Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố vinh, tỉnh nghệ an

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI










NGUYỄN HUY HOÀNG




ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ðẤT CỦA CÁC
TỔ CHỨC ðƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ðẤT, CHO THUÊ ðẤT
TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN



LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ðẤT ðAI


Chuyên ngành : Quản lý ñất ñai
Mã số : 60.85.01.03


Người hướng dẫn khoa học : TS. ðỖ THỊ TÁM

HÀ NỘI – 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa ñược sử
dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này
ñã ñược cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn
gốc./.


Tác giả luận văn


Nguyễn Huy Hoàng
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

ii
LI CM N

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đ nhận đợc sự quan
tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể
trong v ngoi trng i hc Nụng nghip H Ni, đ tạo điều kiện thuận lợi

để tôi hoàn thành bản luận văn này.
Li ủu tiờn, tụi xin chõn thnh cm n TS. Th Tỏm - Khoa Ti
nguyờn v Mụi trng, Trng i hc Nụng nghip H Ni, l ngi trc
tip hng dn v giỳp ủ tụi trong sut thi gian nghiờn cu ủ ti v hon
thnh. Tụi xin cm n s gúp ý chõn thnh ca cỏc Thy giỏo, Cụ giỏo B
mụn Quy hoch ủt ủai, Khoa Ti nguyờn v Mụi trng, Vin o to Sau
i hc (nay l Ban qun lý ủo to), Trng i hc Nụng nghip H Ni
ủó to ủiu kin cho tụi thc hin ủ ti.
Tụi xin chõn thnh cm n S Ti nguyờn v Mụi trng Ngh An;
Phũng Ti nguyờn v Mụi trng, Phũng Qun lý ủụ th, Phũng Ti chớnh
K hoch, Thanh tra Nh nc, Phũng Kinh t, Chi cc Thng kờ, Vn phũng
ủng ký quyn s dng ủt, Trung tõm phỏt trin qu ủt (UBND Thnh ph
Vinh) v cỏc c quan, t chc cỏ nhõn ủó to ủiu kin giỳp ủ tụi trong thi
gian nghiờn cu thc hin lun vn ti ủa phng.
Tụi xin cm n ti gia ủỡnh, nhng ngi thõn, ủng nghip v bn bố
ủó giỳp ủ tụi trong quỏ trỡnh thc hin ủ ti.
Mt ln na tụi xin trõn trng cm n !

Tỏc gi lun vn


Nguyn Huy Hong

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC BẢNG v
DANH MỤC CÁC HÌNH vi
1. MỞ ðẦU 1
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2. Mục ñích của ñề tài 2
2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU TÀI LIỆU 3
2.1. Cơ sở lý luận của công tác quản lý ñất ñai 3
2.1.1. Cơ sở lý luận 3
2.1.2. Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng ñất của các tổ chức 6
2.1.3. Cơ sở pháp lý của công tác giao ñất, cho thuê ñất 7
2.2. Tổng quan quản lý ñất ñai trong nước và ngoài nước 10
2.2.1. Ngoài nước 10
2.2.2. Trong nước 11
2.3. Những quy ñịnh hiện hành về giao ñất, cho thuê ñất 15
2.3.1. Chính sách giao ñất 15
2.3.2. Chính sách cho thuê ñất 19
2.3.3. Thẩm quyền giao ñất, cho thuê ñất 22
2.3.4. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức ñược giao ñất, cho thuê ñất 23
2.4. Công tác giao ñất, cho thuê ñất ở tỉnh Nghệ An 27
2.4.1. Một số quy ñịnh của UBND tỉnh Nghệ An về giao ñất, cho thuê ñất 27
2.4.2. Hiện trạng sử dụng ñất ñai của cả tỉnh Nghệ An 27
2.4.3. Tình hình sử dụng ñất ñai của các tổ chức trên ñịa bàn tỉnh Nghệ An 29
3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39
3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 39
3.2. Nội dung nghiên cứu 39
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv
3.3. Phương pháp nghiên cứu 40

3.3.1. Phương pháp ñiều tra, thu thập tài liệu, số liệu 40
3.3.2. Phương pháp tổng hợp và xử lý tài liệu, số liệu 40
3.3.3. Phương pháp chuyên gia 41
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 42
4.1. ðánh giá ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố vinh 42
4.1.1. ðiều kiện tự nhiên 42
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 46
4.2. Hiện trạng sử dụng ñất và công tác quản lý ñất ñai của thành phố
Vinh 51
4.2.1. Hiện trạng sử dụng ñất năm 2011 51
4.2.2. Công tác quản lý nhà nước về ñất ñai trên ñịa bàn thành phố Vinh 53
4.3. ðánh giá hiện trạng quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức trên ñịa
bàn thành phố Vinh 60
4.3.1. Hiện trạng sử dụng ñất của các loại hình tổ chức theo mục ñích sử
dụng ñất 60
4.3.2. Tình hình quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức 63
4.3.3. ðánh giá chung tình hình sử dụng ñất của các tổ chức 80
4.4. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng ñất
của các tổ chức trên ñịa bàn thành phố Vinh 83
4.4.1. Giải pháp về chính sách pháp luật 83
4.4.2. Giải pháp về kinh tế 84
4.4.3. Giải pháp về khoa học công nghệ 85
4.4.4. Các giải pháp khác 85
5. KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 88
5.1. Kết luận 88
5.2. ðề nghị 90
TÀI LIỆU THAM KHẢO 91
PHỤ LỤC 94
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v

DANH MỤC CÁC BẢNG

STT Tên bảng Trang

2.1 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2011 tỉnh Nghệ An 28
2.2 Hiện trạng sử dụng ñất của các tổ chức theo ñơn vị hành chính 30
2.3 Hiện trạng sử dụng ñất của các loại hình tổ chức 31
2.4 Tình hình sử dụng ñất của các tổ chức phân theo nhóm ñối tượng 37
4.1 Hiện trạng sử dụng ñất thành phố Vinh năm 2011 52
4.2 Hiện trạng sử dụng ñất của các loại hình tổ chức theo mục ñích
sử dụng ñất 62
4.3 Hiện trạng sử dụng ñất của các loại hình tổ chức 63
4.4 Hiện trạng sử dụng ñất của các tổ chức theo ñơn vị hành chính 65
4.5 Tình hình giao ñất của các tổ chức 66
4.6 Tình hình thuê ñất của các tổ chức 67
4.7 Tình hình công nhận quyền sử dụng ñất của các tổ chức 68
4.8 Tình hình sử dụng ñất ñúng mục ñích của các tổ chức ñược Nhà
nước giao ñất, cho thuê ñất 70
4.9 Tình hình sử dụng ñất không ñúng mục ñích ñược giao, ñược
thuê của các loại hình tổ chức 69
4.10 Tình hình cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng trái phép diện
tích ñất ñược giao, ñược thuê của các tổ chức 73
4.11 Tình hình sử dụng ñất vào mục ñích khác của các tổ chức 75
4.12 Tình hình ñất chưa ñưa vào sử dụng của các tổ chức 76
4.13 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của các tổ
chức 79

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi
DANH MỤC CÁC HÌNH

STT Tên hình Trang

4.1 Cơ cấu kinh tế thành phố Vinh giai ñoạn 2005 – 2010 48
4.2 Cơ cấu tỷ lệ diện tích các loại ñất của thành phố Vinh năm 2011 51
4.3 Biểu ñồ thể hiện tỷ lệ diện tích ñược giao, cho thuê của các nhóm
tổ chức trên ñịa bàn thành phố Vinh 64
4.4 Biểu ñồ so sánh việc sử dụng theo mục ñich ñược giao ñất, cho
thuê ñất của các tổ chức 72
4.5 Biểu ñồ thể hiện tỷ lệ diện tích các hình thức sử dụng ñất sai mục
ñích ñược giao, cho thuê ñất của các tổ chức trên ñịa bàn thành
phố Vinh 77
4.6 Biểu ñồ so sánh tỷ lệ diện tích ñã ñược cấp GCN QSD ñất của
các loại hình tổ chức 80
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1

1. MỞ ðẦU

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, nhưng là nguồn tài
nguyên có hạn. Do ñó, việc quản lý, khai thác sử dụng có hiệu quả và bền
vững nguồn tài nguyên ñất, phục vụ cho các nhu cầu phát triển kinh tế - xã
hội, quốc phòng - an ninh là nhiệm vụ quan trọng ñang ñược ðảng, Nhà nước,
các cấp, các ngành quan tâm thực hiện.

Trong quá trình ñổi mới từ năm 1986 ñến nay, ðảng và Nhà nước ta ñã
ban hành nhiều văn bản pháp luật nhằm bảo ñảm sự quản lý tập trung thống nhất
của Nhà nước, ñồng thời khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng ñất ñai
ñúng mục ñích, hiệu quả cao và tuân thủ theo pháp luật. Từ Luật ðất ñai năm
1987, Luật ñất ñai năm 1993; Luật sửa ñổi và bổ sung một số ñiều của Luật ñất
ñai 1993 năm 1998, năm 2001; ðặc biệt, Luật ðất ñai năm 2003 và các văn bản
hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai ñã tạo hành lang pháp lý ñưa công tác quản lý
ñất ñai dần dần ñi vào nề nếp, việc sử dụng ñất ñai ngày càng có hiệu quả hơn.
Tuy nhiên, bên cạnh ñó thì hiện nay việc quản lý sử dụng ñất vẫn còn
một số nơi chưa chặt chẽ, sử dụng chưa hiệu quả, trong việc quản lý vẫn còn
ñể xảy ra nhiều tồn tại, ñó là bỏ hoang không sử dụng trong thời gian dài, sử
dụng không ñúng mục ñích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng, cho thuê trái
phép, Việc phát hiện vi phạm pháp luật ñất ñai của các tổ chức chưa kịp
thời, xử lý chưa nghiêm.
ðể kịp thời khắc phục những yếu kém, ñồng thời chấn chỉnh lại việc
quản lý sử dụng ñất của các tổ chức ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất,
Thủ tướng Chính phủ ñã ban hành Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm
1996 về tổ chức thực hiện một số việc cấp bách trong quản lý, sử dụng ñất của
các tổ chức trong nước ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất [8]. Chỉ thị số
31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ về kiểm
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2

kê quỹ ñất ñang quản lý, sử dụng của các tổ chức ñược Nhà nước giao ñất, cho
thuê ñất [7]. Chỉ thị số 134/CT-TTg ngày 20 tháng 01 năm 2010 của Thủ
tướng Chính phủ về việc tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật ñất ñai
của các tổ chức ñược nhà nước giao ñất, cho thuê ñất [14]. ðây là việc làm có
ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước ñối với nguồn
tài nguyên ñất ñai nói chung và diện tích ñất ñang giao cho các tổ chức quản lý

sử dụng nói riêng.
Thành phố Vinh là trung tâm văn hoá - kinh tế - chính trị của tỉnh
Nghệ An, ðô thị loại I và là một trong 2 ñô thị lớn nhất Vùng Bắc Trung Bộ.
Do ñó trong những năm qua trên ñịa bàn thành phố Vinh các ngành dịch vụ,
thương mại, công nghiệp phát triển mạnh, tốc ñộ ñô thị hóa nhanh ñã thu hút
ñược nhiều nhà ñầu tư, góp phần quan trọng thúc ñẩy phát triển kinh tế - xã hội
của Thành phố. Chính vì vậy dẫn ñến nhu cầu về ñất ñai gia tăng, gây sức ép
lớn ñối với quỹ ñất trên ñịa bàn. ðòi hỏi UBND thành phố Vinh phải nắm ñược
tình hình quản lý sử dụng ñất của các tổ chức ñể có những biện pháp nhằm quản lý,
sử dụng và khai thác ñất ñai hài hòa, tiết kiệm, hiệu quả và ñúng pháp luật.
Xuất phát từ thực tiễn khách quan ñó, việc nghiên cứu ñề tài “ðánh giá
tình hình quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức ñược nhà nước giao ñất, cho
thuê ñất trên ñịa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An” là rất cần thiết nhằm
góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng ñất trên ñịa bàn nghiên cứu.
1.2. Mục ñích của ñề tài
- ðánh giá thực trạng công tác quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức trên
ñịa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
- ðề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng
ñất của các tổ chức trên ñịa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.





Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3


2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU TÀI LIỆU

2.1. Cơ sở lý luận của công tác quản lý ñất ñai
2.1.1. Cơ sở lý luận
2.1.1.1. Khái quát về ñất ñai
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
ñặc biệt, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn
phân bố dân cư, kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng. Tại ðiều 18 Chương II
Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 [1] quy ñịnh
"Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật,
bảo ñảm sử dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả. Nhà nước giao ñất cho các tổ
chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài".
Việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên ñất ñai ñúng mục ñích, hợp lý,
có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối ña
nguồn lực của ñất ñai, góp phần thúc ñẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế
- xã hội theo hướng công nghiệp hoá, hiện ñại hoá.
Theo Luật ðất ñai năm 2003 [6], một số khái niệm liên quan ñến các tổ
chức quản lý, sử dụng ñất ñược hiểu như sau:
Nhà nước giao ñất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng ñất ñai bằng
quyết ñịnh hành chính cho ñối tượng có nhu cầu sử dụng ñất.
Nhà nước cho thuê ñất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng ñất bằng
hợp ñồng cho ñối tượng có nhu cầu sử dụng ñất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất ñối với người ñang sử dụng
ổn ñịnh là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất lần ñầu cho
người ñó.
Nhận chuyển quyền sử dụng ñất là việc xác lập quyền sử dụng ñất do
ñược người khác chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật thông
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4

qua các hình thức chuyển ñổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng ñất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng ñất mà hình thành pháp nhân mới.
Thu hồi ñất là việc Nhà nước ra quyết ñịnh hành chính ñể thu lại quyền
sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn quản lý theo quy ñịnh của Luật này.
2.1.1.2. Khái niệm và phân loại các tổ chức sử dụng ñất
Tổ chức sử dụng ñất, quản lý ñất (còn gọi là ñối tượng sử dụng, quản
lý ñất) là tổ chức ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất ñể sử dụng hoặc ñược
Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất ñối với ñất ñang sử dụng, ñược Nhà
nước giao ñất ñể quản lý, quy ñịnh trong Luật này bao gồm: [6]
- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị,
tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã
hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ
chức sự nghiệp công, ñơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy
ñịnh của Chính phủ (sau ñây gọi chung là tổ chức) ñược Nhà nước giao ñất,
cho thuê ñất hoặc công nhận quyền sử dụng ñất; tổ chức kinh tế nhận chuyển
quyền sử dụng ñất;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan ñại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan ñại diện khác của nước ngoài có chức
năng ngoại giao ñược Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan ñại diện của tổ
chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan ñại
diện của tổ chức liên chính phủ ñược Nhà nước Việt Nam cho thuê ñất;
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài ñầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về
ñầu tư ñược Nhà nước Việt Nam cho thuê ñất.
- Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của
Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng
thực hiện các hoạt ñộng dịch vụ công do ngân sách nhà nước chi trả.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5

Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường [19] hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê ñất
ñai và xây dựng bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất thì Loại hình tổ chức ñược
phân thành:
- Cơ quan, ñơn vị của Nhà nước là các tổ chức trong nước sử dụng
ñất bao gồm: cơ quan của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã
hội (trừ các cơ quan cấp xã); tổ chức sự nghiệp công; ñơn vị quốc phòng, an
ninh.
- Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt Nam
ñịnh cư ở nước ngoài lựa chọn hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc thuê
ñất trả tiền thuê ñất hàng năm) ñược thành lập theo Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp
tác xã sử dụng ñất vào mục ñích sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, công nghiệp,
dịch vụ.
- Uỷ ban nhân dân cấp xã là người sử dụng ñất ñược Nhà nước giao ñất sử
dụng vào các mục ñích: ñất nông nghiệp ñể sử dụng vào mục ñích công ích; ñất làm
trụ sở Uỷ ban nhân dân, Hội ñồng nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã
hội của cấp xã; ñất ñược Nhà nước giao cho Uỷ ban nhân dân cấp xã xây dựng các
công trình công cộng về văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục - thể thao, vui chơi giải trí,
chợ, nghĩa trang, nghĩa ñịa và các công trình công cộng khác của ñịa phương.
ðối với các công trình công cộng do các tổ chức ñược công nhận là pháp nhân
hoặc do hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng thì không thống kê vào ñối tượng Uỷ ban
nhân dân cấp xã sử dụng.
- Tổ chức khác là các tổ chức trong nước sử dụng ñất bao gồm: Tổ
chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, cơ sở tôn giáo và các tổ chức khác
không phải là cơ quan, ñơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế.
- Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài là nhà ñầu tư nước ngoài hoặc tổ
chức nước ngoài có chức năng ngoại giao ñược Nhà nước cho thuê ñất; bao gồm
doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, tổ chức nước ngoài có
chức năng ngoại giao.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

2.1.1.3. Khái quát về quỹ ñất các tổ chức
Quỹ ñất ñang quản lý, sử dụng của các tổ chức ñược Nhà nước giao
ñất, cho thuê ñất ñược kiểm kê bao gồm quỹ ñất thuộc cơ quan nhà nước; tổ
chức chính trị; tổ chức chính trị - xã hội; tổ chức chính trị xã hội - nghề
nghiệp; tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp; tổ chức kinh tế; tổ chức
sự nghiệp công, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức nước
ngoài ñầu tư vào Việt Nam.
Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường [19] hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê ñất
ñai và xây dựng bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất thì quỹ ñất của các tổ chức trên
ñịa bàn toàn quốc ñược thống kê phân theo các loại: giao ñất không thu tiền
sử dụng ñất, giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất.
2.1.2. Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng ñất của các tổ chức
ðất ñai là nguồn tài nguyên ñặc biệt và có hạn, mọi hoạt ñộng của con
người ñều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với ñất ñai. Tổng diện tích tự nhiên
của một phạm vi lãnh thổ nhất ñịnh là không ñổi. Nhưng khi sản xuất phát
triển, dân số tăng, quá trình ñô thị hóa diễn ra với tốc ñộ nhanh thì nhu cầu
của con người ñối với ñất ñai ngày càng gia tăng. Có nghĩa cung là cố ñịnh,
cầu thì luôn có xu hướng tăng lên. ðiều này dẫn ñến những mâu thuẫn gay gắt
giữa những người sử dụng ñất và giữa các mục ñích sử dụng ñất khác nhau.
Vì vậy ñể sử dụng ñất có hiệu quả và bền vững thì việc quản lý ñất ñai ñược ñặt
ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết. Quản lý ñất ñai ñảm bảo nguyên tắc
tập trung thống nhất trong cả nước. Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở
hữu và sử dụng ñất trong ñiều kiện hệ thống pháp luật nước ta quy ñịnh ñất ñai
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống
nhất quản lý về ñất ñai. Mặt khác, quản lý ñất ñai còn có vai trò quan trọng trong

việc kết hợp hài hòa các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm
hướng tới mục tiêu phát triển. Công tác quản lý ñất ñai dựa trên nguyên tắc quan
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7

trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Do ñó quản lý, sử dụng
ñất ñai là một trong những hoạt ñộng quan trọng nhất của công tác quản lý hành
chính Nhà nước nói chung và quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức nói riêng.
2.1.3. Cơ sở pháp lý của công tác giao ñất, cho thuê ñất
Từ thập niên 80 trở lại ñây, nền kinh tế nước ta ñã có những chuyển
biến ñáng kể. Nền kinh tế tự cung, tự cấp ñã dần chuyển sang nền kinh tế
hàng hóa nhiều thành phần với ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa. Kinh tế ngày
càng phát triển dẫn ñến sự ña dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình
thức sản xuất. Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm ña số thì ñến nay kinh tế tư
nhân, liên doanh liên kết phát triển ñóng vai trò không thể thiếu trong nền
kinh tế quốc dân.
Nhờ có chính sách ñổi mới ñó mà ñời sống người dân ngày càng cải
thiện. Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực ñó thì vấn ñề ñặt ra với cơ quan
quản lý ñất ñai là làm thế nào ñể ñáp ứng ñược nhu cầu sử dụng ñất ngày càng
gia tăng của các ngành sản xuất và của ñời sống nhân dân. ðây là vấn ñề ñược
ðảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết. Sự quan tâm ñó
ñược thể hiện qua Luật ðất ñai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các
Bộ, Ngành có liên quan. Cụ thể như:
Luật ðất ñai năm 1993 [3] quy ñịnh hình thức giao ñất có thu tiền sử
dụng ñất ñối với ñất ở, ñất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao ñất
không thu tiền sử dụng ñất ñối với ñất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia ñình cá
nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng không vì mục
ñích lợi nhuận. Hình thức cho thuê ñất ñối với các ñối tượng như: tổ chức kinh
tế trong nước; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Luật ðất ñai sửa ñổi bổ sung năm 1998 [4], có bổ sung hình thức
giao ñất có thu tiền sử dụng ñất cho tổ chức kinh tế trong nước ñối với các
dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ ñất ñể tạo vốn
xây dựng cơ sở hạ tầng.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8

Luật ðất ñai năm 2003 [6], quy ñịnh cụ thể về hình thức cho thuê ñất
như sau: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài ñược lựa chọn giữa thuê ñất
trả tiền một lần và trả tiền hàng năm. ðối với chính sách giao ñất không thu
tiền sử dụng ñất, ðiều 33, mục 3, chương 2 của Luật ðất ñai năm 2003 quy
ñịnh 07 trường hợp ñược nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, trong
ñó phần lớn diện tích ñất giao tập trung vào 2 ñối tượng sau: các tổ chức ñược
giao ñất nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm
nghiệp và ñất chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công
trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục ñích công cộng không có
mục tiêu lợi nhuận.
ðể cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ ñã ban hành các văn bản
hướng dẫn cụ thể như sau:
- Nghị ñịnh số 85/CP ngày 17 tháng 12 năm 1996 của Chính phủ quy
ñịnh việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước
ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4
năm 1996 của Thủ tướng Chính phủ về tổ chức thực hiện một số việc cấp bách
trong quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức trong nước ñược Nhà nước giao ñất,
cho thuê ñất;
- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật ðất ñai năm 2003;
- Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính
phủ quy ñịnh việc sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số

181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật
ðất ñai năm 2003;
- Nghị ñịnh số 142/2005/Nð-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính
phủ về thu tiền thuê ñất, thuê mặt nước;
- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính
phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9

hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái
ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai;
- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính
phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi
thường, hỗ trợ tái ñịnh cư;
- Nghị ñịnh số 88/2009/Nð-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính
phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với ñất;
- Nghị ñịnh số 121/2010/Nð-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính
phủ về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 142/2005/Nð-CP ngày
14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê ñất, thuê mặt nước.
Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích ñất ñã bị các cơ
quan, tổ chức sử dụng vào các mục ñích khác hoặc không phù hợp với quy
hoạch sử dụng ñất như: cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức,
cá nhân lấn chiếm, chiếm dụng,…
ðể từng bước khắc phục tình trạng trên, ngày 14 tháng 12 năm 2007
Thủ tướng Chính phủ ñã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm
kê quỹ ñất ñang quản lý, sử dụng của các tổ chức ñược Nhà nước giao ñất,
cho thuê ñất [7] với mục tiêu tổng hợp và ñánh giá thực trạng việc quản lý, sử
dụng quỹ ñất của các tổ chức ñược nhà nước giao ñất, cho thuê ñất. Trên cơ

sở ñó ñưa ra những giải pháp quản lý, sử dụng hiệu quả hơn ñối với quỹ ñất này.
Qua kết quả kiểm kê quỹ ñất ñang quản lý, sử dụng của các tổ chức
ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất theo Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg cho
thấy cho thấy tình hình quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức ñã có nhiều
chuyển biến tích cực. Tuy nhiên, vi phạm pháp luật ñất ñai của các tổ chức
trên phạm vi cả nước vẫn còn nhiều, phổ biến ở hầu hết các ñịa phương,
dưới nhiều hình thức như: sử dụng ñất không ñúng mục ñích ñược giao,
ñược thuê hoặc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng ñất trái phép; ñể ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10
hoang hóa, quản lý lỏng lẻo ñể bị lấn, bị chiếm ñất. Mức ñộ vi phạm pháp
luật ñất ñai nhiều nhất là các tổ chức kinh tế, các nông trường, lâm trường
quốc doanh và các tổ chức sự nghiệp công; nhiều vụ việc phức tạp, kéo dài
nhiều năm chưa ñược giải quyết. ðể kịp thời khắc phục những yếu kém,
ñồng thời chấn chỉnh lại việc quản lý sử dụng ñất của các tổ chức ñược Nhà
nước giao ñất, cho thuê ñất thì Chính phủ ñã ban hành Chỉ thị số 134/CT-
TTg ngày 20 tháng 01 năm 2010 về việc tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm
pháp luật ñất ñai của các tổ chức ñược nhà nước giao ñất, cho thuê ñất.
2.2. Tổng quan quản lý ñất ñai trong nước và ngoài nước
2.2.1. Ngoài nước
Hiện nay trên thế giới ngoài ý thức và tính pháp chế thực thi pháp luật
của chính quyền nhà nước và mọi công dân, chính sách pháp luật về lĩnh vực
ñất ñai của các quốc gia ñang ngày càng ñược hoàn thiện. Trên cơ sở chế ñộ
sở hữu về ñất ñai, ở quốc gia nào cũng vậy, nhà nước ñều có những chính
sách, nguyên tắc nhất ñịnh trong việc thống nhất chế ñộ quản lý, sử dụng ñất
ñai. Một trong những chính sách lớn ñược thực hiện tại nhiều quốc gia là
chính sách giao ñất cho người sử dụng ñất nhằm ñáp ứng yêu cầu phát triển
kinh tế - xã hội, bình ổn chính trị, tạo sự công bằng trong xã hội.
Mục tiêu chính trong các chính sách về giao ñất cho người sử dụng ñất

ở bất kỳ quốc gia nào giúp chính quyền nắm chắc, quản chặt và sử dụng hợp
lý nguồn tài nguyên ñất. Hiện nay trên thế giới tồn tại chủ yếu 3 hình thức sở
hữu về ñất ñai là sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước. Ở ña số
các quốc gia ñều có các hình thức sở hữu về ñất ñai ở trên, hiện tại còn có 1
số quốc gia như Lào, Triều Tiên, Việt Nam và Cu Ba chỉ tồn tại duy nhất một
hình thức sở hữu về ñất ñai là sở hữu Nhà nước (hay sở hữu toàn dân) và ở
các nước này việc giao ñất cho người sử dụng ñất thông qua 3 hình thức như:
giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, giao ñất không thu tiền sử dụng ñất và cho
thuê ñất. Tuy nhiên, phụ thuộc vào chính sách quản lý ñất ñai và tốc ñộ phát
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11
triển kinh tế mà lựa chọn các loại hình thức trên cho phù hợp. Trung Quốc là
quốc gia có 2 hình thức sở hữu ñất ñai là sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể,
trong chính sách giao ñất cũng áp dụng hai hình thực là giao ñất không thu
tiền sử dụng ñất và giao ñất có thu tiền sử dụng ñất. ðối với các nước có hình
thức sở hữu tư nhân về ñất ñai thì việc giao ñất không thu tiền sử dụng ñất
không còn phổ biến. [21]
2.2.2. Trong nước
Trước thế kỷ XV ở Việt Nam chưa có hệ thống ñịa chính theo ñúng
nghĩa. Tính chất hành chính của quản lý ñất ñai thể hiện qua việc chính quyền
thu các loại thuế bằng hình thức cống nạp. Hệ thống ñịa chính sơ khai thời
phong kiến chỉ ñược thiết lập vào ñầu thế kỷ XV (Nhà Hậu Lê) và ñược hoàn
chỉnh vào ñầu thế kỷ XIX (Nhà Nguyễn).
Các hệ thống ñịa chính hiện ñại ñược hình thành dần trong nhiều giai
ñoạn, bị xáo trộn phức tạp qua nhiều cuộc chiến tranh ở Việt Nam ñược khái
quát chung qua một số thời kỳ sau: [21]
2.2.2.1. Hệ thống ñịa chính sơ khai
Trong thời kỳ Nhà Trần, Nhà nước phong kiến ñã có tư tưởng thành lập
hệ thống ñịa bạ ñể quản lý ñất ñai. Vào cuối Nhà trần và ñầu thời kỳ Nhà Hồ

(1398 – 1402) nhà nước ñã có những cải cách táo bạo của Hồ Quý Ly về “hạn
danh ñiền”, “hạn nô” và ño ñạc lập sổ ruộng ñất. Hệ thống ñịa chính ñầu tiên
ñược thiết lập chính thức có quy mô toàn quốc do vua Lê Thái Tổ khởi xướng
(năm 1428) và ñược hoàn chỉnh dưới thời Lê Thánh Tông (1460 – 1491) cùng
với việc ban hành luật Hồng ðức. Hệ thống này bao gồm một số nội dung chủ
yếu như sau:
- ðo ñạc các thửa ñất, làm sổ ruộng ñất toàn quốc vào năm 1428.
- Ban hành “Quốc triều hình luật” hay còn gọi là Luật Hồng ðức năm
1483 gồm 722 ñiều, trong ñó 59 ñiều quy ñịnh về ruộng ñất.
- Thực hiện phép “Quân ñiền” (bắt ñầu từ năm 1429) theo ñó các làng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12
xã phải thực hiện việc chia cấp ruộng công cho các dân ñinh sử dụng theo thời
gian, nhân khẩu và quy chế của Nhà nước.
- Có chính sách cụ thể về xác ñịnh quyền sở hữu tư nhân ñối với ñất ñai.
Hệ thống ñịa chính thời Hậu Lê ñã góp phần tăng cường quyền lực cho
nhà nước phong kiến, tăng cường quyền lực cho bộ máy hành chính, ñiều
chỉnh ñược mối quan hệ giữa ñất ñai của nhà vua và ñất ñai tập thể của làng
xã và ñất ñai tư nhân của giai cấp ñịa chủ, gia tăng thuế cho quốc gia, phát
triển kinh tế và sức sản xuất phong kiến.
2.2.2.2. Hệ thống ñịa chính của Nhà Nguyễn
Bắt ñầu từ Gia Long (1802 - 1820) và hoàn chỉnh vào thời Minh Mạng
(1820 - 1840) là sự tiếp nối và nâng cao hệ thống thời Hậu Lê, nội dung chính
bao gồm:
- Ban hành “Hoàng Việt luật lệ” hay còn gọi là “Luật Gia Long” vào
năm 1815 gồm 398 ñiều trong ñó có 14 ñiều về ruộng ñất.
- Thực hiện phép “Quân ñiền” mới vào năm 1804, trong ñó có chính
sách thu hẹp quỹ ñất công, quan lại từ nhất phẩm trở xuống cũng ñược phân
cấp ñất công theo ñịnh kỳ và nhân khẩu do nhà nước quy ñịnh.

- Thực hiện cải cách ruộng ñất vào thời Minh Mạng với nội dung xác
lập quyền sở hữu tuyệt ñối của Nhà vua về ñất ñai, thiết lập chế ñộ hạn ñiền,
giảm bớt quyền lực kinh tế của ñịa chủ (nhưng chỉ ñược thực hiện ở tỉnh Bình
ðịnh, không triển khai ñược ra quy mô rộng do trở ngại ở tầng lớp ñịa chủ,
quan lại).
- Phát triển mạnh mẽ quỹ ñất ñai toàn quốc thông qua khai khẩn ñất
hoang, tổ chức dồn ñiền và ñinh ñiền.
2.2.2.3. Thời kỳ thực dân Pháp
Người Pháp ñiều chỉnh mối quan hệ ñất ñai ở Việt Nam theo 3 chế ñộ
cai trị cho Bắc, Trung và Nam Kỳ.
Ở Nam Kỳ, dưới chế ñộ thuộc ñịa trực trị (colonie), Thực dân pháp
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13
ñiều chỉnh trực tiếp các mối quan hệ ñất ñai theo Luật Napoleon công nhận và
bảo hộ quyền sở hữu tư nhân tuyệt ñối về ñất ñai, khuyến khích sở hữu tư bản
tư nhân trong sản xuất nông nghiệp. Người Pháp ñánh thuế thổ canh rất cao
song thổ cư lại rất thấp.
Ở Bắc Kỳ, Pháp áp dụng chế ñộ bảo hộ (Protectorat).
Từ năm 1925 cả Nam Kỳ và Bắc Kỳ ñều thành lập hệ thống ñịa chính
theo sắc lệnh năm 1925 với chế ñộ ñiền thổ và bảo thủ ñiền thổ mà theo ñó
các chủ sở hữu ñất sau khi ñăng ký ñược cấp bằng khoán ñiền thổ.
Ở Trung Kỳ, Pháp áp dụng chế ñộ cai trị nửa bảo hộ, từ năm 1930 hoạt
ñộng ñịa chính là công tác “Bảo tồn ñiền trạch”.
2.2.2.4. Quá trình hình thành phát triển Chính sách ñất ñai từ 1945 - ñến
Luật ñất ñai 2003
Năm 1945, Cách mạng tháng Tám thành công thành lập Nhà nước Việt
Nam dân chủ cộng hòa. Hiến pháp lần thứ nhất năm 1946 ñược ban hành.
Quyền sở hữu ñất ñai tư nhân vẫn ñược thừa nhận và bảo hộ.
Năm 1946, Nhà nước tập trung chủ yếu vào việc ban hành chính sách

tận dụng ñất ñể phát triển sản xuất nông nghiệp cứu ñói. Trong 9 năm kháng
chiến chống thực dân Pháp, chính sách ñất ñai tập trung vào phát triển sản
xuất nông nghiệp, giao ñất vô chủ cho người có ñiều kiện sử dụng, tịch thu
ruộng ñất thuộc quyền sở hữu của người Pháp, khuyến khích ñóng thuế nông
nghiệp.
Năm 1953, Quốc hội thông qua Luật cải cách ruộng ñất nhằm ñánh ñổ
giai cấp ñịa chủ, thực hiện chính sách “người cày có ruộng” mặc dù có những
sai lầm nhất ñịnh nhưng cuộc cải cách ruộng ñất ñã hoàn thành, ruộng ñất
ñược chia ñến tay nông dân.
Cuối năm 1958, cuộc vận ñộng thành lập tổ ñổi công và xây dựng hợp
tác xã nông nghiệp bắt ñầu. ðất nông nghiệp chủ yếu thuộc sở hữu tập thể của
hợp tác xã nông nghiệp. Một số ruộng ñất thuộc ñồn ñiền cũ hoặc ñất chuyên
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14
canh ñược tổ chức thành các nông trường quốc doanh thuộc sở hữu nhà nước.
ðất rừng sản xuất ñược tổ chức thành các lâm trường quốc doanh thuộc sở hữu
nhà nước.
Năm 1959, Hiến pháp lần thứ hai ñược ban hành ñã xác nhận 3 hình
thức sở hữu ñất ñai: Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân. Sở
hữu nhà nước ñược ưu tiên, sở hữu tập thể ñược bảo hộ và khuyến khích, sở
hữu tư nhân bị hạn chế.
ðất nước thống nhất năm 1975, Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam ñược thành lập. Hiến pháp lần thứ 3 ñược ban hành vào năm 1980, theo
hiến pháp này quyền sở hữu tập thể và quyền sở hữu tư nhân về ñất ñai bị xóa
bỏ, toàn bộ ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân.
ðồng thời vào năm 1980, sản xuất nông nghiệp trong quan hệ sản xuất
hợp tác xã và nông lâm trường quốc doanh dần không hiệu quả ñã thể hiện rõ
rệt. Trung ương ðảng ñã ban hành chính sách khoán sản phẩm ñến nhóm lao
ñộng vào người lao ñộng trong hợp tác xã nông nghiệp (Chỉ thị 100-CT/TW

ngày 13/01/1980 của Ban bí thư Trung ương ðảng).
Vào năm 1980, Tổng cục Quản lý ruộng ñất ñược thành lập ñã ñẩy
mạnh việc ñiều tra lập bản ñồ giải thửa ñể nắm chắc qũy ñất ñai toàn quốc
(Chỉ thi 299/TTg của Thủ tướng Chính phủ).
Tư duy ñổi mới ñược bắt ñầu từ ðại hội ñại biểu toàn quốc của ðảng
khóa VI (1986) ñã ñưa vấn ñề lương thực – thực phẩm trở thành một trong ba
chương trình mục tiêu ñể ñổi mới kinh tế.
Nghị quyết 10-NQ/TW ngày 05/4/1988 của Bộ Chính trị là văn kiện
quyết ñịnh nhằm ñổi mới chế ñộ sử dụng ñất nông nghiệp, khẳng ñịnh việc
chuyển nền nông nghiệp tự cung tự cấp theo hướng sản xuất hàng hóa.
Năm 1987, Quốc hội thông qua Luật ðất ñai lần thứ nhất (gọi là Luật
ðất ñai 1987) với nội dung chủ yếu là thực hiện chính sách giao ñất của hợp
tác xã cho hộ gia ñình cá nhân ñể sử dụng ổn ñịnh lâu dài, người không sử
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15
dụng ñất phải trả lại nhà nước ñể giao cho người khác sử dụng, các chủ sử
dụng ñất chưa ñược chuyển quyền sử dụng ñất ñai, ñất không có giá (Nhà
nước chưa quy ñịnh về giá ñất).
Năm 1992, Hiến pháp lần thứ tư ñược ban hành trong ñó tiếp tục khẳng
ñịnh chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất ñai “Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai
bằng pháp luật và quy hoạch, Nhà nước giao ñất cho hộ gia ñình, cá nhân sử
dụng ổn ñịnh và lâu dài”.
Năm 1993, Quốc hội thông qua Luật ðất ñai lần thứ hai (gọi là Luật
ðất ñai 1993) trong ñó hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất có quyền
chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ñất.
ðất có giá và giá ñất do nhà nước quy ñịnh. Từ ñây như một làn gió mới thổi
vào người dân ñược yên tâm ñầu tư trên mảnh ñất của mình ñồng thời ñược
thực hiện các quyền trên mảnh ñất của mình ñã ñược nhà nước thừa nhận.
Năm 2003, Luật ðất ñai ñược Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003

nhằm ñổi mới chính sách ñất ñai cho phù hợp với thời kỳ công nghiệp hóa
hiện ñại hóa ñất nước. Luật ðất ñai 2003 ñịnh hướng tốt hơn cho quá trình
chuyển dịch cơ cấu sử dụng ñất, phù hợp với quá trình chuyển dịch cơ cấu lao
ñộng và cơ cấu ñầu tư, tạo hiệu quả thực sự trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế
từ nền kinh tế nông nghiệp sang nền kinh tế công nghiệp dịch vụ.
2.3. Những quy ñịnh hiện hành về giao ñất, cho thuê ñất
ðất ñai tham gia vào sự phát triển của tất cả các lĩnh vực, thông qua
quá trình ñưa ñất vào sử dụng và luân chuyển các mục ñích sử dụng ñất ñược
thực hiện bằng hình thức giao ñất, cho thuê ñất. Luật ðất ñai năm 2003 quy
ñịnh: ðối với chính sách giao ñất cho các ñối tượng sử dụng ñất có 2 hình
thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất và giao ñất không thu tiền sử dụng ñất.
Hình thức cho thuê ñất gồm cho thuê ñất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê
và thuê ñất trả tiền hàng năm.
2.3.1. Chính sách giao ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16
- Căn cứ giao ñất [6]
Giao ñất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng ñất bằng quyết ñịnh hành
chính cho người có nhu cầu sử dụng ñất. Việc giao ñất dựa vào các căn cứ
theo ðiều 31 của Luật ðất ñai năm 2003 như sau:
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất hoặc quy hoạch xây dựng ñô thị,
quy hoạch xây dựng ñiểm dân cư nông thôn ñã ñược cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt;
+ Nhu cầu sử dụng ñất thể hiện trong dự án ñầu tư, ñơn xin giao ñất.
- ðối tượng giao ñất [6]
ðiều 33 của Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh Nhà nước giao ñất cho
người sử dụng ñất dưới hai hình thức là giao ñất không thu tiền sử dụng ñất và
giao ñất có thu tiền sử dụng ñất. Một trong ñối tượng ñược giao ñất là các tổ
chức gồm: UBND xã, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ

chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp
công, tổ chức kinh tế.
Nếu như việc Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất là ñể ñảm
bảo lợi ích chính ñáng của người trực tiếp lao ñộng sản xuất, bảo vệ tốt quỹ ñất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, Nhằm bảo ñảm cho hoạt ñộng
bình thường của các cơ quan Nhà nước hoặc sử dụng ñất vào lợi ích chung, lợi
ích công cộng, thì việc Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất là ñảm bảo
nguồn thu ngân sách Nhà nước, nâng cao hiệu quả sử dụng ñất.
2.3.1.1. Giao ñất không thu tiền sử dụng ñất
Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất trong các trường hợp sau
ñây: [6]
+ Hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp lao ñộng nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối ñược giao ñất nông nghiệp trong hạn mức quy
ñịnh tại ðiều 70 của Luật này;
+ Tổ chức sử dụng ñất vào mục ñích nghiên cứu, thí nghiệm, thực
nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

17
+ ðơn vị vũ trang nhân dân ñược Nhà nước giao ñất ñể sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với
nhiệm vụ quốc phòng, an ninh;
+ Tổ chức sử dụng ñất ñể xây dựng nhà ở phục vụ tái ñịnh cư theo các
dự án của Nhà nước;
+ Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng ñất làm mặt bằng xây dựng trụ sở
hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Người sử dụng ñất rừng phòng hộ; ñất rừng ñặc dụng; ñất xây dựng
trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; ñất sử dụng vào mục ñích
quốc phòng, an ninh; ñất giao thông, thủy lợi; ñất xây dựng các công trình văn

hóa, y tế, giáo dục và ñào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và
các công trình công cộng khác không nhằm mục ñích kinh doanh; ñất làm
nghĩa trang, nghĩa ñịa;
+ Cộng ñồng dân cư sử dụng ñất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng
ñất phi nông nghiệp quy ñịnh tại ðiều 99 của Luật này.
2.3.1.2. Giao ñất có thu tiền sử dụng ñất
Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất trong các trường hợp sau
ñây: [6]
+ Hộ gia ñình, cá nhân ñược giao ñất ở;
+ Tổ chức kinh tế ñược giao ñất sử dụng vào mục ñích xây dựng nhà ở
ñể bán hoặc cho thuê;
+ Tổ chức kinh tế ñược giao ñất sử dụng vào mục ñích ñầu tư xây dựng
kết cấu hạ tầng ñể chuyển nhượng hoặc cho thuê;
+ Tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân ñược giao ñất làm mặt bằng xây
dựng cơ sở sản xuất kinh doanh;
+ Tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất ñể xây dựng công
trình công cộng có mục ñích kinh doanh;
+ Tổ chức kinh tế ñược giao ñất ñể sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

18
nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược giao ñất ñể thực hiện các
dự án ñầu tư;
2.3.1.3. Thời hạn giao ñất
Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003 thì thời hạn giao ñất ñược
chia theo loại ñất sử dụng ñất gồm ñất sử dụng ổn ñịnh lâu dài và ñất sử
dụng có thời hạn.
Theo ðiều 66 Luật ðất ñai năm 2003, người sử dụng ñất ñược sử dụng
ñất ổn ñịnh lâu dài trong các trường hợp sau ñây:

+ ðất rừng phòng hộ, ñất rừng ñặc dụng;
+ ðất nông nghiệp do cộng ñồng dân cư sử dụng;
+ ðất ở;
+ ðất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh của hộ gia
ñình, cá nhân ñang sử dụng ổn ñịnh ñược Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất;
+ ðất làm trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;
+ ðất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh;
+ ðất do cơ sở tôn giáo sử dụng;
+ ðất có công trình là ñền, miếu, am, từ ñường, nhà thờ họ;
+ ðất giao thông thủy lợi, ñất xây dựng công trình y tế, văn hóa, giáo
dục và ñào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình
công cộng khác không nhằm mục ñích kinh doanh; ñất có di tích lịch sử văn
hóa, danh lam thắng cảnh.
Theo ðiều 67 của Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh người sử dụng ñất
ñược sử dụng ñất có thời hạn trong các trường hợp sau:
+ Thời hạn giao: ñất trồng cây hàng năm, ñất nuôi trồng thủy sản, ñất
làm muối cho hộ gia ñình, cá nhân là 20 năm. Thời hạn giao ñất trồng cây lâu
năm, ñất rừng sản xuất cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng là 50 năm.
+ Thời hạn giao ñất ñược tính từ ngày có quyết ñịnh giao ñất của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp ñất ñược Nhà nước giao trước