Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện phổ yên, tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
PHẠM ĐĂNG KHÔI
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG
KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN PHỔ YÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên, năm 2014
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
PHẠM ĐĂNG KHÔI
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG
KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN PHỔ YÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Thanh Thủy
Thái Nguyên, năm 2014
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu
và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng
để bảo vệ một đề tài nào.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn
Phạm Đăng Khôi
ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết tôi xin chân thành cảm ơn
TS.Vũ Thị Thanh Thủy đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực
hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
khoa Quản lý Tài nguyên, phòng Quản lý Đào tạo Sau Đại học - Trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn UBND huyện Phổ Yên, Phòng TNMT và
VPĐK QSD đât huyện Phổ Yên, đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu và
thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Phạm Đăng Khôi
iii
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
1. Đặt vấn đề 1
2. Mục đích của đề tài 2
3. Yêu cầu 2
Chương 1TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 3
1.1.1. Đăng ký đất đai và bất động sản 3
1.1.2. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản 4
1.1.3. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản ở Việt Nam 6
1.2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 9
1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK 9
1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất 14
1.3. Phân loại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 16
1.3.1. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện 16

1.3.2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh 18
1.4. Mô hình tổ chức đăng kí đất đại và bất động sản ở một số nước 19
1.4.1. Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren) 19
1.4.3. Thụy Điển [1] 23
1.5. Sơ lược hoạt động của VPĐK QSD đất ở nước ta và tỉnh Thái
Nguyên. 24
1.5.1. Sơ lược về hoạt động của VPĐK QSDĐ trong cả nước 24
1.5.2. Sơ lược về hoạt động của VPĐK QSD đất tỉnh Thái Nguyên. 25
Chương 2:ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27
2.1. Đối tượng nghiên cứu 27
2.2 Phạm vi nghiên cứu 27
2.2.1 Về không gian nghiên cứu: 27
2.2.2 Về thời gian nghiên cứu: 27
iv
2.3 Nội dung nghiên cứu 27
2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Phổ Yên, tỉnh Thái
Nguyên 27
2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên đại bàn huyện Phổ Yên 27
2.3.3. Thực trạng tình hình hoạt động của VPĐKQSD đất huyện Phổ
Yên, tỉnh Thái Nguyên 27
2.3.3 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của
VPĐKQSD đất. 27
2.4 Phương pháp nghiên cứu 27
2.4.1 Phương pháp thu thập các số liệu thứ cấp 27
2.4.2 Phương pháp điều tra các số liệu sơ cấp 28
2.4.3 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 28
2.4.4 Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan. 28
2.4.5 Phương pháp chuyên gia 28
Chương 3KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Phổ Yên 29

3.1.1. Điều kiện tự nhiên 29
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 32
3.2. tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Phổ Yên 35
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai 35
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai 36
3.3. Thực trạng hoạt động của vpđkqsd đất huyện Phổ Yên 37
3.3.1. Cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của VPĐKQSD đất huyện
Phổ Yên 37
3.3.2. Kết quả hoạt động của VPĐKQSD đất 47
3.3.3. Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐKQSD đất 58
3.3.4. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của
VPĐKQSD đất 67
3.4. đề xuất giải pháp nհng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSĐĐ 70
3.4.1. Giải pháp về chính sách pháp luật 70
v
3.4.2. Giải pháp về tổ chức 70
3.4.3. Giải pháp về nhân lực 71
3.4.4. Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ 71
3.4.5. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 72
3.4.6. Giải pháp về cơ chế 72
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 73
1. Kết luận 73
2. Đề nghị 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO 75
vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai
GCN : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HSĐC : Hồ sơ địa chính

QSDĐ : Quyền sử dụng đất
TN&MT : Tài nguyên và Môi trường
UBND : Uỷ ban nhân dân
VPĐK : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1. Kết quả cấp GCN các loại đất chính cả nước Đến tháng 3
năm 2013 25
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Phổ Yên năm 2013 37
Bảng 3.2. Thực trạng trình độ cán bộ VPĐKQSD đất huyện Phổ Yên 42
Bảng 3.3: Thời gian giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến đất
đai thuộc thẩm quyền của VPĐKQSD đất huyện Phổ Yên 43
Bảng 3.4. Kết quả cấp GCNQSD đất tính đến hết năm 2013 47
Bảng 3.5. Tiến độ cấp GCNQSD đất lần đầu trên địa bàn huyện Phổ
Yên giai đoạn 2009 – 2013 48
Bảng 3.6. Tiến độ cấp lại, cấp đổi GCNQSD đất trên địa bàn huyện
Phổ Yên giai đoạn 2009 – 2013 50
Bảng 3.7. Kết quả cấp GCNQSD đất trên địa bàn huyện Phổ Yên 51
Bảng 3.8: Kết quả thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ tại
huyện Phổ Yên giai đoạn 2009- 2013 54
Bảng 3.9 . Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Phổ Yên 56
Bảng 3.10. Mức độ công khai thủ tục hành chính 60
Bảng 3.11. Đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn 65
viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Tổ chức bộ máy hoạt động của VPĐKQSD đất huyện Phổ Yên 38
Hình 3.2. Quy trình đăng ký lần đầu 44
Hình 3.3. So sánh số hồ sơ kê khai và hồ sơ đã cấp GCN trên địa bàn
huyện Phổ Yên giai đoạn 2009 – 2013 49
Hình 3.4. Tổng hợp hồ sơ chưa được cấp GCN QSDĐ 52

'Hình 3.5. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKQSD đất 62
Hình 3.6. Kết quả đánh giá thái độ làm việc qua ý kiến người dân 64
1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá và an ninh quốc phòng.
Trong những năm gần đây, đường lối, chủ trương đổi mới chính sách và
pháp luật về đất dai của Đảng và nhà nước đã đi vào cuộc sống, thúcđẩy sự
phát triển kinh tế, góp phần ổn định chính trị - xã hội. Đất đai đang được sử
dụng có hiệu quả hơn. Đất xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển công nghiệp,
dịch vụ và xây dựng đô thị tăng tương đối nhanh, bộ mặt đô thị thay đổi theo
hướng văn minh hiện đại. Công tác quản lý nhà nước về đất đai có những tiến
bộ bước đầu rõ rệt. Người sử dụng đất gắn bó nhiều hơn với đất đai. Quyền sử
dụng đất đã bước đầu trở thành một nguồn vốn của Nhà nước và nhân dân để
đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh.
Chính vì vậy, quá trình sử dụng đất và tình hình chuyển nhượng quyền
sử dụng đất diễn ra hết sức phức tạp và khó kiểm soát. Điều này đã tạo ra trở
ngại rất lớn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong cả nước nói
chung và từng địa phương nói riêng. Để quản lý đất đai có hiệu quả đòi hỏi
việc nắm bắt, cập nhật thông tin đầy đủ và phản ánh đúng thực trạng thông
qua việc đánh giá hoạt động của các cơ quan chức năng có vai trò quản lý nhà
nước về đất đai là một việc làm rất cần thiết. Bất kỳ mọi hoạt động nào đều
cũng phải thực hiện theo trình tự thủ tục và phải đăng ký để cập nhật những
thay đổi làm cơ sở bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của các chủ thể
có liên quan, tạo điều kiện để Nhà nước hoạch định chính sách và phát triển.
Vì vậy việc đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai là một trong
những nhiệm vụ cần thiết, thường xuyên được các cấp quan tâm và chỉ đạo cơ
quan quản lý đất đai ở cấp mình quản lý, nhằm tăng cường thực hiện chức

năng quản lý Nhà nước về sử dụng đất đai ngày càng chuẩn xác hơn. Vì đây
là công tác trọng tâm của ngành Quản lý.
2
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt
nghiệp cao học ngành Quản lý đất đai, trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên, tôi lựa chọn thực hiện đề tài: “Thực trạng và giải pháp nâng cao
hiệu quả hoạt động của VPĐKQSD đất huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên”
nhằm nghiên cứu, đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn
thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSD đất, góp phần cải cách thủ
tục hành chính trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn huyện.
2. Mục đích của đề tài
- Xác định cơ sở lý luận và thực tiễn về Đăng ký đất đai và hoạt động
của VPĐKQSD đất
- Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐKQSD đất huyện Phổ Yên, tỉnh
Thái Nguyên từ khi được thành lập đến nay (01/4/2009);
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSD
đất huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn tới.
3. Yêu cầu
- Đánh giá được đúng thực trạng hoạt động của VPĐKQSD đất trong
phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy, trung thực;
- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn.
3
Chương 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Đăng ký đất đai và bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm
Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm
bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống

nhất của dữ liệu địa chính [21]. Khái niệm này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ
chức đăng ký đất đai [7];
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai [8];
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).
1.1.1.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà
nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân [7].
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
4
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
1.1.2. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản
1.1.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu
chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền
đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho
lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân [7,8].

- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo
cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý
và hiệu
quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người
sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi,
nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
1.1.2.2 Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản
được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp
luật bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa,
bất biến về pháp lý.
1.1.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký
vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu
nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn
đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký [6].
5
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định,
các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ
giao dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới
thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không [6,7].
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung

mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với
hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và
đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể
từ hàng chục m
2
cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính,
hệ thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm
vi toàn quốc [1].
1.1.2.4. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
a) Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ
liên quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao
gồm thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng,
văn kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự
bảo đảm quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản
rất đa dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có
thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh
thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp
và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua
bán bất động sản [3,9].
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập,
nó thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả
thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất
hoặc liên quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao
6
dịch nào đó đã được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng
chứng về tính hợp pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch.
Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng, có thể có người làm
chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự

trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc
sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán [3].
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục
vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự
giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn
tự giao
dịch. Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép
nguyên văn hoặc
trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký
hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý
khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho
quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới
nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua.
b) Đăng ký quyền
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người
được giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch,
hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký
vào sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là
mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối
với bất động sản đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung
thực; khép kín và bảo hiểm [9].
1.1.3. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản ở Việt Nam
1.1.3.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai
- Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo
đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn
bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
7
1.1.3.2. Giai đoạn từ từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993

- Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích
sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng
ký đất đai tại cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc
tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào
sổ địa chính cho
người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ
địa chính”.
-Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày
14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302
- ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo
ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam”
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc
mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với
phương thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất
đai ít phức tạp.
1.1.3.3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
a) Luật Đất đai năm 1993 quy định
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý,
Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục
đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất.
- “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng
sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất”[22].
- “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng
ký tại xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và
quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến
động về việc sử dụng đất” [22].
8
Giai đoạn này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm

thực hiện đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất)
tuy chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị
trường này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái
pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông
thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực
hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
b) Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển
các
quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký
đất đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các
cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết
thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải
pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này[22].
1.1.3.4 .Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay
a) Đăng ký đất đai: Luật Đất đai năm 2003 quy định “Đăng ký quyền
sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất”. “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất
hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” [21].
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản
lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người
sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của
mình. Theo quy định của pháp luật đất đai, hệ thống Đăng ký đất đai có
hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động [9].
- Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;
- Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình
sử dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi
mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
9

b) Cơ quan đăng ký đất đai:
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa
chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất
thực hiện các quyền và nghĩa vụ’’[21].
1.2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
1.2.1.1 Pháp luật đất đai
a) Luật Đất đai 2003
- Luật Đất đai 2003 quy định: “Việc đăng ký quyền sử dụng đất được
thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp:
Người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế,
tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển
mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử
dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành’’ [21].
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính
gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực
hiện các quyền và nghĩa vụ ” [9,21].
b) Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc
10
Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng

đất tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh
căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành
lập Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT [9].
Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành
lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai,
giảm bớt những ách tắc trong quản lý nhà nước về đất đai.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12
năm 2004 hướng dẫn chức năng, ngày hiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ
chức phát triển quỹ đất. Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có
đủ điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK
gắn liền với công tác cải cách hành chính.
- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của
liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách
nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài
chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử
dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền
sử dụng đất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có).
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng
6 năm 2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất. Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các
trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan
đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy
trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006
sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-
BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh.
11

1.2.1.2 Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực
hiện
đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân
sự 2005 quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều
164); Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển
quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); Các quyền của người không phải là
chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173). Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự
xác định quyền và nghĩa vụ của mình về bất động sản hợp pháp (trong đó
có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền [23].
1.2.1.3 Luật bổ sung sửa đổi một số điều của Luật đầu tư xây dựng cơ
bản (2009)
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây
dựng cơ bản có hiệu lực thi hành từ 01/8/2009, đối với lĩnh vực quản lý
nhà nước về đất đai. Luật này tập chung cho một số vấn đề trong công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Phân định rõ ràng cụ thể trình tự, thủ tục điều kiện được uỷ quyền
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất
cũng như xác lập quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở
hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, nhằm đảm bảo
thống nhất trong công tác quản lý giữa các bộ, ngành nâng cao vai trò trong
công tác quản lý đất đai từ trung ương đến địa phương. Nghị định
12

88/2009/NĐ-CP quy định cụ thể
việc cấp giấy chứng nhận đơn thuần chỉ là
quyền sử dụng đất mà nó bao gồm cả
tài sản khác gắn liền với đất và được
nhắc đến “ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
Người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
có quyền lựa chọn các hình thức trình tự cấp giấy chứng nhận đối với các
trường hợp nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với
đất nhưng không đồng thời là chủ sử dụng đất (Điều 20)
Một điểm nữa nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục
cấp giấy chứng nhận, nơi nộp và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
nhằm đảm bảo đơn giản hoá thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện
công việc và hiệu quả của cán bộ trực tiếp thực thi nhiệm vụ(điều 11,12).
Tại Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định sử đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ
tục hành chính về lĩnh vực đất đai. Như vậy trong khoảng thời gian ngắn
với sự phát triển kinh tế của đất nước, để pháp luật có thể đáp ứng được mọi
nhu cầu của đối tượng sử dụng đất và đối tượng quản lý nhà nước về đất đai.
Tại thông tư này còn quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên
quan đến thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian từ 50 ngày đối với cấp
giấy chứng nhận lần đầu theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP; còn 43 ngày
đối với Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011, đồng thời điều
chỉnh bổ sung một số
nội dung đơn xin giao đất làm nhà ở của thông tư
09/2007/TT-BTNMT và một
số mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất
bằng mẫu đơn xin đăng ký biến động (Mẫu 03) của thông tư 17/2009/TT-
BTNMT…
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT hướng đẫn về cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
13
Thông tư 17/2009/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, gồm có
4 chương và 36 điều. Được quy định cụ thể và thống nhất trên toàn quốc
việc sử dụng giấy chứng nhận một mẫu chung cho tất cả các loại đất và
nhà cũng như tài sản khác gắn liền trên đất, việc thể hiện các thông tin về
người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, hình thức sử dụng
đất và tài sản, loại đất theo mục đích sử dụng, nguồn gốc sử dụng đất (
điều 3 đến điều 5)
Thể hiện thông tin về nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; nhìn
chung các thông tin quy định để người thực hiện chức năng thể hiện các nội
dung liên quan đến giấy chứng nhậnh tại các điều 6-8 quy định cụ thể và chi
tiết cách thể hiện loại tài sản như nhà ở công trình xây dựng, mục đích nguồn
gốc thời điểm hình thành các loại tài sản là nhà ở, công trình xây dựng và các
loại tài sản klhác gắn liền với đất, và một số nội dung liên quan đến việc thực
hiện thủ tục hành chính trong thể hiện các nội dung liên quan đến cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn
liền với đất.
1.2.1.4. Nhận xét chung về cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến
VPĐK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều
nhưng được xem là tương đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành
lập và đưa các VPĐK đi vào hoạt động. Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên
quan đến VPĐK còn những hạn chế như:
- Thông tư 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV quy định không rõ ràng (cho
phép các địa phương có thể không thành lập VPĐK) vì vậy cơ chế bắt buộc
phải thành lập mô hình VPĐK đang bị “bỏ ngỏ”.
- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc
phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ.

14
- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng
của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai.
Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐK đi
vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý,
sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện
đại hoá và hội nhập.
1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
1.2.2.1 Chức năng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐK thành lập ở cấp tỉnh và
cấp huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu,
có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất, chỉnh lý thống nhất
biến động sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính; tham mưu cho cơ quan tài
nguyên và môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về
quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật [4].
1.2.2.2 Nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
- Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành
chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thẩm quyền cho các
đối tượng sử dụng đất ở địa phương [11];
- Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy
định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất [10];
- Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc
phạm vi địa giới hành chính;
- Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo
của
cơ quan tài nguyên và môi trường;
- Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai [5]
Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức năng
chính là: Quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người
sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.

15
Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của
VPĐK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là
rất quan trọng vì những lý do sau đây:
Thứ nhất: Hoạt động của VPĐK đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản
lý nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ
quan chuyên môn trực thuộc. Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhà
nước ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện
chủ sở hữu về đất đai ở địa phương thông qua việc ký các quyết định giao
đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền
sử dụng đất. Còn lại, việc đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất được giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện [5].
Thứ hai: Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐK các cấp là tổ
chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho
công tác quản lý nhà nước về đất đai. Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện
các thủ tục có liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là
chứng thư pháp lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất,
cơ sở pháp lý đảm bảo cho người sử dụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của
mình. Mặt khác, chỉ có VPĐK mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý,
lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin
HSĐC cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất [6].
Thứ ba: Hoạt động của VPĐK đã và đang góp phần giảm thiểu những
vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký
bất
động sản trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu
tư
phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh
tếquốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới.
Thứ tư: Từ hoạt động của VPĐK, những năm gần đây cùng với việc
quản lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế

của từng địa phương, VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thực