ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN các QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn QUẬN bắc từ LIÊM, TP hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM



NGÔ QUỐC ðẠT


ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
TRÊN ðỊA BÀN QUẬN BẮC TỪ LIÊM, TP HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2014
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM



NGÔ QUỐC ðẠT


ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
TRÊN ðỊA BÀN QUẬN BẮC TỪ LIÊM, TP HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN THỊ VÒNG

HÀ NỘI - 2014
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan rằng, các thông tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã
ñược chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày tháng năm 2014


Tác giả






Ngô Quốc ðạt

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý ñất ñai, Ban
Quản lý ðào tạo - Học viện Nông nghiệp Việt Nam ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi
và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu
luận văn này.
ðặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Thị Vòng, là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, ñã tận tình giúp ñỡ và hướng dẫn tôi hoàn
thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Từ Liêm cũ, UBND quận Bắc Từ
Liêm, Phòng Tài nguyên và Môi trường - Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
quận Bắc Từ Liêm, Phòng Thống kê huyện Từ Liêm cũ, UBND và cán bộ ñịa chính
của 3 phường ñiều tra ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi và cung cấp ñầy ñủ các thông
tin, số liệu, tư liệu bản ñồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia ñình và bạn bè ñã giúp ñỡ và ñộng viên tôi trong quá trình học tập,
nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn này.

Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Tác giả




Ngô Quốc ðạt


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC BẢNG vi
DANH MỤC HÌNH vii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT viii
ðẶT VẤN ðỀ 1
1 Tính cấp thiết của ñề tài 1
2 Mục ñích và yêu cầu 2
2.1 Mục ñích 2
2.2 Yêu cầu 2
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 3
1.1 Cơ sở lý luận về các quyền sử dụng ñất, thị trường quyền sử dụng ñất 3
1.1.1 Quyền sở hữu 3

1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai 4
1.1.3 Quyền sử dụng ñất 7
1.1.4 Thị trường quyền sử dụng ñất 10
1.2 Cơ sở thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng ñất 15
1.2.1 Các nước phát triển 15
1.2.2 Một số nước trong khu vực 20
1.2.3 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất ở Việt Nam trong những năm qua 26
1.2.4 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 35
Chương 2. ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN
CỨU 37
2.1 ðối tượng nghiên cứu 37
2.2 Phạm vi nghiên cứu 37
2.3 Nội dung nghiên cứu 37
2.3.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 37
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

2.3.2 Tình hình SDð, giao ñất, cấp GCNQSDð ở quận Bắc Từ Liêm 37
2.3.3 ðánh giá việc thực hiện các QSDð của các hộ gia ñình, cá nhân ở quận Bắc
Từ Liêm 37
2.3.4 ðánh giá chung về việc thực hiện các QSDð của các hộ gia ñình, cá nhân ở
quận Bắc Từ Liêm 38
2.3.5 ðề xuất những giải pháp thúc ñẩy việc thực hiện các QSDð ở quận Bắc Từ
Liêm 38
2.4 Phương pháp nghiên cứu 38
2.4.1 Phương pháp ñiều tra thu thập số liệu thứ cấp 38
2.4.2 Phương pháp ñiều tra thu thập số liệu sơ cấp 38
2.4.3 Phương pháp so sánh 38

2.4.4 Phương pháp chọn ñiểm, mẫu ñiều tra 38
2.4.5 Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu 39
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 40
3.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 40
3.1.1 ðiều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 40
3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội quận Bắc Từ Liêm giai ñoạn 2008-2014 44
3.1.3 Thực trạng về kỹ thuật hạ tầng giao thông 47
3.1.4. Hiện trạng sử dụng ñất 47
3.2 Tình hình SDð, giao ñất, cấp GCNQSDð ở quận Bắc Từ Liêm 51
3.2.1 ðăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất. 51
3.2.2 Quản lý việc giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất
55
3.2.3 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất 58
3.2.4 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai và xử
lý vi phạm pháp luật về ñất ñai 58
3.2.5 Giải quyết tranh chấp về ñất ñai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong
quản lý và sử dụng ñất ñai 59
3.2.6 Quản lý các hoạt ñộng dịch vụ công về ñất ñai 59
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.3 ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất của các hộ gia ñình, cá nhân tại
quận Bắc Từ Liêm 60
3.3.1 Tình hình chuyển ñổi QSDð 60
3.3.2 Tình hình chuyển nhượng QSDð 60
3.3.3 Tình hình cho thuê, cho thuê lại QSDð 70
3.3.4 Tình hình thừa kế QSDð 76
3.3.5 Tình hình tặng, cho QSDð 80
3.3.6 Tình hình thế chấp bằng QSDð 83

3.4 ðánh giá chung về việc thực hiện các quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Bắc
Từ Liêm Error! Bookmark not defined.
3.4.1 Tổng hợp ý kiến của các hộ gia ñình, cá nhân về việc thực hiện các QSDð 87
3.4.2 Những kết quả ñạt ñược 91
3.4.3 Những mặt tồn tại 92
3.4.4 Nguyên nhân của những tồn tại 93
3.5 ðề xuất các giải pháp thúc ñẩy việc thực hiện QSDð 95
3.5.1 Giải pháp về cơ sở vật chất và tăng cường năng lực cán bộ quản lý ñất ñai 95
3.5.2 Giải pháp về tổ chức quản lý, ñẩy nhanh tiến ñộ cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà và quyền sử dụng ñất 95
3.5.3 Giải pháp về cơ chế chính sách ñối với TTQSDð 97
3.5.4 Một số giải pháp khác 100
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 102
1. Kết luận 102
2. Kiến nghị 103
TÀI LIỆU THAM KHẢO 105
PHIẾU ðIỀU TRA 107
PHỤ LỤC 113
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang


Bảng 3.1. Tốc ñộ tăng GTSX trên ñịa bàn huyện và khu vực do quận quản lý 44
Bảng 3.2. Cơ cấu ngành kinh tế trên ñịa bàn huyện từ năm 2008 - 2014 46
Bảng 3.3. Thu chi ngân sách quận giai ñoạn 2008 -2014 47
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng ñất năm 2014 của quận Bắc Từ Liêm 48

Bảng 3.5. Hiện trạng sử dụng ñất năm 2014 các phường ñiều tra 50
Bảng 3.6. Tổng hợp cấp GCNQSDð tính ñến ngày 31/12/2013 54
Bảng 3.7. Tình hình chuyển nhượng QSDð theo các phường giai ñoạn 2008-2014 61
Bảng 3.8. Nguyên nhân của việc chuyển nhượng QSDð tại 3 phường của quận 64
Bảng 3.9 Nguồn thông tin ñể cung cầu gặp nhau 65
Bảng 3.10. ðịa ñiểm giao dịch chuyển nhượng QSDð 67
Bảng 3.11. Thời gian thanh toán 68
Bảng 3.12. Thực trạng giấy tờ và phương thức hợp ñồng 69
Bảng 3.13. Tình hình giao dịch cho thuê QSDð theo các phường

giai ñoạn 2008-
2014 72
Bảng 3.14. Tình hình thừa kế QSDð theo các phường giai ñoạn 2008-2014 77
Bảng 3.15 . Tình hình giao dịch tặng cho QSDð theo các phường

giai ñoạn 2008-
2014 81
Bảng 3.16. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDð theo các phường

giai
ñoạn 2008 - 2014 85
Bảng 3.17. Ý kiến người dân về giá chuyển nhượng QSDð 88
Bảng 3.18. Ý kiến người dân về các loại phí, thuế chuyển QSD ñất 89
Bảng 3.19. Khả năng tìm kiếm thông tin và mức ñộ rủi ro khi giao dịch 89
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC HÌNH

STT Tên bảng Trang

Hình 3.1 Biểu ñồ tốc ñộ gia tăng GTSX trên ñịa bàn quản lí 2009-2014 45
Hình 3.2 Tình hình giao dịch chuyển nhượng QSDð

theo 2 giai ñoạn 63
Hình 3.3 Tình hình giao dịch cho thuê QSDð theo 2 giai ñoạn 73
Hình 3.4 Tình hình thực hiện thừa kế QSDð theo 2 giai ñoạn 78
Hình 3.5 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDð theo 2 giai ñoạn 86

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT


QSDð Quyền sử dụng ñất
TTQSDð Thị trường quyền sử dụng ñất
QHSDð Quy hoạch sử dụng ñất
TM - DV Thương mại dịch vụ
GTSX Giá trị sản xuất
THCS Trung học cơ sở
KCN Khu công nghiệp
GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
UBND Ủy ban nhân dân
QSD Quyền sử dụng
GPMB Giải phóng mặt bằng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

ðẶT VẤN ðỀ

1 Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là một tài nguyên quý giá nhưng chỉ có hạn, nên mỗi nước có phương
pháp quản lý và sử dụng riêng. Ở Việt Nam, Hiến pháp quy ñịnh: ðất ñai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, giao quyền sử dụng cho các ñối
tượng. QSDð thường xuyên ñược sửa ñổi ñể phù hợp với từng giai ñoạn cụ thể
trong công cuộc xây dựng ñất nước.
Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, ñất ñai nước ta vẫn có nhiều hình
thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Hiến pháp 1980 quy
ñịnh nước ta chỉ còn tồn tại một hình thức sở hữu ñất ñai ñó là sở hữu toàn dân. ðến
Hiến pháp 1992, tại ñiều 18 quy ñịnh là: Người ñược Nhà nước giao ñất thì ñược
thực hiện chuyển quyền sử dụng ñất (QSDð) theo quy ñịnh của pháp luật. ðến nay,
Luật ðất ñai 1993, Luật sửa ñổi một số ñiều Luật ðất ñai 1998, 2001 và Luật ðất
ñai 2003 ñã từng bước cụ thể hóa quy ñịnh này của Hiến pháp với xu thế ngày càng
mở rộng các quyền cho người sử dụng ñất. Trước tình hình công nghiệp hóa, hiện
ñại hóa mạnh mẽ, cơ chế kinh tế thị trường ñã từng bước ñược hình thành, thị
trường ñất ñai ngày càng phát triển và hòa nhập vào nền kinh tế thị trường và từng
bước ñồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Luật ðất ñai 2003
có những quy ñịnh về giao QSDð cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng và
có những quy ñịnh ñể các tổ chức, cá nhân sử dụng ñất dễ dàng thực hiện các quyền
của QSDð. Tuy nhiên, ñến nay tình hình thực hiện các QSDð ở các ñịa phương
vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết. Những diễn biến phức tạp của thị trường bất
ñộng sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước ñối với sự phát triển của thị
trường bất ñộng sản ñã và ñang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc ñầu tư
phát triển, chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất
nước. Trước tình hình ñó, tiếp tục hoàn thành và phát triển thị trường bất ñộng sản
là một trong những ñịnh hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam.
Thực hiện Nghị quyết số 132/NQ-CP của Chính phủ ngày 27/12/2013 về
việc ñiều chỉnh ñịa giới hành chính huyện Từ Liêm ñể thành lập 02 quận và 23
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2

phường thuộc thành phố Hà Nội; kể từ ngày 01/4/2014, UBND quận Bắc Từ Liêm
với 13 phường trực thuộc ñã chính thức ñi vào hoạt ñộng. Bắc Từ Liêm là quận nằm
ở phía tây thủ ñô Hà Nội, có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh
tế - văn hoá - xã hội; ñô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu ñô thị ñược xây dựng
ñã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, ñất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng ñô thị
bước ñầu ñược cải thiện.

Tuy nhiên, tốc ñộ ñô thị hoá nhanh chóng kéo theo rất
nhiều ñiều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử
dụng ñất. Do nhu cầu về quyền sử dụng ñất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội
nên các hoạt ñộng thực hiện các quyền sử dụng ñất có xu hướng ngày càng gia tăng.
Việc ñăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy ñịnh pháp luật khi thực hiện các
quyền của người sử dụng ñất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa
thực hiện theo quy ñịnh trên ñịa bàn quận. Tình trạng này diễn ra thế nào? Nguyên
nhân tại sao? Giải pháp ñể giải quyết tình trạng này thế nào? là các câu hỏi cần phải
ñược giải ñáp ñể ñưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai ñoạn tới.

Do ñó việc
tiến hành ñề tài: “ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn
quận Bắc Từ Liêm, TP Hà Nội” là vấn ñề rất cần thiết và cấp bách trong giai ñoạn
hiện nay.
2 Mục ñích và yêu cầu
2.1 Mục ñích
- ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Bắc Từ
Liêm, thành phố Hà Nội
- ðề xuất một số giải pháp thực hiện quyền sử dụng ñất theo pháp luật trên
ñịa bàn nghiên cứu.
2.2 Yêu cầu

- ðánh giá cụ thể việc thực hiện các quyền sử dụng ñất ñồng thời rút ra ñược
những tồn tại cần giải quyết.
- Các giải pháp ñề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc ñẩy
việc thực hiện quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà
Nội.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3


Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về các quyền sử dụng ñất, thị trường quyền sử dụng ñất
1.1.1 Quyền sở hữu
Theo ðiều 164 của Bộ Luật dân sự 2005 quy ñịnh: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy ñịnh của pháp luật…”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao
ñộng thuộc về một chủ thể nào ñó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong
quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. ðối tượng của quyền sở hữu là
một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia ñình,
cộng ñồng, ).
Tại hội thảo khoa học Thị trường bất ñộng sản Nguyễn ðình Bồng (2006)
cho biết: Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở
hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy ñịnh của pháp luật thì người không
phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ).
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trường hợp ñược chủ sở hữu giao quyền sử dụng, ñiều này thấy

rõ trong việc Nhà nước giao QSDð cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân.
- Quyền ñịnh ñoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu ñó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
ñịnh ñoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ ðịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, ñổi, tặng
cho, ñể thừa kế;
+ ðịnh ñoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

Quyền ñịnh ñoạt là quyền ñược pháp luật bảo vệ trong việc quyết ñịnh số
phận pháp lý của bất ñộng sản.
Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); sở hữu
tập thể, cộng ñồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng ñồng); sở hữu cá nhân(chủ sở
hữu là cá nhân). Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt ñộng nào mà không trái
với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người khác bao gồm chiếm hữu, sử
dụng, ñịnh ñoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, ñể thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ
bất ñộng sản.
Quyền sở hữu bất ñộng sản ñược xác lập khi một pháp nhân tạo ñược một
bất ñộng sản mới ñể sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng,
thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của Toà án. Quyền sở hữu bất ñộng sản chấm
dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất ñộng sản bị thu hồi
theo quyết ñịnh của cấp có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật hoặc phán quyết
của Toà án (Nguyễn ðình Bồng và CS, 2005).
1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai
Theo bài báo “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai và quyền sử dụng ñất
của người sử dụng ñất”, ðinh Dũng sỹ (2003) cho biết:
Sở hữu ñất ñai có thể ñược hiểu ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng xét cho

cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu ñất ñai
cũng chỉ tồn tại ở hai chế ñộ sở hữu cơ bản, ñó là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng
có thể trong một chế ñộ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế ñộ sở hữu hoặc là
chế ñộ sở hữu công cộng, hoặc là chế ñộ sở hữu tư nhân về ñất ñai. Hoặc cũng có
thể là sự ñan xen của cả hai chế ñộ sở hữu ñó, trong ñó có những hình thức phổ biến
của một chế ñộ sở hữu nhất ñịnh.
Ở Việt Nam, chế ñộ sở hữu về ñất ñai mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội, cũng ñược hình thành và phát triển theo tiến trình
lịch sử nhất ñịnh.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế ñộ và các hình thức sở hữu ñất ñai ở
Việt Nam cho thấy, chế ñộ sở hữu công về ñất ñai ở Việt Nam ñã ñược xác lập từ
thời phong kiến ở các hình thức và mức ñộ khác nhau. Tuy nhiên, khi Hiến pháp
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

1959 ra ñời thì quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai mới ñược hình thành và ñược
khẳng ñịnh một cách tuyệt ñối và duy nhất từ Hiến pháp 1980, sau ñó tiếp tục khẳng
ñịnh và củng cố trong Hiến pháp 1992. ðiều 17 Hiến pháp 1992 (Quốc Hội) khẳng
ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi
ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước ñầu tư vào
các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa
học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật
quy ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân”. Nhà nước thống nhất quản
lý toàn bộ ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật (Quốc Hội, Hiến pháp 1992).
Luật ðất ñai 1993 (Luật ñất ñai sửa ñổi, bổ sung 1998, 2001, 2004) cũng ñã
thể chế hoá chính sách ñất ñai của ðảng và cụ thể hoá các quy ñịnh của Hiến pháp
về chế ñộ sở hữu ñất ñai. Luật ðất ñai quy ñịnh các nguyên tắc quản lý và sử dụng
ñất ñai: ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo
quy hoạch và pháp luật, sử dụng ñất ñai hợp lý, tiết kiệm, ñúng mục ñích và có hiệu
quả, bảo vệ và cải tạo bồi dưỡng ñất, bảo vệ môi trường ñể phát triển bền vững.

Luật ðất ñai 2003 ñã quy ñịnh cụ thể hơn về chế ñộ “Sở hữu ñất ñai” (ðiều
5), “Quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều 6), “Nhà nước thực hiện quyền ñại diện
chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai và thống nhất quản lý Nhà nước về ñất ñai ” (ðiều
7). Với tư cách là ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai, Nhà nước thực hiện việc
thống nhất quản lý về ñất ñai trong phạm vi cả nước nhằm bảo ñảm cho ñất ñai
ñược sử dụng theo ñúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, ñảm bảo lợi ích của Nhà
nước cũng như của người sử dụng. Quyền sở hữu ñất ñai bao gồm các quyền năng
cơ bản: quyền chiếm hữu ñất ñai, quyền sử dụng ñất ñai và quyền ñịnh ñoạt ñất ñai.
Tại hội thảo khoa học Thị trường bất ñộng sản, Nguyễn ðình Bồng (2006) cho biết:
Với chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất ñai, Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu ở nước ta
quyền chủ sở hữu ñất ñai có những ñặc ñiểm như sau:
- Về quyền chiếm hữu ñất ñai
Nhà nước các cấp tự nắm giữ một cách tuyệt ñối và không ñiều kiện, không
thời hạn về tài sản, tài nguyên ñất ñai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình. Với vai trò
này, trách nhiệm của Nhà nước các cấp có cơ sở pháp lý ñể xác ñịnh quy mô về
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

không gian và thời gian. ðể tổ chức việc sử dụng ñất theo quyền hạn của mình, Nhà
nước quyết ñịnh giao một phần quyền chiếm hữu của mình cho người sử dụng ñất
trên những khu ñất, thửa ñất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng
không phải là vĩnh viễn. Sự chiếm hữu này chỉ là ñể sử dụng ñúng mục ñích, dưới
các hình thức giao ñất không thu tiền, giao ñất có thu tiền và cho thuê ñất. Trong
những trường hợp cụ thể, quyền sử dụng ñất của Nhà nước ñược trao cho người sử
dụng (tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể. Người sử dụng ñất
ñai tuy cũng có quyền chiếm hữu nhưng là chiếm hữu ñể sử dụng theo quy ñịnh của
Nhà nước. Quyền sử dụng ñất ñai của Nhà nước và quyền sử dụng ñất ñai cụ thể
của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp ñộ nhưng ñều thống nhất trên
từng thửa ñất về mục ñích sử dụng và mức ñộ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước
ñiều tiết các nguồn thu từ ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñể phục vụ cho nhiệm vụ

ổn ñịnh và phát triển kinh tế, xã hội, ñảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng ñồng;
ñồng thời ñảm bảo cho người trực tiếp sử dụng ñất ñược hưởng lợi ích từ ñất do
chính mình ñầu tư mang lại.
- Về quyền sử dụng ñất ñai
Nhà nước thực hiện quyền sở hữu ñất ñai về mặt kinh tế bằng cách khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên ñất ñai; Trong nền kinh tế
nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ ñất ñai mà
phải tổ chức cho toàn xã hội (trong ñó có cả tổ chức của Nhà nước) sử dụng ñất vào
mọi mục ñích. Như vậy, Quyền sử dụng ñất ñược trích ra ñể giao về cho người sử
dụng (tổ chức, cá nhân, hộ gia ñình) trên những thửa ñất cụ thể; Quyền sử dụng ñất
ñai của Nhà nước trong trường hợp này ñược thể hiện trong quy hoạch sử dụng ñất,
trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ ñất do ñầu tư của Nhà nước mang lại.
- Về quyền ñịnh ñoạt ñất ñai
Quyền ñịnh ñoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt ñối, gắn liền với quyền
quản lý về ñất ñai với các quyền năng: giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất (GCNQSDð). Việc ñịnh ñoạt số phận pháp lý của
từng thửa ñất cụ thể liên quan ñến quyền sử dụng ñất (QSDð), thể hiện qua việc
chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDð; Những
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

quyền này lại bị hạn chế theo từng mục ñích sử dụng, phương thức nhận ñất và ñối
tượng nhận ñất theo quy ñịnh cụ thể của pháp luật.
1.1.3 Quyền sử dụng ñất
Như vậy, Nhà nước là người ñại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu
toàn dân về ñất ñai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và ñịnh ñoạt về ñất ñai
theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy ñịnh của pháp luật. Tuy nhiên,
với các quyền năng ñó, cũng không ñược hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về
ñất ñai mà chỉ là ñại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu ñó trên thực tế. Vậy
chủ sở hữu của ñất ñai là toàn dân, Nhà nước là người ñại diện, còn mỗi người dân

thực hiện quyền của mình như thế nào?
Như trên ñã nói, quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai là quyền tối cao, thiêng
liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, ñó là toàn dân, nhưng mỗi
người người sử dụng ñất không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung ñó,
không phải là các ñồng chủ sở hữu ñối với ñất ñai. Nhưng người sử dụng ñất (các tổ
chức và cá nhân, hộ gia ñình) có QSDð. Thông qua Nhà nước - cơ quan ñại diện
thực hiện quyền sở hữu, người dân ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất sử dụng.
ðiều này ñã ñược Hiến pháp cũng như Luật ðất ñai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy,
trong Luật ðất ñai năm 1993 (Quốc Hội) ñã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng
ñất” và “người sử dụng ñất”, hay nói cách khác là QSDð của người sử dụng.
Theo ðiều 1 Luật ðất ñai 1993 nêu rõ : “ Nhà nước giao ñất cho các tổ
chức kinh tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội
(gọi chung là tổ chức), hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài. Nhà nước
còn cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất. Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược
nhà nước giao ñất, cho thuê ñất trong Luật này gọi chung là người sử dụng ñất”.
(Quốc Hội, Luật ñất ñai, 1993)
Theo bài báo “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai và quyền sử dụng ñất
của người sử dụng ñất” ðinh Dũng Sỹ (2003) cho biết: “Quyền sử dụng ñất” là một
khái niệm có tính sáng tạo ñặc biệt của các nhà luật pháp Việt Nam. Trong ñiều
kiện ñất ñai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì là thế nào ñể
người dân thực hiện ñược quyền của mình? ðể người dân có thể khai thác, sử dụng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

ñất ñai có hiệu quả, ñáp ứng ñược nhu cầu của sản xuất và ñời sống mà lại không
làm mất ñi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất ñi vai trò quản lý với tư
cách ñại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng ñất” của
“người sử dụng ñất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết ñược mâu thuẫn nói
trên và làm hài hòa ñược các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân.
Nội dung QSDð của người sử dụng ñất bao gồm các quyền năng luật ñịnh:

quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền ñược cấp GCNQSDð, quyền ñược pháp luật
bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi
ích của ñất và ñược hưởng thành quả lao ñộng, kết quả ñầu tư trên ñất ñược giao) và
một số quyền năng ñặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại ñất sử
dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDð ñược thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người
sử dụng là ai, sử dụng loại ñất gì và ñược Nhà nước giao ñất hay cho thuê ñất?
(ðinh Dũng Sỹ, 2003)
Theo ðiều 106 Luật ðất ñai 2003 thì QSDð của các tổ chức, hộ gia ñình, cá
nhân ñược Nhà nước giao ñất bao gồm: “Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDð; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDð; quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất” (Quốc Hội, Luật ñất ñai
2003). ðây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so
với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử
dụng ñất. Mặt khác Nhà nước giao ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân sử
dụng ổn ñịnh lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi ñất vì những lý do ñặc biệt, ñáp ứng lợi
ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao ñất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi
ñất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao ñất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu
hồi ñất thì Nhà nước sẽ giao ñất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “ñền bù” (Quốc
Hội, Luật ðất ñai, 1993), “bồi thường” (Quốc Hội, Luật ðất ñai, 2003). Như vậy,
trên thực tế người ñược giao quyền sử dụng các loại ñất này thực hiện các quyền
chiếm hữu và sử dụng tương ñối toàn diện, còn quyền ñịnh ñoạt tuy có hạn chế
trong một số quyền năng cụ thể, song ñó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên
góc ñộ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp QSDð cũng rất gần với khái niệm quyền ñịnh ñoạt.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

Theo Nguyễn ðình Bồng (2006) tại hội thảo khoa học Thị trường bất ñộng sản;
Giáo trình thị trường bất ñộng sản của Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn ðình Bồng
(2005) cho biết nội dung cụ thể của từng quyền như sau:

- Chuyển ñổi QSDð là hành vi chuyển QSDð trong các trường hợp: nông dân
cùng một ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) ñổi ñất (nông nghiệp, lâm nghiệp,
làm muối, ñất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau ñể tổ chức lại sản xuất, hợp
thửa, chỉnh trang ñồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc
phục sự manh mún khi phân phối ñất ñai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần,
có xa”; những người có ñất ở trong cùng một ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị
trấn) có cùng nguyện vọng thay ñổi chỗ ở. Việc chuyển ñổi QSDð là không có mục
ñích thương mại.
- Chuyển nhượng QSDð: là hành vi chuyển QSDð, trong trường hợp người
sử dụng ñất chuyển ñi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử
dụng hoặc ñể thực hiện quy hoạch sử ñụng ñất mà pháp luật cho phép, Trong
trường hợp này, người nhận ñất phải trả cho người chuyển QSDð một khoản tiền
tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra ñể có ñược quyền sử dụng ñó và số ñầu tư
làm tăng giá trị ñất ñai. ðặc thù của việc chuyển nhượng QSDð là ở chỗ: ñất ñai vẫn
thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời
gian giao ñất; Nhà nước có quyền ñiều tiết phần ñịa tô chênh lệch thông qua việc thu
thuế chuyển QSDð, thuế sử dụng ñất và tiền sử dụng ñất; Nhà nước có thể quy ñịnh
một số trường hợp không ñược chuyển QSDð; mọi cuộc chuyển nhượng QSDð ñều
phải ñăng ký biến ñộng về ñất ñai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
- Cho, tặng, thừa kế QSDð là hành vi chuyển QSDð trong tình huống ñặc biệt,
người nhận QSDð không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của
việc chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao ñộng xã hội, việc chuyển QSDð
không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ
thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDð chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa
trong các giao dịch trên thị trường bất ñộng sản.
- Thế chấp QSDð: là một hình thức chuyển QSDð (không ñầy ñủ) trong quan hệ
tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy ñất ñai làm vật thế chấp ñể thi hành trách nhiệm
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

vay nợ với người cho vay; ñất ñai dùng làm vật thế chấp không ñược chuyển dịch vẫn do
người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó ñảm bảo có một giá trị nhất ñịnh; khi
người thế chấp ñến kỳ không thể trả nợ ñược, người nhận thế chấp có quyền ñem ñất ñai
phát mại và ưu tiên thanh toán ñể thu hồi vốn. Thế chấp ñất ñai là cơ sở của thế chấp tài
sản trong thị trường bất ñộng sản, trong thế chấp bất ñộng sản thì phần lớn giá trị là nằm
trong giá trị QSDð. Trong trường hợp người vay tiền không có QSDð ñể thế chấp thì có
thể dùng phương thức bảo lãnh ñể huy ñộng vốn, ñó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức
cam kết dùng QSDð của họ ñể chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.
- Góp vốn bằng giá trị QSDð: là hành vi mà người có QSDð có thể dùng ñất
ñai làm cổ phần ñể tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương thức
góp vốn bằng QSDð là cách phát huy tiềm năng ñất ñai trong việc ñiều chỉnh cơ
cấu kinh tế ñịa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt ñất nông nghiệp
thành ñất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn ñảm
bảo ñược việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp
với con ñường hiện ñại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn.

- Quyền ñược bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất: Khi nhà nước thu hồi ñất
ñã giao cho người sử dụng ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi ñất ñược bồi
thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục ñích sử dụng, nếu không có ñất ñể bồi
thường thì ñược bồi thường bằng giá trị QSDð tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi
(Quốc hội, Luật ñất ñai, 2003).
1.1.4 Thị trường quyền sử dụng ñất
1.1.4.1 Cơ sở hình thành thị trường ñất ñai
Pháp luật quy ñịnh về ñất ñai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà
Việt Nam ñược ñánh dấu bằng Luật cải cách ruộng ñất năm 1953. Ngày 29/12/1987
Quốc hội ñã thông qua Luật ðất ñai ñầu tiên nhằm ñiều chỉnh các quan hệ về quản
lý, sử dụng ñất. Luật ðất ñai ñã thể chế hoá ñường lối, chính sách của ðại hội lần
thứ VI của ðảng và Hiến pháp 1980 (ðiều 19 và 20) khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật ðất ñai ñược ban hành ñúng

vào thời kỳ ñất nước ta bước ñầu bước vào giai ñoạn ñổi mới về kinh tế, ñặc biệt
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa.
Nội dung về QSDð của Luật ðất ñai 1987 (Quốc Hội, Luật ñất ñai, 1987) là:
Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất ñối với mọi loại ñất, người ñược giao
ñất chỉ ñược hưởng những kết quả ñầu tư trên ñất. Họ không có quyền chuyển
QSDð ñai dưới mọi hình thức khác nhau. Luật quy ñịnh: “Nghiêm cấm mua, bán,
lấn chiếm ñất ñai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận ñất ñược giao mà
không sử dụng, sử dụng không ñúng mục ñích, tự tiện sử dụng ñất nông nghiệp, ñất
có rừng vào mục ñích khác, làm huỷ hoại ñất ñai”.
Tại hội thảo Chính sách pháp luật ñất ñai và thị trường bất ñộng sản Nguyễn
Thị Mai (2002) cho rằng: Sau 4 năm thi hành Luật ðất ñai năm 1988 cho thấy thực
tế ñã nảy sinh những bất cập, ñó là người sử dụng ñất thực sự không có quyền ñối
với mảnh ñất mình ñược giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ ñược
chuyển QSDð trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập
ñoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập ñoàn sản xuất nông
nghiệp và cá thể thoả thuận ñổi ñất cho nhau ñể tổ chức lại sản xuất; khi người ñược
giao ñất chuyển ñi nơi khác hoặc ñã chết mà thành viên trong hộ của người ñó vẫn
tiếp tục sử dụng ñất ñó. Luật chỉ cho phép ñược thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở ñồng
thời ñược QSDð ở có ngôi nhà ñó, sau khi ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền
công nhận quyền sở hữu ñối với nhà ở.
Theo quy ñịnh trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa ñáp ứng ñược nhu cầu sử
dụng ñất của các chủ sử dụng ñất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán
ñất ñai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên ñất ñể bán, nhưng thực chất là
bán ñất. Luật ñiều chỉnh các quan hệ ñất ñai ở trạng thái tĩnh. Nhà nước chỉ quản lý
về mặt pháp luật hành chính ñơn thuần, chưa thể hiện ñầy ñủ quản lý Nhà nước về
mặt kinh tế ñối với ñất ñai.
Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà

nước ñã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn ñầu tư không chỉ ñối
với ñầu tư trong nước mà cả ñối với nước ngoài. ðặc biệt, Quốc hội thông qua Luật
ñầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của
Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục ñổi mới và phát triển kinh tế - xã hội
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

nông thôn ñã khẳng ñịnh cho người sử dụng ñất ñược thực hiện các quyền chuyển
ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð”. Hiến pháp 1992 còn quy
ñịnh: “Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất có quyền chuyển QSDð theo quy
ñịnh của pháp luật”.
Do ñó, Quốc hội ñã ñưa việc sửa ñổi Luật ðất ñai vào chương trình xây dựng
pháp luật năm 1993. Luật ðất ñai năm 1993 ñược Quốc hội thông qua ngày
14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật ðất ñai 1988 và
bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng ñất. Cụ thể Luật
cho phép người sử dụng ñất ñược thực hiện 5 quyền: chuyển ñổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð. Như vậy, luật ñưa ra những quy ñịnh theo xu
hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ ñịnh ñoạt hạn chế
QSDð của mình. Nghĩa là chuyển QSDð phải tuân theo ñiều kiện, nội dung, hình
thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về ñất ñai quy ñịnh.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực
tế cuộc sống với tác ñộng của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ ñất ñai càng
trở nên phức tạp, nhiều vấn ñề lịch sử còn chưa ñược xử lý thì các vấn ñề mới lại nảy
sinh mà Luật ðất ñai 1993 chưa có quy ñịnh. Vì vậy, năm 1998 Luật ðất ñai ñược sửa
ñổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng ñất như quyền góp
vốn bằng giá trị QSDð, quyền cho thuê lại QSDð. Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược
Nhà nước cho thuê ñất ñã trả tiền sử dụng ñất cho cả thời gian ñầu tư hoặc tiền thuê ñất
ñã trả trước còn lại là 05 năm cũng ñược thực hiện các QSDð như chuyển nhượng, thế
chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDð. Riêng tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân mới trả tiền
thuê ñất hàng năm thì chỉ ñược chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình

gắn liền với QSDð.
ðể triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và ñể
ñồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật
khuyến khích ñầu tư trong nước, Luật ðầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật ðất
ñai cũng cần ñược sửa ñổi, bổ sung cho phù hợp. Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá
X, kỳ họp thứ 9 ñã thông qua Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai.
Luật lần này ñã sửa ñổi, bổ sung một số vấn ñề về QSDð như sau:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

- Cho phép người sử dụng ñất ñược chuyển mục ñích sử dụng ñất nông
nghiệp, ñất lâm nghiệp sang mục ñích khác; ñược chuyển ñổi cơ cấu cây trồng vật
nuôi ñối với ñất sử dụng vào mục ñích nông nghiệp, ñất lâm nghiệp, ñất làm muối,
nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất.
- Cho phép tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDð theo
quy ñịnh của pháp luật cũng ñược bảo lãnh bằng giá trị QSDð, tài sản thuộc sở hữu
của mình gắn liền với ñất ñó tại các tổ chức tín dụng ñược phép hoạt ñộng tại Việt
Nam. Nghĩa là người sử dụng ñất cũng ñược thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDð
tại các tổ chức tín dụng có vốn ñầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài
hoạt ñộng tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài.
Tuy nhiên, trong thời kỳ ñẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện ñại hóa, tình hình
quản lý và sử dụng ñất sau 3 năm thực hiện Luật ðất ñai sửa ñổi 2001 ñã cho thấy
còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa ñổi Luật ðất ñai 1993
(Luật sửa ñổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục ñích tháo gỡ
những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng ñất, bảo ñảm tính ổn ñịnh của
pháp luật, ñồng thời, thế chế hóa kịp thời ñường lối, chủ trương, chính sách của ðảng
về ñất ñai trong thời kỳ mới. Luật ðất ñai năm 2003 ñã ñược Quốc hội thông nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày
26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004. Về QSDð của hộ gia ñình, cá nhân:
Luật ðất ñai năm 2003 ñã kế thừa quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 1993 ñồng thời bổ

sung quyền tặng, cho QSDð của hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất không phải là ñất
thuê; không quy ñịnh các ñiều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và
bổ sung quyền thừa kế QSDð ñất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo ñiều
kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng ñất, thúc ñẩy thị trường
bất ñộng sản phát triển và tích tụ ñất ñai theo ñịnh hướng của Nhà nước. Cụ thể nội
dung của QSDð như sau: “Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho QSDð; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð; quyền
ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất” (ðiều 106) (Quốc Hội, Luật ñất ñai,
2003).
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng ñất ñai Việt
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

Nam: Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê ñất có các
quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê ñất hàng năm hay trả tiền một lần cho
cả thời gian thuê. Bổ sung quyền ñược ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt
Nam.
Qua các quy ñịnh của Luật ðất ñai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật ñang dần
dần ñưa ra những quy ñịnh phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế
của cuộc sống ñòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng ñất nhưng vẫn ñảm
bảo ñược nguyên tắc ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân.
1.1.4.2 Các văn bản pháp quy liên quan ñến sự hình thành thị trường quyền sử
dụng ñất từ năm 1993 ñến nay
* Các luật do Quốc Hội ban hành:
Từ năm 1993 ñến nay Quốc Hội ñã ban hành 11 luật có liên quan ñến quyền
sử dụng ñất.
Văn bản sớm nhất là: Luật ðất ñai năm 1993, có hiệu lực từ ngày
15/10/1993;
Văn bản mới nhất là: Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành ñể sửa
ñổi, bổ sung ñiều 126 của Luật nhà ở và ñiều 121 của Luật ñất ñai ngày 18/06/2009,

có hiệu lực từ ngày 01/09/2009.
Chi tiết các luật ở Phụ lục 1a.
* Các văn bản dưới Luật:
Từ năm 1993 ñến nay Chính Phủ và các Bộ ñã ban hành khoảng 25 nghị ñịnh
và thông tư có liên quan ñến quyền sử dụng ñất.
Văn bản sớm nhất là: Nghị ñịnh số 60/CP ngày 05/07/1993 của Chính phủ về
quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng ñất ở tại ñô thị;
Văn bản gần ñây là: Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày
18/11/2011 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc ñăng
ký thế chấp QSDð, tài sản gắn liền với ñất.
* Các văn bản quy ñịnh thực hiện quyền sử dụng ñất tại Hà Nội:
- Quyết ñịnh số 158/2002/Qð-UB ngày 25/11/2002 của UBND Thành phố
Hà Nội quy ñịnh về thủ tục chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất, chuyển quyền
sở hữu nhà trên ñịa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết ñịnh số 156/2004/Qð-UB ngày 15/10/2004của UBND Thành phố Hà
Nội về việc sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Quyết ñịnh số 158/2002/Qð-UB ngày
25/11/2002 quy ñịnh về thủ tục chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất, chuyển
quyền sở hữu nhà trên ñịa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết ñịnh số 39/2008/Qð-UBND ngày 22/10/2008 của UBND thành phố Hà
Nội về việc ban hành quy ñịnh về thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích
sử dụng ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư và thu hồi ñất, giao ñất làm nhà ở nông thôn tại
ñiểm dân cư nông thôn trên ñịa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết ñịnh số 117/2009/Qð-UB ngày 01/12/2009 quy ñịnh về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất;
ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất, sở hữu tài sản gắn liền với ñất cho hộ gia ñình,

cá nhân, cộng ñồng dân cư, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, cá nhân nước
ngoài ñược sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ñất ở tại Việt Nam trên ñịa bàn
thành phố Hà Nội.
- Quyết ñịnh số 02/2010/Qð-UBND ngày 18/01/2010 của UBND thành phố
Hà Nội về việc ban hành quy ñịnh về thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất, chuyển
mục ñích sử dụng ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư và làm nhà ở nông thôn tại ñiểm
dân cư nông thôn trên ñịa bàn thành phố Hà Nội
- Quyết ñịnh số 13/2013/Qð-UBND ngày 24/4/2013 của UBND thành phố
Hà Nội về việc Ban hành quy ñịnh về cấp giấy chứng nhận quyèn sử dụng ñất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất; ñăng ký biến ñộng về dân cư,
người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên ñịa bàn thành phố
Hà Nội.
1.2 Cơ sở thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng ñất
1.2.1 Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, ña số ñều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về ñất ñai.
Vì vậy mà tại các nước ñó ñất ñai ñược mua bán và trao ñổi tự do trong nền kinh tế, mặc