóm ñất phi nông nghiệp và nhóm ñất chưa sử dụng.
− ðất nông nghiệp bao gồm các loại ñất: ñất trồng cây hàng năm (ñất
lúa, ñất ñồng cỏ dùng cho chăn nuôi và ñất trồng cây hàng năm khác); ñất
trồng cây lâu năm; ñất rừng sản xuất; ñất rừng ñặc dụng; ñất rừng phòng hộ;
ñất nuôi trồng thủy sản; ñất làm muối và ñất nông nghiệp khác.
− ðất phi nông nghiệp bao gồm: ñất ở (ñất ở ñô thị và ñất ở nông thôn);
ñất xây dựng; ñất sử dụng vào mục ñích an ninh quốc phòng; ñất sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp; ñất sử dụng cho mục ñích công cộng; ñất sử
dụng cho mục ñích tôn giáo; ñất có công trình là ñình, ñền, miếu, am, từ
ñường, nhà thờ họ; ñất làm nghĩa trang, nghĩa ñịa; ðất sông, ngòi, kênh, rạch,
suối và mặt nước chuyên dùng và ñất phi nông nghiệp khác.
− ðất chưa sử dụng bao gồm các loại ñất chưa xác ñịnh mục ñích sử dụng.
2.3.1.2 Quyền sở hữu ñất ñai
ðiều 164 của Bộ Luật dân sự 2005 chỉ rõ: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy ñịnh của pháp luật…” (Quốc hội, 2005) [3]. Trong ñó:
− Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy ñịnh của pháp luật

thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền chiếm hữu tài sản
(nhà vắng chủ).
− Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý
chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu
cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp ñược chủ sở hữu giao quyền
sử dụng, ñiều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDð cho tổ chức, hộ
gia ñình, cá nhân.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12

− Quyền ñịnh ñoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu
tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu ñó. Chủ sở hữu
thực hiện quyền ñịnh ñoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ ðịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán,
ñổi, tặng cho, ñể thừa kế;
+ ðịnh ñoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không
còn trong thực tế.
2.3.2 ðặc ñiểm quyền sử dụng ñất ở Việt Nam
2.3.2.1 Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai
ðặc trưng cơ bản và nổi bật nhất về quyền sở hữu ñất ñai ở nước ta là
hình thức sở hữu công về ñất ñai. Toàn bộ ñất ñai của ñất nước là của chung,
của tất cả mọi người trong xã hội không phân chia tầng lớp, giai cấp ñây ñược
gọi là quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai.
Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai ở nước ta ñã ñược khẳng ñịnh rõ
trong hiến pháp của nhà nước. ðiều 17 Hiến pháp 1992 khẳng ñịnh: “ðất ñai,
rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng
biển, thềm lục ñịa và vùng trời mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước, ñều

thuộc sở hữu toàn dân”, hiến pháp cũng khẳng ñịnh: Nhà nước thống nhất
quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật” (Quốc Hội, 1992) [7].
Luật ðất ñai năm 2003 của nước ta cũng khẳng ñịnh quyền sở hữu toàn
dân về ñất ñai khi chỉ rõ “Nhà nước thực hiện quyền ñại diện chủ sở hữu toàn
dân về ñất ñai và thống nhất quản lý Nhà nước về ñất ñai”. Với tư cách là chủ thể
sở hữu Nhà nước thức hiện ñầy ñủ cả 3 quyền cơ bản ñối với ñất ñai là: quyền
chiếm hữu; quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt ñối với ñất ñai:
− Quyền chiếm hữu ñất ñai: Thể hiện ở chỗ các cơ quan nhà nước các cấp
từ trung ương ñến ñịa phương chiếm hữu ñất ñai trong phạm vi lãnh thổ của mình
một cách tuyệt ñối, không ñiều kiện và không giới hạn. Nhà nước cấp phép cho
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13

người sử dụng ñất có quyền chiếm hữu trên những khu ñất, thửa ñất nhất ñịnh
trong một thời gian giới hạn, có thể là dài hạn những không phải là vĩnh viễn.
Việc trao quyền chiếm hữu này nhằm mục ñích sử dụng ñất ñai vào ñúng các
mục ñích khác nhau. Về cơ bản Nhà nước có quyền ñược thu hồi ñất của người
sử dụng ñất khi nhà nước cần.
− Quyền sử dụng ñất ñai: Thể hiện ở chỗ Nhà nước khai thác công dụng
và hưởng hoa lợi từ tài nguyên ñất ñai; ñây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất ñể
Nhà nước thực hiện quyền sở hữu ñất ñai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn
nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ ñất ñai
mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong ñó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng
ñất vào mọi mục ñích. Nhờ ñó, quyền sử dụng ñất ñược Nhà nước giao về cho
người sử dụng (tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể; quyền
sử dụng ñất ñai của Nhà nước trong trường hợp này ñược thể hiện trong quy
hoạch sử dụng ñất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ ñất do ñầu tư của Nhà
nước mang lại (Nguyễn ðình Bồng, 2008) [1].
− Quyền ñịnh ñoạt với ñất ñai: Trong khoản 2 ñiều 5 Luật ðất ñai năm

2003 ñã quy ñịnh rõ:
+ Nhà nước thực hiện quyền ñịnh ñoạt ñối với ñất ñai như sau: Quyết ñịnh
mục ñích sử dụng ñất thông qua việc quyết ñịnh, xét duyệt quy hoạch sử dụng ñất,
kế hoạch sử dụng ñất (sau ñây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất);
+ Quy ñịnh về hạn mức giao ñất và thời hạn sử dụng ñất;
+ Quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, cho phép chuyển mục
ñích sử dụng ñất;
+ ðịnh giá ñất.
Như vậy, với việc áp dụng quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai khẳng ñịnh
trong xã hội Việt Nam chỉ tồn tại duy nhất hình thức sở hữu công hữu về ñất ñai.
ðất ñai là tài sản công, không thuộc sở hữu của bất cứ cá nhân nào mà thuộc
quyền sở hữu chung của toàn dân, toàn xã hội do Nhà nước ñứng ra làm ñại diện.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14

2.3.3 Quyền sử dụng ñất
Nét ñặc trưng khác của quyền sở hữu ñất ñai ở nước ta là sự phân
quyền của Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ñất (người sử dụng
ñất). Theo ñiều 9 Luật ðất ñai năm 2003 (Quốc Hội, 2003) [11] thì người sử
dụng ñất bao gồm :
− Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị,
tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã
hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ
chức sự nghiệp công, ñơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy
ñịnh của Chính phủ (sau ñây gọi chung là tổ chức) ñược Nhà nước giao ñất,
cho thuê ñất hoặc công nhận quyền sử dụng ñất; tổ chức kinh tế nhận chuyển
quyền sử dụng ñất.
− Hộ gia ñình, cá nhân trong nước ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê
ñất hoặc công nhận quyền sử dụng ñất, nhận chuyển quyền sử dụng ñất.

− Cộng ñồng dân cư gồm cộng ñồng người Việt Nam sinh sống trên
cùng ñịa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các ñiểm dân cư tương
tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ ñược Nhà nước giao
ñất hoặc công nhận quyền sử dụng ñất.
− Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh ñường, tu viện,
trường ñào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở
khác của tôn giáo ñược Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất hoặc giao ñất.
− Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan ñại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan ñại diện khác của nước ngoài có chức
năng ngoại giao ñược Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan ñại diện của tổ
chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan ñại
diện của tổ chức liên chính phủ ñược Nhà nước Việt Nam cho thuê ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15

− Người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài về ñầu tư, hoạt ñộng văn hoá,
hoạt ñộng khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn ñịnh tại Việt Nam ñược
Nhà nước Việt Nam giao ñất, cho thuê ñất, ñược mua nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng ñất ở.
− Tổ chức, cá nhân nước ngoài ñầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về
ñầu tư ñược Nhà nước Việt Nam cho thuê ñất.
Quyền sử dụng ñất của các cá nhân, tổ chức, tập thể (người sử dụng
ñất) ñược thể hiện thông qua các quyền: chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất; quyền thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất; quyền ñược bồi thường khi Nhà nước
thu hồi ñất (Quốc Hội, 2003) [11].
Về cơ bản thì quyền sử dụng ñất khác biệt so với quyền sở hữu ñất. Tuy
nhiên, quyền sử dụng ñất là một quyền hạn khá rộng ñủ ñể bảo ñảm các
quyền lợi của người dân trong việc sử dụng ñất. Nội dung của quyền sử dụng

ñất của người dân ñược quy ñịnh cụ thể như sau:
+ Chuyển ñổi quyền sử dụng ñất: là hành vi chuyển quyền sử dụng ñất
trong các trường hợp: nông dân cùng một ñịa phương (cùng xã, phường, thị
trấn) ñổi ñất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, ñất có mặt nước nuôi trồng
thủy sản) cho nhau ñể tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang ñồng ruộng,
tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân
phối ñất ñai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người
có ñất ở trong cùng một ñịa phương (cùng xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện
vọng thay ñổi chỗ ở. Việc chuyển ñổi quyền sử dụng ñất là không có mục ñích
thương mại (Nguyễn ðình Bồng, 2008) [1]; Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn
ðình Bồng, 2005) [12].
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng ñất: là hành vi chuyển quyền sử dụng
ñất trong trường hợp người sử dụng ñất chuyển ñi nơi khác, chuyển sang làm
nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc ñể thực hiện quy hoạch sử dụng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16

ñất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận ñất phải trả
cho người chuyển quyền sử dụng ñất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí
họ phải bỏ ra ñể có ñược quyền sử dụng ñó và số ñầu tư làm tăng giá trị ñất ñai.
ðặc thù của việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất là ở chỗ: ðất ñai vẫn thuộc
sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời
gian giao ñất; Nhà nước có quyền ñiều tiết phần ñịa tô chênh lệch thông qua
việc thu thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thuế sử dụng ñất và tiền sử dụng ñất;
Nhà nước có thể quy ñịnh một số trường hợp không ñược chuyển quyền sử
dụng ñất; mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ñều phải ñăng ký biến
ñộng về ñất ñai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Nguyễn ðình
Bồng, 2008) [1]; Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn ðình Bồng, 2005) [12].
+ Tặng cho, thừa kế quyền sử dụng ñất: Là hành vi chuyển quyền sử

dụng ñất quyền sử dụng ñất trong tình huống ñặc biệt, người nhận quyền sử
dụng ñất không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc
chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao ñộng xã hội, việc chuyển quyền sử
dụng ñất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các
quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng ñất chiếm
một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất ñộng sản
(Nguyễn ðình Bồng, 2008) [1].
+ Thế chấp quyền sử dụng ñất: Là một hình thức chuyển quyền sử dụng ñất
(không ñầy ñủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy ñất ñai làm
vật thế chấp ñể thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; ñất ñai dùng làm
vật thế chấp không ñược chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và
dùng nó ñảm bảo có một giá trị nhất ñịnh; khi người thế chấp ñến kỳ không thể trả
nợ ñược, người nhận thế chấp có quyền ñem ñất ñai phát mại và ưu tiên thanh toán
ñể thu hồi vốn. Thế chấp ñất ñai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất
ñộng sản, trong thế chấp bất ñộng sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị quyền
sử dụng ñất. Trong trường hợp người vay tiền không có quyền sử dụng ñất ñể thế