Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thành phố Hạ Long giai đoạn 2007 đến 2011

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜ NG ĐẠ I HỌ C NÔNG LÂM



VŨ PHONG QUANG


ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG
GIAI ĐOẠN 2007-2011


Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03



LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP



Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Nguyễn Thế Đặng


Thái Nguyên, năm 2012

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện nghiên cứu đã được cảm ơn và các
thông tin trích dẫn trong luận văn đều được ghi rõ nguồn gốc.

Thái Nguyên, ngày 25 tháng 8 năm 2012
Tác giả


Vũ Phong Quang

ii
LỜI CÁM ƠN

Để hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của nhiều cơ
quan, nhiều tổ chức, cá nhân. Tôi xin được trân trọng bày tỏ lời cảm ơn với tất cả
các tập thể và cá nhân đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu. Trước hết,
tôi xin bày tỏ lòng biết ơn tới thầy giáo GS.TS Nguyễn Thế Đặng đã trực tiếp
hướng dẫn tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban Giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm - Đại
học Thái Nguyên, các giảng viên trong khoa Tài nguyên và Môi trường và Khoa
Sau đại học trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên đã trang bị cho tôi
những kiến thức quý báu và giúp tôi hoàn thiện luận văn này.
Tôi xin trân thành cảm ơn sự giúp đỡ của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh
Quảng Ninh, UBND thành phố Hạ Long, phòng Tài nguyên và Môi trường, các
phòng ban chuyên môn của thành phố Hạ Long, UBND các phường đã tận tình giúp
đỡ tôi trong quá trình thu thập số liệu và kiểm nghiệm kết quả nghiên cứu.

Thái Nguyên, ngày 25 tháng 8 năm 2012
Tác giả

Vũ Phong Quang














iii
MỤC LỤC

Trang
Lời cam đoan i
Lời cám ơn ii
Mục lục iii
Danh mục chữ viết tắt iv
Danh mục các bảng, biểu v
Danh mục các hình vi
Mở đầu 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu của đề tài 2
3. Yêu cầu của đề tài 2
Chƣơng 1: Tổng quan tài liệu 3

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 3
1.1.1. Cơ sở pháp lý 3
1.1.1.1. Luật 3
1.1.1.2. Các văn bản dưới Luật 3
1.1.2. Cơ sở lý luận 5
1.2. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 6
1.2.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 6
1.2.2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất 6
1.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất 6
1.2.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất 6
1.2.5. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất 7
1.2.6. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 7
1.2.6.1. Điều kiện chung về quyền chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ 7
1.2.6.2. Điều kiện riêng về quyền chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ 8
1.3. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới và Việt Nam 10
1.3.1. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới 10
1.3.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam, tỉnh Quảng Ninh 13
1.3.2.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 13
1.3.2.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam 16
1.3.2.3. Tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của
Việt Nam, tỉnh Quảng Ninh 17
Chƣơng 2: Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu 20
2.1. Đối tượng nghiên cứu 20
2.2. Phạm vi nghiên cứu 20
2.3. Nội dung nghiên cứu 20
2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý


iv
đất đai thành phố Hạ Long 20

2.3.2. Sơ lược về hiện trạng và tình hình QLĐĐ của thành phố Hạ Long 20
2.3.3. Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất tại thành phố Hạ Long giai đoạn 2007 – 2011 20
2.3.4. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng,
tặng cho QSDĐ tại thành phố Hạ Long 20
2.4. Phương pháp nghiên cứu 21
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu 21
2.4.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu 21
2.4.3. Phương pháp phỏng vấn, điều tra nhanh 21
Chƣơng 3: Kết quả nghiên cứu và thảo luận 22
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hạ Long 22
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 22
3.1.1.1. Vị trí địa lý 22
3.1.1.2. Địa hình địa mạo 22
3.1.1.3. Khí hậu, thủy văn 24
3.1.1.4. Các nguồn tài nguyên 25
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội của thành phố Hạ Long 26
3.1.2.1. Tình hình phát triển chung 26
3.1.2.2. Thực trạng phát triển các ngành 27
3.1.2.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 29
3.2. Sơ lược về hiện trạng sử dụng và tình hình quản lý đất đai của
thành phố Hạ Long 33
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2011 33
3.2.2. Sơ lược về thực trạng quản lý đất đai của thành phố Hạ Long 35
3.3. Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
tại thành phố Hạ Long giai đoạn 2007 – 2011 37
3.3.1. Tình hình QLNN về hoạt động chuyển nhượng, tặng cho
QSDĐ tại thành phố Hạ Long giai đoạn 2007 – 2011 37
3.3.1.1 Sơ lược về vai trò của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất thành phố Hạ Long trong công tác chuyển quyền sử dụng đất 37

3.3.1.2. Kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại
thành phố Hạ Long giai đoạn 2007 – 2011 41
3.3.2. Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ thành phố
Hạ Long giai đoạn 2007 – 2011 46
3.3.2.1. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng
cho quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại thành phố Hạ Long 46
3.3.2.2. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ thành phố Hạ Long giai
đoạn 2007 – 2011 49
3.3.2.3. Tình hình tặng cho QSDĐ thành phố Hạ Long giai đoạn 2007 - 2011 50


v
3.3.2.4. Đánh giá chung tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ thành
phố Hạ Long giai đoạn 2007 – 2011 52
3.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người người dân
thành phố Hạ Long về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 52
3.3.4. Tổng hợp ý kiến của các cán bộ quản lý và người dân trong
công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 61
3.3.4.1. Tổng hợp ý kiến của cán bộ quản lý 61
3.3.4.2. Tổng hợp ý kiến của người dân 62
3.4. Đề xuất giải pháp 62
3.4.1. Giải pháp về chính sách 62
3.4.2. Giải pháp về quản lý 64
Kết luận 65
1. Kết luận 65
2. Đề nghị 66
Tài liệu tham khảo 67

vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS
Bất động sản
DTTN

Diện tích tự nhiên
GCN
Giấy chứng nhận
GDP
Gross Domestic Product - Tổng sản phẩm quốc nội
GPMB
Giải phóng mặt bằng
HĐND
Hội đồng nhân dân
QLNN
Quản lý nhà nước
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
SHTN
Sở hữu tư nhân
SHNN
Sở hữu nhà nước
TTCN
Tiểu thủ công nghiệp
TNHH
Trách nhiệm hữu hạn
TNMT
Tài nguyên môi trường
UBND
Ủy ban nhân dân

vii
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU


Trang
Bảng 1.1.
Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
8
Bảng 1.2.
Hiện trạng sử dụng đất năm 2010
17
Bảng 1.3.
Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
tỉnh Quảng Ninh

19
Bảng 3.1.
Đầu mối giao thông thành phố Hạ Long
31
Bảng 3.2.
Hiện trạng sử dụng đất năm 2011

33
Bảng 3.3.
Tổng hợp diện tích đất đai theo địa giới hành chính
36
Bảng 3.4.
Tổng hợp công tác cấp GCNQSDĐ thành phố Hạ Long
giai đoạn 2007- 2011

37
Bảng 3.5.
Thực trạng trình độ cán bộ địa chính của thành phố Hạ Long
38
Bảng 3.6.
Kết quả lưu trữ hồ sơ địa chính thành phố Hạ Long
39
Bảng 3.7.
Tỷ lệ đáp ứng hồ sơ chuyển nhượng tặng cho QSDĐ
từ 2007 – 7/2008

41
Bảng 3.8.
Kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trước khi
thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất từ năm 2007
đến 7/2008


42
Bảng 3.9.
Kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau khi thành
lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (từ 8/2008 đến 2011)

43
Bảng 3.10.
Tỷ lệ đáp ứng hồ sơ chuyển nhượng tặng cho QSDĐ thành phố
Hạ Long từ 8/2008 – 2011

44
Bảng 3.11.
Tổng hợp tỷ lệ đáp ứng hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho quyền
sử dụng đất thành phố Hạ Long giai đoạn 2007 - 2011

44
Bảng 3.12.
Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long
giai đoạn 2007 – 2011

50
Bảng 3.13.
Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long giai
đoạn 2007 – 2011

51
Bảng 3.14.
Tỷ lệ hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trong giải quyết
hồ sơ đất đai của thành phố Hạ Long giai đoạn 2007 - 2011

52
Bảng 3.15.
Những hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thành phố
Hạ Long tại hai khu vực nghiên cứu về những quy định chung

của chuyển quyền sử dụng đất


54
Bảng 3.16.
Sự hiểu biết của người dân thành phố Hạ Long tại hai khu vực
nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất

56
Bảng 3.17.
Sự hiểu biết người dân thành phố Hạ Long tại hai khu vực
nghiên cứu về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất

58




viii
DANH MỤC CÁC HÌNH


Trang
Hình 3.1.
Bản đồ thành phố Hạ Long
23
Hình 3.2.
Chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 2005 – 2010
27
Hình 3.3.

Cơ cấu diện tích đất đai của thành phố Hạ Long
33
Hình 3.4.
Sự hiểu biết của cán bộ cấp thành phố
60
Hình 3.5.
Sự hiểu biết của cán bộ cấp phường
60
Hình 3.6.
Sự hiểu biết của nhân dân
60


1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên đặc biệt và vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản
xuất cơ bản và quan trọng nhất của tất cả mọi quá trình sản xuất, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống. Nó tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế -
xã hội, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc
phòng, là yếu tố cấu thành nên lãnh thổ của mỗi quốc gia, là kết quả đấu tranh hàng ngàn
năm của toàn dân tộc, nó quyết định sự tồn tại và phát triển của loài người.
Các giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất đã trở nên phổ biến trong thực
tế, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất nước và quá
trình đô thị hoá mạnh mẽ. Trong đó, các quan hệ chuyển dịch đất đai chiếm số lượng đáng
kể và có vị trí rất quan trọng. Nó xác lập quyền sử dụng đất cho người được Nhà nước giao
đất để sử dụng, đồng thời góp phần điều phối lại diện tích đất giữa các công dân với nhau,
đảm bảo cho những diện tích thừa được sử dụng một cách hợp lý.
Hạ Long là thành phố nằm ở phía Đông Bắc tỉnh Quảng Ninh có vị trí thuận lợi cho

phát triển và giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội. Đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu đô
thị được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp,
hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ đô thị hoá nhanh chóng kéo
theo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền
sử dụng đất. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội
nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng.
Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các
quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa
thực hiện theo quy định trên địa bàn thành phố Hạ Long.
Nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của điều kiện chuyển quyền sử
dụng đất nhằm góp phần khắc phục những diễn biến trong lĩnh vực này, tìm ra
những nguyên nhân vi phạm điều kiện chuyển quyền và trên cơ sở những quy định
của pháp luật giải quyết những vi phạm đó một cách đúng đắn. Từ đó, đề xuất một


2
số kiến nghị để đưa hoạt động chuyển dịch quyền sử dụng đất vào khuôn khổ của
pháp luật, thống nhất cách giải quyết chung của các loại vi phạm, góp phần nâng
cao hiệu quả thi hành pháp luật nói chung và các quy định của pháp luật về điều
kiện chuyển quyền sử dụng đất nói riêng. Vì vậy, việc thực hiện đề tài "Đánh giá
tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thành phố Hạ Long
giai đoạn 2007 - 2011" là cần thiết trong thời điểm hiện nay.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá được tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất;
những thuận lợi, khó khăn; những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất tại thành phố Hạ Long.
- Đề xuất giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất, cho công tác quản lý tốt hơn.
3. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai

thành phố Hạ Long.
- Đánh giá được tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại
thành phố Hạ Long giai đoạn 2007 – 2011.
- Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại
thành phố Hạ Long
- Đề xuất được giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền
sử dụng đất, cho công tác quản lý tốt hơn








3
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở pháp lý
Để thực hiện tốt các quyền sử dụng đất, từ năm 1993 đến nay Nhà nước đã
ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau:
1.1.1.1. Luật
- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993.
- Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994.
- Bộ luật Dân sự năm1995.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ
ngày 01/01/1999.
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 2000.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ

ngày 01/10/2001.
- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004.
- Bộ luật Dân sự năm 2005.
- Luật đất đai sửa đổi năm 2009, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/9/2009.
1.1.1.2. Các văn bản dưới Luật
- Nghị định 60/CP ngày 5/7/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và
quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
- Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và
thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ quy định chi


4
tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số
điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và
thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị
định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Quyết định số 4505/2007/QĐ-UBND ngày 05/12/2007 của UBND tỉnh
Quảng Ninh về việc quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở cho hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.


5
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về thu
tiền thuê đất; Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về Lệ phí trước bạ
- Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ và Thông tư số
124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ
- Thông tư số 93/2011/TT-BTC và Thông tư số 94/2011/TT-BTC ngày
29/6/2011 của Bộ Tài Chính về sửa đổi, bổ sung nội dung hướng dẫn thực hiện các
Nghị định số 120, 121 nêu trên.
- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài Chính về hướng
dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền
sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
1.1.2. Cơ sở lý luận
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là hành vi chuyển quyền sử dụng đất,

trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác,
không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật
cho phép Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền
sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được
quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển
quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều
tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử
dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không
được chuyển quyền sử dụng đất; mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều
phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.[8]
- Tặng cho quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong tình
huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưng có thể phải
nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã
hội, việc chuyển quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có


6
thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng quyền sử
dụng đất chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất
động sản.[8]
1.2. Các quy định về chuyển nhƣợng, tặng cho quyền sử dụng đất
1.2.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
- Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý.
- Quyền sử dụng đất của các nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được
xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, do
được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân
sự và pháp luật về đất đai. [13]
1.2.2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất
- Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng.

- Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công
chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.[9]
1.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất
- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực
hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
1.2.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật
cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất.[8]
- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung
của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ
luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mực đích, đúng
thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.


7
1.2.5. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất
Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
1.2.6. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
1.2.6.1. Điều kiện chung về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
* Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:[9]
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.

* Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích:
- Bảo đảm quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai;
- Ngăn chặn việc kinh doanh trái phép;
- Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm, tích luỹ đất trái phép.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất
rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:[15]
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trừ các trường hợp qui định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đã được xét duyệt.


8
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không
sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
1.2.6.2. Điều kiện riêng về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
Bảng 1.1. Điều kiện chuyển nhƣợng, tặng cho quyền sử dụng đất
Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất
1. Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao
đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển
nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền
cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ
luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
1. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất:
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự
thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng
cho giao quyền sử dụng đất cho bên được
tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên
được tặng cho đồng ý nhận theo quy định
của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
2. Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất bao gồm các nội dung sau đây:
- Tên, địa chỉ của các bên;
- Quyền, nghĩa vụ của các bên;
- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu,
ranh giới và tình trạng đất;
- Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng;
Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận
chuyển nhượng.
- Giá chuyển nhượng.
2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
bao gồm các nội dung sau đây:
- Tên, địa chỉ của các bên;
- Lý do tặng cho quyền sử dụng đất;

- Quyền, nghĩa vụ của các bên;
- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu,
ranh giới và tình trạng đất;
- Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên tặng
cho;
- Quyền của người thứ ba đối với đất được


9
- Phương thức, thời hạn thanh toán.
- Quyền của người thứ ba đối với đất
chuyển nhượng.
- Các thông tin khác liên quan đến quyền sử
dụng đất.
- Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp
đồng.
tặng cho;
- Trách nhiệm của các bên khi vi phạm
hợp đồng.

3. Nghĩa vụ của bên chuyển nhƣợng quyền
sử dụng đất
- Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng
đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số
hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;
- Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng
đất cho bên nhận chuyển nhượng.
3. Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử
dụng đất
- Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại

đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã
thoả thuận;
- Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử
dụng đất cho bên được tặng cho để làm thủ
tục đăng ký quyền sử dụng đất.

4. Quyền của bên chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất:
Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có
quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, trường hợp bên nhận chuyển nhượng
chậm trả tiền thì áp dụng theo quy định tại Điều
305 của Bộ luật Dân sự.

5. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất:
- Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương
thức đã thoả thuận cho bên chuyển nhượng
quyền sử dụng đất;
- Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật về đất đai;
4. Nghĩa vụ của bên đƣợc tặng cho quyền
sử dụng đất:
- Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của
pháp luật về đất đai;
- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với
đất được tặng cho;

10
- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất
chuyển nhượng.
- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định
của pháp luật về đất đai.
- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy
định của pháp luật về đất đai.

6. Quyền của bên nhận chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất:
- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng
đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến
quyền sử dụng đất;
- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng
đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại
đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả
thuận;
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đối với đất được chuyển nhượng;
- Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng
thời hạn.
5. Quyền của bên đƣợc tặng cho
quyền sử dụng đất:
- Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện tích,
đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình
trạng đất như đã thoả thuận;
- Được sử dụng đất theo đúng mục đích,
đúng thời hạn;
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.

1.3. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới và Việt Nam
1.3.1. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới
Tổng diện tích bề mặt của toàn thế giới là 510 triệu km2 trong đó đại dương
chiếm 361 triệu km2 (chiếm 71%), còn lại là diện tích lục địa chỉ chiếm 149 triệu
km2 (chiếm 29%). Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều so với Nam bán cầu.
Toàn bộ quỹ đất có khả năng sản xuất nông nghiệp trên thế giới là 3.256 triệu ha
(chiếm khoảng 22% tổng diện tích đất liền. Diện tích đất nông nghiệp trên thế giới
được phân bố không đều: Châu Mỹ chiếm 35%, Châu Á chiếm 26%, Châu Âu
chiếm 13%, Châu Phi chiếm 6%. Bình quân đất nông nghiệp trên thế giới là 12.000
m2. Đất trồng trọt toàn thế giới chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai trong đó có 46%
đất có khả năng sản xuất nông nghiệp như vậy còn 54% đất có khả năng sản xuất
nhưng chưa được khai thác. Diện tích đất đang canh tác trên thế giới chỉ chiếm 10%
tổng diện tích tự nhiên (khoảng 1.500 triệu ha), được đánh giá là: Đất có năng suất


11
cao: 14%; trung bình 28% và thấp: 28%.[11]
Nguồn tài nguyên đất trên thế giới hàng năm luôn bị giảm, đặc biệt là đất
nông nghiệp mất đi do chuyển sang mục đích khác. Mặt khác dân số ngày càng
tăng, theo ước tính mỗi năm dân số thế giới tăng từ 80 – 85 triệu người. Như vậy
với mức tăng này mỗi người cần phải có 0,2 – 0,4 ha đất nông nghiệp mới đủ lương
thực, thực phẩm. Đứng trước những khó khăn rất lớn đó thì việc đánh giá hiệu quả
sử dụng đất cũng như tình hình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp là hết sức
cần thiết.[12]
Dân số ngày một tăng cùng với những phát hiện mới về thiên nhiên, con
người đã nghĩ ra nhiều phương thức sản xuất mới, nhiều nghành nghề khác nhau để
kiếm sống. Và quá trình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đều xảy ra ở tất
cả các nước trên thế giới. Tuy nhiên có sự khác nhau về mức độ cũng như diện tích
đất được chuyển mục đích hàng năm. Quá trình chuyển mục đích trên thế giới diễn

ra sớm hơn với tốc độ mạnh mẽ hơn ở Việt Nam. Đặc biệt là ở một số nước phát
triển như: Mỹ, Anh, Pháp, Đức, Italia, Nhật Bản vv…thì tốc độ đô thị hóa nhanh đã
làm quá trình chuyển mục đích sử dụng đất trong đó có đất nông nghiệp diễn ra
mạnh mẽ hơn. Tuy nhiên, chính quá trình đô thị hóa, chuyển mục đích sử dụng đất
một cách hợp lí đã giúp nền kinh tế của các nước này phát triển khá nhanh trong
những năm qua. Để đạt được những thành tựu đó thì công tác quản lí đất đai ở các
quốc gia này được thực hiện khá tốt. Một trong những nước điển hình về công tác
quản lí Nhà nước về đất đai đó là nước Pháp. Pháp là quốc gia phát triển thuộc hệ
thống quốc gia TBCN, tuy thể chế chính trị khác nhau, nhưng nước ta chịu ảnh
hưởng của phương pháp tổ chức QLNN trong lĩnh vực đất đai khá rõ của Cộng hòa
Pháp. Vấn đề này dễ lí giải vì Nhà nước Việt Nam hiện đang khai thác khá hiệu quả
những tài liệu quản lí đất đai do chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ
thống quản lí đất đai thực dân còn khá rõ nét trong ý thức một bộ phận công dân
Việt Nam hiện nay. Quản lí đất đai của Nước Cộng hòa Pháp có một số đặc điểm
đặc trưng sau:
Về chế độ hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có
quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình. Ở Pháp hiện nay tồn


12
tại hai hình thức sở hữu cơ bản: SHTN về đất đai và SHNN (đối với đất đai và công
trình xây dựng công cộng). Tài sản công cộng (bao gồm cả đất đai công cộng) có
đặc điểm là không được mua và bán. Trong trường hợp cần sử dụng đất cho các
mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu sở hữu đất đai tư nhân nhường
quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng.
Về công tác quy hoạch đô thị: Do đa số đất đai thuộc SHTN, vì vậy để phát
triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ý từ rất sớm và
thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, ở Pháp đã ban hành Đạo luật về kế
hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên. Năm 1973 và năm
1977, Nhà nước đã ban hành các Nghị định quy định các qui tắc về phát triển đô thị,

là cơ sở để ra đời Bộ Luật về phân cấp quản lí, trong đó có sự xuất hiện của một tác
nhân mới rất quan trọng trong công tác quản lí của Nhà nước về quy hoạch đó là
cấp xã. Cho đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan
đến cả quyền SHTN và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước, cũng như
của các cộng đồng địa phương vào công tác quản lí đất đai, quản lí quy hoạch đô
thị. Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan hệ giữa các
ngành khác nhau như BĐS, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ…
Về công tác quản lí Nhà nước đối với đất đai: Mặc dù là quốc gia duy trì chế
độ SHTN về đất đai, nhưng công tác QLNN về đất đai của Pháp được thực hiện rất
chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính. Hệ
thống hồ sơ địa chính rất phát triển, rất qui củ và khoa học, mang tính thời sự để
quản lí tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó thông tin về từng thửa đất
được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lí, thông tin về tài nguyên và lợi ích liên
quan đến thửa đất, thực trạng pháp lí của thửa đất. Hệ thống này cung cấp đầy đủ
thông tin về hiện trạng, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lí và sử dụng đất có hiệu
quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của
ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và BĐS công bằng.[15]
Ngoài Pháp thì Mỹ cũng là một trong các quốc gia có hệ thống pháp luật về
đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và
phức tạp nhất. Luật đất đai của Mỹ qui định công nhận và khuyến khích quyền


13
SHTN về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một
quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy các quy định này đang phát
huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu
quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả Sử dụng đất
trong phạm vi toàn xã hội.
Tuy công nhận quyền SHTN, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò
ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lí đất đai. Các quyền

định đoạt của Nhà nước ba gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng
đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền qui
định về mục đích sử dụng đất; quyền sử lí các tranh chấp về quyền sử dụng đất và
quyền ban hành các quy định về tài chính đất (thu thuế kinh doanh BĐS; quy định mức
giá thuê đất hoặc thuê BĐS…). Quyền thu hồi đất thuộc SHTN để phục vụ các lợi ích
công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi… bản chất quyền SHTN
về đất đai ở Mỹ tương đương với quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế độ sở
hữu đối với đất đai khác nhau) đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản lí
của Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa
dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu hóa hiện nay. Mục
tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lí chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng
cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng
thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát
triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường,
cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia.
1.3.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam, tỉnh Quảng Ninh
1.3.2.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà
Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987
Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản
lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần
thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở


14
hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban hành đúng
vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt
thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về quyền sử dụng đất của Luật
Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất,

người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có
quyền chuyển quyền sử dụng đất đai dưới mọi hình thức khác nhau. Điều 5 của
Luật đất đai 1987 quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh
thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không
đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác,
làm huỷ hoại đất đai”.[12]
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh
những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất
mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển quyền sử
dụng đất trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và
cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất
chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục
sử dụng đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời
được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.
Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà
nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối
với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài. Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật
đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của
Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã
hội nông thôn” đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất theo
những điều kiện cụ thể do pháp luật quy định.[14]
Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có
quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Do đó, Quốc hội đã


15
đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993. Luật

Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày
15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1987 và bổ sung một số nội dung mới
như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất
được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua
thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai
càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới
lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai
được sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như
quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, quyền cho thuê lại quyền sử dụng
đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê
đất cho cả thời gian thuê cũng được thực hiện các quyền sử dụng đất như chuyển
nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và để
đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật
khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất
đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Trong chương trình xây dựng luật,
pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được
đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung. Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp
thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.[15]
Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về quyền sử dụng đất như sau:
- Việc quyết định cho người đang sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất
nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất ở, đất chuyên dùng sang mục đích
khác; người đang sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa nước chuyển sang nuôi trồng
thuỷ sản, trồng cây lâu năm hoặc người đang sử dụng đất nông nghiệp trồng cây lâu
năm chuyển sang trồng cây hàng năm phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đai đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

16
- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị quyền sử
dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng
được phép hoạt động tại Việt Nam.
Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình
quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy
còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993
(Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ
những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của
pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng
về đất đai trong thời kỳ mới. Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày
26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004. [15]
Về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế
thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho quyền
sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy
định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền
thừa kế quyền sử dụng đất đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện
thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất
động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước.
Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần
dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế
của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm
bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
1.3.2.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường về kết quả kiểm kê đất đai
năm 2010, thì: tổng diện tích các loại đất của cả nước là 33.093.857 ha bao gồm:
nhóm đất nông nghiệp; nhóm đất phi nông nghiệp; nhóm đất chưa sử dụng. Diện
tích, cơ cấu sử dụng các nhóm đất chính như sau (bảng 1.2):