đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng tại dự án thanh lâm – đại thịnh ii và dự án đường chi đông kim hoa huyện mê linh thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM










LẠI TIẾN HUY



ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI DỰ ÁN THANH LÂM –
ðẠI THỊNH II VÀ DỰ ÁN ðƯỜNG CHI ðÔNG -KIM HOA
HUYỆN MÊ LINH THÀNH PHỐ HÀ NỘI



LUẬN VĂN THẠC SĨ





HÀ NỘI - 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM









LẠI TIẾN HUY


ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI DỰ ÁN THANH LÂM –
ðẠI THỊNH II VÀ DỰ ÁN ðƯỜNG CHI ðÔNG -KIM HOA
HUYỆN MÊ LINH THÀNH PHỐ HÀ NỘI


CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN:
PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THỜI



HÀ NỘI - 2014

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất
kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam ñoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược
chỉ rõ nguồn gốc.


Tác giả luận văn




Lại Tiến Huy

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ
lực của bản thân, tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo của các nhà
khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp ñỡ nhiệt tình, chu ñáo của cơ quan, ñồng
nghiệp và nhân dân ñịa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học
PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời ñã tận tình hướng dẫn giúp ñỡ tôi trong suốt quá
trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa
Quản lý ñất ñai – Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam, Tập thể ban bồi thường
GPMB huyện Mê Linh, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Mê Linh, Ban
quản lý dự án xây dựng hạ tầng ñất dịch vụ huyện Mê Linh, các phòng, ban, cán
bộ và nhân dân xã ðại Thịnh, xã Thanh Lâm, xã Kim Hoa, thị trấn Chi ðông –
huyện Mê Linh – Hà Nội ñã nhiệt tình giúp ñỡ tôi trong quá trình hoàn thành
luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia ñình, những người thân, ñồng nghiệp và
bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện ñề tài
này.
Một lần nữa tôi xin trân thành cảm ơn!

Tác giả luận văn

Lại Tiến Huy



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC BẢNG vi
DANH MỤC BIỂU ðỒ vii
DANH MỤC HÌNH vii
MỞ ðẦU 1
1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
2. Mục ñích nghiên cứu 2
3. Yêu cầu 2
CHƯƠNG I. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU TÀI LIỆU 3
1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
ñất 3
1.1.1. Khái quát về bồi thường giải phóng mặt bằng 3
1.1.2. ðặc ñiểm của quá trình giải phóng mặt bằng 3
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác thu hồi ñất và giải phóng mặt bằng 4
1.2.1. Trước khi có Luật ðất ñai 1993 4
1.2.2. Sau khi ban hành Luật ðất ñai 1993 6
1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 8
1.3.1. Việc ban hành văn bản và thực hiện các văn bản 8
1.3.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất 9
1.3.3. Công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất . 10

1.3.4. Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất 10
1.3.5. Thị trường bất ñộng sản 12
1.4. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số nước và tổ chức
trên thế giới 12


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

1.4.1. Tại Trung Quốc 12
1.4.2. Tại Thái Lan 13
1.4.3. Tại Hàn Quốc 14
1.4.4. Tại Inñônêxia 15
1.4.5. Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) 16
1.5. Thực tiễn công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam 18
1.5.1. Tình hình Bồi thường, giải phóng mặt bằng trên phạm vi cả nước 18
1.5.2. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường hỗ trợ khi nhà nước thu
hồi ñất của thành phố Hà Nội 21
CHƯƠNG II. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25
2.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 25
2.2. Nội dung nghiên cứu 25
2.3. Phương pháp nghiên cứu 25
2.3.1. Phương pháp chọn dự án ñầu tư 25
2.3.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 25
2.3.3. Phương pháp ñiều tra phỏng vấn nông hộ 26
2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp 26
2.3.5. Phương pháp chọn hộ ñiều tra 27
CHƯƠNG III. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 28
3.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Mê Linh 28
3.1.1. ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 28

3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 31
3.1.3 ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 33
3.2. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi
nhà nước thu hồi ñất huyện Mê Linh 34
3.2.1. Các văn bản pháp l ý về bồi thường, hỗ trợ 34


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.2.2. Trình tự thủ tục thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà
nước thu hồi ñất 36
3.3. ðánh giá tình hình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
ở 2 dự án nghiên cứu 42
3.3.1. Giới thiệu chung về 2 dự án nghiên cứu 42
3.3.2. Kết quả xác ñịnh ñối tượng và ñiều kiện ñược bồi thường tại 02 dự
án 44
3.3.3. Các chính sách ñền bù về ñất 46
3.3.4. Ý kiến của người có ñất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính
sách hỗ trợ của 2 dự án 50
3.3.5. ðánh giá chung việc thực hiện các chính sách bồi thường hỗ trợ tại 2
dự án 51
3.4. Một số giải pháp góp phần ñẩy nhanh công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng tại huyện Mê Linh 57
3.4.1. Nhóm giải pháp chung 57
3.4.2. Nhóm giải pháp cụ thể 58
3.4.3. Giải pháp khác: 61
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 62
1. Kết luận 62
2. Kiến nghị 62

TÀI LIỆU THAM KHẢO 64
PHỤ LỤC……………………………………………………………… 66





Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng ñất năm 2013 của huyện Mê Linh 30
Bảng 3.2. Trình tự thủ tục thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng khi
nhà nước thu hồi ñất 38
Bảng 3.3. Tổng hợp diện tích thu hồi và kinh phí bồi thường, hỗ trợ của 2
dự án nghiên cứu 44
Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường và không
ñược bồi thường 45
Bảng 3.5. Ý kiến của người dân có ñất bị thu hồi trong việc xác ñịnh ñối
tượng và ñiều kiện ñược bồi thường 46
Bảng 3.6. Kết quả bồi thường về ñất tại dự án Thanh Lâm – ðại Thịnh II 47
Bảng 3.7. Kết quả bồi thường về ñất tại dự án ñường Chi ðông - Kim Hoa,
Mê Linh, Hà Nội 49
Bảng 3.8. Ý kiến của người có ñất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính
sách hỗ trợ của 2 Dự án 50

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC BIỂU ðỒ

STT Tên biểu ñồ Trang

Biểu ñồ 3.1. Biểu ñồ so sánh giá bồi thường về ñất và giá thị trường các
nhóm ñất của dự án 1 48
Biểu ñồ 3.2. Biểu ñồ so sánh giá bồi thường về ñất và giá thị trường các
nhóm ñất của dự án 2 49


DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang

Hình 3.1. Dự án Thanh Lâm - ðại Thịnh II (Mê Linh - Hà Nội) 42
Hình 3.2. Dự án ðường Chi ðông - Kim Hoa, Mê Linh, Hà Nội 43


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Các chữ viết tắt Giải thích
1 CNH - HðH Công nghiệp hoá - Hiện ñại hoá

2 GPMB Giải phóng mặt bằng
3 GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
4 HSðC Hồ sơ ñịa chính
5 ADB Ngân hàng phát triển châu Á
6 WB Ngân hàng thế giới
7 NTTS Nuôi trồng thủy sản
8 SXKD Sản xuất kinh doanh
9 THCS Trung học cơ sở
10 THPT Trung học phổ thông
11 UBND Uỷ ban nhân dân


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ðẦU

1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất không thể
thay thế ñược, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố
khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh, quốc phòng, là yếu tố cấu
thành lãnh thổ của mỗi quốc gia.
Thực hiện nghị quyết của ðảng và nhà nước là phát triển kinh tế nhiều thành
phần theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa ñể ñưa ñất nước tiến lên theo hướng công
nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước. Từ khi ñất nước ñổi mới ñến nay nhiều ñô thị mới,
khu công nghiệp, khu kinh tế, khu du lịch ñược hình thành. Dựa trên nguồn vốn nội
lực cùng với ngoại lực trợ giúp, Việt Nam ñang dần chuyển mình thay ñổi với rất nhiều
dự án ñược xét duyệt và thi công. Và một trong những vấn ñề ñược quan tâm hàng ñầu
là vấn ñề bồi thường, hỗ trợ khi Nhà Nước thu hồi ñất ñể thực hiện dự án. Làm thế nào
ñể ñảm bảo lợi ích giữa Người dân – Nhà Nước – Nhà ñầu tư và sự phát triển bền vững

của quốc gia?
Việc bồi thường, hỗ trợ ñể giải phóng mặt bằng là lĩnh vực hết sức nhạy cảm và
phức tạp. Nó liên quan trực tiếp ñến quyền lợi của chủ sử dụng ñất, chủ sử dụng tài sản, nó
tác ñộng ñến mọi mặt của ñời sống kinh tế - chính trị - xã hội hiện nay.
Trong ñiều kiện quỹ ñất ngày càng hạn hẹp, nhận thức của người dân ngày
một cao, giá trị sinh lời của ñất ngày càng tăng cùng với tốc ñộ phát triển kinh tế thì
việc giải phóng mặt bằng ñể tạo ra quỹ ñất sạch triển khai dự án theo ñúng tiến ñộ
ngày càng trở nên cấp thiết và quan trọng bởi không có ñất sạch thì không thể triển
khai dự án theo ñúng tiến ñộ ñề ra. Tuy nhiên vì quyền lợi của người dân và vì nhận
thức luôn phải có lợi cho mình của người dân lúc nào cũng ñòi hỏi phải ñược bồi
thường thỏa ñáng nên nếu việc giải phóng mặt bằng không theo quy ñịnh của pháp
luật, không tuân theo ñúng chế ñộ chính sách của nhà nước thì cơ quan thực hiện việc
giải phóng mặt bằng sẽ không bao giờ ñáp ứng ñược ñầy ñủ theo ñúng nguyện vọng
của nhân dân do vậy ñể giải quyết hài hòa mối quan hệ nhà nước và quyền lợi của
người dân thì việc giải phóng mặt bằng phải suy nghĩ tìm hiểu nguyên nhân là ở ñâu?


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

do người dân? do ở những người thực hiện chính sách hay vấn ñề chính trong các
chính sách do nhà nước ban hành?
Trong công cuộc ñổi mới ñất nước thì nhà nước ta luôn ñặt ra quyền và lợi
ích hợp pháp của người dân do vậy ñể ñáp ứng việc thực thi pháp luật nhà nước
ban hành các bộ luật, các nghị ñịnh, thông tư, quyết ñịnh và thường xuyên phải
sử ñổi, bổ sung ñể ñáp ứng với tình hình thực trạng ñang diễn ra trong xã hội.
Tuy có nghị ñinh, có thông tư, có quyết ñịnh nhưng với ñặc thù của từng ñịa
phương trong cả nước thì các quyết ñịnh của từng ñịa phương cũng có sự khác
biệt ñây cũng là cái cớ ñể chủ sử dụng ñất, chủ sử dụng tài sản so kè và ñòi hỏi
và cũng là cái cớ ñể người dân ở nhiều ñịa phương ñi khiếu kiện ñông người.

ðể có cái nhìn cụ thể hơn về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
trên ñịa bàn huyện Mê Linh, ñược sự phân công của khoa Quản lý ñất ñai – Học
viện Nông Nghiệp Việt Nam, dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Khắc
Thời, tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài:
“ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng
tại Dự án Thanh Lâm - ðại Thịnh II và Dự án ðường Chi ðông – Kim Hoa,
Huyện Mê Linh, Thành phố Hà Nội”.
2. Mục ñích nghiên cứu
- ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng tại 2
dự án Thanh Lâm – ðại Thịnh II và dự án ðường Chi ðông – Kim Hoa, huyện
Mê Linh, Thành phố Hà Nội.
- ðề xuất giải pháp nhằm ñẩy nhanh công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng tại 2 dự án trên.
3. Yêu cầu
- Phân tích, ñánh giá thực trạng về bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi
ñất ở các dự án.
- ðề xuất các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước
của UBND huyện Mê Linh về bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi ñất.



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

CHƯƠNG I. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất
1.1.1. Khái quát về bồi thường giải phóng mặt bằng
- "Bồi thường" hay “ ñền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao
cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.

- “Giải phóng mặt bằng” là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan
dến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên ñất ñể lấy mặt bằng xây
dựng công trình.
ðiều này có nghĩa là:
+ Không phải mọi khoản bồi thường ñều chi trả ñược bằng tiền.
+ Sự mất mát của người bị thu hồi ñất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều
trường hợp còn mất mát cả về tinh thần nhất.
+ Về mặt hành chính thì ñây là một quá trình không tự nguyện, có tính
cưỡng chế và vẫn ñòi hỏi sự "hy sinh", không thể là một sự bồi thường ngang
bằng so với giá tuyệt ñối.
Việc bồi thường có thể vô hình hoặc hữu hình, có thể do các quy ñịnh của pháp
luật ñiều tiết, hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể.
Trên thực tế ngoài các hình thức bồi thường nói trên còn có một hình thức bồi
thường khác ñó là việc hỗ trợ. Hỗ trợ tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một
chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác. Hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề
mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới.
Bản chất của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng không ñơn thuần là
bồi thường về vật chất mà còn phải ñảm bảo ñược lợi ích của người dân phải di
chuyển. ðó là họ phải có ñược chỗ ở ổn ñịnh, có ñiều kiện sống bằng hoặc tốt hơn
nơi ở cũ, ñược hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống sản xuất, hỗ trợ ñào tạo chuyển ñổi nghề tạo
ñiều kiện cho người dân sinh sống ổn ñịnh, chất lượng cuộc sống ngày càng cao.
1.1.2. ðặc ñiểm của quá trình giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là quá trình ña dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

nhau ñối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp ñến lợi ích của các bên tham

gia và lợi ích của toàn xã hội.
- Tính ña dạng thể hiện: mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất khác nhau
với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình ñộ dân trí nhất ñịnh. Ở khu vực nội
thành, khu vực ven ñô, khu vực ngoại thành, mật ñộ dân cư khác nhau, ngành nghề
ña dạng và ñều hoạt ñộng sản xuất theo một ñặc trưng riêng của vùng ñó.
- Tính phức tạp thể hiện: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan
trọng trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân. Ở khu vực nông
thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai lại
là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân thấp, khả
năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý người dân là giữ ñược ñất
ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận cao hơn là sản xuất
nhưng họ vẫn không cho thuê .
ðối với ñất ở lại càng phức tạp hơn vì:
+ ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống sinh hoạt của người
dân. Cộng thêm tâm lý người dân là ngại di chuyển chỗ ở, thay ñổi môi trường sống.
+ Nguồn gốc hình thành ñất ñai khác nhau do tồn tại chế ñộ cũ ñể lại và
do cơ chế chính sách không ñồng bộ dẫn ñến tình trạng lấn chiếm ñất ñai, xây
nhà trái phép gây khó khăn cho việc xác ñịnh diện tích ñủ ñiều kiện bồi thường.
+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám
vào các trục ñường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển ñến ở
khu vực mới thì ñiều kiện sống bị thay ñổi nên họ không muốn di chuyển.
Từ các ñặc ñiểm trên cho thấy công tác BT, GPMB tại mỗi ñịa bàn khác
nhau có những ñặc ñiểm khác nhau và phải có những phương án bồi thường khác
nhau sao cho phù hợp và thỏa ñáng .
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác thu hồi ñất và giải phóng mặt bằng
1.2.1. Trước khi có Luật ðất ñai 1993
Trong mỗi kiểu Nhà nước tuỳ theo tình hình kinh tế, chính trị, xã hội và
những ñặc ñiểm truyền thống, huyết thống, tập tục mà các hình thức sở hữu
ñất ñai luôn ñược giai cấp thống trị chú trọng. Ngay từ thời kỳ phát triển Nhà

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

nước trung ương tập quyền ñến thời Nguyễn, chính sách bồi thường cho người bị
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñã ñược xác lập và chủ yếu tập trung vào bồi
thường cho ruộng ñất canh tác, ñất ở không ñược quan tâm nhiều so với các loại
ñất khác. Hình thức bồi thường chủ yếu bằng tiền, mức bồi thường ñược quy
ñịnh chặt chẽ, tương ứng với những thiệt hại của người bị thu hồi ñất (Luật ðất
ñai năm 1993).
Sau cách mạng tháng 8/1945, với mục tiêu người cày có ruộng, ngày 04
tháng 12 năm 1953, Luật cải cách ruộng ñất ra ñời nhằm thủ tiêu quyền chiếm
hữu ruộng ñất của thực dân Pháp và tay sai bán nước ở Việt Nam, xoá bỏ chế ñộ
phong kiến về chiếm hữu ruộng ñất, thực hiện chế ñộ sở hữu ruộng ñất của nông
dân, ñồng thời tịch thu, trưng thu, trưng mua ruộng.
Khi trưng thu ruộng ñất, Nhà nước xác ñịnh, cách bồi thường tốt nhất là
vận ñộng nông dân ñiều chỉnh hoặc nhượng ruộng ñất cho người bị trưng dụng
ñể họ tiếp tục sản xuất. Trường hợp không làm ñược như vậy, về ñất sẽ ñược bồi
thường bằng tiền từ 1- 4 năm sản lượng thường niên của ruộng ñất bị trưng dụng.
Mức bồi thường căn cứ vào thực tế ở mỗi nơi, ñời sống của nhân dân cao hay
thấp, ruộng ñất ít hay nhiều, tốt hay xấu mà ñịnh. Có thể nói, Nghị ñịnh số
151/TTg ra ñời phần nào ñáp ứng nhu cầu trưng dụng ruộng ñất trong những năm
1960. Tuy nhiên, Nghị ñịnh này chưa có quy ñịnh cụ thể về mức bồi thường mà
chủ yếu dựa vào sự thoả thuận giữa các bên.
Ngày 11 tháng 01 năm 1970, Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư
1792/TTg quy ñịnh một số ñiểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, ñất ñai, cây cối,
các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố.
Về thể thức bồi thường, trước hết là các ngành, các cơ quan xây dựng phải ñến
liên hệ với chính quyền các cấp ñể tiến hành thương lượng với nhân dân, căn cứ
vào tài sản hiện có hoặc hoa màu, công sức bỏ ra khai phá và phân loại ñất ñai

của ñịa phương mà ñịnh giá bồi thường cho phù hợp.
Mặc dù chính sách bồi thường về ñất chưa ñược quy ñịnh trong luật về thể
chế thành một chính sách ñầy ñủ, song quy ñịnh về bồi thường khi nhà nước
trưng dụng ñất tại Thông tư 172/TTg ñã có sự thay ñổi so với Nghị ñịnh
151/TTg, từ "chiếu cố ñúng mức quyền lợi và ñời sống của những người có


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

ruộng ñất bị trưng dụng" trước ñây sang "ñảm bảo thoả ñáng quyền lợi kinh tế
của Hợp tác xã và của nhân dân" ñồng thời những quy ñịnh tại Nghị ñịnh số
151/TTg trước ñây chỉ có tính nguyên tắc thì ñến Thông tư 1792-TTg ñã ñược
quy ñịnh cụ thể mức bồi thường nhà ở, ñất ñai, cây lâu năm, hoa màu trên ñất.
Luật ñất ñai năm 1988 ra ñời dựa trên quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý, khi Nhà nước thu hồi ñất ñể phục vụ cho
các mục ñích công cộng, người sử dụng ñất không ñược Nhà nước bồi thường
bằng ñất, chỉ ñược bồi thường bằng tiền, tài sản hoa màu có trên diện tích ñất bị
thu hồi.
Ngày 31 tháng 5 năm 1990, Hội ñồng Bộ trưởng ban hành Nghị ñịnh số
186/HðBT về bồi thường thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi chuyển sang
sử dụng vào mục ñích khác. Theo quy ñịnh của Nghị ñịnh số 186/HðBT thì mọi
tổ chức, cá nhân ñược giao ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục
ñích khác phải bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp, ñất có rừng cho Nhà
nước. Khoản tiền bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp, ñất có rừng mà người
ñược Nhà nước giao ñất phải nộp ñược ñiều tiết về ngân sách Trung ương 30%,
còn lại 70% thuộc ngân sách ñịa phương ñể sử dụng việc khai hoang, phục hoá,
cải tạo ñất nông nghiệp và ñịnh canh, ñịnh cư cho nhân dân vùng bị lấy ñất.
Người có ñất bị thu hồi chỉ ñược bồi thường thiệt hại tài sản trên ñất, trong lòng
ñất. Nếu Nhà nước thu hồi ñất vào ñất làm nhà ở, việc bồi thường thiệt hại về ñất

không ñược ñặt ra và người bị thu hồi ñất làm nhà ở sẽ phải tự lo liệu.
Tóm lại, do thời kỳ này ñất ñai chưa ñược thừa nhận là có giá cho nên các
chính sách bồi thường GPMB còn có nhiều hạn chế, thể hiện trong cách tính giá
trị bồi thường, phương thức thực hiện. Tuy nhiên, nhìn nhận một cách công bằng
thì những chính sách này cũng ñã ñóng vai trò tích cực trong việc GPMB ñể dành
ñất cho việc xây dựng các công trình quan trọng trong hệ thống cơ sở hạ tầng ban
ñầu của ñất nước.
1.2.2. Sau khi ban hành Luật ðất ñai 1993
Hiến pháp 1992 ñặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường
GPMB qua những ñiều 17, 18, 23.



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật ñất ñai 1993 ñược Quốc hội thông qua
và có hiệu lực từ ngày 15 thàng 10 năm 1993. Với quy ñịnh "ñất có giá" và người
sử dụng ñất có các quyền và nghĩa vụ, ñây là sự ñổi mới có ý nghĩa rất quan
trọng ñối với công tác bồi thường GPMB của Luật ñất ñai năm 1993.
Những quy ñịnh về bồi thường GPMB của Luật ñất ñai năm 1993 ñã thu
ñược những thành tựu quan trọng trong giai ñoạn ñầu thực hiện, nhưng càng về
sau, do sự chuyển biến mau lẹ của tình hình kinh tế xã hội, nó ñã dần mất ñi vai
trò làm ñộng lực thúc ñẩy phát triển. ðể tạo ñiều kiện ñẩy nhanh tốc ñộ GPMB
ñẩy nhanh tiến ñộ thi công công trình, ñồng thời bảo ñảm quyền lợi hợp pháp của
người sử dụng ñất, Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai ñã ñược
thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2001.
ðể cụ thể hoá các quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 1993, nhiều văn bản quy
ñịnh về chính sách bồi thường GPMB ñã ñược ban hành, bao gồm:
- Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh về

việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh,
quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Xét về tính chất và nội dung, Nghị
ñịnh 90/CP ñã ñáp ứng ñược một số yêu cầu nhất ñịnh, so với các văn bản trước,
Nghị ñịnh này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực
hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất, việc ñền bù bằng ñất cùng
mục ñích sử dụng, cùng hạng ñất
- Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại ñất;
- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính –
Xây dựng- Tổng cục ðịa chính – Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành
Nghị ñịnh 87/CP;
- Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ
về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích
quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị ñịnh số
90/CP nói trên;
- Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi
hành Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ.


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

- Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04/9/2001 của Cục quản lý Công sản - Bộ Tài
chính hướng dẫn xử lý một số vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB (Luật Sửa
ñổi bổ sung một số ñiều Luật ðất ñai 2001)
- Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị ñịnh 90/CP
nói trên và quy ñịnh rõ phạm vi áp dụng, ñối tượng phải bồi thường, ñối
tượng ñược bồi thường, phạm vi bồi thường, ñặc biệt người có ñất bị thu hồi
có quyền ñược lựa chọn một trong ba phương án bồi thường bằng ñất, bằng
tiền hoặc bằng ñất và bằng tiền (Luật Sửa ñổi bổ sung một số ñiều Luật ðất
ñai 1998).

* Chính sách bồi thường GPMB cụ thể theo quy ñịnh của Nghị ñịnh số
22/1998/Nð-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC:
Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC ñã quy ñịnh
rõ phạm vi áp dụng bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, ñối tượng phải
bồi thường thiệt hại, ñối tượng ñược bồi thường thiệt hại, phạm vi bồi thường thiệt
hại và các chính sách cụ thể về bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản gắn liền với ñất,
việc lập khu TðC cũng như việc tổ chức thực hiện ( Chính phủ, 1998)
1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
1.3.1. Việc ban hành văn bản và thực hiện các văn bản
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật ðất ñai 1993 ñến nay, Chính phủ ñã ba
lần trình Quốc hội Luật sửa ñổi, bổ sung các quy ñịnh của Luật ðất ñai năm
1998, 2001 và 2003 nhằm ñáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội ñất nước.
Theo ñó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn ñược Chính phủ không ngừng
hoàn thiện, sửa ñổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những ñổi
mới về pháp Luật ðất ñai, ñã cơ bản ñáp ứng ñược tính ổn ñịnh, thống nhất của
pháp Luật ðất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB ñã gặp khá
nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn
bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi
thường, GPMB.
Việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai, việc tổ
chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

hành Luật ðất ñai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: Nhận
thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý ñất ñai ở ñịa
phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi ñó việc tuyên
truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt. Nhận thức pháp luật

chưa ñến nơi ñến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý ñất ñai cùng
với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các
ñịa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất
lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà ñầu tư và ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến
ñộ GPMB (UBND thành phố Hà Nội, 2004).
1.3.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
ðất ñai là tài nguyên hữu hạn nhưng lại là ñiều kiện không thể thiếu ñược
trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên ñất
không chỉ sẽ quyết ñịnh tương lai của nền kinh tế ñất nước mà còn là sự ñảm bảo
cho mục tiêu ổn ñịnh chính trị và phát triển xã hội. Quy hoạch sử dụng ñất ñược
xem là một giải pháp tổng thể ñịnh hướng cho quá trình phát triển và quyết ñịnh
tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng ñất, Nhà nước can thiệp
vào các quan hệ ñất ñai, khắc phục những nhược ñiểm do lịch sử ñể lại hay giải
quyết những vấn ñề mà quá trình phát triển ñang ñặt ra (Chính phủ, 2009)
Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể tổ
chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng mà Nhà
nước ñóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào ñều dựa
trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt ñược các yêu cầu như là
phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng ñất không chỉ
là công cụ cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục
tiêu chính trị - xã hội hoá về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB
và cũng là công việc mà hoạt ñộng quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu
quả nhất, ñúng chứng năng nhất (Chính phủ, 2012).
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường
GPMB trên hai phương diện:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, mà
theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược
thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng (Luật ðất ñai
năm 2003).
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng
tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất tính bồi
thường.
1.3.3. Công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ðất ñai, người
sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền và ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Giấy chứng nhận quyền
sử dụng ñất là chứng thư pháp lý khẳng ñịnh quyền sử dụng ñất của các tổ chức,
hộ gia ñình, cá nhân ñối với những mảnh ñất (lô ñất) cụ thể, làm căn cứ cho việc
thực hiện các quyền của người sử dụng ñất và giải quyết các tranh chấp liên quan
tới quyền sử dụng ñất. Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất là căn cứ ñể xác ñịnh loại ñất, diện tích ñất, ñối tượng tính bồi
thường. Hiện nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn hạn chế, ñặc biệt là
ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB ñã gặp rất nhiều
khó khăn. Làm tốt công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn
(Hoàng Thị Anh, 2006).
1.3.4. Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất
Một trong những vấn ñề ñang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB
hiện nay ñó là giá bồi thường cho người có ñất bị thu hồi.
Giá ñất là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy
ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất. Theo quy ñịnh
của pháp luật ñất ñai hiện hành thì giá ñất ñược hình thành trong các trường

hợp sau ñây:
- Do UBND các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp
tỉnh) quy ñịnh (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

giá ñất do Chính phủ quy ñịnh và ñược công bố công khai vào ngày 01 tháng 01
hàng năm.
- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất.
- Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất.
ðể xác ñịnh ñược giá ñất chính xác và ñúng ñắn chúng ta cần phải có
những hiểu biết về ñịnh giá ñất. ðịnh giá ñất ñó là những phương pháp kinh tế
nhằm tính toán lượng giá trị của ñất bằng hình thái tiền tệ tại một thời ñiểm khi
chúng tham gia trong một thị trường nhất ñịnh. Hay nói cách khác, ñịnh giá ñất
ñược hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng ñất bằng hình thái tiền tệ cho
một mục ñích cụ thể ñã ñược xác ñịnh tại một thời ñiểm xác ñịnh.
Khi ñịnh giá ñất người ñịnh giá phải căn cứ vào mục ñích sử dụng của
từng loại ñất tại thời ñiểm ñịnh giá ñể áp dụng phương pháp ñịnh giá ñất cho phù
hợp với thực tế. Hiện nay, việc ñịnh giá ñất chủ yếu sử dụng một số phương pháp
truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, ñó là phương pháp so sánh
trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải
sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến
hiện nay là giá ñất cho các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng
nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát

sinh khiếu kiện. Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2005 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 ñơn tranh chấp khiếu nại, tố cáo về
ñất ñai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường GPMB chiếm
70,64%. Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là
khiếu nại về giá ñất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá ñất chuyển
nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá ñất ở ñược giao tại nơi TðC lại quá cao
so với giá ñất ở ñã ñược bồi thường tại nơi bị thu hồi (Nguyễn Thanh Trà và
Nguyễn ðình Bồng, 2005)
Như vậy, nếu công tác ñịnh giá ñất ñể bồi thường GPMB không ñược làm
tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng ñầu tư, làm



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

chậm tiến ñộ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội ñầu tư.
1.3.5. Thị trường bất ñộng sản
Thị trường bất ñộng sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất ñộng
sản trong một thời gian và không gian nhất ñịnh. Việc hình thành và phát triển thị
trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án
ñầu tư do người ñầu tư có thể ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch
trên thị trường; ñồng thời, người bị thu hồi ñất có thể tự mua hoặc thuê ñất ñai,
nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC
và bồi thường (Nguyễn ðình Bồng, 2010).
Giá cả của bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác ñộng
tới giá ñất tính bồi thường.
1.4. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số nước và tổ chức
trên thế giới
1.4.1. Tại Trung Quốc

Pháp luật ñất ñai của Trung Quốc có nhiều nét tương ñồng với pháp luật ñất
ñai của Việt Nam. Tuy nhiên nhìn về tổng thể việc chấp hành pháp luật của người
Trung Quốc rất cao. Việc sử dụng ñất ñai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước
Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng ñất ñai. Do vậy thị trường
ñất ñai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà cửa.
Về bồi thường thiệt hại về ñất ñai, do ñất ñai thuộc sở hữu nhà nước nên
không có chính sách bồi thường thiệt hại. Khi nhà nước thu hồi ñất, kể cả ñất
nông nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể, nhà nước sẽ cấp ñất mới cho các chủ sử
dụng bị thu hồi ñất (Mai Mộng Hùng, 2003).
Về phương thức bồi thường thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử
dụng ñất biết trước việc sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm. Người dân có
quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới.
Tại thủ ñô Bắc kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi
thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công việc, nơi làm
việc của mình.
Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường, mức giá này cũng



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời ñược
ñiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa ñược coi là Nhà nước tác
ñộng ñiều chỉnh tại thị trường ñó. ðối với ñất nông nghiệp việc bồi thường thiệt
hại theo tính chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu).
Về tái ñịnh cư, các khu tái ñịnh cư và các khu nhà ở ñược xây dựng ñồng
bộ và kịp thời, thường xuyên ñáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu
sử dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền quan
tâm ñến ñiều kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách xã hội ñược nhà

nước chú ý và có chính sách xã hội riêng.
1.4.2. Tại Thái Lan
Chưa có chính sách bồi thường TðC quốc gia, nhưng tại Hiến Pháp năm 1982
quy ñịnh việc trưng dụng ñất cho các mục ñích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng,
phát triển nguồn tài nguyên cho ñất nước, phát triển ñô thị cải tạo ñất ñai và mục ñích
công cộng khác phải theo thời giá thị trường cho những người hợp pháp về tất cả thiệt
hại do việc trưng dụng gây ra và quy ñịnh việc bồi thường phải khách quan cho người
chủ mảnh ñất và người có quyền thừa kế tài sản ñó. Dựa trên quy ñịnh này, các ngành
có quy ñịnh chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng ñất của ngành mình.
Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BðS áp dụng cho việc
trưng dụng ñất sử dụng vào mục ñích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng,
phát triển nguồn tài nguyên hoặc có lợi ích khác cho ñất nước phát triển ñô thị,
nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo ñất ñai vào các mục ñích công cộng. Luật quy
ñịnh những nguyên tắc trưng dụng ñất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại
tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào ñó, từng ngành ñưa ra các quy ñịnh cụ thể về trình
tự tiến hành bồi thuờng TðC, nguyên tắc cụ thể xác ñịnh giá bồi thường, các
bước lập và phê duyệt dự án bồi thường thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban
tính toán bồi thường TðC, trình tự ñàm phán, nhận tiền bồi thường quyền khiếu
nại, quyền khởi kiện ñưa tòa án. Ví dụ: Trong ngành ñiện năng thì cơ quan ñiện
lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án bồi thường TðC lớn nhất nước, họ ñã xây
dựng chính sách riêng với mục tiêu: “ðảm bảo cho những người bị ảnh hưởng và
ñặt một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

và ñạt mức tối ña nhu cầu, ñảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập
cao hơn và ñược tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì vậy thực
tế ñã tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi ñất trong nhiều dự án.

1.4.3. Tại Hàn Quốc
- Luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc ñược chia làm hai thể chế:
+ Một là: Luật “ðặc lệ” liên quan ñến bồi thường thiệt hại cho ñất công
cộng ñã ñược quy ñịnh theo thủ tục thương lượng của pháp luật.
+ Hai là: Luật “Sung công ñất” theo thủ tục quy ñịnh cưỡng chế của công
pháp.
ðể thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều ñất công cộng
trong một thời gian ngắn với mục ñích cưỡng chế ñất cho nên luật “Sung công
ñất” ñã ñược xây dựng vào năm 1962. Sau ñó theo pháp luật ngoài mục ñích
thương lượng thu hồi ñất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên toàn
quốc và ñảm bảo quyền tài sản của công nên luật này ñã ñược lập vào năm 1975
và dựa vào hai luật trên, Hàn Quốc ñã triển khai bồi thường thiệt hại cho ñến nay.
Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “ðặc lệ” thương
lượng không ñạt ñược thoả thuận thì luật “Sung công ñất” ñược thực hiện bằng
cách cưỡng chế nhưng nếu như thế thì phải lặp ñi lặp lại quá trình này và ñôi khi
bị trùng hợp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí bồi thường sẽ tăng
lên. Do ñó luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc mới ra ñời và thực hiện theo 3
giai ñoạn:
+ Thứ nhất tiền bồi thường ñất ñai sẽ ñược giám ñịnh viên công cộng ñánh
giá trên tiêu chuẩn giá quy ñịnh ñể thu hồi ñất phục vụ cho công trình công cộng.
Giá quy ñịnh không dựa vào những lợi nhuận khai thác do ñó có thể ñảm bảo sự
khách quan trong việc bồi thường.
+ Thứ hai pháp luật có quy ñịnh không gây thiệt hại nhiều cho người có
quyền sử hữu ñất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi ñất. Quy trình
chấp nhận theo thứ tự là công nhận mục ñích, lập biên bản tài sản và ñất ñai,
thương lượng chấp nhận thu hồi.
+ Thứ ba biện pháp di dời là một ñặc ñiểm quan trọng. Chế ñộ này ñược


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15

Nhà nước hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo ñảm sự sinh hoạt của con
người, cung cấp ñất ñai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công
trình công cộng cần thiết của Nhà nước. ðây là công việc có hiệu quả lôi cuốn
người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc giải phóng mặt bằng.
Theo luật bồi thường, nếu như toà nhà nơi dự án sẽ ñược thực hiện có trên 10
người sở hữu thì phải xây dựng cho các ñối tượng, xây cư trú hoặc hỗ trợ 30%
giá trị của toà nhà ñó. Còn nếu như là dự án xây nhà chung cư thì cung cấp cho
các ñối tượng này nhà chung cư hoặc nhà ở với giá thấp hơn giá thành. ðối với
các ñối tác kinh doanh ñể kiếm sống nhưng có pháp nhân, các ñối tác kinh doanh
nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân huệ thì ngoài biện pháp
di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu vực kinh doanh.
1.4.4. Tại Inñônêxia
ðối với In-ñô-nê-xi-a di dân tái ñịnh cư, bồi thường thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi ñất vì mục ñích phát triển kinh tế xã hội từ trước ñến nay vẫn ñược
coi là sự hi sinh mà một số người phải chấp nhận vì lợi ích của cộng ñồng. Các
chương trình bồi thường TðC chỉ giới hạn trong phạm vi bồi thường theo luật
cho ñất bị dự án chiếm dụng hoặc một số ít trường hợp bị thu hồi ñất ñể xây dựng
khu TðC ( Ánh Tuyết, 2002)
TðC ñược thực hiện theo 3 yếu tố quan trọng:
- Bồi thường tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất.
- Hỗ trợ di chuyển trong ñó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ và
phương tiện phù hợp.
- Trợ cấp khôi phục ñể ít người bị ảnh hưởng có ñược mức sống ñạt hoặc
gần ñạt so với mức sống trước khi có dự án. ðối với các dự án có di dân TðC,
việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung di dân là yếu tố không thể thiếu ngay từ khi
chu kỳ ñầu tiên của việc lập dự án ñầu tư và những nguyên tắc chính phải ñề cập
ñến gồm:
+ Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án ñể giảm thiểu việc di

dân bắt buộc, vấn ñề khó tránh ñược khi triển khai thực hiện các dự án.