Đánh giá tình hình thực hiện công tác giao đất, thu hồi đất một số dự án trên địa bàn huyện thạch thất, TP hà nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (11.11 MB, 104 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
NGUYỄN VĂN TUẤN
ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÔNG TÁC
GIAO ðẤT, CHO THUÊ ðẤT, THU HỒI ðẤT MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN THẠCH THẤT, TP HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số: 60.62.16
Giảng viên hướng dẫn: 1/ PGS.TS. NGUYỄN THANH TRÀ
2/ TS. LÊ MINH TÁ
HÀ NỘI - 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
i
LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu khoa học của bản thân,
do tôi trực tiếp thực hiện, số liệu có nguồn gốc rõ ràng và trung thực, kết quả
nghiên cứu chưa có bất kỳ người nào công bố trước ñó.
Hà Nội, ngày tháng năm 2012
Tác giả
Nguyễn Văn Tuấn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình triển khai thực hiện ñề tài nghiên cứu khoa học tại
huyện Thạch Thất- TP Hà Nội, tôi ñã nhận ñược sự quan tâm giúp ñỡ của
chính quyền, các cơ quan ban ngành và nhân dân ñịa phương, sự hướng dẫn
nhiệt tình của các thầy, cô giáo, các nhà khoa học trong và ngoài trường ðại
học nông nghiệp Hà Nội. Qua ñây tôi xin ñược trân trọng gửi lời cảm ơn sâu
sắc tới:
UBND huyện Thạch Thất – TP Hà Nội
Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thạch Thất
Ban Quản lý dự án huyện Thạch Thất
Phòng Thống kê huyện Thạch Thất
UBND xã Bình Phú huyện Thạch Thất
UBND xã Phùng Xá huyện Thạch Thất
Viện ðào tạo Sau ñại học Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội
Các thầy cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường
ðặc biệt là PGS-TS Nguyễn Thanh Trà ñã trực tiếp hướng dẫn tôi hoàn
thành luận văn một cách tốt nhất.
Xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày tháng năm 2012
Tác giả
Nguyễn Văn Tuấn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN Error! Bookmark not defined.
LỜI CẢM ƠN Error! Bookmark not defined.
MỤC LỤC Error! Bookmark not defined.
DANH MỤC CÁC BẢNG Error! Bookmark not defined.
DANH MỤC CÁC HÌNH Error! Bookmark not defined.
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Error! Bookmark not defined.
1. MỞ ðẦU 1
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2. Mục ñích nghiên cứu 2
1.3 Yêu cầu nghiên cứu 2
2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 3
2.1 Cơ sở lý luận về giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất 3
2.1.1 ðất ñai và ñịa tô 3
2.1.2 Chính sách ñất ñai và cơ chế bất ñộng sản 4
2.1.3 Giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất 5
2.2. Cơ sở thực tiễn về giao ñất, cho thuê ñất , thu hồi ñất ở Việt nam 6
2.2.1. Khái quát tình hình thực hiện giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất ở Việt Nam . 6
2.2.2 Cơ sở pháp lý hiện hành về giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất 9
2.2.3 Tình hình thực hiện giao ñất, cho thuê ñất từ khi có Luật ñất ñai 2003 19
2.3 Chính sách giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất ở một số nước trên thế giới 25
2.3.1 Hợp chủng quốc Hoa Kỳ (Mỹ) 25
2.3.2 Cộng hoà nhân dân Trung Hoa 26
2.3.3. ðài Loan 28
2.3.4. Nhật 29
2.3.5. Xin-ga-po 29
3. NỘI DUNG, PHẠM VI VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31
3.1. Nội dung nghiên cứu 31
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
iv
3.1.1. Cơ sở pháp lý của công tác giao ñất, cho thuê ñất 31
3.1.2. Những quy ñịnh về giao ñất, cho thuê ñất 31
3.1.3 Tình hình thực hiện công tác giao ñất, cho thuê ñất trên ñịa bàn huyện 31
3.1.4. Ðiều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của huyện Thạch Thất 32
3.1.5. Trình tự, thủ tục giao ñất cho thuê ñất trên ñịa bàn huyện Thạch Thất 32
3.1.6 Kết quả giao ñất, cho thuê ñất trên ñịa bàn huyện Thạch Thất 32
3.1.7 Ðánh giá kết quả 32
3.2. Phạm vi nghiên cứu 32
3.3. Phương pháp nghiên cứu 33
3.3.1. Phương pháp thống kê 33
3.3.2. Phương pháp phân tích 33
3.3.3. Phương pháp so sánh, ñối chiếu 33
3.3.4. Phương pháp tổng hợp 33
3.3.5. Phương pháp chon ñiểm 33
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 34
4. 1. Ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội. 34
4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 34
4.1.2 Tài nguyên 36
4.1.3 ðiều kiện kinh tế - xã hội 37
4.2 Tình hình quản lý, sử dụng ñất của huyện Thạch Thất giai ñoạn 2000-2010 49
4.2.1 Tình hình quản lý ñất ñai, sử dụng ñất ñai 49
4.2.2 Kết quả hoạt ñộng quản lý Nhà nước về ñất ñai 52
4.3 Thực trạng công tác giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất 56
4.3.1 Cơ sở pháp luật 56
4.3.2 Quy trình thực hiện công tác giao ñất, cho thuê ñất 58
4.4 Thực trạng công tác thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất trên ñịa bàn huyện Thạch
Thất 59
4.4.1 Công tác thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất trên ñịa bàn nghiên cứu 59
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
v
4.4.2 Kết quả việc bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi thu hồi ñất trên ñịa bàn nghiên
cứu 67
4.5 ðánh giá kết quả thực hiện giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất 74
4.5.1 Kết quả triển khai thực hiện ñối với 3 dự án 74
4.5.2 ðánh giá hiệu quả 75
4.5.3 Những thuận lợi và khó khăn 80
4.6 ðề xuất giải pháp tăng cường hiệu lực hiệu quả công tác giao ñất, cho thuê ñất,
thu hồi ñất trên ñịa bàn huyện Thạch Thất 87
5. KẾT LUẬN, ðỀ NGHỊ 88
5.1. Kết luận 88
5.2. ðề nghị 89
TÀI LIỆU THAM KHẢO 91
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
vi
DANH MỤC CÁC BẢNG
STT Tên bảng Trang
Bảng 4.1. Giá trị sản xuất huyện Thạch Thất giai ñoạn 2007-2011 37
Bảng 4.2. Các thành phần và cơ cấu kinh tế huyện Thạch Thất 38
Bảng 4.3. Giá trị một số sản phẩm tiểu thủ công nghiệp năm 2009-2011 39
Bảng 4.4. Giá trị sản xuất nông nghiệp giai ñoạn 2007-2011 40
Bảng 4.5. Số lượng gia súc, gia cầm giai ñoạn 2007-2011 41
Bảng 4.6. Sản lượng khai thác và nuôi trồng thuỷ sản năm 2008-2011 42
Bảng 4.7. Giá trị sản xuất ngành dịch vụ giai ñoạn 2007-2011 42
Bảng 4.8. Dân số huyện Thạch Thất giai ñoạn 2007-2011 44
Bảng 4.9. Cơ cấu lao ñộng phân theo ngành nghề (năm 2011) 44
Bảng 4.10. Biến ñộng diện tích ñất theo mục ñích sử dụng 51
Bảng 4.11. Tình hình ño ñạc lập bản ñồ ñịa chính 53
Bảng 4.12. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 55
Bảng 4.13. Kết quả giao ñất của cụm công nghiệp Bình Phú 62
Bảng 4.14. Kết quả giao ñất của cụm công nghiệp Phùng Xá 65
Bảng 4.15. Biểu giá ñất nông nghiệp năm 2007 70
Bảng 4.16. Biểu giá ñất ở tại nông thôn năm 2007 71
Bảng 4.17. Bảng giá ñất vùng dân cư nông thôn thuộc huyện Thạch Thất 72
Bảng 4.18. Phương án bồi thường của dự án cụm công nghiệp Bình Phú - Phùng Xá 73
Bảng 4.19. Phương án bồi thường của dự án cụm công nghiệp Bình Phú 73
Bảng 4.20. Phương án bồi thường của dự án cụm công nghiệp Phùng Xá 74
Bảng 4.21. Kết quả thực hiện giải phóng mặt bằng 3 dự án 74
Bảng 4.22. Số hộ bị thu hồi ñất và số lao ñộng ñược tuyển dụng của 3 dự án 77
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
vii
DANH MỤC CÁC HÌNH
STT Tên hình Trang
Hình 2.1 Sơ ñồ tổng quát trình tự, thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất 17
Hình 4.1. Sơ ñồ vị trí thành phố Hà Nội 34
Hình 4.2. Hình ảnh xây dựng hạ tầng kỹ thuật cụm công nghiệp Bình Phú – Phùng
Xá 60
Hình 4.3. Hình ảnh một số nhà máy tại cụm công nghiệp Bình Phú 63
Hình 4.4. Hình ảnh diện tích ñất chưa giải phòng mặt bằng 63
Hình 4.5. Hình ảnh hạ tầng kỹ thuật, nhà máy xí nghiệp ñã và ñang hoạt ñộng hiệu
quả. 67
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
viii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt Ý nghĩa
BQL Ban quản lý
GPMB Giải phóng mặt bằng
KTXH Kinh tế xã hội
NTTS Nuôi trồng thủy sản
SXNN Sản xuất nông nghiệp
TðC Tái ñịnh cư
THCS Trung học cơ sở
THPT Trung học phổ thông
TP Thành phố
TTCN Tiểu thủ công nghiệp
UBND Uỷ ban nhân dân
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
1
1. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài.
ðất ñai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là nguồn tài chính
tiềm năng, nguồn lực cơ bản ñể phát triển kinh tế, nguồn thu cho ngân sách Nhà
nước của mỗi Quốc gia. ðất ñai ñược coi là một loại bất ñộng sản, là một hàng hoá
ñặc biệt bởi bản thân nó có những ñặc ñiểm rất khác biệt ñó là cố ñịnh về vị trí, giới
hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng, vì lẽ ñó mà trong quá trình sử
dụng nếu sử dụng ñất ñai một cách hợp lý thì giá trị của ñất không những không
mất ñi mà còn tăng lên.
Việt Nam là nước ñang trong thời kỳ công nghiệp hoá - hiện ñại hoá, sự phát
triển mạnh mẽ của các ngành kinh tế cùng với sự gia tăng dân số ñã tạo nên áp lực
lớn ñối với ñất ñai. Bởi vậy ñể quản lý ñất ñai một cách có hiệu quả, Luật ðất ñai
2003 ñã quy ñịnh: “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu”.
Nhà nước thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất nhằm ñáp ứng nhu cầu sử dụng ñất
của các ñối tượng cũng như phát triển kinh tế của ñất nước. Với tư cách là ñại diện
chủ sở hữu, Nhà nước thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất cho các tổ chức trong và
ngoài nước, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng, xác lập quyền sử dụng cho các ñối tượng
sử dụng ñất, tạo ñiều kiện cho người sử dụng ñất chủ ñộng và gắn bó với ñất ñai, yên
tâm ñầu tư, phát huy hiệu quả sử dụng ñất. ðây chính là một ñộng lực thúc ñẩy việc
sử dụng ñất hiệu quả và mang lại những thành tựu to lớn cho nền kinh tế ñất nước.
Tuy nhiên, trong thực tế khi thực hiện chính sách này luôn phát sinh nhiều khó khăn
và bất cập. Làm thế nào ñể có thể phân bổ quỹ ñất một cách hợp lý, ñảm bảo hài hoà
ñược quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, nhà ñầu tư và người sử dụng ñất, ñây
là bài toán cần có lời giải phù hợp ñối với từng ñịa phương cũng như từng khu vực.
Huyện Thạch Thất là một ñịa phương mới ñược sáp nhập vào thành phố Hà
Nội khi Nhà nước thực hiện chủ trương mở rộng ñịa giới thủ ñô, với ñặc thù là huyện
có nhiều ngành nghề phát triển cùng với sự thuận lợi về giao thông ñã tạo ñiều kiện
cho kinh tế của huyện phát triển mạnh mẽ, khiến nhu cầu sử dụng ñất ngày càng tăng.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
2
Chính ñiều này ñã tạo ra sự phức tạp trong việc ñiều tiết các quan hệ ñất ñai, ñặc biệt
là công tác giao ñất, cho thuê ñất.
Xuất phát từ thực tế ñó, tôi ñã tiến hành thực hiện ñề tài: “ðánh giá tình
hình thực hiện công tác giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất một số dự án trên ñịa
bàn huyện Thạch Thất - TP Hà Nội”, nhằm ñánh giá thực trạng, phân tích những
khó khăn, thuận lợi, ñồng thời ñề xuất giải pháp nhằm góp phần ñẩy nhanh tiến ñộ
công tác giao ñất, cho thuê ñất tại một số dự án trên ñịa bàn huyện.
1.2. Mục ñích nghiên cứu
- ðánh giá tình hình thực hiện công tác giao ñất, cho thuê ñất một số dự án
trên ñịa bàn huyện Thạch Thất - thành phố Hà Nội;
- ðề xuất giải pháp nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác giao ñất, cho thuê
ñất một số dự án trên ñịa bàn huyện Thạch Thất - thành phố Hà Nội
1.3 Yêu cầu nghiên cứu
- Nắm vững cơ sở lý luận, thực tiễn và pháp lý công tác giao ñất, cho thuê
ñất, thu hồi ñất.
- Phân tích ñánh giá những khó khăn, thuận lợi, nguyên nhân tồn tại.
- ðề xuất kiến nghị giải pháp, giải quyết những vướng mắc góp phần nâng
cao hiệu quả công tác giao ñất, cho thuê ñất.
- Số liệu ñiều tra khách quan tin cậy
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
3
2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.1 Cơ sở lý luận về giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất
2.1.1 ðất ñai và ñịa tô
1.1.1.1. ðất ñai
ðất ñai mà chúng ta có ñược hôm nay không chỉ là “tài nguyên thiên nhiên
cho không con người” (Các Mác) mà còn là thành quả lao ñộng của nhiều thế hệ
trước ta ñể lại. “Cố công sống lấy nghìn năm, ñể xem thửa ruộng mấy trăm người
cày” (ca dao Việt Nam); và ñến lượt mình, thế hệ chúng ta phải ñể lại nguồn sống
này cho con cháu với mong muốn phì nhiêu hơn, trù phú hơn - ðiều này là không
có trong bất kỳ một di sản nào khác vì nó không phải là cổ vật và cũng không phải
là tài sản của bất kỳ cá nhân nào. Một số dân tộc khác trên thế giới cũng cho rằng
“ðất ñai là tài sản vay mượn của con cháu”.
Mác ñã viết: “ Toàn thể một xã hội, một nước và thậm chí tất thảy các xã
hội cùng sống trong một thời ñại hợp lại, cũng ñều không phải là kẻ sở hữu ñất ñai.
Họ chỉ là người có ñất ñai ấy, họ chỉ ñược phép sử dụng ñất ñai ấy và phải truyền
lại cho các thế hệ tương lai sau khi ñó làm cho ñất ñai ấy tốt hơn lên như những
người cha hiền vậy ”; Mác dự báo rằng “ Vận ñộng xã hội sẽ quyết ñịnh là ruộng
ñất chỉ có thể là sở hữu của nhà nước Sự tập trung toàn quốc những tư liệu sản
xuất sẽ trở thành cơ sở toàn quốc của một xã hội gồm những tổ chức liên hợp của
những nguồn sản xuất bình ñẳng và tự do, tiến hành lao ñộng xã hội theo một kế
hoạch chung và hợp lý. ðó là các mục tiêu nhân ñạo của sự vận ñộng kinh tế vĩ ñại
của thế kỷ XIX ñang dẫn ñến” [11]
1.1.1.2 ðịa tô
- Các nghiên cứu về ðịa tô ở nước ta chủ yếu tiếp thu lý luận kinh ñiển về
ñịa tô của Mac, Ricacdo, và dừng lại ở các khái niệm chủ yếu về ñịa tô, ñịa tô chênh
lệch (ñịa tô sai ngạch) 1, 2; ñịa tô tuyệt ñối. Lý luận về ñịa tô ñược vận dụng trong
việc xây dựng chính sách, pháp luật ñất ñai (sở hữu ñất ñai) và thuế sử dụng ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
4
nông nghiệp (trước khi có Luật ðất ñai 1993) cũng như giá ñất và ñịnh giá ñất (từ
khi có có Luật ðất ñai 1993).
- Ngày nay các công trình nghiên cứu ñịa tô của xã hội tư bản chủ nghĩa
hiện ñại, trên cơ sở kế thừa và phát triển lý luận kinh ñiển về ñịa tô của Mac,
Ricacdo, các nhà khoa học như Lý Thừa Gia (ðại học Trung Hưng ðài Loan) ñã
xác ñịnh: “ðịa tô sai ngạch trong xã hội tư bản chủ nghĩa ngày càng trở nên quan
trọng; tương ứng như vậy, sự hình thành ñịa tô mà ñại bộ phận là do sự ñộc chiếm
vị trí tạo ra Vấn ñề ñất ñai cơ bản mà xã hội tư bản hiện ñại gặp phải, không phải
là thị trường ñất ñai thiếu vốn; trái lại là ở chỗ vốn ñã tập trung quá nhiều vào thị
trường ñất ñai.” [4]
2.1.2 Chính sách ñất ñai và cơ chế bất ñộng sản
2.1.2.1 Chính sách ñất ñai
Dù theo cơ chế kinh tế thị trường hay thị trường ñịnh hướng XHCN, Chính
phủ ñều phải giảm các hạn chế ñối với việc tiếp cận sử dụng ñất. Cơ chế sở hữu bất
ñộng sản cần có khả năng tạo ra nhiều năng lực linh hoạt; Chính phủ cần lập chính
sách ñất ñai và cơ chế về bất ñộng sản ñối với các ñối tượng Nhà nước cần quản lý
(bất ñộng sản công, bất ñộng sản chung, bất ñộng sản tư) và những ñối tượng không
cần quản lý (tiếp cận mở) ñể cho phép thị trường tạo ra và mua bán hàng hóa liên
quan ñến ñất ñai, sở hữu và các cơ hội khác. Cơ chế này cần xác ñịnh về mặt không
gian ñất và các tài nguyên tại một trong 4 cơ chế về bất ñộng sản, trong ñó mỗi cơ
chế ñều dựa vào những loại hình sử dụng ñất ñặc trưng [4].
2.1.2.2 Cơ chế ñất ñai và bất ñộng sản
a) Cơ chế ñất ñai và bất ñộng sản các nước phương Tây
Ở các nước phương tây, nơi áp dụng Luật Chung (Comon Law) sử dụng ñất
dưới 2 hình thức “không phải trả tiền” (Free hold) và “thuê” (Leasehold), “Nếu ở
bên ngoài hệ thống Luật Chung (Comon Law), các thuật ngữ này hoàn toàn vô
nghĩa. Trái lại, phần lớn mọi người ñều hiểu ngay, khái niệm “sở hữu ñất” và”sử
dụng ñất”, hiểu rằng, các chức năng này có thể ñược tách rời và rằng việc sử dụng
ñất có thể bao hàm cả các giao dịch về ñất” (Mc Auslan, 2003).
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
5
Phần lớn các nước có thị trường ñất ñai hoạt ñộng thành công áp dụng hình
thức “thuê” hoặc các lợi ích tương tự. Một số nước hình thức sử dụng ñất phổ biến
là “thuê” chứ không phải “sở hữu”; Ỏ khu vực Belgravia và Mayfair của Greater
London, nơi có giá bất ñộng sản vào loại cao nhất thế giới hình thức sử dụng ở ñây
cũng là “thuê”; Ở Hồng Kông (Trung Quốc), Canbera (Australia) hay Israel (Trung
ðông) cũng áp dụng hình thức sử dụng là “thuê”.
b) Cơ chế ñất ñai và bất ñộng sản các nước ðông Á
Vì các lý do về chính sách mang ý thức hệ tư tưởng, Chính phủ các nước
Châu Á sử dụng các quyền yếu hơn về bất ñộng sản (hạn chế về thời gian, hạn chế
về chức năng và theo mô hình thuê ñất so với phần lớn các nền kinh tế thị thị trường
thành công, mà ở ñó ‘quyền sở hữu” ñược phép; Sự lựa chọn này không phải ñể
tránh hình thành thị trường, các thị trường có thể phát triển nhanh ngay cả khi
quyền cơ bản về bất ñộng sản không ñược chính thức hóa hoặc các cá nhân tham
gia thị trường không quan tâm ñến quy ñịnh này của Nhà nước [38].
2.1.3 Giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất
Một số khái niệm về giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất (Theo quy ñịnh của
Luật ðất ñai 2003 [18])
“1. Nhà nước giao ñất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng ñất bằng quyết
ñịnh hành chính cho ñối tượng có nhu cầu sử dụng ñất.
2. Nhà nước cho thuê ñất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng ñất bằng hợp
ñồng cho ñối tượng có nhu cầu sử dụng ñất.
3. Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất ñối với người ñang sử dụng ñất ổn
ñịnh là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất lần ñầu cho người ñó.
4. Nhận chuyển quyền sử dụng ñất là việc xác lập quyền sử dụng ñất do ñược
người khác chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật thông qua các
hình thức chuyển ñổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất hoặc
góp vốn bằng quyền sử dụng ñất mà hình thành pháp nhân mới.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
6
5. Thu hồi ñất là việc Nhà nước ra quyết ñịnh hành chính ñể thu lại quyền sử
dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn
quản lý theo quy ñịnh của Luật này.
6. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền
sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất.
7. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi
ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa
ñiểm mới.
23. Giá quyền sử dụng ñất (sau ñây gọi là giá ñất) là số tiền tính trên một ñơn
vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về
quyền sử dụng ñất.
24. Giá trị quyền sử dụng ñất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng ñất ñối
với một diện tích ñất xác ñịnh trong thời hạn sử dụng ñất xác ñịnh.
25. Tiền sử dụng ñất là số tiền mà người sử dụng ñất phải trả trong trường hợp
ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất ñối với một diện tích ñất xác ñịnh.
26. Tranh chấp ñất ñai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
ñất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ ñất ñai.
27. Hủy hoại ñất là hành vi làm biến dạng ñịa hình, làm suy giảm chất lượng
ñất, gây ô nhiễm ñất làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng ñất theo mục ñích ñã
ñược xác ñịnh.
28. Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của
Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực
hiện các hoạt ñộng dịch vụ công do ngân sách nhà nước chi trả."
(Luật ðất ñai 2003, ðiều 4)
2.2. Cơ sở thực tiễn về giao ñất, cho thuê ñất , thu hồi ñất ở Việt nam
2.2.1. Khái quát tình hình thực hiện giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất ở Việt
Nam
2.2.1.1 Thời kỳ năm 1945-1958
- Sau cách mạng tháng 8 thành công năm 1945, sự thành lập Nhà nước công
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
7
nông ñã ñặt nền tảng cho sự ra ñời của quan hệ sản xuất mới, trên cơ sở ñó những
quan hệ xã hội mới trong ñó có các quan hệ ruộng ñất ñược hình thành và phát triển
trên nền tảng vững chắc là sự quản lý thống nhất toàn bộ ruộng ñất của Nhà nước và
các hình thức sở hữu xã hội chủ nghĩa ñối với ruộng ñất ñã chiếm ưu thế tuyệt ñối.
Các quan hệ về ruộng ñất ngày càng ñược ñổi mới, củng cố và phát triển theo ñà
phát triển chung của toàn xã hội. Những tàn dư của quan hệ bóc lột ñã bị xoá bỏ do
tính chất hàng hóa của ñất ñai ñã bị hạn chế tới mức tối ña. Chính những quan hệ
ruộng ñất ngày càng ñổi mới này, sự ñòi hỏi tất yếu này sẽ ra ñời một ñiều chỉnh
mới, ñó là phương pháp ñiều chỉnh của ngành ruộng ñất nói chung, trong ñó có mục
tiêu ñảm bảo cho ñất ñược sử dụng ñầy ñủ, hợp lý, có hiệu quả kinh tế cao bằng
hình thức khuyến khích sử dụng ñất nông nghiệp trên cơ sở thâm canh, cải tạo ñất…
Nhà nước tuyên bố ổn ñịnh nghĩa vụ thuế nông nghiệp, nghĩa vụ lương thực trong
một thời gian nhất ñịnh hoặc quy ñịnh miễn thuế nông nghiệp, lương thực trong một
số năm ñầu của ñất khai hoang, phục hoá.
Quy ñịnh cho việc mượn ñất, sản phẩm làm ra ñược hưởng không tính vào
phương án ăn chia, quy ñịnh việc cho vay và xoá nợ trong việc giao ñất, giao rừng.
Vì vậy ñời sống nhân dân ñã có sự cải thiện nhất ñịnh.
2.2.1.2 Thời kỳ năm 1959-1986
Sau ñó ðảng và Nhà nước ta tiếp tục thực hiện chính sách quản lý nền kinh
tế ñất nước theo cơ chế tập trung bao cấp, khuyến khích vận ñộng nhân dân góp ñất
ñể xây dựng hợp tác xã lớn, nhằm có bước nhảy vọt về hình thái xã hội. Nhưng chủ
trương này không phát huy ñược hiệu quả kinh tế trong sử dụng ñất dẫn ñến việc sử
dụng ñất bị lãng phí và hiệu quả thấp, nền kinh tế ñất nước ta lâm vào tình trạng lạc
hậu kém phát triển, ñời sống nhân dân vô cùng khó khăn. Bởi vậy ðảng và Nhà
nước cần có sự thay ñổi về chính sách quản lý sử dụng ñất ñai.
2.2.1.3 Thời kỳ năm 1987-1993
- Năm 1986 ðại hội ðảng toàn quốc lần thứ VI ñã bầu ñồng chí Nguyễn Văn
Linh làm Tổng Bí thư ðảng cộng sản Việt Nam với khẩu hiệu “nói và làm”, ðảng
và Nhà nước ta ñã có chủ trương xây dựng nền kinh tế ñất nước phát triển theo cơ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
8
chế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, công nhận trong xã hội có 5 thành phần
kinh tế cùng tồn tại và phát triển bình ñẳng. Lúc này nước ta bắt ñầu có sự mở cửa
giao lưu kinh tế với nhiều nước trên thế giới, hình ảnh ñất nước và con người Việt
Nam ñược các nhà ñầu tư quốc tế chú ý. Thành phần kinh tế tư nhân trong nước
ñược tạo ñiều kiện phát triển. ði kèm theo ñó là chính sách quản lý và sử dụng ñất
ñai ñược cụ thể hoá thành luật: Luật ðất ñai năm 1987 .
2.2.1.4 Thời kỳ năm 1994-2003
Luật ðất ñai 1993 [15] ra ñời là công cụ ñể Nhà nước quản lý toàn bộ ñất ñai
theo pháp luật, ñáp ứng cơ bản mục tiêu ñẩy mạnh công tác quản lý ñất ñai ở các
ñịa phương ñi vào nề nếp. ðối với công tác giao ñất ñã có những quy ñịnh cụ thể về
thời hạn, ñịnh mức giao các loại ñất, ñối tượng giao ñể sử dụng, cơ quan có thẩm
quyền ñược giao ñất. Ngoài ra Nhà nước còn ban hành các văn bản dưới luật như
Nghị ñịnh, Thông tư… quy ñịnh cụ thể về giao ñất nông nghiệp, lâm nghiệp.
Với quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lý, Nhà nước giao ñất cho các tổ chức cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài, có thời
hạn thông qua quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất, Nhà nước ñã giao ñất nông
nghiệp cho nhân dân theo mục ñích sử dụng ñối với ñất nông nghiệp trồng cây hàng
năm là 20 năm, ñất trồng cây lâu năm và ñất lâm nghiệp là 50 năm. ðất phi nông
nghiệp cho các hộ gia ñình cá nhân là 30 năm, cho các tổ chức là 50 năm, ñã tạo
ñiều kiện và khuyến khích người sử dụng ñất yên tâm ñầu tư vào ñất nhằm nâng
cao hiệu quả sử dụng ñất. Ngoài ra còn có chính sách khuyến khích nhân dân ñầu
tư công sức ñưa ñất chưa sử dụng vào sử dụng thông qua việc ñưa dân ñi xây dựng
vùng kinh tế mới.
Nhằm ñảm bảo quyền lợi của Nhà nước và người sử dụng ñất, Nhà nước ñã
ban hành giá cho từng loại ñất ñể các cơ quan chức năng có thể xác ñịnh ñược số
tiền sử dụng ñất mà người sử dụng ñất phải nộp (ñối với trường hợp Nhà nước giao
ñất có thu tiền sử dụng ñất), xác ñịnh ñược mức tiền thuê ñất (ñối với trường hợp
Nhà nước cho thuê ñất), xác ñịnh ñược mức thuế chuyển quyền sử dụng ñất, xác
ñịnh ñược giá trị tài sản ñược Nhà nước giao ñất (ñối với các tổ chức ñược Nhà
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
9
nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất) và xác ñịnh ñược khoản tiền mà người sử
dụng ñất ñược bồi thường về ñất khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích
công cộng, mục ñích quốc phòng – an ninh và lợi ích quốc gia.
Luật ðất ñai 1993 [15] ra ñời ñã tạo ñiều kiện cho các nhà ñầu tư có cơ hội
ñược thuê ñất thực hiện các dự án ñầu tư cụ thể, góp phần ñẩy mạnh công cuộc ñổi
mới nền kinh tế ñất nước phát triển theo cơ chế thị trường. Mặc dù vậy ñể phù hợp
với sự phát triển mạnh mẽ của nước ta trong giai ñoạn này, Nhà nước ñã ban hành
Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai năm 1998 và năm 2001. Tuy
nhiên việc thu hồi ñất ñể thực hiện giao ñất, cho thuê ñất mới chỉ ñược thực hiện ñối
với các dự án ñã ñược phê duyệt cụ thể, do ñó vẫn chưa phù hợp với sự phát triển
của ñất nước trong thời kỳ ñổi mới.
2.2.2 Cơ sở pháp lý hiện hành về giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất
2.2.2.1 Các văn bản pháp quy
- Luật ðất ñai năm 2003 [18];
- Nghị ñịnh số 79/Nð-CP ngày 01/11/2004 của Chính phủ sửa ñổi, bổ sung
một số ñiều của Nghị ñịnh số 17/Nð-CP ngày 19/3/1999 của Chính phủ về thủ tục
chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
ñất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất;
- Nghị ñịnh số 181/Nð-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật ðất ñai 2003; [6]
- Nghị ñịnh số 188/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá
ñất và khung giá các loại ñất;
- Nghị ñịnh số 17/Nð-CP ngày 27/01/2006 quy ñịnh việc sửa ñổi, bổ sung
một số ñiều của Nghị ñịnh số 181/Nð-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật ðất ñai
2003 [7];
- Nghị ñịnh số 84/Nð-CP ngày 25/5/2007 quy ñịnh bổ sung về việc cấp
GCNQSDð, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường,
hỗ trợ tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai;
- Nghị ñịnh số 69/Nð-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung
về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
10
2.2.2.2 Các quy ñịnh cụ thể
a) Căn cứ ñể giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất:
Căn cứ ñể quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích sử
dụng ñất bao gồm:
1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất hoặc quy hoạch xây dựng ñô thị, quy
hoạch xây dựng ñiểm dân cư nông thôn ñã ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền
xét duyệt;
2. Nhu cầu sử dụng ñất thể hiện trong dự án ñầu tư, ñơn xin giao ñất, thuê
ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất. (Luật ðất ñai 2003, ðiều 31).
b) Giao ñất, cho thuê ñất ñối với ñất ñang có người sử dụng cho người khác
Việc quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất ñối với ñất ñang có người sử dụng cho
người khác chỉ ñược thực hiện sau khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó. (Luật ðất ñai
2003, ðiều 32).
c) Giao ñất không thu tiền sử dụng ñất
Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất trong các trường hợp sau ñây:
1. Hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp lao ñộng nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thuỷ sản, làm muối ñược giao ñất nông nghiệp trong hạn mức quy ñịnh tại
ðiều 70 của Luật này;
2. Tổ chức sử dụng ñất vào mục ñích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm
về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;
3. ðơn vị vũ trang nhân dân ñược Nhà nước giao ñất ñể sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm
vụ quốc phòng, an ninh;
4. Tổ chức sử dụng ñất ñể xây dựng nhà ở phục vụ tái ñịnh cư theo các dự án
của Nhà nước;
5. Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng ñất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác
xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
11
6. Người sử dụng ñất rừng phòng hộ; ñất rừng ñặc dụng; ñất xây dựng trụ sở
cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp quy ñịnh tại ðiều 88 của Luật này; ñất sử
dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh; ñất giao thông, thuỷ lợi; ñất xây dựng các
công trình văn hoá, y tế, giáo dục và ñào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công
cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục ñích kinh doanh; ñất làm
nghĩa trang, nghĩa ñịa;
7. Cộng ñồng dân cư sử dụng ñất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng ñất
phi nông nghiệp quy ñịnh tại ðiều 99 của Luật này.
d) Giao ñất có thu tiền sử dụng ñất
Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất trong các trường hợp sau ñây:
1. Hộ gia ñình, cá nhân ñược giao ñất ở;
2. Tổ chức kinh tế ñược giao ñất sử dụng vào mục ñích xây dựng nhà ở ñể
bán hoặc cho thuê;
3. Tổ chức kinh tế ñược giao ñất sử dụng vào mục ñích ñầu tư xây dựng kết
cấu hạ tầng ñể chuyển nhượng hoặc cho thuê;
4. Tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân ñược giao ñất làm mặt bằng xây
dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
5. Tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất ñể xây dựng công trình
công cộng có mục ñích kinh doanh;
6. Tổ chức kinh tế ñược giao ñất ñể sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối;
7. Người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược giao ñất ñể thực hiện các dự
án ñầu tư.
e) Cho thuê ñất
1. Nhà nước cho thuê ñất thu tiền thuê ñất hàng năm trong các trường hợp
sau ñây:
a) Hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất ñể sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thuỷ sản, làm muối;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
12
b) Hộ gia ñình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích ñất nông
nghiệp vượt hạn mức ñược giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn sử
dụng ñất ñã hết theo quy ñịnh tại khoản 2 ðiều 67 của Luật này;
c) Hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất nông nghiệp vượt hạn mức giao ñất từ
ngày 01 tháng 01 năm 1999 ñến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, trừ diện
tích ñất do nhận chuyển quyền sử dụng ñất;
d) Hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh
doanh, hoạt ñộng khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm ñồ gốm;
ñ) Hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất ñể xây dựng công trình công cộng có
mục ñích kinh doanh;
e) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài thuê ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
xây dựng công trình công cộng có mục ñích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng
ñể chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt ñộng khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng,
làm ñồ gốm;
g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê ñất ñể xây dựng trụ sở
làm việc.
2. Nhà nước cho thuê ñất thu tiền thuê ñất một lần cho cả thời gian thuê
trong các trường hợp sau ñây:
a) Người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê
ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ
sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công
trình công cộng có mục ñích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng ñể chuyển
nhượng hoặc cho thuê; hoạt ñộng khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm ñồ
gốm; xây dựng nhà ở ñể bán hoặc cho thuê;
b) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê ñất ñể xây dựng trụ sở
làm việc. (Luật ðất ñai 2003, ðiều 35).
g) Chuyển mục ñích sử dụng ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
13
Việc chuyển mục ñích sử dụng ñất giữa các loại ñất quy ñịnh tại ðiều 13
của Luật này ñược thực hiện như sau:
1. Trường hợp chuyển mục ñích sử dụng ñất phải ñược phép của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển ñất chuyên trồng lúa nước sang ñất trồng cây lâu năm, ñất trồng
rừng, ñất nuôi trồng thuỷ sản;
b) Chuyển ñất rừng ñặc dụng, ñất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục ñích khác;
c) Chuyển ñất nông nghiệp sang ñất phi nông nghiệp;
d) Chuyển ñất phi nông nghiệp ñược Nhà nước giao ñất không thu tiền sử
dụng ñất sang ñất phi nông nghiệp ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất
hoặc thuê ñất;
ñ) Chuyển ñất phi nông nghiệp không phải là ñất ở sang ñất ở;
2. Trường hợp chuyển mục ñích sử dụng ñất không thuộc quy ñịnh tại khoản
1 ðiều này thì người sử dụng ñất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm
quyền, nhưng phải ñăng ký với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền ñăng ký
quyền sử dụng ñất (sau ñây gọi chung là văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất)
hoặc Uỷ ban nhân dân xã nơi có ñất;
3. Khi chuyển mục ñích sử dụng ñất theo quy ñịnh tại khoản 1 và khoản 2
ðiều này thì chế ñộ sử dụng ñất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất ñược áp
dụng theo loại ñất sau khi ñược chuyển mục ñích sử dụng; thời hạn sử dụng ñất
ñược thực hiện theo quy ñịnh tại ðiều 68 của Luật này;
4. Khi chuyển mục ñích sử dụng ñất trong trường hợp quy ñịnh tại các ñiểm
c, d và ñ khoản 1 ðiều này thì người sử dụng ñất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính
theo quy ñịnh sau ñây:
a) Nộp tiền sử dụng ñất theo loại ñất sau khi ñược chuyển mục ñích sử dụng
ñối với trường hợp chuyển ñất rừng phòng hộ, ñất rừng ñặc dụng, ñất phi nông
nghiệp không thu tiền sử dụng ñất sang ñất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng ñất;
b) Nộp tiền sử dụng ñất theo loại ñất sau khi ñược chuyển mục ñích sử dụng
trừ ñi giá trị quyền sử dụng ñất của loại ñất trước khi chuyển mục ñích sử dụng tính
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
14
theo giá ñất do Nhà nước quy ñịnh tại thời ñiểm ñược phép chuyển mục ñích sử
dụng ñất ñối với trường hợp chuyển ñất trồng cây hàng năm, ñất trồng cây lâu năm,
ñất rừng sản xuất, ñất nuôi trồng thủy sản, ñất làm muối sang ñất phi nông nghiệp
có thu tiền sử dụng ñất;
c) Nộp tiền sử dụng ñất theo loại ñất sau khi ñược chuyển mục ñích sử dụng
trừ ñi tiền sử dụng ñất theo loại ñất trước khi chuyển mục ñích sử dụng ñối với
trường hợp chuyển ñất phi nông nghiệp không phải là ñất ở sang ñất ở;
d) Trả tiền thuê ñất theo loại ñất sau khi chuyển mục ñích sử dụng ñối với
trường hợp người sử dụng ñất lựa chọn hình thức thuê ñất;
ñ) Việc tính giá trị quyền sử dụng ñất ñược áp dụng chế ñộ miễn, giảm tiền
sử dụng ñất theo quy ñịnh của Chính phủ.
h) Thời hạn giao ñất, cho thuê ñất
Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, thời hạn giao ñất, cho thuê ñất
ñược chia theo các loại ñất sử dụng gồm ñất sử dụng ổn ñịnh lâu dài và ñất sử dụng
có thời hạn.
a. ðất sử dụng ổn ñịnh lâu dài
Tại ñiều 66 Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh người ñược giao ñất, cho thuê ñất
ñược sử dụng ổn ñịnh lâu dài trong các trường hợp sau ñây:
- ðất rừng phòng hộ, ñất rừng ñặc dụng.
- ðất nông nghiệp do cộng ñồng dân cư sử dụng.
- ðất ở.
- ðất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh của hộ gia ñình, cá
nhân ñang sử dụng ổn ñịnh ñược Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất.
- ðất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp.
- ðất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh.
- ðất do cơ sở tôn giáo sử dụng.
- ðất có công trình là ñình, ñền, miếu, am tự ñường, nhà thờ họ.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
15
- ðất giao thông thuỷ lợi; ñất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục
và ñào tạo, thể dục, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình
công cộng khác không nhằm mục ñích kinh doanh; ñất có di tích lịch sử - văn hoá,
danh lam thắng cảnh.
- ðất làm nghĩa trang, nghĩa ñịa.
b. ðất sử dụng có thời hạn
Tại ñiều 67 Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh người sử dụng ñất ñược sử dụng ñất
có thời hạn trong các trường hợp sau ñây:
- Thời hạn giao ñất trồng cây hàng năm, ñất NTTS, ñất làm muối cho hộ gia
ñình, cá nhân sử dụng là 20 năm; thời hạn giao ñất trồng cây lâu năm, ñất rừng sản
xuất cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng là 50 năm.
- Thời hạn cho thuê ñất trồng cây hàng năm, ñất NTTS, ñất làm muối cho hộ
gia ñình, cá nhân sử dụng là không quá 20 năm; thời hạn cho thuê ñất trồng cây lâu
năm, ñất rừng sản xuất cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng là không quá 50 năm.
Thời hạn giao ñất, cho thuê ñất ñược tính từ ngày có quyết ñịnh giao ñất của
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; trường hợp ñất ñược Nhà nước giao trước ngày
15/10/1993 thì thời hạn giao ñất ñược tính từ ngày 15/10/1993.
- Thời hạn sử dụng ñối với diện tích ñất nông nghiệp vượt hạn mức do ñược
giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 ñối với ñất trồng cây hàng năm, ñất NTTS,
ñất làm muối cho hộ gia ñình, cá nhân là 10 năm; ñất trồng cây lâu năm, ñất rừng
sản xuất cho hộ gia ñình, cá nhân là 25 năm.
- Thời hạn giao ñất, cho thuê ñất ñối với tổ chức kinh tế ñể sử dụng vào mục
ñích SXNN, lâm nghiệp, NTTS, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân ñể
sử dụng ñất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế ñể
thực hiện dự án ñầu tư; người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài ñể thực hiện dự án ñầu tư tại Việt Nam ñược xem xét, quyết ñịnh trên
cơ sở dự án ñầu tư hoặc ñơn xin giao ñất, thuê ñất nhưng không quá 50 năm; ñối với
dự án có vốn ñầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án ñầu tư vào ñịa bàn kinh tế -
xã hội khó khăn, ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế - xã hội ñặc biệt mà cần thời hạn dài
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
16
hơn thì thời hạn giao ñất là không quá 70 năm.
- Thời hạn cho thuê ñất ñể xây dựng trụ sở làm việc của các tổ chức nước
ngoài có chức năng ngoại giao là không quá 99 năm.
- Thời hạn cho thuê ñất thuộc quỹ ñất nông nghiệp sử dụng vào mục ñích
công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 5 năm; trường hợp cho thuê ñất
trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 thì thời hạn cho thuê ñất ñược xác ñịnh theo hợp
ñồng thuê ñất.
i) Thẩm quyền giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất
1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết ñịnh giao
ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất ñối với tổ chức; giao ñất
ñối với cơ sở tôn giáo; giao ñất, cho thuê ñất ñối với người Việt Nam ñịnh cư ở
nước ngoài; cho thuê ñất ñối với tổ chức, cá nhân nước ngoài.
2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết ñịnh giao
ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất ñối với hộ gia ñình, cá
nhân; giao ñất ñối với cộng ñồng dân cư.
3. Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê ñất thuộc quỹ ñất nông
nghiệp sử dụng vào mục ñích công ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, cho phép
chuyển mục ñích sử dụng ñất quy ñịnh tại các khoản 1, 2 và 3 ðiều này không ñược
ủy quyền. (Luật ðất ñai 2003, ðiều 37).
k) Trình tự, thủ tục giao ñất, cho thuê ñất
Trình tự, thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất ñược thực hiện theo quy
ñịnh tại các ðiều 29, 30 và 31 của Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP; một số nội dung
ñược quy ñịnh cụ thể tại các ðiều 26, 27, 28 và 29 của thông tư này (Thông tư số 14
/2009/TT-BTNMT. ðiều 25) (Hình 2.1 )
