luận văn đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố đồng hới, tỉnh quảng bình

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI






NGUYỄN ðỨC CƯỜNG


ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ðỘNG
CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
THÀNH PHỐ ðỒNG HỚI, TỈNH QUẢNG BÌNH





LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP





Hà Nội - 2012
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

NGUYỄN ðỨC CƯỜNG


ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ðỘNG
CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
THÀNH PHỐ ðỒNG HỚI, TỈNH QUẢNG BÌNH





LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số: 60.62.16


Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN ðÌNH BỒNG





Hà Nội - 2012
ơ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i

Lời cam ñoan

Tôi xin cam ñoan, mọi số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã ñược chỉ rõ
nguồn gốc.

Hà Nội, ngày 20 tháng 9 năm 2012
Tác giả luận văn



Nguyễn ðức Cường


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii

Lời cảm ơn

ðể hoàn thành ñược bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành
cảm ơn TS. Nguyễn ðình Bồng - Hội Khoa học ñất Việt Nam ñã trực tiếp
hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện ñề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô
giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện ðào tạo Sau ñại học - Trường ðại
học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng

Tài chính - Kế hoạch, Phòng Kinh tế, Chi cục Thống kê, Văn phòng ñăng ký
ñất thành phố ðồng Hới, tỉnh Quảng Bình ñã giúp ñỡ tôi trong thời gian
nghiên cứu, thực hiện luận văn này.
Tôi xin gửi lời cảm ơn tới những người thân trong gia ñình, ñồng
nghiệp và bạn bè ñã khích lệ ñộng viên, tạo những ñiều kiện tốt nhất cho tôi
trong quá trình thực hiện luận văn này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày 20 tháng 9 năm 2012
Tác giả luận văn



Nguyễn ðức Cường
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii

MỤC LỤC

Trang
Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục các từ viết tắt vi
Danh mục các bảng vii
Danh mục các hình viii
1. MỞ ðẦU 1
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài 3
1.2.1. Mục ñích 3

1.2.2. Yêu cầu 3
2. TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4
2.1. ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản 4
2.1.1. ðất ñai 4
2.1.2. Bất ñộng sản 6
2.1.3. Thị trường bất ñộng sản 8
2.2. ðăng ký ñất ñai/bất ñộng sản 10
2.2.1. Khái quát về ñăng ký ñất ñai 10
2.2.2. Cơ sở ñăng ký ñất ñai/bất ñộng sản 11
2.2.3. ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản 12
2.3. Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 14
2.3.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất 14
2.3.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 18
2.4. Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước 22
2.4.1. Australia: ðăng ký quyền (hệ thống Torren) 22
2.4.2. Cộng hòa Pháp: ðăng ký văn tự giao dịch 23
2.4.3. Thụy ðiển: Hệ thống ñăng ký ñất ñai 25
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv

2.5. ðăng ký ñất ñai/bất ñộng sản và hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền
sử dụng ñất ở Việt Nam 26
2.5.1. Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai/bất ñộng sản ở Việt Nam 27
2.5.2. Tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 29
2.6. Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký QSDð Quảng Bình 34
2.6.1. Về mô hình tổ chức 34
2.6.2. Về chức năng nhiệm vụ 35
2.6.3. Về phân cấp ñăng ký biến ñộng 35

2.6.4. Về cơ chế tài chính 36
2.6.5. Về ñăng ký biến ñộng 36
2.6.6. Công tác ño ñạc bản ñồ ñịa chính và cấp Giấy chứng nhận QSDð 36
3. ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37
3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 37
3.2. Nội dung nghiên cứu 37
3.3. Phương pháp nghiên cứu 38
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 40
4.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố ðồng Hới, tỉnh Quảng
Bình 40
4.1.1. ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường 40
4.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội 44
4.2. Thực trạng quản lý ñất ñai và thị trường bất ñộng sản thành phố ðồng Hới,
tỉnh Quảng Bình 53
4.2.1. Hiện trạng sử dụng ñất 53
4.2.2. Tình hình quản lý ñất ñai 55
4.2.3. Tình hình quản lý thị trường bất ñộng sản 62
4.3. ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
thành phố ðồng Hới, tỉnh Quảng Bình 63
4.3.1. Tình hình tổ chức, hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 63
4.3.2. ðánh giá chung về hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 78
4.3.3. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất 82
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v

4.4. ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất 87
4.4.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật 87

4.4.2. Giải pháp về tổ chức 88
4.4.3. Giải pháp về quản lý 89
4.4.4. Giải pháp phát triển nguồn nhân lực 89
4.4.5. Giải pháp công nghệ, kỹ thuật 90
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92
5.1. Kết luận 92
5.2. Kiến nghị 93
5.2.1. ðối với Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường 93
5.2.2. ðối với UBND tỉnh Quảng Bình 94
5.2.3. ðối với UBND thành phố ðồng Hới 95
TÀI LIỆU THAM KHẢO 96
PHỤ LỤC 99
PHIẾU ðIỀU TRA VÀ CÁC BẢNG PHỤ LỤC
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi

DANH MC CAC CHỮ VIT TT

BððC : Bản ñồ ñịa chính
BðS : Bất ñộng sản
CNTT : Công nghệ thông tin
CSDL : Cơ sở dữ liệu
ðKðð : ðăng ký ñất ñai
GCN : Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với ñất
GPMB : Giải phóng mặt bằng
HðND : Hội ñồng nhân dân
HSðC : Hồ sơ ñịa chính
NVTC : Nghĩa vụ tài chính

QH, KHSDð : Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
QHSDð : Quy hoạch sử dụng ñất
QSDð : Quyền sử dụng ñất
TTMCLT : Trung tâm một cửa liên thông thành phố ðồng Hới
TTHC : Thủ tục hành chính
UBND : Uỷ ban nhân dân
VPðKQSDð : Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất





Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
STT Tên bảng Trang

Bảng 4.1.

Tốc ñộ tăng trưởng kinh tế thành phố thời kỳ 2001 - 2011 45
Bảng 4.2.

Chuyển dịch cơ cấu kinh tế thành phố ðồng Hới 46
Bảng 4.3.

Diện tích, cơ cấu các loại ñất thành phố ðồng Hới năm
2011
54

Bảng 4.4.

Kết quả cấp GCN của thành phố ðồng Hới giai ñoạn 2006
- 2011
73
Bảng 4.5.

Kết quả thu, chi sự nghiệp tại Văn phòng ñăng ký quyền
sử dụng ñất thành phố ðồng Hới
78
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
STT Tên biểu ñồ Trang
Hình 2.1.
Sơ ñồ vị trí của VPðKQSDð trong hệ thống quản
lý ñất ñai
21
Hình 2.2. Sơ ñồ tổ chức VPðKQSDð tỉnh Quảng Bình 35
Hình 4.1.
Biểu ñồ cơ cấu ñất ñai năm 2011 của thành phố
ðồng Hới
53
Hình 4.2. Mô hình tổ chức VPðKQSDð thành phố ðồng Hới 64
Hình 4.3. Quy trình cấp Giấy chứng nhận lần ñầu 69
Hình 4.4.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
QSDð, quyền sở hữu tài sản gắn liền với ñất

70
Hình 4.5.
Trình tự, thủ tục ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất,
tài sản gắn liền với ñất
71
Hình 4.6. Trung tâm một cửa liên thông thành phố ðồng Hới 72
Hình 4.7.
Nhân viên Trung tâm một cửa liên thông tiếp nhận
hồ sơ
72
Hình 4.8.
Máy tra cứu kết quả giải quyết hồ sơ tại Trung tâm
một cửa liên thông
72
Hình 4.9.
Hệ thống xếp hàng tự ñộng tại Trung tâm một cửa
liên thông
72

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1

1. MỞ ðẦU

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là thành phần
quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là tư liệu sản xuất ñặc biệt không
thể thay thế trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp; là ñịa bàn phân bố các khu
dân cư, các khu công nghiệp, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh

quốc phòng.
Việt Nam ñang trong quá trình ñổi mới, cùng với quá trình phát triển
kinh tế - xã hội, tốc ñộ ñô thị hóa ngày càng cao, việc kiến thiết xây dựng cơ
sở hạ tầng ngày càng bức thiết và phát triển trên phạm vi rộng lớn, ñất ñai trở
thành nguồn nội lực ñể thực hiện công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước với
mục tiêu ñưa nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp vào năm 2020.
ðể ñất ñai trở thành nguồn nội lực ñể thực hiện công nghiệp hoá, hiện
ñại hoá ñất nước, cần phải nâng cao năng lực, hiệu quả quản lý nhà nước về
ñất ñai, trong ñó ñăng ký ñất ñai là một nội dung quan trọng.
Việc ñăng ký nhà nước về ñất ñai có ý nghĩa: các quyền về ñất ñai ñược
bảo ñảm bởi nhà nước, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung,
thống nhất của dữ liệu ñịa chính. ðKðð là một công cụ của nhà nước ñể bảo
vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân.
Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội: phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế
tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển quyền; cung cấp tư liệu phục
vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân việc triển khai một hệ thống
ðKðð cũng là một cải cách pháp luật; giám sát giao dịch ñất ñai; phục vụ
quy hoạch; phục vụ quản lý trật tự trị an.
Lợi ích ñối với công dân: tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2

BðS; khuyến khích ñầu tư cá nhân; mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); hỗ
trợ các giao dịch về BðS; giảm tranh chấp ñất ñai.
Hệ thống ðKðð hiện tại của Việt Nam ñang chịu một sức ép ngày càng
lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường BðS và cung cấp khuôn
khổ pháp lý ñể tăng thu hút ñầu tư. Việc cấp Giấy chứng nhận QSDð ñã cơ
bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch ñất ñai thì ngày càng cao. Một
nguyên tắc cơ bản cho hệ thống ðKðð là ñảm bảo tính pháp lý, liên quan ñến

tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính. Tuy
nhiên hồ sơ về ñất ñai ñược quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt
giữa thông tin trên sổ sách và trên Giấy chứng nhận QSDð, vì vậy mặc dù có
những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về ñất ñai, nhưng vẫn
cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống ðKðð ở ñịa phương.
Luật ðất ñai năm 2003 ñã quy ñịnh việc ðKðð ñược thực hiện tại
VPðKQSDð cấp tỉnh và cấp huyện. Hoạt ñộng của VPðKQSDð ñã góp phần
làm cho việc ðKðð, cấp Giấy chứng nhận ñược thực hiện công khai, minh
bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao
dịch. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về ñăng ký, cấp giấy chứng nhận
nhà, ñất vẫn là một trong những vấn ñề bức xúc ñối với người sử dụng ñất, ñặc
biệt là tại các ñô thị.
Thành phố ðồng Hới, tỉnh Quảng Bình ñược thành lập theo Nghị ñịnh
số 156/2004/Nð-CP ngày 16/8/2004 của Chính phủ trên cơ sở toàn bộ diện
tích tự nhiên, dân số và các ñơn vị hành chính trực thuộc của thị xã ðồng Hới,
tỉnh Quảng Bình. Thành phố có 16 ñơn vị hành chính trực thuộc gồm các
phường: Nam Lý, Bắc Lý, ðồng Phú, Phú Hải, ðồng Sơn, ðồng Mỹ, Hải
ðình, Hải Thành, Bắc Nghĩa, ðức Ninh ðông và các xã: Nghĩa Ninh, ðức
Ninh, Bảo Ninh, Lộc Ninh, Thuận ðức và Quang Phú.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3

Trong giai ñoạn 2004 - 2011, quá trình ñô thị hóa trên ñịa bàn thành phố
diễn ra mạnh mẽ dẫn ñến nhiều biến ñộng về sử dụng ñất; công tác ðKðð
mặc dù ñã cơ bản khắc phục khó khăn, tồn tại, nhưng tình trạng quá tải, dồn
việc, dồn hồ sơ có liên quan ñến việc ñăng ký, cấp Giấy chứng nhận QSDð
vẫn còn xảy ra cần có biện pháp khắc phục có hiệu quả.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt
nghiệp cao học ngành Quản lý ñất ñai, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội,

tôi chọn thực hiện ñề tài: “ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất thành phố ðồng Hới, tỉnh Quảng Bình” nhằm
nghiên cứu ñánh giá thực trạng và ñề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao
hiệu quả hoạt ñộng của VPðKQSDð, góp phần giải quyết tình trạng tồn ñọng
hồ sơ ðKðð của ñịa bàn nghiên cứu.
1.2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài
1.2.1. Mục ñích
- ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của VPðKQSDð thành phố ðồng Hới,
tỉnh Quảng Bình;
- ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của
VPðKQSDð.
1.2.2. Yêu cầu
- ðánh giá ñược ñúng thực trạng hoạt ñộng của VPðKQSDð trong
phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu ñiều tra, thu thập phải ñảm bảo ñộ chính xác, tin cậy;
- ðề tài phải ñảm bảo tính khoa học và thực tiễn.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4

2. TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1. ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản
2.1.1. ðất ñai
ðất ñai mà chúng ta có ñược hôm nay không chỉ là “tài nguyên thiên
nhiên cho không con người” (Các Mác) mà cũng là thành quả lao ñộng của
nhiều thế hệ trước ta ñể lại “Cố công sống lấy nghìn năm ñể xem thửa ruộng
mấy trăm người cày” (ca dao Việt Nam) và ñến lượt mình, thế hệ chúng ta
phải ñể lại nguồn sống này cho con cháu với mong muốn phì nhiêu hơn, trù
phú hơn - ðiều này là không có trong bất kỳ một di sản nào khác vì nó không

phải là cổ vật và cũng không phải là tài sản của bất kỳ cá nhân nào. Một số
dân tộc khác trên thế giới cũng cho rằng “ðất ñai là tài sản vay mượn của con
cháu”. Chính vì vậy mà Mác ñã viết rằng: “ Toàn thể một xã hội, một nước
và thậm chí tất thảy các xã hội cùng sống trong một thời ñại hợp lại, cũng ñều
không phải là kẻ sở hữu ñất ñai. Họ chỉ là người có ñất ñai ấy, họ chỉ ñược
phép sử dụng ñất ñai ấy và phải truyền lại cho các thế hệ tương lai sau khi ñã
làm cho ñất ñai ấy tốt hơn lên như những người cha hiền vậy ”. Mác dự báo
rằng “ Vận ñộng xã hội sẽ quyết ñịnh là ruộng ñất chỉ có thể là sở hữu của
nhà nước Sự tập trung toàn quốc những tư liệu sản xuất sẽ trở thành cơ sở
toàn quốc của một xã hội gồm những tổ chức liên hợp của những nguồn sản
xuất bình ñẳng và tự do, tiến hành lao ñộng xã hội theo một kế hoạch chung
và hợp lý. ðó là các mục tiêu nhân ñạo của sự vận ñộng kinh tế vĩ ñại của thế
kỷ XIX ñang dẫn ñến” [18].
2.1.1.1. ðất - thổ nhưỡng (soil)
V.V.Dokuchaev, nhà khoa học người Nga tiên phong trong lĩnh vực
khoa học ñất cho rằng:

“ðất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5

lịch sử phát triển riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và ña dạng
diễn ra trong nó. ðất ñược coi là khác biệt bởi với ñá. ðá trở thành ñất dưới
ảnh hưởng của một loạt các yếu tố tạo thành ñất như khí hậu, cây cỏ, khu
vực, ñịa hình và tuổi”
.
2.1.1.2. ðất ñai (land)
"ðất ñai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất, bao gồm tất cả các
cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt ñó: bao gồm khí

hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng ñịa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập
ñoàn thực vật và ñộng vật, trạng thái ñịnh cư của con người), những kết quả
do hoạt ñộng của con người trong quá khứ và hiện tại ñể lại (san nền, hồ chứa
nước hay hệ thống tiêu thoát nước, ñường sá, nhà cửa )".
“ðất như là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa ñất
ñến một ñất nước cho ñến cả hành tinh” [19].


Các nhà sinh thái học còn cho rằng ñất là một “vật mang” của tất cả các
hệ sinh thái tồn tại trên trái ñất. Như vậy, ñất luôn luôn mang trên mình nó
các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền
vững. Con người tác ñộng vào ñất cũng chính là tác ñộng vào các hệ sinh thái
mà ñất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại có tính chất ñặc thù, ñộc ñáo
của ñộ phì nhiêu nên ñất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh
thái tồn tại và phát triển [1].
Từ những quan ñiểm trên có thể ñịnh nghĩa: “ðất là một diện tích cụ thể
của bề mặt trái ñất, bao gồm tất cả các ñặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới
bề mặt ñó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái ñất; các dạng thổ nhưỡng
và ñịa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và ñầm lầy nước cạn); lớp
trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái ñất; tập ñoàn thực vật và
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

ñộng vật; trạng thái ñịnh cư của con người và những thành quả vật chất do các
hoạt ñộng của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”.
2.1.2. Bất ñộng sản
2.1.2.1. Tài sản
Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị ñược xác ñịnh bằng tiền
và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản ñược chia thành 2 loại

BðS và ñộng sản.
2.1.2.2. Bất ñộng sản
BðS là các tài sản không di dời ñược. Tuy tiêu chí phân loại BðS của
các nước có khác nhau, nhưng ñều thống nhất BðS bao gồm ñất ñai và những
tài sản gắn liền với ñất ñai [7], [37]. Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy ñịnh:
“BðS là các tài sản không thể di dời ñược bao gồm: ðất ñai; Nhà ở, công
trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình
xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do pháp
luật quy ñịnh” [29].
2.1.2.3. Hàng hoá bất ñộng sản
Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BðS là thị trường mua bán hàng
hoá ñặc biệt - hàng hoá BðS. Tính ñặc biệt của hàng hoá BðS ñược xác ñịnh
bởi thuộc tính của ñất ñai mà các tài sản khác không có:
- ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là môi
trường sống, ñịa bàn ñể phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá - xã
hội, khoa học - giáo dục, quốc phòng - an ninh, tư liệu sản xuất ñặc biệt
không thể thay thế trong sản xuất nông - lâm nghiệp, thành quả lao ñộng,
chiến ñấu của nhiều thế hệ tạo lập nên, gắn với chủ quyền quốc gia;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7

- ðất ñai có vị trí cố ñịnh, diện tích hữu hạn và ñộ phì biến ñộng theo
thời gian - phụ thuộc vào việc sử dụng của con người;
- ðất ñai là yếu tố cần thiết ñể tạo lập BðS nói riêng và tài sản nói
chung.
Ngoài những thuộc tính ñặc thù trên, hàng hoá BðS còn có những tính
chất khác với các loại hàng hoá khác:
- Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan ñến môi trường, cơ sở hạ
tầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, ñiện), cơ sở hạ

tầng xã hội (trường học, bệnh viện); khu dân cư, thương mại, dịch vụ, nông
nghiệp, công nghiệp;
- Là loại hàng hoá có giá trị lớn “BðS là một tài sản có giá trị lớn, cần
có vốn ñầu tư dài hạn; giá trị BðS tại hầu hết các nước phương tây chiếm
khoảng 25 - 30% GDP, Mỹ 30 - 40%”;
- Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải ñược pháp luật cho phép và
ñược thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ. ðất ñai là BðS nhưng pháp
luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh khác nhau về phạm vi giao dịch. Các
nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Úc, một số nước
ASEAN như Thái Lan, Mã Lai, Singgapo quy ñịnh BðS (ñất ñai) hoặc BðS
(ñất ñai + tài sản trên ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường BðS;
Trung Quốc quy ñịnh BðS (ñất ñai + tài sản trên ñất) ñược phép giao dịch
trên thị trường BðS nhưng ñất ñai thuộc sở hữu nhà nước không ñược mua
bán mà chỉ ñược chuyển quyền sử dụng ñất, ñất ñai thuộc sở hữu tập thể phải
chuyển thành sở hữu nhà nước (bằng cách trưng thu) mới ñược chuyển quyền
sử dụng ñất);
- Không phải tất cả mọi BðS ñều trở thành hàng hoá, ví dụ: BðS là các
công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh,
công viên Quốc gia, ñường giao thông, vườn hoa công cộng [6], [19].


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8

2.1.3. Thị trường bất ñộng sản
2.1.3.1. Khái niệm
Thị trường BðS là cơ chế, trong ñó hàng hoá và dịch vụ BðS ñược trao
ñổi. Thị trường BðS dược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt ñộng có
liên quan ñến giao dịch BðS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BðS.

Thị trường BðS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt ñộng liên quan
ñến giao dịch BðS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan ñến việc tạo lập
BðS.
Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường, nó liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: thị trường hàng
hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao ñộng, thị trường khoa học công
nghệ v.v. [7].
2.1.3.2. Tính chất
- Thị trường BðS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy
luật giá trị, quy luật cung cầu;
- Thị trường BðS theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu
tố xác ñịnh: sản phẩm, số lượng và giá cả;
- Phạm vi hoạt ñộng của thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước quy
ñịnh nên cũng không ñồng nhất. Pháp luật Australia quy ñịnh không hạn chế
quyền ñược mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất, BðS ñều
ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp; pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao dịch
BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, thế chấp BðS và cho thuê nhà v.v. [7].
2.1.3.3. ðặc ñiểm
- Thị trường BðS không chỉ là giao dịch bản thân BðS mà cái cơ bản là
thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa ñựng trong BðS;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9

- Thị trường BðS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc;
- Thị trường BðS chịu sự chi phối của pháp luật;
- Thị trường BðS luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị
trường không hoàn hảo;
- Cung về BðS phản ứng chậm so với cầu về BðS. [7], [37].
2.1.3.4. Chức năng của thị trường bất ñộng sản

- ðưa người mua và người bán BðS ñến với nhau;
- Xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch;
- Phân phối BðS theo quy luật cung cầu;
- Phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
2.1.3.5. Vai trò, vị trí của thị trường bất ñộng sản
Thị trường BðS có vị trí quan trọng ñối với nền kinh tế quốc dân:
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BðS - tài
nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng;
- Tác ñộng tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích ñầu tư
phát triển BðS;
- Tác ñộng trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị
trường hàng hoá, thị trường lao ñộng;
- Liên quan ñến một số lĩnh vực xã hội như: lao ñộng, việc làm, nhà ở.
2.1.3.6. Các yếu tố của thị trường bất ñộng sản
- Quyền của người bán ñược bán BðS và quyền của người mua ñược
mua BðS ñược pháp luật quy ñịnh và bảo hộ;
- Biện pháp ñể người mua và người bán BðS ñến với nhau;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10

- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan ñến BðS cho
người mua;
- Thoả thuận giá mua bán;
- Hình thức hợp ñồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và
ñược cộng ñồng chấp nhận;
- Biện pháp ñảm bảo chuyển quyền sở hữu BðS cho người mua tại cơ
quan ñăng ký BðS;
- Biện pháp ñảm bảo cho người mua BðS có thể vay tiền bằng thế chấp
mà BðS là vật bảo ñảm cũng như ñảm bảo quyền lợi của người cho vay;

- Biện pháp ñảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt ñộng của thị
trường BðS [7].
2.2. ðăng ký ñất ñai/bất ñộng sản
2.2.1. Khái quát về ñăng ký ñất ñai
2.2.1.1. Khái niệm
ðKðð là một cách gọi của hệ thống ðKðð và theo ñịnh nghĩa của Uỷ
ban Kinh tế về châu Âu của Liên Hiệp Quốc (UNECE) nó là một quá trình
xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi ñối với ñất ñai dưới hình
thức hoặc là ñăng ký văn tự giao dịch hay ñăng ký các loại văn kiện nào ñó có
liên quan ñến việc chuyển giao quyền sở hữu/sử dụng ñất, hoặc là dưới hình
thức ñăng ký chủ quyền ñất [43].
2.2.1.2. Vị trí, vai trò chức năng, ñối tượng của ñăng ký nhà nước về ñất
ñai
- ðKðð là một công cụ của nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích
cộng ñồng cũng như lợi ích công dân;
- ðKðð là ñiều kiện ñảm bảo ñể nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11

ñất trong phạm vi lãnh thổ; ñảm bảo cho ñất ñai sử dụng ñầy ñủ, hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả cao nhất;
- ðKðð là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội
dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về ñất ñai;
- ðKðð là một TTHC do cơ quan nhà nước thực hiện ñối với các ñối
tượng là các tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ñất, bởi nó thực hiện
ñăng ký ñối với ñất ñai - một loại tài sản ñặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết
với mọi tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân trong quá trình sản xuất và ñời sống.
2.2.1.3. Lợi ích của ñăng ký nhà nước về ñất ñai (ñối với nhà nước và
nhân dân)

Báo cáo của UNECE về lợi ích kinh tế và xã hội của việc quản lý ñất ñai
hiệu quả ñã khẳng ñịnh: ñối với những quốc gia muốn khơi thông sự thịnh
vượng thì ñòi hỏi tính hiệu quả của ðKðð bởi nó thúc ñẩy một thị trường ñất
ñai năng ñộng và việc sử dụng ñất tích cực, ñồng thời ñảm bảo ñược quyền sở
hữu và sự phát triển của thị trường vốn là những nguồn lực cho nền kinh tế
[44].
2.2.2. Cơ sở ñăng ký ñất ñai/bất ñộng sản
2.2.2.1. Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản
Hồ sơ ñất ñai và BðS (ở Việt Nam gọi là HSðC) là tài liệu chứa ñựng
thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền ñối với
ñất ñai, BðS. Hồ sơ ñất ñai, BðS ñược lập ñể phục vụ cho lợi ích của nhà
nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- ðối với nhà nước: ñể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ñất ñai một cách hợp lý và hiệu
quả.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12

- ðối với công dân: việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp ñể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn với một chi phí thấp [37].
2.2.2.2. Nguyên tắc ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
ðKðð, BðS dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc ñồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ðKðð, BðS ñược công khai, thông
tin chính xác và tính pháp lý của thông tin ñược pháp luật bảo vệ. ðối tượng

ñăng ký ñược xác ñịnh một cách rõ ràng, ñơn nghĩa, bất biến về pháp lý [37].
2.2.2.3. ðơn vị ñăng ký - thửa ñất
Thửa ñất ñược hiểu là một phần bề mặt trái ñất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, ñược coi là một thực thể ñơn nhất và ñộc lập ñể ñăng ký
vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một ñối tượng ñăng ký có một số hiệu nhận
biết duy nhất. Việc ñịnh nghĩa một cách rõ ràng ñơn vị ñăng ký là vấn ñề
quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống ñăng ký [20].
2.2.3. ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản
Dựa vào ñối tượng ñược ñăng ký, quản lý, có thể thấy tồn tại hai loại
ðKðð tại các nước. ðó là “ñăng ký văn tự giao dịch” và “ñăng ký chủ
quyền”.
2.2.3.1. ðăng ký văn tự giao dịch
- ðăng ký văn tự giao dịch là hình thức ðKðð mà ñối tượng ñược ñăng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13

ký chính là các văn tự giao dịch về ñất ñai và BðS trên ñất và nội dung của
các giao dịch ñó. Việc ñăng ký chủ yếu ñể chứng minh giao dịch ñã ñược
thực hiện, hai bên ñã tự nguyện tham gia với những ñiều khoản ñã ñược thoả
thuận thống nhất chứ không phải là chứng cứ pháp lý ñể khẳng ñịnh chủ
quyền ñối với ñất ñai có hợp pháp hay không. Vì vậy, ñể ñảm bảo an toàn cho
quyền lợi của mình, người mua phải ñiều tra ngược về quá khứ, truy tìm
nguồn gốc chủ quyền ñối với diện tích ñất mà mình mua.
- Hình thức ñăng ký văn tự giao dịch thường ñược ñưa vào sử dụng ở
các nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật ðức như Pháp, Ý, Hà Lan, ðức,
Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh
hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một
số nước châu Phi và châu Á. Hệ thống ðKðð hiện nay của Hà Lan là một hệ
thống ñăng ký văn tự giao dịch ñiển hình ñã ñược cải tiến và tự ñộng hoá ñể

nâng cao ñộ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt ñộng [37].
2.2.3.2. ðăng ký chủ quyền
Khác với ñăng ký văn tự giao dịch, ñối tượng trong ñăng ký chủ quyền
là những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng ñất; các quyền, lợi ích và cả những
hạn chế về quyền của họ ñối với ñất; những thông tin về thửa ñất, nghĩa là
mối quan hệ pháp lý giữa ñất ñai với người có chủ quyền ñất. Nói một cách
khác, nếu ñăng ký văn tự giao dịch là ñăng ký sự kiện pháp lý (các giao dịch)
thì ñăng ký chủ quyền chính là ñăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện ñó. Do ñó,
thông tin chủ quyền lưu trữ ñược ñảm bảo bởi nhà nước, ñược sử dụng hình
thức mà không cần thiết phải ñiều tra nguồn gốc chủ quyền ñất ñai. ðăng ký
chủ quyền ñược áp dụng có hiệu quả ở Australia (hệ thống Torrens), Anh,
ðức và Scotland [37].

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14

2.3. Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
2.3.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất
2.3.1.1. Chủ trương, chính sách về cải cách hành chính
- Nghị quyết ðại hội ðại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần thứ
IX (tháng 4/2001) ñã xác ñịnh mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân
chủ, trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện ñại hoá, chủ trương tiếp tục ñẩy
mạnh thực hiện cải cách hành chính trong ñó có giải pháp tách cơ quan hành
chính công quyền với tổ chức sự nghiệp. “ðổi mới và hoàn thiện thể chế, TTHC,
kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vô kỷ luật
trong công việc” [17].
- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04/5/2004 của Chính phủ về cải
cách một bước TTHC trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức.

- Quyết ñịnh số 136/2001/Qð-TTg ngày 17/9/2001 của Thủ tướng Chính
phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai
ñoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ, trong sạch,
vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện ñại hoá, nhiệm vụ này ñược xác ñịnh là một
trong 3 giải pháp cơ bản ñể thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.
- Quyết ñịnh số 181/2003/Qð-TTg ngày 04/9/2003 của Thủ tướng
Chính phủ ban hành Quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan
hành chính nhà nước ở ñịa phương.
- Quyết ñịnh số 93/2007/Qð-TTg ngày 22/6/2007 của Thủ tướng
Chính phủ ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên
thông tại cơ quan hành chính nhà nước ở ñịa phương.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15

- Quyết ñịnh số 127/2007/Qð-TTg ngày 01/8/2007 của Thủ tướng
Chính phủ về việc tổ chức làm việc vào ngày thứ bảy hàng tuần ñể tiếp
nhận, giải quyết TTHC.
- Nghị ñịnh số 63/2010/Nð-CP ngày 08/6/2010 của Chính phủ về kiểm
soát TTHC.
- Nghị quyết số 25/NQ-CP ngày 02/6/2010 của Chính phủ về việc ñơn
giản hoá 258 TTHC thuộc phạm vi chức năng quản lý của bộ, ngành.
2.3.1.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðKQSDð
a) Bộ Luật Dân sự năm 2005 ñã quy ñịnh cụ thể quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy ñịnh của pháp luật (ðiều 164); việc ñăng ký quyền sở hữu tài sản
(ðiều 167); thời ñiểm chuyển quyền sở hữu ñối với tài sản (ðiều 168); các
quyền của người không phải là chủ sở hữu ñối với tài sản (ðiều 173). Trên cơ
sở ñó, pháp nhân, thể nhân tự xác ñịnh quyền và nghĩa vụ của mình về BðS
hợp pháp (trong ñó có QSDð) ñối với nhà nước và cơ quan có thẩm quyền.

b) Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh: “Việc ñăng ký QSDð ñược thực
hiện tại VPðKQSDð trong các trường hợp sau ñây: 1) Người ñang sử dụng ñất
chưa ñược cấp Giấy chứng nhận QSDð; 2) Người sử dụng ñất thực hiện quyền
chuyển ñổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại
QSDð; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð; 3) Nhận chuyển nhượng
QSDð; 4) Người sử dụng ñất ñã có Giấy chứng nhận QSDð ñược cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cho phép ñổi tên, chuyển mục ñích sử dụng ñất, thay ñổi
ñường ranh giới thửa ñất; 5) Người ñược sử dụng ñất theo bản án hoặc quyết
ñịnh của Toà án nhân dân, quyết ñịnh thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết
ñịnh giải quyết tranh chấp ñất ñai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ñã ñược
thi hành”. “Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có VPðKQSDð là cơ quan