Nghiên cứu giải pháp xây dựng hồ sơ địa chính số và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xã thượng ấm, huyện sơn dương, tỉnh tuyên quang

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
ĐOÀN TRỌNG TRƯỜNG
NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP
XÂY DỰNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH SỐ VÀ CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
XÃ THƯỢNG ẤM, HUYỆN SƠN DƯƠNG,
TỈNH TUYÊN QUANG
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên - 2014
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
ĐOÀN TRỌNG TRƯỜNG
NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP
XÂY DỰNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH SỐ VÀ CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
XÃ THƯỢNG ẤM, HUYỆN SƠN DƯƠNG,
TỈNH TUYÊN QUANG
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học:
PGS.TS. ĐÀM XUÂN VẬN
Thái Nguyên - 2014
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là kết quả nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn này là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã chỉ rõ
nguồn gốc./.

Tuyên Quang, ngày 02 tháng 10 năm 2014
Tác giả luận văn
Đoàn Trọng Trường
ii
LỜI CẢM ƠN
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Đàm Xuân Vận -
Giảng viên Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ trong thời gian tôi học tập tại trường
và hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo Trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên đã giảng dạy, đóng góp ý kiến, tạo điều kiện cho tôi học
tập và hoàn thành luận văn của mình.
Tôi xin chân thành cảm ơn VPĐKQSDĐ tỉnh Tuyên Quang, UBND
huyện Sơn Dương, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Sơn Dương,
UBND xã Thượng Ấm đã giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập số liệu và hoàn
thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo Trung tâm Đo đạc bản đồ và Quy
hoạch đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tuyên Quang nơi tôi
công tác đã tạo mọi điều kiện cho tôi học tập nghiên cứu.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể cán bộ Trung tâm Đo đạc bản đồ và
Quy hoạch đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tuyên Quang là
đơn vị thực hiện công tác đo đạc thành lập bản đồ địa chính, cấp Giấy chứng
nhận, xây dựng hồ sơ địa chính tại xã Thượng Ấm đã giúp đỡ tôi thực hiện tác
nghiệp các nội dung nghiên cứu của luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn người thân trong gia đình, bạn bè và đồng
nghiệp đã làm chỗ dựa tinh thần vững chắc cho tôi học tập và công tác./.
Tác giả luận văn
Đoàn Trọng Trường
iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐĐC: Bản đồ địa chính.
CNQSD: Chứng nhận quyền sử dụng.
HSĐC: Hồ sơ địa chính
QSD: Quyền sử dụng.
UBND: Ủy ban nhân dân.
VPĐKQSDĐ: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
iv
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Dân số, lao động của xã Thượng Ấm tính đến 31/12/2013 32
Bảng 3.2: Một số chỉ tiêu về thu nhập của xã Thượng Ấm tính đến 31/12/2013 33
Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của xã Thượng Ấm 35
Bảng 3.4: Biến động sử dụng đất từ năm 2010 - 2013 của xã Thượng Ấm 36
Bảng 3.5: Tổng hợp diện tích đo vẽ bản đồ địa chính phân theo đối tượng sử
dụng đất xã Thượng Ấm 55
Bảng 3.6: Kết quả họp xét cấp Giấy chứng nhận tại xã Thượng Ấm 67
Bảng 3.7: Tổng hợp kết quả cấp Giấy chứng nhận xã Thượng Ấm tính đến 30
tháng 6 năm 2014 69
Bảng 3.8: Kết quả lập hồ sơ địa chính xã Thượng Ấm tính đến 30/6/2014 71
v
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Quy trình đo đạc thành lập bản đồ địa chính bằng phương pháp đo
đạc trực tiếp ở thực địa tại xã Thượng Ấm. 40
Hình 3.2: Sơ đồ bình sai lưới địa chính xã Thượng Ấm trên phần mềm TTC 2.73 42
Hình 3.3: Sơ đồ bình sai lưới KC đo vẽ xã Thượng Ấm trên phần mềm
TTC 2.73 44
Hình 3.4: Quy trình đăng ký cấp GCN và XDHSĐC bằng phần mềm ELIS 57
Hình 3.5: Công cụ chuyển dữ liệu BĐĐC vào hệ thống của ELIS 59
Hình 3.6: Bản đồ địa chính tỷ lệ 1/1000 toàn xã Thượng Ấm được chuyển đổi
vào cơ sở dữ liệu của ELIS 59
Hình 3.7: Công cụ nhập dữ liệu từ Excel của ELIS 61

Hình 3.8: Công cụ tìm kiếm dữ liệu thuộc tính của ELIS 62
Hình 3.9: Thông tin thuộc tính ban đầu về chủ sử dụng là ông Ma Văn Học 63
Hình 3.10: Thửa đất 258 của hộ ông Ma Văn Học trong cơ sở dữ liệu 63
Hình 3.11: Công cụ lập đơn đăng ký QSD đất của ELIS 64
Hình 3.12: Công cụ viết giấy CNQSD đất của ELIS 68
Hình 3.13: Công cụ lập sổ mục kê của ELIS 70
Hình 3.14: Thửa số 307 tờ 57 sau khi thực hiện biến động tách thửa chuyển
thành 2 thửa mới là thửa 307 và thửa 399 71
Hình 3.15: Quy trình xây dựng hồ sơ địa chính số và cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đồng loạt cho hộ gia đình, cá nhân tại cấp xã 78
vi
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2. Mục tiêu của đề tài 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể 2
1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1. Cơ sở khoa học 4
1.1.1. Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính 4
1.1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất đai 4
1.1.3. Giá trị pháp lý của hồ sơ địa chính 6
1.1.4. Các thành phần và nội dung hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta hiện nay 7
1.1.5. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất 15
1.2. Cơ sở pháp lý 16
1.3. Cơ sở thực tiễn 19
1.3.1. Hồ sơ địa chính của một số nước trên thế giới 19
1.3.2. Xu hướng hoàn thiện hồ sơ địa chính ở Việt Nam 21

1.3.3. Khái quát công tác đo đạc thành lập bản đồ địa chính, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và xây dựng hồ sơ địa chính của huyện Sơn Dương 24
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 27
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 27
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 27
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu 27
2.2.1. Thời gian nghiên cứu 27
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu 27
vii
2.3. Nội dung nghiên cứu 27
2.4. Phương pháp nghiên cứu 28
2.4.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan 28
2.4.2. Phương pháp thống kê xử lý số liệu 28
2.4.3. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp và thứ cấp 28
2.4.4. Phương pháp bản đồ kết hợp với phương pháp mô hình hóa dữ liệu 29
2.4.5. Phương pháp kiểm nghiệm thực tế 29
2.4.6. Phương pháp chuyên gia 29
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Thượng Ấm huyện
Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang 30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 30
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội 32
3.2. Thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn xã Thượng Ấm, huyện Sơn Dương 34
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất đai và công tác quản lý biến động đất đai 34
3.2.2. Thực trạng đo đạc lập bản đồ địa chính của xã Thượng Ấm 37
3.2.3. Thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận và lập các loại sổ sách của xã
Thượng Ấm 37
3.2.4. Thực trạng công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp khiếu nại tố cáo . 38
3.3. Giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất xã Thượng Ấm, huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang 38
3.3.1. Hoàn thiện nội dung thông tin hồ sơ địa chính phục vụ quản lý đất đai 38
3.3.2. Giải pháp đo đạc thành lập bản đồ địa chính 39
3.3.3. Giải pháp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính 56
3.4. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến đo đạc thành lập bản đồ địa chính,
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 72
3.4.1. Nhân lực, kinh phí, cơ sở vật chất 72
viii
3.4.2. Các văn bản pháp luật quy định về trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quy định về thực hiện nghĩa vụ tài chính cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất 72
3.4.3. Công tác quy hoạch. 73
3.4.4. Việc xác định hành lang bảo vệ các công trình giao thông, thủy lợi 73
3.4.5. Nhận thức của người dân về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. 73
3.4.6. Chính sách thực hiện nghĩa vụ tài chính trong việc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất 74
3.4.7. Nguồn gốc sử dụng đất 74
3.5. Đánh giá ưu điểm, hạn chế của giải pháp 75
3.6. Đề xuất quy trình và giải pháp thực hiện trong thời gian tới 77
3.6.1. Quy trình xây dựng hồ sơ địa chính số và cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất đồng loạt cho hộ gia đình, cá nhân tại cấp xã. 77
3.6.2. Giải pháp thực hiện trong thời gian tới 79
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 83
Kết luận: 83
Kiến nghị: 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
1
MỞ ĐẦU

1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai luôn là sự quan tâm hàng đầu của bất kỳ một quốc gia nào trên
thế giới. Ở nước ta Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định: "Đất đai là tài nguyên
đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý
theo pháp luật". Đất đai là mục tiêu mà dân tộc Việt Nam ta đã tạo lập, bảo vệ
và phát triển bằng công sức và xương máu. Đảng ta đã lãnh đạo dân tộc ta
hoàn thành cuộc cách mạng dân tộc dân chủ nhân dân với trọng tâm là giành
lại đất đai về tay người lao động. Vấn đề quản lý và sử dụng đất đai ở nước ta
đã được đưa vào Hiến pháp và nhiều Nghị quyết của Đảng. Nghị quyết Đại
hội Đảng lần thứ VIII đã định rõ “Quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất
động sản” trong phần nói về tạo lập đồng bộ các yếu tố của thị trường đã
khẳng định rõ vai trò của đất đai trong phát triển kinh tế đất nước và vai trò
của Nhà nước đối với việc quản lý chặt chẽ quỹ đất đai.
Để quản lý đất đai có hiệu quả thì việc thiết lập hồ sơ địa chính có một
vai trò hết sức quan trọng, vì đây là cơ sở để thực hiện các công tác quản lý
Nhà nước về đất đai như: đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
xây dựng giá đất; thanh tra quản lý, sử dụng đất đai Bên cạnh đó, hồ sơ địa
chính cũng góp phần cung cấp các thông tin thuộc tính và pháp lý liên quan
đến bất động sản tham gia giao dịch bất động sản.
Tuyên Quang là một tỉnh miền núi phía Bắc, hiện đang trong thời kỳ
phát triển, các quan hệ đất đai ngày càng trở nên phức tạp và đa dạng. Tuy
nhiên thực trạng xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính 03 cấp của tỉnh Tuyên
Quang vẫn còn nhiều khó khăn và bất cập cần giải quyết. Trên địa bàn tỉnh, hệ
thống bản đồ phục vụ cho việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chủ
yếu là bản đồ giải thửa 299 đo bằng phương pháp thủ công có độ chính xác
thấp; tại một số xã việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên bản đồ
địa chính được đo đạc từ năm 1994 đến 1998 theo hệ tọa độ HN-72 và lưu trữ
2
ở dạng giấy, không được cập nhật thường xuyên, đã có nhiều biến động; các
loại sổ sách mới chỉ được lập ở dạng giấy, chưa có dạng số.

Nhận thấy tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai và được sự hỗ
trợ kinh phí từ Trung ương, UBND tỉnh đã phê duyệt Dự án xây dựng hệ
thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu quản lý đất đai tỉnh Tuyên Quang; Sở
Tài nguyên và Môi trường tỉnh lựa chọn huyện Sơn Dương là huyện điểm để
lập Thiết kế kỹ thuật - Dự toán xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ
liệu quản lý đất đai trình Chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt để tổ chức
thực hiện. Các nhiệm vụ thực hiện trong Thiết kế kỹ thuật - dự toán đã được
phê duyệt đó là: Đo đạc thành lập bản đồ địa chính; cấp mới, cấp đổi Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu
quản lý đất đai.
Xuất phát từ thực tiễn trên em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên
cứu giải pháp xây dựng hồ sơ địa chính số và cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất xã Thượng Ấm, huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang".
1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu giải pháp đo đạc thành lập lập bản đồ địa chính, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính số. Đề xuất quy trình và
giải pháp áp dụng trong thời gian tới.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Nghiên cứu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Thượng
Ấm, huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang.
- Nghiên cứu các giải pháp kỹ thuật, kết quả thực hiện và phân tích các
yếu tố ảnh hưởng đến đo đạc thành lập bản đồ địa chính, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và xây dựng hồ sơ địa chính xã Thượng Ấm, huyện
Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang.
3
- Đề xuất giải pháp và quy trình áp dụng cho các cơ quan hữu quan
nhằm đẩy nhanh tiến độ đo đạc thành lập bản đồ địa chính, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và xây dựng hồ sơ địa chính để triển khai diện rộng
phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.

1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
- Ý nghĩa khoa học: Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm sáng
tỏ cơ sở khoa học và pháp lý của việc thiết lập hồ sơ địa chính; vai trò của nó
trong quản lý nhà nước về đất đai tại đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện.
- Ý nghĩa thực tiễn: Đề tài đưa ra được những giải pháp có tính khả thi
cao nhằm đẩy nhanh công tác đo đạc thành lập bản đồ địa chính, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và xây dựng hồ sơ địa chính trên địa bàn tỉnh
Tuyên Quang.
4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện
trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn
liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông
tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan [9].
1.1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất đai
Hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng đối với công tác quản lý đất
đai điều này được thể hiện thông qua sự trợ giúp của hệ thống đối với các nội
dung quản lý Nhà nước về đất đai.
- Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản lý trong quá trình
ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ
chức thi hành các văn bản đó. Thông qua hệ thống hồ sơ địa chính, nhà quản
lý sẽ nắm được tình hình biến động đất đai và xu hướng biến động đất đai từ
cấp vi mô cho đến cấp vĩ mô. Trên cơ sở thống kê và phân tích xu hướng biến
động đất đai kết hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội của từng cấp,
nhà quản lý sẽ hoạch định và đưa ra được các chính sách mới phù hợp với
điều kiện thực tế nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội tại từng cấp.
- Đối với công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai.

Hệ thống hồ sơ địa chính là cơ sở để thẩm tra về nguồn gốc sử dụng đất và cơ
sở pháp lý sử dụng đất đai để từ đó đưa ra các kết luận chính xác, đúng quy
định của pháp luật trong các vụ việc thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại
về đất đai.
- Hệ thống hồ sơ địa chính là cơ sở để tổng hợp số liệu thống kê, kiểm
kê đất đai. Nếu như bản đồ địa chính và các loại sổ sách được cập nhật
thường xuyên thì nhà quản lý chỉ cần thông qua xử lý là thu được kết quả tổng
5
hợp số liệu về hiện trạng sử dụng đất đai cũng như nội dung chính của bản đồ
hiện trạng sử dụng đất với độ tin cậy rất cao. Hơn thế nữa với sự trợ giúp của
công nghệ thông tin thì công việc này trở nên dễ dàng hơn rất nhiều, thậm chí
chúng ta có thể lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất từng năm chứ không phải là
5 năm một lần như quy định hiện hành. Ngoài ra hệ thống hồ sơ địa chính còn
là cơ sở tổng hợp số liệu theo các chuyên đề để phục vụ công tác quản lý.
- Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp công tác quy hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất là một trong ba công cụ quan trọng để quản lý sử dụng
đất ở cả cấp vi mô và vĩ mô. Tuy nhiên vấn đề quy hoạch không khả thi hiện
nay đang là vấn đề nhức nhối. Nguyên nhân cho thực trạng này thì có nhiều
nhưng một trong số những nguyên nhân chính là do hệ thống hồ sơ địa chính
không cung cấp đầy đủ thông tin cho nhà quy hoạch, đặc biệt là đối với quy
hoạch sử dụng đất chi tiết. Quy hoạch sử dụng đất chi tiết đòi hỏi chi tiết đến
từng thửa đất, nghĩa là nhà quy hoạch phải nắm được các đối tượng quy hoạch
(đường giao thông, sân vận động, nhà văn hóa,…) trong phương án quy hoạch
sẽ sử dụng vào những thửa nào, diện tích là bao nhiêu và đó là loại đất gì,…?
Để trả lời được những câu hỏi này thì phương án quy hoạch sử dụng đất chi
tiết phải được xây dựng trên nền là bản đồ địa chính chính quy. Bên cạnh đó
những thông tin liên quan như: chủ sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính,… liên
quan đến những thửa đất phải thu hồi cũng sẽ được cung cấp từ hồ sơ địa
chính. Bởi vậy, để xây dựng được một phương án quy hoạch sử dụng đất chi
tiết thì hồ sơ địa chính đóng vai trò rất quan trọng. Sau khi thành lập được

phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết, hồ sơ địa chính cũng là công cụ
chính giúp giám sát việc thực hiện phương án quy hoạch.
- Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp công tác giao đất, cho thuê đất.
Bản đồ địa chính giúp cho các nhà quản lý làm cơ sở lập hồ sơ giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đồng thời bản đồ địa
6
chính còn là cơ sở để kiểm tra việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển
mục đích sử dụng đất.
- Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp công tác quản lý tài chính về đất
đai. Công tác xây dựng giá đất cần dựa trên các thông tin thu thập của thửa
đất. Thông tin càng chính xác, càng cụ thể, đảm bảo độ tin cậy thì việc xây
dựng giá đất càng chính xác. Tuy nhiên, việc xây dựng giá đất hiện nay còn
gặp nhiều khó khăn do việc thu thập các thông tin về đặc điểm đất đai và các
thông tin liên quan đến giá trị của đất đai. Thông tin về quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất còn chưa kịp thời, chưa đầy đủ là một trong những nguyên nhân
dẫn đến việc xác định giá đất tại các địa phương chưa sát với giá thị trường.
Để việc xây dựng giá đất đảm bảo được độ chính xác cao thì hồ sơ địa chính
là một trong những công cụ đắc lực cung cấp cho các nhà hoạch định giá đất
các thông tin hữu ích như: vị trí thửa đất, thông tin về cơ sở hạ tầng có liên
quan đến thửa đất, thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp công tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Hồ sơ địa chính cung cấp thông tin về thửa đất, tình trạng
pháp lý của thửa đất cũng như nguồn gốc sử dụng đất; từ đó giúp cho các nhà
quản lý có căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đảm bảo chính
xác, đúng đối tượng [13].
- Hệ thống hồ sơ địa chính còn giúp tạo lập kênh thông tin giữa Nhà
nước và nhân dân. Nhân dân có điều kiện tham gia vào quá trình giám sát các
hoạt động quản lý đất đai của cơ quan Nhà nước và hoạt động sử dụng đất của
các chủ sử dụng đất. Điều này sẽ giúp hạn chế các việc làm sai trái của người
quản lý và của người sử dụng. Ví dụ nhờ có thông tin địa chính về quy hoạch

sử dụng đất, người dân sẽ phát hiện được các trường hợp chuyển mục đích sử
dụng đất trái với quy hoạch của một số cá nhân, kịp thời báo với cơ quan nhà
nước để có biện pháp xử lý tránh tình trạng “sự đã rồi” [14].
1.1.3. Giá trị pháp lý của hồ sơ địa chính
7
* Hồ sơ địa chính làm cơ sở để xác định quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác định quyền và nghĩa vụ của
người được Nhà nước giao quản lý đất theo quy định của pháp luật đất đai.
* Hồ sơ địa chính dạng giấy, dạng số đều có giá trị pháp lý như nhau.
* Trường hợp có sự không thống nhất thông tin giữa các tài liệu của hồ
sơ địa chính thì phải thực hiện kiểm tra, đối chiếu các tài liệu trong hồ sơ địa
chính và hồ sơ thủ tục đăng ký để xác định thông tin có giá trị pháp lý làm cơ
sở chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính.
* Trường hợp thành lập bản đồ địa chính mới thay thế tài liệu, số liệu
đo đạc đã sử dụng để đăng ký trước đây thì xác định giá trị pháp lý của thông
tin như sau:
- Trường hợp đã cấp đổi Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính mới
thì xác định giá trị pháp lý thông tin theo kết quả cấp đổi Giấy chứng nhận;
- Trường hợp chưa cấp đổi Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính mới
thì xác định như sau:
+ Các thông tin về người sử dụng đất, thông tin về quyền sử dụng đất
được xác định theo Giấy chứng nhận đã cấp; trường hợp Giấy chứng nhận đã
cấp không thể hiện thông tin thì xác định theo sổ địa chính và hồ sơ thủ tục
đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.
+ Các thông tin về đường ranh giới (hình thể, kích thước cạnh thửa,
tọa độ đỉnh thửa), diện tích của thửa đất được xác định theo bản đồ địa chính
mới; trường hợp đường ranh giới thực tế của thửa đất trên bản đồ địa chính
mới đã có biến động so với ranh giới thể hiện trên Giấy chứng nhận đã cấp thì
thông tin pháp lý về đường ranh giới và diện tích sử dụng đất được xác định
theo Giấy chứng nhận đã cấp [9].

1.1.4. Các thành phần và nội dung hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta hiện nay
1.1.4.1. Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết
8
Hồ sơ tài liệu gốc là căn cứ pháp lý duy nhất làm cơ sở xây dựng và
quyết định chất lượng hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý.
Hồ sơ tài liệu gốc bao gồm các loại tài liệu sau:
- Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính
bao gồm toàn bộ thành quả giao nộp sản phẩm theo Luận chứng kinh tế - kỹ
thuật đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt của mỗi công trình đo vẽ lập
bản đồ địa chính (trừ bản đồ địa chính, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, sơ đồ trích thửa).
- Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đăng ký ban đầu, đăng ký
biến động đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Các giấy tờ do chủ sử dụng đất giao nộp khi kê khai đăng ký như
đơn kê khai đăng ký, các giấy tờ pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất (Quyết
định giao đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp ở những giai
đoạn trước, giấy tờ chuyển nhượng đất đai, ) các giấy tờ có liên quan đến
nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mà người sử dụng đất đã thực hiện,
+ Hồ sơ tài liệu được hình thành trong quá trình thẩm tra xét duyệt đơn
kê khai đăng ký của cấp xã, cấp huyện.
+ Các văn bản pháp lý của cấp có thẩm quyền trong thực hiện đăng ký
đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như quyết định thành lập Hội
đồng đăng ký đất đai, biên bản xét duyệt của hội đồng, quyết định cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định xử lý các vi phạm pháp luật đất đai
+ Hồ sơ kiểm tra kỹ thuật, nghiệm thu sản phẩm đăng ký đất đai, xét
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [13].
1.1.4.2. Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý
Bên cạnh hồ sơ gốc dùng lưu trữ và tra cứu khi cần thiết còn có hồ sơ
địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý. Hồ sơ địa chính phục vụ
thường xuyên trong quản lý gồm các loại tài liệu như sau:
* Bản đồ địa chính

9
- Trong hệ thống tài liệu hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên cho
quản lý thì bản đồ địa chính là loại tài liệu quan trọng nhất. Bởi bản đồ địa
chính cung cấp các thông tin không gian đầu tiên của thửa đất như vị trí, hình
dạng, ranh giới thửa đất, ranh giới nhà, tứ cận, Những thông tin này giúp nhà
quản lý hình dung về thửa đất một cách trực quan. Bên cạnh các thông tin
không gian bản đồ địa chính còn cung cấp các thông tin thuộc tính quan trọng
của thửa đất và tài sản gắn liền trên đất như: loại đất, diện tích, số hiệu thửa
đất, loại nhà,…
- Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý
có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền xác nhận [16].
- Bản đồ địa chính được thành lập bằng các phương pháp: đo vẽ trực
tiếp ở thực địa bằng máy toàn đạc điện tử; phương pháp sử dụng công nghệ
GNSS đo tương đối hoặc phương pháp sử dụng ảnh hàng không kết hợp với
đo vẽ trực tiếp ở thực địa. Bản đồ địa chính được lập ở các tỷ lệ 1:200, 1:500,
1:1000, 1:2000, 1:5000 và 1:10000 [4], [10].
- Bản đồ địa chính được lập theo chuẩn kỹ thuật thống nhất trên hệ
thống tọa độ nhà nước do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định, gồm các
thông tin:
+ Thông tin về thửa đất gồm vị trí, kích thước, hình thể, số thứ tự, diện
tích, loại đất;
+ Nhà ở và công trình xây dựng khác: chỉ thể hiện trên bản đồ các
công trình xây dựng chính phù hợp với mục đích sử dụng của thửa đất;
+ Thông tin về hệ thống thuỷ văn, thuỷ lợi gồm sông, ngòi, kênh, rạch,
suối, đê, đập…
+ Thông tin về đường giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu, cống;
+ Mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp; mốc giới quy hoạch;
chỉ giới hành lang bảo vệ an toàn giao thông, thủy lợi, đê điều, hệ thống dẫn
10

điện và các công trình công cộng khác có hành lang bảo vệ an toàn; điểm
khống chế tọa độ, độ cao Quốc gia các hạng, điểm địa chính, điểm khống chế
ảnh ngoại nghiệp, điểm khống chế đo vẽ có chôn mốc ổn định;
+ Địa vật, công trình có giá trị về lịch sử, văn hóa, xã hội và ý nghĩa
định hướng cao; địa danh và các ghi chú thuyết minh [2], [4], [5], [10], [18].
- Việc chỉnh lý bản đồ địa chính thực hiện trong các trường hợp sau:
+ Xuất hiện thửa đất và các đối tượng chiếm đất mới (trừ các đối
tượng là công trình, xây dựng và tài sản trên đất);
+ Thay đổi ranh giới thửa đất và các đối tượng chiếm đất (trừ các đối
tượng là công trình xây dựng và tài sản trên đất);
+ Thay đổi diện tích thửa đất;
+ Thay đổi mục đích sử dụng đất;
+ Thay đổi thông tin về tình trạng pháp lý của thửa đất;
+ Thay đổi về mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp;
+ Thay đổi về điểm tọa độ địa chính và điểm tọa độ Quốc gia;
+ Thay đổi về mốc giới và hành lang an toàn công trình;
+ Thay đổi về địa danh và các ghi chú trên bản đồ [10].
* Sổ mục kê đất đai
- Sổ mục kê đất đai được lập để liệt kê các thửa đất và đối tượng chiếm
đất không tạo thành thửa đất theo kết quả đo vẽ lập, chỉnh lý bản đồ địa chính,
trích đo địa chính thửa đất trong phạm vi đơn vị hành chính cấp xã [3], [10].
- Sổ mục kê được lập theo mẫu quy định, gồm các thông tin:
+ Số thứ tự tờ bản đồ địa chính, mảnh trích đo địa chính;
+ Số thứ tự thửa đất, đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất;
+ Tên người sử dụng, quản lý đất; mã đối tượng sử dụng, quản lý đất;
+ Diện tích; loại đất (bao gồm loại đất theo hiện trạng, loại đất theo
giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất, loại đất theo quy hoạch sử dụng đất đã
được phê duyệt).
11
- Sổ mục kê đất đai được lập dưới dạng số, lưu giữ trong cơ sở dữ liệu

đất đai, được in cùng với bản đồ địa chính để lưu trữ và được sao để sử dụng
đối với nơi chưa có điều kiện khai thác, sử dụng cơ sở dữ liệu đất đai.
- Việc lập sổ mục kê đất đai được thực hiện sau khi hoàn thành việc
biên tập mảnh bản đồ địa chính, mảnh trích đo địa chính.
- Tất cả các trường hợp biến động phải chỉnh lý trên bản đồ địa chính
thì đều phải chỉnh lý trên sổ mục kê để tạo sự thống nhất thông tin [10].
* Sổ địa chính
- Sổ địa chính được lập theo đơn vị hành chính cấp xã để ghi nhận kết
quả đăng ký, làm cơ sở để xác định tình trạng pháp lý và giám sát, bảo hộ các
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất,
người được Nhà nước giao quản lý đất theo quy định của pháp luật đất đai [9].
- Sổ địa chính được lập theo quy định, gồm các thông tin:
+ Dữ liệu về số hiệu, địa chỉ, diện tích của thửa đất hoặc đối tượng
chiếm đất không tạo thành thửa đất.
+ Dữ liệu về người sử dụng đất, người được Nhà nước giao quản lý
đất, gồm: tên người sử dụng, quản lý đất, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân,
địa chỉ.
+ Dữ liệu về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất, gồm: Hình thức sử
dụng, loại đất, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng và mã nguồn gốc, nghĩa
vụ tài chính, hạn chế sử dụng, quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề.
+ Dữ liệu về tài sản gắn liền với đất, gồm: Đặc điểm của tài sản, chủ
sở hữu; hình thức sở hữu; thời hạn sở hữu đối với từng tài sản.
+ Dữ liệu tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất, quyền quản lý đất, gồm: Thời điểm nhận hồ sơ đăng ký
lần đầu; thời điểm đăng ký vào sổ địa chính; giấy tờ về nguồn gốc sử dụng, sở
hữu; Số seri Giấy chứng nhận, Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận, số hồ sơ thủ
tục đăng ký.
12
+ Dữ liệu về sự thay đổi trong quá trình sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn
liền với đất, gồm: Thời điểm đăng ký, nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý [3], [9].

- Sổ địa chính phải chỉnh lý trong các trường hợp sau:
+ Có thay đổi người sử dụng đất, người sử dụng đất được phép đổi tên.
+ Có thay đổi số hiệu, địa chỉ, diện tích thửa đất, tên đơn vị hành chính
nơi có đất.
+ Có thay đổi hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất.
+ Có thay đổi những hạn chế về quyền của người sử dụng đất.
+ Có thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện.
+ Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.
+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng
năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê
đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
+ Thay đổi về tài sản gắn liền với đất đã ghi trên Giấy chứng nhận;
chứng nhận bổ sung tài sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận đã cấp.
+ Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Nhà nước thu hồi một phần diện tích của thửa đất đã được cấp Giấy
chứng nhận.
+ Đính chính nội dung trên Giấy chứng nhận đã cấp do có sai sót trong
quá trình viết hoặc in.
+ Giấy chứng nhận đã cấp chung cho nhiều thửa đất có thửa đất được
tách ra để cấp riêng một Giấy chứng nhận [9].
* Sổ theo dõi biến động đất đai
- Sổ theo dõi biến động đất đai được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị
trấn, sổ được lập để theo dõi các trường hợp có thay đổi trong sử dụng đất gồm
13
thay đổi kích thước và hình dạng thửa đất, người sử dụng đất, mục đích sử
dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất [15].
- Sổ theo dõi biến động đất đai được lập theo mẫu quy định, gồm các

thông tin:
+ Tên và địa chỉ của người đăng ký biến động;
+ Thời điểm đăng ký biến động;
+ Số hiệu thửa đất có biến động;
+ Nội dung biến động về sử dụng đất [3].
* Sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị
trấn để theo dõi, quản lý việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [9].
- Sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được lập theo mẫu quy
định, gồm các thông tin:
+ Họ tên người sử dụng đất.
+ Số phát hành Giấy chứng nhận.
+ Ngày ký Giấy chứng nhận.
+ Ngày giao Giấy chứng nhận.
+ Họ tên, chữ ký của người nhận Giấy chứng nhận [9].
* Bản lưu Giấy chứng nhận.
- Bản lưu Giấy chứng nhận dạng số được quét từ bản gốc Giấy chứng
nhận trước khi trao cho người sử dụng đất để lưu trong cơ sở dữ liệu địa chính [9].
- Bản lưu Giấy chứng nhận dạng giấy là các bản Giấy chứng nhận
hoặc bản sao Giấy chứng nhận để lưu theo quy định khi cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
1.1.4.3. Hồ sơ địa chính dạng số (cơ sở dữ liệu địa chính)
14
Do lượng thông tin cần lưu trữ cho mỗi thửa đất ngày càng tăng bởi
vậy hệ thống hồ sơ địa chính trên giấy tờ đã xuất hiện nhiều bất cập trong quá
trình sử dụng như: khó khăn khi tra cứu thông tin, chỉnh lý biến động, khi
thống kê, kiểm kê Những khó khăn này sẽ được khắc phục rất nhiều nếu

như hệ thống hồ sơ địa chính được tin học hóa. Để tạo hành lang pháp lý mở
đường cho sự phát triển hệ thống hồ sơ địa chính dạng số trên quy mô toàn
quốc, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành quy định cơ sở dữ liệu địa
chính như sau:
Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến
động đất đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số (sau
đây gọi là cơ sở dữ liệu địa chính) để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh,
cấp huyện và được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã.
Cơ sở dữ liệu địa chính bao gồm dữ liệu bản đồ địa chính và các dữ
liệu thuộc tính địa chính.
- Dữ liệu bản đồ địa chính được lập để mô tả các yếu tố tự nhiên có
liên quan đến việc sử dụng đất.
- Các dữ liệu thuộc tính địa chính được lập để thể hiện nội dung của Sổ
mục kê đất đai, Sổ địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai [3].
Để phù hợp với tình hình thực tế đáp ứng yêu cầu của công tác quản lý
Nhà nước đối với đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2013. Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính, gồm các nội dung sau:
- Nhóm dữ liệu về thửa đất.
- Nhóm dữ liệu về đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất.
- Nhóm dữ liệu về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất, người quản lý đất.
- Nhóm dữ liệu về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất.
- Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất.
15
- Nhóm dữ liệu về sự thay đổi trong quá trình sử dụng đất và sở hữu tài
sản gắn liền với đất [9].
Hệ thống hồ sơ địa chính dù ở dạng giấy hay được tin học hóa đều
nhằm mục đích quản lý nguồn tài nguyên đất mà đối tượng trực tiếp là các
thửa đất.
1.1.5. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của
người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác
gắn liền với đất [16].
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một
mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất,
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04
trang in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen. Thông tin trên Giấy
chứng nhận gồm:
+ Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu
đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt
và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
+ Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình
xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày
tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào
sổ cấp Giấy chứng nhận;