Nâng cao hiệu quả hoạt động marketing online tại sàn giao dịch bất động sản VIC – Công ty cổ phần đầu tư VIC

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN
~~~~~~*~~~~~~
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
Đề tài:
NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG MARKETING ONLINE
TẠI SÀN GIAO DịCH BẤT ĐỘNG SẢN VIC – CÔNG TY
CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VIC
Sinh viên thực hiện : HOÀNG VĂN TÂN
MSSV : CQ523171
Lớp : QTKD BẤT ĐỘNG SẢN
Khoá : K52
Giảng viên hướng dẫn : Th.S NGUYỄN THỊ HẢI YẾN
HÀ NỘI - 2014
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT & THUẬT NGỮ
STT Viết tắt Diễn giải
1. BĐS Bất động sản
2. CPPT & ĐT BĐS Cổ phần phát triển và đầu tư bất động sản
3. NHNN Ngân hàng Nhà nước
4. CHXHCN Cộng hòa Xã hội Chủ Nghĩa
5. CPPT & XD Cổ phần phát triển và xây dựng
6. Marketing online Tiếp thị trực tuyến
7. TMĐT Thương mại điện tử
8. SEM Search Engine Marketing
9. SEO Search engine optimization
Hoàng Văn Tân_ QTKD Bất Động Sản 2
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT & THUẬT NGỮ 2
LỜI NÓI ĐẦU: 5

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MARKETING ONLINE TRONG
MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 10
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của marketing bất động sản 17
1.2.2. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của marketing online trong môi giới bất động
sản 20
1.2.4. Nội dung của marketing online trong môi giới bất động sản 25
1.3. Những yêu cầu và kỹ năng cần thiết đối với nhà môi giới bất động sản khi thực
hiện marketing online 31
1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến marketing online trong môi giới bất động sản 33
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MARKETING ONLINE TRONG MÔI
GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIC – CÔNG TY
CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VIC 44
2.2. Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản VIC 51
2.3. Thực trạng hoạt động marketing online tại sàn giao dịch bất động sản VIC 57
2.3.1. Thực trạng Marketing online dự án BĐS tại sàn giao dịch BĐS VIC 57
2.3.2. Quy trình thực hiện một chiến dịch marketing online tại VIC Land 60
2.4. Đánh giá về hoạt động Marketing online trong môi giới bất động sản tại sàn giao
dịch Bất động sản VIC 65
2.4.1 Kết quả hoạt động môi giới bất động sản năm 2012 - 2013 65
2.4.2. Ưu điểm 66
2.4.3. Hạn chế và nguyên nhân 66
Niềm tin từ phia khách hàng chưa cao 67
Xuất phát từ phía công ty: 67
CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG
CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG MARKETING ONLINE TẠI SÀN GIAO DỊCH
BẤT ĐỘNG SẢN VIC 70
Hoàng Văn Tân_ QTKD Bất Động Sản 3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
3.1. Phương hướng phát triển hoạt động môi giới bất động sản của sàn giao dịch bất
động sản VIC – Công ty cổ phần đầu tư VIC 70

- Với mục tiêu xây dựng công ty cổ phần đầu tư bất động sản VIC Công ty cổ phần
đầu tư VIC trở thành một tổ chức kinh doanh dịch vụ BĐS có uy tín và vị thế trên thị
trường BĐS nên nhiệm vụ đặt ra cho công ty lúc này : 70
3.2 - Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động marketing online tại sàn giao dịch Bất động
sản VIC – Công ty cổ phần đầu tư VIC 71
3.2.1. Nhóm giải pháp triển xây dựng và triển khai đồng bộ trong sàn giao dịch BĐS.
71
3.2.2. Nâng cao năng lực quản lý hoạt động marketing online 74
3.2.3. Nâng cao chất lượng cơ sở vật chất 74
3.2.4. Một số kiến nghị với sàn giao dịch bất động sản VIC 75
KẾT LUẬN 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO 79
Hoàng Văn Tân_ QTKD Bất Động Sản 4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến

LỜI NÓI ĐẦU:
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hai năm gần đây, thị trường bất động sản đã vượt qua được tình trạng đóng
băng kể từ năm 2008 nhưng vẫn chưa có nhiều dấu hiệu khởi sắc. Trong bối cảnh
Hoàng Văn Tân_ QTKD Bất Động Sản 5
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
khó khăn chung của nền kinh tế, các nhà kinh doanh bất động sản đã thu hẹp nhiều
khoản chi tiêu, trong đó nổi bật là ngân sách cho khâu tiếp thị. Bên cạnh việc cân
nhắc các khoản chi cho kênh tiếp thị truyền thống, các doanh nghiệp địa ốc đã mạnh
dạn đầu tư cho kênh tiếp thị trực tuyến nhằm tận dụng những lợi thế mà công nghệ
mang lại đồng thời tiết kiệm chi phí.
Trong thập niên qua, nền kinh tế thế giới đã thay đổi một cách mạnh mẽ dưới
sức ép của toàn cầu hóa, sự phát triển vũ bão của công nghệ và sự mở cửa của các
thị trường mới. Sự phát triển của công nghệ, đặc biệt là công nghệ thông tin, đã xóa
đi mọi rào cản về không gian và địa lý. Khách hàng giờ đây có nhiều quyền hơn

trước đây. Nhờ vào công nghệ họ có thể tiếp cận thông tin về sản phẩm tốt hơn, từ
đó họ có nhiều sự lựa chọn hơn.
Thực tế tại Việt Nam cũng cho thấy rằng các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản cũng đã và đang bắt kịp với xu hướng phát triển của công nghệ và đồng
thời các hoạt động marketing online (hay còn được hiểu là tiếp thị trên môi trường
internet) ngày càng được quan tâm, chú trọng như là kênh tiếp thị chủ lực cho một
doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường đang trầm lắng. Rõ ràng với đà tăng trưởng
mạnh mẽ của số lượng người dùng internet tại Việt Nam ( trên 37 triệu người theo
số liệu thống kê của bộ thông tin và truyền thông và sẽ không ngừng tăng lên trong
tương lai ), cùng với đó là sự bùng nổ của các thiết bị smartphone có kết nối
internet, chúng ta có thể nhận thấy rằng internet là một thị trường không thể bỏ qua
với bất kỳ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nào.
Sàn giao dịch bất động sản VIC-Công ty CP Đầu tư VIC cũng không nằm
ngoài xu hướng kinh doanh và tiếp thị hiện đại. Được thành lập từ ngày 19/05/2010
là thời điểm mà internet và mạng xã hội trên đà bùng nổ tại Việt Nam. Nắm bắt
được tình thế cũng như những xu hướng tiếp thị của thị trường, VIC đã chú trọng
đầu tư phát triển công nghệ cũng như đào tạo đội ngũ nhân viên đủ trình độ và kiến
thức để nhanh chóng tiếp cận và khai thác tối đa tiềm năng trong lĩnh vực còn khá
mới mẻ lúc bấy giờ.
Trong bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện nay, sự phát triển của công nghệ
thông tin và internet cũng mang tới những bất lợi không nhỏ tới công tác kinh
Hoàng Văn Tân_ QTKD Bất Động Sản 6
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
doanh của sàn giao dịch. Hiện nay, chỉ cần sở hữu 1 thiết bị kết nối Internet, cả thế
giới bất động sản mở ra trước mắt khách hàng với muôn vàn màu sắc, muôn vàn
chủng lọai, muôn vàn hình thức khác nhau. Thế nên, nhà đầu tư không thể khoanh
tay ngồi chờ khách hàng tự tìm đến mình nữa. Họ phải vận động hết mình nhằm
tiêu thụ sản phẩm. Nói đến vấn đề tiêu thụ sản phẩm là kể đến vai trò quan trọng
của chiến lược marketing. Có thể thấy, marketing online là một khoảng chi phí vô
hình, những nhà đầu tư không chuyên sẽ không nhận thấy được sự hiểu quả khi phải

chi trả hàng loạt các khoảng phí không tên cho hoạt động nghiên cứu marketing tại
doanh nghiệp mà lợi ích thì khó thể đo lường trước. Cũng chính vì lẽ đó mà cuộc
cạnh tranh tìm kiếm khách hàng vốn đã khốc liệt lại càng trở nên khốc liệt hơn bao
giờ hết. Nhân viên kinh doanh bất động sản không riêng gì tại VIC mà còn tại các
sàn giao dịch khác trên địa bàn Hà Nội hằng ngày vẫn đang dành phần lớn thời gian
làm việc trong ngày để thực hiện các công tác liên quan tới marketing online ( Tiếp
thị trực tuyến). Điều này rõ ràng vẫn đang đem lại hiệu quả đối với họ, bởi đây là
kênh bán hàng dễ tiếp cận, chi phí thấp và luôn có một lượng khách hàng tiềm năng
rất lớn tại đây. Tuy vậy, không phải sàn giao dịch nào cũng chú trọng công tác đào
tạo chuyên sâu về marketing online cho đội ngũ nhân viên, dẫn tới sự lãng phí tiền
bạc cho việc tiếp thị không đúng mục tiêu, nhân viên gian dối trong việc đưa thông
tin lên mạng internet do thiếu hiểu biết và thiếu sự kiểm soát từ phía lãnh đạo sàn
giao dịch, ảnh hưởng không nhỏ tới doanh thu cũng như làm xấu đi hình ảnh của
sàn giao dịch trong mắt khách hàng.
Qua thời gian thực tập tại Sàn giao dịch bất động sản VIC- Công ty cổ phần
đầu tư VIC – một trong những công ty bất động sản uy tín tại Hà Nội về lĩnh vực
môi giới BĐS hiện nay. Được tiếp cận với môi trường làm việc chuyên nghiệp, với
đội ngũ nhân viên có nhiều năm kinh nghiệm. Và đặc biệt sinh viên được nghiên
cứu tìm hiểu thực tế về môi giới cũng như tham gia trực tiếp kinh doanh các dự án
bất động sản tại công ty. Ngoài những ưu điểm của hoạt động Marketing online tại
Sàn giao dịch bất động sản VIC và em nhận thấy hoạt động này còn một số khuyết
điểm. Chính vì thế em đã quyết định lựa chọn đề tài: “ Nâng cao hiệu quả hoạt
động marketing online tại sàn giao dịch bất động sản VIC – Công ty cổ phần
đầu tư VIC ” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình.
Hoàng Văn Tân_ QTKD Bất Động Sản 7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận của hoạt động marketing online trong môi giới
bất động sản
- Đánh giá, phân tích thực trạng hoạt động marketing online trong môi giới

bất động sản tại Sàn giao dịch bất động sản VIC
- Đề xuất những giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động marketing
bất động sản trong môi giới bất động sản tại Sàn giao dịch bất động sản VIC
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động marketing online trong môi giới bất
động sản
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Về mặt không gian: Sàn giao dịch bất động sản VIC – Công ty cổ phần đầu
tư VIC
+ Về mặt thời gian: Từ năm 2011 tới nay
4. Phương pháp nghiên cứu
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp được vận dụng tổng hợp các phương pháp
nghiên cứu khác nhau để hiểu rõ hơn về hoạt động marketing bất động sản trong
môi giới bất động sản tại siêu thị dự án bất động sản CenGroup như: phương pháp
hệ thống, phương pháp logic, phương pháp lịch sử, phương pháp thống kê…. Đặc
biệt sử dụng kiến thức chuyên ngành và kiến thức kinh tế chung trong phân tích và
đánh giá thực trạng hoạt động marketing bất động sản trong môi giới bất động sản
tại Siêu thị dự án Bất động sản Cen Group.
4.1. Phương pháp khảo cứu tài liệu
Thông qua việc khảo cứu tài liệu trên các trang mạng (stda.vn , cengroup.vn,
…), các tài liệu và các báo cáo ở cơ sở thực tập để có được cái nhìn tổng quát hơn
đưa ra được những dẫn chứng thuyết phục cho chuyên đề. Chọn lọc được những tài
liệu cần thiết, phù hợp để sử dụng trong chuyên đề.
4.2. Phương pháp thống kê
Hoàng Văn Tân_ QTKD Bất Động Sản 8
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
Mục đích của việc sử dụng phương pháp này là nhằm nhóm toàn bộ các đối
tượng điều tra có cùng chỉ tiêu, xác định các giá trị trung bình của chỉ tiêu, phân tích
tương quan giữa các yếu tố.
4.3. Phương pháp so sánh

Dựa trên các số liệu điều tra, thu thập được tiến hành so sánh các số liệu theo
mốc thời gian và giữa các khu vực để đưa ra những nhận xét phục vụ cho việc
nghiên cứu. Qua việc so sánh sự khác biệt đó tìm ra những nguyên nhân gây ra
những khác biệt đó, từ đó tìm ra được những yếu tố tích cực để áp dụng vào
marketing bất động sản.
4.4. Phương pháp phân tích
Trên cơ sở tài liệu, số liệu thu thập được sẽ tiến hành phân tích, tổng hợp và
đánh giá để có được những kết quả có độ chính xác và tin cậy cao. Phân tích giúp ta
có một cái nhìn tổng quát hơn, thấy được sự liên quan của các yếu tố với nhau, mối
quan hệ đó chặt chẽ hay lỏng lẻo, yếu tố nào quyết định yếu tố nào…
4.5 Phương pháp phỏng vấn trực tiếp
Thông qua phỏng vấn trực tiếp các nhân viên phòng Kinh doanh của Siêu thị
dự án bất động sản thấy được những hạn chế trong hoạt động marketing bất động
sản. Đưa ra những câu hỏi cụ thể để hỏi trực tiếp các vấn đề mình còn thắc mắc, qua
đó sẽ hiểu rõ hơn tình hình kinh doanh của công ty.
5. Kết cấu đề tài
Ngoài mục lục, danh mục bảng, kết luận, tài liệu tham khảo và phụ lục,
chuyên đề thực tập gồm có 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về marketing online trong môi giới bất động sản
Chương 2: Thực trạng hoạt động marketing online trong môi giới bất
động sản tại sàn giao dịch bất động sản VIC
Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động marketing online trong
môi giới bất động sản tại Sàn giao dịch bất động sản VIC
Hoàng Văn Tân_ QTKD Bất Động Sản 9
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MARKETING ONLINE TRONG
MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Những vấn đề cơ bản về bất động sản và môi giới bất động sản
bất động sản
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản

1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt
Nam, tại Điều 174 có quy định:
Hoàng Văn Tân_ QTKD Bất Động Sản 10
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
“Bất động sản là các tài sản bao gồm:
- Ðất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
1.1.1.2. Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả
năng di dời được
Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc
điểm là cố định về mặt vị trí và giới hạn về mặt diện tích, không gian. Chính vì vậy
giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể : yếu tố vị trí sẽ
quyết định giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản. Cũng do bất động sản có tính
chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại
của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt. Những yếu tố
đó là những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điều kiện môi
trường. Trong những yếu tố trên có những yếu tố vũng mang tính chất cố định song
cũng có những yếu tố vùng thay đổi làm cho sự tác động của chúng đến bất động
sản thay đổi.
Bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền
Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai,
loại tài sản do thiên nhiên tạo ban tặng không thể bị tiêu hủy ( trừ một số trường
hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở ). Mặt khác, các công trình xây dựng,
công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm.
Ngay trong nông nghiệp, bất động sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại

lâu dài. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa bất động sản rất khác nhau tùy theo
từng loại bất động sản cụ thể. Tính lâu bền của bất động sản được thể hiện trên cả
hai góc độ vật lý và kinh tế song giưa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế không
ngang nhau, thường tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế . Chính vì vậy khi đầu tư
xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư
lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.
Hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm
Hoàng Văn Tân_ QTKD Bất Động Sản 11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất
cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Bất động
sản là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động
phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng. Đất đai có diện tích
giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển các công trình xây dựng lại càng giới
hạn hơn. Do yếu tố vị trí nên người ta không thể mở rộng mãi không gian bề rộng
của các công trình bất động sản.
Tính dị biệt của bất động sản
Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có
các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một bất động sản nào khác. Sự khác
biệt của bất động sản trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về
kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng, khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại
cảnh. Do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá
trị của bất động sản đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu
dùng.
Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Nhìn chung hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng đối với hàng hóa bất động
sản thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi
khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán,
thị hiếu và tâm lý xã hội. Thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm
linh của dân cư ở đó.

Hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau
Giữa các hàng hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá
mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện
để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị của hàng hóa bất động sản
kia. Ví dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm
tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực. Sự ra
đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư hay các
khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ theo trục đường đó. Bất động sản là
Hoàng Văn Tân_ QTKD Bất Động Sản 12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các bất động sản liền kề và có tác động
ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan.
Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách
của Nhà nước
Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ
quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về bất động sản
thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. Để tăng
cường vai trò của mình, Nhà nước phải quan tâm hơn đến bất động sản, do đó buộc
phải ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ trương, chính sách nhằm thực hiện
việc quản lý chúng. Mặt khác, bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai về bản
chất thuộc sở hữu toàn xã hội và do đó, nhìn chung bất động sản chịu sự chi phối
mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước.
Hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý
Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc
quản lý chúng khá phức tạp. Do đó đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và
chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường. Đăc biệt vấn
đề đầu tư xây dựng các công trình rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê
đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng cũng đòi hỏi cần có những
nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao.
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của môi giới bất động sản

1.1.2.1. Khái niệm môi giới bất động sản
Môi giới bất động sản là trung gian trong giao dịch liên quan đến bất động sản,
là cầu nối để các bên khách hàng gặp gỡ nhau. Thông qua hoạt động này, con đường
tìm đến nhau của các bên sẽ ngắn lại rất nhiều và đảm bảo cho các giao dịch được
thực hiện một cách an toàn, đúng pháp luật. Trên thực tế, hoạt động môi giới bất
động sản không chỉ thuần túy làm cầu nối trung gian để bên bán với bên mua, bên
thuê với bên chi thuê bất động sản tìm được đến nhau mà nhà môi giới còn phải hỗ
trợ, giúp đỡ các bên thu hẹp khoảng cách bất đồng để đi đến việc xác lập một giao
dịch thành công.
Hoàng Văn Tân_ QTKD Bất Động Sản 13
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
- Sự cần thiết của hoạt động môi giới bất động sản:
Bất động sản có vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Bất
động sản là địa bàn , cung cấp cơ sở hạ tầng cho các hoạt động sản xuất kinh doanh
để tạo ra các sản phẩm và dịch vụ phục vụ cho cuộc sống. Bất động sản cung cấp
không gian cho sự tồn tại, nghỉ ngơi và các hoạt động xã hội. Bất động sản là đối
tượng để đầu tư lớn và dài hạn, giúp các nhà đầu tư bảo toàn được vốn trong các
giai đoạn khó khăn của nền kinh tế. Một điều rất quan trọng nữa đó là sự vận hành
của bất động sản giúp mang lại hiệu quả lớn cho vòng quay của nền kinh tế.
Trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì bản chất và quan hệ về bất
động sản rất phức tạp. Điều này thể hiện ở các điểm:
- Bất động sản luôn gắn liền với các quyền năng
- Giao dịch về bất động sản thực chất là giao dịch về các quyền năng
- Khi nói tới bất động sản thì các quyền năng rất phức tạp.
Vì tất cả những phức tạp đó nên cần có một nhà môi giới vì nhà môi giới là
những chuyên gia am hiểu về pháp luật và những vấn đề khác có liên quan đến bất
động sản và kinh doanh bất động sản. Với những hiểu biết đó của mình, nhà môi
giới sẽ giúp đỡ các bên giao dịch giúp quá trình giao dịch được thực hiện một cách
nhanh chóng hơn và chính xác hơn.
Từ đó có thể định nghĩa về môi giới bất động sản. Môi giới bất động sản là

hoạt động của người thứ ba có đủ khả năng và điều kiện để giải quyết các quan hệ
giao dịch về bất động sản nhằm kết nối các thương vụ giao dịch về bất động sản.
1.1.2.2. Đặc điểm của môi giới bất động sản
Trước hết cần nhận thấy rằng môi giới là hoạt động của những nhà môi
giới chuyên nghiệp. Tính chuyên nghiệp thể hiện ở sự am hiểu về pháp luật, các quy
định của nhà nước về kinh doanh bất động sản. Sự am hiểu này giúp nhà môi giới
tránh được các vướng mắc khi thực hiện các thương vụ.
Môi giới bất động sản là việc kết nối các thương vụ, tạo sự thấu hiểu giữa
các bên. Nhà môi giới giúp những người có bất động sản và những người có nhu
cầu thuê, mua kết nối được với nhau, qua đó thúc đẩy thực hiện các thương vụ.
Hoàng Văn Tân_ QTKD Bất Động Sản 14
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
Bản chất của môi giới bất động sản còn thể hiện đó là việc lựa chọn, sắp
xếp các phương pháp, các vấn đề của thương vụ để giải quyết các thương vụ một
cách nhanh chóng, hợp lý và hiệu quả nhất.
- Đặc thù công việc và điều kiện làm việc linh hoạt
Môi giới BĐS cũng như các hoạt động môi giới khác có điều kiện làm việc linh
hoạt hơn so với các ngành nghề khác. Cá nhân hay tổ chức tham gia vào hoạt động
môi giới BĐS chỉ làm việc thực sự khi nhận được yêu cầu của khách hàng.
- Kết nối giữa người bán và người mua
Môi giới BĐS đóng vai trò kết nối nhu cầu giữa người bán và người mua sao cho
hợp lý. Người mua và người bán thông qua nhà môi giới tiến hành việc mua (bán,
cho thuê) BĐS một cách nhanh chóng, hiệu quả và ít gặp rắc rối nhất. Sau khi đã
tìm hiểu kỹ yêu cầu và nguyện vọng của các bên nhà môi giới sẽ tiến hành các thủ
tục cần thiết để thực hiện một hợp đồng giao dịch.
- Hoa hồng là nguồn thu nhập chính của các đại lý và người môi giới BĐS
Ngoài mức thù lao cố định khi thuê môi giới (có thể có hoặc không), người môi giới
được trả một khoản hoa hồng theo giá trị giao dịch mà họ giúp các bên hoàn thành,
lớn hơn nhiều thù lao cố định và là thu nhập chính của họ.
1.1.2.3. Vai trò của hoạt động môi giới bất động sản

• Đối với khách hàng
- Cầu nối cho khách hàng trong các giao dịch về bất động sản
Thị trường bất động sản càng phát triển, nhu cầu giao dịch bất động sản sẽ càng
lớn, tuy nhiên trong thực tế, không phải lúc nào người bán cũng tìm được người
mua, người cần cho thuê tìm được người cần thuê bất động sản… và ngược lại.
Trong khi nhà môi giới là những người chuyên nghiệp trong lĩnh vực này, họ
thường có rất nhiều thông tin từ các bên có nhu cầu khác nhau trong các giao dịch
khác nhau về bất động sản.Vì vậy, vai trò của nhà môi giới bất động sản là rất cần
thiết trong thị trường để kết nối các bên lại với nhau.
- Hỗ trợ cung cầu thông tin về bất động sản cho các bên
Hoàng Văn Tân_ QTKD Bất Động Sản 15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
Thông tin về bất động sản và các thông tin khác liên quan đến bất động sản là cơ
sở rất quan trọng cho việc thực hiện giao dịch, các quyền và lợi ích của các bên có
liên quan chứa đựng bên trong các giao dịch bất động sản. Công việc đầu tiên của
nhà môi giới bât động sản là việc thu thập đầy đủ, chính xác các thông tin cần thiết
về bất động sản và các thông tin có liên quan đến bất động sản đó cho khách hàng
và phải có nhiệm vụ công khai tất cả những thông tin đã thu thập được về bất động
sản một cách đầy đủ, trung thực, chính xác các thông tin cho khách hàng.
- Tư vấn cho khách hàng
Đối với người Việt Nam thị sự hiểu biết của số đông người dân về bất động sản,
thị trường bất động sản, hoạt động của thị trường bất động sản còn rất hạn
chế.Chính vì vậy mà người ta rất cần đến sự tư vấn trợgiúp của nhà môi giới bất
động sản. Bất động sản thường có giá trị lớn, pháp luật về bất động sản được quy
định chặt chẽ bắt buộc mọi giao dịch về bất động sản phải tuân thủ, khi đó pháp luật
mới có cơ sở bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia giao dịch. Do đó mà
công việc của nhà môi giới bất động sản không chỉ đơn giản là đưa cầu đến gặp
cung mà điều quan trọng hơn là hầu hết khách hàng cần đến sự tư vấn trợ giúp của
nhà môi giới về các vấn đề liên quan đến bất động sản, đến chủ thể bất động sản,
đến giá cả, đến trình tự thủ tục làm giấy tờ về giao dịch đó như thế nào nhằm thỏa

mãn yêu cầu của các bên. Khi nhà môi giới đưa cầu đến gặp cung thì việc tiếp tục tư
vấn giúp đỡ các bên để các bên yên tâm và thực hiện được giao dịch thành công là
rất quan trọng và cần thiết.Qua đó, nhà môi giới cũng góp phần đưa pháp luật đến
với các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.
• Đối với thị trường bất động sản
- Tăng lượng giao dịch bất động sản lành mạnh trên thị trường
Nhà môi giới bất động sản đã đưa cầu đến với cung và giúp cho cầu gặp được
cung một cách nhanh nhất, hiệu quả nhất.Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho thị
trường bất động sản trở nên sôi động hơn, lành mạnh hơn.
- Giúp thị trường bất động sản hoạt động công khai, minh bạch, ổn định, lành
mạnh
Một nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp phải có trách nhiệm cao trong
công việc của mình, đặc biệt đạo đức nghề nghiệp phải được ưu tiên hàng đầu.
Hoàng Văn Tân_ QTKD Bất Động Sản 16
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
Chính vì vậy, những thông tin mà khách hàng nhận được từ nhà môi giới bất động
sản phải là thông tin đầy đủ, trung thực, chính xác và được công khai, minh bạch.
Điều này sẽ tạo động lực cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh
và hiệu quả.
• Đối với Nhà nước
- Giúp Nhà nước kiểm soát thị trường
Hoạt động môi giới bất động sản tuân thủ đúng quy định của Nhà nước, qua đó
các cơ quan quản lý nhà nước các cấp sẽ nâng cao được hiệu quả của công tác quản
lý, từ đó sẽ giúp nhà nước kiểm soát được thị trường.
- Giúp nhà nước hoàn thiện cơ chế chính sách
Thị trường bất động sản công khai, minh bạch sẽ là cơ sở quan trọng giúp cho
việc thực hiện các giao dịch hợp pháp, hạn chế giao dịch ngầm trên thị trường,
ngoài việc giúp cho công tác quản lý nhà nước ở các cấp các ngành được tăng
cường, hiệu quả hơn thì một điều quan trọng nữa là các giao dịch bất động sản
thông qua nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp tư vấn, giúp đỡ chắc chắn sẽ

hiệu quả, tiết kiệm thời gian, đúng pháp luật, hạn chế tối đa các tranh chấp, khiếu
kiện có thể xảy ra so với các giao dịch tự phát. Và thông qua hoạt động của các tổ
chức, cá nhân môi giới bất động sản đã phản ảnh những bất cập từ thực tế tới các
nhà lập pháp, hoạch định chính sách kịp thời nghiên cứu hoàn thiện khuôn khổ pháp
lý.
- Tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước
Nhà môi giới bất động sản giúp cho hoạt động môi giới bất động sản đi vào
khuôn khổ, phát triển, công khai, minh bạch. Qua đó giúp cho Nhà nước quản lý có
hiệu quả hơn lĩnh vực này, từ đó các khoản thu từ giao dịch, các loại thuế, phí Nhà
nước thu được chắc chắn sẽ ngày càng nhiều hơn, tránh được hiện tượng thất thu
thuế, lệ phí như trước đây khi mà thị trường ngầm phát triển mạnh.
1.2. Marketing và Marketing online trong môi giới bất động sản
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của marketing bất động sản
a. Khái niệm về marketing
Hoàng Văn Tân_ QTKD Bất Động Sản 17
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
Trải qua hơn 100 năm khái niệm marketing đã có nhiều sự thay đổi cho phù
hợp với tình hình ứng dụng thực tế. Các khái niệm marketing được chuyển tải
phong phú, đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau, dưới đây là một số khái niệm
marketing được chấp nhận và sử dụng phổ biến hiện nay như:
 Khái niệm marketing của Phillip Kotler
Marketing là những hoạt động của con người hướng vào việc đáp ứng những
nhu cầu và ước muốn của khách hàng thông qua quá trình trao đổi.
 Khái niệm marketing của Viện marketing Anh
Marketing là quá trình tổ chức và quản lý toàn bộ hoạt động kinh doanh từ việc
phát hiện ra và biến sức mua của khách hàng thành nhu cầu thực sự về một mặt
hàng cụ thể, đến sản xuất và đưa hàng hoá đến khách hàng cuối cùng nhằm đảm bảo
cho công ty thu được lợi nhuận như dự kiến.
 Khái niệm marketing của AMA (1985)
Marketing là một quá trình lập ra kế hoạch và thực hiện các chính sách sản

phẩm, giá, phân phối, xúc tiến và hỗ trợ kinh doanh của của hàng hoá, ý tưởng hay
dịch vụ để tiến hành hoạt động trao đổi nhằm thoả mãn mục đích của các tổ chức và
cá nhân.
 Khái niệm marketing của I. Ansoff
Theo I. Ansoff, một chuyên gia nghiên cứu marketing của LHQ, một khái
niệm được nhiều nhà nghiên cứu hiện nay cho là khá đầy đủ, thể hiện tư
duy marketing hiện đại và đang được chấp nhận rộng rãi: “Marketing là khoa học điều
hành toàn bộ hoạt động kinh doanh kể từ khâu sản xuất đến khâu tiêu thụ, nó căn cứ
vào nhu cầu biến động của thị trường hay nói khác đi là lấy thị trường làm định
hướng”
b. Khái niệm marketing bất động sản
Trên thế giới có khá nhiều phát biểu về marketing khác nhau của các học giả.
Từ những khái niệm về marketing nói chung có thể luận giải về marketing BĐS như
sau:
Hoàng Văn Tân_ QTKD Bất Động Sản 18
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
“Marketing BĐS là quá trình quản lý của DN nhằm phát hiện ra nhu cầu về
BĐS và môi trường liên quan đến BĐS của khách hàng để đáp ứng các nhu cầu đó
một cách có hiệu quả hơn so với các đối thủ cạnh tranh”.
Marketing BĐS theo định nghĩa này có các hàm ý quan trọng sau đây:
 Marketing BĐS là một triết lý kinh doanh mới, triết lý vì cuộc sống tiện nghi, an
toàn của khách hàng. Đồng thời, để đảm bảo các hoạt động marketing, trong các
DN BĐS cần có một chức năng quản trị mới – chức năng quản trị marketing.
 Chức năng quản trị marketing BĐS của DN nhằm đảm bảo cho toàn bộ các hoạt
động của DN phải hướng tới khách hàng, vì lợi ích khách hàng. Muốn vậy, DN
phải xác định được đúng, dự báo chính xác nhu cầu và mong muốn của khách
hàng và thoả mãn các nhu cầu đó một cách hiệu quả.
 Mục tiêu tổng thể trong dài hạn của marketing BĐS là tối đa hoá lợi nhuận của
DN, còn biểu hiện trong ngắn hạn là sự thoả mãn thật tốt nhu cầu khách hàng.
c. Vai trò của marketing bất động sản

Trong nền kinh tế hiện nay, không doanh nghiệp nào bắt tay kinh doanh lại
không muốn gắn kinh doanh của mình với thị trường. Marketing nói chung và
marketing bất động sản nói riêng lại là hoạt động có vai trò quyết định và điều phối
sự kết nối các hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp với thị trường, có nghĩa là
đảm bảo cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp hướng theo thị trường, biết
được nhu cầu và mong muốn của khách hàng , từ đó có chỗ dựa vững chắc cho mọi
quyết định kinh doanh.
Trong cơ chế thị trường, các doanh nghiệp tự do cạnh tranh để đáp ứng nhu
cầu của khách hàng một cách tốt nhất. Kinh tế thị trường càng phát triển thì mức độ
cạnh tranh càng cao. Cạnh tranh vừa là động lực thúc đẩy, vừa là công cụ đào thải,
chọn lựa khắt khe của thị trường đối với các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất
động sản và dịch vụ bất động sản. Vì vậy, muốn tồn tại và phát triển các doanh
nghiệp phải định hướng theo thị trường một cách năng động, linh hoạt. Khi khách
hàng trở thành người phán quyết cuối cùng đối với sự sống còn của doanh nghiệp
thì các doanh nghiệp phải nhận thức được vai trò của khách hàng. Lợi nhuận của
doanh nghiệp chỉ có được khi làm hài lòng, thoả mãn nhu cầu khách hàng và khi đó
Hoàng Văn Tân_ QTKD Bất Động Sản 19
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
marketing trở thành yếu tố then chốt để đi đến thành công của doanh nghiệp.
Marketing giúp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với định hướng thị
trường: sản xuất cái mà thị trường cần, và do đó marketing tạo ra khách hàng cho
doanh nghiệp giống như là sản xuất tạo ra sản phẩm. Ngược lại, việc xác định được
các đối tượng khách hàng mục tiêu, tìm hiểu và nắm bắt được những nhu cầu và thị
hiếu của khách hàng sẽ giúp doanh nghiệp đưa ra được sẽ giúp doanh nghiệp đưa ra
được những kế hoạch chiến lược, mục tiêu cụ thể nhằm tiếp cận khách hàng một
cách hiệu quả nhất.
1.2.2. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của marketing online trong môi giới bất
động sản
1.2.2.1. Khái niệm về marketing online và quá trình hình thành
Song hành cùng mới marketing truyền thống, ngày nay với sự phát triển vượt

bậc của công nghệ thông tin, một loại hình marketing hiện đại mới đã ra đời và
không ngừng phát triển nhanh trên toàn thế giới, đó là marketing online (Marketing
online). Tại Việt Nam, trong xu hướng toàn cầu hóa, người ta mới bắt đầu làm quen
dần với các khái niệm Dotcom, nhưng chỉ sau vài năm, marketing online đã phát
triển tới mức chóng mặt, và hầu hết các hoạt động kinh doanh ngày nay đều có sự
liên quan mật thiết tới loại hình tiếp thị
Marketing online (Marketing online) là hoạt động tiếp thị ngày càng được
nhiều người quan tâm và ứng dụng trong hoạt động sản xuất, kinh doanh, nhưng để
đưa ra một định nghĩa chính xác về emarketing không phải là một việc dễ dàng.
Hiện nay, có rất nhiều quan niệm khác nhau về marketing online. Sở dĩ như vậy là
do marketing online được nghiên cứu và xem xét từ nhiều góc độ khác nhau.
Theo Philip Kotler, cha đẻ của marketing hiện đại: Marketing online là quá
trình lập kế hoạch về sản phẩm,giá, phân phối và xúc tiến đối với sản phẩm,
dịch vụ và ý tưởng để đáp ứng nhu cầu của tổ chức và cá nhân dựa trên các
phương tiện điện tử và Internet. (Philip Kotler, Marketing Management, 11th
Edition, 2007)
Hoàng Văn Tân_ QTKD Bất Động Sản 20
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
Theo Mark Sceats thì marketing online chính là hoạt động tiếp thị sử dụng
Internet là kênh hiển thị. Hay theo quan niệm của Chaffey thì marketing online là
hoạt động đạt được mục tiêu nhờ kỹ thuật truyền thông điện tử. Hay theo một quan
niệm khác thì cho rằng, marketing online là hoạt động ứng dụng mạng Internet và
các phương tiện điện tử để tiến hành các hoạt động marketing nhằm đạt được các
mục tiêu của tổ chức và duy trì quan hệ khách hàng thông qua nâng cao hiểu biết về
khách hàng, các hoạt động xúc tiến hướng tới mục tiêu và các dịch vụ qua mạng
hướng tới thỏa mãn nhu cầu của khách hàng.
Như vậy có thể hiểu một cách đơn giản, marketing online là hoạt động tiếp thị,
quảng bá sản phẩm, dịch vụ bằng cách ứng dụng các phương tiện điện tử như điện
thoại, fax, Internet …
Nhìn chung, quá trình hình thành và phát triển của marketing online được chia

thành ba giai đoạn:
- Thông tin: các hoạt động marketing điện tử nhằm giới thiệu quảng bá hình ảnh
doanh nghiệp, sản phẩm dịch vụ của doanh nghiệp thông qua các website thông tin,
catalogue điện tử.
- Giao dịch: các hoạt động giao dịch trực tuyến, tự động hóa các quy trình kinh
doanh, phục vụ khách hàng tốt hơn, thuận tiện, an toàn và hiệu quả hơn trong bán
lẻ, dịch vụ ngân hàng, thị trường chứng khoán …
- Tương tác: phối hợp, liên kết giữa nhà cung cấp, nhà sản xuất, nhà phân phối…
thông qua chia sẻ các hệ thống thông tin, phối hợp các quy trình sản xuất, kinh
doanh để hoạt động hiệu quả nhất, điển hình là hoạt động giữa các hãng sản xuất
ôtô, máy tính …
1.2.2.2. Mối liên hệ giữa marketing online và môi giới bất động sản
Trong giai đoạn 2000 – 2013, tỉ lệ tăng trưởng người sử dụng Internet tại Việt
Nam đạt mức 15%, tốc độ tăng trưởng nhanh nhất trong khu vực. Như vậy sau gần
16 năm kể từ ngày Việt Nam gia nhập cộng đồng Internet toàn cầu (1/12/1997),
lượng người sử dụng Internet trong nước đã tăng nhanh một cách đáng kể.
Hoàng Văn Tân_ QTKD Bất Động Sản 21
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
Thị trường Marketing Online sẽ còn biến đổi sôi động hơn nhiều và hiệu quả
thì chắc chắn là không thể phủ nhận. Theo Tổng cục Thống kê, tổng số người sử
dụng Internet tại Việt Nam tính đến tháng 7/2013 là 37,1 triệu người, tăng 28%
( chiếm hơn 42% dân số Việt Nam) và 4 triệu người dùng Internet băng thông rộng,
tăng 19% tính theo năm…
Marketing là hoạt động không thể thiếu đối với bất kỳ doanh nghiệp nào, nó là
con đường để rút ngắn khoảng cách giữa thương hiệu với khách hàng tiềm
năng.Nhưng càng ngày các phương pháp Marketing truyền thống càng bị bão hoà
đối với khách hàng, chi phí cao nhưng hiệu quả lại giảm sút. Nhất là trong giai đoạn
khủng hoảng hiện nay, khi mà hiệu quả Marketing phải được đặt lên hàng đầu.
Thực tế tại Việt Nam cũng cho thấy rằng các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản cũng đã và đang bắt kịp với xu hướng phát triển của công nghệ và đồng

thời các hoạt động marketing online (hay còn được hiểu là tiếp thị trên môi trường
internet) ngày càng được quan tâm, chú trọng như là kênh tiếp thị chủ lực cho một
doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường đang trầm lắng.
Marketing online là phương tiện hỗ trợ bán hàng cực kỳ quan trọng trong
kinh doanh bất động sản. Nó giúp các nhà kinh doanh đưa thông tin tới khách hàng,
quảng bá sản phẩm trong khoảng thời gian ngắn nhất và hiệu quả nhất. Marketing
online thông tin tài sản cần quảng bá không làm cho doanh nghiệp chắc chắn bán
được nhà nhưng việc marketing online sẽ làm được điều vô cùng quan trọng mà
chắc chắn khi bán doanh nghiệp phải cần tới, đó là có nhiều khách hàng liên hệ hỏi
thăm về thông tin tài sản mà doanh nghiệp đang quảng bá hay tài sản sắp bán
Mỗi doanh nghiệp đều sẽ có những kế hoạch marketing online cho sản phẩm
của mình. Chiến lược marketing online tốt sẽ nâng giá trị tài sản mà doanh nghiệp
muốn bán. Giá trị của tài sản này được thể hiện dựa trên những thông tin chi tiết,
tính năng,… và hình ảnh của sản phẩm mà họ cung cấp. Đối với một doanh nghiệp,
marketing online không chỉ đơn thuần là quảng bá sản phẩm mà còn là một trong
những phương tiện thể hiện sự am hiểu của họ về thị trường và về sản phẩm họ
đang bán.
Hoàng Văn Tân_ QTKD Bất Động Sản 22
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
Trước đây với phương thức marketing truyền thống, các nhà kinh doanh, môi
giới phải tìm kiếm khách hàng giờ đây khác hàng sẽ đi tìm đến họ thông qua các
sàn giao dịch, các tin đăng và quảng cáo trên website. Marketing trực tuyến sẽ giúp
cho các nhà kinh doanh bất động sản nghiên cứu được hành vi tiêu dùng nhanh hơn,
phát hiện được nhu cầu về bất động sản và môi trường liên quan đến bất động sản
của khách hàng để đáp ứng nhu cầu đó một cách hiệu quả hơn so với các đối thủ
cạnh tranh. Thỏa mãn nhu cầu của khách hàng, tối đa hóa lợi nhuận của doanh
nghiệp là mục đích cuối cùng của tất cả các doanh nghiệp nói chung và kinh doanh
bất động sản nói riêng.
Marketing online đã trở thành lựa chọn hàng đầu cho các nhà kinh doanh, môi
giới địa ốc hiện nay. Nó đã mang lại những thành công đáng kể trong các giao dịch

bất động sản. Từ những lợi ích và vai trò của nó trong hoạt động kinh doanh, chúng
ta có thể dễ dàng nhận thấy những hiệu quả to lớn mà nó mang lại.
Marketing online không phải là công cụ bán hàng nhưng đây lại là phương
tiện hỗ trợ bán hàng hiệu quả nhất trong thời đại ngày nay. Hiệu quả này đã được
chứng mình bằng một thực tế là có nhiều sàn giao dịch bất động sản trực tuyến đang
hoạt động và mang lại hiệu quả cao trong lĩnh vực kinh doanh này. Đồng thời
khách hàng đang dần tìm đến các sàn giao dịch như một nhu cầu tất yếu khi mua
bán bất động sản. Đối với các doanh nghiệp, bên cạnh những quy trình, kỹ năng
môi giới và sự am hiểu về sản phẩm, marketing online trở thành công cụ quảng bá
sản phẩm mang đến cho họ những thành công đáng kể trong thị trường bất động sản
đầy khó khăn như hiện nay.
1.2.3. Ưu điểm của kênh marketing online so với marketing truyền thống
Trước khi so sánh, hãy điểm qua những ưu điểm của Marketing Online:
o Khách hàng đang online ngày càng nhiều
o Là chiến lược marketing dựa trên sở thích, xu hướng của khách hàng
o Tiếp cận được khách hàng liên tục 24/7
o Tương tác 2 chiều giữa doanh nghiệp và khách hàng
o Tiếp cận chính xác tới từng khách hàng (1 to 1)
Hoàng Văn Tân_ QTKD Bất Động Sản 23
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
o Dữ liệu và thông tin có thể lưu trữ dễ dàng
o Thông tin và nội dung có thể tùy biến được
o Hiệu quả có thể đo lường được
o Chi phí thấp
Bảng so sánh ưu điểm của marketing online so với marketing truyền thống
(Theo tạp chí marketing Việt Nam số 7a-2008)
Đặc điểm Marketing online Marketing truyền thống
Phương thức Sử dụng các thiết bị số hóa Chủ yếu sử dụng các phương
tiện thông tin đại chúng
Không gian Không bị giới hạn bởi biên

giới quốc gia và vùng lãnh
thổ
Bị giới hạn bởi biên giới quốc
gia và vùng lãnh thổ
Thời gian Mọi lúc mọi nơi,phản ứng
nhanh, cập nhật thông tin sau
vài phút
Chỉ vào một số giờ nhất định,
mất nhiều thời gian và công sức
để thay đổi mẫu quảng cáo hoặc
clip
Phản hồi Khách hàng tiếp nhận thông
tin và phản hồi ngay lập tức
Mất một thời gian dài để khách
hàng tiếp nhận thông tin và
phản hồi
Khách hàng Có thể chọn được đối tượng
cụ thể,tiếp cận trực tiếp với
khách hàng
Không chọn được nhóm đối
tượng cụ thể
Chi phí Thấp,với ngân sách nhỏ vẫn
thực hiện được,có thể kiểm
soát được chi phí quảng cáo
Cao, ngân sách quảng cáo
lớn,được ấn định dùng 1 lần
Hoàng Văn Tân_ QTKD Bất Động Sản 24
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
Lưu trữ thông
tin

Lưu trữ thông tin khách hàng
dễ dàng, nhanh chóng
Rất khó lưu trữ thông tin của
khách hàng
1.2.4. Nội dung của marketing online trong môi giới bất động sản
1.2.4.1. Các nguyên tắc cơ bản trong marketing online
Môi giới tiếp thị bất động sản hay bất kỳ ngành nghề kinh doanh nào khác đều
có những quy định , nguyên tắc chung khi thực hiện marketing online. Về nguyên
tắc cơ bản, đây là hình thức áp dụng các công cụ công nghệ thông tin thay cho các
công cụ thông thường để tiến hành các quá trình marketing. Với marketing online
người ta sử dụng các công cụ đặc thù để thực hiện một chiến dịch marketing.
Nhìn chung marketing online dù sử dụng phương tiện nào cũng không thể tách
biệt với tổng thể các hoạt động marketing của doanh nghiệp. Chúng gắn bó và hỗ
trợ lẫn nhau vì mục đích chung là xây dựng và quảng bá thương hiệu, thúc đẩy
doanh số. Marketing online cũng không phải là một phần của thương mại điện tử
như nhiều người lầm tưởng song nó đóng một vai trò quan trọng là hỗ trợ phát triển
các hoạt động thương mại điện tử.
Điều kiện áp dụng Marketing Online trong môi giới bất động sản
• Thị trường:
 Nhận thức của khách hàng: số % người sử dụng và chấp nhận Internet.
 Trong Marketing B2C: Khách hàng có các điều kiện tiếp cận Internet, thói
quen, mức độ phổ cập, chi phí. Doanh nghiệp, phát triển các họat động
Marketing trên Internet.
 Trong Marketing B2B: các tổ chức phối hợp nhau, giai đoạn này chỉ mới
xuất hiện ở các nước phát triển.
• Doanh nghiệp:
 Nhận thức của các tổ chức: Internet có được coi là phương tiện thông tin
chiến lược không.
Hoàng Văn Tân_ QTKD Bất Động Sản 25