Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận hoàng mai, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM





TRẦN HẢI YẾN


ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUẬN HOÀNG MAI –
THÀNH PHỐ HÀ NỘI


LUẬN VĂN THẠC SĨ







HÀ NỘI, NĂM 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM


TRẦN HẢI YẾN





ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUẬN HOÀNG MAI –
THÀNH PHỐ HÀ NỘI




Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. CAO VIỆT HÀ

HÀ NỘI - 2014
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số

liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố
trong bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ
rõ nguồn gốc./.


Tác giả luận văn


Trần Hải Yến







Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự
giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo
trong Bộ môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý đất đai, Ban Quản lý đào tạo
Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Để đạt kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng của bản thân, tôi
nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của cô giáo PGS.TS. Cao Việt Hà
trong suốt thời gian nghiên cứu và viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ của các cán bộ Phòng Tài nguyên và
Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, các phòng ban của

UBND quận Hoàng Mai và UBND các phường nghiên cứu. Đồng thời sự
động viên, tạo mọi điều kiện của anh chị em, bạn bè đồng nghiệp, gia đình
và sự nhiệt tình tham gia phỏng vấn của các hộ dân.
Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cám ơn mọi sự giúp đỡ quý
báu đó!
Tác giả luận văn


Trần Hải Yến


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC BẢNG vii
DANH MỤC HÌNH viii
MỞ ĐẦU 1
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
1.1. Đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản 3
1.1.1. Khái niệm về đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản 3
1.1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản 8
1.2. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 11
1.3. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước 19
1.3.1. Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren) 19

1.3.2. Cộng hòa Pháp 21
1.3.3. Thụy Điển 23
1.4. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta 25
1.4.1. Tình hình thành lập 25
1.4.2. Tổ chức bộ máy và cán bộ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 27
1.4.3. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ 30
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 33
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 33
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 33
2.2. Nội dung nghiên cứu 33
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội,tình hình quản lý và sử dụng đất đai của
quận Hoàng Mai, TP Hà Nội 33
2.2.2. Thực trạng hoạt động của VPĐKQSSĐ quận Hoàng Mai, TP Hà Nội 33
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

2.2.3. Đánh giá của người dân về hoạt động của VPĐKQSDĐ quận Hoàng Mai . 33
2.2.4. Nguyên nhân hạn chế hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ quận Hoàng
Mai 33
2.2.5. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ 33
2.3. Phương pháp nghiên cứu 33
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 33
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 34
2.3.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 34
2.3.4. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 35
2.3.5. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan. 35
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 36
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất đai của
quận Hoàng Mai 36

3.1.1. Điều kiện tự nhiên 36
3.1.2. Đặc điểm kinh tế-xã hội 41
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai 44
3.2. Thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
quận Hoàng Mai 51
3.2.1. Khái quát về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của quận Hoàng Mai 51
3.2.2. Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 54
3.2.3. Kết quả hoạt động của VPĐKQSDĐ quận Hoàng Mai 60
3.3. Đánh giá của người dân về hoạt động của VPĐK quận Hoàng Mai 69
3.3.1. Mức độ tiếp nhận các thủ tục hành chính công khai 69
3.3.2. Thời gian thực hiện các thủ tục 70
3.3.3. Mức độ hướng dẫn công dân lập hồ sơ của cán bộ. 72
3.3.4. Các khoản lệ phí phải đóng 73
3.3.5. Nhận xét 75
3.4. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất 75
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.4.1. Chính sách pháp luật đất đai, trình độ hiểu biết về pháp luật còn hạn chế
của người dân 75
3.4.2. Nguyên nhân về tổ chức, cơ chế hoạt động 76
3.4.3. Nguyên nhân về cơ sở vật chất, kỹ thuật 76
3.4.4. Nguyên nhân về nguồn nhân lực 78
3.5. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất 79
3.5.1. Giải pháp về chính sách pháp luật, nâng cao hiểu biết pháp luật của người
dân 79
3.5.2. Giải pháp về tổ chức, cơ chế hoạt động 79
3.5.3. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 80

3.5.4. Giải pháp về nhân lực 80
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO 84

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Stt Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ
1 BĐS Bất động sản
2 BNV Bộ nội vụ
3 BTC Bộ tài chính
4 BTNMT Bộ tài nguyên và môi trường
5 BTP Bộ tư pháp
6 CNH-HĐH Công nghiệp hóa - Hiện đạị hóa
7 ĐKQSDĐ Đăng ký quyền sử dụng đất
8 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
9 HSĐC Hồ sơ địa chính
10 STNMT Sở Tài nguyên và môi trường
11 TN&MT Tài nguyên và môi trường
12 TTBĐS Thị trường bất động sản
13 TTLT Thông tư liên tịch
14 UBND Ủy ban nhân dân
15 VPĐK Văn phòng đăng ký đất đai
16 VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1: Tình hình thành lập VPĐKQSDĐ các cấp. 26
Bảng 1.2: Nguồn nhân lực của VPĐK theo chuyên môn 28
Bảng 1.3: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cả nước 30
Bảng 3.1: Cơ cấu kinh tế giai đoạn 2011-2013 quận Hoàng Mai 41
Bảng 3.2: Tình hình dân số quận Hoàng Mai 42
Bảng 3.3: Diện tích, cơ cấu đất Nông nghiệp năm 2013 49
Bảng 3.4: Cơ cấu, diện tích đất Phi nông nghiệp năm 2013 50
Bảng 3.5: Cơ cấu nhân lực VPĐKQSDĐ quận Hoàng Mai năm 2013 53
Bảng 3.6: Hồ sơ và thủ tục xử lý hồ sơ 56
Bảng 3.7: Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân 58
Bảng 3.8: Kết quả cấp giấy chứng nhận QSDĐ của quận Hoàng Mai giai đoạn
2011-2013 63
Bảng 3.9: Kết quả chỉnh lý biến động sử dụng đất năm 2013 64
Bảng 3.10: Kết quả lập hồ sơ địa chính của quận Hoàng Mai 65
Bảng 3.11: Thống kê đất đai của quận Hoàng Mai năm 2013 67
Bảng 3.12: Mức độ công khai thủ tục hành chính 70
Bảng 3.13: Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK 71
Bảng 3.14: Đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ 73
Bảng 3.15: Đánh giá các khoản chi phí ngoài quy định. 74


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1 Sơ đồ Vị trí VPĐK trong hệ thống cơ quản lý nhà nước về đất đai 17
Hình 3.1: Cơ cấu diện tích các loại đất trên địa bàn quận Hoàng Mai 50
Hình 3.2: Quy trình đăng ký cấp GCNQSDĐ lần đầu 54
Hình 3.3: Quy trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 57
Hình 3.4: Quy trình đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản gắn liền với đất. 59
Hình 3.5: Quy trình xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất. 60
Hình 3.6: Số lượng GCNQSDĐ đã cấp giai đoạn 2011-2013 61


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai có những đặc trưng riêng, là tài nguyên không tái tạo và trở thành
tư liệu sản xuất không thể thay thế được đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp.
Khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự phát triển
kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm
năng vốn có đó của mình nếu như con người tác động tích cực và sử dụng có
hiệu quả.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, những năm gần
đây cơ cấu kinh tế nước ta đang có sự chuyển đổi mạnh mẽ từ nông nghiệp sang
công nghiệp và dịch vụ, kéo theo nó là sự chuyển dịch các nguồn lực lao động,
công nghệ, đất đai, tài nguyên thiên nhiên…điều này đặt ra nhu cầu đất đai và tài

nguyên thiên nhiên cần được quản lý thống nhất. Ngày 5/8/2002, Quốc hội khóa
XI, kỳ họp thứ I đã ban hành nghị quyết 02/2002/QH11 quy định việc thành lập
Bộ TN&MT. Đặc biệt hoạt động đăng ký đất đai được Luật Đất đai 2003 quy
định thống nhất tiến hành tại một cơ quan được thành lập mới là Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất (ĐKQSDĐ) trực thuộc Bộ TN&MT.
Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép
ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và
cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày
càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính
pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ
liệu địa chính. Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau,
có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp
lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất
đai ở cấp địa phương.
Hoàng Mai là một quận thuộc thủ đô Hà Nội. Quận được thành lập theo
Nghị định số 132/2003/NĐ-CP ngày 6 tháng 1 năm 2003 của Chính phủ Việt Nam,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

có nhiều điều kiện thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội, cùng với sự
chuyển mình mạnh mẽ của quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước
dẫn đến việc sử dụng đất có nhiều biến động đòi hỏi nhiệm vụ quản lý phải được
coi trọng hơn bao giờ hết. Văn phòng ĐKQSDĐ được thành lập đã giúp Nhà
nước thực hiện tốt hơn nhiệm vụ ấy.
Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn trên em chọn đề tài: “Đánh giá hoạt động
Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Hoàng Mai - thành phố Hà Nội
”

để có cơ sở đánh giá vai trò hoạt động của Văn phòng ĐKQSDĐ, để từ đó đề
xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của tổ chức Văn
phòng ĐKQSDĐ trong thời gian tới.
2. Mục đích và yêu cầu
- Mục đích
+ Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2011-2013.
+ Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội trong thời gian tới.
- Yêu cầu
+ Tìm hiểu được đúng thực trạng Văn phòng ĐKQSDĐ quận Hoàng Mai
trong phạm vi nghiên cứu.
+ Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy.
+ Những kiến nghị đưa ra phải có tính khả thi, phù hợp với địa bàn quận.
+ Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.





Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Khái niệm về đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản
1.1.1.1. Đất đai
Về mặt thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được

hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ,
sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích
và độ phì. Vê mặt thổ nhưỡng, xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa
nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ
những quy luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi. Tùy thuộc
vào thái độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho
năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại.
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một
“vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, đất
luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền
vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng chính là tác
động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại có tính
chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp
cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển.
Như vậy, một định nghĩa đầy đủ có thể như sau:
"Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề
mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực
vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động
của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (sân nền, hồ chứa nước hay hệ
thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa ".
1.1.1.2. Bất động sản
a) Khái niệm: Bất động sản (BĐS) là các tài sản không di dời được. Tuy
tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS
bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

- Luật quản lý bất động sản đô thị Trung Quốc quy định: Bất động sản
gồm có đất, quyền sử dụng đất đối với đất thuộc sở hữu nhà nước của nước

Cộng hoà nhân dân Trung Hoa (sau đây gọi tất cả là đất quốc hữu) để xây dựng
nhà cửa trong phạm vi quy hoạch xây dựng đô thị, hành nghề phát triển nhà đất,
giao dịch bất động sản, thực thi việc quản lý nhà đất, đều phải tuân thủ luật này.
Nhà trong luật này là nhà, vật kiến trúc và cấu trúc có trên đất.
- Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam,
tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà ở,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do
pháp luật quy định” (Quốc Hội, 2005).
Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm
mở. Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách
rời khỏi đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí
cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu
ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng
lẫn nhau.
b) Hàng hoá bất động sản: Trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất
động sản (TTBĐS) là thị trường mua bán hàng hoá đặc biệt - hàng hoá bất động
sản (HHBĐS).Tính đặc biệt của HHBĐS được xác định bởi thuộc tính đất đai mà
các tài sản khác không có:
- Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, môi trường
sống, địa bàn để phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá-xã hội, đất đai
là tư liệu sản xuất, đất đai là di sản, đất đai là lãnh thổ cộng đồng, quốc gia.
- Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo thời
gian-phụ thuộc vào việc sử dụng của con người;
- Đất đai là yếu tố cần thiết để thiết để tạo lập BĐS.
Ngoài ra hàng hoá BĐS còn có những tính chất khác so với hàng hoá
thông thường:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

- Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi trường, cơ sở hạ
tầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, điện), cơ sở hạ tầng
xã hội (trường học, bệnh viện); khu dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghiệp,
công nghiệp;
- Là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn;
- Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và được
thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ. Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi
nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch . Ví dụ: các nước
theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Úc, một số nước ASEAN như
Thái Lan, Mã Lai, Sing-ga-po quy định BĐS (đất đai) hoặc BĐS (đất đai và tài sản
trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS; Trung quốc BĐS (đất
đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường bất động sản nhưng đất
đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử
dụng đất, đất đai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu Nhà nước (bằng
cách trưng thu) mới được chuyển quyền sử dụng đất.
- Không phải tất cả mọi bất động sản đều trở thành hàng hoá, ví dụ: bất
động sản là các công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hoá, danh lam
thắng cảnh, công viên Quốc gia, đường giao thông, vườn hoa công cộng.
1.1.1.3. Thị trường bất động sản
a) Khái niệm
Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hoá dịch vụ bất động sản
được trao đổi. TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có
liên quan đến giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS.
TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao
dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS (Trần Kim
Chung, 2005).
Thị trường Bất động sản (TTBĐS ) là một bộ phận cấu thành quan trọng
của nền kinh tế thị trường. Thị trường Bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị
trường khác như: Thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao
động, thị trường khoa học công nghệ (Nguyễn Văn Chiến, 2006).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

b) Tính chất
i) Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá:
quy luật giá trị, quy luật cung cầu;
ii) Thị trường bất động theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3
yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả;
iii) Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định
nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy định không hạn chế
quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được
mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao
gồm chuyển nhượng BĐS, Thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
c) Đặc điểm
- Thị trường bất động sản không chỉ là giao dịch bản thân bất động sản
mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất
động sản.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật
- Thị trường bất động sản luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là
thị trường không hoàn hảo
- Cung về bất động sản phản ứng chậm so với cầu về bất động sản.
d) Chức năng của thị trường Bất động sản
- Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau;
- Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch;
- Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu;
- Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
e) Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân:
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài

nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quan trọng;
-Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát
triển BĐS;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

-Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị
trường hàng hoá, thị trường lao động;
- Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở.
g) Các yếu tố của thị trường bất động sản
- Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được mua
BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ;
Ví dụ: TTBĐS Ôxtraylia: pháp luật không giới hạn quyền mua, bán thế
chấp BĐS; không phân biệt trong việc giao dịch BĐS đối với các loại đất nông
nghiệp, công nghiệp, thương mại, đất ở; các đại lý về BĐS giúp người bán tìm
người mua bằng thông tin, quảng cáo việc bán đất; Hệ thống thông tin BĐS là hệ
thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi đối tượng có nhu cầu; BĐS
được định giá nhưng giá mua bán và và mức cho vay thế chấp do các bên tham
gia giao dịch BĐS quyết định; Việc đăng ký bất động sản là bắt buộc, thực hiện
tại cơ quan đăng ký BĐS; TTBĐS Trung Quốc: người được Nhà nước giao đất
có thu tiền được quyền sử dụng đất và được phép chuyển quyền sử dụng đất; khi
chuyển nhượng thế chấp BĐS thì đồng thời chuyển nhượng và thế chấp quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; Nhà nước thực hiện chế độ định giá và báo giá
BĐS; Nhà nước thực hiện chế độ Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và sở hữu nhà ở; Tổ chức phục vụ môi giới BĐS gồm: Cơ quan tư vấn, cơ
quan bình giá tài sản nhà đất, cơ quan kinh doanh nhà đất.
- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau;
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho người
mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên quan đến
BĐS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán;

mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng như sự liên
quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước ;
- Thoả thuận giá mua bán;
- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và
được cộng đồng chấp nhận;
- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

quan đăng ký BĐS;
- Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp
mà BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay;
- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của
TTBĐS (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
1.1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà
nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu
địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức
đăng ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai ;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng
dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.1.2.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.
Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản chặt chẽ toàn bộ quỹ
đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết

kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội
dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai như: Xây dựng và ban
hành các văn bản pháp quy về quản lý và SDĐ; công tác điều tra đo đạc; công tác
quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; công tác giao cho thuê đất; công tác phân
hạng định giá đất; công tác thanh tra giải quyết tranh chấp đất đai.



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

1.1.2.3.Cơ sở lý luận đăng ký đất đai, bất động sản
a) Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và BĐS là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc
tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, BĐS. Hồ sơ đất đai,
BĐS được lập để phục vụ cho lợi ích của Nhà nước và phục vụ quyền lợi của
công dân.
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
b) Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản.
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Việc tuân thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất

đai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hóa các giao dịch và giảm bớt
những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai.
c) Đơn vị đăng ký – thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ
thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy
nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt
lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung
mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ
thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và
đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ
hàng chục m
2

cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ
thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi
toàn quốc. (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
d) Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
* Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên

quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế
chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm
quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng
trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch
thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh
nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là
hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên
quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được
thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của
các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người
làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác
nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có
quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên
mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối
với đất mà mình mua.

* Đăng ký quyền
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói
cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý
hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng
ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm
(Nguyễn Văn Chiến, 2006).
1.2. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
a) Pháp luật đất đai
i) Luật Đất đai 2003
- Luật Đất đai 2003 quy định: “Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực
hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang
sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất
thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết
tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành’’ (Quốc
Hội, Luật Đất đai 2003).
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính
gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện

các quyền và nghĩa vụ ” (Quốc Hội, Luật Đất đai 2003).
ii) Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở TN&MT và
thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các địa bàn
cần thiết; UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký
quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất thuộc Phòng TN&MT (Chính phủ, 2004).
Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ
quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những
ách tắc trong quản lý nhà nước về đất đai.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV, ngày 31 tháng 12 năm
2004 hướng dẫn chức năng, ngày hiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triển
quỹ đất. Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện về cơ sở
vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với công tác cải
cách hành chính (Bộ TNMT- Bộ Nội vụ, 2004).
- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT, ngày 18 tháng 4 năm 2005 của
Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của
các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp
ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện
nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

bạ và các khoản thu khác nếu có) (Bộ Tài chính-Bộ TNMT, 2005).
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT, ngày 16 tháng 6
năm 2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất. Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng

ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm
vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử
dụng đất (Bộ Tư pháp và Bộ TNMT, 2005).
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm
2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh (Bộ Tư
pháp và Bộ TNMT, 2006).
b) Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện
đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005
quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài
sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền
sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều
168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173).
Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về
bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ
quan có thẩm quyền (Quốc Hội, 2005).
c) Luật bổ sung sửa đổi một số điều của Luật đầu tư xây dựng cơ bản (2009).
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây
dựng cơ bản có hiệu lực thi hành từ 01/8/2009, đối với lĩnh vực quản lý nhà nước
về đất đai. Luật này tập chung cho một số vấn đề trong công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
( sau đây gọi tắt là GCN) nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với
đất. Phân định rõ ràng cụ thể trình tự, thủ tục điều kiện được uỷ quyền cấp giấy
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất (Quốc Hội, 2009).
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhằm đảm bảo quyền và lợi
ích hợp pháp cho người sử dụng đất cũng như xác lập quyền hạn và trách nhiệm
của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về
đất đai, nhằm đảm bảo thống nhất trong công tác quản lý giữa các bộ, ngành
nâng cao vai trò trong công tác quản lý đất đai từ trung ương đến địa phương.
Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định cụ thể việc cấp GCN đơn thuần chỉ là quyền
sử dụng đất mà nó bao gồm cả tài sản khác gắn liền với đất và được nhắc đến “
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất” (Chính phủ, 2009).
Nếu như vậy thì vai trò của VPĐKQSDĐ cấp huyện phải đảm nhiệm thêm
một nhiệm vụ mới, đó là phải xác định được công trình nhà ở và các tài sản khác
gắn liền với đất và tất nhiên phải có sự thay đổi phương pháp làm việc, mẫu văn
bản có liên quan để bổ sung các yếu tố như nhà ở,công trình xây dựng, cây lâu
năm và rừng sản xuất là rừng trồng, đồng thời cũng quy định các văn bản pháp lý
có liên quan để xác định quyền hợp pháp của người đăng ký chủ sở hữu tài sản
đó (điều 8 đến điều 10).
Người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có quyền
lựa chọn các hình thức trình tự cấp giấy chứng nhận đối với các trường hợp nhà
ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất nhưng không đồng
thời là chủ sử dụng đất (Điều 20).
Một điểm nữa nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục cấp
GCN, nơi nộp và trao GCN nhằm đảm bảo đơn giản hoá thủ tục hành chính, rút
ngắn thời gian thực hiện công việc và hiệu quả của cán bộ trực tiếp thực thi
nhiệm vụ (điều 11,12). Tại Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011
của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định sử đổi, bổ sung một số nội dung liên
quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai. (Bộ Tài nguyên và Môi trường,
2011). Như vậy trong khoảng thời gian ngắn với sự phát triển kinh tế của đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15

nước, để pháp luật có thể đáp ứng được mọi nhu cầu của đối tượng sử dụng đất
và đối tượng quản lý nhà nước về đất đai.
Tại thông tư này còn quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan
đến thue tục hành chính và rút ngắn thời gian từ 50 ngày đối với cấp giấy chứng
nhận lần đầu theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP; còn 43 ngày đối với Thông tư
số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011, đồng thời điều chỉnh bổ sung một số
nội dung đơn xin giao đất làm nhà ở của thông tư 09/2007/TT-BTNMT và một
số mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất bằng mẫu đơn xin đăng ký biến
động (Mẫu 03) của thông tư 17/2009/TT-BTNMT.
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT hướng dẫn về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thông tư 17/2009/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, gồm có 4 chương
và 36 điều. Được quy định cụ thể và thống nhất trên toàn quốc việc sử dụng giấy
chứng nhận một mẫu chung cho tất cả các loại đất và nhà cũng như tài sản khác
gắn liền trên đất, việc thể hiện các thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài
sản gắn liền với đất, hình thức sử dụng đất và tài sản, loại đất theo mục đích sử
dụng, nguồn gốc sử dụng đất (điều 3 đến điều 5)
Thể hiện thông tin về nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; nhìn chung các
thông tin quy định để người thực hiện chức năng thể hiện các nội dung liên quan
đến giấy chứng nhậnh tại các điều 6 đến điều 8 quy định cụ thể và chi tiết cách thể
hiện loại tài sản như nhà ở công trình xây dựng, mục đích nguồn gốc thời điểm
hình thành các loại tài sản là nhà ở, công trình xây dựng và các loại tài sản klhác
gắn liền với đất, và một số nội dung liên quan đến việc thực hiện thủ tục hành chính
trong thể hiện các nội dung liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (Bộ TNMT, 2009).
d) Nhận xét chung về cơ sở pháp lý việc tổ chức và hoạt động của VPĐK
Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐK

trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng
được xem là tương đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và