Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố pleiku, tỉnh gia lai

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
i

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
o0o



TRƯƠNG ðỨC VINH


ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT THÀNH PHỐ PLEIKU,
TỈNH GIA LAI





LUẬN VĂN THẠC SĨ




HÀ NỘI - 2013
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
i

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
o0o



TRƯƠNG ðỨC VINH


ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT THÀNH PHỐ PLEIKU,
TỈNH GIA LAI

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ


Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤ ðAI
Mã số : 60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: TS. ðỖ THỊ TÁM


HÀ NỘI – 2013
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các
kết quả nêu trong Luận văn chưa ñược công bố trong bất kỳ công trình nào

khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn ñảm bảo tính chính xác,
tin cậy và trung thực.

Tác giả


Trương ðức Vinh














Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
ii

LỜI CẢM ƠN


Luận văn ñược hoàn thành ngoài sự cố gắng của bản thân, tác giả ñã
nhận ñược các tài liệu nghiên cứu, sự hướng dẫn tận tình, tận tâm của TS. ðỗ
Thị Tám. Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất ñến Cô giáo hướng dẫn.

Tác giả xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô giáo trong trường ðại học
Nông nghiệp Hà Nội, Khoa Tài nguyên và Môi trường, Bộ môn Quy hoạch ñất
ñai ñã quan tâm, tạo ñiều kiện thuận lợi giúp tác giả thực hiện nhiệm vụ nghiên
cứu của mình.
Tác giả xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn
phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thành phố Pleiku ñã giúp ñỡ tác giả trong
thời gian nghiên cứu, thực hiện luận văn.
Tác giả cảm ơn gia ñình, bạn bè, ñồng nghiệp ñã ñộng viên giúp ñỡ tác
giả trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn này.
Với tấm lòng chân thành, tác giả xin cảm ơn mọi sự giúp ñỡ quý báu ñó.
Hà Nội, ngày tháng năm 2013
Tác giả


Trương ðức Vinh




Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN i

LỜI CẢM ƠN
ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC BẢNG vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii

MỞ ðẦU 1

Chương 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 4

1.1. ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản 4

1.1.1. ðất ñai 4

1.1.2. Bất ñộng sản 5

1.1.3. Thị trường Bất ñộng sản. 5

1.2. ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản 7

1.2.1. Khái niệm về ñăng ký ñất ñai. 7

1.2.2. Cơ sở ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản 9

1.2.3. ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản 11

1.3. Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 12

1.3.1. Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam 12

1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền
sử dụng ñất 16

1.3.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 26

1.3.4. Mối quan hệ giữa Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan
ñăng ký ñất ñai và chính quyền ñịa phương 28

1.4. Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản từ một số nước 28

1.4.1. Hệ thống ðăng ký quyền Australia (hệ thống Torren) 28

1.4.2. ðăng ký giao dịch ñảm bảo ở Cộng hòa Pháp 30

1.4.3. Hệ thống ñăng ký ñất ñai của Thụy ðiển 31

1.5. Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử ñụng ñất ở
nước ta 32

1.5.1. Tình hình thành lập 32

1.5.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất. 33

1.5.3. Nguồn nhân lực của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 34

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
iv

1.5.4. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 34

1.5.5. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPðK 35

1.5.6. ðánh giá chung về tình hình hoạt ñộng của VPðK 36

1.6. Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký ñất ñai tỉnh Gia Lai 38

1.6.1. Về mô hình tổ chức 38

1.6.2. Về chức năng nhiệm vụ 39

1.6.3. Về việc phân cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 40

1.6.4. Về cơ chế tài chính 40

1.6.5. Về ñăng ký biến ñộng 40

Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 42

2.1. Nội dung nghiên cứu 42

2.1.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Pleiku 42

2.1.2 Thực trạng công tác quản lý ñất ñai trên ñịa bàn thành phố Pleiku 42

2.1.3. ðánh giá hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thành
phố Pleiku 42

2.1.4. ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng
ký quyền sử dụng ñất 42

2.2. Phương pháp nghiên cứu 42

2.2.1. Phương pháp ñiều tra thu thập tài liệu, số liệu 42

2.2.2. Phương pháp thống kê 43

2.2.3. Phương pháp so sánh, ñánh giá 43

2.3.4. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 44

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 45

3.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Pleiku 45

3.1.1. ðặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên 45

3.1.2. ðặc ñiểm kinh tế xã hội 47

3.2 Thực trạng công tác quản lý ñất ñia trên ñịa bàn thành phố Pleiku 52

3.2.1 Hiện trạng sử dụng ñất 52

3.2.2 Tình hình quản lý ñất ñai 53

3.2.3 Tổ chức bộ máy của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thành phố
Pleiku 59

3.2.4 Cơ chế hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 63

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
v

3.3. ðánh giá hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
thành phố Pleiku 73

3.3.1. ðánh giá hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
thành phố Pleiku 73

3.3.2. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất 93

3.3. ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất 96

KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 100

1. Kết luận 100

2. ðề nghị 101

TÀI LIỆU THAM KHẢO 102

PHỤ LỤC 105+


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
vi

DANH MỤC CÁC BẢNG
STT Tên bảng Trang số
Bảng 1.1. Tình hình lập văn phòng ñăng ký các cấp 32

Bảng 3.1. Diện tích, dân số và mật ñộ dân số năm 2012 phân theo xã, phường
thành phố Pleiku 49

Bảng 3.2. Thống kê lao ñộng thành phố Pleiku giai ñoạn 2008 – 2012 50

Bảng 3.3. Công trình, hạng mục công trình xây dựng hoàn thành trong năm 51

Bảng 3.4. Thống kê diện tích ñất ñai thành phố Pleiku năm 2012 52

Bảng 3.5. Biến ñộng ñất ñai thành phố Pleiku giai ñoạn 2008-2012 53

Bảng 3.6. Tình hình cấp giấy chứng nhận thành phố Pleiku 57

Bảng 3.7: Bảng tiến ñộ thực hiện (Lộ trình giải quyết hồ sơ) 67

Bảng 3.8. Kết quả công tác giải quyết thủ tục hành chính năm 2012 71

Bảng 3.9. Tiến ñộ cấp GCN của thành phố Pleiku 2008 - 2012 74

Bảng 3.10. Hiện trạng hệ thống bản ñồ ñịa chính thành phố Pleiku 77

Bảng 3.11: Tổng hợp hiện trạng hệ thống bản ñồ ñịa chính thành phố Pleiku
78

Bảng 3.12. Tình hình lập hồ sơ ñịa chính của thành phố Pleiku 80

Bảng 3.13. Tổng hợp tình hình lập hồ sơ ñịa chính của thành phố Pleiku 81

Bảng 3.14. Kết quả ñiều tra theo phiếu về mức ñộ công khai các thủ tục hành
chính 83

Bảng 3.15. Kết quả ñiều tra theo phiếu về thời gian thực hiện thủ tục 86

hành chính 86

Bảng 3.16: Tổng kết số hồ sơ giải quyết bị quá hẹn trả theo phiếu hẹn 87

năm 2012 87

Bảng 3.17. Kết quả ñiều tra theo phiếu về thái ñộ của cán bộ hướng dẫn thực
hiện thủ tục hành chính. 89

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
vii

DANH MỤC CÁC HÌNH

STT Tên hình Trang số
Hình 1.1. Sơ ñồ vị trí Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trong hệ thống
quản lý ñất ñai 25

Hình 1.2. Sơ ñồ Mô hình tổ chức Văn phòng ñăng ký ñất ñai tỉnh Gia Lai 39

Hình 3.1. Vị trí của VPðK 1 cấp trong hệ thống quản lý ñất ñai. 62

Hình 3.2. Trụ sở giao dịch với công dânThành phố Pleiku 63

Hình 3.3. Người dân nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa của UBND thành phố
Pleiku 63

Hình 3.4. Bàn hướng dẫn hồ sơ Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thành
phố Pleiku 63

Hình 3.5. Kho lưu trữ hồ sơ của VPðK thành phố Pleiku 63

Hình 3.6. Sơ ñồ Quy trình, thủ tục cấp giấy chứng nhận 64

Hình 3.7. Sơ ñồ công tác quản lý giải quyết các thủ tục hành chính trên GCN
68

Hình 3.8. Máy tra cứu thông tin thủ tục hành chính UBND thành phố Pleiku
84

Hình 3.9. Bảng niêm yết thủ tục hành chính tại Bộ phận “Một cửa” 84



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
viii


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT Chữ viết tắt Giải nghĩa chữ viết tắt
11 BðS Bất ñộng sản.
6 CNH-HðH Công nghiệp hóa, hiện ñại hóa.
10 GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất.
1 GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.
2 HSðC Hồ sơ ñịa chính.

3 SDð Sử dụng ñất.
8 STNMT Sở Tài nguyên và Môi trường.
5 TN&MT Tài nguyên và Môi trường.
7 UBND Ủy ban nhân dân.
4 VPðK Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất.
9 VPðKðð Văn phòng ñăng ký ñất ñai.




Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
1

MỞ ðẦU

1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, là ñịa
bàn phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, xã hội, quốc phòng an ninh, là tư
liệu sản xuất không thể thay thế trong sản xuất nông nghiệp, là nguồn nội lực
ñể phát triển ñất nước.
Việt Nam ñang trong quá trình ñổi mới, ñẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện
ñại hóa với mục tiêu trở thành nước công nghiệp vào năm 2020; ðất ñai trở
thành nguồn nội lực ñể thực hiện Công nghiệp hóa – hiện ñại hóa ñất nước.
Theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai hiện hành, ñất ñai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước là người ñại diện chủ sở hữu. Người sử dụng ñất ñược
giao ñất sử dụng ổn ñịnh lâu dài, ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất (GCNQSDð) và có các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, tặng cho, ñể thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử
dụng ñất. Nhà nước bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng ñất.
ðăng ký ñất ñai là một công cụ của Nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà

nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích của công dân. ðối với nhà nước
ñắng ký ñất ñai sẽ phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất
nông nghiệp, thuế chuyển nhượng, cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình
cải cách ñất ñai, giám sát giao dịch ñất ñai, phục vụ quy hoạch, phục vụ quản
lý trật tự trị an. ðối với công dân, tăng cường sự an toàn về quyền sử hữu hoặc
sử dụng ñối với bất ñộng sản, khuyến khích ñầu tư cá nhân, mở rộng khả năng
vay vốn (thế chấp), hỗ trợ các giao dịch về bất ñộng sản, giảm tranh chấp ñất ñai.
Hệ thống ñăng ký ñất ñai hiện tại của Việt Nam ñang chịu một sức ép
ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất ñộng sản và
cung cấp khuôn khổ pháp lý ñể tăng thu hút ñầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
2

quyền sử dụng ñất ñã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch ñất ñai thì
ngày càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống ñăng ký ñất ñai là ñảm
bảo tính pháp lý, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống
nhất của dữ liệu ñịa chính. Tuy nhiên, hồ sơ về ñất ñai ñược quản lý ở nhiều
cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan
trọng trong khuôn khổ pháp lý về ñất ñai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi
triển khai hệ thống ñăng ký ñất ñai ở cấp ñịa phương.
Từ khi thực hiện Luật ðất ñai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải
cách hành chính theo cơ chế “Một cửa”, các cấp, các ngành ñã có nhiều nỗ
lực trong việc ñơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan ñến lĩnh vực ñất
ñai ñối với các ñối tượng sử dụng ñất. Việc ñăng ký ñất ñai, cấp Giấy chứng
nhận ñược thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ
chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Công nghệ thông tin và trình ñộ của cán bộ
làm việc tại cơ quan ñăng ký ñất ñai các cấp ñược từng bước nâng cao ñã phát
huy thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, việc cung ứng
các dịch vụ về ñăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà ñất vẫn là một trong những vấn

ñề bức xúc ñối với người sử dụng ñất, ñặc biệt là tại các ñô thị.
Năm 2007, Thành phố Pleiku ñã ñược công nhận là thành phố loại 2
thuộc tỉnh Gia Lai. Thành phố Pleiku là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa
của tỉnh. Vì vậy, ñể giữ và phát huy vị thế này thì ñòi hỏi công tác quản lý
Nhà nước về ñất ñai về công tác ñăng ký, cấp GCNQSDð ñược Văn phòng
ñăng ký ñất ñai thành phố Pleiku dành sự quan tâm thích ñáng.
Xuất phát từ thực tiễn trên, Tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài: “Thực
trạng và giải pháp ñể nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai”

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
3

2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài
2.1. Mục ñích
- ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai.
- ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai.
2.2. Yêu cầu.
- ðánh giá ñược ñúng thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất thành phố Pleiku trong phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu ñiều tra, thu thập phải ñảm bảo ñộ chính xác, tin cậy;
- ðề tài phải ñảm bảo tính khoa học và thực tiễn.
3. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1.1. ðối tượng nghiên cứu
- Các hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thành phố
Pleiku, tỉnh Gia Lai.
- Những người có liên quan:

+ Người sử dụng ñất, ñây là nhóm trực tiếp chịu tác ñộng của việc cải
cách thủ tục hành chính trong quản lý ñất ñai với mô hình Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất.
+ Cán bộ trực tiếp quản lý, ñiều hành công việc tại Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất.
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: Thu thập thông tin trên ñịa bàn thành phố Pleiku, với
23 xã, phường.
- Về thời gian: Thu thập số liệu, tài liệu từ khi thành lập Văn phòng ñăng
ký quyền sử dụng ñất (10/10/2005 ñến 31/12/2012).
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
4

Chương 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

1.1. ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản
1.1.1. ðất ñai
ðất ñai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của
mỗi quốc gia, với vai trò, ý nghĩa ñặc trưng: ðất ñai là nơi ở, nơi xây dựng cơ
sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất. Về mặt thổ nhưỡng, ñất là vật
thể thiên nhiên có cấu tạo ñộc lập, ñược hình thành do kết quả tác ñộng của
nhiều yếu tố: khí hậu, ñịa hình, ñá mẹ, sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên
ñất ñược ño bằng số lượng diện tích và ñộ phì. ðất như một vật thể sống vì
trong nó có chứa nhiều sinh vật: Vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, ñộng vật, do
ñó ñất cũng tuân thủ những quy luật sống, ñó là: Phát sinh, phát triển, thoái
hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái ñộ của con người ñối với ñất mà ñất có thể
trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại.
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng ñất là
một "vật mang" của tất cả các hệ sinh thái tổn tại trên trái ñất. Như vậy, ñất
luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền

vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác ñộng vào ñất cũng chính là tác
ñộng vào các hệ sinh thái mà ñất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại có
tính chất ñặc thù, ñộc ñáo của ñộ phì nhiêu nên ñất là cơ sở cần thiết, vững
chắc, giúp cho các hệ sinh thái tổn tại và phát triển.
Như vậy, một ñịnh nghĩa ñầy ñủ có thế như sau: “ðất là một diện tích
cụ thể của bề mặt trái ñất, bao gồm tất cả các ñặc tính sinh quyển ngay trên hay
dưới bề mặt ñó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái ñất; các dạng thổ
nhưỡng và ñịa hình, thủy văn bề mặt (Bao gồm: hồ, sông, suối và ñầm lầy nước
cạn), lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái ñất; tập ñoàn thực
vật và ñộng vật; trạng thái ñịnh cư của con người và những thành quả vật chất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
5

do các hoạt ñộng của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra (Nguyễn ðình
Bồng. 2012) [1]
1.1.2. Bất ñộng sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản ñược chia thành 2 loại: Bất ñộng
sản và ñộng sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BðS của các nước có khác nhau,
nhưng ñều thống nhất BðS gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai.
ðất ñai là BðS theo pháp luật về chế ñộ sở hữu ở nước ta thì ñất ñai không có
quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy ñất ñai không phải
là hàng hóa. Chỉ có quyền sử dụng ñất, cụ thể hơn là quyền sử dụng ñất một số
loại ñất và của một số ñối tượng cụ thể và trong những ñiều kiện cụ thể mới
ñược coi là hàng hóa và ñược ñưa vào lưu thông thị trường BðS.
ðiều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam ñã quy ñịnh: “Bất ñộng sản là các tài sản bao gồm: ðất ñai;
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài
sản khác do pháp luật quy ñịnh”. (NXB Chính trị Quốc gia, 2005) [9].
Ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng

chung. ðất ñai là BðS nhưng theo pháp luật về chế ñộ sở hữu ở nước ta thì
ñất ñai không phải là hàng hóa, mà chỉ có quyền sử dụng ñất, cụ thể hơn là
quyền sử dụng một số loại ñất và của một số ñối tượng cụ thể và trong những
ñiều kiện cụ thể mới là hàng hóa trong thị trường BðS. (Nguyễn ðình Bồng,
2005) [3]
1.1.3. Thị trường Bất ñộng sản.
- Thị trường bất ñộng sản là vấn ñề “nóng” thu hút ñược sự chú ý và quan
tâm của tất cả các tầng lớp trong xã hội nhất là trong thời ñiểm ñất nước ñang
hội nhập và phát triển theo xu hướng công nghiệp hóa hiện ñại hóa.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
6

Khái niệm Thị trường BðS là cơ chế, trong ñó hàng hóa và dịch vụ BðS ñược
trao ñổi. Thị trường BðS dược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt ñộng có
liên quan ñến giao dịch BðS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BðS. Thị
trường BðS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt ñộng liên quan ñến giao
dịch BðS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan ñến việc tạo lập BðS.
- Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế
thị trường, nó liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: thị trường hàng
hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao ñộng, thị trường khoa học công
nghệ v.v. (Nguyễn ðình Bồng, 2005) [3]
Tính chất của Thị trường BðS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế
hàng hoá: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị
trường hàng hóa với 3 yếu tố xác ñịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả.
- Phạm vi hoạt ñộng của thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước quy
ñịnh nên không ñồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy ñịnh không hạn chế
quyền ñược mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất, BðS ñều
ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao dịch
BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, thế chấp BðS và cho thuê nhà v.v. (Tôn
Gia Huyên, Nguyễn ðình Bồng, 2007) [8].

ðặc ñiểm của Thị trường BðS không chỉ là giao dịch bản thân BðS mà
cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa ñựng trong BðS;
- Thị trường BðS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc;
- Thị trường BðS chịu sự chi phối của pháp luật;
- Thị trường BðS luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị
trường không hoàn hảo;
- Cung về BðS phản ứng chậm so với cầu về BðS. (Nguyễn Thanh Trà
& Nguyễn ðình Bồng, 2005) [16]

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
7

1.2. ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản.
1.2.1. Khái niệm về ñăng ký ñất ñai.
* ðăng ký Nhà nước về ñất ñai.
Các quyền về ñất ñai ñược bảo ñảm bởi Nhà nước, liên quan ñến tính
tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính. Khái niệm
này chỉ rõ:
- ðăng ký ñất ñai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật mới có quyền
tổ chức ñăng ký ñất ñai;
- Dữ liệu ñịa chính (hồ sơ ñịa chính) là cơ sở ñảm bảo tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của việc ñăng ký ñất ñai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu ñịa chính (hồ sơ ñịa chính).
ðăng ký ñất ñai thực chất là quá trình thực hiện công việc nhằm thiết
lập hồ sơ ñịa chính ñầy ñủ cho toàn bộ ñất ñai trong phạm vi ñịa giới hành
chính từng xã, phường, thị trấn trong cả nước và cấp giấy chứng nhận cho
những người sử dụng ñất, chủ sở hữu tài sản hợp pháp và ñủ ñiều kiện làm cơ
sở ñể Nhà nước quản chặt, nắm chắc toàn bộ ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất

theo quy hoạch và pháp luật.
Trong quá trình sử dụng ñất sẽ luôn có những thay ñổi khi người sử
dụng ñất thực hiện các quyền sử dụng ñất của mình (chuyển ñổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp,…). Chính vì vậy, người sử
dụng ñất cần ñến cơ quan Nhà nước ñể ñăng ký sự biến ñổi về thửa ñất mà
mình ñang sử dụng, giúp Nhà nước quản lý tốt hơn quỹ ñất trong toàn quốc
cũng như ñể bảo vệ các quyền lợi hợp pháp của mình.
ðăng ký quyền sử dụng ñất là nghĩa vụ và trách nhiệm của từng chủ sử
dụng và cơ quan Nhà nước làm nhiệm vụ quản lý ñất ñai.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
8

Tóm lại, ñăng ký ñất ñai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ ñịa
chính ñầy ñủ và cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng ñất hợp pháp nhằm
xác lập mối quan hệ pháp lý ñầy ñủ giữa Nhà nước với người sử dụng ñất,
làm cơ sở ñể Nhà nước quản lý chặt chẽ ñất ñai theo pháp luật và bảo vệ
quyền lợi hợp pháp của người sử dụng ñất
Tuy nhiên, ñăng ký ñất ñai không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơ
ñịa chính và cấp Giấy chứng nhận ban ñầu. Quá trình vận ñộng, phát triển của
ñời sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến ñộng ñất ñai ngày càng ña dạng
dưới nhiều hình thức khác nhau như: Giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, chuyển
ñổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng ñất Vì vậy,
ñăng ký ñất ñai phải thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc ñể ñảm
bảo cho hồ sơ ñịa chính luôn phản ánh ñúng, kịp thời hiện trạng sử dụng ñất và
ñảm bảo cho người sử dụng ñất ñược thực hiện các quyền của mình theo pháp
luật. Theo quy mô và mức ñộ phức tạp của công việc về ñăng ký ñất trong từng
thời kỳ, ñăng ký ñất ñược chia thành hai giai ñoạn.
Giai ñoạn 1: ðăng ký ñất ban ñầu ñược tổ chức thực hiện lần ñầu tiên
trên phạm vi cả nước ñể thiết lập hệ thống hồ sơ ñịa chính ban ñầu cho toàn
bộ ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tất cả các chủ sử

dụng ñủ ñiều kiện.
Giai ñoạn 2: ðăng ký biến ñộng ñất ñai thực hiện ở những ñịa phương
ñã hoàn thành ñăng ký ñất ban ñầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay ñổi
nội dung của hồ sơ ñịa chính ñã thiết lập.
* Vai trò, lợi ích của ñăng ký Nhà nước về ñất ñai.
- ðăng ký ñất ñai là một công cụ của nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà
nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
9

+ Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch ñất ñai, hỗ trợ hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân
việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật;
+ ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích ñối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về quyền sở hữu hoặc sử dụng bất ñộng sản;
+ Khuyến khích ñầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội BðS. (Nguyễn Thanh Trà &
Nguyễn ðình Bồng, 2005) [16]
1.2.2. Cơ sở ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
* Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản
Hồ sơ ñất ñai và bất ñộng sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ ñịa chính) là tài
liệu chứa ñựng thông tin liên quan tới thuộc tính của thửa ñất. Hồ sơ ñất ñai,
bất ñộng sản ñược lập ñể phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền
lợi của công dân.
- ðối với Nhà nước: ñể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo cho việc

quản lý, giám sát, sử dụng và phát triến ñất ñai một cách hợp lý và hiệu quả.
- ðối với công dân, việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp ñể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
* Nguyên tắc ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản.
ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
10

- Nguyên tắc ñồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ñược
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin ñược pháp luật
bảo vệ. ðối tượng ñăng ký ñược xác ñịnh một cách rõ ràng, ñơn nghĩa, bất
biến về pháp lý. (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn ðình Bồng, 2005) [16]
* ðơn vị ñăng ký - thửa ñất
Thửa ñất ñược hiểu là một phần bề mặt trái ñất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, ñược coi là một thực thể ñơn nhất và ñộc lập ñể ñăng ký
vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một ñối tượng ñăng ký có một số hiệu nhận
biết duy nhất. Việc ñịnh nghĩa một cách rõ ràng ñơn vị ñăng ký là vấn ñề
quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống ñăng ký.
Trong các hệ thống ñăng ký giao dịch cổ ñiển, ñơn vị ñăng ký - thửa
ñất không ñược xác ñịnh một cách ñồng nhất, ñúng hơn là không có quy ñịnh,
các thông tin ñăng ký ñược ghi vào sổ một cách ñộc lập theo từng vụ giao
dịch. Trong hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa
ñất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ ñồ hoặc không.
Các hệ thống ñăng ký giao dịch nâng cao có ñòi hỏi cao hơn về nội
dung mô tả thửa ñất, không chỉ bằng lời mà còn ñòi hỏi có sơ ñồ hoặc bản ñồ

với hệ thống mã số nhận dạng thửa ñất không trùng lặp.
Với hệ thống ñịa chính ña mục tiêu ở Châu Âu, việc ñăng ký quyền và
ñăng ký ñể thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa ñất có thể
từ hàng chục m
2
cho ñến hàng ngàn ha ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñịa chính,
hệ thống bản ñồ ñịa chính ñược lập theo một hệ toạ ñộ thống nhất trong phạm
vi toàn quốc. (Nguyễn ðình Bồng, 2005) [3]

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
11

1.2.3. ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản
* ðăng ký Văn tự giao dịch
- ðăng ký văn tự giao dịch là hình thức ñăng ký với mục ñích phục vụ
các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất ñộng sản. Hệ thồng ñăng ký Văn tự
giao dịch là một hệ thống ñăng ký mà ñối tượng ñăng ký là bản thân các Văn
tự giao dịch. Khi ñăng ký, các Văn tự giao dịch có thể ñược sao chép nguyên
văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ ñăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của Văn tự giao dịch, dù ñược ñăng ký
hay không ñăng ký Văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng
ñịnh quyền hợp pháp ñối với bất ñộng sản. ðể ñảm bảo an toàn cho quyền của
mình, bên mua phải tiến hành ñiều tra ngược thời gian ñể tìm tới nguồn gốc
của quyền ñối với ñất mà mình mua.
- Hình thức ñăng ký Văn tự giao dịch thường ñược ñưa vào sử dụng ở
các nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật ðức như Pháp, Ý, Hà Lan, ðức,
Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh
hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một
số nước Châu Phi và Châu Á. Hệ thống ñăng ký ñất ñai hiện nay của Hà Lan
là một hệ thống ñăng ký Văn tự giao dịch ñiển hình ñã ñược cải tiến và tự

ñộng hoá ñể nâng cao ñộ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt ñộng.
* ðăng ký quyền
- Quyền ñược hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người ñược
giao quyền hoặc các bên liên quan ñược ñảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống ñăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch,
hay các Văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch ñược ñăng ký
vào sổ. Nói cách khác, ñối tượng trung tâm của ñăng ký quyền chính là mối
quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất ñộng sản và nguời có quyền sở hữu hoặc
sử dụng ñối với bất ñộng sản ñó. ðăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
12

Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm. (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn
ðình Bồng, 2005) [16]
1.3. Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
1.3.1. Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam
ðất ñai là tài sản vô giá mà thiên nhiên ñã ban cho loài người; nó gắn liền
với lịch sử ñấu tranh sinh tồn từ ngàn ñời xưa của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc.
Dưới bất cứ một thời ñại nào một chế ñộ xã hội nào, ñất ñai luôn là một
trong những vấn ñề ñược quan tâm hàng ñầu của bộ máy Nhà nước, ñảm bảo cho
Nhà nước quản lý chặt chẽ vốn ñất, tình hình sử dụng ñất, hướng việc sử dụng ñất
ñai phục vụ trực tiếp quyền lợi chính trị và kinh tế của giai cấp thống trị.
* Trước khi có Luật ðất ñai
- Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ "Về việc ño
ñạc và ñăng ký thống kê ruộng ñất" ñã lập ñược hệ thống hồ sơ ñăng ký cho toàn
bộ ñất nông nghiệp và một phần diện tích ñất thuộc khu dân cư nông thôn.
* Từ khi có Luật ðất ñai 1988 ñến 1993
- Luật ðất ñai 1988 quy ñịnh "Khi ñược cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao ñất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay ñổi mục ñích sử dụng
hoặc ñang sử dụng ñất hợp pháp mà chưa ñăng ký phải xin ñăng ký ñất ñai tại

cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị
trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ ñịa chính, vào sổ ñịa chính cho
người SDð và tự mình ñăng ký ñất chưa sử dụng vào sổ ñịa chính".
- Tổng cục Quản lý ruộng ñất ñã ban hành Quyết ñịnh số 201-ðKTK ngày
14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và Thống tư số 302-ðKTK
ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết ñịnh 201-ðKTK ñã tạo ra một sự
chuyển biến lớn về chất cho hệ thống ñăng ký ñất ñai của Việt Nam".
ðể phù hợp với Luật ðất ñai Nhà nước ñã ban hành nhiều văn bản
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
13

hướng dẫn như: Công văn số 434/CP-DC tháng 7/1993 của Tổng cục quản lý
ruộng ñất ban hành tạm thời mẫu sổ sách, hồ sơ ñịa chính.
Thời kỳ này do ñất ñai ít biến ñộng, Nhà nước nghiêm cấm việc mua,
bán, lấn, chiếm ñất ñai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương
thức quản lý ñất ñai theo cơ chế bao cấp nên hoạt ñộng ñăng ký ñất ñai ít
phức tạp.
* Từ khi có Luật ðất ñai năm 1993 ñến năm 2003
- Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh.
"ðăng ký ñất ñai, lập và quản lý sổ ñịa chính, quản lý các hợp ñồng sử
dụng ñất, thống kê, kiểm kê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất".
"Người ñang sử dụng ñất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải ñăng ký
tại xã, phường, thị trấn ñó - Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản
lý sổ ñịa chính, ñăng ký vào sổ ñịa chính ñất chưa sử dụng và sự biến ñộng về
việc sử dụng ñất".
Quyết ñịnh số 499/Qð-ðC ngày 27/7/1995 quy ñịnh mẫu hồ sơ ñịa
chính thống nhất cả nước
Thông tư số 346/1998/TT-TCðC ngày 16/3/1998 của Tổng cục ñịa
chính hướng dẫn thủ tục ñăng ký ñất ñai, lập hồ sơ ñịa chính và cấp giấy
chứng nhận.

Thông tư 1990/2001/TT-TCðC ngày 30/11/2001 của Tổng cục ñịa
chính về việc hướng dẫn ñăng ký ñất ñai, lập hồ sơ ñịa chính và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất .
- Thời kỳ này ñánh dấu sự chuyển ñổi của nền kinh tế sau 7 năm thực
hiện ñường lối ñổi mới của ðảng. Vì vậy, ñất ñai (quyền sử dụng ñất) tuy
chưa ñược pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường
này có nhiều biến ñộng, việc chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất trái pháp luật
xảy ra thường xuyên, ñặc biệt là khu vực ñất ñô thị, ñất ở nông thôn thông qua
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
14

việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc ñăng ký với
cơ quan Nhà nước có thấm quyền.
- Luật sửa ñổi bổ sung Luật ðất ñai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các
quy ñịnh về ñăng ký ñất ñai của Luật ðất ñai 1993, công tác ñăng ký ñất ñai
ñược chấn chỉnh và bắt ñầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở ñịa
phương ñã nhận thức ñược vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm
vụ ñăng ký ñất ñai với công tác quản lý ñất ñai, tìm các giải pháp khắc phục,
chỉ ñạo sát sao nhiệm vụ này.
* Từ khi có Luật ðất ñai năm 2003 ñến nay
Luật ðất ñai năm 2003 ñược Quốc hội khóa XI thông qua ngày
26/11/2003 thay thế cho Luật ðất ñai năm 1993, theo ñó quy ñịnh “ðất ñai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu” và nêu lên 13 nội
dung quản lý Nhà nước về ñất ñai trong ñó có nội dung ðăng ký, cấp
GCNQSDð và lập HSðC là một nội dung quan trọng ñược tái khẳng ñịnh.
Theo quy ñịnh pháp luật ñất ñai hiện hành ñất ñai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia
ñình, cá nhân sử dụng vào các mục ñích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ
gia ñình, cá nhân thuê ñất. Do vậy, ở nước ta ñăng ký ñất ñai là ñăng ký
quyền sử dụng ñất Nhà nước giao, cho thuê.

Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ: "ðăng ký quyền sử
dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất". "ðăng ký quyền sử dụng ñất là việc ghi nhận quyền sử dụng ñất hợp
pháp ñối với một thửa ñất xác ñịnh vào hồ sơ ñịa chính nhằm xác lập quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng ñất".
Luật dành riêng một chương quy ñịnh các thủ tục hành chính trong quản
lý và sử dụng ñất ñai theo phương châm tạo ñiều kiện thuận lợi nhất cho người
sử dụng ñất hợp pháp thực hiện ñầy ñủ quyền và nghĩa vụ sử dụng ñất của mình.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
15

- Hệ thống ðăng ký ñất ñai có hai loại là ñăng ký ban ñầu và ñăng ký
biến ñộng.
ðăng ký quyền sử dụng ñất lần ñầu ñược thực hiện trong các trường hợp sau:
+ ðược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất ñể sử dụng;
+ Người ñang sử dụng ñất mà thửa ñất ñó chưa ñược cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất.
ðăng ký biến ñộng về sử dụng ñất ñược thực hiện ñối với người sử
dụng thửa ñất ñã ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất mà có thay ñổi
về việc sử dụng ñất trong các trường hợp sau:
+ Người sử dụng ñất thực hiện các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất;
+ Người sử dụng ñất ñược phép ñổi tên;
+ Có thay ñổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa ñất;
+ Chuyển mục ñích sử dụng ñất;
+ Có thay ñổi thời hạn sử dụng ñất;
+ Chuyển ñổi từ hình thức Nhà nước cho thuê ñất sang hình thức Nhà
nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất;
+ Có thay ñổi về những hạn chế quyền của người sử dụng ñất;

+ Nhà nước thu hồi ñất.
- Cơ quan ñăng ký ñất ñai: Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có
Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức
năng quản lý hồ sơ ñịa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ ñịa chính, phục
vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ".