Thực trạng và đề xuất giải pháp thực hiện quyền sử dụng đất thành phố vĩnh yên, tỉnh vĩnh phúc

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI





ðÀO ANH QUYỀN


THỰC TRẠNG VÀ ðỀ XUẤT
GIẢI PHÁP THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC


LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP




Chuyên ngành:

: Quản Lý ðất ðai

Mã số

: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học

: PGS.TS Nguyễn Khắc Thời

HÀ NỘI - 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực, chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này
ñã ñược cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã ñược chỉ
rõ nguồn gốc./.





Tác giả Luận văn

ðào Anh Quyền


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên và
Môi trường, Viện sau ðại học - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo
mọi ñiều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá
trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
ðặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời, là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, ñã tận tình giúp ñỡ và hướng dẫn tôi
hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND thành phố Vĩnh Yên, Phòng TN&MT
thành phố Vĩnh Yên, UBND và cán bộ ñịa chính của các xã, phường thuộc
thành phố Vĩnh Yên ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi và cung cấp ñầy ñủ các
thông tin, số liệu, tư liệu bản ñồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia ñình và bạn bè ñã giúp ñỡ và ñộng viên tôi trong quá
trình học tập, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn này.


Tác giả Luận văn

ðào Anh Quyền





Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii

MỤC LỤC

Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục các chữ viết tắt vi
Danh mục các bảng vii
1 MỞ ðẦU 1
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2 Mục ñích và yêu cầu của ñề tài 3
1.2.1 Mục ñích: 3
1.2.2 Yêu cầu: 3
2 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 4
2.1 Cơ sở khoa học 4
2.1.1 Cơ sở lý luận 4
2.1.2 Cơ sở thực tiễn: 10
2.2 Cơ sở pháp lý: 25
2.2.1 Các Luật: 25
2.2.2 Các văn bản dưới luật 26

2.2.3 Các văn bản quy ñịnh thực hiện quyền sử dụng ñất tại thành phố
Vĩnh Yên. 29
3 ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30
3.1 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 30
3.1.1 ðối tượng nghiên cứu 30
3.1.2 Phạm vi nghiên cứu: 30
3.2 Nội dung nghiên cứu: 30
3.3 Phương pháp nghiên cứu 31
3.3.1 Phương pháp ñiều tra, thu thập tài liệu, số liệu 31
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv

3.3.2 Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu 31
3.3.3 Phương pháp chuyên gia 32
4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 33
4.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Vĩnh Yên 33
4.1.1 Vị trí ñịa lý: 33
4.1.2 ðặc ñiểm ñịa hình 34
4.1.3 Khí hậu, thuỷ văn 34
4.1.4 Các nguồn tài nguyên thiên nhiên 35
4.1.5 Môi trường 36
4.1.6 Dân số: 37
4.2 Hiện trạng sử dụng ñất: 37
4.2.1 Hiện trạng sử dụng ñất thành phố Vĩnh Yên 37
4.2.2 Hiện trạng sử dụng ñất các xã, phường nghiên cứu 39
4.3 ðánh giá thực trạng thực hiện quyền sử dụng ñất. 41
4.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi quyền sử dụng ñất 41
4.3.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất. 46
4.3.3 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ñất. 55

4.3.4 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ñất. 60
4.3.5 Tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng ñất. 64
4.3.6 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDð. 68
4.3.7 Tổng hợp ý kiến của các hộ gia ñình, cá nhân về việc thực hiện
quyền sử dụng ñất 74
4.4 ðánh giá việc thực hiện quyền sử dụng ñất thành phố Vĩnh Yên. 79
4.5 ðề xuất các giải pháp nhằm thực hiện quyền sử dụng ñất tại
thành phố Vĩnh Yên. 83
4.5.1 Giải pháp về chính sách 83
4.5.2 Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt ñộng thực hiện QSDð 85
4.5.3 Giải pháp về ñầu tư cho con người và cơ sở vật chất 85
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v

5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 86
5.1 Kết luận 86
5.2 Kiến nghị 87
TÀI LIỆU THAM KHẢO 88
PHỤ LỤC BIỂU
88








Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chú giải
GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
QSDð Quyền sử dụng ñất
TN&MT Tài nguyên và Môi trường
UBND Uỷ ban nhân dân


















Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
STT Tên bảng Trang
4.1 Hiện trạng sử dụng ñất thành phố Vĩnh Yên năm 2011 38
4.2 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2011 của các xã, phường nghiên cứu 39
4.3 Tổng hợp tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi QSDð tại 4 xã,
phường nghiên cứu theo 2 giai ñoạn 42
4.4 Tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi QSDð theo xã, phường
nghiên cứu 44
4.5 Tổng hợp tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð tại 4
xã, phường nghiên cứu qua 2 giai ñoạn 47
4.6 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð theo xã,
phường nghiên cứu 51
4.7 Tổng hợp tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDð tại 4 xã,
phường nghiên cứu theo 2 giai ñoạn 56
4.8 Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDð theo ñịa bàn xã,
phường nghiên cứu 58
4.9 Tổng hợp tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDð tại 4 xã,
phường nghiên cứu theo 2 giai ñoạn 61
4.10 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDð theo xã, phường
nghiên cứu 63
4.11 Tổng hợp tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDð tại 4 xã
phường nghiên cứu theo 2 giai ñoạn 65
4.12 Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDð theo xã, phường
nghiên cứu 67
4.13 Tổng hợp tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSDð tại
4 xã, phường nghiên cứu theo 2 giai ñoạn 69
4.14 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSDð theo xã,
phường nghiên cứu 71

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

viii

4.15 Tổng hợp lý do thế chấp, bảo lãnh bằng QSDð theo xã, phường 72
4.16 Tổng hợp ý kiến của các hộ gia ñình, cá nhân tại 4 xã, phường
nghiên cứu trong việc thực hiện QSDð 75

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1

1. MỞ ðẦU

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là một tài nguyên quý giá nhưng chỉ có hạn nên mỗi nước có
một phương pháp quản lý và sử dụng riêng. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến
pháp 1980, ñất ñai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước,
sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại
một hình thức sở hữu ñất ñai là sở hữu toàn dân. ðến Hiến pháp 1992, tại
ðiều 18 ñã quy ñịnh là: Người ñược Nhà nước giao ñất thì ñược thực hiện
chuyển quyền sử dụng ñất (QSDð) theo quy ñịnh của pháp luật. Cụ thể hoá
Hiến pháp 1992, Luật ðất ñai 1993, Luật sửa ñổi một số ñiều Luật ðất ñai
1998, 2001 và Luật ðất ñai 2003 ñã từng bước cụ thể hoá quy ñịnh này của
Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng ñất,
trước hết là ñối với ñất giao có thu tiền sử dụng ñất và ñất thuê (như ñất làm
nhà ở, ñất sử dụng vào mục ñích kinh doanh của các chủ thể). Việc “thị
trường hoá”, “tiền tệ hoá” quyền sử dụng ñất ngày càng rõ nét và quyền của
người sử dụng ñất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ ñã ñóng góp cho xã

hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này ñã hình thành thị trường ñất ñai, hoà
nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước ñồng bộ với các
thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong ðại hội ðảng lần thứ
IX ñã có chủ trương phát triển ñầy ñủ thị trường quyền sử dụng ñất. Luật ðất
ñai 2003 có những quy ñịnh về giao quyền sử dụng ñất cho các tổ chức, hộ
gia ñình, cá nhân sử dụng và có những quy ñịnh ñể các tổ chức, cá nhân sử
dụng ñất dễ dàng thực hiện các QSDð. Tuy nhiên, ñến nay tình hình thực
hiện các QSDð ở các ñịa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như:
- Hiện tượng ñất ñai bị manh mún ñã phần nào khắc phục sau khi thực
hiện dồn ñiền ñổi thửa. Tuy nhiên những giải pháp trong dồn ñiền ñổi thửa ñã
tỏ ra ít phù hợp trước yêu cầu tích tụ ruộng ñất ñể mở rộng quy mô sản xuất.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2

Làm thế nào ñể phát triển ñược tiềm năng của xã hội theo phương châm ai
giỏi nghề gì làm nghề ñó. Hiện tượng chuyển dịch quyền sử dụng ñất và
chuyển ñổi mục ñích sử dụng trong nông nghiệp diễn ra tự phát rất sôi ñộng ở
nhiều ñịa phương. Do thị trường tự phát, thiếu thông tin, không có sự kiểm
soát của Nhà nước nên còn nhiều bất cập cần giải quyết.
- Những năm gần ñây thị trường quyền sử dụng ñất ñang có hiện tượng
"ñóng băng", hiện tượng này có thể do nhiều nguyên nhân khác nhau như: cầu
ñã vượt quá cung, chính sách chưa hợp lý, hay giá ñất ñược ñịnh giá một cách
chủ quan của cơ quan ñịnh giá mà không theo quy luật của thị trường? Bên
cạnh ñó, thị trường giao dịch ngầm về ñất ñai còn chiếm tỷ lệ lớn. GCNQSDð
là ñiều kiện cần thiết cho hoạt ñộng thị trường QSDð, nhưng nhiều người dân
không muốn nhận mà vẫn có thể giao dịch trên thị trường ngầm.
- Tâm lý người dân mỗi vùng một khác nhau: vùng ñồng bằng Bắc bộ
mặc dù người dân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng vẫn giữ lại ñất

ñai, trong khi ñó người dân vùng Tây nguyên và ðồng bằng sông Cửu Long
lại sẵn sàng bán ñể ñi làm thuê cho người khác. Vấn ñề nông dân không có
ñất do chuyển nhượng ñất ñai ngày càng tăng.
Thành phố Vĩnh Yên là thủ phủ của tỉnh Vĩnh Phúc, có vị trí là cầu nối
của Thủ ñô với vùng Trung du miền núi phía Bắc, gần sân bay Nội Bài và gần
khu du lịch vườn quốc gia Tam ðảo. Do ñó chịu tác ñộng rất lớn của quá
trình mở rộng ñô thị hoá, công nghiệp hoá. Tại ñây ñang diễn ra quá trình
chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ lại ñất ñai cho các nhu cầu phát triển cụm
công nghiệp, khu công nghiệp, khu ñô thị mới tập trung rất mạnh mẽ. Do nhu
cầu về quyền sử dụng ñất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt
ñộng thực hiện các quyền sử dụng ñất có xu hướng ngày càng gia tăng. Tuy
nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các quyền sử dụng ñất không khai báo
hoặc thực hiện không ñầy ñủ các quy ñịnh của pháp luật ở trên ñịa bàn Thành
phố Vĩnh Yên vẫn còn diễn ra. Tình trạng này diễn ra thế nào? Nguyên nhân

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3

tại sao? Giải pháp ñể giải quyết tình trạng này thế nào? là các câu hỏi cần phải
ñược giải ñáp ñể ñưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai ñoạn tới. Vì
vậy, việc thực hiện ñề tài: “Thực trạng và ñề xuất giải pháp thực hiện quyền
sử dụng ñất thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc” là cần thiết trong thời
ñiểm hiện nay.
1.2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài
1.2.1. Mục ñích:
- ðiều tra, ñánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn
thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.
- ðề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng ñất
thành phố Vĩnh Yên.

1.2.2. Yêu cầu:
- Các số liệu ñiều tra khách quan, có ñộ tin cậy cao.
- ðánh giá ñúng thực trạng thực hiện các quyền sử dụng ñất, các giải
pháp ñề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc ñẩy việc thực
hiện các quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.
- Nắm vững các chủ trương chính sách, pháp luật về ñất ñai liên quan
ñến các quyền sử dụng ñất.





Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4

2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở khoa học
2.1.1. Cơ sở lý luận
2.1.1.1. Quyền sở hữu
Quyền sở hữu ñược hình thành rất sớm, chưa có tài liệu nào có thể
khẳng ñịnh ñược chính xác thời ñiểm hình thành khái niệm quyền sở hữu.
Quyền sở hữu ñược hiểu dưới góc ñộ là mức ñộ xử sự (quyền năng)
mà pháp luật cho phép chủ sở hữu ñược thực hiện các hành vi nhất ñịnh
(như chiếm hữu, sử dụng, ñịnh ñoạt) lên tài sản theo ý chí của mình (nghĩa
chủ quan). Dưới góc ñộ này, quyền sở hữu ñược coi là một trong những
quyền năng cơ bản nhất mà một chủ thể có thể có ñược ñối với tài sản (bên
cạnh các quyền khác ñối với tài sản như quyền sử dụng hạn chế bất ñộng
sản liền kề…).

ðiều 173 Bộ luật dân sự quy ñịnh: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
ñịnh của pháp luật”.
Quyền sở hữu là hệ thống những quy phạm pháp luật do Nhà nước ban
hành nhằm ñiều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực chiếm hữu
sử dụng và ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu.
Quyền sở hữu là vấn ñề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong ñời sống
kinh tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự. Nó là một trong những tiền ñề
vật chất cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức ñộ xử sự mà
pháp luật cho phép một chủ thể ñược thực hiện trong quá trình, chiếm hữu, sử
dụng và ñịnh ñoạt tài sản. Mức ñộ xử sự ấy qui ñịnh giới hạn và khả năng
thực hiện của họ trong quá trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao
ñộng sản xuất, kinh doanh… ðiều ñó tác ñộng trực tiếp ñến nền kinh tế, thúc
ñẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5

Xuất phát từ vai trò chi phối của cơ sở kinh tế hạ tầng ñối với pháp luật,
Bộ luật dân sự ra ñời khẳng ñịnh vị trí trung tâm của chế ñịnh “tài sản và
quyền sở hữu”. Quyền sở hữu là cơ sở, là mục ñích của rất nhiều quan hệ
pháp luật dân sự. Vì thế, quyền sở hữu còn là tiền ñề, là xuất phát ñiểm cho
tính hợp pháp của các quan hệ ñó. Mục ñích cuối cùng của ña phần các hành
vi dân sự và giao dịch dân sự là nhằm hướng tới xác lập hoặc chấm dứt quyền
sở hữu của các chủ thể. Tại ñiều 164 Bộ Luật dân sự quy ñịnh “Quyền sở hữu
bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ
sở hữu theo quy ñịnh của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ
thể khác có ñủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền ñịnh ñoạt
tài sản”.

Theo một nghĩa hẹp Quyền sở hữu ñược hiểu là mức ñộ xử sự mà pháp
luật cho phép một chủ thể thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, ñịnh
ñoạt trong những ñiều kiện nhất ñịnh. Như vậy quyền sở hữu chính là quyền
năng dân sự của chủ thể sở hữu ñối với một tài sản cụ thể và xuất hiện trên cơ
sở nội dung qui ñịnh của qui phạm pháp luật khách quan.
Các quyền năng của chủ sở hữu
- Quyền chiếm hữu:
Luật dân sự Việt Nam xác ñịnh chiếm hữu là một quyền năng của
quyền sở hữu, ðiều 182 BLDS qui ñịnh quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ,
quản lý tài sản. Nắm giữ tài sản là việc người chiếm hữu giữ vật trong phạm
vi kiểm soát làm chủ và chi phối tài sản ñó theo ý chí của mình. Trong chiếm
hữu theo luật Việt Nam, xét dưới góc ñộ chủ thể chiếm hữu, có thể tồn tại hai
khả năng sau ñây:
Người chiếm hữu tài sản ñồng thời là chủ sở hữu tài sản và người
chiếm hữu không phải là chủ sở hữu của tài sản.
- Quyền sử dụng:
ðiều 192 BLDS ñịnh rõ: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”. Khai thác công dụng của tài sản
ñược hiểu là việc dùng tài sản ñể phục vụ nhu cầu, sở thích của bản thân hoặc
ñể khai thác lợi ích kinh tế của tài sản.
- Quyền ñịnh ñoạt
ðiều 195 BLDS ñịnh rõ: “Quyền ñịnh ñoạt là quyền chuyển giao quyền
sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu tài sản”. Là quyền quyết ñịnh số phận
pháp lý của ñất ñai. ðây là quyền năng duy nhất và tuyệt ñối của chủ sở hữu.
Các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất ñược nhà nước bảo hộ các

quyền và lợi ích hợp pháp nhưng không có quyền ñịnh ñoạt ñất ñai. Mọi hành
vi vi phạm ñến quyền sở hữu ñất ñai ñều có biện pháp xử lý thích ñáng.
Quyền ñịnh ñoạt ñất ñai không giống quyền ñịnh ñoạt tài sản trong dân
sự, nó ñược ghi nhận tại khoản 2, ðiều 5 Luật ðất ñai năm 2003, như sau:
- Quyết ñịnh mục ñích sử dụng ñất thông qua việc quyết ñịnh, xét duyệt
quy hoạch sử dụng ñất, quyết ñịnh sử dụng ñất
- Quy hoạch về hạn mức giao ñất và kế hoạch sử dụng ñất.
- Quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, cho phép chuyển mục
ñích sử dụng ñất.
- ðịnh giá ñất.
2.1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai
Sở hữu ñối với ñất ñai là một loại hình sở hữu ñặc biệt. Nó ñặc biệt ở
chỗ, có một phần quyền sở hữu do nhà nước ñịnh ñoạt và một phần của người
giữ ñất thực hiện. Tại Luật ñất ñai năm 1987 ñã ñược khẳng ñịnh và qua các
lần sửa ñổi bổ sung, Luật ñất ñai 1993, Luật sửa ñổi bổ sung năm 1998 và
2001, Luật ñất ñai năm 2003. “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại
diện chủ sở hữu” là nguyên tắc hiến ñịnh, ñược quy ñịnh tại ñiều 17 - Hiếp
pháp năm 1992 “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước tài nguyên trong lòng
ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời cùng các tài sản khác
mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân”.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7

Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu ñất ñai, nhân dân có quyền
chiếm hữu, sử dụng, ñịnh ñoạt tài sản của mình. Nhưng nhân dân không thể tự
mình thực hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà nước. Việc quy ñịnh
“ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân” thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của ñất ñai
nước ta. ðất ñai nước ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta ñã tốn

bao công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ ñược vốn ñất ñai như ngày
nay; “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Như
vậy nhân dân ñã trao quyền chủ sở hữu ñất ñai cho Nhà nước, Nhà nước với
tư cách ñại diện sở hữu toàn dân quản lý ñất ñai. Luật ðất ñai năm 2003 ñã cụ
thể hoá vấn ñề sở hữu toàn dân là quyền về chiếm hữu, quyền về ñịnh ñoạt và
quyền về sử dụng.
2.1.1.3. Quyền sử dụng ñất
Với tư cách ñại diện chủ sở hữu toàn dân, Nhà nước không trực tiếp
thực hiện quyền sử dụng ñất, mà thực hiện quyền này thông qua hình thức
giao ñất, cho thuê ñất cho người sử dụng ñất và quy ñịnh quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng ñất trực tiếp. Trong mối quan hệ pháp lý giữa chủ sở hữu
và người sử dụng ñất, ñại diện chủ sở hữu toàn dân thực hiện quyền năng sử
dụng ñất một cách gián tiếp, thông qua hình thức giao ñất, cho thuê ñất cho
người sử dụng ñất trực tiếp; Nhà nước ñảm bảo quyền sử dụng ñất hợp pháp,
ổn ñịnh và lâu dài cho người sử dụng ñất trực tiếp thông qua các hình thức
ñược quy ñịnh cụ thể tại ñiều 10 Luật ñất ñai năm 2003 là: “Nhà nước cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho người sử dụng ñất; nhà nước không
thừa nhận việc ñòi lại ñất ñã ñược giao theo quy ñịnh của Nhà nước cho
người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách ñất ñai của Nhà
nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà
miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; nhà
nước có chính sách tạo ñiều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối có ñất ñể sản xuất; ñồng thời có

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8

chính sách ưu ñãi ñầu tư, ñào tạo nghề, phát triển ngành nghề, tạo việc làm
cho lao ñộng ở nông thôn phù hợp với quá trình chuyển ñổi cơ cấu sử dụng

ñất và chuyển ñổi cơ cấu kinh tế nông thôn theo hướng công nghiệp hoá, hiện
ñại hoá”.
Thông qua các hình thức nhà nước ñảm bảo quyền lợi của người sử
dụng ñất khi nhà nước là người “ñại diện chủ sở hữu” các tổ chức, hộ gia
ñình, cá nhân ñược sử dụng ñất có các quyền bao gồm: “Quyền chuyển ñổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất;
quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð, quyền ñược bồi thường khi
Nhà nước thu hồi ñất”. Sau ñây là nội dung của từng quyền:
a. Quyền chuyển ñổi quyền sử dụng ñất
Là phương thức ñơn giản nhất của việc chuyển QSDð của các hộ gia
ñình trong cùng một ñịa phương (xã, phường, thị trấn). Hành vi này chỉ bao
hàm việc “ñổi ñất lấy ñất” giữa các hộ gia ñình, cá nhân xuất phát từ mục ñích
nhu cầu sản xuất và ñời sống khi ñược Nhà nước giao ñất ñể sử dụng nhằm tổ
chức lại sản xuất cho phù hợp ñiều kiện, hoàn cảnh, khắc phục tình trạng
manh mún, phân tán ñất ñai hiện nay. Hình thức chuyển ñổi QSDð không
mang tính chất thương mại, Nhà nước chỉ cho phép chuyển ñổi QSD ñất
ruộng ñất lấy ruộng ñất, không chuyển ñổi quyền sử dụng ñất lấy tài sản khác
hoặc sử dụng ñất vào mục ñích khác.
b. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất
Là việc chuyển quyền sử dụng ñất cho người khác trên cơ sở có giá;
trong trường hợp này người nhận ñất phải trả cho người chuyển quyền một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí mà họ ñã bỏ ra và ñể có ñược quyền sử
dụng ñất cũng như chi phí ñầu tư làm tăng giá trị của ñất ñai. Người nhận
quyền sử dụng ñất phải sử dụng ñất ñúng mục ñích, phải thực hiện ñầy ñủ mọi
nghĩa vụ ñối với Nhà nước và ñược hưởng các quyền mà Nhà nước quy ñịnh
cho người sử dụng ñất ñối với ñất ñó.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9

c. Quyền cho thuê quyền sử dụng ñất
Là một dạng tạm chuyển quyền sử dụng ñất nhưng bị hạn chế về thời
gian, thông qua hợp ñồng giao dịch phù hợp với quy ñịnh của pháp luật.

Theo
ñó, bên cho thuê chuyển giao ñất cho bên thuê ñể sử dụng trong một thời hạn,
còn bên thuê phải sử dụng ñất ñúng mục ñích, trả tiền thuê và trả lại ñất khi
hết thời hạn thuê (ðiều 714 Bộ Luật Dân sự).


d. Quyền thế chấp quyền sử dụng ñất
Thế chấp quyền sử dụng ñất là một trong những quyền năng cơ bản của
người sử dụng ñất, ñược ra ñời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật ðất
ñai năm 1993. Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng ñất trong quan hệ tín dụng
là một quy ñịnh mới về việc chuyển quyền sử dụng ñất không ñầy ñủ. Người
làm thế chấp vay nợ, lấy ñất ñai làm vật thế chấp ñể thi hành trách nhiệm vay
nợ với người cho vay; ñất ñai dùng làm vật thế chấp không ñược chuyển dịch
vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó ñảm bảo có một giá trị
nhất ñịnh, khi người thế chấp ñến kỳ không thể trả nợ ñược, người nhận thế
chấp có quyền ñem ñất ñai phát mại và ưu tiên thanh toán ñể thu hồi vốn. Thế
chấp ñất ñai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất ñộng sản, trong
thế chấp bất ñộng sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDð. Trong
trường hợp người vay tiền không có QSDð ñể thế chấp thì có thể dùng phương
thức bảo lãnh ñể huy ñộng vốn, ñó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết
dùng QSDð của họ ñể chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.
e. Cho tặng, thừa kế quyền sử dụng ñất
Là một hành vi ñặc biệt trong tình huống chuyển nhượng quyền sử
dụng ñất, người nhận QSDð không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế.
Riêng về thừa kế quyền sử dụng ñất thì ñây ñược coi như một dạng ñặc biệt

của việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, có khác chăng ñó là việc chuyển
quyền từ người chết sang cho người thừa kế theo di chúc hay theo pháp luật.
Cho nên, mọi cá nhân có quyền sử dụng ñất có quyền lập di chúc ñể ñịnh ñoạt

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10

di sản của mình là quyền sử dụng một mảnh ñất cụ thể hoặc ñể lại quyền sử
dụng của mình cho người thừa kế theo quy ñịnh của pháp luật trên cơ sở một
quyết ñịnh của toà án.
2.1.1.4. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất
Chế ñịnh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất là một chế ñịnh cơ
bản của Luật ñất ñai năm 2003 ñiều 105 và ñiều 107. Chế ñịnh này ra ñời trên
cơ sở chế ñộ sở hữu ñất ñai mang tính ñặc thù ở Việt Nam, chế ñộ sở hữu
toàn dân về ñất ñai. Việc nghiên cứu sự hoàn thiện và phát triển chế ñịnh này
về mặt lý luận sẽ cho thấy quá trình phát triển tư duy pháp lý về công nhận
quyền về tài sản trong lĩnh vực ñất ñai ở nước ta.
2.1.2. Cơ sở thực tiễn:
2.1.2.1. Quá trình thực hiện các QSDð ở Việt Nam
Nhà nước giao ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng. Trong
giai ñoạn từ năm 1990 ñến năm 2000 Nhà nước ñã trao quyền sử dụng bằng
hình thức giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, giao ñất có thu tiền sử dụng
ñất, cho thuê có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất cho khoảng 13 triệu hộ gia
ñình, cá nhân (trong ñó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000
hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư
nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài. Nhu cầu sử dụng ñất cho các mục
tiêu phát triển kinh tế xã hội ñược ñáp ứng, Nhà nước ñã phân bố quỹ ñất cho
các mục ñích sử dụng và giảm diện tích ñất chưa sử dụng. Tổng diện tích ñất
ñã ñược Nhà nước giao và cho thuê ñến tháng 12/2003 là 25.160.119 ha,

chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước.
Các quy ñịnh về giao ñất, cho thuê ñất ngày càng hoàn thiện ñã thúc ñẩy
sự phát triển của thị trường QSDð, góp phần sử dụng ñất hiệu quả, thúc ñẩy
các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây
dựng, dịch vụ phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao
ñất, cho thuê ñất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11

mặt bằng ñất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân ñối nghiêm trọng; nhiều dự
án ñược giao ñất nhưng không sử dụng, sử dụng ñất thiếu hiệu quả, không có
khả năng ñầu tư trên ñất, ñầu tư không ñúng tiến ñộ, sử dụng ñất sai mục ñích;
tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến ñộ cấp giấy chứng nhận QSDð
rất chậm, ảnh hưởng lớn ñến các hoạt ñộng giao dịch bất ñộng sản cũng như
việc thực hiện các QSDð; việc thu hồi ñất, giải phóng mặt bằng ñể giao ñất
cho các nhà ñầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao ñất, cho thuê ñất còn
nặng về cơ chế “xin - cho”, việc thực hiện ñấu giá QSDð hiện mới chỉ trong
giai ñoạn ñầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá ñất do Nhà nước
quyết ñịnh và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ ñó tạo ñiều kiện cho ñầu cơ
ñất ñai, kinh doanh bất ñộng sản trái phép; giá ñất trên thực tế có xu hướng
tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn ñịnh kinh tế - xã hội.
Thị trường QSDð là thị trường giao dịch về các QSDð: chuyển ñổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn.
Các quy ñịnh của pháp Luật ðất ñai từng bước mở rộng quyền cho người sử
dụng ñất ñai có tác dụng thúc ñẩy mạnh mẽ thị trường QSDð.
a. Chuyển nhượng QSDð:
Chuyển nhượng QSDð ñã thực sự ñáp ứng ñược nhu cầu của ñại ña số
người dân khi có nhu cầu về ñất nông nghiệp, ñất ở và ñất sản xuất kinh

doanh. Người sử dụng ñất chủ ñộng ñầu tư, năng ñộng hơn trong sử dụng ñất
ñồng thời cũng tăng ñược nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Chỉ tính riêng
ñối với ñất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 ñến 300.000 hộ gia
ñình nông thôn dọn ñến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con ñường chuyển
nhượng QSDð. Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như
chuyển nhượng QSDð nông nghiệp chỉ ñược thực hiện có ñiều kiện ñã không
hỗ trợ cho quá trình chuyển ñổi cơ cấu lao ñộng tại nông thôn, có ñến trên
50% số vụ chuyển nhượng QSDð không ñăng ký với cơ quan nhà nước có
thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12

b. Cho thuê, cho thuê lại QSDð:
Quy ñịnh của pháp luật về quyền cho thuê ñất, cho thuê lại ñất ñã có tác
dụng tích cực trong việc ñầu tư trên ñất. Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho
thuê, cho thuê lại ñất còn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng
lẻo từ phía các cơ quan nhà nước ñã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê,
cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp, ñơn vị lực lượng
vũ trang cho thuê ñất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ
trên ñất ñược Nhà nước giao theo chế ñộ không thu tiền sử dụng ñất (riêng
các cơ quan hành chính sự nghiệp hiện ñang cho thuê khoảng 1.319.457 m
2
);
nhiều hộ gia ñình, cá nhân dành ñất, mặt bằng, nhà ở cho thuê ñể làm cửa
hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao ñộng,
người nước ngoài thuê ñể ở mà không ñăng ký với cơ quan nhà nước.
c. Thế chấp QSDð:
Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDð thực sự ñã phát

huy ñược nguồn vốn ñầu tư ñất ñai, góp phần ñáng kể vào quá trình phát triển
sản xuất, kinh doanh. Người sử dụng ñất sử dụng quyền này ngày càng nhiều
hơn. Trình tự, thủ tục ñể thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh ñã ñược cải cách
nhằm tạo ñiều kiện thuận lợi cho cả người ñi vay và người cho vay. Việc thế
chấp, bảo lãnh QSDð ñể vay vốn tăng dần qua các năm (dư nợ cho vay có
bảo ñảm bằng QSDð năm 1998 tăng 7,3 lần so với năm 1993, năm 2001 tăng
3,1 lần so với năm 1998). Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này cũng ñã
bộc lộ một số bất cập: pháp luật quy ñịnh tính giá ñất cao hơn nhiều lần, vì
vậy số tiền ñược vay không tương xứng với giá trị thực của QSDð;
GCNQSDð ñược cấp chưa nhiều; chưa có cơ quan ñăng ký thế chấp phù hợp;
chưa có hệ thống dữ liệu thông tin ñất ñai.
d. Góp vốn bằng QSDð:
Sự phát triển nhanh cả về số lượng và quy mô của các cơ sở sản xuất
kinh doanh từ các thành phần kinh tế và sự gia tăng của ñầu tư nước ngoài

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13

vào nước ta dẫn ñến sự liên doanh, liên kết trong ñầu tư, sản xuất, kinh doanh
mà chủ yếu là thông qua việc góp vốn bằng QSDð, ñặc biệt là trong liên
doanh với nước ngoài. Tuy nhiên, hiện nay nhiều vấn ñể nảy sinh trong quá
trình liên doanh, liên kết nhưng chưa có cơ sở pháp lý ñể giải quyết như
QSDð khi cổ phần hoá doanh nghiệp, khi doanh nghiệp liên doanh chuyển
sang doanh nghiệp 100% vốn ñầu tư nước ngoài, khi doanh nghiệp phá sản
hoặc giải thể.
2.1.2.2. Một số kinh nghiệm thực hiện các QSDð ở một số nước:
a. Các nước phát triển:
Tại các nước phát triển, ña số các nước ñều thừa nhận hình thức sở hữu
tư nhân về ñất ñai, do ñó ñất ñai ñược mua bán, trao ñổi trong nền kinh tế tuy

có một số ñặc ñiểm riêng so với những hàng hoá tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu
sản xuất khác.
(1) Thuỵ ðiển:
Tại Thuỵ ðiển, Luật ðất ñai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về ñất ñai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội
tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển ñất ñai và bảo vệ môi
trường. Hoạt ñộng giám sát là một hoạt ñộng phổ biến trong tất cả các nền kinh
tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết ñược hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về ñất ñai của Thuỵ ðiển gồm có rất nhiều các ñạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt ñộng ño ñạc ñịa chính và quản lý
ñất ñai. Các hoạt ñộng cụ thể như hoạt ñộng ñịa chính, quy hoạch sử dụng ñất,
ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu ñất ñai v.v.
ñều ñược luật hoá. Dưới ñây là một số ñiểm nổi bật của pháp luật, chính sách
ñất ñai của Thuỵ ðiển:
- Việc ñăng ký quyền sở hữu: Việc ñăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng ñất ñai: Toà án thực hiện ñăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng ñất ñai. Người mua phải ñăng ký quyền sở hữu của mình

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14

trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp ñồng chuyển nhượng ñể
xin ñăng ký. Toà án sẽ xem xét, ñối chiếu với Sổ ñăng ký ñất. Nếu xét thấy
hợp pháp, sẽ tiến hành ñăng ký quyền sở hữu ñể người mua là chủ sở hữu
mới. Các bản sao của hợp ñồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc
ñược trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển
nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán).
ðăng ký ñất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát
từ hợp ñồng chứ không phải từ việc ñăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một

hợp ñồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác
nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc ñăng ký. Nhưng ở
Thuỵ ðiển, hầu như tất cả các chuyển nhượng ñều ñược ñăng ký. Vì việc
ñăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ
sở hữu mới quyền ñược ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào ñó
và quan trọng hơn, quyền sở hữu ñược ñăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn ñề thế chấp: Quyền sở hữu ñược ñăng ký sau khi hợp ñồng ñược
ký kết nhưng thế chấp lại ñược thực hiện theo một cách khác. Theo quy ñịnh
của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục ñể thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên
người sở hữu ñất ñai phải làm ñơn xin thế chấp ñể vay một khoản tiền nhất
ñịnh. Nếu ñơn ñược duyệt thì thế chấp ñó sẽ ñược ñăng ký và toà án sẽ cấp
cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp. Văn bản xác
nhận ñủ ñiều kiện thế chấp này sẽ ñược sử dụng cho một cam kết thế chấp
thực thế ñược thực hiện sau khi ñăng ký. Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế
chấp dường như chỉ có ở Thuỵ ðiển. (2) Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế
chấp ñược gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), Toà án không kiểm
tra, xác minh các yêu cầu ñối với thế chấp. Yêu cầu ñối với thế chấp chỉ ñược
xét ñến khi thực sự sử dụng bất ñộng sản ñể vay vốn (tức là chỉ ñược xem xét
ñến ở bước 2). Các yêu cầu ñặt ra khi thế chấp là: bên ñi vay phải là chủ sở
hữu bất ñộng sản; bên cho vay cần ñặt ra các ñiều kiện cho người ñi vay; bên

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15

ñi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế
chấp. Khi không ñáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. ðó
là trình tự thế chấp theo quy ñịnh của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các
thế chấp ñều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng,
bên ñi vay sẽ ký ba văn bản: hợp ñồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp ñồng

thế chấp (thế chấp bất ñộng sản) và một ñơn gửi toà án ñể xin ñăng ký thế
chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu ñầu tiên và gửi ñơn xin thế chấp ñến toà
án. Sau khi ñược xử lý, ñơn xin thế chấp lại ñược chuyển lại ngân hàng và lưu
trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng ñợi ñến khi có quyết ñịnh phê
duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người ñi vay. Khi nợ thế chấp ñược
thanh toán hết, văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp sẽ ñược trả lại cho bên
ñi vay. Bước (3) ñược áp dụng khi hợp ñồng thế chấp bị vi phạm. Khi không
ñược thanh toán theo ñúng hợp ñồng, bên cho vay sẽ làm ñơn xin tịch thu tài
sản ñể thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền ñặc biệt thực hiện,
ñó là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không
ñược chấp thuận, tài sản sẽ ñược bán ñấu giá và bên cho thế chấp sẽ ñược thanh
toán khoản tiền ñã cho thế chấp. Thủ tục này ñược tiến hành khá nhanh chóng.
Vụ việc sẽ ñược xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có ñơn xin bán ñấu giá.
- Về vấn ñề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi ñất, giá trị bồi thường
ñược tính dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn ñược bồi thường các thiệt
hại khác. Chủ ñất ñược hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu
trong trường hợp tài sản ñó phải nộp thuế thì chủ ñất phải nộp thuế). Chủ ñất
có thể bán tài sản và ñược hưởng lợi nhuận nếu bán ñược với giá cao hơn khi
mua nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch ñó. Chủ ñất ñược quyền giữ lại tài
sản của mình, tuy nhiên chủ ñất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi ñất
ñó cần cho các mục ñích chung của xã hội. Trong trường hợp ñó sẽ là bắt
buộc thu hồi và chủ ñất ñược quyền ñòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường
của tài sản.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16

(2) Ôxtrâylia:
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng ñất ñai từ

rất sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy ñịnh 2 loại ñất
thuộc sở hữu của Nhà nước (ñất Nhà nước) và ñất thuộc sở hữu tư nhân (ñất
tư nhân). ðất Nhà nước là ñất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. ðất
tư nhân là ñất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (ñất có ñăng ký
bằng khoán thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy ñịnh Nhà
nước và tư nhân ñều có quyền sở hữu bất ñộng sản trên mặt ñất, không phân
chia giữa nhà và ñất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không
và ñộ sâu ñược quyền sử dụng có thể từ 12 ñến 60 mét (theo quy ñịnh cụ thể
của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng ñất như: bạc, vàng, ñồng,
chì, kẽm, sắt, ngọc, than ñá, dầu mỏ, phốt phát, ñều thuộc sở hữu Nhà nước
(Sắc lệnh về ñất ñai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải
ký hợp ñồng thuê ñất với chủ ñất và phải ñền bù thiệt hại tài sản trên ñất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt ñối, không bắt buộc phải sử dụng ñất.Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng ñất ñể xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (ðiều 10, Sắc lệnh về ñất ñai 1902)
nhưng chủ sở hữu ñược Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng ñất phải tuân
theo quy hoạch và phân vùng và ñất phải ñược ñăng ký chủ sở hữu, khi
chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và ñăng ký tại cơ quan có thẩm quyền
(Cục quản lý ñất ñai Ôxtrâylia - DOLA).
(3) Mỹ:
Từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật ñổ sự thống trị của thực dân Anh,
thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ ñến nay, ñã tiến hành nhiều hoạt ñộng ño