Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số dự án tại huyện cẩm khê, tỉnh phú thọ
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (862.33 KB, 137 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
NGUYỄN QUỐC TÙNG
ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TẠI
HUYỆN CẨM KHÊ, TỈNH PHÚ THỌ
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số : 60.62.16
Người hướng dẫn khoa học
TS. BÙI HUY HIỀN
HÀ NỘI – 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
i
LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược sử dụng ñể
bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này
ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ
nguồn gốc.
Hà Nội, ngày…. tháng…. năm 2012
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Nguyễn Quốc Tùng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
ii
LỜI CẢM ƠN
ðể hoàn thành, tôi ñã ñược TS Bùi Huy Hiền hướng dẫn tận tình, ñược
các thày, cô giáo trong Bộ môn Trắc ñịa, Khoa Tài nguyên & Môi trường,
Viện ðào tạo Sau ñại học tận tình giúp ñỡ. Nhân dịp này, cho phép tôi ñược
bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới Thầy Bùi Huy Hiền và toàn thể
các thày, cô giáo trong Bộ môn Trắc ñịa, Khoa Tài nguyên & Môi trường,
Viện ðào tạo Sau ñại học.
Tôi xin chân thành cảm ơn cán bộ, nhân viên Phòng Tài nguyên và
Môi trường huyện Cẩm Khê, Ban Quản lý Dự án các công trình ñã tạo ñiều
kiện giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin gửi lời tới gia ñình, bạn bè và những người thân ñã giúp ñỡ ñộng
viên tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn. Tôi xin chân thành
cảm ơn sự giúp ñỡ tận tình và quý báu ñó.
Hà Nội, ngày tháng năm 2012
Tác giả luận văn
Nguyễn Quốc Tùng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii
DANH MỤC BẢNG viii
1. MỞ ðẦU 1
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2. Mục ñích nghiên cứu 2
1.3. Yêu cầu 2
2. TỔNG QUAN CỦA VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4
2.1. Khái quát chung về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư 4
2.1.1. Bồi thường và chính sách bồi thường 4
2.1.2. Hỗ trợ 4
2.1.3. Tái ñịnh cư 4
2.1.4. ðặc ñiểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng 5
2.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 6
2.2.1. Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai 6
2.3. Tổng quan chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số
nước trong khu vực và một số tổ chức ngân hàng 11
2.4. Nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ở Việt Nam
qua các thời kỳ 18
2.4.1. Thời kỳ trước 1988 18
2.4.2. Thời kỳ 1988 ñến 1993 19
2.4.3. Thời kỳ 1993 ñến 2003 20
2.4.4. Thời kỳ từ 2003 ñến nay 28
2.4.5. Nhận xét, ñánh giá. 31
2.5. Nghiên cứu trong nước về bồi thường giải phóng mặt bằng 32
2.5.1. Việc áp dụng, thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng 32
2.5.2. Giá ñất áp dụng trong bồi thường giải phóng mặt bằng 33
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
iv
2.5.3. Về tình hình ñời sống việc làm của các hộ dân có ñất bị thu hồi 33
3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36
3.1. ðối tượng nghiên cứu 36
3.2. Phạm vi nghiên cứu 36
3.3. Nội dung nghiên cứu 36
3.4. Phương pháp nghiên cứu 37
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 38
4.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình phát triển của huyện
Cẩm Khê 38
4.1.1. ðiều kiện tự nhiên 38
4.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội 45
4.2. Công tác quản lý ñất ñai trên ñịa bàn huyện Cẩm Khê 60
4.2.1. Tình hình quản lý và sử dụng ñất ñai 60
4.2.1.1. Công tác quản lý ñất ñai theo ñịa giới hành chính 61
4.2.1.2. ðiều tra, khảo sát, ño ñạc, lập bản ñồ ñịa chính 61
4.2.1.3. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất 61
4.2.1.4. Tình hình giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất 62
4.2.1.5. ðăng ký ñất ñai, thống kê kiểm kê ñất ñai, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất 64
4.2.1.6. Giải quyết ñơn thư khiếu nại, tố cáo và tranh chấp ñất ñai 65
4.2.1.7. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng ñất trong thị
trường bất ñộng sản 66
4.2.1.8. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng ñất 66
4.2.1.9. Việc tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng
ñất 67
4.2.1.10. ðánh giá chung 67
4.2.2. Kết quả tổng hợp công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước
thu hồi ñất tại huyện Cẩm Khê 69
4.3. Việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của ba dự
án nghiên cứu trên ñịa bàn huyện Cẩm Khê 71
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
v
4.3.1. Giới thiệu về 03 dự án nghiên cứu 71
4.3.2. Cơ sở pháp lý thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng trên ñịa bàn
nghiên cứu 71
4.3.3. Tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng ba dự án nghiên cứu
73
4.3.3.1. Dự án ñắp mở rộng tôn cao và cứng hoá mặt ñê hữu Sông Thao
kết hợp ñường giao thông (ñoạn qua ñịa bàn huyện Cẩm Khê) 73
4.3.3.2. Dự án ñường cao tốc Nội Bài – Lào Cai 73
4.3.3.3. Dự án Xây dựng lò gạch theo công nghệ lò HOFFMAN của
doanh nghiệp tư nhân Hà Bích tại ñịa bàn xã Phú Khê, huyện Cẩm Khê.
73
4.3.3.4. Công tác tổ chức thực hiện 74
4.3.3.5. Công tác tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng 75
4.3.3.6. Trách nhiệm của các cấp, các ngành 75
4.4. ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng
khi nhà nước thu hồi ñất tại 03 dự án trên ñịa bàn huyện Cẩm Khê 79
4.4.1. ðối tượng và ñiều kiện ñược bồi thường về ñất 79
4.4.1.1. Quy ñịnh về ñối tượng áp dụng và công tác bồi thường, hỗ trợ
ñất 79
4.4.1.2. Kết quả xác ñịnh ñối tượng và ñiều kiện ñược bồi thường tại 03
dự án trên ñịa bàn huyện Cẩm Khê 85
4.4.2. Giá ñất tính bồi thường và chi phí ñầu tư vào ñất còn lại 92
4.4.2.1. Giá ñất tính bồi thường 92
4.4.2.2. Chi phí ñầu tư vào ñất còn lại 92
4.4.2.3. Kết quả nghiên cứu cụ thể tại các dự án 93
4.4.3. Giá bồi thường hỗ trợ tài sản 100
4.4.3.1. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ tài sản trên ñất 100
4.4.3.2. Kết quả nghiên cứu cụ thể tại 02 dự án thực hiện bồi thường theo
chính sách của Nhà nước 101
4.4.4. Chính sách hỗ trợ, tái ñịnh cư 104
4.4.4.1. Chính sách hỗ trợ 104
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
vi
4.4.4.2. Kết quả thực hiện chính sách hỗ trợ tại dự án mở rộng, tôn cao
và cứng hóa mặt ñê hữu Sông Thao kết hợp ñường giao thông, dự án xây
dựng ñường cao tốc Nội Bài – Lào cai 105
4.4.4.3. Chính sách tái ñịnh cư 107
4.4.5. ðánh giá chung 110
4.4.5.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư 110
4.4.5.2. Tổ chức thực hiện 111
4.5. Một số giải pháp ñẩy nhanh tiến ñộ bồi thường, giải phểng mặt bằng
112
4.5.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư 112
4.5.2. Tổ chức thực hiện 113
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 115
5.1. Kết luận 115
5.2. Kiến nghị 116
TÀI LIỆU THAM KHẢO 118
PHIẾU ðIỀU TRA HỘ GIA ðÌNH 121
PHIẾU ðIỀU TRA CÁN BỘ 126
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu Chú giải
Nð Nghị ñịnh
CP Chính phủ
TW Trung ương
ADB Ngân hàng Phát triển Châu á
WB Ngân hàng Thế giới
UBND Uỷ ban Nhân dân
Qð-UBND Quyết ñịnh của Uỷ ban Nhân dân tỉnh
TT- BTC Thông tư Bộ Tài chính
TTLB Thông tư liên bộ
HðBT Hội ñồng Bộ trưởng
BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường
GPMB Giải phóng mặt bằng
TðC Tái ñịnh cư
CNH Công nghiệp hoá
HðH Hiện ñại hoá
HSðC Hồ sơ ñịa chính
GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
QSDð Quyền sử dụng ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
viii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 4. 1 Diện tích, cơ cấu sử dụng ñất huyện Cẩm Khê 42
Bảng 4. 2 GTTT và tăng trưởng GTTT giai ñoạn 2001-2010 45
Bảng 4.3 Cơ cấu kinh tế huyện qua một số năm 46
Bảng 4.4
Giá trị sản xuất ngành nông lâm nghiệp, thủy sản qua một
số năm (theo giá thực tế)
47
Bảng 4.5
Các trường hợp thuộc phạp vi ñể thực hiện dự án trong
công tác xác ñịnh ñối tượng và ñiều kiện bồi thường
90
Bảng 4.6
Tổng hợp ý kiến người có ñất bị thu hồi trong công tác xác
ñịnh ñối tượng và ñiều kiện bồi thường
91
Bảng 4.7 ðơn giá bồi thường về ñất tại 03 dự án 97
Bảng 4.8
So sánh mức ñộ chênh lệch giữa giá bồi thường của 03 dự
án và giá thị trường tại thời ñiểm thu hồi ñất
102
Bảng 4.9
Ý kiến của người bị thu hồi ñất về giá ñất tính bồi thường
tại 3 dự án
103
Bảng 4.10
ðơn giá ñất bồi thường tài sản tại 02 dự án 106
Bảng 4.11
Ý kiến người bị thu hồi ñất trong việc bồi thường tài sản
gắn liền với ñất
107
Bảng 4.12
Kết quả thực hiện chính sách hỗ trợ của 02 Dự án 110
1. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là
nguồn nội lực, là nguồn vốn to lớn của ñất nước, là thành phần quan trọng
hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các
cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Sử dụng hợp lý, có hiệu
quả tài nguyên ñất ñai là mối quan tâm hàng ñầu của mỗi quốc gia trong quá
trình xây dựng và phát triển ñất nước. Tại ðiều 18 Hiến pháp nước Cộng hòa
Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy ñịnh: “Nhà nước thống nhất quản
lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, bảo ñảm sử dụng ñúng và hiệu quả”.
Trong ñiều kiện quỹ ñất ngày càng hạn hẹp mà nhu cầu ñầu tư ngày
càng tăng thì vấn ñề lợi ích kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước
giao ñất cũng như thu hồi ñất ngày càng ñược quan tâm. Vì vậy, công tác giải
phóng mặt bằng, ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất chuyển mục ñích
sử dụng ñất phục vụ cho mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng, mục ñích phát triển kinh tế ñã và ñang là một vấn ñề mang tính
thời sự cấp bách. Trong những năm qua, chính sách ñền bù giải phóng mặt
bằng ñã ñi vào cuộc sống, tạo mặt bằng cho các dự án xây dựng ở Việt Nam,
tạo nguồn lực sản xuất, chuyển ñổi cơ cấu, phát triển ñô thị và ñổi mới diện
mạo nông thôn. Song trước những ñổi mới của chính sách ñất ñai và sự vận
ñộng của thị trường bất ñộng sản mà trong ñó có thị trường quyền sử dụng
ñất, chính sách ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất hiện hành ñã bộc lộ
một số tồn tại ảnh hưởng ñến công tác ñền bù, giải phóng mặt bằng cho các
dự án ñầu tư ở Việt Nam. Thực tiễn ñã khẳng ñịnh công tác giải phóng mặt
bằng là ñiều kiện tiên quyết ñể thực hiện thành công dự án. Mà tiến ñộ giải
phóng mặt bằng ra sao thì vấn ñề chính sách bồi thường, hỗ trợ của Nhà nước
cho người dân có ñất bị thu hồi hợp lý sẽ có ý nghĩa vô cùng to lớn.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
2
Huyện Cẩm Khê là một ñịa phương cũng ñang ñứng trước những thách
thức trên khi một số dự án ñược triển khai ñã lấy ñi quỹ ñất không nhỏ là tư
liệu sản xuất của người dân. Từ quỹ ñất thu hồi này nhiều nhà máy, các công
trình phúc lợi ñã ñược xây dựng phục vụ ñời sống nhân dân, là cơ sở ñể thu
hút lượng vốn ñáng kể của các nhà ñầu tư. Tuy nhiên ngoài những thành công
của công tác thu hồi ñất trên ñã nảy sinh nhiều khó khăn, vướng mắc trong
quá trình thực hiện công việc chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất. Một số dự án
ñã không triển khai ñược theo tiến ñộ dự kiến ban ñầu do không hoàn tất ñược
việc chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất ñúng kế hoạch. Mặt khác cuộc sống và
sản xuất của người dân bị thu hồi ñất, phải di dời nơi ở ñang có những xáo
trộn mà các chính sách ñã triển khai chưa xử lý ñược.
Vì những lý do nêu trên, ñể nhìn nhận ñầy ñủ về tình hình thực hiện bồi
thường, giải phóng mặt bằng, chính sách hỗ trợ một số dự án trên ñịa bàn
huyện Cẩm Khê, ñược sự phân công của Khoa Tài nguyên và Môi trường, dưới
sự hướng dẫn của thầy giáo – TS. Bùi Huy Hiền, tôi tiến hành nghiên cứu ñề
tài:
“ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một
số dự án tại huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ”
nhằm góp phần thực hiện mục
ñích, yêu cầu cụ thể dưới ñây.
1.2. Mục ñích nghiên cứu
ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở
một số dự án trên ñịa bàn huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ. Trên cơ sở ñó ñề
xuất các giải pháp góp phần ñẩy nhanh công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng, giúp cho công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai ngày càng hiệu quả,
minh bạch.
1.3. Yêu cầu
- Hiểu và nắm vững các chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng
như các văn bản pháp lý có liên quan ñến công tác giải phóng mặt bằng.
- Các số liệu ñiều tra phản ánh ñúng, khách quan tình hình thực hiện
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
3
chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ở một số dự án trên ñịa bàn
huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ.
- Nguồn số liệu, tài liệu ñiều tra thu thập ñược phải ñáng tin cậy.
- ðề ra các giải pháp, kiến nghị phải có tính khả thi, ñảm bảo tôn trọng
và ñúng pháp luật hiện hành.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
4
2. TỔNG QUAN CỦA VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Khái quát chung về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
2.1.1. Bồi thường và chính sách bồi thường
- Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao
cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi
[13]
.
- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan ñến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần ñất
nhất ñịnh ñược quy ñịnh cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công
trình mới trên ñó
[30]
.
- Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng từ khi thành lập Hội ñồng
giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ ñầu tư
[30]
.
2.1.2. Hỗ trợ
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị
thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa
ñiểm mới [30].
2.1.3. Tái ñịnh cư
Tái ñịnh cư là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây
ñể sinh sống và làm ăn. Tái ñịnh cư bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể
tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự
án phát triển.
Tái ñịnh cư ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về ñất,
tài sản; di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại cuộc
sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại ñó.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
5
Như vậy, TðC là hoạt ñộng nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh
tế, xã hội ñối với một bộ phận dân cư ñã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở
thì người sử dụng ñất ñược bố trí TðC bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở;
- Bồi thường bằng giao ñất ở mới;
- Bồi thường bằng tiền ñể người dân tự lo chỗ ở.
Tái ñịnh cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan
trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng.Tái ñịnh cư cũng ñược coi là các
dự án phát triển và ñược thực hiện như các dự án phát triển khác.
2.1.4. ðặc ñiểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ñể xây dựng các công trình mang
tính ña dạng và phức tạp.
a- Tính ña dạng thể hiện: mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất
khác nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực
nội thành, mật ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và tài sản trên
ñất lớn; khu vực ven ñô, mức ñộ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư
phức tạp, hoạt ñộng sản xuất ña dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp,
thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt ñộng sản xuất chủ yếu
của dân cư là sản xuất nông nghiệp. Do ñó mỗi khu vực bồi thường GPMB có
những ñặc trưng riêng và ñược tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp
với những ñặc ñiểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
b- Tính phức tạp: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng
trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân. ðối với khu vực nông
thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai
lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
6
thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý dân cư vùng
này là giữ ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận
cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật
nuôi trên vùng ñó cũng ña dạng dẫn ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân
cư tham gia di chuyển, ñịnh giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển
nghề nghiệp là ñiều cần thiết ñể ñảm bảo ñời sống dân cư sau này.
- ðối với ñất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống và sinh hoạt
của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc sử dụng ñất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế ñộ quản
lý khác nhau, cơ chế chính sách không ñồng bộ dẫn ñến tình trạng lấn chiếm
ñất ñai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên.
+ Thiếu quỹ ñất do xây dựng khu tái ñịnh cư cũng như chất lượng khu
tái ñịnh cư thấp chưa ñảm bảo ñược yêu cầu.
+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống
bám vào các trục ñường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay
chuyển ñến ở khu vực mới thì ñiều kiện kiếm sống bị thay ñổi nên họ không
muốn di chuyển.
Từ các ñiểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB ñược
thực hiện khác nhau.
2.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
2.2.1. Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai
2.2.1.1. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
ñất ñai và tổ chức thực hiện các văn bản ñó
ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển
của nền Kinh tế - Xã hội. ðể thực hiện tốt chức năng quản lý nhà nước về ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
7
ñai ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính
ổn ñịnh cao phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật ðất ñai 1993 ñến nay, Chính phủ ñã
ba lần trình Quốc hội Luật sửa ñổi, bổ sung các quy ñịnh của Luật ðất ñai
(1998, 2001 và 2003) nhằm ñáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội ñất
nước. Theo ñó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn ñược Chính phủ
không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai.
Với những ñổi mới về Luật ðất ñai, ñã cơ bản ñáp ứng ñược tính chưa ổn
ñịnh, chưa thống nhất của Luật ðất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi
thường, GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai
cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai có
ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường, GPMB.
Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai,
việc tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả
kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
cho thấy: Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ
quản lý ñất ñai ở ñịa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế;
trong khi ñó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa
tốt. Nhận thức pháp luật chưa ñến nơi ñến chốn, thậm chí lệch lạc của một số
cán bộ quản lý ñất ñai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ,
không công khai, công bằng ở các ñịa phương chính là nguyên nhân làm giảm
hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất long tin trong nhân dân cũng như các nhà
ñầu tư và ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến ñộ GPMB.
2.2.1.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
ðất ñai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là
ñiều kiện không thể thiếu ñược trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử
dụng thật tốt nguồn tài nguyên ñất không chỉ sẽ quyết ñịnh tương lai của nền
kinh tế ñất nước mà còn là sự ñảm bảo cho mục tiêu ổn ñịnh chính trị và phát
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
8
triển xã hội. Quy hoạch sử dụng ñất ñược xem là một giải pháp tổng thể ñịnh
hướng cho quá trình phát triển và quyết ñịnh tương lai của nền kinh tế. Thông
qua quy hoạch sử dụng ñất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ ñất ñai, khắc
phục những nhược ñiểm do lịch sử ñể lại hay giải quyết những vấn ñề mà quá
trình phát triển ñang ñặt ra.
Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể
tổ chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng
mà Nhà nước ñóng vai trò tổ chức. Trong bất kỳ một phương án bồi thường
GPMB nào ñều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt
ñược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy
hoạch sử dụng ñất không chỉ là công cụ "tạo cung" cho thị trường mà còn là
phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hoá về
công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường, GPMB và cũng là công việc
mà hoạt ñộng quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, ñúng
chứng năng nhất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường
ñất ñai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng
ñất, mà theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, việc giao ñất, cho thuê ñất
chỉ ñược thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất
tính bồi thường.
2.2.1.3. Công tác ñăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng
ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ðất ñai,
người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan nhà nước có
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
9
thẩm quyền và ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất là chứng thư pháp lý khẳng ñịnh quyền sử dụng ñất
của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñối với những mảnh ñất (lô ñất) cụ thể,
làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng ñất và giải quyết
các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng ñất. Trong công tác bồi thường
GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là căn cứ ñể xác ñịnh loại ñất,
diện tích ñất, ñối tượng tính bồi thường. Hiện nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở
nước ta vẫn còn hạn chế, ñặc biệt là ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất; việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà
công tác bồi thường, GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác ñăng
ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì công tác bồi thường
GPMB sẽ thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn.
2.2.1.4. Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất
Một trong những vấn ñề ñang gây ách tắc cho công tác bồi thường,
GPMB hiện nay ñó là giá bồi thường cho người có ñất bị thu hồi.
Giá ñất là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy
ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất. Theo quy
ñịnh của pháp luật ñất ñai hiện hành thì giá ñất ñược hình thành trong các
trường hợp sau ñây:
- Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là
UBND cấp tỉnh) quy ñịnh (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác ñịnh giá
ñất và khung gia ñất do Chính phủ quy ñịnh) và ñược công bố công khai vào
ngày 01 tháng 01 hàng năm.
- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất.
- Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất.
ðể xác ñịnh ñược giá ñất chính xác và ñúng ñắn chúng ta cần phải có
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
10
những hiểu biết về ñịnh giá ñất. ðịnh giá ñất ñó là những phương pháp kinh
tế nhằm tính toán lượng giá trị của ñất bằng hình thái tiền tệ tại một thời ñiểm
khi chúng tham gia trong một thị trường nhất ñịnh. Hay nói cách khác, ñịnh
giá ñất ñược hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng ñất bằng hình thái
tiền tệ cho một mục ñích cụ thể ñã ñược xác ñịnh tại một thời ñiểm xác ñịnh.
Khi ñịnh giá ñất người ñịnh giá phải căn cứ vào mục ñích sử dụng của
từng loại ñất tại thời ñiểm ñịnh giá ñể áp dụng phương pháp ñịnh giá ñất cho
phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc ñịnh giá ñất chủ yếu sử dụng một số
phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, ñó là phương
pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Theo TS. Phạm ðức Phong, giá ñất tính bồi thường thiệt hại về ñất là
thước ño phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi ñất
và nhà ñầu tư. Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh
giá ñất là phải sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường. Tuy nhiên,
tình hình phổ biến hiện nay là giá ñất cho các ñịa phương quy ñịnh và công
bố ñều không theo ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về
bồi thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện. Kết quả kiểm tra thi hành Luật
ðất ñai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480
ñơn tranh chấp khiếu nại, tố cáo về ñất ñai thì có tới 12.348 trường hợp là
khiếu nại về bồi thường, GPMB (chiếm 70,64%). Trong các trường hợp
khiếu nại về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá ñất nông
nghiệp bồi thường quá thấp so với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên thị
trường hoặc giá ñất ở ñược giao tại nơi TðC lại quá cao so với giá ñất ở ñã
ñược bồi thường tại nơi bị thu hồi.
Như vậy, nếu công tác ñịnh giá ñất ñể bồi thường, GPMB không ñược
làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng ñầu tư,
làm chậm tiến ñộ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội ñầu tư.
2.2.1.5. Thị trường bất ñộng sản
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
11
Thị trường bất ñộng sản tác ñộng vào công tác bồi thường, GPMB trên
một số nội dung chủ yếu sau:
- Thị trường bất ñộng sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất
ñộng sản trong một thời gian và không gian nhất ñịnh. Việc hình thành và
phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi ñất ñể
thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai
thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời, người bị thu hồi ñất có thể
tự mua hoặc thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà
nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường.
- Giá cả của bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác
ñộng tới giá ñất tính bồi thường.
2.3. Tổng quan chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số
nước trong khu vực và một số tổ chức ngân hàng
Với bất cứ quốc giá nào trên thế giới, ñất ñai là nguồn lực quan trọng,
cơ bản của mọi hoạt ñộng ñời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước thu hồi ñất
phục vụ cho các mục ñích của quốc gia ñã làm thay ñổi toàn bộ ñời sống kinh
tế của hàng triệu người dân, người bị ảnh hưởng có xu hướng ngày càng tăng
về số lượng. ðặc biệt ở những nước ñang phát triển người dân chủ yếu sống
bằng nông nghiệp thì ñó là vấn ñề sống còn của họ. Dưới ñây là một số kinh
nghiệm trong công tác bồi thường, GPMB của một số nước trong khu vực và
một số Tổ chức Ngân hàng.
2.3.1. Thái Lan
Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy ñịnh việc trưng dụng ñất cho các mục
ñích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho ñất
nước, phát triển ñô thị, cải tạo ñất ñai và các mục ñích công cộng khác phải
theo giá thị trường cho những người có ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh của pháp
luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy ñịnh việc bồi
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
12
thường phải khách quan cho người chủ mảnh ñất và người có quyền thừa kế
tài sản ñó. Dựa trên các quy ñịnh này, các ngành có quy ñịnh chi tiết cho việc
thực hiện trưng dụng ñất của ngành mình.
Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BðS áp dụng cho việc
trưng dụng ñất sử dụng vào các mục ñích xây dựng tiện ích công cộng, quốc
phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho ñất nước, phát
triển ñô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo ñất ñai vào các mục ñích công
cộng. Luật quy ñịnh những nguyên tắc về trưng dụng ñất, nguyên tắc tính giá
trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào ñó, từng ngành ñưa ra
các quy ñịnh cụ thể và trình tự tiến hành bồi thường TðC, nguyên tắc cụ thể
xác ñịnh giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ
tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường TðC, trình tự ñàm
phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện ñưa ra tòa án.
Ví dụ: trong ngành ñiện năng thì cơ quan ñiện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự
án bồi thường TðC lớn nhất nước, họ ñã xây dựng chính sách riêng với mục
tiêu: “ðảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông
qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và ñạt mức tối ña nhu cầu, ñảm
bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và ñược tham gia
nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì thực tế ñã tỏ ra hiệu quả khi nhu
cầu thu hồi ñất trong nhiều dự án [30].
2.3.2. Trung Quốc
Hiến Pháp Trung quốc quy ñịnh có 2 hình thức sở hữu ñất ñai: Sở hữu
Nhà nước và sở hữu tập thể. Vì ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi
ñất, kể cả ñất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp ñất
mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi ñất và bồi thường cho các công trình gắn
liền với ñất bị thu hồi.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
13
Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng ñất
biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm. Người dân có
quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở
mới. Tại thủ ñô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa
chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm
việc của mình.
Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng ñược
Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời ñược ñiều
chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa ñược coi là Nhà nước tác
ñộng ñiều chỉnh tại chính thị trường ñó. ðối với ñất nông nghiệp, bồi thường
theo tính chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu).
Về TðC, các khu TðC và các khu nhà ở ñược xây dựng ñồng bộ và kịp
thời, thường xuyên ñáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử
dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền chú ý
tạo ñiều kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách xã hội ñược Nhà
nước có chính sách riêng.
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu TðC
ñược quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân ñối ñược giao thông
ñộng và tĩnh. Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý
theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau ñó khiếu tố.
Tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà
hiện nay ñược thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà ñất ñối với nhà bị tháo dời
cộng thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị
tháo dỡ”.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
14
- Loại 2: ðổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị
trường, giá tương ñương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời.
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, ñây là tiêu chuẩn chính
quyền quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra ñối với những người có khó khăn
về nhà ở. Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp. Dựa
vào khu vực bố trí nhà ở ñể tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng
trong thành phố. Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm
có thể là 70%, 80% hay 100% [1].
2.2.3. Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nước có diện tích tự nhiên nhỏ, hẹp với 70% diện tích
là ñất ñồi, núi cho nên ñất công cộng ñược xem là một vấn ñề hết sức quan
trọng. Do ñó ñể sử dụng ñất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch và quy
chế ñược coi như một hình thức pháp luật.
Luật ðất ñai của Hàn Quốc ñược xác lập trên cơ sở Luật Quy hoạch ðô thị
cho từng ñô thị và Luật Quản lý Sử dụng Quốc thổ bao gồm tất cả các ñô thị; Nhà
nước chỉ ñịnh năm khu vực sử dụng ñể cân bằng sự phát triển ñồng bộ [5].
ðặc biệt, khái niệm cơ bản của Luật Quản lý Sử dụng Quốc thổ công
khai rõ ràng về ñất ñai. ðây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và
quyền sử dụng ñất ñể nhấn mạnh tầm quan trọng của ñất công cộng trong xã
hội. Chế ñộ này giúp việc sử dụng ñất một cách hữu dụng bằng cách thúc ñẩy
quyền sử dụng ñất nhiều hơn quyền sở hữu ñất. Với khái niệm công khai ñất
ñai, hạn chế sở hữu ñất, hạn chế sử dụng ñất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn
chế thanh lý các quy chế công cộng ñược áp dụng theo luật pháp và cách tính
các quy chế như thế này ñược xem là ñặc trưng của luật liên quan ñến ñất ñai
của Hàn Quốc.
Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc ñược chia ra thành hai thể chế:
Một là “ñặc lệ” liên quan ñến bồi thường GPMB cho ñất công cộng ñã ñạt
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
15
ñược theo thủ tục thương lượng của pháp luật. Hai là luật “sung công ñất”
theo thủ tục quy ñịnh cưỡng chế của công pháp.
ðể thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều ñất công cộng
trong một khoảng thời gian ngắn với mục ñích cưỡng chế ñất cho nên luật
“sung công ñất” ñã ñược thiết lập trước vào năm 1962. Sau ñó theo pháp luật
ngoài mục ñích thương lượng thu hồi ñất công cộng thì còn muốn thống nhất
việc này trên phạm vi toàn quốc và ñảm bảo quyền tài sản của công nên luật
này ñã ñược lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc ñã triển
khai bồi thường cho ñến nay. Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá
trình thực hiện luật “ñặc lệ” thương lượng không ñạt ñược thỏa thuận thì luật
“sung công ñất” ñược thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy
thì phải lặp ñi lặp lại quá trình này và ñôi khi trùng lặp, cho nên thời gian có
thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên. Do ñó, cho ñến nay ñã
có nhiều thảo luận ñể thống nhất hai thể chế này thành một.
Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ ñược thực hiện
theo ba giai ñoạn:
Thứ nhất: Tiền bồi thường ñất ñai ñược giám ñịnh viên công cộng ñánh
giá trên tiêu chuẩn giá quy ñịnh ñể thu hồi ñất phục vụ cho công trình công
cộng. Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành ñánh giá ñất trên 27 triệu ñịa ñiểm
trên toàn quốc và chỉ ñịnh 470.000 ñịa ñiểm làm tiêu chuẩn và thông qua ñánh
giá của giám ñịnh ñể dựa theo ñó hình thành giá quy ñịnh cho việc bồi
thường. Giá quy ñịnh không dựa vào lợi nhuận khai thác do ñó có thể ñảm
bảo sự khách quan trong việc bồi thường.
Thứ hai: Pháp luật có quy ñịnh không gây thiệt hại nhiều cho người có
quyền sở hữu ñất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi ñất. Quy
trình chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục ñích, lập biên bản tài sản và ñất
ñai, thương lượng, chấp nhận thu hồi.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
16
Thứ ba: Biện pháp di dời là một ñặc ñiểm quan trọng. Nhà nước hỗ trợ
tích cực về mặt chính sách ñảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp ñất
ñai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần
thiết của Nhà nước. ðây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự
nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB. Theo luật bồi thường,
nếu như tòa nhà nơi dự án sẽ ñược thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải
xây dựng cho các ñối tượng này nơi cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà
ñó. Còn nếu như các dự án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các ñối
tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành.
ðối với các ñối tác kinh doanh ñể kiếm sống nhưng không có pháp nhân,
các ñối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất
ân huệ: ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc
khu kinh doanh.
Luật bồi thường Hàn Quốc ñược thực hiện theo ba giai ñoạn trên ñối với
ñất ñai, bất ñộng sản và các quyền kinh doanh nông nghiệp, ngư nghiệp,
khoáng sản…ñể cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời.
Chế ñộ và luật GPMB: theo luật sung công ñất ñai thì nếu như ñã trả
hoặc ñặt cọc tiền bồi thường xong không chịu di dời thì ñược xem như gây
hại cho lợi ích công cộng do ñó phải thi hành cưỡng chế giải tỏa ñược thực
hiện quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành
ngày phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy ñịnh. Thực chất biện pháp
GPMB thường bị người dân hoặc các người ở thuê phản ñối và chống trả
quyết liệt gây ảnh hưởng xấu ñến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên
cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả [25].
2.3.4. Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB)
Theo kinh nghiệm của các tổ chức ngân hàng quốc tế thì " chìa khoá dẫn tới
việc bồi thường TðC hợp lý là chấp nhận và thực hiện chính sách phát triển mà
con người là trung tâm chứ không phải là chính sách ñền bù vật chất ".
