Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn huyện kim bảng tỉnh hà nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI










NGÔ THỊ THANH


ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH
BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ VÀ TÁI ðỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC
THU HỒI ðẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN
HUYỆN KIM BẢNG TỈNH HÀ NAM




LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2013


BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI










NGÔ THỊ THANH

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH
BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ VÀ TÁI ðỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC
THU HỒI ðẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN
HUYỆN KIM BẢNG TỈNH HÀ NAM


CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS NGUYỄN THANH TRÀ

HÀ NỘI - 2013

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


i

LỜI CAM ðOAN


Tôi xin cam ñoan rằng ñây là công trình nghiên cứu của tôi. Toàn bộ
Số liệu và kết quả nghiên cứu là trung thực và chưa từng ñược sử dụng trong
bất cứ luận văn, luận án nào.
Tôi xin cam ñoan rằng mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn ñều
ñã ñược cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ
nguồn gốc.

Tác giả luận văn





Ngô Thị Thanh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


ii
LỜI CẢM ƠN

ðể hoàn thành ñề tài này tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ của nhiều cơ
quan, cá nhân, cán bộ quản lý các ñịa phương các thầy cô giáo và bạn bè. Tôi
xin chân thành cảm ơn:
- Thầy giáo hướng dẫn trực tiếp PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà ñã giúp
ñỡ tôi tận tình ñể tôi hoàn thành luận văn này.
- Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
tiểu ban Quản lý ñất ñai, Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường ðại học
Nông nghiệp Hà Nội.
- Tôi xin chân thành cảm ơn Hð GPMB huyện, Ban giải phóng mặt
bằng huyện Kim Bảng ñã tạo ñiều kiện và giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên
cứu thực hiện luận văn.
- Phòng nông nghiệp huyện Kim Bảng, lãnh ñạo 3 xã ñã hỗ trợ và giúp
ñỡ cung cấp thông tin và ñiều tra trong quá trình thực hiện ñề tài.

- Tôi xin chân thành cảm ơn ñến các hộ nông dân trên ñịa bàn 3 xã ñã
giúp ñỡ tôi trong quá trình ñiều tra và thu thập số liệu ñể tôi có thể hoàn thành
tốt ñề tài.
Cuối cùng tôi xin chân thành cảm ơn ñến bạn bè, gia ñình luôn ở bên
ủng hộ và giúp ñỡ tôi.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn ñến tất cả mọi người, sự giúp ñỡ
ñóng góp ñó tạo nên sự thành công của ñề tài.
Hà Nội, ngày… tháng… năm 2013
Tác giả luận văn



Ngô Thị Thanh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


iii

MỤC LỤC


LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC BẢNG vii
DANH MỤC HÌNH ẢNH viii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ix
MỞ ðẦU 1
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2 . Mục ñích, yêu cầu: 3
1.2.1. Mục ñích: 3
1.2.2. Yêu cầu: 4
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 5
1.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư: 5
1.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 6
1.2.1. Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai 6
1.2.2. Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất 9
1.2.3. Thị trường bất ñộng sản 10
1.3. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước trong khu
vực và một số tổ chức ngân hàng 10
1.3.1. Tại Trung Quốc 10
1.3.2. Tại Thái Lan 12
1.3.3. Tại Hàn Quốc 14
1.3.4. Tại Inñônêxia 16
1.3.5. Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) 17

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


iv
1.4. Chính sách bồi thường hỗ trợ và tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất ở
Việt Nam.
20
1.4.1. Chính sách của Nhà nước về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cho
người bị thu hồi ñất
20
1.4.2. Nhận xét, ñánh giá 31
1.5. Nghiên cứu trong nước về bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam 32
1.5.1. Phương án bồi thường 32

1.5.2. Chính sách hỗ trợ 32
1.5.3. Diện tích ñất bồi thường, giá ñất bồi thường 33
1.5.4. Bồi thường về tài sản, cây cối, hoa màu gắn liền với ñất bị thu hồi 33
1.5.5. TðC và cơ sở hạ tầng khu TðC 34
1.5.6. Trình ñộ hiểu biết pháp Lðð và bồi thường GPMB 34
1.5.7. Nhận xét chung về công tác GPMB ở Việt Nam 35
1.6. ðặc ñiểm tình hình và kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái
ñịnh cư của tỉnh Hà Nam.
38
1.6.1. ðặc ñiểm tình hình năm 2012: 38
1.6.2. Kết quả công tác GPMB năm 2012 38
1.6.3. ðánh giá chung: 39
1.6.4. Những khó khăn, hạn chế và nguyên nhân 39
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 41
2.1. ðối tượng, phạm vi nghiên cứu 41
2.1.1. ðối tượng nghiên cứu 41
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 41
2.2. Nội dung nghiên cứu 41
2.2.1. ðánh giá thực trạng ñiều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội và tình hình
quản lý sử dụng ñất huyện Kim Bảng 41
2.2.2. ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư của 3
dự án.
41

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc Nụng nghip


v

2.2.3. xut, ủỏnh giỏ v mt s gii phỏp nhm hon thin chớnh sỏch BT-

HT-TC ti ủa bn huyn Kim Bng;
42
2.3. Phng phỏp nghiờn cu 42
2.3.1. Phng phỏp chuyờn gia 42
2.3.2. Phng phỏp thu thp thụng tin, s liu, ti liu. 42
2.3.3. Phng phỏp ủiu tra thc t. 42
2.3.4. Phng phỏp phõn tớch, thng kờ, tng hp, so sỏnh v x lý s liu 42
Chng 3. KT QU V THO LUN 43
3.1. iu kin t nhiờn-kinh t xó hi ca huyn Kim Bng 43
3.1.1 iu kin t nhiờn 43
3.1.2 iu kin kinh t - xó hi 46
3.1.3. iu kin v ủt ủai 52
3.2. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thờng, giải phóng mặt bằng khi
Nhà nớc thu hồi đất tại 3 dự án thuộc địa bàn huyện Kim Bảng.
54
3.2.1. Cỏc vn bn phỏp lý cú liờn quan ủn cỏc d ỏn 54
3.2.2. Vic t chc thc hin bi thng, GPMB 56
3.3. ỏnh giỏ vic thc hin chớnh sỏch bi thng, gii phúng mt bng khi
Nh nc thu hi ủt ti 3 d ỏn thuc huyn Kim Bng.
64
3.3.1. i tng v ủiu kin ủc bi thng v ủt. 64
3.3.2. Giỏ ủt tớnh bi thng, h tr 76
3.3.3. Giỏ bi thng v ti sn 84
3.3.4. Giỏ bi thng h tr ủi vi cõy trng, vt nuụi: 84
3.3.5. Cỏc chớnh sỏch h tr v tỏi ủnh c 87
3.3.6. ỏnh giỏ chung 96
3.4. xut ủỏnh giỏ v mt s gii phỏp nhm hon thin chớnh sỏch BT,HT
& TC. 99
3.4.1. ỏnh giỏ, nhn xột vic thc hin chớnh sỏch BT,HT & TC 99

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


vi
3.4.2. Một số giải pháp góp phần hoàn thiện phương án BT-HT và TðC khi
thực hiện các dự án của huyện Kim Bảng.
102
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 104
1. Kết luận: 104
2. Kiến nghị 107
2.1. Với Chính phủ 107
2.2 Với các Bộ, ngành: 108
2.3. Với Uỷ ban Nhân dân tỉnh Hà Nam: 108
2.4. Với Uỷ ban Nhân dân huyện Kim Bảng: 108
TÀI LIỆU THAM KHẢO 109

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


vii

DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng Trang
Bảng 3.1: Cơ cấu phát triển kinh tế ở huyện Kim Bảng năm 2010, 2012 50
Bảng 3.2: Diện tích, năng suất, sản lượng một số cây trồng,

vật nuôi huyện
Kim Bảng

51
Bảng 3.3: Cơ cấu các loại ñất trên ñịa bàn huyện năm 2010, 2012 52
Bảng 3.4 : Biến ñộng ñất ñai năm 2012 và năm 2010 53
Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường và không
ñược bồi thường 74
Bảng 3.6: Ý kiến của người bị thu hồi ñất về kết quả xác ñịnh ñối tượng ñược
bồi thường và không ñược bồi thường
75
Bảng 3.7: Tổng hợp ñơn giá bồi thường về ñất tại 3 dự án 81
Bảng 3.8: So sánh mức ñộ chênh lệch giữa giá bồi thường

của 3 dự án và giá
thị trường tại thời ñiểm thu hồi ñất
81
Bảng 3.9: Ý kiến của người bị thu hồi ñất về giá ñất tính bồi thường

tại 3 dự
án
83
Bảng 3.10: Tổng hợp ñơn giá bồi thường tài sản tại 3 dự án 85
Bảng 3.11: Ý kiến của người bị thu hồi ñất

trong việc bồi thường về tài sản
gắn liền với ñất
86
Bảng 3.12. Quan ñiểm của người có ñất bị thu hồi trong việc thực hiện các
chính sách hỗ trợ và TðC
94

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


viii
DANH MỤC HÌNH ẢNH

STT

Tên hình Trang
Hình ảnh 1.1: Sự phát triển của ñô thị Trung Quốc 11
Hình ảnh 1.2: Sự phát triển của ñô thị Thái Lan 13
Hình ảnh 1.3: Sự phát triển của Hàn Quốc 15
Hình ảnh 1.4: Sự phát triển của Inñônêxia 17
Hình ảnh 1.5: Sự phát triển của ñô thị Việt Nam 26
Hình ảnh 3.1. Sơ ñồ hành chính huyện Kim Bảng 43
Hình 3.2. Cơ cấu kinh tế của huyện năm 2010 50
Hình 3.3. Cơ cấu kinh tế của huyện năm 2012 51
Hình ảnh 3.4: Phối cảnh tổng thể dự án 61
Hình ảnh 3.5: Dự án ñang triển khai thi công 62

ix
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

TT Ký hiệu Chú giải
1 ADB Ngân hàng phát triển Châu Á
2 BT Bồi thường
3 CNH-HðH Công nghiệp hóa - hiện ñại hóa
4 CNXH Chủ nghĩa xã hội
5 GPMB Giải phóng mặt bằng
6 CP Chính phủ
7 HT Hỗ trợ
8 Lðð Luật ñất ñai
9 Nð-CP Nghị ñịnh - Chính phủ
10 GCN-QSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
11 Qð-UBND Quyết ñịnh của ủy ban nhân dân
12 TðC Tái ñịnh cư
13 PTNT Phát triển nông thôn
14 UBND Ủy ban nhân dân
15 WB Ngân hàng thế giới
16 BTHT Bồi thường hỗ trợ

1
MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh - quốc
phòng; có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng
và bảo vệ tổ quốc.
Trong ñiều kiện quỹ ñất có hạn và sự phát triển mạnh mẽ của quá trình
công nghiệp hoá, hiện ñại hoá cũng như quá trình ñô thị hoá ñã làm cho ñất
ñai ngày càng có vai trò quan trọng. ðất ñai trở thành vấn ñề lớn, bức xúc cả
về phương diện lý luận và thực tiễn, ở cấp vi mô lẫn vĩ mô, chính sách và
thực thi chính sách, ñối với cả người dân cũng như các cấp chính quyền.
Tại Việt Nam ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước là ñại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý ñối với ñất ñai, thực hiện hoạt ñộng giao ñất,
cho thuê ñất… cho các chủ thể sử dụng ñất. Quyền sử dụng ñất trở thành quyền
tài sản của người sử dụng ñất. Do vậy pháp luật cần giải quyết hài hoà lợi ích
của hai chủ thể quan trọng này. Khi cần thiết Nhà nước có quyền thu hồi ñất
ñể phục vụ nhu cầu của xã hội. Tuy nhiên, khi thu hồi ñất nhà nước không chỉ
bảo ñảm lợi ích của mình mà cần bảo ñảm lợi ích của người bị thu hồi ñất và
người sử dụng ñất sau ñó. Trong ñó, quyền lợi của người sử dụng ñất bị thu
hồi ñược bảo ñảm bởi các quy ñịnh của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái
ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất. Các quy ñịnh này ñược ghi nhận trong Luật
ðất ñai năm 2003 và hệ thống các văn bản hưởng dẫn thi hành.
Việc bồi thường - hỗ trợ và tái ñịnh cư - giải phóng mặt bằng là một
vấn ñề hết sức nhạy cảm, phức tạp, tác ñộng ñến mọi mặt của ñời sống kinh tế
- chính trị - xã hội. Có thể thấy trên cả nước, việc bồi thường, giải phóng mặt
bằng và công tác tái ñịnh cư ñều gặp nhiều vướng mắc làm chậm trễ việc khởi

2
cụng xõy dng v kộo di tin ủ thi cụng ca cỏc cụng trỡnh, khụng nhng
gõy thit hi cho nh nc m cũn l nguyờn nhõn ca nhng v khiu kin
ủụng ngi v kộo di. iu ny khin ta phi tin hnh tỡm hiu nguyờn
nhõn ca vn ủ l ủõu, nhng ngi thc hin chớnh sỏch hay cũn ngay
trong chớnh sỏch?
Hin nay, vic bi thng, h tr v tỏi ủnh ckhi Nh nc thu hi
ủt ủc thc hin theo Ngh ủnh 197/2004/N-CP ngy 03/12/2004 ca
Chớnh ph v bi thng, h tr tỏi ủnh c khi nh nc thu hi ủt. Hng
dn thc hin Ngh ủnh 197/2004/N-CP cú Thụng t 116/2004/TT-BTC
ngy 07/02/2004 ca B Ti chớnh. Thụng t 69/2006/TT-BTC sa ủi, b
sung thụng t 116/2004/TT-BTC. Ngy 25/05/2007 Chớnh ph ban hnh Ngh
ủnh 84/2007/N-CP quy ủnh b sung v vic cp GCN QSD, thu hi ủt,
thc hin quyn SD, trỡnh t th tc bi thng, h tr tỏi ủnh c khi nh
nc thu hi ủt v gii quyt tranh chp ủt ủai. Hng dn thc hin Ngh
ủnh 84/2004/N-CP ca chớnh ph cú cỏc thụng t 06/2007/TT-BTNMT
ngy 15/06/2007 ca B Ti Nguyờn v Mụi Trng v thụng t liờn tch s
14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngy 31/01/2008. Ngy 13/08/2009 Chớnh ph
ban hnh Ngh ủnh 69/2009/N-CP quy ủnh b sung v vic lp quy hoch
s dng ủt, giỏ ủt, thu hi ủt, bi thng, h tr v tỏi ủnh c. Thụng t
s 14/2009/TT-BTNMT ngy 01 thỏng 10 nm 2009 ca B Ti nguyờn v
Mụi Trng quy ủnh chi tiết về bồi thờng, hỗ trợ, tái định c và trình tự, thủ
tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
So vi cỏc quy ủnh trc ủõy ti ngh ủnh 22/1998/N-CP ngy
24/04/1998 ca Chớnh ph v thụng t 145/1998/TT-BTC ngy 04/11/1998
ca B trng B Ti chớnh thỡ cỏc quy ủnh mi ti Ngh ủnh 197/2004/N-
CP, Ngh ủnh 84/2007/N-CP v Ngh ủnh 69/2009/N-CP cht ch, c th,
chi tit hn ủng thi cng ủm bo hn quyn li cho ngi s dng ủt b
thu hi. Tuy nhiờn cú mt s quy ủnh cha phự hp vi tỡnh hỡnh thc t, vic

3
áp dụng chưa thực sự hiệu quả, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng vẫn
là một vấn ñề nan giải. Do ñó cần thiết phải phân tích, ñánh giá có cơ sở khoa
học thông qua việc khảo sát thực tế, ñiều tra xã hội học nhằm sửa ñổi, hoàn
thiện các nội dung chính sách, ñảm bảo lợi ích hợp pháp cho người có ñất bị
thu hồi.
Huyện Kim Bảng có diện tích 184,7 Km
2
và dân số là 134.200 người
(năm 2010). Hiện nay trên ñịa bàn huyện có 38 dự án ñang triển khai, trong ñó
có 28 dự án ñã bàn giao mặt bằng cho chủ ñầu tư và 10 dự án chưa giải phóng
mặt bằng xong. Việc giải phóng mặt bằng ở ñây ñang gặp rất nhiều khó khăn
do nhiều nguyên nhân và một trong những nguyên nhân chủ yếu nhất ñó là giá
ñất bồi thường chưa phù hợp và sát với giá thị trường nên công tác GPMB
thường tiến hành chậm hơn so với tiến ñộ ñề ra. Trong ñó có nhiều dự án việc
thu hồi ñất, bồi thường, GPMB kéo dài trên 3 năm. Những vướng mắc, bất cập
nào về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cần phải tiếp tục kiến nghị
tháo gỡ là các câu hỏi cần phải ñược giải ñáp qua thực tiễn ñể ñề xuất giải
pháp nhằm ñẩy nhanh tiến ñộ GPMB, góp phần hoàn thiện chính sách ñất ñai
trong thời gian tới.
Vì những lý do nêu trên, ñể ñánh giá việc thực hiện chính sách bồi
thường khi Nhà nước thu hồi ñất, ñược sự phân công của Khoa Tài Nguyên và
Môi Trường, dưới sự hướng dẫn của Thầy giáo-PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà,
tôi tiến hành thực hiện ñề tài:
“ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường,
hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ở một số dự án trên ñịa bàn huyện
Kim Bảng - tỉnh Hà Nam”.
1.2 . Mục ñích, yêu cầu:

1.2.1. Mục ñích:
- Phân tích, ñánh giá công tác thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ
và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ở một số dự án trên ñịa bàn huyện Kim
Bảng - tỉnh Hà Nam;


4
- ðánh giá và rút ra ưu ñiểm cũng như tồn tại trong việc thực hiện
chính sách bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư ñể từ ñó ñề xuất ý kiến góp phần ñẩy
nhanh công tác ñền bù giải phóng mặt bằng giúp cho công tác quản lý hành
chính Nhà nước về ñất ñai ngày càng hiệu quả.
1.2.2. Yêu cầu:
- Tìm hiểu chính sách của Nhà nước liên quan tới công tác bồi thường hỗ
trợ tái ñịnh cư khi thu hồi ñất;
- Hiểu và nắm vững các chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng,
hỗ trợ tái ñịnh cư cũng như các văn bản pháp lý có liên quan;
- Các số liệu ñiều tra, thu thập phải phản ánh ñúng, khách quan quá
trình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư của một số dự án
sử dụng ñất vào mục ñích phục vụ lợi tích công cộng và phát triển kinh tế trên
ñịa bàn huyện Kim Bảng;
- Các số liệu, tài liệu ñiều tra thu thập phải ñáng tin cậy và chính xác;
- Các ñề nghị, kiến nghị phải có cơ sở và có tính khả thi.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………



5

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư:
a. Bồi thường
Bồi thường là ñến bù những tổn hại ñã gây ra. ðền bù là trả lại tương
xứng với giá trị hoặc công lao (Bộ Gð & ðT, 1998). Như vậy, bồi thường là
trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại
vì hành vi của chủ thể khác.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất
(Quốc Hội, 2001).
b. Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp ñỡ nhau, giúp thêm vào (Bộ Gð & ðT, 1998).
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu
hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di
dời ñến ñịa ñiểm mới (Ngân hàng phát triển Châu Á, 2005).
c. Tái ñịnh cư
Tái ñịnh cư (TðC) là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước
ñây ñể sinh sống và làm ăn. TðC bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh
khỏi khi Nhà nước thu hồi ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát triển (Ngân
hàng phát triển Châu Á, 2005).
TðC ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cưvề
ñất, tài sản; di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại
cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại ñó. Như vậy, TðC là hoạt
ñộng nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh tế - xã hội ñối với một bộ phận
dân cư ñã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở
thì người sử dụng ñất ñược bố trí TðC bằng một trong các hình thức sau:

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

6

- Bồi thường bằng nhà ở;
- Bồi thường bằng giao ñất ở mới;
- Bồi thường bằng tiền ñể người dân tự lo chỗ ở.

TðC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng
trong chính sách GPMB. Các dự án TðC cũng ñược coi là các dự án phát
triển và phải ñược thực hiện như các dự án phát triển khác (Ngân hàng phát
triển Châu Á, 2005). Ngân hàng và các Nhà nước ñang phát triển cần nhìn
nhận vấn ñề này như cơ hội chứ không phải là trở ngại. Cần thực hiện một
chính sách TðC bắt buộc sẽ tạo nên một môi trường pháp chế lành mạnh khi
Nhà nước cần thu hồi ñất phục vụ cho các mục ñích công cộng của quốc gia
(Bộ Kế hoạch ñầu tư, 1999). Mặt khác, cần cải tiến cách hiểu và lập kế hoạch
thực hiện sao cho các dự án luôn hướng tới sự phát triển, không chỉ mang lại
lợi ích về kinh tế mà còn về môi trường, xã hội. Phương thức này phù hợp với
hai mục tiêu là xoá ñói giảm nghèo và phát triển bền vững. Tuy nhiên, trên
thực tế triển khai ñã nảy sinh nhiều vấn ñề cần ñược xem xét.
1.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
1.2.1. Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai
1.2.1.1. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
ñất ñai và tổ chức thực hiện các văn bản ñó.
ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát
triển của nền kinh tế - xã hội. ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước
về ñất ñai ñòi hỏi các văn bản liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính ổn
ñịnh cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật ðất ñai 1993 ñến nay, Chính phủ ñã
ba lần trình Quốc hội Luật sửa ñổi, bổ sung các quy ñịnh của Luật ðất ñai

(1998, 2001 và 2003) nhằm ñáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của ñất
nước. Theo ñó, chính sách bồi thường, GPMB cũng không ngừng hoàn thiện,
sửa ñổi cho phù hợp với yêu cầu của thực tế triển khai. Với những ñổi mới về

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………



7

pháp luật ðất ñai, thời gian qua công tác GPMB ñã ñạt ñược những kết quả
ñáng khích lệ, cơ bản ñã ñáp ứng ñược các nhu cầu về mặt bằng cho việc phát
triển các dự án ñầu tư. Tuy nhiên, do tính chưa ổn ñịnh, chưa thống nhất của
pháp luật ñất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB ñã gặp khá
nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các
văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến công
tác bồi thường, GPMB.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý sử dụng ñất
ñai, việc tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết
quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường cho thấy: nhận thức của người dân và cả một bộ phận không nhỏ các
cán bộ quản lý ñất ñai ở ñịa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn
hạn chế, trong khi việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm
còn chưa tốt. Nhận thức pháp luật chưa ñến nơi ñến chốn, thậm chí lệch lạc
của một số cán bộ quản lý ñất ñai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu
dân chủ, không công khai ở các ñịa phương chính là nguyên nhân làm giảm
hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà
ñầu tư và ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến ñộ GPMB (Bộ Tài nguyên và Môi
trường, 2007).
1.2.1.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

Quy hoạch sử dụng ñất ñược xem là một giải pháp tổng thể ñịnh hướng
cho quá trình phát triển và quyết ñịnh tương lai của nền kinh tế. Thông qua
quy hoạch sử dụng ñất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ ñất ñai, khắc
phục những nhược ñiểm do lịch sử ñể lại hay giải quyết những vấn ñề mà lịch
sử ñang ñặt ra (Ngân hàng phát triển Châu Á, 2005).
Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể
tổ chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng
mà Nhà nước ñóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường, GPMB

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………



8

nào ñều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt ñược các
yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử
dụng ñất không chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương
tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa về công
bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường, GPMB và cũng là công việc mà
hoạt ñộng quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, ñúng
chức năng nhất (Ngân hàng phát triển Châu Á, 2005).
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất tác ñộng lên chính sách bồi thường
ñất ñai trên hai khía cạnh:
1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là căn cứ quan trọng nhất ñể thực
hiện chính sách giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất mà theo
Luật ðất ñai năm 2003 việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược thực hiện khi có
quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng.
2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, từ ñó tác ñộng tới giá ñất ñể

tính bồi thường.
1.2.1.3. Công tác ñăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong những tài sản phải
ñăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng (Bộ Luật dân sự, 1995). Ở nước ta,
theo quy ñịnh của Luật ðất ñai người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử
dụng ñất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và ñược cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là chứng thư pháp lý
khẳng ñịnh quyền sử dụng ñất của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñối với
những mảnh ñất cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử
dụng ñất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng ñất. Trong
công tác bồi thường, GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là căn cứ ñể
xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường.
Làm tốt công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………



9

công tác bồi thường, GPMB sẽ thuận lợi, tiến ñộ GPMB sẽ nhanh hơn (Bộ
Tài chính, 1998).
1.2.2. Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất
Giá ñất là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy
ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất. Theo quy
ñịnh của pháp luật ñất ñai hiện hành thì giá ñất ñược hình thành trong các
trường hợp sau:
- Do UBND các tỉnh, thành phố thực thuộc Trung ương (gọi chung là
UBND cấp tỉnh) quy ñịnh căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác ñịnh giá
ñất và khung giá ñất do Chính phủ quy ñịnh và ñược công bố công khai vào

ngày 01 tháng 01 hàng năm (Cục Thống kê Thành phố Hà Nội, 2010).
- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất.
- Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng ñất, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất.
ðể xác ñịnh ñược giá ñất chính xác và ñúng ñắn chúng ta cần phải có
những hiểu biết về ñịnh giá ñất (Chính phủ, 2004). ðịnh giá ñất ñó là những
phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của ñất bằng hình thái tiền
tệ tại một thời ñiểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất ñịnh (Bộ Kế
hoạch và ðầu tư, 1999). Hay nói cách khác, ñịnh giá ñất ñược hiểu là sự ước
tính về giá trị quyền sử dụng ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích cụ
thể ñã ñược xác ñịnh tại một thời ñiểm xác ñịnh. Khi ñịnh giá ñất người ñịnh
giá phải căn cứ vào mục ñích sử dụng của từng loại ñất tại thời ñiểm ñịnh giá
ñể áp dụng phương pháp ñịnh giá ñất cho phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc
ñịnh giá ñất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước
trên thế giới thực hiện, ñó là phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập
(Chu Văn Cấp và Trần Bình Trọng, 2002).

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………



10
Như vậy, nếu công tác ñịnh giá ñất ñể bồi thường, GPMB không ñược
làm tốt, sẽ làm cho công tác GPMB bị ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng
ñầu tư, làm chậm tiến ñộ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội ñầu tư.
1.2.3. Thị trường bất ñộng sản
Thị trường bất ñộng sản tác ñộng vào công tác bồi thường, GPMB trên
một số nội dung chủ yếu sau:
- Thị trường bất ñộng sản là nơi giải quyết quan hệ về cung – cầu bất

ñộng sản trong một thời gian và không gian nhất ñịnh (Nguyễn ðức Minh,
2001). Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm
thiểu việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư. ðồng thời, người bị thu
hồi ñất có thể tự mua hoặc thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất thiết phải
thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường (Mai Mộng
Hùng, 2003).
1.3. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước trong
khu vực và một số tổ chức ngân hàng.
1.3.1. Tại Trung Quốc

Pháp luật ñất ñai của Trung Quốc có nhiều nét tương ñồng với pháp
luật ñất ñai của Việt Nam. Tuy nhiên nhìn về tổng thể việc chấp hành pháp
luật của người Trung Quốc rất cao. Việc sử dụng ñất ñai tại Trung Quốc thực
sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển
nhượng ñất ñai. Do vậy thị trường ñất ñai gần như không tồn tại mà chỉ có thị
trường nhà cửa.
Về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư về ñất ñai, do ñất ñai thuộc sở hữu
nhà nước nên không có chính sách bồi thường thiệt hại. Khi nhà nước thu hồi
ñất, kể cả ñất nông nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể, nhà nước sẽ cấp ñất mới
cho các chủ sử dụng bị thu hồi ñất.


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………



11

Hình ảnh 1.1: Sự phát triển của ñô thị Trung Quốc
Về phương thức bồi thường thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử

dụng ñất biết trước việc sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm. Người dân
có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở
mới. Tại thủ ñô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa
chọn bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp
với công việc, nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường, mức giá này
cũng ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời
ñược ñiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa ñược coi là Nhà
nước tác ñộng ñiều chỉnh tại thị trường ñó. ðối với ñất nông nghiệp việc bồi
thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư theo tính chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu)
(Nguyễn Thị Khuy, 2004).
Về tái ñịnh cư, các khu tái ñịnh cư và các khu nhà ở ñược xây dựng ñồng
bộ và kịp thời, thường xuyên ñáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu
sử dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền quan
tâm ñến ñiều kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách xã hội ñược nhà

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………



12
nước chú ý và có chính sách xã hội riêng .
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu TðC
ñược quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân ñối ñược giao thông ñộng
và tĩnh. Trong quá trình bồi thường, GPMB phải lập các biện pháp xử lý ñối với
việc sắp xếp bồi thường khi không ñạt ñược sự thống nhất, lúc này sẽ xử lý theo
phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau ñó theo khiếu tố.
Tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà hiện
nay ñược thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà ñất ñối với nhà bị tháo dời cộng

thêm với: giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ.
- Loại 2: ðổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường,
giá tương ñương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời.
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích ñất là tiêu chuẩn mà chính
quyền quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra ñối với những người có khó khăn về
nhà ở. Người bị di dời có thể lựa chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp (Ngân
hàng phát triển Châu Á, 2005).
1.3.2. Tại Thái Lan
Chưa có chính sách bồi thường TðC quốc gia, nhưng tại Hiến Pháp năm
1982 quy ñịnh việc trưng dụng ñất cho các mục ñích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc
phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho ñất nước, phát triển ñô thị cải tạo ñất ñai
và mục ñích công cộng khác phải theo thời giá thị trường cho những người hợp
pháp về tất cả thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy ñịnh việc bồi thường phải
khách quan cho người chủ mảnh ñất và người có quyền thừa kế tài sản ñó. Dựa
trên quy ñịnh này, các ngành có quy ñịnh chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng
ñất của ngành mình.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………



13

Hình ảnh 1.2: Sự phát triển của ñô thị Thái Lan
Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BðS áp dụng cho
việc trưng dụng ñất sử dụng vào mục ñích xây dựng tiện ích công cộng, quốc
phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc có lợi ích khác cho ñất nước phát
triển ñô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo ñất ñai vào các mục ñích công
cộng. Luật quy ñịnh những nguyên tắc trưng dụng ñất, nguyên tắc tính giá trị
bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào ñó, từng ngành ñưa ra các

quy ñịnh cụ thể về trình tự tiến hành bồi thuờng TðC, nguyên tắc cụ thể xác
ñịnh giá bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường thủ tục
thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường TðC, trình tự ñàm phán,
nhận tiền bồi thường quyền khiếu nại, quyền khởi kiện ñưa tòa án. Ví dụ:
Trong ngành ñiện năng thì cơ quan ñiện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án
bồi thường TðC lớn nhất nước, họ ñã xây dựng chính sách riêng với mục
tiêu: “ðảm bảo cho những người bị ảnh hưởng và ñặt một mức sống tốt hơn”
thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và ñạt mức tối ña nhu

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………



14
cầu, ñảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và ñược
tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì vậy thực tế ñã tỏ ra hiệu
quả khi cần thu hồi ñất trong nhiều dự án (Ngân hàng phát triển Châu Á, 2005).
1.3.3. Tại Hàn Quốc
- Luật bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cưcủa Hàn Quốc ñược chia làm hai
thể chế:
+ Một là: Luật “ðặc lệ” liên quan ñến bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cưcho
ñất công cộng ñã ñược quy ñịnh theo thủ tục thương lượng của pháp luật.
+ Hai là: Luật “Sung công ñất” theo thủ tục quy ñịnh cưỡng chế của
công pháp.
ðể thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều ñất công cộng
trong một thời gian ngắn với mục ñích cưỡng chế ñất cho nên luật “Sung công
ñất” ñã ñược xây dựng vào năm 1962. Sau ñó theo pháp luật ngoài mục ñích
thương lượng thu hồi ñất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên
toàn quốc và ñảm bảo quyền tài sản của công nên luật này ñã ñược lập vào
năm 1975 và dựa vào hai luật trên, Hàn Quốc ñã triển khai bồi thường, hỗ trợ

và tái ñịnh cưcho ñến nay. Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình
thực hiện luật “ðặc lệ” thương lượng không ñạt ñược thoả thuận thì luật
“Sung công ñất” ñược thực hiện bằng cách cưỡng chế nhưng nếu như thế thì
phải lặp ñi lặp lại quá trình này và ñôi khi bị trùng hợp cho nên thời gian có
thể bị kéo dài hoặc chi phí bồi thường sẽ tăng lên. Do ñó luật bồi thường, hỗ
trợ và tái ñịnh cư của Hàn Quốc mới ra ñời và thực hiện theo 3 giai ñoạn:
+ Thứ nhất tiền bồi thường ñất ñai sẽ ñược giám ñịnh viên công cộng
ñánh giá trên tiêu chuẩn giá quy ñịnh ñể thu hồi ñất phục vụ cho công trình
công cộng. Giá quy ñịnh không dựa vào những lợi nhuận khai thác do ñó có
thể ñảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường.
+ Thứ hai pháp luật có quy ñịnh không gây thiệt hại nhiều cho người có
quyền sử hữu ñất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi ñất. Quy