Đánh giá thực hiện và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử dụng đất thành phố vinh tỉnh nghệ an giai đoạn 2005 2011

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

==========o0o==========



GIANG THỊ THANH NGA


LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP


ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ðỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG
CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
THÀNH PHỐ VINH – TỈNH NGHỆ AN
GIAI ðOẠN 2005 - 2011



Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số : 60850103

Người hướng dẫn khoa học: PGS TS. Nguyễn Khắc Thời


HÀ NỘI – 2013

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố
trong bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam ñoan các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược
chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày tháng năm 2012

Tác giả luận văn



Giang Thị Thanh Nga

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận
ñược sự giúp ñỡ, những ý kiến ñóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô
giáo trong Viện ðào tạo Sau ðại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường, trường
ðại học Nông nghiệp Hà Nội.
ðể có ñược kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của
bản thân, tôi còn nhận ñược sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo PGS.TS.
Nguyễn Khắc Thời là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong thời gian nghiên
cứu ñề tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận ñược sự giúp ñỡ, tạo ñiều kiện của UBND thành phố Vinh,
Phòng Tài nguyên – Môi trường thành phố Vinh, Phòng Thống kê, Văn phòng
ðăng ký quyền sử dụng ñất thành phố, các phòng ban và nhân dân các Phường
(xã) trong thành phố, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An, các anh chị
em và bạn bè ñồng nghiệp, sự ñộng viên, tạo mọi ñiều kiện về vật chất, tinh thần
của gia ñình và người thân.
Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp ñỡ quý
báu ñó!
Hà Nội, ngày tháng năm 2012

Tác giả luận văn

Giang Thị Thanh Nga




Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii

MỤC LỤC
Lời cam ñoan………………………………………………………………… i
Lời cảm ơn……………………………………………………………………ii
Mục lục………………………………………………………………………iii
Danh mục viết tắt………………………………………………………….…vi
Danh mục bảng………………………………………………………… …vii
1. ðẶT VẤN ðỀ 1
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2. Mục ñích nghiên cứu. 3
1.3. ý nghĩa của ñề tài 3
1.4. Yêu cầu 3
2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 4
2.1. Một số vấn ñề lý luận về quyền sử dụng ñất 4
2.1.1. Khái niệm về người sử dụng ñất 4
2.1.2. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng ñất 4
2.1.3. Khái niệm về các quyền của người sử dụng ñất. 5
2.1.4. Một số ñiều kiện chung ñối với thửa ñất ñược thực hiện các
quyền sử dụng ñất của người sử dụng ñất. 8
2.2. Những chính sách, Pháp luật liên quan ñến thực hiện quyền của
người sử dụng ñất ở Việt Nam 9

2.2.1. Những chính sách, Pháp luật liên quan ñến quyền của người sử
dụng ñất có trước năm 1992 9
2.2.2. Những chính sách, pháp luật liên quan ñến quyền của người sử
dụng ñất từ năm 1992 ñến trước năm 2003. 10
2.2.3 Giai ñoạn từ khi có Luật ðất ñai năm 2003 ñến nay 12
2.3. Quyền sử dụng ñất ñai của một số nước trên thế giới 15
2.3.1. Úc 15
2.3.2. Cộng hoà Pháp 16
2.3.3. Trung Quốc 17
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv

2.4. Thực trạng quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 21
3. ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU 26
3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 26
3.2. Nội dung nghiên cứu 26
3.2.1. ðánh giá về các ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành
phố Vinh, tỉnh Nghệ An 26
3.2.2. ðiều tra tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng ñất
trên ñịa bàn nghiên cứu 26
3.2.3 ðánh giá việc thực hiện quyền sử dụng ñất của các hộ gia ñình,
cá nhân trên ñịa bàn nghiên cứu, bao gồm các nội dung: 26
3.3.4. ðề xuất các giải pháp thúc ñẩy việc thực hiện quyền sử dụng ñất
theo pháp luật trên ñịa bàn 26
3.3. Phương pháp nghiên cứu 27
3.3.1. Phương pháp ñiều tra, thu thập số liệu 27
3.3.2. Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu: 27
3.3.3. Phương pháp thu thập số liệu tài liệu: 27

3.3.4. Phương pháp so sánh 27
3.3.5. Phương pháp chuyên gia: 27
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 28
4.1. Vị trí ñịa lý và tình hình phát triển kinh tế xã hội thành phố Vinh 28
4.1.1. Vị trí ñịa lý 28
4.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội 29
4.1.3. ðiều kiện cơ sở hạ tầng 30
4.1.4 ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên- kinh tế, xã hội 32
4.1.5. Hiện trang sử dụng ñất 34
4.1.6 ðánh giá công tác quản lý ñất ñai trên ñịa bàn thành phố Vinh 37
4.2. Các văn bản pháp luật liên quan ñến các quyền của người sử
dụng ñất trên ñịa bàn thành phố Vinh từ năm 2005 – 2011. 42
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v

4.3. ðiều tra tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng ñất
trên ñịa bàn thành phố Vinh từ năm 2005 – 2011 43
4.3.1. Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng ñất: 43
4.3.2 ðiều tra tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng của người sử
dụng ñất trên ñịa bàn thành phố Vinh từ năm 2005 – 2011. 44
4.3.3 ðiều tra việc thực hiện quyền chuyển ñổi sử dụng ñất trên ñịa
bàn thành phố Vinh 54
4.3.4 ðiều tra tình hình thực hiện quyền cho thuê QSD ñất trên ñịa
bàn thành phố Vinh 55
4.3.5. ðiều tra tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng ñất/
bảo lãnh quyền sử dụng ñất 58
4.3.6 ðiều tra tình hình thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị QSD ñất
tại thành phố Vinh. 65
4.3.7 ðiều tra tình hình thực hiện quyền thừa kế QSD ñất 67

4.4 ðánh giá chung việc thực hiện các quyền của người sử dụng ñất
trên ñịa bàn thành phố Vinh 73
4.5. ðề xuất giải pháp kiến nghị ñối với công tác thực hiện quyền
của người sử dụng ñất 75
4.5.1 Về chính sách nhà nước 75
4.5.2 Giải pháp về kỹ thuật 81
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 84
5.1. Kết luận 84
5.2. Kiến nghị 85


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU

TT Chữ viết tắt Chữ viết ñầy ñủ
1 QSDð Quyền sử dụng ñất
2 BðS Bất ñộng sản
3 QH Quy hoạch
4 Nð Nghị ñịnh
5 CP Chính Phủ
6 UBND Ủy ban nhân dân
7 Qð Quyết ñịnh
8 VPðK Văn phòng ñăng ký

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng ñất thành phố Vinh năm 2011 36

Bảng 4.2 tình hình chuyển nhượng/ tặng cho QSD ñất (năm 2005- năm
2011) 47

Bảng 4.3 : Ý kiến người dân về chuyển nhượng/tặng cho QSD ñất 50

Bảng 4.4 : Ý kiến người dân về cho thuê QSD ñất 56

Bảng 4.5 Tình hình ñăng ký thế chấp quyền sử dụng ñất Giai ñoạn năm
2005 -2011 59

Bảng 4.6 : Ý kiến người dân về quyền thế chấp QSDð 63

Bảng 4.7 : Tình hình thừa kế QSD ñất từ năm 2005 -2011 69

Bảng 4.8 : Ý kiến người dân về thực hiện quyền thừa kế QSDð 70

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1

1. ðẶT VẤN ðỀ

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý báu, là
nguồn nội lực ñể xây dựng và phát triển ñất nước. Trong quá trình ñổi mới, từ
năm 1986 ñến nay, ðảng và Nhà nước ñã ñặc biệt quan tâm ñến vấn ñề quản
lý ñất ñai, Luật ðất ñai năm 1988 là một trong những ñạo luật ñầu tiên ñược
ban hành trong thời kỳ ñổi mới.
Sự dịch chuyển quyền sử dụng ñất từ chủ thể này sang chủ thể khác là
một quy luật vận ñộng tất yếu trong cơ chế thị trường. Luật ðất ñai năm 1993
cho phép chuyển quyền sử dụng ñất là một bước ñột phá quan trọng trong
việc quy ñịnh các quyền của người sử dụng ñất, mở ra một thời kỳ mới cho
các quan hệ xã hội diễn ra sôi ñộng trong nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên,
cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội, còn nhiều quy ñịnh pháp luật
này tỏ ra không phù hợp với thực tiễn, bên cạnh ñó gây ra nhiều vướng mắc
bất cập cho công tác quản lý ñất ñai. Luật ðất ñai năm 1993 ñã ñược Quốc
hội sửa ñổi, bổ sung hai lần vào năm 1998, năm 2001. Song các văn bản này
chưa theo kịp nhu cầu các quan hệ giao dịch về quyền SDð. Ngày
26/11/2003, Quốc hội Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ñã thông
qua Luật ðất ñai năm 2003 có nhiều ñiều ñổi mới với xu thÕ lµ ngµy cµng më
réng c¸c quyÒn cho ng−êi sö dông ®Êt. Theo ñó các quyền SDð bao gồm
chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo
lãnh, tặng cho, góp vốn bằng QSDð. Tuy vậy, trong quá trình áp dụng thì một
số các quy ñịnh của Pháp Luật vẫn chưa thực sự tạo ra cơ sở pháp lý vững
chắc cho các giao dịch liên quan quyền của người sử dụng ñất. Các quy ñịnh
từ ñó gây khó khăn trong quản lý sử dụng ñất và quá trình chủ sử dụng ñất

thực hiện các quyền của mình.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2

Thành phố Vinh là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa - xã hội của
tỉnh Nghệ An, là một trong hai ñô thị lớn nhất của vùng Bắc Trung Bộ, thuận
lợi trong tiếp thu nhanh tiến bộ khoa học kỹ thuật, thu hút các nhà ñầu tư
trong và ngoài nước ñể phát triển một nền kinh tế hàng hoá có sức cạnh tranh
cao, mở rộng liên kết kinh tế trong nước và thế giới. Với vai trò quan trọng
như vậy, ngày 15/9/2008, thành phố Vinh ñã ñược Chính phủ công nhận là ñô
thị loại 1 trực thuộc tỉnh Nghệ An, tạo tiền ñề cho việc phát triển thành phố
Vinh thành Trung tâm kinh tế - văn hóa vùng Bắc Trung Bộ. Vì thế, trong
những năm qua, tốc ñộ ñô thị hóa ở thành phố Vinh diễn ra khá mạnh mẽ,
những dự án ñầu tư ñược triển khai trên toàn ñịa bàn Thành phố, như xây
dựng các khu công nghiệp, khu ñô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội, các công
trình công cộng và lợi ích quốc gia….ñã không ngừng tăng lên, thị trường
BðS hoạt ñộng sôi nổi. Tuy nhiên, cùng với vấn ñề ñó thì công tác quản lý
Nhà nước về ñất ñai trở nên khó khăn hơn và còn nhiều bất cập, việc thực các
quyền của người sử dụng ñất là còn gặp nhiều trở ngại vướng mắc, tình trạng
người dân thực hiện quyền không khai báo với cơ quan Nhà nước vẫn còn
diễn ra khá nhiều.Tình trạng này diễn ra thế nào? nguyên nhân do ñâu? Giải
pháp nào ñể nâng cao việc thực hiện các quyền của người sử dụng ñất.
Xuất phát từ thực tế trên và ñể góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học
trong công tác quản lý ñất ñai thành phố Vinh nói riêng, quyền của người sử
dụng ñất nói chung và giúp cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng
ñất không gây phiền hà, vướng mắc, chúng tôi thực hiện ñề tài:“ðánh giá
thực trạng và ñề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử
dụng ñất trên ñịa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An giai ñoạn từ năm

2005 - 2011”.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3

1.2. Mục ñích nghiên cứu.
- ðánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng ñất nông nghiệp và
ñất ở trên ñịa bàn thành phố Vinh giai ñoạn năm 2005 - 2011.
- ðề xuất một số giải pháp cụ thể nâng cao các quyền của người sử dụng ñất,
ñảm bảo lợi ích hợp pháp cho người sử dụng ñất ñai cũng như góp phần thúc ñẩy
thị trường bất ñộng sản phát triển lành mạnh trong cơ chế thị trường.
1.3. ý nghĩa của ñề tài.
- Góp phần bổ sung lý luận về các quyền của người sử dụng ñất.
-Góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền của người sử
dụng ñất trên ñịa bàn thành phố Vinh.
1.4. Yêu cầu
- Nghiên cứu nắm vững các chính sách, pháp luật ñất ñai về các quyền của
người sử dụng ñất và các văn bản có liên quan ñược từ trước ñến nay.
- Các tài liệu, số liệu ñiều tra, thu thập ñược phản ánh ñúng quá trình thực
hiện các quyền của người sử dụng ñất.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4

2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

2.1. Một số vấn ñề lý luận về quyền sử dụng ñất
2.1.1. Khái niệm về người sử dụng ñất
Luật ðất ñai năm 1987 quy ñịnh người sử dụng ñất bao gồm: “các nông
trường, lâm nghiệp, hợp tác xã, tập ñoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp;
các xí nghiệp, ñơn vị lực lượng vũ trang nhân dân; cơ quan nhà nước; các tổ
chức xã hội và cá nhân”. (ðiều 1). Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh người sử
dụng ñất bao gồm: “các tổ chức kinh tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan
nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia ñình, cá
nhân, tổ chức, cá nhân nước ngoài” (ðiều 1).
So với Luật ðất ñai năm 1987, Luật ðất ñai năm 1993 (ñược bổ sửa 2
lần vào năm 1998, năm 2001) ñã quy ñịnh mở rộng thêm người sử dụng ñất :
“tổ chức kinh tế và hộ gia ñình; tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê ñất, cơ sở
tôn giáo”.
Tại ðiều 9, Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh người sử dụng ñất bao
gồm: Các tổ chức trong nước, Hộ gia ñình, cá nhân trong nước, Cộng ñồng
dân cư, Cơ sở tôn giáo, Tổ chức nước ngoài, Người việt nam ñịnh cư ở nước
ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài [1].
Theo phân tích nêu trên, có thể hiểu người sử dụng ñất là các tổ chức,
cá nhân trong nước, tổ chức cá nhân nước ngoài, hộ gia ñình, cộng ñồng dân
cư, cơ sở tôn giáo, người Việt nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược Nhà nước trao

quyền sử dụng ñất (Tập bài giảng Luật ðất ñai năm 2011 của Trường ðH
nông nghiệp Hà nội).
2.1.2. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng ñất
Quyền sở hữu là một phạm trù kinh tế, cùng với sự thay ñổi trong ñời
sống xã hội nội hàm của khái niệm sở hữu cũng thay ñổi. Quyền sở hữu là sản
phẩm của Nhà nước và Pháp luật, một mặt nó thể hiện bản chất của nhà nước

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5

ñương thời, một mặt phản ánh tính chất, trình ñộ phát triển kinh tế trong giai
ñoạn lịch sử nhất ñịnh.
Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ
tài sản. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong
các trường hợp ñược chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp
luật quy ñịnh. Hay nói cách khác, Quyền sử dụng là quyền ñược Pháp luật
bảo vệ ñể khai thác các ñặc tích hữu ích, tự nhiên của bất ñộng sản và sử dụng
lợi ích của nó.
ðất ñai là loại tài sản ñặc biệt thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại
diện quản lý. Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà trao quyền sử dụng cho
các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân. Quyền sử dụng ñất là một loại quyền phái
sinh, phụ thuộc vào quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai. Tính phái sinh thể hiện
ở chỗ quyền sử dụng ñất chỉ có thể phát sinh trên cơ sở ñược Nhà nước trao
quyền cho chủ thể sử dụng ñất bằng hình thức luật ñịnh: giao ñất, công nhận
hoặc cho thuê ñất.
2.1.3. Khái niệm về các quyền của người sử dụng ñất.
Luật ðất ñai năm 2003 ñã quy ñịnh chi tiết 9 quyền: Chuyển ñổi, chuyển
nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng ñất. Các quyền ñó ñược hiểu như sau:

Quyền chuyển ñổi là hình thức ñơn giản nhất của việc chuyển chuyển sử
dụng ñất. Việc “lấy ñất ñổi ñất” ñược sử dụng thuận lợi cho những trường
hợp: Nông dân ñổi ñất cho nhau ñể tổ chức lại sản xuất hợp thửa, chỉnh trang
ñồng ruộng hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối ñất ñai công bằng
theo kiểu “có tốt, có xấu, có xa, có gần”. Những người sử dụng ñất ở trong
cùng ñịa phương có nguyện vọng thay ñổi chỗ ở.
Trên cơ sở quy ñịnh tại ðiều 693 của Bộ Luật Dân sự có thể ñịnh nghĩa
chuyển ñổi QSDð: “là sự thoả thuận giữa các bên, theo ñó các bên chuyển
giao ñất và chuyển quyền sử dụng ñất cho nhau theo quy ñịnh Bộ Luật Dân sự

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

và pháp luật về ñất ñai” .[3]
Chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ñược thực hiện khi người sử dụng ñất
chuyển ñi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không còn nhu cầu sử dụng.
Trong trường hợp này người sử dụng ñất phải trả cho người chuyển quyền một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra ñể có ñược quyền sử dụng
ñất ñó và số ñầu tư làm tăng giá trị ñất ñai. Từ ñó có thể hiểu chuyển nhượng
QSDð là sự thoả thuận giữa các bên, theo ñó bên chuyển nhượng quyền sử
dụng ñất chuyển giao ñất và quyền sử dụng ñất cho bên nhận chuyển nhượng,
còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy ñịnh
Bộ luật dân sự và pháp luật về ñất ñai .[3]
Tặng cho quyền sử dụng ñất cũng là hành vi chuyển quyền sử dụng ñất
trong tình huống ñặc biệt, người nhận QSDð không phải trả tiền nhưng có thể
phải nộp thuế. Từ quy ñịnh tại ðiều 722 của Bộ Luật Dân sự có thể ñưa ra
khái niệm về tặng cho QSDð: “là sự thoả thuận giữa các bên, theo ñó bên
tặng cho giao quyền sử dụng ñất cho bên tặng cho mà không yêu cầu ñền bù,
còn bên ñược tặng cho ñồng ý nhận theo quy ñịnh Bộ Luật Dân sự và pháp luật

về ñất ñai”.
Cho thuê quyền sử dụng ñất ñược thực hiện trong trường hợp người có
quyền sử dụng ñất không sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê ñể sử
dụng ñất ñó theo quy ñịnh của Pháp luật; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng
ñất một khoản tiền nhất ñịnh, thời hạn và giá quyền sử dụng ñất cho thuê theo
thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê quyền sử dụng ñất.
Cho thuê lại quyền sử dụng ñất ñược thực hiện trong trường hợp người
có quyền sử dụng ñất, ñược Nhà nước cho thuê ñất ñể ñầu tư xây dựng hạ
tầng khu công nghiệp, khu thương mại văn phòng cho các tổ chức cá nhân
thuê lại quyền sử dụng ñất trên ñất ñã hoàn thành cơ sở hạ tầng ñể sản xuất
kinh doanh; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng ñất một khoản thuê nhất
ñịnh, thời hạn và giá quyền sử dụng ñất cho thuê theo thỏa thuận giữ bên cho

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7

thuê và bên cho thuê lại QSDð.
Từ những ñặc ñiểm trên có thể rút ra khái niệm về cho thuê, cho thuê lại
QSDð là sự thoả thuận giữa các bên, theo ñó bên cho thuê chuyển giao ñất
cho bên thuê ñể sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng ñất
ñúng mục ñích, trả tiền thuê ñất và trả lại ñất khi hết hạn thuê theo quy ñịnh
Bộ Luật Dân sự và pháp luật về ñất ñai.
Thế chấp quyền sử dụng ñất là hình thức mà người thế chấp vay nợ, lấy
quyền sử dụng ñất thế chấp ñảm bảo trách nhiệm vay nợ với người cho vay; ñất
ñai dùng làm vật thế chấp không ñược chuyển dịch, vẫn do người thế chấp
chiếm hữu, sử dụng. Khi thế chấp ñến kỳ không thể trả ñược, người nhận thế
chấp có quyền phát mại quyền sử dụng ñất thế chấp ñể thu hồi vốn. Hoạt ñộng
thế chấp sôi ñộng sẽ làm cho thị trường trở nên linh hoạt, tỷ lệ huy ñộng vốn xã
hội ngày càng cao. Từ quy ñịnh tại ðiều 715, Bộ Luật Dân sự năm 2005 ta có

thể rút ra khái niệm về thế chấp QSDð là sự thoả thuận giữa các bên, theo ñó
bên sử dụng ñất (sau ñây gọi là bên thế chấp, bảo lãnh) dùng quyền sử dụng
ñất của mình ñể ñảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau ñây
gọi là bên nhận thế chấp, bảo lãnh). Bên nhận thế chấp ñược tiếp tục sử dụng
ñất trong thời hạn thế chấp.[3]
Bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất là hình thức mà người thế chấp vay nợ
không có quyền sử dụng ñất ñể thế chấp có thể dựng phương thức bảo lãnh ñể
huy ñộng vốn, ñó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng quyền sử
dụng ñất của họ ñể chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình. Sau khi thực
hiện xong cam kết bảo lãnh, người bảo lãnh có quyền yêu cầu người ñược bảo
lãnh thực hiện nghĩa vụ ñối với mình. Cam kết bảo lãnh phải ñược lập thành văn
bản, có chứng thực của cơ quan công chứng Nhà nước và các xác nhận của
Pháp luật.
Thừa kế quyền sử dụng ñất là hành vi chuyển quyền sử dụng ñất khi người
có quyền sử dụng ñất chết ñi ñể lại quyền sử dụng ñất cho những người có

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8

quan hệ thừa kế theo di chúc và quy ñịnh của Pháp luật.
Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất là một hình thức mà người có
quyền sử dụng ñất có thể dùng ñất ñai làm cổ phần tham gia kinh doanh khai
thác phát triển ñất ñai, nhà ở, sản xuất kinh doanh hay nói cách khác góp vốn
QSDð là sự thoả thuận giữa các bên, theo ñó người sử dụng ñất (sau ñây gọi
là bên góp vốn) góp phần vốn của mình bằng giá trị quyền sử dụng ñất ñể hợp
tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, hộ gia ñình, chủ thể khác theo quy ñịnh
Bộ luật dân sự và pháp luật về ñất ñai.
2.1.4. Một số ñiều kiện chung ñối với thửa ñất ñược thực hiện các quyền sử
dụng ñất của người sử dụng ñất.

Có giấy chứng nhận QSD ñất trước ngày 01/01/2008 trừ trường hợp
trước ngày 01 tháng 11 năm 2007 người sử dụng ñất ñã nộp hồ sơ xin cấp
Giấy chứng nhận theo ñúng quy ñịnh của pháp luật mà chưa ñược cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận và người sử dụng ñất có một
trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại các Khoản 1, 2 và 5
ðiều 50 của Luật ðất ñai thì vẫn ñược thực hiện các quyền chuyển ñổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng ñất, thế chấp,
góp vốn bằng quyền sử dụng ñất.
Thửa ñất không có tranh chấp: ðể bảo vệ quyền lợi các bên, Luật ðất
ñai quy ñịnh chỉ những thửa ñất không xảy ra tranh chấp mới ñược phép thực
hiện các quyền về sử dụng ñất. Các tranh chấp ñất ñất ñai có thể bao gồm:
tranh chấp về ranh giới giữa các thửa ñất, tranh chấp về hợp ñồng, tranh
chấp về mục ñích sử dụng, tranh chấp về giải toả mặt bằng Trong trường
hợp có tranh chấp xảy ra thì sau khi giải quyết xong mọi bất ñồng, mâu thuẫn
thì mới ñược thực hiện quyền sử dụng ñất.
Thửa ñất không bị kê biên ñể ñảm bảo thi hành án: Những thửa ñất ñang
bị kê biên ñể ñảm bảo thi hành án thì không ñược thực hiện các quyền sử

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9

dụng ñất. Nhà nước quy ñịnh ñiều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
cho bên nhận quyền sử dụng ñất.
Trong thời hạn sử dụng ñất: ðối với những loại ñất có quy ñịnh thời hạn
sử dụng ñất chỉ ñược chuyển nhượng trong thời hạn sử dụng ñất.Theo quy
ñịnh tại ðiều 67 Luật ðất ñai năm 2003 ñược hiểu là thời hạn giao ñất trồng
cây hàng năm ñất nuôi trồng thủy sản, ñất làm muối cho hộ gia ñình, cá nhân
là hai mươi năm, thời hạn giao ñất trồng cây lâu năm, ñất rừng sản xuất cho
hộ gia ñình, cá nhân là năm mươi năm. Thời hạn cho thuê ñất trồng cây hàng

năm, ñất nuôi trồng thủy sản, ñất làm muối cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng
là không quá hai mươi năm; thời hạn cho thuê ñất trồng cây lâu năm, ñất rừng
sản xuất cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng là không quá năm mươi năm.Thời
hạn giao ñất, cho thuê ñất ñược tính từ ngày có quyết ñịnh giao ñất, cho thuê
ñất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp ñất ñược Nhà nước
giao, cho thuê trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì thời hạn giao ñất, cho
thuê ñất ñược tính từ ngày 15 tháng 10 năm 1993.
2.2. Những chính sách, Pháp luật liên quan ñến thực hiện quyền của
người sử dụng ñất ở Việt Nam.
2.2.1. Những chính sách, Pháp luật liên quan ñến quyền của người sử
dụng ñất có trước năm 1992.
- Giai ñoạn từ năm 1945 ñến năm 1980: Sau cách mạng Tháng tám
1945, Chính phủ ñã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy ñịnh về ñất
ñai. Hiến pháp năm 1946 quy ñịnh có 3 hình thức sở hữu ñất ñai: sở hữu Nhà
nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân. Hiến pháp năm 1959 tiếp tục khẳng
ñịnh các hình thức sở hữu này nhưng hình thức sở hữu tập thể ñược ñề cao
hơn. Hiến pháp năm 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước
vừa là người ñại diện chủ sở hữu vừa là chủ thể quản lý ñối với ñất ñai. Tuy
nhiên, trong giai ñoạn từ năm 1980 ñến năm 1987 Nhà nước ta chưa xác lập
ñầy ñủ quyền sở hữu của mình ñối với ñất ñai, ñặc biệt là ñất ñai ñang thuộc

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10

quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân. Chế ñộ sở
hữu toàn dân về ñất ñai trong giai ñoạn này chỉ là bước cải cách về mặt pháp
lý. Trên thực tế người sử dụng ñất vẫn ñược quyền khai thác, sử dụng ñất bình
thường cho dù không thuộc sở hữu của mình. Pháp luật giai ñoạn này nói
chung chưa chú trọng ñến quyền và lợi ích của người sử dụng ñất. ðây là một

trong những nguyên nhân người sử dụng ñất không tích cực khai thác tiềm năng
của ñất, dẫn ñến sử dụng ñất không hiệu quả, sản lượng nông nghiệp thấp kém.
Luật ðất ñai năm 1987 ñược thông qua ngày 29/12/1987 xác lập bước
ñầu cho mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là người ñại diện chủ sở hữu
về ñất ñai và người sử dụng ñất. Luật quy ñịnh cụ thể và có hệ thống quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng ñất. Chế ñịnh về QSDð ñược hình thành trên cơ
sở chế ñộ ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước giao ñất, ghi nhận cho các
tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân có quyền sử dụng ñất khai thác công dụng,
hưởng hoa lợi, lợi tức từ ñất ñai. Có thể nói, Luật ðất ñai năm 1987 cụ thể
hóa các quy ñịnh của Hiến pháp năm 1980. Luật ðất ñai năm 1987 quy ñịnh
cụ thể quyền của người sử dụng ñất: “nhà nước ñảm bảo cho người sử dụng
ñất ñược hưởng những quyền lợi hợp pháp trên ñất ñược giao, kể cả ñược
chuyển nhượng, bán thành quả lao ñộng, kết quả ñầu tư trên ñất ñược giao khi
không còn sử dụng ñất và ñất ñó ñược giao cho người khác sử dụng theo trình
tự, thủ tục do pháp luật quy ñịnh” (ðiều 3, Luật ðất ñai năm 1987).
2.2.2. Những chính sách, pháp luật liên quan ñến quyền của người sử dụng
ñất từ năm 1992 ñến trước năm 2003.
Hiến pháp năm 1992, Luật ðất ñai năm 1993 ra ñời ñã ñánh dấu mốc
lịch sử quan trọng trong việc quy ñịnh quyền của người sử dụng ñất. Một mặt
pháp luật tiếp tục khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ QSDð hợp pháp của người sử dụng
ñất, mặt khác pháp luật ñã thực sự quan tâm ñến quyền và lợi ích hợp pháp
của người sử dụng ñất. ðó là Luật ðất ñai năm 1993 ghi nhận người sử dụng

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11

ñất có 5 quyền: Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế
chấp QSDð. ðây là bước ñột phá lớn của Luật ðất ñai năm 1993 so với Luật

ðất ñai năm 1987 tạo tiền ñề cho việc hình thành và phát triển thị trường
QSDð phát huy tối ña hiệu quả kinh tế mang lại từ ñất ñai.
Như vậy, từ khi Luật ðất ñai năm 1993 ñược ban hành với việc quy ñịnh
5 quyền của người sử dụng ñất ñã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt
ñộng và phát triển của thị trường BðS trong nền kinh tế thị trường ñịnh
hướng XHCN ở Việt Nam. Từ chỗ mua bán ñất ñai là bất hợp pháp, phải núp
bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay ñược thừa nhận là hợp pháp và công khai
mua bán ñã mở cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào
dòng người mua nhà ñất hoặc ñất ñể làm nhà ở một cách chính thức. Lượng
cầu chính thức về nhà, ñất bắt ñầu tăng lên. ðể ñảm bảo các quyền sử dụng
ñất ñược thực hiện tốt, giai ñoạn từ năm 1993 ñến trước năm 2003 Nhà nước
ñã ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau:
2.2.2.1 Luật
- Luật ðất ñai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993.
- Luật số 17/1999/QH 10 về sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Luật thuế
chuyển quyền sử dụng ñất.
- Luật Ngân hàng năm 1994.
- Bộ Luật Dân sự năm 1995.
- Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1998
- Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật thuế chuyển quyền năm 2000.
- Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai năm 2001.
2.2.2.2 Các văn bản dưới Luật.
- Nghị ñịnh số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc giao ñất
nông nghiệp cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài vào mục ñích

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12

sản xuất nông nghiệp.

- Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ ban hành quy ñịnh
về ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc
phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
- Nghị ñịnh số 114- CP ngày 25/9/94 quy ñịnh chi tiết thi hành Luật thuế
chuyển quyền sử dụng ñất.
- Thông tư 78- TC/TCC ngày 30/9/94 hướng dẫn thị hành Nghị ñịnh số
114-CP ngày 25/9/94 quy ñịnh chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử
dụng ñất.
- Nghị ñịnh số 04/CP ngày 10/01/1997 của chính phủ về xử phạt vi phạm
hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng ñất ñai.
- Nghị ñịnh số 17/1999/Nð-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục
chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSD ñất và thế
chấp, góp vốn bằng giá trị QSD ñất.
- Nghị ñịnh 19/2000/Nð-CP ngày 08/6/2000 của chính phủ quy ñịnh chi
tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất và Luật sửa ñổi bổ sung 1 số
ñiều Luật thuế chuyển QSD ñất.
- Thông tư 104/2000/TT-BTC ngày 29/10/2000 hướng dẫn thi hành Nghị
ñịnh 19/2000/Nð-CP ngày 08/6/2000 của chính phủ.
- Nghị ñịnh số 79/2001/Nð- CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa ñổi,
bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh 17/1999/Nð-CP ngày 29/3/1999 của
Chính phủ về thủ tục chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế QSD ñất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSD ñất.
2.2.3 Giai ñoạn từ khi có Luật ðất ñai năm 2003 ñến nay
Luật ðất ñai năm 2003 ñược thông qua vào ngày 26/11/2003 với những
quy ñịnh mới về kiểm soát cung cầu ñất ñai và thị trường BðS. Luật ðất ðai

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13

lần này ñã quy ñịnh nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân ñối với ñất ñai, trong
ñó một số quyền năng ñã trao cho người sử dụng ñất ñể phù hợp với cơ chế
thị trường. QSDð ñược coi là tài sản của người sử dụng ñất, theo ñó Luật ðất
ñai năm 2003 quy ñịnh chi tiết người sử dụng ñất có 9 quyền: Quyền chuyển
ñổi, chuyển nhượng, tặng cho QSDð, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa
kế, góp vốn, bảo lãnh bằng QSDð.
ðể chiều chỉnh kịp thời với yêu cầu của thực tiễn cũng như ñảm bảo
thực hiện tốt các quyền cho người sử dụng ñất từ năm 2003 ñến nay Nhà nước
ñã ban các văn bản quy phạm Pháp luật cụ thể như sau:
2.2.3.1 Luật.
- Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực ngày 01/7/2004
- Bộ Luật dân sự năm 2005.
- Luật doanh nghiệp năm 2005.
- Luật kinh doanh Bất ñộng sản năm 2006.
- Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 2007 ngày 21/11/2007.
- Luật Ngân hàng số 46/2010/ QH12.
2.2.3.2 Các văn bản dưới Luật.
- Nghị Quyết số 02/2004/NQ-HðTP ngày 10/8/2004 của Hội ñồng thẩm
phán Tòa án nhân dân tối cao.
- Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành luật ñất ñai.
- Nghị ñịnh số 182/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về xử
phát hành chính trong lĩnh vực ñất ñai.
- Nghị ñịnh số 198/2004/Nð- CP ngày 31/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng ñất.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên-
Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-
CP ngày 29/10/2004.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14

- Thông tư liên tịch của Bộ tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường số
05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc ñăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT- BTP- BTNMT ngày 13/6/2006
của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên- Môi trường về việc hướng dẫn về việc công
chứng, chứng thực hợp ñồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng ñất.
- Nghị ñịnh 100/2008/Nð-CP của chính phủ quy ñịnh chi tiết một số
ñiều của Luật thu nhập cá nhân.
- Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ tài chính hướng
dân thi hành một số ñiều của luật thuế thu nhập và hướng dẫn thi hành Nghị
ñịnh 100/2008/Nð-CP của chính phủ quy ñịnh chi tiết một số ñiều của Luật
thu nhập cá nhân.
- TT 161/2009/TT- BTC hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân ñối với
một số trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, nhận quà tặng là bất ñộng sản.
- TT số 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009 hướng dẫn sửa ñổi bổ sung TT
số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ tài chính hướng dân thi hành một
số ñiều của luật thuế thu nhập và hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh
100/2008/Nð-Cp của chính phủ quy ñịnh chi tiết một số ñiều của Luật thu
nhập cá nhân.
- Nghị ñịnh số 88/2009/ Nð- CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy
ñịnh về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với ñất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài
nguyên- Môi trường quy ñịnh về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với ñất.
-
Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01 tháng 3

năm 2010 sửa ñổi, bổ sung một số quy ñịnh của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 và Thông tư liên

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15

tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư
pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa ñổi, bổ sung một số quy ñịnh
hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản
gắn liền với ñất.
- Nghị ñịnh 120/2010/Nð-CP ngày 30/12/2010 về sửa ñổi bổ sung một
số ñiều của Nð 198/2004.
- Nghị ñịnh số 83/2010/Nð-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính
phủ về ñăng ký giao ñịch bảo ñảm.
- TT số 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 của Bộ Tài chính về việc tính
thuế thu nhập.
- Nghị ñịnh số 45/2011/Nð-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính
phủ về lệ phí trước bạ
- TT số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 hướng dẫn về lệ phí trước bạ
- TT số 12/2011/TT-BTC hướng sửa ñổi bổ sung TT số 84/2008/TT-
BTC ngày 30/9/2008 của Bộ tài chính hướng dẫn thi hành một số ñiều của
luật thuế thu nhập và hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 100/2008/Nð-CP của
chính phủ quy ñịnh chi tiết một số ñiều của Luật thu nhập cá nhân.
- TT số 16/2011/TT-BTMT ngày 20/5/2011 quy ñịnh sửa ñổi bổ sung
một số nội dung liên quan ñến thủ tục hành chính về lĩnh vực ñất ñai (hiệu lực
ngày 05/7/2011).
2.3. Quyền sử dụng ñất ñai của một số nước trên thế giới
2.3.1. Úc
ðất vương quyền : sở hữu ñược hiểu theo nghĩa tuyệt ñối, theo Luật Úc

nhà Vua có toàn quyền về ñất ñai nên ñất ñai gọi là ñất vương quyền; Vương
quyền ñối với ñất ñai ñược hiểu là quyền tối cao của Nữ hoàng ñối với toàn
bộ ñất ñai (Lãnh thổ). ñất ñai ñược phân bố ñể sử dụng thông qua hai phương
thức chiếm hữu là cấp ñất (freehold) và cho thuê (Leasehold)[4].

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16

Tại bang New South wales với thủ phủ là Sydney, ñất ñược cấp theo
chế ñộ sư dụng tự do (ñất tư) gồm 3.6 triệu thửa. ðất vương quyền dành cho
mục ñích công khoảng 1 triệu lô. ðể ñáp ứng nhu cầu phát triển, Chính phue
lấy ñất từ quỹ ñất Vương quyền rồi bán cho người sử dụng
Với chính sách tài chính về ñất ñai hiện nay thì 3 cấp chính quyền (liên
bang, Bang và ñịa phương) ñều có lợi ích từ ñất. Cụ thể, chính quyền liên
bang thu thuế vốn giá trị gia tăng ñánh vào khoản chênh lệch về giá khi thực
hiện các giao dịch và chỉ áp dụng ñối với BðS thương mại, không áp dụng
ñối với nhà ở của dân cư. Chính quyền Bang ñánh thuế ñất (tính theo giá trị
ñất ñược tính bằng cách lấy giá của BðS trừ ñi toàn bộ chi phí ñầu tư phát
triển) và thuế trước bạ (mức cao nhất là 5,5 % giá trị chuyển nhượng)
Hệ thống Torren ñóng vai trò trung tâm của Luật Bất ñộng sản của Liên
bang Úc. ðây là hệ thống chứng nhận quyền qua ñăng ký và ñược nhà nước
bảo ñảm về tính chính xác của việc ñăng ký. Với hệ thống này, các giao dịch
có liên quan ñến ñất ñai và Bất ñộng Sản ñược thực hiện thuận lợi, an toàn với
chi phí giao dịch thấp. Hệ thống Torren với thị trường bất ñộng sản và thế chấp:
các chủ sở hữu quyền về ñất ñai ñều có quyền chuyển nhượng, cho thuê (cho
thuê lại) và thế chấp, riêng quyền thừa kế chỉ áp dụng ñối với ñất ñầu tư [4].
2.3.2. Cộng hoà Pháp
Theo hệ thống pháp luật thế giới, pháp Luật ðất ñai Cộng hoà pháp
thuộc nhánh Luật lục ñịa bắt nguồn từ Luật La Mã. Quy ñịnh gồm các quyền:

- Sở hữu Nhà nước: Nhà nước sở hữu những vùng ñất nhất ñịnh vì mục
ñích quốc gia hoặc công cộng. Sở hữu ñất ñai của Nhà nước ñược hình thành
thông qua những hình thức chủ yếu như: Quyền ưu tiên mua ñất, cụ thể mua
dần những thửa ñất ở một vùng sẽ quy hoạch, mua dần tuỳ theo ý muốn của
chủ ñất; ngăn chặn sự gia tăng giá BðS; Trưng dụng ñất; ðây là hình thức
chuyển nhượng quyền sở hữu dựa trên quyền lực công dân ñể chiếm ñoạt ñất
ñai sau khi ñã bồi thường cho chủ sở hữu, vì lợi ích công cộng.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

17

- Sở hữu tư nhân: phần lớn ñất ñai ở Pháp thuộc sở hữu tư nhân. Người
dân có quyền sở hữu ñối với ñất ñai. Hiến pháp quy ñịnh quyền sở hữu tài sản
(trong ñó có ñất ñai) là thiêng liêng và bất khả xâm phạm; không ai có quyền
buộc người khác phải nhường quyền sở hữu cho mình trừ trường hợp mục
ñích công cộng. Mặc dù thừa nhận hình thức sở hữu phổ biến là sở hữu tư
nhân về ñất ñai, nhưng Nhà nước có chính sách quản lý rất chặt chẽ ñất canh
tác nhằm bảơ ñảm sự phát triển bền vững của sản xuất nông nghiệp; khuyến
khích việc tích tụ ñất ñai thông qua việc chuyển ñổi ruộng ñất; việc bán ñất
nông nghiệp hay ñất ñô thị ñều phải nộp thuế ñất và thuế trước bạ là 10%.
Việc mua bán ñất phải xin phép chính quyền, chỉ sau khi chính quyền cho
phép mới ñược bán ñất và phải ưu tiên bán cho người ñang thuê ñất. Nếu
những người này không mua thì mới ñược quyền bán cho người khác [4].
2.3.3. Trung Quốc
Trung quốc thực hiện chế ñộ ñất ñai công hữu bao gồm: Chế ñộ sử hữu
toàn dân và chế ñộ sở hữu tập thể. Trước năm 1988 Hiến pháp Trung Quốc
quy ñịnh: cá nhân và tổ chức không ñược chiếm dụng mua bán ñất ñai và bất
cứ hình thức chuyển nhượng ñất ñai khác trái pháp luật (Khoản 4 ðiều 10).
Luật quản lý ðất ñai nước CHND Trung Hoa năm 1986 có hiệu lực từ

ngày 01/01/1987 quy ñịnh cụ thể chế ñộ quản lý và sử dụng ñất ñai; Luật sử
ñổi bổ sung Luật Quản lý ðất ñai lần 1 (1988) ñã cụ thể hoá các quy ñịnh của
Hiến Pháp về “ Quyền sử dụng ñất thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể
có thể chuyển nhượng theo ñúng pháp luật”. Luật sử ñổi bổ sung Luật Quản
lý ðất ñai lần 2 (1998) với trọng tâm là quản lý ñất ñai theo mục ñích sử dụng
và bảo vệ ñất canh tác; kiểm soát chặt chẽ việc chuyển ñất nông nghiệp sang
các mục ñích sử dụng phi nông nghiệp [4].
Từ 01/7/1997 Trung Quốc ñã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố
trực thuộc TW và 1 khu vực Hành chính ñặc biệt (Hồng Công). Luật quản lý
BðS của Trung Quốc (ñược Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 - 5/7/1994 thông