Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện lục nam, tỉnh bắc giang giai đoạn 2005 2012

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI










NGUYỄN THỊ CẢNH


ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
TẠI HUYỆN LỤC NAM, TỈNH BẮC GIANG
GIAI ðOẠN 2005-2012



LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2013


BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI









NGUYỄN THỊ CẢNH



ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
TẠI HUYỆN LỤC NAM, TỈNH BẮC GIANG
GIAI ðOẠN 2005-2012



CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

PGS.TS HỒ THỊ LAM TRÀ



HÀ NỘI - 2013

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
ii

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn
này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã
ñược chỉ rõ nguồn gốc./.



Tác giả Luận văn





Nguyễn Thị Cảnh

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
iii

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý ñất
ñai, Ban Quản lý ðào tạo - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, ñã tạo
mọi ñiều kiện và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình
học tập và nghiên cứu luận văn này. ðặc biệt là sự giúp ñỡ hướng dẫn của
PGS.TS Hồ Thị Lam Trà, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, ñã tận
tình giúp ñỡ tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Lục Nam, Phòng
Tài nguyên và Môi trường - Văn phòng ðăng ký QSDð huyện, Chi cục
Thuế huyện, Phòng Thống kê huyện, phòng Tài chính - Kế hoạch, Ủy ban
nhân dân và cán bộ ñịa chính của 01 thị trấn và 02 xã ñiều tra ñã tạo mọi
ñiều kiện thuận lợi và cung cấp ñầy ñủ các thông tin, số liệu, tư liệu trong
quá trình nghiên cứu luận văn.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp,
những người thân trong gia ñình và bạn bè, ñồng nghiệp ñã giúp ñỡ và
ñộng viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn./.


Tác giả Luận văn





Nguyễn Thị Cảnh



Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

iv

MỤC LỤC

Lời cam ñoan ii
Lời cảm ơn iii
Mục lục iv
Danh mục các chữ viết tắt vii
Danh mục bảng viii
MỞ ðẦU 1
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1 Khái quát những vấn ñề liên quan ñến QSDð 4
1.1.1 Quyền sở hữu 4
1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai 5
1.1.3 Quyền sử dụng ñất 7
1.2 Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới 10
1.2.1 Các nước phát triển 10
1.2.2 Một số nước trong khu vực 15
1.2.3 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 20
1.3 Cơ sở lý luận và thực tiễn về thực hiện các QSDð ở Việt Nam 22
1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển QSDð ở Việt Nam 22
1.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan ñến việc thực hiện các QSDð 26
1.3.3 Thực tiễn việc thực hiện QSDð ở Việt Nam 31
CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35
2.1 ðối tượng nghiên cứu 35
2.2 Nội dung nghiên cứu 35
2.3 Phương pháp nghiên cứu 36
2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 36
2.3.2 Phương pháp lựa chọn ñiểm nghiên cứu 36

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
v

2.3.3 Phương pháp ñiều tra phỏng vấn 36
2.3.4 Phương pháp thống kê, phân tích số liệu 36
2.3.5 Phương pháp so sánh- tổng hợp 37
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 38
3.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội 38
3.1.1 ðiều kiện tự nhiên 38
3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 44
3.1.3 Nhận xét chung 51
3.2 Hiện trạng quản lý và sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện 53
3.2.1 Tình hình quản lý ñất ñai 53
3.2.2 Hiện trạng sử dụng ñất 55
3.3 ðánh giá tình hình thực hiện các QSDð 59
3.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi QSDð 59
3.3.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð 62
3.3.3 Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDð 69
3.3.4 Tình hình thực hiện quyền cho thuê lại QSDð nông nghiệp 72
3.3.5 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDð 73
3.3.6 Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDð 77
3.3.7 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị
QSDð 80
3.3.8 Tình hình thực hiện quyền góp vốn bằng QSDð 85
3.3.9 ðánh giá chung về tình hình thực hiện các QSDð 85
3.4 ðề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các QSDð 88
3.4.1 Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật 89
3.4.2 Giải pháp về ñầu tư cho con người và cơ sở vật chất 89
3.4.3 Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt ñộng thực hiện các QSDð 89
3.4.4 Giải pháp về chính sách 89

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 91

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
vi

1 Kết luận 91
2 Kiến nghị 92
TÀI LIỆU THAM KHẢO 93
PHỤ LỤC 96










Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chú giải
BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường
CN-XD Công nghiệp - Xây dựng
CNH, HðH Công nghiệp hóa - hiện ñại hóa
CT-TTg Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ
GCN QSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

GTSX Giá trị sản xuất
KTXH Kinh tế xã hội
Nð-CP Nghị ñịnh Chính phủ
NXB Nhà xuất bản
QSDð Quyền sử dụng ñất
QSH Quyền sở hữu
SDð Sử dụng ñất
TTCN Tiểu thủ công nghiệp
TTLT Thông tư liên tịch
UBND Uỷ ban nhân dân
XHCN Xã hội chủ nghĩa









Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
viii

DANH MỤC BẢNG


STT Tên bảng Trang

3.1 Tình hình chuyển dịch cơ cấu kinh tế (2005-2012) 44
3.2 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2012 56

3.3 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2012 các xã, thị trấn ñiều tra 57
3.4 Tình hình thực hiện chuyển ñổi QSDð trên ñịa bàn huyện Lục
Nam giai ñoạn 2005-2012 60
3.5 Ý kiến người dân về việc chuyển ñổi QSDð nông nghiệp trên
ñịa bàn huyện Lục Nam giai ñoạn 2005- 2012 61
3.6 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð ở tại huyện
Lục Nam giai ñoạn 2005-2012 63
3.7 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð ở theo các
xã giai ñoạn 2005-2012 65
3.8 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð nông nghiệp
theo các xã giai ñoạn 2005-2012 68
3.9 Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDð theo các xã, thị
trấn giai ñoạn 2005-2012 70
3.10 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDð ở tại huyện Lục
Nam giai ñoạn 2005 – 2012 74
3.11 Ý kiến người dân về việc thừa kế QSDð ở trên ñịa bàn huyện
Lục Nam giai ñoạn 2005- 2012 75
3.12 Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDð ở tại huyện Lục
Nam giai ñoạn 2005 – 2012 78
3.13 Ý kiến người dân về việc tặng cho QSDð ở trên ñịa bàn huyện
Lục Nam năm giai ñoạn 2005-2012 79
3.14 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
ix

QSDð ở tại huyện Lục Nam giai ñoạn 2005 – 2012 81
3.15 Ý kiến người dân về việc thế chấp, bảo lãnh QSDð trên ñịa
bàn huyện Lục Nam giai ñoạn 2005- 2012 83

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
1

MỞ ðẦU

1. ðặt vấn ñề
ðất ñai là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia, là
cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là
thành phần quan trọng của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố dân cư…
Mỗi quốc gia có một hệ thống quản lý và sử dụng ñất ñai. Ở Việt Nam
trước khi có Hiến pháp năm 1980, ñất ñai có nhiều hình thức sở hữu: Sở hữu
Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Hiến pháp năm 1980 ñất ñai thuộc
sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý. Hiến pháp năm 1992, tại
ðiều 18 quy ñịnh: “Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn
ñịnh lâu dài (Hiến Pháp Việt Nam, 1995). Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm
bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất, ñược chuyển quyền sử
dụng ñất (QSDð) Nhà nước giao theo quy ñịnh của pháp luật”. Luật ðất ñai
1993, Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều Luật ðất ñai 1998, 2001 và Luật ðất ñai
2003 ñã từng bước cụ thể hoá quy ñịnh này của Hiến pháp với xu thế là ngày
càng mở rộng các quyền cho người sử dụng ñất.
Quá trình thực hiện công nghiệp hóa - hiện ñại hóa (CNH, HðH) ñất
nước, cơ chế kinh tế thị trường ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần
kinh tế phát triển kéo theo sự hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực ñầu
vào cho sản xuất và sản phẩm ñầu ra trở thành hàng hóa trong ñó có ñất ñai.
Sự phát triển này ñã hình thành thị trường ñất ñai, hoà nhập nên kinh tế thị
trường xã hội chủ nghĩa, từng bước ñồng bộ với các thị trường khác trong nền
kinh tế quốc dân. ðại hội ðảng lần thứ IX ñã có chủ trương phát triển ñầy ñủ
thị trường QSDð. Luật ðất ñai 2003 có những quy ñịnh về giao QSDð cho
các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất dễ dàng thực hiện các QSDð.
Tuy nhiên, ñến nay tình hình thực hiện các QSDð ở ñịa phương vẫn còn

nhiều bất cập cần giải quyết như:

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
2

- Thực hiện công tác bồi thường ñất ñai khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ
xây dựng các khu công nghiệp, ñô thị mới, cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan Nhà
nước, trường học, bệnh viện, dựa vào khung giá ñất do Nhà nước quy ñịnh còn
nhiều bất cập. Việc giải phóng mặt bằng các dự án còn chậm là yếu tố cản trở tiến
ñộ ñầu tư của hầu hết các công trình, dự án.
- Hiện tượng ñất ñai manh mún ñã phần nào khắc phục sau khi thực
hiện dồn ñiền ñổi thửa. Tuy nhiên, những giải pháp trong dồn ñiền ñổi thửa
còn nhiều bất cập trước yêu cầu tích tụ ruộng ñất ñể mở rộng quy mô sản
xuất. Hiện tượng chuyển QSDð và chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất trong
nông nghiệp diễn ra tự phát rất sôi ñộng ở nhiều ñịa phương. Do thị trường tự
phát, thiếu thông tin, không có sự kiểm soát của Nhà nước nên còn nhiều bất
cập cần giải quyết.
- Những năm gần ñây thị trường QSDð ñang có hiện tượng "ñóng
băng". Phải chăng hiện nay cầu ñã vượt quá cung, hay chính sách chưa hợp lí,
hay giá ñất ñược ñịnh giá một cách chủ quan của cơ quan ñịnh giá mà không
theo quy luật của thị trường. Bên cạnh ñó, thị trường giao dịch ngầm về ñất
ñai còn chiếm tỷ lệ lớn.
- Tâm lí người dân mỗi vùng, miền là khác nhau: vùng ñồng bằng Bắc
bộ mặc dù người dân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng vẫn giữ lại ñất
ñai, trong khi ñó người dân vùng Tây nguyên và ðồng bằng sông Cửu Long lại
sẵn sàng bán ñể ñi làm thuê cho người khác. Vấn ñề nông dân không có ñất do
chuyển nhượng ñất ñai ngày càng tăng.
Huyện Lục Nam là huyện miền núi của tỉnh Bắc Giang, nằm về phía
ðông cách trung tâm 25 km với tổng diện tích tự nhiên 59.816,55ha, có vị trí
ñịa lý, ñiều kiện giao thông thuận lợi cho việc phát triển giao lưu kinh tế, văn

hóa, xã hội. Trong những năm gần ñây cùng với cả nước thực hiện CNH-
HðH kéo theo nhu cầu về sử dụng ñất ñai ngày càng tăng nên các hoạt ñộng
thực hiện các quyền của người sử dụng ñất có xu hướng ngày càng tăng lên,

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
3

trong khi ñó việc thực hiện ñăng ký các quyền của người sử dụng ñất còn
nhiều bất cập. Do vậy thực hiện ñề tài: “ðánh giá việc thực hiện các quyền
sử dụng ñất tại huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang giai ñoạn 2005-2012” là
thực sự cần thiết.
2. Mục tiêu, yêu cầu của ñề tài
2.1. Mục tiêu nghiên cứu
- ðánh giá tình hình thực hiện các QSDð trên ñịa bàn huyện Lục Nam,
tỉnh Bắc Giang.
- ðề xuất một số giải pháp trong việc thực hiện các QSDð trên ñịa bàn
huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang.
2.2. Yêu cầu
- ðánh giá ñúng tình hình thực hiện các QSDð trên ñịa bàn huyện Lục
Nam, tỉnh Bắc Giang.
- Các giải pháp ñề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần hoàn
thiện việc thực hiện các QSDð trên ñịa bàn huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
4

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Khái quát những vấn ñề liên quan ñến QSDð
1.1.1. Quyền sở hữu

Bộ Luật Dân sự 2005 tại ñiều 164 nêu : “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
ñịnh của pháp luật…” (Bộ luật Dân sự, 2005). Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản
xuất, thành quả lao ñộng thuộc về một chủ thể nào ñó, nó thể hiện quan hệ giữa
người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. ðối
tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân,
các chủ thể khác (hộ gia ñình, cộng ñồng, ).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình.
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý
chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu
cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp ñược chủ sở hữu giao quyền
sử dụng, ñiều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDð cho tổ chức, hộ
gia ñình, cá nhân.
- Quyền ñịnh ñoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu ñó. Chủ sở hữu thực
hiện quyền ñịnh ñoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ ðịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán,
ñổi, tặng cho, ñể thừa kế;
+ ðịnh ñoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
5

1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai
Sở hữu ñất ñai ñược biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong

mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu ñất ñai cũng chỉ
tồn tại ở hai chế ñộ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể trong
một chế ñộ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế ñộ sở hữu hoặc là chế ñộ sở
hữu công cộng hoặc là chế ñộ sở hữu tư nhân về ñất ñai, cũng có thể là sự ñan
xen của cả hai chế ñộ sở hữu ñó, trong ñó có những hình thức phổ biến của một
chế ñộ sở hữu nhất ñịnh.
Ở Việt Nam chế ñộ sở hữu về ñất ñai cũng ñược hình thành và phát triển
theo những tiến trình lịch sử nhất ñịnh, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội nhất ñịnh trong lịch sử.
Quá trình hình thành chế ñộ và các hình thức sở hữu ñất ñai ở Việt Nam
cho thấy, chế ñộ sở hữu công về ñất ñai ñược xác lập từ thời phong kiến ở các
hình thức và mức ñộ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai
chỉ ñược hình thành theo Hiến pháp 1959 và ñược khẳng ñịnh là duy nhất từ
Hiến pháp 1980 và sau ñó ñược tiếp tục khẳng ñịnh và củng cố trong Hiến
pháp 1992. Tại ðiều 17 Hiến pháp 1992 khẳng ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sông
hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục
ñịa và vùng trời mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở hữu
toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật
(ðiều 18, Hiến pháp 1992). Luật ðất ñai 1993 (Luật ðất ñai sửa ñổi 1998,
2001) cũng ñã thể chế hóa chính sách ñất ñai của ðảng và cụ thể hoá các quy
ñịnh về ñất ñai của Hiến pháp. Luật ðất ñai (1993, 1998, 2001) quy ñịnh các
nguyên tắc quản lý và sử dụng ñất ñai: ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà
nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng ñất ñai
hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng ñất, bảo vệ môi trường
ñể phát triển bền vững.
Luật ðất ñai 2003 ñã quy ñịnh cụ thể hơn về chế ñộ “Sở hữu ñất ñai” (ðiều

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
6

5), “Quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều 6), “Nhà nước thực hiện quyền ñại diện
chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai và thống nhất quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều
7) (Luật ðất ñai, 2004). Với tư cách là ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai,
Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về ñất ñai trong phạm vi cả nước
nhằm bảo ñảm cho ñất ñai ñược sử dụng theo ñúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng
ñất, ñảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực
hiện ñầy ñủ các quyền của chủ sở hữu, ñó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền ñịnh ñoạt.
Quyền chiếm hữu ñất ñai: Nhà nước các cấp chiếm hữu ñất ñai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt ñối và không ñiều kiện, không giới hạn.
Nhà nước cho phép người sử dụng ñược quyền chiếm hữu trên những khu
ñất, thửa ñất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không
phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là ñể sử dụng rất ñúng mục ñích,
dưới các hình thức giao ñất không thu tiền, giao ñất có thu tiền và cho thuê
ñất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDð của Nhà nước ñược trao
cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ
thể. QSDð của Nhà nước và QSDð cụ thể của người sử dụng tuy có ý
nghĩa khác nhau về cấp ñộ nhưng ñều thống nhất trên từng thửa ñất về mục
ñích sử dụng và mức ñộ hưởng lợi. Như vậy nhà nước ñiều tiết các nguồn
thu từ ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñể phục vụ cho nhiệm vụ ổn ñịnh và
phát triển kinh tế, xã hội, ñảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng ñồng, ñồng
thời ñảm bảo cho người trực tiếp sử dụng ñất ñược hưởng lợi ích từ việc
ñầu tư trên ñất (Nguyễn ðình Bồng, 2006).
QSDð ñai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài
nguyên ñất ñai; ñây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất ñể Nhà nước thực hiện
quyền sở hữu ñất ñai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần,
Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ ñất ñai mà phải tổ chức
cho toàn xã hội - trong ñó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng ñất vào mọi

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

7

mục ñích. Như vậy, QSDð lại ñược trích ra ñể giao về cho người sử dụng (tổ
chức, hộ gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể; QSDð ñai của Nhà
nước trong trường hợp này ñược thể hiện trong quy hoạch sử dụng ñất, trong
việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ ñất do ñầu tư của Nhà nước mang lại.
Quyền ñịnh ñoạt ñất ñai: Quyền ñịnh ñoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt ñối, gắn liền với quyền quản lý về ñất ñai với các quyền năng: giao ñất,
cho thuê ñất, thu hồi ñất, cấp giấy chứng nhận QSDð (GCNQSDð). Việc ñịnh
ñoạt số phận pháp lý của từng thửa ñất cụ thể liên quan ñến QSDð, thể hiện
qua việc chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn
QSDð; những quyền này là hạn chế theo từng mục ñích sử dụng, từng ñối
tượng sử dụng (ðào Trung Chính, 2007).
1.1.3. Quyền sử dụng ñất
Ở Việt Nam ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước là người ñại diện,
còn mỗi người dân thực hiện QSDð. Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai là
quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là
một, ñó là toàn dân, nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của
khối tài sản chung ñó, không phải là các ñồng chủ sở hữu ñối với ñất ñai.
Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia ñình) có QSDð. Nhà nước thực
hiện quyền sở hữu, người dân ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất sử dụng.
ðiều này ñã ñược Hiến pháp cũng như Luật ðất ñai hiện hành ghi nhận. Vì
vậy Luật ðất ñai năm 1993 ñã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng ñất” và
“người sử dụng ñất”, hay nói cách khác là QSDð của người sử dụng quyền sử
dụng ñất trở thành một quyền dân sự ñặc biệt, quyền sử dụng ñất nằm trong
thị trường bất ñộng sản.
Tại ñiều 1 Luật ðất ñai 1993: “ Nhà nước giao ñất cho các tổ chức
kinh tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội
(gọi chung là tổ chức), hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài. Nhà
nước còn cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất. Tổ chức, hộ gia ñình, cá

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
8

nhân ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất trong Luật này gọi chung là người
sử dụng ñất” (Luật ðất ñai, 2004).
“Quyền sử dụng ñất” là một khái niệm có tính sáng tạo ñặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong ñiều kiện ñất ñai thuộc quyền sở hữu toàn dân ,
ñể người dân có thể khai thác, sử dụng ñất ñai có hiệu quả, ñáp ứng ñược nhu
cầu của sản xuất và ñời sống mà lại không làm mất ñi ý nghĩa tối cao của tính
toàn dân, không mất ñi vai trò quản lý với tư cách ñại diện chủ sở hữu của Nhà
nước. Khái niệm “quyền sử dụng ñất” của “người sử dụng ñất” chính là sự
sáng tạo pháp luật, giải quyết ñược mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà ñược các
lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân.
Nội dung QSDð của người sử dụng ñất bao gồm các quyền năng luật
ñịnh: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền ñược cấp GCNQSDð, quyền ñược
pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở
quyền khai thác lợi ích của ñất và ñược hưởng thành quả lao ñộng, kết quả
ñầu tư trên ñất ñược giao) và một số quyền năng ñặc biệt khác tùy thuộc vào
từng loại chủ thể và từng loại ñất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDð ñược
thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại ñất gì
và ñược Nhà nước giao ñất hay cho thuê ñất.
QSDð của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất bao
gồm: “Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho QSDð; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð; quyền ñược
bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất” (ðiều106, Luật ðất ñai 2003). Nhà
nước giao ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài,
Nhà nước chỉ thu hồi ñất vì những lý do ñặc biệt, ñáp ứng lợi ích quốc gia và
công cộng, hết thời hạn giao ñất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi ñất mà
Nhà nước sẽ tiếp tục giao ñất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu

hồi ñất thì Nhà nước sẽ giao ñất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “ñền bù”
(Luật ðất ñai 1993), “bồi thường” (Luật ðất ñai 2003). Như vậy, trên thực tế

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
9

người ñược giao quyền sử dụng các loại ñất này thực hiện các quyền chiếm
hữu và sử dụng tương ñối toàn diện, còn quyền ñịnh ñoạt tuy có hạn chế trong
một số quyền năng cụ thể, song ñó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên
góc ñộ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp QSDð cũng rất gần với khái niệm quyền ñịnh ñoạt. Sau
ñây là nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển ñổi QSDð là hành vi chuyển QSDð trong các trường hợp: nông
dân cùng một ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) ñổi ñất (nông nghiệp,
lâm nghiệp, làm muối, ñất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau ñể tổ
chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang ñồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả
xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối ñất ñai công bằng
theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có ñất ở trong cùng một
ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay ñổi chỗ ở.
- Chuyển nhượng QSDð: là hành vi chuyển QSDð, trong trường hợp
người sử dụng ñất chuyển ñi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có
khả năng sử dụng hoặc ñể thực hiện quy hoạch sử ñụng ñất mà pháp luật cho
phép, Trong trường hợp này, người nhận ñất phải trả cho người chuyển
QSDð một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra ñể có ñược
quyền sử dụng ñó và số ñầu tư làm tăng giá trị ñất ñai. ðặc thù của việc chuyển
nhượng QSDð là ở chỗ: ñất ñai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển
quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao ñất; Nhà nước có quyền
ñiều tiết phần ñịa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDð, thuế sử
dụng ñất và tiền sử dụng ñất; Nhà nước có thể quy ñịnh một số trường hợp
không ñược chuyển QSDð; chuyển nhượng QSDð ñều phải ñăng ký biến

ñộng về ñất ñai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
- Cho, tặng, thừa kế QSDð là hành vi chuyển QSDð trong tình huống
ñặc biệt, người nhận QSDð không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do
nhu cầu của việc chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao ñộng xã hội, việc

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
10

chuyển QSDð không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDð chiếm một
tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất ñộng sản.
- Thế chấp QSDð: là một hình thức chuyển QSDð (không ñầy ñủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy ñất ñai làm vật thế chấp ñể
thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; ñất ñai dùng làm vật thế chấp
không ñược chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng
nó ñảm bảo có một giá trị nhất ñịnh; khi người thế chấp ñến kỳ không thể trả
nợ ñược, người nhận thế chấp có quyền ñem ñất ñai phát mại và ưu tiên thanh
toán ñể thu hồi vốn. Thế chấp ñất ñai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị
trường bất ñộng sản, trong thế chấp bất ñộng sản thì phần lớn giá trị là nằm trong
giá trị QSDð. Trong trường hợp người vay tiền không có QSDð ñể thế chấp thì
có thể dùng phương thức bảo lãnh ñể huy ñộng vốn, ñó là dựa vào một cá nhân
hay tổ chức cam kết dùng QSDð của họ ñể chịu trách nhiệm thay cho khoản vay
của mình (Trần Tú Cường, 2012).
- Góp vốn bằng giá trị QSDð: là hành vi mà người có QSDð có thể
dùng ñất ñai làm cổ phần ñể tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDð là cách phát huy tiềm năng ñất ñai
trong việc ñiều chỉnh cơ cấu kinh tế ñịa phương trong các trường hợp phải
chuyển hàng loạt ñất nông nghiệp thành ñất phi nông nghiệp, phát triển xí
nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn ñảm bảo ñược việc làm và thu nhập
cho nông dân là một trong những lựa chọn phù hợp với con ñường hiện ñại

hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn.
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Các nước phát triển
Ở các nước phát triển, ña số các nước ñều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về ñất ñai, do ñó ñất ñai ñược mua bán, trao ñổi trong nền kinh tế tuy có
một số ñặc ñiểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu
sản xuất khác.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
11

1.2.1.1. Thụy ðiển
Pháp luật ñất ñai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về ñất ñai và
nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất
nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển ñất ñai và bảo vệ môi trường. Hoạt ñộng
giám sát là một hoạt ñộng phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho
dù hệ thống pháp luật về chi tiết ñược hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về ñất ñai của Thụy ðiển gồm có rất nhiều các ñạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt ñộng ño ñạc ñịa chính và quản lý ñất
ñai. Các hoạt ñộng cụ thể như hoạt ñộng ñịa chính, quy hoạch sử dụng ñất, ñăng
ký ñất ñai, bất ñộng sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu ñất ñai v.v. ñều ñược
luật hoá. Dưới ñây là một số ñiểm nổi bật của pháp luật, chính sách ñất ñai của
Thụy ðiển:
- ðăng ký quyền sở hữu: Việc ñăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng ñất ñai: Toà án thực hiện ñăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng ñất ñai. Người mua phải ñăng ký quyền sở hữu của mình
trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp ñồng chuyển nhượng ñể
xin ñăng ký. Toà án sẽ xem xét, ñối chiếu với Sổ ñăng ký ñất. Nếu xét thấy
hợp pháp, sẽ tiến hành ñăng ký quyền sở hữu ñể người mua là chủ sở hữu
mới. Các bản sao của hợp ñồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc

ñược trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển
nhượng của bên bán.
ðăng ký ñất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp ñồng chứ không phải từ việc ñăng ký. Ở Thụy ðiển, hầu như tất cả các
chuyển nhượng ñều ñược ñăng ký (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Thế chấp: Quyền sở hữu ñược ñăng ký sau khi hợp ñồng ñược ký kết
nhưng thế chấp lại ñược thực hiện theo một cách khác. Theo quy ñịnh của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục ñể thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người
sở hữu ñất ñai phải làm ñơn xin thế chấp ñể vay một khoản tiền nhất ñịnh. Nếu

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
12

ñơn ñược duyệt thì thế chấp ñó sẽ ñược ñăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở
hữu một văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận ñủ ñiều
kiện thế chấp này sẽ ñược sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế ñược
thực hiện sau khi ñăng ký. (2) Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp ñược
gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh
các yêu cầu ñối với thế chấp. Yêu cầu ñối với thế chấp chỉ ñược xét ñến khi
thực sự sử dụng bất ñộng sản ñể vay vốn (tức là chỉ ñược xem xét ñến ở bước
2). Các yêu cầu ñặt ra khi thế chấp là: bên ñi vay phải là chủ sở hữu bất ñộng
sản; bên cho vay cần ñặt ra các ñiều kiện cho người ñi vay; bên ñi vay phải
cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi
không ñáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. ðó là trình
tự thế chấp theo quy ñịnh của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế
chấp ñều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng,
bên ñi vay sẽ ký ba văn bản: hợp ñồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp
ñồng thế chấp (thế chấp bất ñộng sản) và một ñơn gửi toà án ñể xin ñăng ký
thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu ñầu tiên và gửi ñơn xin thế chấp ñến
toà án. Sau khi ñược xử lý, ñơn xin thế chấp lại ñược chuyển lại ngân hàng

và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng ñợi ñến khi có quyết
ñịnh phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người ñi vay. Khi nợ thế
chấp ñược thanh toán hết, văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp sẽ ñược
trả lại cho bên ñi vay. Bước (3) ñược áp dụng khi hợp ñồng thế chấp bị vi
phạm. Khi không ñược thanh toán theo ñúng hợp ñồng, bên cho vay sẽ làm
ñơn xin tịch thu tài sản ñể thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm
quyền ñặc biệt thực hiện, ñó là: Cơ quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu
không ñược chấp thuận, tài sản sẽ ñược bán ñấu giá và bên cho thế chấp sẽ
ñược thanh toán khoản tiền ñã cho thế chấp. Thủ tục này ñược tiến hành khá
nhanh chóng. Vụ việc sẽ ñược xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có ñơn xin
bán ñấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
13

- Bồi thường: Khi nhà nước thu hồi ñất, giá trị bồi thường ñược tính dựa
trên giá thị trường. Người sở hữu còn ñược bồi thường các thiệt hại khác. Chủ
ñất ñược hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình. Chủ ñất có thể bán tài
sản và ñược hưởng lợi nhuận nếu bán ñược với giá cao hơn khi mua nhưng
phải nộp thuế cho chuyển dịch ñó. Chủ ñất ñược quyền giữ lại tài sản của mình,
tuy nhiên chủ ñất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi ñất ñó cần cho các
mục ñích chung của xã hội. Trong trường hợp ñó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ
ñất ñược quyền ñòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn
Thị Thu Hồng, 2000).
1.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng ñất ñai từ rất
sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy ñịnh 2 loại ñất thuộc sở
hữu của Nhà nước (ñất Nhà nước) và ñất thuộc sở hữu tư nhân (ñất tư nhân). ðất
Nhà nước là ñất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. ðất tư nhân là ñất do
Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (ñất có ñăng kí bằng khoán thời gian

sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy ñịnh Nhà
nước và tư nhân ñều có quyền sở hữu bất ñộng sản trên mặt ñất, không
phân chia giữa nhà và ñất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu
khoảng không và ñộ sâu ñược quyền sử dụng có thể từ 12 ñến 60 mét (theo
quy ñịnh cụ thể của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng ñất như:
Bạc, vàng, ñồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than ñá, dầu mỏ, phốt phát, ñều
thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về ñất ñai 1933); nếu Nhà nước thực hiện
khai thác khoáng sản phải ký hợp ñồng thuê ñất với chủ ñất và phải ñền bù
thiệt hại tài sản trên ñất. Quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa
nhận quyền sở hữu tuyệt ñối, không bắt buộc phải sử dụng ñất. Chủ sở hữu
có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di
chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
14

Nhà nước có quyền trưng dụng ñất ñể xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (ðiều 10, Sắc lệnh về ñất ñai 1902)
nhưng chủ sở hữu ñược Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng ñất phải tuân
theo quy hoạch và phân vùng và ñất phải ñược ñăng kí chủ sở hữu, khi
chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và ñăng kí tại cơ quan có thẩm quyền
(Trần Thị Minh Hà, 2000).
1.2.1.3. Cộng hoà Liên bang ðức
ðối với Cộng hoà Liên bang ðức, mục tiêu chuyển ñổi sang thị trường
ñối với lĩnh vực bất ñộng sản ñược xác ñịnh rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện
sự cam kết với chương trình hành ñộng cụ thể, cũng như việc hình thành
khung khổ pháp lý bảo ñảm cho quá trình chuyển ñổi. Ở ðức, quyền có nhà ở
của công dân ñược quy ñịnh trong Liên bang. Theo ñó, ñất và nhà không tách rời,
nhà ñất ñược mua - bán theo nguyên tắc của thị trường.

Hiến pháp Cộng hoà Liên bang ðức (ðiều XIV) quy ñịnh quyền sở hữu ñất
và quyền thừa kế xây dựng ñược Nhà nước bảo ñảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có
nghĩa vụ sử dụng không ñi ngược với lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm về sở
hữu ñất và nhà ở ðức là thống nhất với ngoại lệ là: Thứ nhất, quyền thừa kế xây
dựng - với quyền này người ñược hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây
dựng và sử dụng công trình trên mảnh ñất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế
xây dựng - theo hợp ñồng ñược phép ký cho một thời hạn tối ña là 99 năm.
Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ ñất khoản tiền bằng 6 -
7% giá trị của mảnh ñất. Quyền thừa kế xây dựng ñược thế chấp và hết hạn hợp
ñồng thì chủ ñất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường
hợp một người mua căn hộ trong một toà nhà thì ñược quyền sở hữu căn hộ và
một phần ñất trong khuôn viên toà nhà. Phần ñất này ñược quy ñịnh theo tỷ lệ
phần trăm của toàn bộ diện tích ñất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ
lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong t5oà nhà
(Trần Tú Cương, 2012).

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
15

1.2.2. Một số nước trong khu vực
1.2.2.1. Thái Lan
Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu ñất ñai là sở hữu Nhà nước
và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng ñất ñược cấp giấy chứng nhận về
ñất ñai. Tại Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về ñất ñai khác nhau. Mỗi
loại giấy chứng nhận có qui ñịnh riêng nhằm hạn chế một số quyền về ñất ñai
ñối với chủ sở hữu, sử dụng ñất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu ñất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền
sở hữu về ñất ñược cấp sau khi ño ñạc xác ñịnh các góc thửa trên bản ñồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển ñổi từ bản ñồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền
của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển

nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa ñất, thừa kế. Nếu 10 năm ñất không sử
dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng
nhận NS4 ñược cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn
chế việc chuyển nhượng, nếu ñược cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong
vòng 10 năm không ñược chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDð (không phải sở hữu).
Có hai loại giấy chứng nhận ñược cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương
pháp nào ñể ño ranh giới thửa ñất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới thửa
ñất ñó ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñược thành lập từ bản ñồ ảnh chưa nắn. Loại
giấy này có quyền chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm
ñất không ñược sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng
nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K ñược cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng
10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới thửa
ñất ñó ñược ño ñộc lập bằng phương pháp tam giác (ño mặt ñất), sau 30 ngày
thông báo loại giấy này mới ñược chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển
nhượng). ðất không ñược ñể không sử dụng trên 5 năm.