Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Kỳ Anh

Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
MỤC LỤC
KẾT LUẬN 55
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
GPMB Giải phóng mặt bằng
KKT VA Khu kinh tế Vũng Áng
UBND Ủy ban nhân dân
TTLT Thông tư liên tịch
TNMT Tài nguyên Môi trường
Quyền SD Quyền sử dụng (đất)
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
LỜI MỞ ĐẦU
Xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng hiện là một vấn đề nhức
nhối mà cả xã hội đang quan tâm. Việc xác định giá đất quá cao hoặc quá thấp hoặc
vì mục đích vụ lợi cá nhân đã gây ra mâu thuẫn trong lợi ích giữa người dân được
đền bù và chủ đầu tư dẫn đến việc người dân không giao đất cho các dự án, làm
đình trệ các dự án từ quy mô nhỏ đến lớn gây thiệt hại rất nhiều cho Nhà nước khi
các dự án này bị trượt giá hay phát sinh các khoản thu khác và làm chậm tiến độ
đưa vào hoạt động của các dự án này. Vì vậy công tác xác định giá đất phải chính
xác, cụ thể và thỏa mãn được cả 2 bên là Chủ đầu tư và người dân được đền bù. Tuy
nhiên công tác xác định giá đất trong giải phóng mặt bằng ở Việt Nam nói chung và
trên địa bàn huyện Kỳ Anh nói riêng còn nhiều hạn chế và vẫn chưa thỏa mãn được
nhu cầu của người dân mà chỉ thiên về phục vụ lợi ích của Chủ đầu tư.
Thêm vào đó, thời gian qua tỉnh Hà Tĩnh cũng đã tập trung hoàn chỉnh công
tác quy hoạch, các đồ án quy hoạch đã được phê duyệt như: Quy hoạch tổng thế

phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Hà Tĩnh đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2050; Quy
hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Vũng Áng; Quy hoạch vùng Nam Hà Tĩnh –
Bắc Quảng Bình; Quy hoạch hệ thống đô thị toàn tỉnh, Điều chỉnh Quy hoạch
chung xây dựng Khu kinh tế Vũng Áng, Quy hoạch chung xây dựng thị trấn Kỳ
Anh, Quy hoạch phân khu chức năng trên địa bàn Khu kinh tế Vũng Áng và các đồ
án Quy hoạch chi tiết các khu chức năng trong Khu kinh tế Vũng Áng, Quy hoạch
chi tiết khu đô thị Kỳ Long – Kỳ Liên – Kỳ Phương, Quy hoạch chi tiết khu đô thị
Trung tâm, Quy hoạch chi tiết các khu du lịch đô thị Kỳ Ninh, Kỳ Nam Tính đến
nay, tổng số đồ án quy hoạch đã được phê duyệt tại khu vực Kỳ Anh – Vũng Áng là
77 đồ án, với tổng quy mô, diện tích được phê duyệt là 7.579 Ha. Trong số đó, diện
tích quy hoạch các khu đô thị, khu dân cư chỉnh trang đô thị và khu công nghiệp,
thương mại, dịch vụ là 6.470 Ha. Vì vậy, nhu cầu về thẩm định giá trong đền bù giải
phóng mặt bằng là rất cao. Ngoài ra còn 1 lý do chủ quan nữa, là 1 người con xứ
Nghệ, em quyết định chọn nghiên cứu đề tài: “Phương pháp xác định giá đất trong
công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Kỳ Anh”.
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
1
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
1. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là tổng quan về phương pháp xác định giá đất
trong công tác giải phóng mặt bằng. Trong công tác giải phóng mặt bằng, người ta
thường sử dụng 2 phương pháp đó là: phương pháp so sánh và phương pháp thu
nhập. Thêm vào đó, ở trên địa bàn tỉnh còn có thêm phương pháp thu thập mẫu số
liệu được nêu ra trong mục 3 của chương II. Tuy nhiên phương pháp so sánh vẫn là
phương pháp được sử dụng rộng rãi hơn vì trong công tác giải phóng mặt bằng thì
sẽ thực hiện xác định giá đất trong quy mô lớn, vì vậy sử dụng phương pháp so sánh
hiệu quả và tiết kiệm thời gian nhất.
Nghiên cứu công tác thẩm định, quy trình thẩm định của địa phương phục vụ
nhu cầu giải phóng mặt bằng, đèn bù và áp giá.
Những khó khăn gặp phải và những vấn đề còn khúc mắc trong công tác đền

bù, mâu thuẫn giữa giá được thẩm định và giá cả thị trường.
Đề xuất những những biện pháp để góp phần nâng cao hiệu quả và hoàn thiện
phương pháp xác định giá đất tại địa phương hiện nay nói riêng, cũng như công tác
thẩm định giá trong giải phóng mặt bằng nói chung.
2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiện cứu của đề tài là phương pháp xác định giá đất trong công
tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Kỳ Anh.
Phạm vi nghiên cứu là trên địa bàn huyện Kỳ Anh kể từ thời gian phòng
thẩm định và áp giá được thành lập.
3. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu vận dụng xuyên suốt đề tài này là phương pháp
luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sở kết hợp với các phương pháp nghiệp vụ
để khảo cứu, phân tích, đánh giá, kế thừa có chọn lọc. Thông qua quá trình chọn lọc
dữ liệu, tài liệu có liên quan và xử lý, kết hợp với những kiến thức đã được học và
kiến thức đã được hướng dẫn, cung cấp để thực hiện nội dung đề tài.
4. Kết cấu đề tài
Kết cấu đề tài này gồm 3 chương:
Chương I, Tổng quan về giải phóng mặt bằng và phương pháp xác định
giá đất trong giải phóng mặt bằng
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
2
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
Nội dung chương I nói về Giải phóng mặt bằng, tổng quan và những thuật ngữ
liên quan đến giải phóng mặt bằng. Tiếp theo đó giới thiệu về khung giá đất và giá
các loại đất, cách xác định khung giá đất và điều chỉnh hệ số giá đất tại từng khu
vực. Trong chương này cũng đề cập tới hệ số điều chỉnh K, cách xác định và áp
dụng như thế nào. Đồng thời giới thiệu về các phương pháp xác định giá đất được
sử dụng bao gồm những phương pháp đã được học và phương pháp chưa được học
như phương pháp thu thập mẫu số liệu thường xuyên được áp dụng trên địa bàn các
địa phương hiện nay

Chương II, Thực trạng giải phóng mặt bằng và xác định giá đất trong giải
phóng mặt bằng
Giới thiệu về tổng quan tình hình kinh tế - xã hội của địa phương, tình hình
các dự án đang diễn ra, sự cần thiết của công tác thẩm định và quá trình thẩm định
đã diễn ra trong thời gian qua. Đồng thời giới thiệu về phương pháp xác định giá đất
được sử dụng trên địa bàn huyện Kỳ Anh hiện nay
Chương III, Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ
Anh và một số đề xuất
Chương cuối cùng là phần nói về thực trạng xác định giá đất trên địa bàn
huyện, những thành tựu đạt được và những bất cập, khó khăn gặp phải khi triển
khai thực hiện công tác cũng như thái độ tiếp nhận mức giá được thẩm định của
người dân như thế nào. Và cuối cùng là một số đề xuất của cá nhân em./.
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
3
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
Chương I, TỔNG QUAN VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ PHƯƠNG
PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
1. Tổng quan về giải phóng mặt bằng
1.1. Căn cứ và các văn bản pháp luật
Thông tư số: 145/1998/TT-BTC Hướng dẫn thi hành Nghị định số
22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại
khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng.
- Thông tư số: 145 /2007/TT-BTC ngày 6 tháng 12 năm 2007 về việc hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Luật Đất đai năm 2003 (Luật sửa đổi, bổ sung Điều 121 của Luật Đất đai số

13/2003/QH11 năm 2009).
- Thông tư liên tịch số: 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC của Bộ TNMT-Bộ tài
chính về việc hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh
bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương.
1.2. Định nghĩa và các thuật ngữ liên quan
1.2.1. Giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di
dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần
đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công
trình mới.
Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng
giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới. Đây là
một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
4
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
quan đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội.
Công tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết định đến tiến độ của các dự án,
là khâu đầu tiên thực hiện dự án. Trong đó đền bù thiệt hại là khâu quan trọng quyết
định tiến độ giải phóng mặt bằng.
Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng
chế và vẫn đòi hỏi sự “hy sinh”. Không chỉ là một sự đền bù ngang giá tuyệt đối.
Từ những nhận thức trên có thể hiểu bản chất của công tác đền bù giải phóng
mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng trong quá trình hiện nay không chỉ đơn thuần là sự đền
bù về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo lợi ích của người dân phải di chuyển. Đó là
họ phải có được chỗ ở ổn định, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi cũ, nhưng
chắc chắn phải tốt hơn nơi cũ về mọi mặt thì mới tạo điều kiện cho người dân sống
và ổn định.

1.2.2. Các thuật ngữ liên quan
- Bồi thường:
Theo khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003: Bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu
hồi cho người bị thu hồi đất.
Theo khoản 13 Điều 3 Dự thảo, khái niệm bồi thường được bổ sung như sau:
“Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả cho người có đất bị thu
hồi những thiệt hại về quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất do việc thu hồi đất gây ra”.
- Chủ thể thiệt hại
Trong quá trình thu hồi đất, thiệt hại có thể xảy ra với một trong các chủ thể
như sau: Chủ thể có đất bị thu hồi; Chủ thể đang trực tiếp sử dụng đất (ví dụ như
đang thuê đất); Các chủ thể lân cận do ảnh hưởng về cơ sở hạ tầng kỹ thuật (ví dụ
như chủ thể có thửa đất tiếp cận với thửa đất bị thu hồi, sử dụng lối đi chung); Cơ
sở hạ tầng xã hội (ví dụ như di dời trường học, bệnh viện) hoặc vấn đề môi trường
(ví dụ như vấn đề ngăn dòng chảy một con sông mà từ trước đến nay cộng đồng vẫn
sử dụng nguồn nước chung)
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
5
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
- Đền bù
Đền bù là khái niệm dùng để chỉ sự “đền trả” lại những thiệt hại do một hoạt
động của một chủ thể gây ra. Khái niệm “đền bù” xuất hiện từ Luật Đất đai năm
1987 và Luật Đất đai năm 1993.
- Bồi hoàn
Bồi hoàn là sự “hoàn trả” lại những gì đã “mượn đi”, “lấy đi”. Đây là khái
niệm gắn với thời bao cấp, khi mà việc bồi thường về đất chưa đặt thành một vấn đề
trong thu hồi đất. Khi đất đang sử dụng bị thu hồi, Luật Đất đai năm 1987 ghi nhận
việc “bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó
theo quy định của pháp luật” (khoản 4 Điều 48). Hiện nay, Luật Đất đai năm 2003

và các văn bản khác củatrung ương không sử dụng khái niệm bồi hoàn, mà chỉ sử
dụng khái niệm bồi thườngbên cạnh các khái niệm hỗ trợ và tái định cư cho người
có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, một số địa phương còn sử dụng khái niệm “bồi hoàn”
để chỉ số tiền mà người thu hồi đất nhận được thông qua chế độ bồi thường, hỗ trợ
khi có đất bị thu hồi theo quy hoạch.
- Hỗ trợ
Theo khoản 7 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 thì: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố
trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới”. Dự thảo đã rút gọn khái
niệm như sau: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho
người có đất bị thu hồi.”
- Tái định cư
Pháp luật Việt Nam không giải thích khái niệm tái định cư; tuy nhiên, nhiều
văn bản vẫn quy định về tái định cư. Có thể khái quát rằng: tái định cư là việc bố trí
chỗ ở mới cho người bị thu hồi đất mà không còn chỗ ở nào khác trong phạm vi cấp
xã nơi có đất bị thu hồi và phải di chuyển chỗ ở. Hình thức tái định cư bao gồm:
bằng nhà ở, bằng đất ở hoặc bằng tiền.
- Khiếu nại về đất và khiếu kiện về đất
Khiếu nại là một quyền hiến định, được quy định tại Điều 74 của Hiến pháp
năm 1992. Quyền này được quy định chi tiết tại Luật Khiếu nại năm 2011. Việc giải
quyết khiếu nại được thực hiện bởi những chủ thể thừa hành hành chính, bao gồm:
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
6
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
cơ quan hành chính, người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước đã
ban hành quyết định hành chính, thực hiện hành vi hành chính hoặc cấp trên trực
tiếp của các chủ thể này.
Quyền khiếu kiện (còn gọi là khởi kiện hành chính) bắt đầu được ghi nhận từ
Pháp lệnh Thủ tục giải quyết các vụ án hành chính năm 1996 (sửa đổi, bổ sung năm
1998, 2006). Ở Việt Nam, Hiến pháp không đề cập quyền khiếu kiện. Cá nhân, cơ

quan, tổ chức khi cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan
nhà nước trái pháp luật, xâm phạm đến quyền lợi hợp pháp của mình thì có thể lựa
chọn khiếu nại hoặc khiếu kiện. Tại khoản 1 Điều 103 Luật Tố tụng hành chính quy
định: cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền khởi kiện vụ án hành chính đối với quyết
định hành chính, hành vi hành chính trong trường hợp không đồng ý với quyết định,
hành vi đó hoặc đã khiếu nại với người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại, tuy hết
thời hạn giải quyết khiếu nại theo quy định của pháp luật về khiếu nại mà khiếu nại
không được giải quyết, hoặc đã được giải quyết, nhưng không đồng ý với việc giải
quyết khiếu nại về quyết định, hành vi đó.
- Sát giá thị trường
Trong tính toán việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, pháp luật
quy định: Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới
có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường
bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi, tức là bồi thường
bằng tiền. Khi bồi thường bằng tiền, giá bồi thường đối với đất trong thu hồi đất
nhằm thực hiện quy hoạch là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm (Khoản 4
Điều 56 Luật Đất đai 2003) và giá này được quy định là phải “sát với giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường”
(Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2003).
2. Khung giá các loại đất và các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất trong công
tác giải phóng mặt bằng
2.1. Khung giá các loại đất
Khung giá đất ban hành kèm theo Nghị định này được quy định cho các loại
đất được phân loại tại Điều 13 Luật Đất đai gồm:
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
7
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
2.1.1. Đối với nhóm đất nông nghiệp
- Khung giá đất trồng cây hàng năm.

- Khung giá đất trồng cây lâu năm.
- Khung giá đất rừng sản xuất.
- Khung giá đất nuôi trồng thuỷ sản.
- Khung giá đất làm muối.
- Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
căn cứ vào giá đất rừng sản xuất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định để định
mức giá phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
- Đối với các loại đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ, Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá các loại đất nông nghiệp liền kề do Uỷ ban nhân
dân cấp tỉnh quyết định để định mức giá cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa
phương.
2.1.2. Đối với nhóm đất phi nông nghiệp
- Khung giá đất ở tại nông thôn.
- Khung giá đất ở tại đô thị.
- Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại NT.
- Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị.
- Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng công trình sự nghiệp,
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất ở liền kề hoặc giá đất ở tại vùng lân
cận do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định để định mức giá đất phù hợp với tình
hình thực tế tại địa phương.
- Đối với đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào các
mục đích công cộng theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử
dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa
trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ; Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá loại đất liền kề do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy
định để định mức giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
2.1.3. Đối với nhóm đất chưa sử dụng
Đối với các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng bao gồm đất bằng chưa
sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây, khi cần phải có giá để
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194

8
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật loại đất này, Uỷ
ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá của các loại đất liền kề do Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh quy định và phương pháp xác định giá đất đối với loại đất liền kề quy định
tại Điều 13 Nghị định này để định mức giá đất phù hợp. Khi đất chưa sử dụng được
cấp có thẩm quyền cho phép đưa vào sử dụng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào
khung giá đất cùng loại, cùng mục đích sử dụng do Chính phủ quy định để định
mức giá đất cụ thể.
2.1.4. Khung giá đất của UBND tỉnh
Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép
tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa và giảm không quá 20% so với
mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại quy định.
2.2. Các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất trong công tác giải phóng mặt
bằng
Để thực hiện quy hoạch tốt phải đảm bảo lợi ích của người dân thì việc xác lập
giá đền bù thiệt hại đất khi thu hồi phải được xác định sát với mức giá thực tế, và
mong muốn của người dân. Đối với đất tại những vị trí có khả năng sinh lời cao, khi
thực hiện định giá đất phải chú ý tới việc xem xét đầy đủ các yếu tố tác động đến
việc lập giá đền bù. Giá trị sử dụng đất phụ thuộc vào 5 yếu tố sau:
- Khả năng hình thành các công trình dịch vụ
- Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng
- Khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác
- Khả năng phân loại đất theo quy mô và vị trí địa lý hành chính
- Khả năng phát triển ngành nghề truyền thống
Có thể khẳng định được rằng: Thẩm định giá có vai trò rất quan trọng khi tiến
hành giải phóng mặt bằng. Nếu như việc định giá đưa ra kết quả không phù hợp với
giá đất đai tại thời điểm hiện tại như quá cao hoặc quá thấp thì sẽ gây ra thiệt hại
không nhỏ cho một trong 2 bên: Nhà nước và người dân. Và điều đó dẫn tới sự đình

trệ của công tác giải phóng mặt bằng cũng như công tác triển khai dự án, và thiệt
hại càng lớn khi dự án bị đình trệ càng lâu. Vì vậy, khi triển khai một dự án thì khâu
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
9
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
thẩm định giá đất trong đền bù giải phóng mặt bằng là điều rất quan trọng, được ưu
tiên hàng đầu, kết quả của thẩm định viên phải phù hợp thì có thế người dân mới
chấp nhận giao đất để triển khai dự án. Khi tiến hành định giá, thẩm định viên phải
xác định được các nhân tố trực tiếp tác động đến giá, có vậy mức giá mà thẩm định
viên đưa ra mới hợp lý. Các nhân tố đó bao gồm:
- Nhân tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng.
- Nhân tố về khả năng hình thành các công trình dịch vụ.
- Nhân tố về khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác.
- Khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý: Trong mỗi loại đô thị
được chia làm 4 loại đường phố bao gồm:
Đường phố loại 1
Đường phố loại 2
Đường phố loại 3
Đường phố loại 4
Trong quá trình thực hiện các dự án vì mục đích quốc phòng – an ninh hay các
dự án phục vụ múc đích phát triển của đất nước, việc thu hồi đất ở, đất sản xuất
kinh doanh và đất nông nghiệp của người dân là không thể tránh khỏi. Tuy nhiên,
điều hết sức quan trọng ở đây là làm sao để Nhà nước và người dân cùng có lợi.
Chính vì vậy, Nhà nước đã ban hành thông tư về việc xây dựng bảng giá đất ở các
tỉnh hang năm dự trên các tiêu thức đã đề cập ở trên để điều chỉnh giá sao cho phù
hợp với tình hình của các địa phương khác nhau. Từ đó các địa phương lấy đó làm
căn cứ để xác định mức giá đền bù thiệt hại về đất, hoa màu, cây trồng và các công
trình trên đất khi phải giải phóng mặt bằng.
Ngoài ra, khi tiến hành giải phóng mặt bằng còn có một yếu tố vô hình chưa
được tính đến, đó là việc thay đổi khả năng phát triển ngành nghề truyền thống. Giả

sử như việc di dời một khu dân cư ở gần biển lên vùng đồng bằng hoặc xa biển hơn,
việc phát triển ngành nghề truyền thống là đánh bắt thủy, hải sản sẽ gặp rất nhiều khó
khăn. Và đó là một yếu tố mà thẩm định viên cần phải tính đến khi nơi ở mới có điều
kiện phát triển ngành nghề truyền thống thấp hơn nơi ở cũ hoặc khi địa phương
không thể lo được công ăn việc làm cho người dân ở những nơi mới chuyển đến.
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
10
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
Những nhân tố trên đây là những nhân tố có tác động trực tiếp tới giá đất, vì
vậy chỉ khi nào giá đất đền bù giải phóng mặt bằng chứa đựng đủ các nhân tố trên
thì kết quả đưa ra mới thực tế và hợp lí nhất.
2.3. Xác định hệ số K trong định giá đất đền bù giải phóng mặt bằng
2.3.1. Phạm vi và đối tượng áp dụng, căn cứ xác định hệ số K
2.3.1.1. Hệ số K, phạm vi và đối tượng áp dụng
- Hệ số K quy định tại Điều 8 của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày
24/4/1998 của Chính phủ là hệ số quan hệ tỷ lệ giữa gia đất tính theo khả năng sinh
lợi hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định.
Hệ số K có thể lớn hơn 1 hoặc nhỏ hơn 1 tuỳ thuộc vào sự chênh lệch giữa giá
đất do UBND cấp tỉnh quyết định với giá đất tính theo khả năng sinh lợi hoặc giá
đất thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Hệ số K được áp dụng để xác định giá đất tính đền bù thiệt hại cho người bị
thu hồi đất theo quy định tại Điều 6 và tính khoản tiền nộp ngân sách Nhà nước
theo Điều 14 của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về
việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích Quốc phòng,
an ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng. Trong trường hợp người bị thu hồi đất
chỉ được đền bù chi phí đầu tư vào đất, thì giá trị chi phí thực tế được tính theo giá
các giá trị chi phí tại thời điểm thu hồi đất.
2.3.1.2. Căn cứ xác định hệ số K
Hệ số K để xác đinh giá đất tính đền bù thiệt hại do Chủ tịch UBND cấp tỉnh

quyết định cho từng dự án theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài chính - vật giá có sự
tham gia của các ngành liên quan; căn cứ để xác định gồm:
- Giá các loại đất do UBND cấp tỉnh quy định căn cứ vào khung giá các loại
đất ban hành theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ được hướng
dẫn tại Thông tư liên Bộ số 94TT /LB ngày 14/11/1994 của Bộ Tài chính - Bộ Xây
dựng - Tổng cục Địa chính - Ban Vật giá Chính phủ đã bao hàm hệ số K quy định
trong Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998 của Chính phủ và Quyết định
số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ.
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
11
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
- Giá đất tính theo khả năng sinh lợi hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực tế ở địa phương. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế là giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trung bình ở từng vị trí, từng loại đường phố đối
với đất đô thị, ở từng hạng đất của từng xã đối với đất nông nghiệp và đất khu dân
cư nông thôn tại thời điểm thu hồi đất ở địa phương.
Trong trường hợp khả năng sinh lợi của đất và giá chuyển quyền sử dụng đất
ổn định (biến động trong phạm vi dưới 15%) thì UBND cấp tỉnh có thể quy định hệ
số K một lần để áp dụng tính đền bù thiệt hại cho nhiều dự án trong khoảng thời
gian ổn định đó.
2.3.1.3. Giá đất để tính đền bù thiệt hại
Giá đất tính đền bù thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất do UBND cấp
tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K:
- Đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi
trồng thuỷ sản, hệ số K được xác định chủ yếu trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá đất
tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Chỉ xác định hệ
số K trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với
giá đất do UBND cấp tỉnh quy định khi ở những nơi việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đã diễn ra phổ biến.
- Đối với các loại đất khác, hệ số K được xác định trên cơ sở quan hệ tỷ lệ

giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do UBND cấp tỉnh
quy định.
2.3.2. Hệ số K được xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả
năng sinh lợi với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định
Phương pháp này thường được áp dụng để tính hệ số đền bù của đất nông
nghiệp và đất có khả năng sinh lợi. Gồm có 3 bước sau:
- Bước 1: Xác định giá trị sản lượng, chi phí và thu nhập.
- Bước 2: Xác định giá đất theo khả năng sinh lợi.
Giá đất theo khả năng sinh lợi
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
12
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh

- Bước 3: Xác định hệ số K để định giá đất đền bù

Ví dụ thực tiễn:
Ví dụ 1: Tại xã Kỳ Thư huyện Kỳ Anh, 1 ha đất nông nghiệp hạng IV, mỗi
năm có 3 vụ. Có các số liệu điều tra như sau:
- Sản lượng lương thực: 18 tấn;
- Giá thóc 2500 đồng/1kg;
- Chi phí hợp lý = 60%;
- Giá 1 ha đất nông nghiệp hạng IV do UBND cấp tỉnh quy định là
261.000.000 đồng.
- Lãi suất tiền gửi Ngân hàng Nhà nước không kỳ hạn = 0,5%/tháng
(6%/năm).
Xác định hệ số K để định giá đền bù cho 1 ha đất nông nghiệp hạng IV như
sau:
Bước 1: Xác định giá trị sản lượng, chi phí hợp lý và thu nhập.
- Giá trị sản lượng = 18 tấn x 2500đ/kg = 45.000.000 đồng
- Chi phí hợp lý = 18 tấn x 60% x 2500đ/kg = 27.000.000 đồng

Thu nhập = giá trị sản lượng - chi phí hợp lý
= 45.000.000 - 27.000.000 = 18.000.000 đồng
Bước 2: Xác định giá đất theo khả năng sinh lợi:
Bước 3: Xác định hệ số K để định giá đất đền bù thiệt hại :
Vậy hệ số K của giá đất nông nghiệp hạng IV là: 1,15
Ví dụ 2: Tại xã Kỳ Hải huyện Kỳ Anh, có diện tích nuôi trồng thủy sản lớn, có
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
13
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
số liệu điều tra như sau:
- Sản lượng trung bình nuôi tôm sú là 0,482 tấn/ hecta
- Giá tôm sú bán buôn: 200.000 đồng/1kg;
- Chi phí hợp lý (bao gồm rủi ro, dịch bệnh) = 90%;
- Giá 1 ha đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, lợ do UBND cấp tỉnh quy định là
95.000.000 đồng.
- Lãi suất tiền gửi Ngân hàng Nhà nước không kỳ hạn = 0,5%/tháng
(6%/năm).
Xác định hệ số K để định giá đền bù cho 1 ha đất nông nghiệp hạng IV như
sau:
Bước 1: Xác định giá trị sản lượng, chi phí hợp lý và thu nhập.
- Giá trị sản lượng = 0,482 tấn x 200.000đ/kg = 96.400.000 đồng
- Chi phí hợp lý = 0,482 tấn x 90% x 200.000đ/kg = 86.760.000 đồng
Thu nhập = giá trị sản lượng - chi phí hợp lý
= 96.400.000 - 86.760.000 = 9.640.000 đồng
Bước 2: Xác định giá đất theo khả năng sinh lợi:
Bước 3: Xác định hệ số K để định giá đất đền bù thiệt hại :
Vậy hệ số K của giá đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, lợ là: 1,7
Tuy nhiên thường thì hệ số K của đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối được
UBND tỉnh quy định là 1,5
2.3.3. Hệ số K được xác định theo quan hệ tỉ giá chuyển quyền sử dụng

đất thực tế với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định
- Bước 1: Thu nhập và sử lý thông tin, số liệu:
+ Thu nhập giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương
.
+ Lập biểu tổng hợp phản ánh giá đất chuyển nhượng thực tế, sắp xếp theo thờ
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
14
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
i gian và địa bàn.
- Bước 2: Xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của đất bị th
u hồi.
- Bước 3: Xác định hệ số K theo công thức sau:

Ví dụ thực tiễn:
Bảng giá đất năm 2014 của các trục đường xã Kỳ Trinh do UBND huyện Kỳ
Anh đề xuất:
Đơn vị: Triệu đồng/m2
Các trục đường chính xã Kỳ Trinh
Quốc lộ 1A: từ giáp Thị trấn đến cầu Cổ Ngựa 4,500,000
Tiếp đến ngã 4 đường vào Trạm Tăng áp 4,000,000
Tiếp đến ngã 4 đường đi Cảng Vũng Áng 4,500,000
Đường từ ngã 3 QL1A (nhà ông Đức Đại) qua UBND xã đến cống Đập Đấm 600,000
Đường từ ngã 4 Bưu điện Văn hóa đến Sân vận động cũ 600,000
Đường từ ngã 4 Cổng chào Kỳ Trinh đến ngã 4 bưu điện văn hóa 1,000,000
Đường từ ngã 4 Cổng chào Kỳ Trinh đến Hồ Mộc Hương 800,000
Đường từ QL1A lên Khu tái định cư Kỳ Lợi tại xã Kỳ Trinh: Từ QL1A đến giáp khu
tái định cư quy hoạch
1,000,000
Đường từ ngã 4 QL1A đến cửa nhà anh Tính Gái (xóm 7) 600,000
Đường từ ngã 4 QL1A đến hết đất trạm bơm tăng áp 600,000

Đường từ ông Tương Hiền (QL1A) đến cửa nhà ông Tràng Ruổi thôn Trọt Me 400,000
Đất ở tại Khu tái định tại xã Kỳ Trinh 300,000
- Riêng các lô giáp mặt tiền các đường quy hoạch rộng trên 20m (>20m) 400,000
Đất ở tại các vị trí còn lại của xã Kỳ Trinh 300,000
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại quốc lộ 1A là 220 triệu/mét
dài. 500m
2
tương đương 14 mét dài. Vậy mỗi mét vuông có giá 6,16 triệu đồng, giá
đất ban hành là 4,5 triệu đồng/ m
2
. Vậy ta tính được hệ số K:
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
15
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại đường từ ngã 4 Cổng chào
Kỳ Trinh đến ngã 4 bưu điện văn hóa có giá 1.200.000đ/m
2
, giá đất ban hành là 1
triệu đồng/ m
2
. Vậy ta tính được hệ số K:
Hệ số K, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giá đất do UBND cấp tỉnh
ban hành tại công thức trên được tính cho từng vị trí của từng loại đường phố theo
từng loại đô thị hoặc theo từng hạng đất đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm
muối, và đất khu dân cư nông thôn.
2.3.4. Xác định hệ số K và giá đất đền bù cho 1 số trường hợp đặc biệt
Đất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối nuôi trồng thuỷ sản ở nơi mà việc ch
uyển
nhượng quyền sử dụng đất diễn ra phổ biến thì có thể xác định hệ số K bằng 1
trong 2

phương pháp trên, giá đất tính đền bù thiệt hại bằng giá đất đền bù tính the
o khả
năng sinh lợi cộng thêm 1 khoản tiền tối đa bằng 60% phần chênh lệch g
iữa giá đất tính theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá đền bù tính theo
khả năng sinh lợi của mảnh đất đó.
- Đất ở những nơi mới đô thị hoá (từ trước 1993 còn là nông thôn) hoặc Đất ở
những nơi mới đô thị hóa (từ trước 1993 còn là nông thôn hoặc) đất ở của hộ gia
đình có khuôn viên rộng: trong đó có đất nông nghiệp, lâm nghiệp thì được bồi th
ường theo mức diện tích đất ở được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép
dùng làm đất ở. Phần diện tích còn lại được đền bù theo giá đất nông, lâm nghiệp và
được cộng thêm 1 khoản tiền tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đền bù cho
đất ở của khuôn viên đó với giá đất đền bù nông nghiệp.
- Đất nông nghiệp trong đô thị được đền bù theo giá đất nông nghiệp và cộng
thêm 1 khoản tiền tối đa 30% chênh lệch giữa giá đền bù cho đất ở trong khu đô thị
của khu đất ở liền kề với giá đất đền bù đất nông nghiệp.
Cụ thể trên địa bàn huyện Kỳ Anh:
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
16
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
Đất sản xuất nông nghiệp tại các vùng quy hoạch khu công nghiệp, khu du
lịch đã có quyết định phê duyệt có hệ số K = 1,2.
Đất sản xuất nông nghiệp trong Khu kinh tế Vũng Áng được tính với hệ số K
= 1,3.
Đất sản xuất nông nghiệp xã Kỳ Hưng - huyện Kỳ Anh được áp dụng theo hệ
số K = 1,2.
Các thửa đất bám trục đường quốc lộ, tỉnh lộ, các cụm công nghiệp, tiểu thủ
công nghiệp có hệ số K = 1,1.
Đất làm muối và nuôi trồng thuỷ sản (ngọt, mặn lợ) ở thành phố, thị xã có hệ
số K = 1,5.
Đối với đất nông nghiệp chuyển đổi sang đất làm muối, nuôi trồng thuỷ sản thì

lấy theo giá đất nông nghiệp của hạng trước khi chuyển đổi (chỉ áp dụng trong
trường hợp tính bồi thường, giải phóng mặt bằng).
3. Các phương pháp xác định giá đất trong giải phóng mặt bằng
3.1. Vai trò của phương pháp xác định giá đất
Giá đất do Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sử
dụng làm căn cứ để:
- Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật;
- Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông
qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường
hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho
các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai
năm 2003;
- Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh
nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thu
tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật;
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
17
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát
triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003;
- Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai
mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, thì mức giá trúng đấu giá quyền sử
dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không được thấp hơn mức giá do

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
3.2. Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức
giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất
tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và
vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước
sau đây:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây
dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu
thập thông tin.
Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở
khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được
chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá
nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên
sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần
định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý
và mục đích sử dụng đất.
- Thời gian thu thập thông tin:
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với
thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá.
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
18
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần
nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất.
- Những thông tin cần thu thập:
+ Vị trí;

+ Hiện trạng sử dụng đất;
+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng;
+ Môi trường;
+ Các đặc điểm về pháp lý;
+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành
công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin:
Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình
thường quy định tại khoản 2 Điều 1của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành tổng
hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa
các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác
định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất,
khu đất cần định giá.
Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất
so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá.
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều
chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Giá trị ước
tính của thửa
đất, khu đất
cần định giá
=
Giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
của từng thửa đất,
khu đất so sánh

±
Mức tiền điều chỉnh về giá hình
thành từ những yếu tố khác biệt
của từng thửa đất, khu đất so
sánh với thửa đất, khu đất cần
định giá
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
19
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí đất,
kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v. của từng thửa
đất, khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức tiền điều chỉnh về
giá theo từng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể
tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế của thửa đất so sánh trên thị trường trong điều kiện bình thường tại
địa phương, sau đó tính thành tiền) được xác định căn cứ vào đánh giá của các tổ
chức tư vấn hoặc các chuyên viên và cơ quan có nhiệm vụ trực tiếp xác định giá đất
tham mưu cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại địa phương
căn cứ vào các chứng cứ thị trường.
Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển
nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định
giá của thửa đất cần định giá, thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của
thửa đất so sánh theo công thức nêu trên, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh theo chỉ số biến động
(tăng hoặc giảm) giá của loại đất đó trong khoảng thời gian này. Chỉ số biến động
giá của từng loại đất có thể được tính toán từ những thông tin mà Sở Tài chính hoặc
các tổ chức tư vấn về giá đất thu thập thông qua việc điều tra, khảo sát và thống kê
giá đất theo hướng dẫn tại Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ
Tài chính hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất,
thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;

hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).
Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân của
các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt
về giá ở Bước 3.
3.3. Phương pháp thu nhập
Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập
thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết
kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi
VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi
suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
20
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:
Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định
giá
- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) để cho
thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số
tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hàng năm. Tiền
thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất
động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất.
- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng
thu nhập được tính như sau:
+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu nhập
của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của
thửa đất thu được hàng năm.
+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấy gỗ) thì
tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn,
doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây.
Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập

Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng đất, chi phí
đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này được tính theo các quy định
hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì
tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh
doanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quan
tài chính có thẩm quyền phát hành).
Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản
trên đất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu hao cơ bản của các
tài sản trên đất.
Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập
thuần túy
hàng năm
=
Tổng thu nhập
hàng năm đã tính ở
Bước 1
-
Tổng chi phí
đã tính ở Bước
2
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
21
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất
=
Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng
Việt Nam kỳ hạn 12 tháng

Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, tổng chi phí xác
định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thu
nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của vị trí đất của loại đất
cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê
duyệt và được tính bình quân trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất.
Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm
ngay trước thời điểm định giá đất. Việc tính tổng thu nhập, tổng chi phí phải tính
theo mặt bằng giá tại thời điểm định giá đất bằng cách áp dụng đơn giá về hàng hóa,
vật tư, dịch vụ, và tiền công lao động tại thời điểm định giá đất đối với khối lượng
về chi phí theo khoản mục và khối lượng sản phẩm sản xuất của các năm (nếu loại
chi phí có giá do Nhà nước quy định thì tính theo giá Nhà nước, nếu loại chi phí
không có giá do Nhà nước quy định thì tính theo mặt bằng giá thị trường).
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng
là mức lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại địa phương.
3.4 Phương pháp xác định giá bằng thu thập mẫu số liệu
3.4.1. Giới thiệu về phương pháp thu thập mẫu số liệu
Phương pháp thu thập mẫu số liệu được hướng dẫn sử dụng và áp dụng theo
thông tư liên tịch số: 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC của Bộ TNMT-Bộ tài chính và
quyết định số 1431/STNMT-ĐGĐ&BT của Sở TNMT tỉnh Hà Tĩnh.
Phương pháp gồm bước:
Bước 1: Điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra và giá đất thị
trường tại điểm điều tra
Bước 2: Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường tại cấp huyện.
Bước 3: Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường tại cấp tỉnh
Bước 4: Dự thảo bảng giá đất.
Bước 5: Thẩm định bảng giá đất.
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
22