Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



TRẦN VĂN TUẤN


ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HOÀNH BỒ,
TỈNH QUẢNG NINH


Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60.85.01.03


LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP


Người hướng dẫn : GS.TS Trần Ngọc Ngoạn






Thái Nguyên, năm 2012
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung
thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.

Tác giả luận văn


Trần Văn Tuấn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ii
LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện đề tài, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn tận tình, chu đáo của các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình,
những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để hoàn thành bản
Luận văn này.
Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn GS.TS Trần Ngọc Ngoạn, đã trực tiếp
hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện Luận văn và sự góp ý chân
thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Khoa Sau Đại học -
Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện
đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn UBND huyện Hoành Bồ, Phòng Tài nguyên
và Môi trường huyện Hoành Bồ, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Hoành Bồ,
UBND xã Thống Nhất và UBND xã Vũ Oai cùng các trưởng thôn, bà con nhân dân

các xã, đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè đã
tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày 30 tháng 8 năm 2012
Tác giả luận văn


Trần Văn Tuấn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iii
MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích nghiên cứu 3
2.1. Mục đích chung 3
2.2. Mục đích cụ thể 3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3
3.1. Ý nghĩa khoa học 4
3.2. Ý nghĩa thực tiễn 4
Chƣơng 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU TÀI LIỆU 5
1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất 5
1.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái đinh cư 5
1.1.2. Đặc điểm của quá trình giải phóng mặt bằng. 6
1.1.3.Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 6
2.1.4. Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến phát triển cơ

sở hạ tầng và đời sống xã hội 11
1.1.5. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước và các tổ
chức ngân hàng Quốc tế 12
1.1.6. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của Việt Nam. 17
1.2. Cơ sở thực tiễn của công tác thu hồi đất 21
1.2.1. Thực trạng bồi thường giải phóng mặt bằng tại Việt Nam 21
1.2.2. Những ưu nhược điểm về tình hình GPMB trong thời gian qua 23
1.2.3. Một số khó khăn hạn chế chung trong quá trình thu hồi đất để phát triển
các khu đô thị và các công trình công cộng 25
1.2.4. Nghiên cứu trong nước về bồi thường giải phóng mặt bằng 26
1.2.5.Nhận xét chung về tổng quan các vấn đề nghiên cứu 29
Chƣơng 2: ĐỊA ĐIỂM, ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU 30
2.1. Địa điểm nghiên cứu 30
2.2. Đối tượng nghiên cứu 30
2.3. Nội dung nghiên cứu 30
2.3.1. Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hoành Bồ . 30
2.3.2. Nghiên cứu tình hình sử dụng đất và chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất . 30
2.3.3. Điều tra việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi
Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn nghiên cứu 30
2.3.4. Điều tra tình hình đời sống việc làm của người dân trước và sau khi bị
Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn nghiên cứu 30
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iv
2.3.5. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi
Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn nghiên cứu 30
2.3.7. Đề xuất các giải pháp cần thực hiện trong thời gian tới nhằm ổn định và
nâng cao đời sống của người dân có đất bị thu hồi cả trong hiện tại và tương
lai 30

2.4. Phương pháp nghiên cứu 30
2.4.1. Phương pháp điều tra cơ bản 30
2.4.2. Phương pháp chuyên gia 31
2.4.3. Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu liên quan đến đề tài 31
2.4.4. Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu điều tra (sử dụng
phần mềm Microsoft Excel) 31
2.4.5. Phương pháp tổng hợp, đánh giá 31
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 32
3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hoành Bồ 32
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường 32
3.1.2. Điều kiện triển kinh tế, văn hóa - xã hội. 38
3.2. Hiện trạng sử dụng đất và chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất của huyện Hoành
Bồ năm, qua 4 năm từ 2008 - 2011. 41
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai của huyện Hoành Bồ từ
năm 2008 đến 2011. 41
3.2.2. Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Hoành Bồ 44
3.3. Tình hình chung về công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
trên địa bàn huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh 46
3.3.1. Tình hình chung 46
3.3.2. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở huyện Hoành Bồ, tỉnh
Quảng Ninh 47
3.3.3. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi
Nhà nước thu hồi đất và tác động của việc thu hồi đất tại một số dự án trên địa
bàn huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh 48
3.3.4. Đánh giá chung việc thực hiện các chính sách bồi thường giải phóng
mặt bằng tại 2 dự án. 63
3.4. Đánh giá chung kết quả bồi thường GPMB của 2 dự án 75
3.4.1.Thuận lợi 75
3.4.2. Khó khăn, tồn tại 75
3.5. Đề xuất một số giải pháp 76

3.5.1. Giải pháp về chính sách 76
3.5.2. Giải pháp về đào tạo nghề, tạo việc làm, tăng thu nhập, ổn định cuộc
sống cho người có đất bị thu hồi 76
3.5.3. Giải pháp về tổ chức thực hiện 77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO 80


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

ADB
:
Ngân hàng phát triển Châu Á
BT, HT
:
Bồi thường, hỗ trợ
BTGPMB
:
Bồi thường giải phóng mặt bằng
CNH-HĐH
:
Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa
CP
:
Chính phủ
GCN
:

Giấy chứng nhận
GCNQSDĐ
:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GDĐT
:
Giáo dục đào tạo
GPMB
:
Giải phóng mặt bằng
HĐBT
:
Hội đồng bộ trưởng
HĐN - UBND
:
Hội đồng nhân dân - Ủy ban nhân dân
HSĐC
:
Hồ sơ địa chính
TĐC
:
Tái định cư
TT
:
Thông tư
THPT
:
Trung học phổ thông
TN&MT
:

Tài nguyên và Môi trường
TW
:
Trung ương
UBND
:
Ủy ban nhân dân
QĐ
:
Quyết định
WB
:
Ngân hàng Thế giới

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

vi
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng dân số và lao động huyện Hoành Bồ năm 2011 40
Bảng 3.2.: Tình hình sử dụng đất của huyện Hoành Bồ, năm 2008. 42
Bảng 3.3 : Tình hình sử dụng đất của huyện Hoành Bồ, năm 2011. 43
Bảng 3.4: Tổ ng hợ p diệ n tí ch bị thu hồ i thuộ c dự á n số 1 49
Bảng 3.5: Tổ ng hợ p diệ n tí ch bị thu hồ i thuộ c dự á n số 2 50
Bảng 3.6: Tổng hợp các loại đất bị thu hồi của cả 2 dự án 51
Bảng 3.7. Trình tự các bước tiến hành bồi thương, GPMB 52
Bảng 3.8. Tổng hợp về đối tượng và điều kiện được bồi thường tại 02 dự án. 54
Bảng 3.9: Giá đất bồi thường của các dự án nghiên cứu. 55
Bảng 3.10. Tổng hợp bồi thường về đất đai của 2 dự án 55
Bảng 3.11. Tổng hợp bồi thường về đất đai của dự án 1 56

Bảng 3.12. Tổng hợp bồi thường về đất đai của dự án 2 56
Bảng 3.13. Tổng hợp bồi thường về đất đai của dự án 2 57
Bảng 3.14. Kinh phí bồi thường về tài sản của dự án số 1 58
Bảng 3.15. Kinh phí bồi thường về tài sản của dự án số 2 59
Bảng 3.16. Tổng hợp bồi thường về tài sản của 2 dự án 61
Bảng 3.17. Tổng hợp kinh phí hỗ trợ 2 dự án 61
Bảng 3.18. Bảng chi tiết về thu hồi đất và bồi thường hỗ trợ của các hộ dân tại
2 dự án 65
Bảng 3.19: Phương thức sử dụng tiền các hộ dân thuộc Dự án 1 66
Bảng 3.20. Phương thức sử dụng tiền của các hộ dân Dự án 2 67
Bảng 3.21: Trình độ văn hóa, chuyên môn của số người trong độ tuổi lao
động 68
Bảng 3.22:Thu nhập bình quân của người dân 69
Bảng 3.23: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất Dự án 1 70
Bảng 3.24. Thu nhập bình quân 1 nhân khẩu 1 năm phân theo nguồn thu Dự
án 1 71
Bảng 3.25: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất Dự án 2 71
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

vii
Bảng 3.26: Thu nhập bình quân 1 nhân khẩu 1 năm phân theo nguồn thu Dự án 2 72
Bảng 3.27: Tình hình tiếp cận các cơ sở hạ tầng, phúc lợixã hội sau khi thu
hồi đất 73
Bảng 3.28: Tình hình an ninh trật tự xã hội của người dân sau khi thu hồi đất 74

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

viii
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

Ảnh 3.1: Sơ đồ vị trí huyện Hoành Bồ trên bản đồ tỉnh Quảng Ninh 32
Biểu đồ 3.2: Diện tích và mật độ dân số huyện Hoành Bồ. 39

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai không chỉ là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt mà còn là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn
hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Hội nhập khu vực và toàn cầu với sự kiện Việt Nam trở thành thành viên chính
thức của tổ chức Thương Mại Thế Giới là vấn đề trọng điểm hiện nay, nhằm thúc đẩy
sự phát triển kinh tế của đất nước. Mặc dù đã đạt được một số thành tựu to lớn làm
biến đổi bộ mặt kinh tế, xã hội của đất nước nhưng kinh tế phát triển trên nền tảng cơ
sở hạ tầng còn nhiều thiếu thốn, chưa đồng bộ nên chưa phát huy được hết tiềm năng
vốn có. Để đáp ứng yêu cầu đó thì việc Nhà nước thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạ
tầng, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, an ninh, quốc phòng, phát triển kinh
tế là hết sức cần thiết.
Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp mà nhu cầu đầu tư ngày càng tăng
thì vấn đề lợi ích kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước giao đất cũng như
thu hồi đất ngày càng được quan tâm. Vì vậy, công tác giải phóng mặt bằng, bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đã và đang là một vấn đề mang tính thời
sự cấp bách. Trong những năm qua, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đã
đi vào cuộc sống, tạo mặt bằng cho các dự án xây dựng ở Việt Nam, đổi mới diện
mạo nông thôn. Song trước những đổi mới của chính sách đất đai và sự vận động
của thị trường bất động sản mà trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, chính sách
bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất hiện hành đã bộc lộ một số tồn tại ảnh
hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư ở Việt

Nam. Thực tiễn đã khẳng định công tác giải phóng mặt bằng là điều kiện tiên quyết để
thực hiện thành công dự án. Mà tiến độ giải phóng mặt bằng ra sao thì vấn đề chính sách
bồi thường, hỗ trợ của Nhà nước cho người dân có đất bị thu hồi hợp lý sẽ có ý nghĩa vô
cùng to lớn.
Trong những năm qua, trên khắp các vùng, miền của đất nước, nhiều khu công
nghiệp, khu đô thị mới được xây dựng, hệ thống kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội được
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

2
nâng cấp, xây mới ngày càng đồng bộ và hiện đại. Nhờ đó, bộ mặt của đất nước đã
thay đổi nhanh chóng theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại và văn minh. Việc thu hồi
đất bao gồm cả đất ở và đất nông nghiệp cho xây dựng các khu công nghiệp, khu đô
thị, kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, các công trình công cộng, phục vụ lợi ích quốc gia
dẫn đến đất cho sản xuất - kinh doanh của người dân bị thu hẹp, phải thay đổi chỗ ở và
điều kiện sống.
Chính sách thu hồi đất theo Luật Đất đai 2003 (LĐĐ 2003) có nhiều đổi mới
về cơ chế, giá bồi thường, chính sách tái định cư được cụ thể hoá ở một số văn
bản quy phạm pháp luật được ban hành: Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày
03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; Nghị định
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 sửa đổi bổ sung một số điều Nghị định số
197/2004/NĐ-CP; Quyết định số 51/2005/QĐ-TTg ngày 18/4/2005 của Chính phủ
về chính sách dạy nghề ngắn hạn cho lao động nông thôn trong đó có đối tượng ưu
tiên là lao động bị thu hồi đất nông nghiệp; Chỉ thị số 11/2006/CT-TTg ngày
27/3/2006 của Thủ tướng Chính phủ về giải pháp hỗ trợ dạy nghề và việc làm cho
lao động vùng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp và thực hiện các quy
hoạch phát triển kinh tế xã hội gắn với quy hoạch sử dụng đất nồng nghiệp; Thông
tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của
Chính Phủ về quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư; Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009

của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất
Nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách và đã được các địa phương nỗ lực
vận dụng để giải quyết vấn đề bồi thường, tái định cư, bảo đảm việc làm, thu nhập
và đời sống của người dân có đất bị thu hồi. Song tình trạng thiếu việc làm, thất
nghiệp, không chuyển đổi được nghề nghiệp, khó khăn trong cuộc sống sinh hoạt
nơi ở mới, đặc biệt đối với người nông dân bị thu hồi đất đã và đang diễn ra ở nhiều
địa phương. Nguyên nhân này một phần do nhiều nơi thực hiện đền bù, tái định cư,
đào tạo, giải quyết việc làm cho người dân bị thu hồi đất còn chưa hợp lý, dẫn đến
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

3
tình trạng khiếu kiện gây mất trật tự, an ninh xã hội. Bên cạnh đó, bản thân người
dân bị thu hồi đất còn thụ động trông chờ vào Nhà nước, chưa tích cực tự đào tạo để
đáp ứng với sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa (CNH, HĐH) đất nước.
Hoành Bồ là một huyện miền núi của tỉnh Quảng Ninh, nơi tập trung rất nhiều
tiềm năng cho sản xuất; phân bố các khu dân cư, thuận lợi trong trao đổi thương
mại và phát triển toàn diện. Để đáp ứng được yêu cầu của quá trình đô thị hóa, công
nghiệp hóa nhiều khu đô thị, khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch, đặc
biệt là hệ thống các tuyến đường và đê điều mới được hình thành. Việc sử dụng đất
để triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội của huyện không chỉ ảnh hưởng
đến lợi ích của Nhà nước, của các chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng đến cả đời sống vật
chất, tinh thần của người dân và chính sách hợp lý về bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi
đất của Nhà nước chính là “chiếc chìa khóa” để mở ra một tương lai đầy tốt đẹp.
Đó là những lý do để tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác giải
phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng
Ninh" làm đề tài nghiên cứu.
2. Mục đích, yêu cầu
2.1. Mục đích chung
- Đánh giá tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt

bằng đến đời sống và việc làm của người dân có đất bị thu hồi.
2.2. Mục đích cụ thể
- Đánh giá một cách tổng thể thực trạng đời sống, việc làm, thu nhập và các
tiêu chí khác của đời sống xã hội cộng đồng dân cư sau khi Nhà nước thu hồi đất.
- Đề xuất các giải pháp cần thực hiện trong thời gian tới nhằm ổn định và nâng
cao đời sống của người dân có đất bị thu hồi cả trong hiện tại và tương lai.
2.3. Yêu cầu.
- Đánh giá một cách tổng thể thực trạng đời sống, việc làm, thu nhập và các tiêu chí
khác của đời sống xã hội cộng đồng dân cư sau khi Nhà nước thu hồi đất.
- Đề xuất các giải pháp cần thực hiện trong thời gian tới nhằm ổn định và
nâng cao đời sống của người dân có đất bị thu hồi cả trong hiện tại và tương lai.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

4
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Những kết quả khoa học thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ sung cơ
sở thực tiễn để đánh giá chung tình hình đời sống việc làm của người dân trước và
sau khi bị Nhà nước thu hồi đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả của đề tài ngoài việc đóng góp để giải quyết vấn đề thực tiễn bức
xúc đang đặt ra hiện nay ở huyện Hoành Bồ tỉnh Quảng Ninh, kết quả nghiên cứu
còn là tài liệu tham khảo cho các địa phương có cùng hoàn cảnh.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

5
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc

thu hồi đất
1.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái đinh cư
1.1.1.1. Bồi thường.
- "Bồi thường" hay “ đền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao
cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
Điều này có nghĩa là:
+ Không phải mọi khoản bồi thường đều chi trả được bằng tiền.
+ Sự mất mát của người bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều
trường hợp còn mất mát cả về tinh thần nhất.
+ Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính
cưỡng chế và vẫn là đòi hỏi sự "hy sinh", không thể là một sự bồi thường ngang
giá tuyệt đối.
Việc bồi thường có thể vô hình hoặc hữu hình, có thể do các quy định của pháp
luật điều tiết, hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể.
1.1.1.2. Hỗ trợ.
Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào; hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc
Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm
mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.
1.1.1.3. Tái định cư.
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và
làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu
hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất,
tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống,
thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

6
Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã
hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau;
- Bồi thường bằng nhà ở;
- Bồi thường bằng giao đất ở mới;
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở.
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong
chính sách giải phóng mặt bằng.
1.1.2. Đặc điểm của quá trình giải phóng mặt bằng.
Giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau
đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi
ích của toàn xã hội.
- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác
nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Ở khu vực
nội thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành, mật độ dân cư khác nhau, ngành
nghề đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo một đặc trưng riêng của vùng đó.
- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong
đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu
sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan
trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp
khó khăn do đó tâm lý người dân là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất
còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê
1.1.3.Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
1.1.3.1. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký quyền
sở hữu, quyền sử dụng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

7

Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký
quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ sơ
địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Hệ thống hồ sơ địa
chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có liên quan mật thiết với công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư và là một trong những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc
sử dụng đất, đối tượng và mức bồi thường hỗ trợ.
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò quan
trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ
sở xác định tính pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa
phương chưa lập đầy đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị
trấn chưa lập sổ địa chính (khoảng trên 50% số xã đã cấp GCN) để phục vụ yêu
cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập đủ sổ mục kê đất
đai, sổ cấp GCN.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối
tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác
đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về
sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi
thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp
GCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
1.1.3.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại và duy
trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất đai
để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được
trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương, là
công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối
giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH - HĐH đất nước nói chung và
các địa phương nói riêng.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai
trên hai khía cạnh:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

8
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất
để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy
định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết
định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng liên quan mật thiết với công tác quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua Quyết định thu hồi đất vì:
- Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện việc thu hồi đất, giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Căn cứ Quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện phương án bồi
thường giải phóng mặt bằng.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn thấp,
thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững.
Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ
quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào. Đây chính là
nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo".
1.1.3.3. Công tác giao đất, cho thuê đất.
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường
GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế
hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc
này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình
trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác đền bù.
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tính từ ngày 01 tháng 7 năm
2004 đến ngày 28/2/2007 thì tổng diện tích đã giao, đã cho thuê là 1.081.011 ha,
trong đó diện tích đất đã giao là 925.631 ha (giao đất có thu tiền sử dụng đất là
581.620 ha, giao đất không thu tiền là 344.011 ha); diện tích đất đã cho thuê là
155.380 ha (trong đó diện tích đất cho các nhà đầu tư nước ngoài thuê là 1.386 ha).

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

9
1.1.3.4. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật đất đai.
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của
nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi
các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù
hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm Lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó
không ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nước đã ban
hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Sau khi quốc
hội thông qua Luật Đất đai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh
chóng đi vào cuộc sống.
Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt
những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc
phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống
nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá
nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy
phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi
thường GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số
lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống
chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc
tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi
hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trườngcho thấy UBND các cấp
đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai nhưng nhận thức về các quy
định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Tại nhiều địa phương,
đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải
quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói chung chưa

làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật
về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây
mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến
độ GPMB.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

10
1.1.3.5. Yếu tố giá đất và định giá đất.
Hiện nay ở nước ta giá cả đất đai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng
hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm. Một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2003
là các quy định về giá đất. Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp
dụng cho mọi quan hệ đất đai khác nhau thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất
để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau.
- Trước khi có Luật đất đai năm 2003:
Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt
bằng, tái định cư đều được quy định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số
87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất;
Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về việc bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc
phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24
tháng 4 năm 1998 của Chính phủ ban hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng Khung giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
quy định tại Nghị định số 87/CP đã được áp dụng trong một thời gian khá dài (trên
mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh khung giá
đất để tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần
đối với đất nông nghiệp hạng i. Do vậy giá đất để tính bồi thường vẫn thấp hơn
nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường,
giải phóng mặt bằng tại các địa phương.
- Từ khi có Luật đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong các

trường hợp sau đây (Điều 55):
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo quy
định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

11
Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá đất,
bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được quy định khá cụ thể được quy
định tại Luật đất đai năm 2003. Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo
nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều
kiện bình thường” (khoản 1, điều 56). Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật đất
đai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ đã ban hành Nghị định
188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với
giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là
giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó,
dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện. Thực tế
cho thấy, bảng giá đất các địa phương công bố hàng năm chưa phù hợp với nguyên tắc
nêu trên dẫn tới các khiếu kiện của người bị thu hồi đất và gây ách tắc trong thực hiện
bồi thường, GPMB.
1.1.3.6. Thị trường Bất động sản.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngày
càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành
một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc
dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước
trong thời gian qua và trong tương lai.

Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc
thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu
về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất có
thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà
nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
2.1.4. Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến phát triển cơ
sở hạ tầng và đời sống xã hội
1.1.4.1. Phát triển cơ sở hạ tầng.
- Về tiến độ dự án:
Giải phóng mặt bằng đúng tiến độ sẽ tiết kiệm được thời gian, chi phí và sớm
thực hiện dự án và đưa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế xã hội. Ngược lại, làm
chậm tiến độ thực hiện dự án, lãng phí thời gian, tăng chi phí, giảm hiệu quả dự án.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

12
- Về kinh tế dự án:
Thực hiện GPMB tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập trung vốn cho mở rộng
đầu tư. Ngược lại, chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến độ dự án dẫn
đến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư.
Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh nếu không đáp ứng được tiến độ
đầu tư thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp.
Đối với dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ thi công
bị ngắt quãng gây ra lãng phí và ảnh hưởng tới chất lượng công trình.
1.1.4.2. Đời sống xã hội.
Công tác GPMB góp phần cải thiện môi trường đầu tư, khai thác các nguồn
lực từ đất đai cho đầu tư phát triển, các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội ở nước ta thời
gian qua đã được Đảng và Nhà nước quan tâm đầu tư hầu khắp các vùng, miền trên
cả nước, đặc biệt tại các thành phố lớn đã đóng góp vào sự thành công bước đầu của
công cuộc “Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước”, thúc đẩy kinh tế phát triển,
đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của nhân dân. Đạt được kết quả nêu trên công

tác bồi thường GPMB đóng vai trò không nhỏ để các dự án phát huy hiệu quả
1.1.5. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước và các tổ
chức ngân hàng Quốc tế
1.1.5.1. Trung Quốc.
Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và sở hữu tập
thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu nhà nước. Đất ở khu vực
nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể, nông dân lao động. Theo quy định
của Luật đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở hữu nhà nước được giao cho
các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất (cấp
đất), giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất.
Đất thuộc diện được cấp bao gồm đất sử dụng cho cơ quan nhà nước, phục vụ
mục đích công cộng, xây dựng cơ sở hạ tầng và phục vụ cho mục đích quốc phòng,
an ninh. Đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh thì được Nhà nước giao đất
theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc là cho thuê đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

13
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để sử dụng
vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia thì Nhà nước có chính sách bồi thường
và tổ chức TĐC cho người bị thu hồi đất.
Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai Trung
Quốc quy định như sau:
Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện có thẩm
quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các loại đất
khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra
quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu
tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước.
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định, người nào
sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường do

người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng đất
phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi. Ngoài ra,
pháp luật đất đai Trung Quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho
người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề
mới khi bị mất đất nông nghiệp, khoảng từ 442.000 đến 2.175.000 nhân dân tệ/ha.
Các khoản phải trả cho người bị thu hồi đất gồm tiền bồi thường đất đai, tiền
trợ cấp TĐC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất. Cách tính tiền bồi thường
đất đai và tiền trợ cấp TĐC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những
năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy định. Còn đối với tiền bồi
thường hoa màu và tài sản trên đất thì xác định theo giá thị trường tại thời điểm thu
hồi đất.
Về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho
người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc
Kinh, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết
kiệm của họ có thể mua được căn hộ mới. Còn đối với người dân ở khu vực nông
thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua được hai căn hộ ở cùng một nơi.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

14
Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia đình sau khi được bồi
thường cũng không mua nổi một căn hộ để ở. Những đối tượng trong diện giải toả
mặt bằng thường được hưởng chính sách mua nhà ưu đãi của Nhà nước, song trên
thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường.
Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài nguyên
đất đai ở các địa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng. Người nhận
khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải toả mặt bằng khu đất đó,
thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải toả.
Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và TĐC của Trung Quốc đều
nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi đất để thực
hiện các dự án. Theo một nghiên cứu gần đây của WB thì các luật về TĐC của

Trung Quốc đối với các dự án phát triển đô thị, công nghiệp và giao thông "đã đáp
ứng đầy đủ các yêu cầu của WB trong tài liệu hướng dẫn thực hiện TĐC".
1.1.5.2. Australia.
Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Quyền và nghĩa vụ của chủ
sở hữu được luật pháp bảo hộ tuyệt đối. Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân
để sử dụng vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế xã hội đồng thời gắn
với việc Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường.
Cơ quan chức trách có thể thu hồi lại đất đai bằng hai cách: thoả thuận tự
nguyện và cưỡng bức.
Về bồi thường, luật quy định chủ sở hữu sẽ được bồi thường thiệt hại do việc
thu hồi đất.
Nguyên tắc bồi thường bao gồm:
- Giá thị trường mảnh đất của chủ sở hữu;
- Giá trị đặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn hoặc trên giá trị thị trường của
mảnh đất;
- Những thiệt hại gây ra khi thu hồi đất;
- Thiệt hại về việc gây phiền hà;
- Các khoản chi phí về luật pháp và thẩm định giá;
Bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh đất đó đều có thể khiếu nại về bồi thường.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

15
Quy định mức bồi thường: khi tính toán mức bồi thường cần xem xét 6 yếu tố sau:
- Giá trị thị trường của mảnh đất;
- Sự chia cắt đất đai;
- Những phiền nhiễu;
- Các khoản chi phí về chuyên môn hoặc pháp lý hợp lý;
- Người đi thuê, có thể khiếu nại mức bồi thường cho bất cứ tài sản nào bị ảnh
hưởng mà bạn quản lý theo hợp đồng cho thuê;
- Tiền bồi thường về mặt tinh thần;

Thanh toán khoản bồi thường gồm thanh toán ứng trước và thanh toán cuối cùng.
- Thanh toán ứng trước: Chính phủ sẽ thanh toán cho chủ nhân toàn bộ khoản
bồi thường một khi đơn khiếu nại đã được xem xét. Nếu Chính phủ không chấp
thuận toàn bộ các khoản mục trong đơn khiếu nại thì Chính phủ sẽ thanh toán trước
ít nhất là 90% số tiền đã được định ra.
- Thanh toán cuối cùng: Chính phủ sẽ thanh toán đầy đủ số tiền bồi thường
ngay sau khi tổng số tiền cuối cùng đã được chấp thuận.
1.1.5.3. Chính sách bồi thường và TĐC của các tổ chức ngân hàng Quốc tế.
Ngân hàng Thế giới (WB) là một trong những tổ chức tài trợ quốc tế đầu tiên
đưa ra chính sách về TĐC bắt buộc. Tháng 2/1980, lần đầu tiên chính sách TĐC
được ban hành dưới dạng một Thông báo, Hướng dẫn hoạt động nội bộ (OMS 2.33)
cho nhân viên. Từ đó đến nay chính sách TĐC đã được sửa đổi và ban hành lại
nhiều lần.
Như chúng ta đã biết, khi Nhà nước thu hồi đất và TĐC thì những người bị
ảnh hưởng là những người mà do hậu quả của dự án họ phải chịu thiệt hại toàn
bộ hay một phần tài sản vật chất và phi vật chất, bao gồm nhà cửa, cộng đồng, hệ
thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các phương tiện sản xuất bao gồm đất đai,
nguồn thu nhập, kế sinh nhai do đất đai tạo ra, đặc trưng văn hoá và tiềm năng về
sự hỗ trợ lẫn nhau để đảm bảo đời sống, tài nguyên cho sinh tồn và hệ sinh thái.
Từ tháng 2/1994, ngân hàng phát triển châu Á (ADB) đã bắt đầu áp dụng bản
Hướng dẫn hoạt động của WB về TĐC và từ tháng 11/1995 Ngân hàng này đã có
chính sách riêng của Ngân hàng về TĐC bắt buộc.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

16
Đối với đất đai và tài sản được bồi thường, chính sách của WB và ADB là
phải bồi thường theo giá xây dựng mới đối với tất cả các công trình xây dựng và
quy định thời hạn bồi thường TĐC hoàn thành trước một tháng khi dự án triển khai
thực hiện.
Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường TĐC được các tổ chức cho vay vốn

quốc tế coi là điều bắt buộc trong quá trình thẩm định dự án. Mức độ chi tiết của kế
hoạch phụ thuộc vào số lượng người bị ảnh hưởng và mức độ tác động của dự án.
Kế hoạch bồi thường TĐC phải được coi là một phần của chương trình phát triển cụ
thể, cung cấp đầy đủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ bị ảnh hưởng. Ngoài ra còn
phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hoà nhập được với cộng
đồng mới.
Về quyền được tư vấn và tham gia của các hộ bị ảnh hưởng, các tổ chức quốc
tế quy định các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường TĐC của dự án
phải được thông báo đầy đủ, công khai để tham khảo ý kiến, hợp tác, thậm chí trao
quyền cho các hộ bị ảnh hưởng và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính đáng của
họ trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường TĐC cho tới khi thực hiện công tác
lập kế hoạch.
1.1.5.4. Nhận xét, đánh giá.
Việc xây dựng và phát triển các công trình đều cần có đất. Do đất đai có hạn,
vì thế mọi Nhà nước đều phải sử dụng quyền lực của mình để thu hồi đất hoặc trưng
thu của người đang sở hữu, đang sử dụng để phục vụ cho nhu cầu xây dựng các
công trình phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia. Ở mỗi nước, quyền lực thu
hồi, trưng thu đất được ghi trong Hiến pháp hoặc tại Bộ Luật đất đai hoặc một bộ
luật khác. Nếu việc thu hồi, trưng thu đã phù hợp với quy định của pháp luật mà
người sở hữu hoặc sử dụng đất không thực hiện thì Nhà nước có quyền chiếm hữu
đất đai. Việc thu hồi đất, trung thu đất và bồi thường thiệt hại về đất tại mỗi quốc
gia đều được thực hiện theo chính sách riêng do Nhà nước đó quy định.
Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB của một số nước và các tổ
chức ngân hàng quốc tế, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm để tiếp tục
hoàn thiện chính sách bồi thường GPMB ở một số điểm sau:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên