Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện đại từ, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2009 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN NGỌC LINH
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐẠI TỪ,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2009 - 2013
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên, 2015
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN NGỌC LINH
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐẠI TỪ
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2009 - 2013
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Tiến Sỹ
Thái Nguyên - năm 2015
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn
Nguyễn Ngọc Linh
i
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân,
tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng

nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới GS.TS. Nguyễn Tiến Sỹ
người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện
luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong Phòng Quản lý Đào
tạo Sau đại học, khoa Quản lý Tài Nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân thị huyện
Đại Từ, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ĐKQSD đất, Phòng Tài
chính - Kế hoạch và UBND các xã Tân Thái, xã Quân Chu, và thị trấn Đại Từ cùng
tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện về
vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Tác giả
Nguyễn Ngọc Linh
ii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
CNH
GCNQSDĐ
PLĐĐ
QSD
QSDĐ
UBND
VPĐKQSDĐ
:
:
:
:
:

:
:
Công nhiệp hoá
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Pháp luật đất đai
Quyền sử dụng
Quyền sử dụng đất
Uỷ ban nhân dân
Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
iii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1 Chế độ sở hữu đất đai của các nước thuộc
Liên xô cũ và Đông Âu 11
Bảng 1.2 Chế độ sở hữu đất đai của các nước khối Asean 13
Bảng 3.1. Tăng trưởng giá trị sản xuất huyện Đại Từ
giai đoạn 2009-2013 32
Bảng 3.2. Chuyển dịch cơ cấu giá trị sản xuất 33
huyện Đại Từ giai đoạn 2009 - 2013 33
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đại Từ năm 2014 49
Bảng 3.4. Thực trạng chuyển quyền sử dụng đất tại khu vực nghiên cứu
giai đoạn 2009 – 2013 52
Bảng 3.5. Một số chỉ tiêu cơ bản của 3 xã nghiên cứu 57
Bảng 3.6. Thực trạng chuyển nhượng QSDĐ tại 3 khu
vực nghiên nghiên cứu 59
Bảng 3.7. Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại 3
khu vực nghiên cứu 61
Bảng 3.8 Đánh giá tình hình cho thuê QSDĐ tại 3 khu
vực nghiên cứu 62
Bảng 3.9. Thực trạng thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại 3
khu vực nghiên cứu 64

Bảng 3.10. Đánh giá việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại 3
khu vực nghiên cứu 65
Bảng 3.11. Thực trạng thực hiện tặng cho QSDĐ tại 3
khu vực nghiên cứu 66
Bảng 3.12. Tình hình thực hiện tặng cho QSDĐ và ý kiến của người dân khi tham
gia vào công tác tặng cho QSDĐ tại 3 khu vực nghiên cứu 67
Bảng 3.13. Thực trạng thực hiện quyền thế chấp QSDĐ
tại địa bàn nghiên cứu 69
Bảng 3.14. Đánh giá tình hình thế chấp QSDĐ tại 3
khu vực nghiên cứu 70
iv
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2
2.1. Mục tiêu tổng quát 2
2.2. Mục tiêu cụ thể 2
3. Ý nghĩa của đề tài 2
Chương 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất 3
1.1.1. Quyền sở hữu 3
1.1.2. Quyền sử dụng đất 4
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 9
1.2.1. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở các nước phát triển (nhóm G7) 9
1.2.2. Chế độ sở hữu đất đai của các nước thuộc Liên Xô cũ và Đông Âu 10
1.2.3. Chế độ sở hữu đất đai của các nước đang phát triển 11
1.2.4. Chế độ sở hữu đất đai của một số nước ASEAN 12
1.2.5. Những bài học kinh nghiệm rút ra từ việc quản lý đất đai của các nước trên 13
1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam 15
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 15

1.3.2. Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ 18
1.3.3. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trong cả nước 21
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG,NỘIDUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 26
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 26
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu 26
2.3. Nội dung nghiên cứu 26
2.3.1. Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đại Từ 26
2.3.2. Đánh giá về tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Đại Từ. 26
2.3.3. Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ trên các địa bàn nghiên cứu 26
2.3.4. Đánh giá ý kiến của người dân về công tác chuyển QSDĐ 27
v
2.3.5. Một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác chuyển
quyền sử dụng đất 27
2.4. Phương pháp nghiên cứu 27
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 27
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 27
2.4.3. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 27
2.4.4. Phương pháp thống kê 28
2.4.5. Phương pháp phân tích, tổng hợp 28
2.4.6. Phương pháp so sánh 28
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đại Từ 29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 29
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội 32
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường 35
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Đại Từ 36
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai của huyện Đại Từ 36
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đại Từ năm 2014 48
3.3. Thực trạng chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Đại Từ giai đoạn 2009 - 2013 51

3.4. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại ba khu vực
nghiên cứu của huyện Đại Từ giai đoạn 2009 - 2013 52
3.4.1. Một số nét khái quát về ba xã nghiên cứu 52
3.4.2. Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất 57
3.4.3. Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 57
3.4.4. Đánh giá tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất 62
3.4.5. Đánh giá tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 63
3.4.6. Đánh giá tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 66
3.4.7. Đánh giá tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất 69
3.4.8. Đánh giá tình hình thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ 72
3.4.9. Đánh giá chung việc thực hiện quyền sử dụng đất đai trên
địa bàn huyện Đại Từ. 72
vi
3.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao việc thực hiện các quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Đại Từ 75
3.5.1. Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý đất đai 75
3.5.2 Giải pháp về tổ chức quản lý đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để giao dịch đất
đai được đăng ký 75
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 77
1. Kết luận 77
2. Kiến nghị 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO 1
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, đất đai rất cần thiết và phục vụ cho
nhiều lợi ích của tất các ngành, các lĩnh vực song đất đai không phải là nguồn tài
nguyên vô hạn vì vậy việc quản lý sử dụng hợp lý tài nguyên đất là rất cần thiết.
Đặc biệt là trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước hiện nay, việc sử

dụng và quản lý đất đai là vấn đề bức xúc mà Đảng và Nhà nước đã đặt lên làm vấn
đề quan tâm hàng đầu. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng
đất đai một cách phù hợp và hiệu quả, nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện
các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này. Chuyển quyền sử dụng đất
(QSDĐ) là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa tới nay, tồn tại dưới nhiều
hình thức rất đa dạng và là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất
đã được quy định. Tuy nhiên, chỉ đến Luật Đất đai năm 1993, chuyển QSDĐ mới
được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các
trình tự, thủ tục thực hiện. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung, Luật Đất
đai 2003 đã ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm
1993, những vấn đề chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn (Nguyễn
Thị Hiền, 2012).
Việc quy định các hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý vững chắc nhằm
đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, đảm bảo cho việc thực
hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của Nhà nước cũng như của chủ sử dụng, góp
phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước.
Huyện Đại Từ là một huyện miền núi thuộc tỉnh Thái Nguyên. Những năm
qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt
được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá
trình thực hiện Luật Đất đai. Và có nhiều điểm khác nhau trong việc thực hiện công
tác chuyển QSDĐ giữa khu vực nông thôn và khu vực đô thị. Do đó, để thấy được
những mặt tồn tại và hạn chế trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung
và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà nước và chủ sử dụng
2
trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan
những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và
quản lý sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban Giám hiệu trường Đại học
Nông lâm Thái Nguyên, Phòng Quản lý Đào tạo Sau đại học, dưới sự hướng dẫn

của thầy giáo TS. Nguyễn Tiến Sỹ, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đại Từ,
tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2009 - 2013”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
- Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Đại Từ tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2009 - 2013 nhằm đưa ra những kết quả đạt
được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại
huyện. Từ đó đề xuất các giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác
chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Đại Từ - tỉnh Thái Nguyên.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Điều tra được các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình
quản lý và sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu.
- Đánh giá được chính xác và đầy đủ kết quả chuyển QSDĐ tại địa bàn
nghiên cứu.
- Đánh giá được ý kiến của người dân về về công tác chuyển QSDĐ trên địa
bàn khu vực nghiên cứu.
- Đề xuất các giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất để giúp
công tác quản lý được tốt hơn.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: giúp học viên vận dụng được
những kiến thức đã học vào thực tế.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển QSDĐ sẽ giúp học
viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có
thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công
tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo.
3
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất

1.1.1. Quyền sở hữu
Quyền sở hữu là một phạm trù lịch sử, cùng với sự thay đổi trong đời sống
xã hội nội hàm của khaí niệm sở hữu cũng thay đổi. Quyền sở hữu là sản phẩm của
nhà nước và pháp luật, một mặt nó thể hiện bản chất của nhà nước đương thời, một
mặt phản ánh tính chất, trình độ phát triển kinh tế trong giai đoạn lịch sử nhất định.
Vì vậy, khi nghiên cứu quyền sở hữu cần đặt trong hoàn cảnh lịch sử cụ thể.
Theo Điều 164 của Bộ Luật Dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định
của pháp luật…” (Quốc Hội,2005). Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành
quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với
người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của
quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể
khác (hộ gia đình, cộng đồng, ). Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: Quyền
chiếm hữu; Quyền sử dụng; Quyền định đoạt (Tổng cục quản lý đất đai, 2009).
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở
Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đất đã được xác lập
từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu
toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định
một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng
định và củng cố trong Hiến pháp 1992 (Đinh Dũng Sỹ, 2003). Điều 17 Hiến pháp
1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng
đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của
Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo
quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai
sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá
các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định
4
các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước
thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu
quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững.

Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều
5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 7).
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc
thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai
được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà
nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ
sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt (Tổng cục quản
lý đất đai, 2009).
1.1.2. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của
cac nhà luật pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân
và không thể phân chia thì là thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình?
Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu
của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân,
không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái
niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật,
giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia,
Nhà nước và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật
bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi
ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và
một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử
dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người
sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất?
(Đinh Dũng Sỹ, 2003).
5
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao
gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho

QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất” (Điều106 Luật Đất đai 2003). Các quyền này, trừ quyền thừa
kế và quyền tặng, cho là thuần túy dân sự, còn lại đều là các quyền kinh tế. Tuy
quyền tặng, cho QSDĐ và quyền thừa kế QSDĐ là hai quyền dân sự nhưng lại là
căn cứ quan trọng để từ đó xác lập quyền kinh tế.
Sau đây là nội dung của các QSDĐ:
* Quyền chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ.
Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm
mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh
mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là
người cùng một xã, phường, huyện với người chuyển đổi (Điều 99 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003).
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất
hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp
pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá
nhân khác trong cùng xã, phường, huyện để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp
(Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương
chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển
QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).
* Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ,
đó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này
người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc
6
hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu
tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi

đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ
các trường hợp qui định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng
cho QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa
nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường
hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi
sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống
trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ
trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
* Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ
của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp
đồng theo qui định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng
cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng
cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê
lại chỉ diễn ra với loại đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số
trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này. (Luật
Đất đai, 2003).
7
* Quyền thừa kế QSDĐ

Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho
người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi, Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép
người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo qui định của pháp luật. Từ đó,
QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để
thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo qui định của Bộ luật Dân sự về để
thừa kế. Dưới đây là một vài qui định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không tự
thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia
theo di chúc;
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng
được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở
hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi
của người đã chết;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột
của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô
ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú
ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột (Luật Đất đai, 2003).
* Quyền tặng cho QSDĐ
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ
tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó
thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ
ngoài quan hệ này.

8
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng
trước đây không có qui định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp
dụng các qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người
chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường
hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường hợp nào thì được
phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những
trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.
* Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình
đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo qui
định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất
định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ qui định
là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế
chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt
Nam.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một qui định đã giải quyết được
một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động;
- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng
như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ
* Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi
giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng
hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và
9

rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao
động, công nghệ, máy móc theo thoả thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối
tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ
nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung.
Riêng Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất lại có điểm khác.
Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với
quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng
đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn
định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc
gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà
Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất
thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai,
1993), “bồi thường” (Luật Đất đai, 2003). Như vậy, trên thực tế người được giao
quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương
đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể,
song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất
gần với khái niệm quyền định đoạt.
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở các nước phát triển (nhóm G7)
Nhóm G7 bao gồm các nước: Anh, Pháp, Mỹ, Canada, Italia, Nhật Bản và
Cộng hòa liên bang Đức. Xét về chế độ sở hữu nói chung, tại tất cả các quốc gia G7
đều thừa nhận quyền tư hữu là quyền cơ bản nhất. Xét về chế độ sở hữu đất đai, các
nước thuộc nhóm G7 đề thực hiện mô hình sở hữu đất đai đa sở hữu. Đó là vừa thừa
nhận sở hữu đất đai của tư nhân vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước.
Tại Anh, quyền tư hữu về đất đai được pháp luật thừa nhận. Cùng với đó,
luật pháp nước Anh cũng thừa nhận đất đai thuộc sở hữu của Nữ hoàng Anh (hình
thức sở hữu này chỉ mang tinh tượng trưng, nặng về ý nghĩa chính trị, không có ý
nghĩa về mặt kinh tế và pháp luật). Bên cạnh đó nữ hoàng cũng có những diện tích

10
đất thuộc quyền sở hữu của hoàng gia mà không phải sở hữu của Nhà nước.
Tại Pháp, cũng như các nước thuộc G7 khác, chế độ sở hữu đất đai gồm hai
dạng: thứ nhất đất đai thuộc sở hữu của nhà nước và thứ hai là đất đai thuộc sở hữu
của tư nhân. Đối với đất đai thuộc sở hữu của tư nhân thì nhà nước bảo hộ quyền và
lợi ích hợp pháp của chủ thể sở hữu và khi nhà nước lấy đất thì phải trả cho chủ đất
tiền theo giá quy định. Bộ phận đất đai thuộc sở hữu nhà nước bao gồm nhà nước
trung ương và chính quyền địa phương.
Tại Đức, quyền tư hữu đất đai được chính quyền cộng hòa liên bang bảo hộ.
Đồng thời, khu vực đất công được coi thuộc sở hữu của nhà nước bao gồm nhà
nước liên bang và chính quyền các bang
Đối với Nhật Bản cũng gần như mô hình các quốc gia G7 khác, chế độ sở
hữu đất đai thừa nhận sở hữu và thừa kế của tư nhân. Các giao dịch về đất được tiến
hành thông qua thị trường. Việc giao dịch đó đặt dưới sự kiểm soát của các cơ quan
quản lý. Đất đai cũng được quy định thuộc sở hữu của Nhật Hoàng.
Trường hợp Canađa, chế độ sở hữu được cấu trúc thành Sở hữu tư nhân, sở
hữu của chính quyền các vùng và sở hữu của Nhà nước (Bộ Tài Nguyên và Môi
trường, 2012).
1.2.2. Chế độ sở hữu đất đai của các nước thuộc Liên Xô cũ và Đông Âu
Các nước có nền kinh tế chuyển đổi thuộc Liên Xô cũ và Đông Âu hiện nay
thực hiện chế độ đa sở hữu về đất đai. Sau khi chuyển đổi sang hệ thống chính trị
Tư bản chủ nghĩa từ năm 1991, chế độ sở hữu đất đai của Liên bang Nga cũng thay
đổi theo. Sở hữu toàn dân về đất đai được thay thế bởi chế độ đa sở hữu gồm sự
thừa nhận quyền sở hữu của tư nhân về đất đai và sở hữu của nhà nước. Hiện nay,
nước Nga có khoảng 10 triệu hộ gia đình đang sở hữu và sử dụng một số lượng lớn
diện tích đất vườn và đất thuộc trang trại gia đình; gần 12 triệu nông dân đang sở
hữu đất dưới hình thức cổ phần với mức cổ phần trung bình là 10 ha và còn có rất
nhiều hình thức sử dụng, sở hữu khác như thuê đất, sử dụng đất thừa kế. Cuộc cải
cách đất đai ở nước Nga được tiến hành trên cơ sở bãi bỏ sự độc quyền của Nhà
nước, để chuyển sang hình thức phải trả tiền và công khai hóa hoạt động của thị

trường đất đai (Bộ Tài Nguyên và Môi trường, 2012).
11
Thừa nhận quyền sử hữu của tư nhân. Tuy nhiên, phần đất đai thuộc sở hữu
của nhà nước vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số quỹ đất của các quốc gia này.
Việc giao dịch quyền sở hữu đối với loại tài sản là đất đai được thừa nhận và phải
thực hiện đăng ký với cơ quan quản lý đất và quy hoạch cấp quận, huyện. Các hoạt
động giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản đất đai phải thực hiện đóng
thuế chuyển nhượng tài sản.
Bảng 1.1 Chế độ sở hữu đất đai của các nước thuộc Liên xô cũ và Đông Âu
Tên
nước
QSH tư nhân
Chiến lược tư nhân
hoá
Chiến lược
phân bổ
Khả năng chuyển
nhượng
Albani
Tất cả đất đai
Phân phối
Chia khoảnh
Mua bán, cho thuê
Bungari
Tất cả đất đai
Hoàn trả
Chia khoảnh
Mua bán, cho thuê
CH Séc
Tất cả đất đai

Hoàn trả
Chia khoảnh
Mua, bán, thuê
Hungari
Tất cả đất đai
Hoàn trả, phân phối
Chia khoảnh
Mua, bán, thuê
Ba Lan
Tất cả đất đai
Bán đất của nhà nước
Chia khoảnh
Mua, bán, thuê
Rumani
Tất cả đất đai
Hoàn trả và phân phối
Chia khoảnh
Mua, bán, thuê
(Nguồn: World Bank, Chính sách đất đai cho phát triển và nghèo đói năm 2003)
Hungari và Rumani là các ngoại lệ, vì hai nước này thực hiện chế độ sở hữu
đất đai mang tính hỗn hợp, thông qua chiến lược tư nhân hoá đất đai. Ngoài việc
được hoàn trả cho chủ cũ, đất đai cũng được phân chia cho công nhân nông nghiệp
để đảm bảo công bằng xã hội. Đó là cách thức thực hiện chế độ tư nhân đa sở hữu
về đất đai của các nước này nói riêng và của các nước Đông Âu nói chng. Như vậy,
khái quát lại, sau giai đoạn chuyển đổi, hiện các nước Đông Âu đang thực hiện chế
độ sở hữu tư nhân về đất đai.
1.2.3. Chế độ sở hữu đất đai của các nước đang phát triển
Nhóm các nước đang phát triển hiện nay chiếm đa số các quốc gia trên thế
giới, có trình độ phát triển kinh tế vẫn ở mức trung bình và thấp. Về chế độ chính
trị, các nước đang phát triển theo đuổi những mô hình chế độ chính trị hết sức đa

dạng. Tuy nhiên, khái quát nhất có thể thấy nổi lên hai loại hình chế độ sở hữu đất
đai, đó là chế độ sở hữu tư nhân và chế độ sở hữu nhà nước về đất đai.
Riêng đối với chế độ sở hữu tư nhân hoàn toàn, trên thực tế rất khó có quốc
gia đang phát triển nào thực hiện chế độ sở hữu tư nhân tuyệt đối về đất đai. Vì vậy,
12
hình thức sở hữu còn lại cơ bản là chế độ đa sở hữu về đất đai. Tức là, đất đai đồng
thời có thể thuộc sở hữu của tư nhân hoặc của nhà nước. Điều này được ghi nhận
trong luật pháp của rất nhiều quốc gia đang phát triển thuộc các khu vực địa lý khác
nhau. Chẳng hạn trong luật đất đai của các quốc gia như: Apghanistan, Belarut,
Indonexia, Kazakhstan, Ả rập, Singapore, Thái Lan… đều quy định đất đai thuộc sở
hữu nhà nước và tư nhân.
Đối với Trung Quốc, chế độ sở hữu về đất đai là chế độ công hữu. Nước
Cộng hòa nhân dân Trung Hoa thi hành chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai
đó là chế độ sở hữu nhà nước và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động.
Ở Ixraen, hầu hết đất đai thuộc sở hữu nhà nước, Nhà nước thực hiện cho
thuê đối với các nông dân hoặc những doanh nghiệp, với hợp đồng thuê đất có thời
hạn từ 49 đến 99 năm. Như vậy, đối với trường hợp Ixraen, chế độ sở hữu là chế độ
sở hữu nhà nước về đất đai. Tại Nam Phi, Luật CCRĐ 1997 của nước này quy định:
đất đai thuộc sở hữu của người lao động, đất công thuộc sở hữu nhà nước, đất của
các chính quyền địa phương. Như vậy, về cơ bản, Nam Phi thực hiện chế độ sở hữu
nhà nước về đất đai. Đối với Mozambich, đất đai thuộc sở hữu nhà nước và nghiêm
cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai. Tại Mông Cổ, đất đai thuộc sở hữu của
Nhà nước và tư nhân. Các loại đất có thể thuộc quyền sở hữu của các cá nhân người
Mông Cổ hoặc các công ty, tổ chức người nước ngoài. Như vậy, Mông Cổ thực hiện
chế độ đa sở hữu, trong đó có thừa nhận cả sở hữu tư nhân của người nước ngoài về
đất đai.
Đối với khu vực Mỹ Latinh, hầu hết các quốc gia đang phát triển ở khu vực
này thực hiện chế độ đa sở hữu về đất đai, trong đó sở hữu của nhà nước không phải
là phần cơ bản.
1.2.4. Chế độ sở hữu đất đai của một số nước ASEAN

Chế độ sở hữu đất đai của các nước trong khu vực Asean nhìn chung đều có
sự tương đồng theo đường lối chính trị của từng quốc gia.
Qua bảng 1.2 ta dễ dàng nhận thấy chỉ có Bruney và Campuchia là có hình
thức Sở hữu của Quốc vương. Còn phần lớn chế độ sở hữu đất đai của các nước đều
là chế độ sở hữu nhà nước, xen lẫn vào là có thêm chế độ sở hữu tư nhân về đất đai.
13
Riêng Việt Nam và Lào đi theo con đường chính trị Chủ nghĩa xã hôi nên chế độ sở
hữu đất đai là chế độ sở hữu toàn dân
Bảng 1.2 Chế độ sở hữu đất đai của các nước khối Asean
STT
Tên nước
Văn bản luật quy định
Hình thức sở hữu
1
Brunây
Luật thu hồi đất 1949, Luật đất đai
2000
Tư hữu, Quốc Vương
2
Campuchia
Luật đất đai 2001
Sở hữu quốc vương
SHTN
Sở hữu chính phủ
Sở hữu tập thể
3
Đông Timo
Quy định của Tổng thống về đất đai
2006
SHNN

SHTN
4
Indônexia
Quy định của Chính phủ về quản lý
đất đai 2004
SHNN
SHTN
Đất nông nghiệp thuộc
SHNN
5
Lào
Luật đất đai 1997
SHTD
6
Malaixia
Luật đất đai 1960
SHNN
SHTN
7
Mianma
Hiến pháp (điều 18)
SHNN
8
Singapore
Luật đất đai 1978
SHNN
SHTN
9
Thái Lan
Luật đất đai 2008

SHNN
SHTN
10
Việt Nam
Hiến pháp 1980; 1992
Luật đất đai 1988;1993; 2003
SHTD
(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2012)
1.2.5. Những bài học kinh nghiệm rút ra từ việc quản lý đất đai của các nước
trên
Từ những bài học của các nhà nghiên cứu về sự hình thành và điều tiết quyền
sử dụng đất ở những nước trên, có thể rút ra những kết luận sau:
Thứ nhất, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường bất động sản, đặc
biệt là những vấn đề cơ bản như thị trường bất động sản tại Việt Nam là gì và phát
triển thị trường bất động sản tại Việt Nam như thế nào để phù hợp với thể chế kinh
tế thị trường định hưỡng xã hội chủ nghĩa. Những vướng mắc trong việc phát triển
thị trường đất đai tại Việt Nam thời gian qua có một phần nguyên nhân ở việc chưa
14
giải quyết được những vấn đề nêu trên. Trên cơ sở sự phát triển của hệ thống lý
luận, cần hình thành những công cụ và xây dựng phương thức quản lý có hiệu quả
thị trường đất tại Việt Nam. Ở khía cạnh này, vai trò tiên phong của các nhà nghiên
cứu lý luận, các nhà hoạch định chính sách, các nhà tư vấn và các cơ quan quản lý
nhà nước cần được đề cao.
Thứ hai, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu để
hình thành và phát triển thị trường đất đai. Do những điều kiện lịch sử, quá trình
hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta có những đặc điểm đặc thù.
Hơn nữa, các yếu tố của thị trường bất động sản còn hết sức sơ khai, việc quản lý
thị trường này lại chủ yếu bằng phương pháp hành chính, cưỡng chế. Do đó, về lâu
dài, việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về thị trường bất động sản, trong
đó thị trường đất đai là việc làm rất cần thiết. Đặc biệt trong điều kiện hội nhập kinh

tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh, trong đó có giao dịch kinh doanh bất động sản,
đều phải thực hiện theo pháp luật và từng bước phù hợp với thông lệ quốc tế. Việc
hoàn thiện hệ thống pháp lý này còn là điều kiện để khai thác có hiệu quả các yếu tố
quốc tế đến thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, trên thực tế ở tất cả các
quốc gia, tạo dựng khuôn khổ pháp lý luôn là yếu tố đầu tiên không thể thiếu cho
các giao dịch trên thị trường này và quá trình đó cần phải thực hiện cùng với quá
trình nông thôn hóa. Để tạo dựng khung pháp lý, cần từng bước xây dựng các quy
định về những vấn đề cơ bản như phạm vi, đối tượng và quyền mua, bán, thế chấp
cùng với quy định các bên tham gia thị trường, xác định các chủ sở hữu (chủ sử
dụng) bất động sản cụ thể, về thủ tục và hợp đồng thực hiện các giao dịch dân sự.
Thứ ba, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất đai, tức là các
yếu tố như cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà nước thông qua
các cơ quan quản lý chuyên nghiệp
Thứ tư, hình thành bộ máy quản lý các giao dịch bất động sản phù hợp với
điều kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất đai, tránh
gây ra những thay đổi đột biến trên thị trường đất đai, có khả năng bảo lãnh, bảo
hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và quyền sử dụng đất đai. Cần có các
biện pháp đền bù, giải tỏa, giải phóng mặt bằng thích hợp giảm thiểu tình trạng
15
xung đột có liên quan đến đất đai do giá đền bù thiếu thỏa đáng hoặc sử dụng nhiều
biện pháp cưỡng chế. Việc nay góp phần giảm bớt mật độ dân cư tập trung quá lớn
vào các nông thôn. Sử dụng hợp lý công cụ thuế nhà đất đề điều tiết mật độ dân cư
như đánh thuế cao đối với những người sử dụng nhà ở các thành phố lớn và đánh
thuế thấp đối với những nhà ở vùng ngoại ô. Biện pháp này có tác dụng giảm mạnh
giá nhà đất nông thôn, khống chế được tình trạng đầu cơ đất nông thôn và giữ bình
ổn thị trường.
1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt
Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987

Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản
lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần
thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban hành đúng
vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt
thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987
là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được
giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển
QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau. Điều 5 của Luật Đất đai 1987 quy định:
“Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức,
nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử
dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”.
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh những
bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình
được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong
các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả
thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi
nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất
16
đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở
có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở
hữu đối với nhà ở. Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được
nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng
mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực
chất là bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh. Nhà nước chỉ
quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà
nước về mặt kinh tế đối với đất đai (Nguyễn Thị Mai, 2002).
Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà
nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối

với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài. Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật
đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của
Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã
hội nông thôn” đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ theo những điều
kiện cụ thể do pháp luật quy định (Lê Xuân Bá và các cộng sự, 2003).
Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có
quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật”. Do đó, Quốc hội đã đưa việc
sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993. Luật Đất đai
năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày
15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1987 và bổ sung một số nội dung mới
như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất
được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
QSDĐ. Như vậy, Luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng
quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình. Nghĩa là
chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và
pháp luật về đất đai quy định. Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình
kinh tế, xã hội, qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm
cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý
thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy, năm