Đánh giá tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, khi nhà nước thu hồi đất xây dựng khu dân cư và cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố hải dương, tỉnh hải dương

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI









NGUYỄN ðỨC CƯỜNG






ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI
THƯỜNG HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT XÂY
DỰNG KHU DÂN CƯ VÀ CƠ SỞ HẠ TẦNG TRÊN ðỊA BÀN
THÀNH PHỐ HẢI DƯƠNG, TỈNH HẢI DƯƠNG



LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, 2013
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI






NGUYỄN ðỨC CƯỜNG



ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI
THƯỜNG HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT XÂY
DỰNG KHU DÂN CƯ VÀ CƠ SỞ HẠ TẦNG TRÊN ðỊA
BÀN THÀNH PHỐ HẢI DƯƠNG, TỈNH HẢI DƯƠNG


CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03



NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN THỊ VÒNG

HÀ NỘI, 2013
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố
trong bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam ñoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã
ñược chỉ rõ nguồn gốc.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN



Nguyễn ðức Cường

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn, ngoài sự
nỗ lực của bản thân, tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo của
các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp ñỡ nhiệt tình, chu ñáo của cơ
quan, ñồng nghiệp và nhân dân ñịa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa
học PGS.TS. NGUYỄN THỊ VÒNG ñã tận tình hướng dẫn giúp ñỡ tôi trong
suốt quá trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, tập
thể Ban giải phóng mặt bằng thành phố Hải Dương, các phòng ban, cán bộ và
nhân dân các phường của thành phố Hải Dương ñã nhiệt tình giúp ñỡ tôi trong
quá trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia ñình, những người thân, cán bộ
ñồng nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình
thực hiện ñề tài này.

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

TÁC GIẢ LUẬN VĂN



Nguyễn ðức Cường






Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU vii
DANH MỤC BIỂU, HÌNH viii

MỞ ðẦU 1
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1. Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thường giải phóng mặt bằng 4
1.1.1. Bồi thường thiệt hại ñể giải phóng mặt bằng 4

1.1.2. Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi ñất 4
1.1.3. ðặc ñiểm của quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng 4
1.2. Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 5
1.2.1. Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai 5
1.2.2. Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất 9
1.2.3. Thị trường Bất ñộng sản 11
1.3. Chính sách bồi thường, GPMB ở một số nước 12
1.3.1. Trung Quốc 12
1.3.2. Thái Lan 14
1.3.3. Australia 15
1.3.4. Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) 16
1.4. Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB ở Việt Nam: 18
1.4.1. Thời kỳ trước khi có Luật ðất ñai 1988 18
1.4.2. Thời kỳ từ năm 1988 ñến năm 1993 20
1.4.3. Thời kỳ từ năm 1993 ñến năm 2003 21
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

iv

1.4.4. Thời kỳ từ khi có Luật ðất ñai 2003 ñến nay 23
1.4.5. Những nội dung chủ yếu của Nghị ñịnh số 69/Nð-CP 25
1.4.6. Nhận xét, ñánh giá 33
1.5. Tình hình chung về công tác bồi thường, hỗ trợ - GPMB trên ñịa bàn tỉnh
Hải Dương 36
CHƯƠNG II: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39
2.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 39
2.2. Nội dung nghiên cứu 39
2.2.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Hải Dương, tỉnh Hải
Dương 39
2.2.2. Tình hình quản lý, sử dụng ñất của thành phố Hải Dương 39

2.2.3. ðánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở 2
dự án nghiên cứu 40
2.2.4. ðề xuất một số giải pháp cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
trong thời gian tới 40
2.3. Phương pháp nghiên cứu 40
CHƯƠNG III: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 42
3.1. ðiều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của thành phố Hải Dương 42
3.1.1. ðiều kiện tự nhiên 42
3.1.2. ðiều kiện kinh tế xã hội 45
3.2. Hiện trạng sử dụng ñất 48
3.3. Tình hình quản lý ñất ñai 51
3.4. Thực trạng công tác bồi thường - GPMB thành phố Hải Dương 53
3.5. Giới thiệu khái quát 2 dự án nghiên cứu và văn bản pháp lý liên quan ñến
công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 2 dự án: 54
3.5.1. Dự án xây dựng tuyến ñường Nguyễn Văn Linh thuộc phường Thanh
Bình – thành phố Hải Dương (Dự án 1) 54
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

v

3.5.2. Dự án ñầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng Khu phía Tây cầu Phú
Lương – thành phố Hải Dương (làng việt kiều Âu Việt) (Dự án 2) 55
3.5.3. Các văn bản pháp luật liên quan ñến 2 dự án 57
3.6. ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của
2 dự án nghiên cứu tại thành phố Hải Dương. 60
3.6.1. ðánh giá việc xác ñịnh ñối tượng và ñiều kiện bồi thường ở 2 dự án:. 60
3.6.2. ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ về ñất và tài sản
trên ñất 68
3.6.3. ðánh giá việc thực hiện các chính sách hỗ trợ khác 77
3.7. Công tác tổ chức, trình tự thực hiện công tác bồi thường, GPMB : 82

3.7.1. Quy trình thực hiện : 82
3.7.2. Trách nhiệm của các cấp, các ngành 83
3.8. ðánh giá chung việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB của 2 dự án
nghiên cứu tại thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương 87
3.8.1. Một số thành công 87
3.8.2. Một số hạn chế 89
3.9. ðề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường, GPMB
trong thời gian tới 92
3.9.1. Giải pháp về chính sách: 92
3.9.2. Giải pháp về hiệu quả sử dụng ñất 92
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 94
1. Kết luận 94
2. Kiến nghị 94
TÀI LIỆU THAM KHẢO 96

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT Các chữ viết tắt Ký hiệu
1 Ngân hàng phát triển Châu Á ADB
2 Công nghiệp hoá- Hiện ñại hoá CNH-HðH
3 Giấy chứng nhận GCN
4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất GCNQSDð
5 Giải phóng mặt bằng GPMB
6 Hồ sơ ñịa chính HSðC
7 Tái ñịnh cư TðC
8 Uỷ ban nhân dân UBND

9 Ngân hàng thế giới WB





Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

STT

Tên bảng Trang

Bảng 3.1: Diện tích, cơ cấu sử dụng ñất ñai thành phố Hải Dương 50
Bảng 3.2. Tổng hợp kết quả xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường và không
ñược bồi thường 67
Bảng 3.3. Quan ñiểm của người có ñất bị thu hồi trong việc xác ñịnh ñối
tượng và ñiều kiện ñược bồi thường 67
Bảng 3.4 . Kết quả số lượng, các loại ñất bị thu hồi thực hiện Dự án ñầu tư xây
dựng và kinh doanh hạ tầng Khu phía Tây cầu Phú Lương 70
Bảng 3.5. Kết quả sau khi áp giá các trường hợp ñược bồi thường về ñất ñể
thực hiện Dự án ñầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng Khu phía Tây cầu
Phú Lương 70
Bảng 3.6. Kết quả thực hiện bồi thường về ñất của dự án xây dựng ñường
Nguyễn Văn Linh 72
Bảng 3.7. Tổng hợp ñơn giá bồi thường về ñất tại 2 dự án 72
Bảng 3.8. Kết quả bồi thường tài sản trên ñất Dự án xây dựng ñường Nguyễn

Văn Linh 74
Bảng 3.9. Kết quả bồi thường tài sản trên ñất Dự án ñầu tư xây dựng và kinh
doanh hạ tầng Khu phía Tây cầu Phú Lương 74
Bảng 3.10. Tổng hợp ñơn giá bồi thường về cây cối hoa màu và tài sản, vật
kiến trúc trên ñất tại 2 dự án 75
Bảng 3.11. Ý kiến của người có ñất bị thu hồi trong việc xác ñịnh giá bồi
thường ñất và tài sản trên ñất tại 2 dự án 75
Bảng 3.12. Các khoản hỗ trợ của 02 dự án nghiên cứu 80
Bảng 3.13.: Kết quả sau khi áp giá các trường hợp ñược hỗ trợ ñể thực hiện 2
Dự án 81
Bảng 3.14. Quan ñiểm của người có ñất bị thu hồi trong việc thực hiện các
chính sách hỗ trợ 81


Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

viii

DANH MỤC BIỂU, HÌNH

Biểu 3.1: Cơ cấu loại ñất thành phố Hải Dương 49
Hình 3.1: ðường Nguyễn Văn Linh sau khi thi công xong 55
Hình 3.2: Quy hoạch tổng thể dự án Khu phía Tây cầu Phú Lương - thành phố
Hải Dương 57

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

1

MỞ ðẦU

Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên quốc gia, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu
ñan cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa - xã hội và an ninh quốc phòng. Hiến
pháp nước Cộng hòa XHCN Việt Nam quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn
dân, do nhà nước thông nhất quản lý.
Quá trình công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ở Việt Nam ñã và ñang thực
hiện ñược hơn hai thập kỷ qua, ñặc biệt nó diễn ra mạnh mẽ trong những năm
gần ñây. Trong qúa trình ñó chúng ta ñã và ñang triển khai nhiều dự án với
các mục tiêu phát triển khu công nghiệp, các công trình hạ tầng kinh tế - xã
hội và hạ tầng cho các khu ñô thị mới. ðể có mặt bằng xây dựng các dự án,
Nhà nước phải thu hồi ñất của nhân dân và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ
và tái ñịnh cư cho các hộ dân có ñất bị thu hồi
Trong ñiều kiện quỹ ñất cũng như các nguồn tài nguyên khác ngày
càng hạn hẹp và nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển thì vấn ñề về lợi
ích kinh tế của tổ chức, cá nhân khi nhà nước thu hồi ñất ngày càng ñược
quan tâm hơn. Vì vậy vấn ñề bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi ñất
ñang là một vấn ñè mang tính thời sự cấp bách. Công tác ñền bù, giải phóng
mặt bằng cũng là vấn ñề phức tạp mang tính chất chính trị, kinh tế – xã hội
tổng hợp, ñòi hỏi ñược sự quan tâm của nhiều ngành, nhiều cấp, tổ chức và cá
nhân. ðền bù thiệt hại về ñất không chỉ thể hiện bản chất kinh tế các mối quan
hệ về ñất ñai mà cũng thể hiện các mối quan hệ về chính trị , xã hội…
Chính sách thu hồi ñất theo Luật ðất ñai 2003 có nhiều ñổi mới về cơ
chế, giá bồi thường, chính sách tái ñịnh cư ñược cụ thể hoá ở một số văn bản
quy phạm pháp luật ñược ban hành: Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày
03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất;
Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về hướng
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

2

dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP; Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP
ngày 25/5/2007 sửa ñổi bổ sung một số ñiều Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP;
Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13/08/2009 của Chính Phủ về quy ñịnh bổ
sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái
ñịnh cư


Tuy nhiên trong những năm gần ñây, công tác thu hồi ñất, giải phóng nặt
bằng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, hiệu quả thấp, kể cả việc thu hồi ñất ñể
xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho chính cộng ñồng dân cư có ñất bị thu hồi.
Nhiều ñịa phương phải ñiều chỉnh lại quy hoạch, sửa ñổi dự án, chờ ñợi do
không giải phóng ñược mặt bằng. Hậu quả là làm ảnh hưởng ñến tiến ñộ, gây
thiệt hại lớn về kinh tế, làm mất ổn ñịnh chính trị - xã hội ở các ñịa phương. Tồn
tại lớn nhất xảy ra ở hầu hết các ñịa phương là thực hiện không ñúng quy trình,
áp giá ñền bù thấp, không công khai, thiếu dân chủ, cơ chế chính sách còn nhiều
bất cập dẫn tới các khiếu kiện về thu hồi ñất ngày càng tăng
Không nằm ngoài những vấn ñề chung ñó Thành phố Hải Dương, tỉnh
Hải Dương cũng gặp những vấn ñề khó khăn trong công tác thu hồi ñất, giải
phóng mặt bằng. ðể có những giải pháp tích cực trong công tác bồi thường,
giải phóng mặt bằng, khi Nhà nước thu hồi ñất góp phần giải quyết những vấn
ñề xã hội bức xúc hiện nay, tôi chọn ñề tài
:

"ðánh giá tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi
Nhà nước thu hồi dất xây dựng khu dân cư và cơ sở hạ tầng trên ñịa bàn
Thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương".
Mục ñích nghiên cứu:
Tìm hiểu và ñánh giá tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi

Nhà nước thu hồi ñất xây dựng khu dân cư và cơ sở hạ tầng trên ñịa bàn thành phố
Hải Dương. ðề xuất các giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng, góp phần nâng cao ñời sống, ổn ñịnh việc làm của người dân.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

3

Yêu cầu của ñề tài:
- ðiều tra ñặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên ñịa bàn
nghiên cứu và các dự án thu hồi ñất, bảo ñảm sự công bằng xã hội.
- Phân tích, ñánh giá các số liệu ñiều tra ñể rút ra những ñiểm ñã làm ñược
và chưa làm ñược trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở ñịa phương.
- ðưa ra ñược các giải pháp cụ thể trong việc tổ chức thực hiện các dự
án nghiên cứu.












Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

4

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thường giải phóng mặt bằng
1.1.1. Bồi thường thiệt hại ñể giải phóng mặt bằng
Bồi thường là ñền bù những tổn hại ñã gây ra. ðền bù là trả lại tương
xứng với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá
trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì hình vi của chủ thể khác.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất.
Trong ñó, giá trị quyền sử dụng ñất có thể là: giá trị bằng tiền, bằng vật chất
khác, do các quy ñịnh của pháp luật ñiều tiết hoặc do thỏa thuận giữa các chủ
thể ñối với một diện tích ñất xác ñịnh trong thời hạn sử dụng ñất xác ñịnh.
1.1.2. Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi ñất
Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường thiệt hại nói trên thì còn một
hình thức bồi thường khác gọi là hỗ trợ, hỗ trợ tương xứng với với giá trị hoặc
công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
Hỗ trợ là giúp ñỡ nhau, giúp thêm vào. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là
việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí
việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới.
1.1.3. ðặc ñiểm của quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng
Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là quá trình ña dạng và phức
tạp. Nó thể hiện khác nhau ñối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp ñến
lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
- Tính ña dạng thể hiện: mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất
khác nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình ñộ dân trí nhất ñịnh.
ðối với khu vực nội thành, khu vực ven ñô, khu vực ngoại thành, mật ñộ
dân cư khác nhau, ngành nghề ña dạng và ñều hoạt ñộng sản xuất theo một
ñặc trưng riêng của vùng ñó. Do ñó, giải phóng mặt bằng cũng ñược tiến hành
với những ñặc ñiểm riêng biệt.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

5

- Tính phức tạp thể hiện: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan
trọng trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân. ở khu vực nông
thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai
lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân
thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý dân cư vùng
này là giữ ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận
cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Trước tình hình ñó ñã dẫn
ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham gia di chuyển là rất khó
khăn và việc hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp là ñiều cần thiết ñể ñảm bảo ñời
sống dân cư sau này.
1.2. Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
1.2.1. Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai
a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất
ñai và tổ chức thực hiện các văn bản ñó
ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về ñất
ñai ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính
ổn ñịnh cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế xã hội của ñất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nên các chính sách về ñất ñai cũng
theo ñó không ngừng ñược sửa ñổi, bổ sung. Từ năm 1993 ñến năm 2003,
Nhà nước ñã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng ñất. Sau khi quốc hội thông qua Luật ñất ñai 2003 cùng với các văn bản
hướng dẫn thi hành ñã nhanh chóng ñi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy
phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, ñề cập mọi quan hệ ñất ñai phù
hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai của Nhà nước ñã
tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản

lý Nhà nước về ñất ñai, giải quyết tốt mối quan hệ ñất ñai ở khu vực nông
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

6

thôn, bước ñầu ñã ñáp ứng ñược quan hệ ñất ñai mới hình thành trong quá
trình công nghiệp hóa và ñô thị hóa; hệ thống pháp luật ñất ñai luôn ñổi mới,
ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo ñảm quốc phòng,
an ninh và ổn ñịnh xã hội.
Theo ñó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn ñược
Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi nhằm giải quyết các vướng mắc
trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với
những ñổi mới về pháp luật ñất ñai, thời gian qua công tác GPMB ñã ñạt
những kết quả ñáng khích lệ, ñã cơ bản ñáp ứng ñược nhu cầu về mặt bằng
cho việc phát triển các dự án ñầu tư. Tuy nhiên bên cạnh ñó, do tính chưa ổn
ñịnh, chưa thống nhất của pháp luật ñất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi
thường GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho
thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất
ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản
pháp luật ñất ñai còn có những nhược ñiểm như là số lượng nhiều, mức ñộ
phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa ñồng bộ,
chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai,
việc tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả
kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
cho thấy UBND các cấp ñều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về ñất
ñai nhưng nhận thức về các quy ñịnh của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp
cơ sở còn rất yếu. Từ ñó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật
trong giải quyết giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng
ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ,

tái ñịnh cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi ñó việc tuyên
truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao. Tại nhiều
ñịa phương, ñang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

7

ñịnh pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về ñất ñai. Cán bộ ñịa chính,
chủ tịch UBND phường nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn
chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về ñất ñai trên ñịa bàn.
ðó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin
trong nhân dân cũng như các nhà ñầu tư và ñã ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến ñộ
GPMB
b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
ðất ñai là có hạn, không gian sử dụng ñất ñai cũng có hạn. ðể tồn tại
và duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào ñất ñai, khai thác và sử
dụng ñất ñai ñể sinh sống. Quy hoạch sử dụng ñất ñai là biện pháp quản lý
không thể thiếu ñược trong việc tổ chức sử dụng ñất của các ngành kinh tế -
xã hội và các ñịa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế,
có tác dụng quyết ñịnh ñể cân ñối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với
nhiệm vụ CNH-HðH ñất nước nói chung và các ñịa phương nói riêng.
Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể
tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng mà
Nhà nước ñóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường
GPMB nào ñều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt
ñược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất. Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường ñất ñai
trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng

ñất, mà theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược
thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất
tính bồi thường.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

8

Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn
thấp, thiếu ñồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, ñặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp ñặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong
trào. ðây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn ñến tình trạng quy hoạch “treo”, dự
án “treo”.
c. Yếu tố giao ñất, cho thuê ñất
Nhiệm vụ giao ñất, cho thuê ñất có tác ñộng rất lớn ñến công tác bồi
thường GPMB và TðC. Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa thực
hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức ñất ñược giao và nghĩa vụ ñóng thuế ñất quy
ñịnh không rõ ràng, tình trạng quản lý ñất ñai thiếu chặt chẽ dẫn ñến khó khăn
cho công tác ñền bù.
d. Yếu tố lập và quản lý hồ sơ ñịa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ ñịa chính (HSðC) có vai trò
quan trọng hàng ñầu ñể “quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng
sản”, là cơ sở xác ñịnh tính pháp lý của ñất ñai. Trước tháng 12 năm 2004, rất
nhiều ñịa phương chưa lập ñầy ñủ HSðC theo quy ñịnh; ñặc biệt có nhiều xã,
phường, thị trấn chưa lập sổ ñịa chính (khoảng trên 30% số xã ñã cấp GCN)
ñể phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng ñất ñai.
Từ năm 2004 ñến nay, việc lập HSðC phải ñược thực hiện theo quy ñịnh

tại Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường, nhưng còn
nhiều ñịa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa ñầy
ñủ, chưa ñồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu ño ñạc bản ñồ này có ñộ chính xác
thấp nên ñang làm nảy sinh nhiều vấn ñề phức tạp trong quản lý ñất ñai như
không ñủ cơ sở giải quyết tranh chấp ñất ñai, khó khăn trong giải quyết bồi
thường khi Nhà nước thu hồi ñất. Vì vậy, việc ño vẽ lại bản ñồ ñịa chính chính
quy ñể thay thế cho các loại bản ñồ cũ và lập lại HSðC là rất cần thiết.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

9

e. Công tác ñăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
ðăng ký ñất ñai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan
trọng nhất của hệ thống quản lý ñất ñai, ñó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền
sở hữu ñất ñai, bất ñộng sản, sự ñảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu
ñất. Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ñất ñai,
người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan nhà nước có
thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất) và ñược cấp
GCNQSDð. Chức năng của ñăng ký ñất ñai là cung cấp những căn cứ chuẩn
xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về ñất.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDð là căn cứ ñể xác ñịnh
ñối tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường. Hiện nay,
công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn yếu kém, ñặc biệt công tác ñăng
ký biến ñộng về sử dụng ñất; việc cấp GCNQSDð vẫn chưa hoàn tất. Chính
vì vậy mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt
công tác ñăng ký ñất ñai, cấp GCNQSDð thì công tác bồi thường GPMB sẽ
thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn.
f. Yếu tố thanh tra chấp hành các chế ñộ, thể lệ về quản lý và sử dụng ñất ñai
Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều ñến

quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm
thu lợi bất chính, chính quyền ñịa phương cấp trên. Hồi ñồng thẩm ñịnh phải
có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi ñây là nhiệm vụ thường xuyên trong
quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện
các sai phạm, vi phạm pháp luật ñể xử lý tạo niềm tin trong nhân dân.
1.2.2. Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất
Hiện nay ở nước ta ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả ñất ñai dựa
trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành ñịa tô nhiều
năm. Một trong những ñiểm mới của Luật ñất ñai 2003 là các quy ñịnh về giá
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

10

ñất. Nếu như trước ñây Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho
mọi quan hệ ñất ñai khác nhau thì Luật ñất ñai 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất
ñể xử lý từng nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau.
- Trước khi có Luật ñất ñai năm 2003:
Những vấn ñề liên quan ñến việc xác ñịnh giá ñất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñều ñược quy ñịnh tại các văn bản dưới luật như
Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh
khung giá các loại ñất; Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của
Chính phủ quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể
sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng và Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính
phủ ban hành quy ñịnh về ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử
dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất do UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh trên cơ sở khung giá ñất do
Chính phủ ban hành kèm theo Nghị ñịnh số 87/CP. Khung giá ñất ñể tính bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 87/CP ñã

ñược áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá
trình áp dụng có quy ñịnh việc ñiều chỉnh khung giá ñất ñể tính bồi thường
bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần ñối với ñất nông
nghiệp hạng i. Do vậy giá ñất ñể tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với
giá thực tế, dẫn ñến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, giải
phóng mặt bằng tại các ñịa phương.
- Từ khi có Luật ñất ñai 2003: Quy ñịnh giá ñất ñược hình thành trong
các trường hợp sau ñây (ðiều 55):
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh giá theo
quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này;
+ Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất;
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

11

+ Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất.
Những vấn ñề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan ñến xác ñịnh
giá ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñã ñược quy ñịnh khá cụ
thể tại Luật ñất ñai năm 2003. ðặc biệt, việc xác ñịnh giá ñất ñược thực hiện
theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường
trong ñiều kiện bình thường” (khoản 1 ðiều 56). Thực hiện các quy ñịnh về
giá ñất tại Luật ñất ñai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ ñã
ban hành Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP về phương pháp xác ñịnh giá ñất và
khung giá các loại ñất.
Khi ñịnh giá ñất, người ñịnh giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phương
pháp ñịnh giá ñất; phải cân nhắc ñầy ñủ ảnh hưởng của chính sách ñất ñai của
Chính phủ trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường ñất ñai, căn cứ vào những
thuộc tính kinh tế và tự nhiên của ñất ñai theo chất lượng và tình trạng thu lợi

thông thường trong hoạt ñộng kinh tế thực tế của ñất ñai.
Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là
phải sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình
phổ biến hiện nay là giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều
không theo ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi
thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện.
1.2.3. Thị trường Bất ñộng sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất ñộng sản
ngày càng ñược hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất ñộng sản ñã
trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của
nền kinh tế quốc dân, nó có những ñóng góp vào ổn ñịnh xã hội và thúc ñẩy
nền kinh tế ñất nước trong thời gian qua và trong tương lai.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

12

Luật ñất ñai 1987 và pháp lệnh về nhà ở (1991) là cơ sở ñầu tiên mở
ñường cho thị trường bất ñộng sản hình thành và phát triển. Luật ñất ñai 2003
là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách ñất ñai hiện hành trên
cơ sở tổng kết hoạt ñộng thực tiễn của 17 năm ñổi mới, ñã quy ñịnh chi tiết
hơn về các ñiều kiện ñể hình thành thị trường bất ñộng sản và các hoạt ñộng
về tài chính ñất ñai, thể hiện tập trung trong các mục “Tài chính về ñất ñai và
giá ñất”, "Quyền sử dụng ñất trong thị trường bất ñộng sản".
Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm
thiểu việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể
ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời
người bị thu hồi ñất có thể tự mua hoặc cho thuê ñất ñai, nhà cửa mà không
nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường.
Giá cả của Bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác

ñộng tới giá ñất tính bồi thường.
1.3. Chính sách bồi thường, GPMB ở một số nước
Với bất cứ quốc gia nào trên thế giới, khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ
cho các mục ñích của quốc gia ñã làm thay ñổi toàn bộ ñời sống kinh tế của
hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn
chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng. ðặc biệt, ở những nước
ñang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp ñó là vấn ñề
sống còn của họ. Mỗi quốc gia có quan ñiểm, cách làm riêng của mình ñể bảo
ñảm lợi ích các bên. Dưới ñây là một số kinh nghiệm quản lý ñất ñai của một
số nước trong khu vực sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, ñặc biệt
trong chính sách bồi thường GPMB.
1.3.1. Trung Quốc
Về pháp luật ñất ñai, Trung Quốc có nhiều nét tương ñồng với pháp
luật Việt Nam. Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người
Trung Quốc rất cao. Việc sử dụng ñất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà
nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng ñất ñai. Do
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

13

vậy, thị trường ñất ñai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà ở.
ðất ñai thuộc chế ñộ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể.
ðất ñai ở khu vực thành thị và ñất xây dựng thuộc sở hữu nhà nước. ðất ở
khu vực nông thôn và ñất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể, nông dân lao
ñộng. Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai Trung Quốc năm 1998, ñất ñai thuộc sở hữu
nhà nước ñược giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức giao
ñất không thu tiền sử dụng ñất (cấp ñất), giao ñất có thu tiền sử dụng ñất và
cho thuê ñất.
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi ñất của người ñang sử dụng ñể sử
dụng vào mục ñích công cộng, lợi ích quốc gia thì Nhà nước có chính sách

bồi thường và tổ chức TðC cho người bị thu hồi ñất.
Vấn ñề bồi thường cho người có ñất bị thu hồi ñược pháp luật ñất ñai
Trung Quốc quy ñịnh như sau:
Về thẩm quyền thu hồi ñất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính
quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi ñất. Quốc vụ
viện có thẩm quyền thu hồi ñất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên ñối
với các loại ñất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương ra quyết ñịnh thu hồi ñất. ðất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ
chuyển từ ñất thuộc sở hữu tập thể thành ñất thuộc sở hữu nhà nước.
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật ñất ñai Trung Quốc quy ñịnh,
người nào sử dụng ñất thì người ñó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền
bồi thường do người sử dụng ñất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như
lệ phí sử dụng ñất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có
ñất bị thu hồi. Ngoài ra, pháp luật ñất ñai Trung Quốc còn quy ñịnh mức nộp
lệ phí trợ cấp ñời sống cho người bị thu hồi ñất là nông dân cao tuổi không
thể chuyển ñổi sang ngành nghề mới khi bị mất ñất nông nghiệp.
Các khoản phải trả cho người bị thu hồi ñất gồm tiền bồi thường ñất
ñai, tiền trợ cấp TðC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất. Cách tính
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

14

tiền bồi thường ñất ñai và tiền trợ cấp TðC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng
của ñất ñai những năm trước ñây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy
ñịnh. Còn ñối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất thì xác ñịnh theo
giá thị trường tại thời ñiểm thu hồi ñất.
Về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải ñảm bảo
cho người dân bị thu hồi ñất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở
Bắc Kinh, phần lớn các gia ñình dùng số tiền bồi thường ñó cộng với
khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua ñược căn hộ mới. Còn ñối với người

dân ở khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua ñược hai
căn hộ ở cùng một nơi.
Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia ñình sau khi ñược bồi
thường cũng không mua nổi một căn hộ ñể ở. Những ñối tượng trong diện
giải toả mặt bằng thường ñược hưởng chính sách mua nhà ưu ñãi của Nhà
nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường.
Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài nguyên
ñất ñai ở các ñịa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng. Người nhận
khu ñất thu hồi sẽ thuê một ñơn vị xây dựng giải toả mặt bằng khu ñất ñó, thường
là các ñơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu ñất giải toả.
Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và TðC của Trung Quốc
ñều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi
ñất ñể thực hiện các dự án.
1.3.2. Thái Lan
Pháp Lðð Thái Lan cho phép hình thức sở hữu cá nhân với ñất ñai, vì
vậy khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy ñất thì ñều phải có sự thỏa thuận về sử
dụng ñất giữa chủ dự án và chủ ñang sử dụng khu ñất ñó (chủ sở hữu) trên cơ
sở một hợp ñồng.
Năm 1987 Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất ñộng sản áp dụng
cho việc trưng dụng ñất phục vụ vào các mục ñích xây dựng các công trình
công cộng, an ninh quốc phòng. Luật BE 2530 quy ñịnh những nguyên tắc thu
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

15

hồi ñất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản ñược bồi thường,
trình tự lập dự án, duyệt dự án, lên kế hoạch bồi thường trình các cấp có thẩm
quyền phê duyệt. Luật còn quy ñịnh thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính
toán bồi thường TðC, trình tự ñàm phán, nhận tiền bồi thường, trình tự khiếu
nại, giải quyết khiếu nại, trình tự ñưa ra toà án.

Về giá ñất làm căn cứ bồi thường thì căn cứ mức giá do một ủy ban của
Chính phủ xác ñịnh trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất ñộng
sản. Quá trình bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt.
Việc chuẩn bị khu TðC ñược chính quyền Nhà nước quan tâm ñúng mức,
luôn ñáp ứng ñầy ñủ các nhu cầu tái ñịnh cư, vì vậy họ chủ ñộng ñược công tác này.
Việc tuyên truyền vận ñộng ñối với các ñối tượng ñược di dời ñược thực
hiện rất tốt, việc bố trí cán bộ có phẩm chất, năng lực phục vụ công tác bồi thường,
GPMB rất ñược quan tâm, các tổ chức chuyên trách thực hiện công tác này.
Sự thống nhất trong chỉ ñạo ñiều hành giải quyết, sự phân công
nhiệm vụ rõ ràng, phân cấp rõ về trách nhiệm, sự phối hợp cao trong quá
trình giải quyết vấn ñề, cũng góp phần ñẩy nhanh tiến ñộ thực hiện công
tác bồi thường, GPMB.
1.3.3. Australia
ðất ñai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Quyền và nghĩa vụ
của chủ sở hữu ñược luật pháp bảo hộ tuyệt ñối. Nhà nước có quyền trưng thu
ñất tư nhân ñể sử dụng vào mục ñích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế xã
hội ñồng thời gắn với việc Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường.
Cơ quan chức trách có thể thu hồi lại ñất ñai bằng hai cách: thoả thuận
tự nguyện và cưỡng bức.
Về bồi thường, luật quy ñịnh chủ sở hữu sẽ ñược bồi thường thiệt hại
do việc thu hồi ñất.
Nguyên tắc bồi thường bao gồm:
- Giá thị trường mảnh ñất của chủ sở hữu;