Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện quang bình tỉnh hà giang giai đoạn 2010 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------

LÊ TIẾN CƯỜNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUANG BÌNH
TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2010-2014

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------

LÊ TIẾN CƯỜNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUANG BÌNH
TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2010-2014
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Thanh Thủy

Thái Nguyên - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------

LÊ TIẾN CƯỜNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUANG BÌNH
TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2010-2014
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Thanh Thủy

Thái Nguyên - 2015


ii
LỜI CẢM ƠN
Trước hết với tình cảm chân thành và lòng biết ơn sâu sắc, tôi xin gửi
lời cảm ơn đến cô giáo TS. Vũ Thị Thanh Thủy, người trực tiếp hướng dẫn
và giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Quản Lý
Tài Nguyên và môi, các thầy cô thuộc phòng Đào tạo – Đào tạo sau đại học
trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp giảng dạy và giúp đỡ tôi

trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu.
Tôi xin cảm ơn ĐU – HĐND – UBND các xã; Xuân Giang, Bàng Lang
và thị trấn Yên Bình. Phòng Tài Nguyên & Môi Trường, văn phòng đăng ký
đất đai huyện Quang Bình, tỉnh Hà Giang, cùng các hộ gia đình ở hai xã và
một thị trấn đã cung cấp số liệu và thông tin cần thiết để tôi hoàn thành luận
văn này.
Cuối cùng tôi xin chân thành cảm ơn đồng nghiệp, bạn bè, cùng toàn
thể gia đình, người thân đã động viên, giúp đỡ tôi trong thời gian học tập và
nghiên cứu đề tài.
Thái Nguyên, ngày …. tháng……. năm 2015
Tác giả luận văn

Lê Tiến Cường


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ ix
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề ................................................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ................................................................. 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ................................................................................. 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ....................................................................................... 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................ 3

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ...................................................................... 3
1.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ...................................................................... 3
1.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài ....................................................................... 6
1.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài .................................................................... 7
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất ................................................ 7
1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ........................................... 7
1.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ..................... 12
1.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một
cửa tại xã, phường, huyện ........................................................................... 14
1.3. Tình hình chuyển QSDĐ của Việt Nam và của tỉnh Hà Giang ........... 22
1.3.1. Tình hình chuyển QSDĐ của Việt Nam ........................................... 22
1.3.2. Sơ lược tình hình chuyển QSDĐ của tỉnh Hà Giang ....................... 22
1.4. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài .......................... 23


iv
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.... 24

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................... 24
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................... 24
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu........................................................................... 24
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ........................................................ 24
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 24
2.3.1. Nội dung nghiên cứu ......................................................................... 24
2.4. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................... 25
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ............................................. 25
2.4.2. Phương pháp thống kê ...................................................................... 26
2.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp ..................................................... 26
2.4.4. Phương pháp so sánh ........................................................................ 26
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................... 27

3.1. Sơ lược về tình hình cơ bản của huyện Quang Bình ........................... 27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................. 27
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .................................................................. 29
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Quang Bình.......... 33
3.2. Đánh giá công tác chuyển đổi QSDĐ tại huyện Quang Bình.............. 38
3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi QSDĐ tại hai khu vưc nghiên cứu của
huyện Quang Bình giai đoạn 2010– 2014 .................................................. 39
3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại hai khu vực nghiên
cứu của huyện Quang Bình giai đoạn 2010 – 2014 ................................... 40
3.2.3. Đánh giá kết quả cho thuê và cho thuê lại QSDĐ tại hai khu vực
nghiên cứu của huyện Quang Bình giai đoạn 2010 – 2014 ....................... 42
3.2.4. Đánh giá kết quả thừa kế QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu của
huyện Quang Bình giai đoạn 2010- 2014 .................................................. 44
3.2.5. Đánh giá kết quả tặng cho QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu của
huyện Quang Bình giai đoạn 2010 – 2014 ................................................ 46


v
3.2.6. Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại hai khu vực
nghiên cứu của huyện Quang giai đoạn 2010 – 2014................................. 48
3.2.7. Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại hai khu vực
nghiên cứu của huyện Quang Bình đoạn 2010 – 2014 ............................... 50
3.2.8. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại hai khu vực
nghiên cứu của huyện Quang Bình giai đoạn 2010 – 2014........................ 51
3.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người người dân huyện
Quang Bình về chuyển QSDĐ .................................................................... 52
3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Quang Bình
tại hai khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ ..........52
3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Quang Bình
tại hai khu vực nghiên cứu về các hình thức chuyển QSDĐ ...................... 56

3.3.3. Đánh giá sự hiểu biết về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
theo các nhóm đối tượng tại hai khu vực nghiên cứu ................................. 71
3.4. Tổng hợp ý kiến của các cán bộ quản lý và người dân huyện
Quang Bình trong công tác chuyển QSDĐ ................................................. 76
3.4.1. Tổng hợp ý kiến của các cán bộ quản lý trong công tác chuyển QSDĐ ......76
3.4.2. Tổng hợp ý kiến của người dân huyện Quang Bình trong công tác
chuyển QSDĐ .............................................................................................. 77
3.5. Một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác
chuyển quyền sử dụng đất........................................................................... 78
3.5.1. Giải pháp về chính sách .................................................................... 78
3.5.2. Giải pháp về quản lý ......................................................................... 79
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 81
1. Kết luận ................................................................................................... 81
2. Đề nghị .................................................................................................... 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 84


vi

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT
BTNMT

: Bộ Tài nguyên Môi trường

CBQL

: Cán bộ quản lý

HĐND

: Hội đồng nhân dân

QSDĐ

: Quyển sử dụng đất

UBND

: Ủy ban nhân dân


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1.Tình hình sử dụng đất của huyện Quang Bình

giai đoạn

2010-2014 ......................................................................... 35
Bảng 3.2: Tổng hợp kết quả chuyển đổi QSDĐ tại huyện Quang Bình từ năm
2010 đến 2014 ................................................................................. 38
Bảng 3.3. Kết quả chuyển đổi QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu của huyện
Quang Bình giai đoạn 2010 – 2014 ................................................ 39
Bảng 3.4. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu của
huyện Quang Bình giai đoạn 2010 – 2014 ..................................... 40
Bảng 3.5. Kết quả cho thuê và cho thuê lại QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu
của huyện Quang Bình giai đoạn 2010 – 2014............................... 42
Bảng 3.6. Kết quả thừa kế QSDĐ tại khu vực nghiên cứu của huyện Quang
Bình giai đoạn 2010 – 2014 ............................................................ 44
Bảng 3.7. Kết quả tặng cho QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu của huyện

Quang Bình giai đoạn 2010 – 2014 ................................................ 46
Bảng 3.8. Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu của
huyện Quang Bình giai đoạn 2010 – 2014 ..................................... 48
Bảng 3.9. Kết quả bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu của
huyện Quang Bình giai đoạn 2010 – 2014 ..................................... 50
Bảng 3.10. Kết quả góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu
của huyện Quang Bình giai đoạn 2010 – 2014 ............................... 51
Bảng 3.11. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân
huyện Quang Bình tại hai khu vực nghiên cứu về những quy định
chung của chuyển QSDĐ................................................................ 53
Bảng 3.12. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Quang
Bình tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển đổi QSDĐ ........56


viii
Bảng 3.13. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người người dân
huyện Quang Bình tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển
nhượng QSDĐ ................................................................................ 59
Bảng 3.14. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân
huyện Quang Bình tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức cho
thuê và cho thuê lại QSDĐ ............................................................. 62
Bảng 3.15. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của người dân huyện Quang Bình
tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức thừa kế QSDĐ ................ 64
Bảng 3.16. Kết quả đánh giá sự hiểu biết người dân huyện Quang Bình tại hai
khu vực nghiên cứu về hình thức tặng cho QSDĐ ......................... 66
Bảng 3.17. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của người dân huyện Quang Bình
tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức thế chấp, bảo lãnh bằng
giá trị QSDĐ ................................................................................... 68
Bảng 3.18. Kết quả đánh giá sự hiểu biết người dân huyện Quang Bình tại hai
khu vực nghiên cứu về hình thức góp vốn băng giá trị QSDĐ ...... 70

ix

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Quang Bình
tại hai khu vực nghiên cứu về chuyển QSDĐ ................................ 72
Hình 3.2. Sự hiểu biết của các nhóm đối tượng điều tra tại hai khu vực nghiên
cứu về chuyển QSDĐ ..................................................................... 74


1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, đất đai rất cần thiết và phục
vụ cho nhiều lợi ích của tất các ngành, các lĩnh vực song đất đai không
phải là nguồn tài nguyên vô hạn vì vậy việc quản lý sử dụng hợp lý tài
nguyên đất là rất cần thiết. Đặc biệt là trong quá trình công nghiệp hóa hiện
đại hóa đất nước hiện nay, việc sử dụng và quản lý đất đai là vấn đề bức xúc
mà Đảng và Nhà nước đã đặt lên làm vấn đề quan tâm hàng đầu. Ý thức được
tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách phù hợp và
hiệu quả, nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để
quản lý tài nguyên quý giá này. Chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) là
một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa tới nay, tồn tại dưới nhiều hình
thức rất đa dạng và là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng
đất đã được quy định. Tuy nhiên, chỉ đến Luật Đất đai năm 1993, chuyển
QSDĐ mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển
quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện. Trong quá trình thực hiện và
sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai 2003 đã ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục
những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, những vấn đề chuyển QSDĐ được

quy định chặt chẽ và cụ thể hơn.
Việc quy định các hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý vững
chắc nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, đảm
bảo cho việc thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của Nhà nước cũng
như của chủ sử dụng, góp phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả
nước. Huyện Quang Bình là một huyện miền núi thuộc tỉnh Hà Giang.
Những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây, việc thực hiện quyền và
nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý
và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều
khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Và có nhiều


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và hoàn toàn chưa hề được sử dụng và bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ để thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Lê Tiến Cường


3
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
Cơ sở pháp lý của đề tài là tất cả các văn bản liên quan đến công tác

chuyển QSDĐ, bao gồm những văn bản chính sau:
- Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Luật Đất đai năm 2003; số 13
- Bộ luật Dân sự năm 2005;
- Luật thuế sử dụng đất và nhà ở;
- Luật thuế chuyển QSDĐ;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
thi hành Luật đất đai năm 2003.
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về
xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về giá đất.
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ
Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng
12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất (gọi tắt là Thông tư số
117/2004/TT-BTC).
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lí, quản lí hồ sơ
địa chính (gọi tắt là Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT).
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về thi hành Luật Đất đai (gọi tắt là Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT).


4
- Thông tư số 23/2006/TT-/BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của Bộ Tài
chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác định tiền sử dụng
đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc từ ngân sách
Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai.
- Thông tư số 03/2006/TT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư

pháp - Bộ Tài Nguyên và Môi trường về sửa đổi, bổ sung một số quy định
của Thông tư liên tịch số 05/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006
của Bộ Tư pháp - Bộ Tài Nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng
ký thế chấp bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng
6 năm 2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc
công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử
dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT).
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện
QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện, một số điều của Nghị định
số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về
việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ
tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại đất đai.
- Quyết định số 93/2007/TTCP ngày 22/6/2007 của Thủ tuớng Chính
phủ về việc ban hành quy chế thực hiện theo cơ chế “ Một cửa liên thông” tại
cơ quan hành chính nhà nước tại địa phương.


5
- Quyết định số 1978/QĐ-UBND ngày 20/6/2009 của Chủ tịch UBND
tỉnh về việc quy định thủ tục hành chính áp dụng tại ủy ban nhân dân cấp
huyện, xã trên địa bàn tỉnh Hà Giang.
- Quyết định số 1598/QĐ-UBND ngày 14/10/2009 của Chủ tịch
UBND huyện Quang Bình ban hành quy định về thủ tục, trình tự thực hiện
cơ chế một cửa của ủy ban huyện Quang Bình.

- Báo cáo số: 01/2010/BC-TNMT ngày 04 tháng 01 năm 2010 về việc
thống kê công tác quản lý đất đai của phòng tài nguyên và môi trường huyện
Quang Bình.
- Báo cáo số: 03/2011//BC-TNMT ngày 09 tháng 01 năm 2011 về việc
thống kê công tác quản lý đất đai của phòng tài nguyên và môi trường huyện
Quang Bình.
- Báo cáo số: 01/2012//BC-TNMT ngày 09 tháng 01 năm 2012 về việc
thống kê công tác quản lý đất đai của phòng tài nguyên và môi trường huyện
Quang Bình.
- Báo cáo số: 01/2013//BC-TNMT ngày 08 tháng 01 năm 2013 về việc
thống kê công tác quản lý đất đai của phòng tài nguyên và môi trường huyện
Quang Bình.
- Báo cáo số: 01/2014//BC-TNMT ngày 03 tháng 01 năm 2014 về việc
thống kê công tác quản lý đất đai của phòng tài nguyên và môi trường huyện
Quang Bình.
- Báo cáo số: 05/2015//BC-TNMT ngày 15 tháng 01 năm 2015 về việc
thống kê công tác quản lý đất đai của phòng tài nguyên và môi trường huyện
Quang Bình.
- Báo cáo tổng hợp quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng
đất 5 năm kỳ đầu giai đoạn (2011-2015) của huyện Quang Bình tỉnh Hà Giang.


6
1.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật
đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự
biến động do chuyển QSDĐ. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận
sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai
có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử
dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo qui định của pháp luật

dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa
kế QSDĐ. Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy
luật đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và
trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm
2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng
kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì
đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình
thực hiện Luật đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù
hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì Công nghiệp
hoá - Hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993,
đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp
thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003. Đến Luật Đất đai
2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của người
sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền
chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng
QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều
vấn đề khác liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với
đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển QSDĐ trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;


ii
LỜI CẢM ƠN
Trước hết với tình cảm chân thành và lòng biết ơn sâu sắc, tôi xin gửi
lời cảm ơn đến cô giáo TS. Vũ Thị Thanh Thủy, người trực tiếp hướng dẫn
và giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Quản Lý
Tài Nguyên và môi, các thầy cô thuộc phòng Đào tạo – Đào tạo sau đại học

trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp giảng dạy và giúp đỡ tôi
trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu.
Tôi xin cảm ơn ĐU – HĐND – UBND các xã; Xuân Giang, Bàng Lang
và thị trấn Yên Bình. Phòng Tài Nguyên & Môi Trường, văn phòng đăng ký
đất đai huyện Quang Bình, tỉnh Hà Giang, cùng các hộ gia đình ở hai xã và
một thị trấn đã cung cấp số liệu và thông tin cần thiết để tôi hoàn thành luận
văn này.
Cuối cùng tôi xin chân thành cảm ơn đồng nghiệp, bạn bè, cùng toàn
thể gia đình, người thân đã động viên, giúp đỡ tôi trong thời gian học tập và
nghiên cứu đề tài.
Thái Nguyên, ngày …. tháng……. năm 2015
Tác giả luận văn

Lê Tiến Cường


8
* Quyền chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử
dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc
phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp
phải là người cùng một xã, phường, huyện với người chuyển đổi (Điều 99
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003).
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước
giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng
cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp
đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, huyện để thuận
lợi cho sản xuất nông nghiệp (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).

- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ
trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ
việc chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 102 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP).
* Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển
QSDĐ, đó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong
trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử
dụng một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra
để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Hiện
nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất có
đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trừ các trường hợp qui định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐCP như sau:


9
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép
chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
* Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường
QSDĐ của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian
nhất định bằng hợp đồng theo qui định của pháp luật. Cho thuê khác cho
thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là
đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại
là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại
chỉ diễn ra với loại đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một
số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này.
* Quyền thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là
một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này


10
vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Từ Luật Đất đai
1993 trở đi, Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng
được chuyển QSDĐ rộng rãi theo qui định của pháp luật. Từ đó, QSDĐ
được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để
thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo qui định của Bộ luật Dân sự
về để thừa kế. Dưới đây là một vài qui định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà
không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào
di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp
thì chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp

hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo
pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng
một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước
thì những người ở hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ,
con nuôi của người đã chết;
- Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết
là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột.
* Quyền tặng cho QSDĐ
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo
quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện


11
vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy
nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là
mới nhưng trước đây không có qui định trong luật nên khi thực tiễn phát
sinh người ta cứ áp dụng các qui định của hình thức thừa kế sang để thực
hiện. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà
người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi
dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường
hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc
thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.
* Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của

mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân
nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá
trong một thời gian nhất định theo thoả thuận.
Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Hiện nay,
trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ qui định là chỉ được
thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng
người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế
chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại
Việt Nam. Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một qui định đã giải
quyết được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động;
- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín
dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và
quyền lợi của họ.
* Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ


12
Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị
QSDĐ là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để
bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có
tiền trả ngay. Do đó, những qui định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền
thế chấp.
* Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền
coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người
khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xẩy ra giữa 2
hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp
cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận. Qui định này

tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát
huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ nâng cao
hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung.
1.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
* Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền
muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện qui
định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:
1- Có giấy chứng nhận QSDĐ
2- Đất không có tranh chấp
3- QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
4- Trong thời hạn sử dụng đất
* Thời điểm thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
cũng được qui định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
1. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo


13
lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với
đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển
mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được qui định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong
nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ
nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ

khi có quyết định đó;
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2. Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối
với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác
định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành.
3. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức
thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo qui định của pháp luật.
4. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ ix
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1

1. Đặt vấn đề ................................................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ................................................................. 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ................................................................................. 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ....................................................................................... 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................ 3
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ...................................................................... 3
1.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ...................................................................... 3
1.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài ....................................................................... 6
1.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài .................................................................... 7
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất ................................................ 7
1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ........................................... 7
1.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ..................... 12
1.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một
cửa tại xã, phường, huyện ........................................................................... 14
1.3. Tình hình chuyển QSDĐ của Việt Nam và của tỉnh Hà Giang ........... 22
1.3.1. Tình hình chuyển QSDĐ của Việt Nam ........................................... 22
1.3.2. Sơ lược tình hình chuyển QSDĐ của tỉnh Hà Giang ....................... 22
1.4. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài .......................... 23