Thực trạng và đề xuất các giải pháp thực hiện quyền sử dụng đất tại thành phố điện biên phủ tỉnh điện biên giai đoạn 2008 - 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM





LÊ THỊ THU HÀ


THỰC TRẠNG VÀ ðỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP THỰC HIỆN
QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TẠI THÀNH PHỐ ðIỆN BIÊN PHỦ
TỈNH ðIỆN BIÊN GIAI ðOẠN 2008 - 2013



LUẬN VĂN THẠC SĨ







HÀ NỘI - 2014


BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LÊ THỊ THU HÀ


THỰC TRẠNG VÀ ðỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP THỰC HIỆN
QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TẠI THÀNH PHỐ ðIỆN BIÊN PHỦ
TỈNH ðIỆN BIÊN GIAI ðOẠN 2008 - 2013


LUẬN VĂN THẠC SĨ


CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. ðÀM XUÂN HOÀN



HÀ NỘI - 2014

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan số liệu và kết quả nghiên cứu của tôi trong luận văn này là
trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.

Tôi cũng cam ñoan các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ
nguồn gốc và mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn.



Tác giả luận văn




Lê Thị Thu Hà



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập và nghiên cứu thực hiện ñề tài, ngoài sự cố gắng nỗ
lực của bản thân, tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ tận tình của các thầy cô giáo trường
Học viện Nông nghiệp Việt Nam, từ các ñơn vị và cá nhân cả trong và ngoài ngành
quản lý ñất ñai. Tôi xin ghi nhận và bày tỏ lòng biết ơn tới những tập thể, cá nhân
ñã dành cho tôi sự giúp ñỡ quý báu ñó.

Trước tiên, tôi xin bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc sự giúp ñỡ nhiệt

tình của Thầy giáo - TS. ðàm Xuân Hoàn là người trực tiếp hướng dẫn và giúp ñỡ
tôi hoàn thành ñề tài nghiên cứu của mình.

Tôi xin chân thành cảm ơn những ý kiến ñóng góp quý báu của các thầy, cô
trong Khoa Quản lý ðất ñai, trường Học viện Nông nghiệp Việt Nam, ñã giúp tôi
nhận ra những thiếu sót và hạn chế trong quá trình hoàn thiện ñề tài.

Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp ñỡ tận tình của Uỷ ban nhân dân thành
phố ðiện Biên Phủ, Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất, Phòng Tài nguyên và
Môi trường thành phố ðiện Biên Phủ. Tôi cũng gửi lời cảm ơn chân thành tới Uỷ
ban nhân dân các phường Mường Thanh, Tân Thanh, Him Lam, Thanh Trường ñã
tạo ñiều kiện về thời gian và cung cấp số liệu cho tôi thực hiện ñề tài này.

Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn gia ñình, người thân và bạn bè ñã ủng
hộ, ñộng viên, giúp ñỡ tôi về mọi mặt trong quá trình học tập và nghiên cứu thực
hiện luận văn này.

Tác giả luận văn




Lê Thị Thu Hà



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC BẢNG v
DANH MỤC BIỂU ðỒ, HÌNH vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii
MỞ ðẦU 1
1. ðặt vấn ñề 1
2 Mục ñích và yêu cầu 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 3
1.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu và quyền sử dụng ñất 3
1.1.1 Quyền sở hữu 3
1.1.2 Quyền sử dụng ñất 7
1.2 Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới 11
1.2.1 Các nước phát triển 11
1.3 Cơ sở thực tiễn về việc thực hiện các QSDð ở Việt Nam 21
1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển QSDð ở Việt Nam 21
1.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan ñến việc thực hiện các QSDð 24
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32
2.1 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 32
2.2 Nội dung nghiên cứu 33
2.3 Phương pháp nghiên cứu 33
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 35
3.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 35
3.1.1 ðiều kiện tự nhiên 35
3.1.2 ðiều kiện kinh tế - xã hội của TP ðBP 41
3.2 Hiện trạng sử dụng ñất 48

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv

3.2.1 Hiện trạng sử dụng ñất thành phố ðiện Biên Phủ 48
3.2.2 Hiện trạng sử dụng ñất của các phường nghiên cứu 50
3.3 ðánh giá thực trạng thực hiện các quyền sử dụng ñất 53
3.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 53
3.3.2 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ñất 62
3.3.3 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ñất 67
3.3.4 Tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng ñất 70
3.3.5 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDð 74
3.3.6 Tổng hợp ý kiến của các hộ gia ñình, cá nhân về việc thực hiện các quyền
sử dụng ñất 77
3.3.7 ðánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất 79
3.4 ðề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng ñất 81
3.4.1 Giải pháp nhằm thực hiện ñầy ñủ thủ tục khi thực hiện quyền sử dụng ñất 81
3.4.2 Giải pháp về ñầu tư cho con người và cơ sở vật chất 83
3.4.3 Giải pháp về chính sách 84
KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 85
I. Kết luận 85
II. Kiến nghị 86
TÀI LIỆU THAM KHẢO 87
PHỤ LỤC 89






Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Cơ cấu kinh tế của thành phố ðiện Biên Phủ giai ñoạn 2008 – 2013 41
Bảng 3.2: Dân số, mật ñộ dân số TP ðBP năm 2013 47
Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng ñất TP ðBP năm 2013 49
Bảng 3.4: Hiện trạng sử dụng ñất năm 2013 của các phường nghiên cứu 51
Bảng 3.5: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð tại 4 phường giai
ñoạn 2008 - 2013 53
Bảng 3.6: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD ñất ở tại 4 phường
giai ñoạn 2008-2013 55
Bảng 3.7: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð ñất nông nghiệp
của 4 phường giai ñoạn 2008 - 2013 61
Bảng 3.8: Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDð của 4 phường giai ñoạn
2008-2013 63
Bảng 3.9: Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDð của 4 phường theo từng
năm 64
Bảng 3.10: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDð của 4 phường giai ñoạn 2008-
2013 68
Bảng 3.11: Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDð tại 4 phường giai ñoạn
2008 -2013 71
Bảng 3.12: Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDð của 4 phường nghiên
cứu giai ñoạn 2008 – 2013 76




Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC BIỂU ðỒ, HÌNH


Hình 3.1: Sơ ñồ thành phố ðiện Biên Phủ - tỉnh ðiện Biên 36
Biểu ñồ 3.1: Sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế của thành phố ðiện Biên Phủ giai
ñoạn 2008 – 2013 42
Biểu ñồ 3.2: Tình hình thực hiện các thủ tục khi chuyển nhượng QSDð tại 4
phường giai ñoạn 2008 - 2013 56
Biểu ñồ 3.3: Thực trạng giấy tờ tại thời ñiểm chuyển nhượngQSDð tại 4 phường
giai ñoạn 2008 – 2013 56
Biểu ñồ 3.4: Diễn biến tỷ lệ thực hiện các thủ tục khi chuyển nhượng QSDð tại 4
phường giai ñoạn 2008 - 2013 56
Biểu ñồ 3.5: Tình hình hiện các thủ tục trong chuyển nhượng ñất nông nghiệp
của 4 phường giai ñoạn 2008 – 2013 62
Biểu ñồ 3.6: Tình hình cho thuê QSDð ở 4 phường giai ñoạn 2008 -2013 65
Biểu ñồ 3.7: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDð tại 4 phường giai ñoạn
2008 -2013 69
Biểu ñồ 3.8: Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDð tại 4 phường giai ñoạn
2008-2013 72
Biểu ñồ 3.9: Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDð tại 4 phường nghiên
cứu giai ñoạn 2008 - 2013 74






Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT


Ký hiệu

Chú giải

GCNQSDð

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

Qð

Quyết ñịnh

QSDð

Quyền sử dụng ñất

TP ðBP

Thành phố ðiện Biên Phủ

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Uỷ ban nhân dân

VP ðK QSDð

Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất








Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ðẦU

1. ðặt vấn ñề

ðất và người từ lâu trong lịch sử ñã trở thành một cặp phạm trù có mối quan
hệ khăng khít ở nhiều chiều cạnh khác nhau, như kinh tế, văn hóa, chính trị và sinh
thái. Trong quá trình tiến hóa thành con người văn minh, các xã hội loài người thời
nguyên thủy lùi dần vào quá khứ, phân hóa xã hội gia tăng làm hình thành xã hội có
giai cấp, và cùng với sự ra ñời của nhà nước, ñất ñai do là một tài nguyên quý giá và
có hạn cũng trở thành một tâm ñiểm trong các mối quan hệ của nhiều thực thể khác
nhau trong nhà nước và xã hội.

Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, ñất ñai nước nước ta có nhiều
hình thức sở hữu, ñó là: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân. Sau khi
Hiến pháp 1980 ra ñời, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu ñất ñai duy nhất

là sở hữu toàn dân. ðiều 18, Hiến pháp 1992 ñã quy ñịnh: Người ñược Nhà nước
giao ñất thì ñược thực hiện chuyển quyền sử dụng ñất (QSDð) theo quy ñịnh của
pháp luật. Theo ñó, Luật ðất ñai 1987, Luật ðất ñai 1993, Luật sửa ñổi một số ñiều
của Luật ðất ñai 1993, năm 1998, năm 2001 và ñặc biệt là Luật ðất ñai năm 2003
ñã từng bước cụ thể hoá quy ñịnh của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các
quyền cho người sử dụng ñất.

ðiện Biên Phủ là một thành phố miền núi trực thuộc tỉnh ðiện Biên, cách thủ
ñô Hà Nội khoảng 500 km về phía Tây Bắc, thành phố nằm trên các trục ñường
giao thông quan trọng gồm: Quốc lộ 279; Quốc lộ 6 ñi Tuần Giáo – Hà Nội và qua
Lào, cách cửa khẩu Tây Trang 35 km; Quốc lộ 12 lên các thành phố phía Bắc và các
cửa khẩu A Pa Chải, Pa Nậm Cúm (Trung Quốc), ñi Sa Pa - Lào Cai; thành phố có
Cảng hàng không quốc tế ðiện Biên Phủ là ñường hàng không quan trọng ñang có
triển vọng phát triển mạnh cả trong nước và quốc tế. Trong quy hoạch phát triển các
hệ thống ñô thị Việt Nam ñến năm 2025, tầm nhìn ñến năm 2050 ñược Thủ tướng
Chính phủ phê duyệt tại Quyết ñịnh số 758/Qð-TTg ngày 08 tháng 6 năm 2009,
thành phố ðiện Biên Phủ (TP ðBP) ñược xác ñịnh là một trong những ñô thị trung
tâm vùng Tây Bắc, nơi có quần thể di tích lịch sử xếp hạng ñặc biệt, với vị trí quan

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

trọng trong chiến lược quốc phòng an ninh. Chính vì thế, trong những năm qua, tốc
ñộ ñô thị hoá ở TP ðBP diễn ra khá nhanh, thị trường bất ñộng sản hoạt ñộng khá
sôi nổi. Nhu cầu về việc thực hiện quyền của người sử dụng ñất cho yêu cầu phát
triển kinh tế - xã hội tại ñịa phương có xu hướng ngày càng gia tăng.

Việc ñánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng ñất theo quy
ñịnh của pháp luật tại TP ðBP nhằm có cái nhìn chi tiết về thực trạng người sử
dụng ñất sử dụng các quyền ñược pháp luật cho phép và cách thức họ thực hiện các

quyền ñó, từ ñó tìm ra ñược nguyên nhân và ñề xuất những giải pháp thích hợp ñể
ñảm bảo lợi ích tối ña của người dân khi thực hiện các quyền của người sử dụng
ñất, phát triển kinh tế - xã hội của ñịa phương.

Vì vậy, việc thực hiện ñề tài: "Thực trạng và ñề xuất các giải pháp thực
hiện quyền sử dụng ñất tại thành phố ðiện Biên Phủ - tỉnh ðiện Biên giai ñoạn
2008 - 2013" là cần thiết trong thời ñiểm hiện nay.

2 Mục ñích và yêu cầu

a-Mục ñích

ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất tại TP ðBP, tỉnh ðiện Biên
theo Luật ðất ñai năm 2003 và ñề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện có hiệu
quả quyền sử dụng ñất tại ñịa phương.

b-Yêu cầu

- Cập nhật ñầy ñủ các văn bản có liên quan ñến chủ trương chính sách, pháp
luật ñất ñai liên quan ñến các QSDð.

- Phân tích, ñánh giá các số liệu ñiều tra một cách khoa học dựa trên cơ sở
các nghị ñịnh của Chính phủ, các quyết ñịnh của UBND tỉnh hiện hành;

- Các ñề xuất phải phù hợp với thực tế của ñịa phương.


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU


1.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu và quyền sử dụng ñất

1.1.1 Quyền sở hữu

Quyền sở hữu là một phạm trù lịch sử, cùng với sự thay ñổi trong ñời sống
xã hội nội hàm của khái niệm sở hữu cũng thay ñổi. Quyền sở hữu là sản phẩm của
nhà nước và pháp luật, một mặt nó thể hiện bản chất của nhà nước ñương thời, một
mặt phản ánh tính chất, trình ñộ phát triển kinh tế trong giai ñoạn lịch sử nhất ñịnh.
Vì vậy khi nghiên cứu quyền sở hữu cần ñặt trong hoàn cảnh lịch sử cụ thể.

Theo ðiều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy ñịnh
của pháp luật”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao ñộng thuộc về
một chủ thể nào ñó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra
và phân phối các thành quả vật chất. ðối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ
thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia ñình, cộng ñồng, ).

Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền ñịnh ñoạt tài sản.

- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy ñịnh của pháp luật thì người
không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ) (Lê
Xuân Bá và cs.,2003).

- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi
tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách

thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong
trường hợp ñược chủ sở hữu giao quyền sử dụng, ñiều này thấy rõ trong việc Nhà nước
giao QSDð cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân (Lê Xuân Bá và cs.,2003).

- Quyền ñịnh ñoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu ñó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
ñịnh ñoạt tài sản của mình theo hai phương thức:

+ ðịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình
cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, ñổi, tặng cho, ñể thừa kế;


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

+ ðịnh ñoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong
thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu (Lê Xuân Bá và cs.,2003).

Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở
hữu tư nhân, sở hữu chung, sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội,
sở hữu của tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội –
nghề nghiệp (Luật dân sự năm 2005).

Sở hữu ñất ñai có thể ñược biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng suy
cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu ñất
ñai cũng chỉ tồn tại ở hai chế ñộ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng
có thể trong một chế ñộ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế ñộ sở hữu hoặc là
chế ñộ sở hữu công cộng hoặc là chế ñộ sở hữu tư nhân về ñất ñai, cũng có thể là sự
ñan xen của cả hai chế ñộ sở hữu ñó, trong ñó có những hình thức phổ biến của một
chế ñộ sở hữu nhất ñịnh (ðinh Dũng Sỹ, 2003).

Chế ñộ sở hữu ñất ñai ở các nước phát triển (nhóm G7, bao gồm các nước
Anh, ðức, Canaña, Ý, Mỹ, Nhật Bản và Cộng hoà Pháp), xét về chế ñộ sở hữu nói
chung, tại tất cả các quốc gia G7 ñều thừa nhận quyền tư hữu là quyền cơ bản nhất.
Xét về chế ñộ sở hữu ñất ñai, các nước thuộc nhóm G7 ñều thực hiện mô hình sở
hữu ñất ñai ña sở hữu. ðó là vừa thừa nhận sở hữu ñất ñai của tư nhân và vừa thừa
nhận ñất ñai sở hữu của nhà nước (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
Chế ñộ sở hữu ñất ñai của các nước có nền kinh tế chuyển ñổi - Các nước
thuộc Liên Xô cũ và ðông Âu hiện nay thực hiện chế ñộ ña sở hữu về ñất ñai. Sau khi
chuyển ñổi sang hệ thống chính trị Tư bản chủ nghĩa từ năm 1991, chế ñộ sở hữu ñất
ñai của Liên bang Nga cũng thay ñổi theo. Sở hữu toàn dân về ñất ñai ñược thay thế
bởi chế ñộ ña sở hữu gồm sự thừa nhận quyền sở hữu của tư nhân về ñất ñai và sở hữu
của nhà nước. Hiện nay, nước Nga có khoảng 10 triệu hộ gia ñình ñang sở hữu và sử
dụng một số lượng lớn diện tích ñất vườn và ñất thuộc trang trại gia ñình; gần 12 triệu
nông dân ñang sở hữu ñất dưới hình thức cổ phần với mức cổ phần trung bình là 10 ha
và còn có rất nhiều hình thức sử dụng, sở hữu khác như thuê ñất, sử dụng ñất thừa kế.
Cuộc cải cách ñất ñai ở nước Nga ñược tiến hành trên cơ sở bãi bỏ sự ñộc quyền của
Nhà nước, ñể chuyển sang hình thức phải trả tiền và công khai hóa hoạt ñộng của thị
trường ñất ñai. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

Nhóm các nước ñang phát triển hiện nay chiếm ña số các quốc gia trên thế
giới, có trình ñộ phát triển kinh tế vẫn ở mức trung bình và thấp. Về chế ñộ chính
trị, các nước ñang phát triển theo ñuổi những mô hình chế ñộ chính trị hết sức ña
dạng. Tuy nhiên, khái quát nhất có thể thấy nổi lên hai loại hình chế ñộ sở hữu ñất
ñai, ñó là chế ñộ sở hữu tư nhân và chế ñộ sở hữu nhà nước về ñất ñai. Trong số ñó,
Trung quốc, Việt Nam và Lào ñược xem là các trường hợp ngoại lệ. (Bộ Tài nguyên
và Môi trường, 2012).

Riêng ñối với chế ñộ sở hữu tư nhân hoàn toàn, trên thực tế rất khó có quốc
gia ñang phát triển nào thực hiện chế ñộ sở hữu tư nhân tuyệt ñối về ñất ñai. Vì vậy,
hình thức sở hữu còn lại cơ bản là chế ñộ ña sở hữu về ñất ñai. Tức là, ñất ñai ñồng
thời có thể thuộc sở hữu của tư nhân hoặc của nhà nước. ðiều này ñược ghi nhận
trong luật pháp của rất nhiều quốc gia ñang phát triển thuộc các khu vực ñịa lý khác
nhau. Chẳng hạn trong luật ñất ñai của các quốc gia như: Apghanistan, Belarut,
Indonexia, Kazakhstan, Ả rập, Singapore, Thái Lan… ñều quy ñịnh ñất ñai thuộc sở
hữu nhà nước và tư nhân. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).

ðối với Trung Quốc, chế ñộ sở hữu về ñất ñai là chế ñộ công hữu. Nước
Cộng hòa nhân dân Trung Hoa thi hành chế ñộ công hữu XHCN về ñất ñai - ñó là
chế ñộ sở hữu nhà nước và chế ñộ sở hữu tập thể của quần chúng lao ñộng. (Bộ Tài
nguyên và Môi trường, 2012).

Ở Việt Nam, chế ñộ sở hữu về ñất ñai cũng ñược hình thành và phát triển
theo những tiến trình lịch sử nhất ñịnh, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những
hình thái kinh tế - xã hội nhất ñịnh trong lịch sử.

Nghiên cứu quá trình hình thành chế ñộ và các hình thức sở hữu ñất ñai ở
Việt Nam cho thấy, chế ñộ sở hữu công về ñất ñai ở Việt Nam ñất ñã ñược xác lập
từ thời phong kiến ở các hình thức và mức ñộ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu
toàn dân về ñất ñai chỉ ñược hình thành theo Hiến pháp 1959 và ñược khẳng ñịnh
một cách tuyệt ñối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau ñó ñược tiếp tục khẳng
ñịnh và củng cố trong Hiến pháp 1992 (ðinh Dũng Sỹ, 2003). ðiều 17 Hiến pháp
1992 khẳng ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng
ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời mà pháp luật quy ñịnh là của

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

Nhà nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy
hoạch và pháp luật (ðiều 18, Hiến pháp 1992). Luật ðất ñai 1993 (Luật ðất ñai sửa ñổi
1998, 2001) cũng ñã thể chế hóa chính sách ñất ñai của ðảng và cụ thể hoá các quy
ñịnh về ñất ñai của Hiến pháp. Luật ðất ñai (1993, 1998, 2001) quy ñịnh các nguyên
tắc quản lý và sử dụng ñất ñai: ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất
quản lý ñất ñai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng ñất ñai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm,
bảo vệ cải tạo bồi dưỡng ñất, bảo vệ môi trường ñể phát triển bền vững.

Luật ðất ñai 2003 ñã quy ñịnh cụ thể hơn về chế ñộ “Sở hữu ñất ñai” (ðiều
5), “Quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều 6), “Nhà nước thực hiện quyền ñại diện
chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai và thống nhất quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều 7).
Với tư cách là ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai, Nhà nước thực hiện việc
thống nhất quản lý về ñất ñai trong phạm vi cả nước nhằm bảo ñảm cho ñất ñai
ñược sử dụng theo ñúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, ñảm bảo lợi ích của Nhà
nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện ñầy ñủ các quyền của chủ
sở hữu, ñó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt.

Về quyền chiếm hữu về ñất ñai: Nhà nước các cấp chiếm hữu ñất ñai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt ñối và không ñiều kiện, không giới hạn. Nhà nước
cho phép người sử dụng ñược quyền chiếm hữu trên những khu ñất, thửa ñất cụ thể
với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm
hữu này chỉ là ñể sử dụng rất ñúng mục ñích, dưới các hình thức giao ñất không thu
tiền, giao ñất có thu tiền và cho thuê ñất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDð
của Nhà nước ñược trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân) trên
những thửa ñất cụ thể. QSDð ñai của Nhà nước và QSDð cụ thể của người sử dụng
tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp ñộ nhưng ñều thống nhất trên từng thửa ñất về mục
ñích sử dụng và mức ñộ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước ñiều tiết các nguồn
thu từ ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñể phục vụ cho nhiệm vụ ổn ñịnh và phát
triển kinh tế, xã hội, ñảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng ñồng, ñồng thời ñảm bảo

cho người trực tiếp sử dụng ñất ñược hưởng lợi ích từ ñất do chính mình ñầu tư
mang lại (Nguyễn ðình Bồng, 2006).


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

Về quyền sử dụng ñất ñai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ
tài sản, tài nguyên ñất ñai; ñây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất ñể Nhà nước thực
hiện quyền sở hữu ñất ñai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần,
Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ ñất ñai mà phải tổ chức cho
toàn xã hội - trong ñó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng ñất vào mọi mục ñích.
Như vậy, QSDð lại ñược trích ra ñể giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia
ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể; quyền sử dụng ñất ñai của Nhà nước
trong trường hợp này ñược thể hiện trong quy hoạch sử dụng ñất, trong việc hưởng
hoa lợi, lợi tức từ ñất do ñầu tư của Nhà nước mang lại (Nguyễn ðình Bồng, 2006).

Về quyền ñịnh ñoạt ñất ñai: Quyền ñịnh ñoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt ñối, gắn liền với quyền quản lý về ñất ñai với các quyền năng: giao ñất, cho
thuê ñất, thu hồi ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất (GCNQSDð). Việc
ñịnh ñoạt số phận pháp lý của từng thửa ñất cụ thể liên quan ñến QSDð, thể hiện
qua việc chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDð;
những quyền này là hạn chế theo từng mục ñích sử dụng, phương thức nhận ñất và
ñối tượng nhận ñất theo quy ñịnh cụ thể của pháp luật. (Nguyễn ðình Bồng, 2006).

1.1.2 Quyền sử dụng ñất

Như vậy, Nhà nước là người ñại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu
toàn dân về ñất ñai. Quan niệm sở hữu toàn dân về ñất ñai cần ñược hiểu: ðất ñai là
lãnh thổ quốc gia, tài nguyên không thể thay thế của quốc gia, của toàn dân tộc (xóa

bỏ chiếm hữu phong kiến và tư bản chủ nghĩa về ñất ñai là thành quả của cách
mạng), Nhà nước thay mặt toàn dân làm ñại diện chủ sở hữu tối cao và thống nhất
quản lý mọi loại ñất ñai. ðồng thời với tư cách là tài sản – tư liệu sản xuất ñặc biệt,
ñất phải thuộc về chủ sử dụng cụ thể với tập hợp các quyền, nghĩa vụ và lợi ích
ñược luật pháp chế ñịnh rõ ràng, hiệu quả. Như vậy, về thực chất, quan hệ sở hữu
ñất ñai chứa ñựng quan hệ kép giữa Nhà nước (dưới chế ñộ ta, Nhà nước ñại diện
cho toàn dân) và những người chủ cụ thể sử dụng ñất ñai. Có thể nói, Nhà nước giữ
quyền sở hữu tối cao và quyền quản lý, còn người sử dụng có quyền mở rộng hay
quyền sở hữu hạn chế (như trên thế giới thường gọi) (Trần Quốc Toản,2013)


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

Thông qua Nhà nước - cơ quan ñại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân
ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất sử dụng. ðiều này ñã ñược Hiến pháp cũng
như Luật ðất ñai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật ðất ñai năm 1993 ñã
xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng ñất” và “người sử dụng ñất”, hay nói cách khác
là QSDð của người sử dụng.

Theo ðiều 1 Luật ðất ñai 1993 : “ Nhà nước giao ñất cho các tổ chức kinh
tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung
là tổ chức), hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ
chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất. Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược nhà nước
giao ñất, cho thuê ñất trong Luật này gọi chung là người sử dụng ñất”.

“Quyền sử dụng ñất” là một khái niệm có tính sáng tạo ñặc biệt của các nhà
lập pháp Việt Nam. Trong ñiều kiện ñất ñai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không
thể phân chia thì làm thế nào ñể người dân thực hiện ñược quyền của mình? ðể
người dân có thể khai thác, sử dụng ñất ñai có hiệu quả, ñáp ứng ñược nhu cầu của

sản xuất và ñời sống mà lại không làm mất ñi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân,
không mất ñi vai trò quản lý với tư cách ñại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái
niệm “quyền sử dụng ñất” của “người sử dụng ñất” chính là sự sáng tạo pháp luật,
giải quyết ñược mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa ñược các lợi ích của quốc gia,
Nhà nước và mỗi người dân
(
ðinh Dũng Sỹ, 2003).

Nội dung QSDð của người sử dụng ñất bao gồm các quyền năng luật ñịnh:
Quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền ñược cấp GCNQSDð, quyền ñược pháp luật
bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi
ích của ñất và ñược hưởng thành quả lao ñộng, kết quả ñầu tư trên ñất ñược giao) và
một số quyền năng ñặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại ñất sử
dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDð ñược thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người
sử dụng là ai, sử dụng loại ñất gì và ñược Nhà nước giao ñất hay cho thuê ñất
(
ðinh
Dũng Sỹ, 2003)
.
QSDð của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất bao
gồm: “Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDð; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð; quyền ñược bồi thường khi

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

Nhà nước thu hồi ñất” (ðiều106 Luật ðất ñai 2003). ðây không phải là quyền sở
hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau
là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng ñất. Mặt khác Nhà nước giao ñất
cho các tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài, Nhà nước chỉ thu

hồi ñất vì những lý do ñặc biệt, ñáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn
giao ñất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi ñất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao ñất
cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi ñất thì Nhà nước sẽ giao ñất khác
cho người sử dụng hoặc sẽ “ñền bù” (Luật ðất ñai 1993), “bồi thường” (Luật ðất
ñai 2003). Như vậy, trên thực tế người ñược giao quyền sử dụng các loại ñất này
thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương ñối toàn diện, còn quyền ñịnh
ñoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song ñó chỉ là trên phương
diện lý thuyết xét trên góc ñộ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển ñổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð cũng rất gần với khái niệm
quyền ñịnh ñoạt. Sau ñây là nội dung cụ thể của từng quyền:

- Chuyển ñổi QSDð là hành vi chuyển QSDð trong các trường hợp: nông
dân cùng một ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) ñổi ñất (nông nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, ñất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau ñể tổ chức lại sản
xuất, hợp thửa, chỉnh trang ñồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh
hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối ñất ñai công bằng theo kiểu “có tốt, có
xấu, có gần, có xa”; những người có ñất ở trong cùng một ñịa phương (cùng 1 xã,
phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay ñổi chỗ ở. Việc chuyển ñổi QSDð là
không có mục ñích thương mại (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn ðình Bồng, 2005).

- Chuyển nhượng QSDð: là hành vi chuyển QSDð, trong trường hợp người
sử dụng ñất chuyển ñi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử
dụng hoặc ñể thực hiện quy hoạch sử ñụng ñất mà pháp luật cho phép, Trong
trường hợp này, người nhận ñất phải trả cho người chuyển QSDð một khoản tiền
tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra ñể có ñược quyền sử dụng ñó và số ñầu tư
làm tăng giá trị ñất ñai. ðặc thù của việc chuyển nhượng QSDð là ở chỗ: ñất ñai
vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của
thời gian giao ñất; Nhà nước có quyền ñiều tiết phần ñịa tô chênh lệch thông qua

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10

việc thu thuế chuyển QSDð, thuế sử dụng ñất và tiền sử dụng ñất; Nhà nước có thể
quy ñịnh một số trường hợp không ñược chuyển QSDð; mọi cuộc chuyển nhượng
QSDð ñều phải ñăng ký biến ñộng về ñất ñai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi
phạm pháp. (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn ðình Bồng, 2005).

- Cho, tặng, thừa kế QSDð là hành vi chuyển QSDð trong tình huống ñặc
biệt, người nhận QSDð không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu
của việc chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao ñộng xã hội, việc chuyển
QSDð không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan
hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDð chiếm một tỉ trọng rất có ý
nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất ñộng sản. (Nguyễn Thanh Trà và
Nguyễn ðình Bồng, 2005).

- Thế chấp QSDð: là một hình thức chuyển QSDð (không ñầy ñủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy ñất ñai làm vật thế chấp ñể thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; ñất ñai dùng làm vật thế chấp không
ñược chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó ñảm bảo có
một giá trị nhất ñịnh; khi người thế chấp ñến kỳ không thể trả nợ ñược, người nhận
thế chấp có quyền ñem ñất ñai phát mại và ưu tiên thanh toán ñể thu hồi vốn. Thế
chấp ñất ñai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất ñộng sản, trong thế
chấp bất ñộng sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDð. Trong trường hợp
người vay tiền không có QSDð ñể thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh
ñể huy ñộng vốn, ñó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDð của
họ ñể chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Nguyễn ðình Bồng, 2006).

- Góp vốn bằng giá trị QSDð: là hành vi mà người có QSDð có thể dùng ñất
ñai làm cổ phần ñể tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương thức
góp vốn bằng QSDð là cách phát huy tiềm năng ñất ñai trong việc ñiều chỉnh cơ

cấu kinh tế ñịa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt ñất nông nghiệp
thành ñất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn ñảm
bảo ñược việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp
với con ñường hiện ñại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn (Nguyễn
ðình Bồng, 2006).


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

- Quyền ñược bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất: Khi nhà nước thu hồi ñất
ñã giao cho người sử dụng ñất ñể sử dụng vào các mục ñích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi ñất ñược
bồi thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục ñích sử dụng hoặc bằng giá trị
quyền sử dụng ñất (Luật ðất ñai 2003).

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới

1.2.1 Các nước phát triển

Tại các nước phát triển, ña số các nước ñều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân
về ñất ñai, do ñó ñất ñai ñược mua bán, trao ñổi trong nền kinh tế tuy có một số ñặc ñiểm
riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.

1. Thụy ðiển

Theo Báo cáo chuyên ñề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng ñất
ñai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc
tế, tại Thụy ðiển, pháp luật ñất ñai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về ñất
ñai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên

rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển ñất ñai và bảo vệ môi trường. Hoạt ñộng
giám sát là một hoạt ñộng phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ
thống pháp luật về chi tiết ñược hình thành khác nhau.

Hệ thống pháp luật về ñất ñai của Thụy ðiển gồm có rất nhiều các ñạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt ñộng ño ñạc ñịa chính và quản lý ñất ñai. Các
hoạt ñộng cụ thể như hoạt ñộng ñịa chính, quy hoạch sử dụng ñất, ñăng ký ñất ñai,
bất ñộng sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu ñất ñai v.v. ñều ñược luật hoá.
Dưới ñây là một số ñiểm nổi bật của pháp luật, chính sách ñất ñai của Thụy ðiển:

- Việc ñăng ký quyền sở hữu: Việc ñăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng ñất ñai: Toà án thực hiện ñăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển
nhượng ñất ñai. Người mua phải ñăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3
tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp ñồng chuyển nhượng ñể xin ñăng ký. Toà án
sẽ xem xét, ñối chiếu với Sổ ñăng ký ñất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành ñăng
ký quyền sở hữu ñể người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp ñồng
chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc ñược trả lại cho người mua. Toà án cũng
xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán).


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

ðăng ký ñất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp
ñồng chứ không phải từ việc ñăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp ñồng cá
nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan
công chứng) nên rất khó kiểm soát việc ñăng ký. Nhưng ở Thụy ðiển, hầu như tất
cả các chuyển nhượng ñều ñược ñăng ký. Vì việc ñăng ký sẽ tăng thêm sự vững
chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền ñược ưu tiên khi
có tranh chấp với một bên thứ ba nào ñó và quan trọng hơn, quyền sở hữu ñược

ñăng ký rất cần thiết khi thế chấp (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).

- Vấn ñề thế chấp: Quyền sở hữu ñược ñăng ký sau khi hợp ñồng ñược ký
kết nhưng thế chấp lại ñược thực hiện theo một cách khác. Theo quy ñịnh của pháp
luật về thế chấp, có 3 thủ tục ñể thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu ñất
ñai phải làm ñơn xin thế chấp ñể vay một khoản tiền nhất ñịnh. Nếu ñơn ñược duyệt
thì thế chấp ñó sẽ ñược ñăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác
nhận ñủ ñiều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp này sẽ ñược sử
dụng cho một cam kết thế chấp thực thế ñược thực hiện sau khi ñăng ký. Văn bản
xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy ðiển. (2) Văn bản xác
nhận ñủ ñiều kiện thế chấp ñược gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà
án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu ñối với thế chấp. Yêu cầu ñối với thế chấp
chỉ ñược xét ñến khi thực sự sử dụng bất ñộng sản ñể vay vốn (tức là chỉ ñược xem
xét ñến ở bước 2). Các yêu cầu ñặt ra khi thế chấp là: bên ñi vay phải là chủ sở hữu
bất ñộng sản; bên cho vay cần ñặt ra các ñiều kiện cho người ñi vay; bên ñi vay phải
cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không
ñáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. ðó là trình tự thế chấp
theo quy ñịnh của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp ñều do ngân
hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên ñi vay sẽ ký ba văn bản:
hợp ñồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp ñồng thế chấp (thế chấp bất ñộng sản) và
một ñơn gửi toà án ñể xin ñăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu ñầu tiên
và gửi ñơn xin thế chấp ñến toà án. Sau khi ñược xử lý, ñơn xin thế chấp lại ñược
chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng ñợi ñến
khi có quyết ñịnh phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người ñi vay. Khi nợ

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

thế chấp ñược thanh toán hết, văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp sẽ ñược trả lại
cho bên ñi vay. Bước (3) ñược áp dụng khi hợp ñồng thế chấp bị vi phạm. Khi không

ñược thanh toán theo ñúng hợp ñồng, bên cho vay sẽ làm ñơn xin tịch thu tài sản ñể thế
nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền ñặc biệt thực hiện, ñó là: Cơ quan thi
hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không ñược chấp thuận, tài sản sẽ
ñược bán ñấu giá và bên cho thế chấp sẽ ñược thanh toán khoản tiền ñã cho thế chấp.
Thủ tục này ñược tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ ñược xử lý trong vòng 6
tháng kể từ khi có ñơn xin bán ñấu giá. (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).

- Về vấn ñề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi ñất, giá trị bồi thường ñược
tính dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn ñược bồi thường các thiệt hại khác.
Chủ ñất ñược hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp
tài sản ñó phải nộp thuế thì chủ ñất phải nộp thuế). Chủ ñất có thể bán tài sản và
ñược hưởng lợi nhuận nếu bán ñược với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế
cho chuyển dịch ñó. Chủ ñất ñược quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ ñất
cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi ñất ñó cần cho các mục ñích chung của xã
hội. Trong trường hợp ñó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ ñất ñược quyền ñòi bồi
thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).

2. Ôxtrâylia

Theo tác giả Trần Thị Minh Hà trong Báo cáo chuyên ñề Tổng hợp về Chính
sách và tình hình sử dụng ñất ñai của một số nước trong khu vực và trên thế giới
của Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc tế, phần "Chính sách và tình hình sử dụng ñất
ñai của Ôxtrâylia", thì Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng
ñất ñai từ rất sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy ñịnh 2 loại ñất
thuộc sở hữu của Nhà nước (ñất Nhà nước) và ñất thuộc sở hữu tư nhân (ñất tư
nhân). ðất Nhà nước là ñất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. ðất tư nhân là
ñất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (ñất có ñăng kí bằng khoán thời
gian sau 1/1/1875).

Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy ñịnh Nhà nước và

tư nhân ñều có quyền sở hữu bất ñộng sản trên mặt ñất, không phân chia giữa nhà
và ñất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và ñộ sâu ñược
quyền sử dụng có thể từ 12 ñến 60 mét (theo quy ñịnh cụ thể của pháp luật). Toàn

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

bộ khoáng sản có trong lòng ñất như: bạc, vàng, ñồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than ñá,
dầu mỏ, phốt phát, ñều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về ñất ñai 1933); nếu
Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp ñồng thuê ñất với chủ ñất và
phải ñền bù thiệt hại tài sản trên ñất. (Trần Thị Minh Hà, 2000).

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt
ñối, không bắt buộc phải sử dụng ñất.Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế
chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn
trở nào. (Trần Thị Minh Hà, 2000).

Nhà nước có quyền trưng dụng ñất ñể xây dựng hoặc thiết lập các công trình
công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (ðiều 10, Sắc lệnh về ñất ñai 1902) nhưng chủ
sở hữu ñược Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng ñất phải tuân theo quy hoạch và
phân vùng và ñất phải ñược ñăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí
trước bạ và ñăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý ñất ñai Ôxtrâylia -
DOLA). (Trần Thị Minh Hà, 2000).

3. Cộng hoà Liên bang ðức

ðối với Cộng hoà Liên bang ðức, mục tiêu chuyển ñổi sang thị trường ñối
với lĩnh vực bất ñộng sản ñược xác ñịnh rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết
với chương trình hành ñộng cụ thể, cũng như việc hình thành khuôn khổ pháp lý
bảo ñảm cho quá trình chuyển ñổi. ở ðức, quyền có nhà ở của công dân ñược quy

ñịnh trong Liên bang. Theo ñó, ñất và nhà không tách rời, nhà ñất ñược mua - bán
theo nguyên tắc của thị trường (Lê Xuân Bá và cs., 2003)

Hiến pháp Cộng hoà Liên bang ðức (ðiều XIV) quy ñịnh quyền sở hữu ñất
và quyền thừa kế xây dựng ñược Nhà nước bảo ñảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa
vụ sử dụng không ñi ngược với lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm về sở hữu ñất và
nhà ở ðức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với
quyền này người ñược hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng
công trình trên mảnh ñất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp
ñồng ñược phép ký cho một thời hạn tối ña là 99 năm. Người mua quyền có nghĩa
vụ phải trả hàng năm cho chủ ñất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh ñất.
Quyền thừa kế xây dựng ñược thế chấp và hết hạn hợp ñồng thì chủ ñất mua lại nhà;

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong
một toà nhà thì ñược quyền sở hữu căn hộ và một phần ñất trong khuôn viên toà
nhà. Phần ñất này ñược quy ñịnh theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích ñất, mặc
dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không
gian của căn hộ trong toà nhà (Lê Xuân Bá và cs., 2003).

4. Cộng hoà Séc

Tại Cộng hoà Séc, quyền có nhà ở ñược quy ñịnh trong Hiến pháp của nước
cộng hoà này. Sau năm 1989, nghĩa là kể từ khi nước này tuyên bố từ bỏ mô hình xã
hội chủ nghĩa và chuyển sang xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường thì vấn
ñề chuyển ñổi sở hữu, trong ñó có vấn ñề ñất ñai và bất ñộng sản cũng ñồng thời
ñược tiến hành với hai nội dung cơ bản là hoàn lại bất ñộng sản cho chủ cũ, các tài
sản thuộc công sản trước ñây ñược tư nhân hoá ñể hình thành một cơ cấu sở hữu

phù hợp với cơ chế thị trường.

Tuy nhiên, cho ñến nay, thị trường bất ñộng sản ở Séc vẫn chưa hoàn thiện.
Mặt bằng giá cả vẫn còn thấp so với thị trường của các nước EU. Khác với ở ðức,
luật pháp của Séc không quy ñịnh quyền thừa kế xây dựng và quyền ưu tiên ñược
mua trước khi mảnh ñất ñược bán.

Hơn nữa, sở hữu nhà và ñất do di sản của thời kỳ kế hoạch hoá tập trung tách
rời, mặc dù Séc ñang thực hiện các bước cần thiết ñể thống nhất làm một. Người nước
ngoài chưa ñược bình ñẳng trên thị trường bất ñộng sản ở Séc, nghĩa là họ chưa ñược
quyền mua bán với trường hợp ngoại lệ là có ñầu tư 100% trên ñất Séc. Lý do cơ bản là
thu nhập của công dân Séc hiện còn quá thấp so với mặt bằng chung của EU, chính vì
hạn chế này mà lao ñộng của Séc hiện nay không ñược tự do kiếm việc làm tại các
nước EU. Khác với ðức khi có sẵn khung khổ pháp lý thị trường và sức mạnh tài chính
của Tây ðức, ở Séc, quá trình này còn nhiều khó khăn và ñể có một thị trường bất ñộng
sản như ở các nước phát triển, Séc cần một thời gian nữa (Lê Xuân Bá và cs., 2003).

1.2.2. Các nước trong khu vực

1. Thái Lan

Theo Nguyễn ðình Bồng lý luận trong Hội thảo khoa học Thị trường bất
ñộng sản: thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp, ở Thái Lan hiện nay tồn tại

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 16

2 hình thức sở hữu ñất ñai là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu,
sử dụng ñất ñược cấp giấy chứng nhận về ñất ñai. Ở Thái Lan có nhiều loại giấy
chứng nhận về ñất ñai khác nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có qui ñịnh riêng nhằm

hạn chế một số quyền về ñất ñai ñối với chủ sở hữu, sử dụng ñất, cụ thể:

- Giấy chứng nhận sở hữu ñất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở
hữu về ñất ñược cấp sau khi ño ñạc xác ñịnh các góc thửa trên bản ñồ tỷ lệ 1:1000
hoặc 1:2000 hoặc chuyển ñổi từ bản ñồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở hữu
loại giấy này là: Chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ
thửa ñất, thừa kế. Nếu 10 năm ñất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực
của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 ñược cấp từ loại giấy chứng nhận
NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu ñược cấp mà không
có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không ñược chuyển nhượng.

- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDð (không phải sở hữu). Có hai loại giấy
chứng nhận ñược cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào ñể ño ranh giới thửa ñất.

+ Giấy chứng nhận loại NS3K: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới thửa ñất ñó
ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñược thành lập từ bản ñồ ảnh chưa nắn. Loại giấy này có
quyền chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm ñất không ñược sử
dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K
ñược cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.

+ Giấy chứng nhận loại NS3: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới thửa ñất
ñó ñược ño ñộc lập bằng phương pháp tam giác (ño mặt ñất), sau 30 ngày thông báo
loại giấy này mới ñược chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng). ðất không
ñược ñể không sử dụng trên 5 năm.

- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về
ñất. Loại giấy này ñược cấp cho loại ñất ñược chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có
ñơn xin cấp giấy hoặc ñất ñược chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng
ñất mà Uỷ ban Cấp ñất Quốc gia thông báo là Khu vực ðịa chính. Loại giấy này có
quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "ðược sử dụng". Có

thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí,
hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu ñủ mọi ñiều kiện. ðất không ñược ñể
không sử dụng quá 10 năm.