đánh giá ảnh hưởng của định giá đất đến công tác giải phóng mặt bằng tại huyện yên sơn, tỉnh tuyên quang

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên



ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




NGUYỄN HỮU TÙNG






ĐÁNH GIÁ ẢNH HƢỞNG CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐẾN CÔNG TÁC
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN,
TỈNH TUYÊN QUANG


Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60.62.16




LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học:
PGS.TS. NguyÔn Kh¾c Th¸i S¬n





Thái Nguyên - 2010
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên



LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã đƣợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc chỉ rõ
nguồn gốc.

Tác giả


Nguyễn Hữu Tùng

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời
gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trường, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại
học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang đã giúp đỡ tôi
trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn


Nguyễn Hữu Tùng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

DANH MỤC TỪ VIẾT TĂT




UBND
: Uỷ ban nhân dân
QSDĐ
: Quyền sử dung đất
NĐ-CP
: Nghị định của Chính phủ
QĐ-UB
: Quyết định của Uỷ ban nhân dân
CNH-HĐH
: Công nghiệp hoá, hiện đại hoá
GPMB
: Giải phóng mặt bằng
BTHT
: Bồi thƣờng, hỗ trợ
TĐC
: Tái định cƣ
KV-VT
: Khu vực - vị trí
VNĐ
: Việt Nam đồng
VT1,VT2
: Vị trí 1, vị trí 2
KV1,KV2,KV3

: Khu vực 1, khu vực 2, khu vực 3




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ 1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 3
3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI 3
4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 4
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 5
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 5
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài 5
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài 6
1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài 8
1.2. KHÁI QUÁT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 11
1.2.1. Khái niệm về định giá đất 11
1.2.2. Các nguyên tắc trong định giá đất 12
1.2.3. Các phƣơng pháp định giá đất 14
1.2.4. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất 17
1.2.5. Sơ lƣợc về công tác định giá đất ở một số nƣớc trên thế giới 22
1.2.6. Công tác định giá đất tại Việt Nam 23
1.3. TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG 28
1.3.1. Khái quát về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi thu hồi đất, giải

phóng mặt bằng 28
1.3.2. Sơ lƣợc về công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi thu hồi đất,
giải phóng mặt bằng trên thế giới 32
1.3.3. Sơ lƣợc về công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi thu hồi đất,
giải phóng mặt bằng ở Việt Nam 37
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


1.3.4. Sơ lƣợc về kết quả nghiên cứu ảnh hƣởng của định giá đất đến giải
phóng mặt bằng 40
Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 42
2.1. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 42
2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 42
3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 42
2.4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 44
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 46
3.1. SƠ LƢỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA HUYỆN YÊN SƠN 46
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 46
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 47
3.1.3. Thực trạng cơ sở hạ tầng và các nguồn tài nguyên thiên nhiên của
huyện Yên Sơn 47
3.1.5. Thực trạng quản lý đất đai của huyện Yên Sơn giai đoạn 2005
đến 2009 52
3.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ ĐẤT TẠI HUYỆN YÊN
SƠN TỪ 2005 ĐẾN 2009 54
3.2.1. Cơ sở của công tác định giá đất tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên
Quang từ 2005 đến 2009 54
3.2.2. Các phƣơng pháp định giá đã đƣợc áp dụng tại huyện Yên Sơn,
tỉnh Tuyên Quang từ 2005 đến 2009 55
3.2.3. Kết quả định giá đất tại huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 57

3.2.4. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác định giá đất tại huyện
Yên Sơn từ 2005 đến 2009 69
3.2.5. Những bất cập về giá các loại đất theo quy định của huyện Yên
Sơn trong giai đoạn 2005 đến 2009 72
3.3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN
SƠN TỪ 2005 ĐẾN 2009 84
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


3.3.1. Kết quả thu hồi đất nông nghiệp tại huyện Yên Sơn từ năm 2005
đến 2009 84
3.3.2. Kết quả thu hồi đất ở tại huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 87
3.3.3. Kết quả thu hồi đất phi nông nghiệp không phải đất ở tại huyện
Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009. 90
3.3.4. Những khó khăn, tồn tại trong công tác thu hồi đất tại huyện Yên
Sơn từ 2005 đến 2009 91
3.4. ẢNH HƢỞNG CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐẾN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN TỪ NĂM 2005 ĐẾN 2009 92
3.4.1. Ảnh hƣởng của định giá đất đến thu hồi đất nông nghiệp 92
3.4.2. Ảnh hƣởng của định giá đất đến thu hồi đất phi nông nghiệp 94
3.4.3. Giải pháp hạn chế ảnh hƣởng của định giá đất đến giải phóng mặt bằng 98
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 101
1. KẾT LUẬN 101
2. ĐỀ NGHỊ 102

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Yên Sơn (01/01/2010) 50
Bảng 3.2. Kết quả định giá đất nông nghiệp tại huyện Yên Sơn giai đoạn
2005 đến 2009 59
Bảng 3.3a. Giá đất ở tại ven trục Quốc lộ 2 từ 2005 đến 2009 62
Bảng 3.3b. Giá đất ở tại ven trục Quốc lộ 2C từ 2005 đến 2009 63
Bảng 3.3c. Giá đất ở tại ven trục Quốc lộ 37 và Đƣờng Thanh niên từ 2005
đến 2009 64
Bảng 3.4. Kết quả định giá đất ở một số xã đại diện của huyện Yên Sơn từ
năm 2005 đến 2009 66
ĐVT: nghìn đồng/m
2
66
Bảng 3.5. Điều tra giá đất bằng phƣơng pháp thu nhập của đất trồng cây
hàng năm tại khu vực II - Vị trí 1 với mức lãi xuất ngân hàng
10,5%/năm 78
Bảng 3.6. Điều tra giá đất nuôi trồng thuỷ sản của thửa đất tại khu vực III -
vị trí 1 79
Bảng 3.7. Điều tra giá đất trồng cây lâu năm tại Khu vực II - vị trí 5 80
Bảng 3.8. Điều tra giá đất có rừng trồng sản xuất tại Khu vực II - vị trí 5 81
Bảng 3.9. Kết quả đấu giá QSD đất với khung giá đất của một số dự án 83
Bảng 3.10. Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi đất nông nghiệp
của huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 86
Bảng 3.11. Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi đất của một số
công trình trọng điểm của huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 89
Bảng 3.12. Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi đất phi nông
nghiệp của một số dự án huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 90
Bảng 3.13. Đánh giá mức độ hợp lý của giá đất bồi thƣờng đất nông
nghiệp qua ý kiến ngƣời dân bị thu hồi đất tại các dự án 92
Bảng 3.14. Chênh lệch giữa giá thực tế và giá quy định khi thu hồi đất
nông nghiệp để xây dựng Trƣờng bắn tại xã An Tƣờng năm 2009 93

Bảng 3.15. Chênh lệch giữa giá bồi thƣờng với giá quy định khi thu hồi đất
ở tại một số dự án của huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 94
Bảng 3.16. Tổng hợp phƣơng án bồi thƣờng của một số công trình thu hồi
đất tại huyện Yên Sơn 95
Bảng 3.17. Mức độ chênh lệch giá bồi thƣờng đất ở tại dự án xây dựng
Trƣờng bắn tại xã An Tƣờng 96
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1. Cơ cấu sử dụng của ba nhóm đất chính tại huỵên Yên Sơn tính
đến 01/01/2010 51
Hình 3.2. Biến động của trung bình giá đất nông nghiệp từ 2005 đến
2009 theo khung giá 60
Hình 3.3. Giá đất ở trên thị trƣờng và giá theo khung giá quy định của
khu vực đất giáp Quốc lộ 2 của huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 72
Hình 3.4. Kết quả so sánh giá đất trồng cây hàng năm của tỉnh Tuyên
Quang và một số tỉnh giáp ranh 74
Hình 3.6. So sánh giá đất trồng rừng sản xuất năm 2010 của tỉnh Tuyên
Quang so với các tỉnh giáp ranh 76
Hình 3.7. So sánh giá đất ở năm 2010 của huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên
Quang với một số địa phƣơng lân cận 77
Hình 3.8. Trình tự thủ tục thực hiện bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc
thu hồi đất tại huyện Yên Sơn 85

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


1

MỞ ĐẦU

1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên quốc gia, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội
lực, nguồn vốn to lớn của đất nƣớc, là thành phần quan trọng của môi trƣờng
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa
xã hội, an ninh quốc phòng. Cùng với sự phát triển không ngừng của kinh tế
xã hội nhƣ: xây dựng và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, bùng nổ dân số
làm cho nhu cầu của con ngƣời về đất và nhà ở ngày càng tăng lên. Tuy
nhiên, ngƣợc lại với quá trình trên thì khả năng cung cấp đất đai chỉ có hạn và
không thể di chuyển đƣợc, chính vì vậy khoảng cách cung cầu về đất đai ngày
càng mở rộng. Điều đó làm cho giá đất đai ngày càng tăng nhất là đất đai ở
các khu đô thị, các điểm dân cƣ ven trục đƣờng giao thông chính
Chính từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời, công nhận đất đai là một loại
hàng hoá đặc biệt do đặc điểm không thể di dời, và cho phép ngƣời sử dụng
đất đƣợc: mua bán chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất, làm cho những nhu cầu bức xúc bấy lâu của ngƣời dân đƣợc giải
phóng. Đất đai đƣợc chính thức tham gia vào thị trƣờng bất động sản nhƣ một
loại hàng hoá đƣợc trao đổi qua lại giữa những ngƣời sử dụng đất với nhau
theo quy định của pháp luật.
Đi cùng với việc công nhận đất đai là một loại hàng hoá thì một điều đặt
ra là phải có quy định về giá cả cho loại hàng hoá đó để làm căn cứ cho việc
quản lý điều tiết trên thị trƣờng. Và những quy định về định giá đất đai ra đời
cũng là một trong những nội dung mới của Luật Đất đai 2003 nhằm góp phần
thúc đẩy thị trƣờng bất động sản đi đúng hƣớng.

Ở những trung tâm kinh tế lớn của Việt Nam nhƣ Hà Nội, thành phố Hồ
Chí Minh, đất đai luôn là một vấn đề nóng bỏng và đƣợc sự quan tâm của
nhiều ngành, nhiều lĩnh vực. Điều mà ngƣời dân quan tâm nhất về đất đai là
giá cả. Các sàn giao dịch bất động sản cũng đã đƣợc hình thành và phát triển

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


2

một cách chóng mặt chỉ trong một thời gian ngắn. Ở đó giá trị đất đai đƣợc
định giá một cách chuyên nghiệp và thay đổi từng ngày. Giá cả đất đai trên thị
trƣờng thì thƣờng xuyên thay đổi, tuy nhiên khung giá quy định của nhà nƣớc
về đất đai luôn ở mức thấp và chậm điều chỉnh gây ảnh hƣởng xấu đến công
tác quản lý đất đai và thúc đẩy thị trƣờng bất động sản.
Định giá đất là một trong những công việc quan trọng, tạo nền móng
trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai đặc biệt là trong lĩnh vực giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. Kết quả của công tác
định giá đất có tác động trực tiếp tới quyền lợi và nghĩa vụ vủa ngƣời dân
trong quá trình sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 quy định giá đất đai phải đƣợc
tiến hành thƣờng xuyên liên tục theo chu kỳ một năm một lần và có thể sửa
dổi sau sáu tháng đối với những khu vực có sự biến động lớn về giá cả. Các
UBND tỉnh công bố quy định về giá cụ thể cho từng khu vực, vị trí đất vào
ngày 1/1 hàng năm. Cơ quan quản lý nhà nƣớc ở địa phƣơng chủ động xây
dựng kế hoạch khảo sát, phân loại khu vực, vị trí đối với từng loại đất và định
giá đất sao cho phù hợp với điều kiện thực tế của địa phƣơng.
Yên Sơn là một huyện miền núi thuộc tỉnh Tuyên Quang có đặc điểm
địa hình có nhiều đồi núi phức tạp, hệ thống giao thông đi lại trong huyện ở
nhiều nơi còn khó khăn và hạn chế. Cơ sở hạ tầng nhìn chung còn yếu kém.
Dân số của huyện là 187.402 ngƣời, mật độ dân số trung bình 155 ngƣời/km

2
.
Ngƣời dân lao động chủ yếu bằng nghề nông nghiệp, trình độ chuyên môn
hoá thấp, đặc biệt là ở những khu vực vùng sâu vùng xa của huyện.
Trong giai đoạn năm năm chở lại đây, đƣợc sự quan tâm của Đảng và
nhà nƣớc, tỉnh Tuyên Quang đang có nhiều ƣu đãi trong phát triển kinh tế đặc
biệt là sau khi đƣợc công nhận đạt tiêu chuẩn đô thị loại III. Các đồ án quy
hoạch xây dựng vùng cũng có nhiều thay đổi làm cho giá cả đất đai ở một số
nơi của địa phƣơng có nhiều thay đổi đáng kể, cá biệt có những nơi, giá đất đã
tăng lên từ ba đến bốn lần chỉ trong một thời gian ngắn. Tuy nhiên, công tác
định giá đất hiện nay vẫn chƣa đƣợc quan tâm một cách đúng mức nên ở một

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


3

số nơi sảy ra tình trạng thu ngân sách về đất đai thì ít nhƣng chi ngân sách về
đất đai thì nhiều Đây là một vấn đề nóng bỏng và luôn đƣợc các cấp, các
ngành quan tâm. Để giải quyết tình trạng trên, nhiệm vụ đặt ra đối với các nhà
quản lý là phải làm sao để xây dựng mối quan hệ qua lại một cách thống nhất
giữa công tác định giá đất với công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất. Đây
đƣợc xem là một trong những vấn đề quan trọng trong việc duy trì và phát
triển kinh tế, chính trị, xã hội ở mỗi địa phƣơng. Từ những yêu cầu thực tế
nêu trên, chúng tôi quyết định tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá ảnh
hưởng của định giá đất đến công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Yên
Sơn, tỉnh Tuyên Quang”.
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
* Mục tiêu tổng quát
Đánh giá ảnh hƣởng của định giá đất đến việc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái

định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng; từ đó đề xuất một số
giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác định giá đất và công tác giải phóng
mặt bằng góp phần cho công tác quản lý đất đai của huyện Yên Sơn, tỉnh
Tuyên Quang đƣợc tốt hơn.
* Mục tiêu cụ thể của đề tài
Đề tài nhằm đạt đƣợc 3 mục tiêu cụ thể sau:
- Đánh giá đƣợc thực trạng công tác định giá đất và giá đất tại huyện
Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2005 đến năm 2009.
- Đánh giá đƣợc thực trạng công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Yên
Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2005 đến năm 2009.
- Đánh giá đƣợc ảnh hƣởng của định giá đất đến công tác giải phóng mặt
bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2005 đến năm 2009.
3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
- Số liệu thu thập đƣợc phải đảm bảo tính dại diện, khách quan,
trung thực;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


4

- Các nhận xét, đánh giá phải trên cơ sở so sánh, đối chiếu số liệu điều
tra với các quy định của pháp luật;
- Các nhận xét, đánh giá phải trên cơ sở so sánh, đối chiếu số liệu thu
thập đƣợc với các quy định của pháp luật, đồng thời phải xuất phát từ cả 2
nguồn số liệu là thứ cấp và sơ cấp;
- Các giải pháp đề xuất phải sát với thực tiễn, có tính khả thi cao.
4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
Đề tài nghiên cứu sẽ góp phần làm rõ hơn mối quan hệ ảnh hƣởng giữa
định giá đất với công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.

Số liệu của đề tài có thể dùng đề tham khảo cho công tác định giá đất,
công tác bồi thƣờng, hỗ trợ khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của địa
phƣơng; góp phần vào việc nâng cao hiệu quả công tác định giá đất nói riêng
và công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai nói chung.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


5

Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Theo pháp luật đất đai thì giá đất (hay còn gọi là giá trị của quyền sử
dụng đất) đƣợc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hàng năm trên cơ sở dựa
theo khung giá chung quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16
tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất và Thông tƣ số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm
2004 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn thực hiện Nghị định này. Giá đất theo quy
định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có ảnh hƣởng trực tiếp đến việc thu hồi
đất, giải phóng mặt bằng tại địa phƣơng. Ngày 27 tháng 7 năm 2007, Nghị
định số 123/2007/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
số 188/2004/NĐ-CP có bổ sung thêm một số phƣơng pháp mới xác định giá
đất, đó là:
“+ Phƣơng pháp chiết trừ: là phƣơng pháp xác định giá đất của thửa đất
có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với
đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài

sản gắn liền với đất).
+ Phƣơng pháp thặng dƣ: là phƣơng pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc đƣợc phép chuyển đổi mục
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ƣớc tính để tạo
ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.” [7].
Từ khi Chính phủ ban hành Nghị định số 123/2007/NĐ-CP thì giá đất
của các địa phƣơng quy định có sát gần với giá đất ngoài thị trƣờng. Tuy vậy,
nhìn chung giá đất theo quy định của Nhà nƣớc thấp hơn nhiều so với giá đất
ngoài thị trƣờng.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


6

Nếu giá đất theo quy định của Nhà nƣớc thấp hơn nhiều so với giá đất
ngoài thị trƣờng thì việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng sẽ khó khăn; ngƣợc
tại, nếu giá đất theo quy định của Nhà nƣớc cao hơn nhiều so với giá đất
ngoài thị trƣờng thì việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng sẽ thuận lợi. Vì vậy,
việc nghiên cứu ảnh hƣởng của định giá đất đến thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng là cần thiết để đánh giá xem công tác định giá đất ở địa phƣơng đã sát
với giá đất ngoài thị trƣờng chƣa; nó tác động đến việc thu hồi đất, giải phóng
mặt bằng nhƣ thế nào.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
* Công tác định giá đất
Mặc dù, pháp luật đất đai đã quy định nguyên tắc định giá đất là phải sát
với giá ngoài thị trƣờng, nhƣng trên thực tế ở nơi này, nơi khác và do nhiều lý
do khác nhau, có nhiều trƣờng hợp giá đất theo quy định của Nhà nƣớc vẫn
chƣa sát với giá đất ngoài thị trƣờng. Điều này dẫn đến ảnh hƣởng không tốt
đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.

Thực tế cho thấy, việc ngƣời sử dụng đất mua bán chuyển nhƣợng cho
nhau không thông qua xác nhận của chính quyền địa phƣơng thƣờng xuyên diễn
ra do nhiều yếu tố khách quan và chủ quan nhƣ: ngƣời sử dụng đất ngại phải
thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nƣớc; hệ thống hồ sơ địa chính còn nhiều
hạn chế chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu thực tế; ngƣời dân chƣa thực sự hợp tác với
nhà nƣớc trong quá trình điều tra xây dựng giá đất tại địa phƣơng [9].
Giá đất ở và giá đất nông nghiệp ở một số địa phƣơng không đƣợc điều
chỉnh giá trong nhiều năm mặc dù ở những địa phƣơng đó, mức độ sinh lời
của thửa đất ngày càng tăng do việc đầu tƣ của nhà nƣớc về cơ sở hạ tầng,
điện đƣờng trƣờng trạm, phát triển mạng lƣới dân cƣ Đặc biệt, ở một số nơi,
giá đất ở lại thấp hơn giá đất nông nghiệp của khu vực ấy gây khó khăn cho
công tác quản lý nhà nƣớc khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất và thu
hồi đất. Tại một số công trình xây dựng của địa phƣơng ở một số năm trƣớc
đây, công tác thu hồi đất luôn là vấn đề gây nhiều tranh cãi và đơn thƣ khiếu

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


7

nại nhất. Đến nay, một số hạng mục thi công của công trình vẫn chƣa đƣợc
hoàn thành chỉ vì lý do là chƣa giải phóng đƣợc mặt bằng để bàn giao cho đơn
vị thi công.
Các cơ quan chức năng ở địa phƣơng chƣa thực sự quan tâm đến công
tác xây dựng giá đất; công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai còn lỏng lẻo, công
tác định giá đất đai chƣa đƣợc quan tâm một cách đúng mức trong việc bối trí
cán bộ thực hiện cũng nhƣ đầu tƣ thời gian cho công viêc do nhiều yếu tố
khách quan, dẫn đến chƣa phát huy đƣợc hết những quy định của Luật Đất đai
hiện hành.
* Công tác thu hồi, bồi thƣờng đất

Đối với những hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị
thu hồi đất sẽ làm cho ngƣời dân bị mất tƣ tiệu sản xuất quan trọng trong việc
tạo ra của cải vật chất nuôi sống bản thân và cả gia đình họ. Vì sản xuất nông
nghiệp là nghề chính nên khi bị thu hồi đất sẽ gây ra những khó khăn nhất
định đối với đời sống sinh hoạt của ngƣời dân. Điều mà ngƣời dân quan tâm
nhất là sau khi bị thu hồi đất thì sẽ đƣợc bồi thƣờng thoả đáng để có thể nhanh
chóng ổn định lại đời sống sản xuất và sinh hoạt bằng cách tiếp tục sản xuất
nông nghiệp trên diện tích đất nông nghiệp mới hoặc đi học nghề để đảm bảo
cuộc sống.
Đối với những hộ phi nông nghiệp thì diện tích đất chủ yếu là đất ở và
đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Đặc điểm của những hộ nêu trên là
có diện tích đất hạn chế, nằm ở vị trí thuận lợi cho việc đi lại, buôn bán và họ
thƣờng đầu tƣ một lƣợng lớn tài sản vật kiến trúc để phục vụ cho đời sống
sinh hoạt và buôn bán. Ở những khu vực này sự chênh lệnh về giá cả đất đai
giữa giá thị trƣờng và giá trong quy định của nhà nƣớc thƣờng cao hơn những
khu vực khác vì vậy công tác thu hồi, bồi thƣờng gặp nhiều khó khăn hơn cả
do tâm lý ngƣời dân không muốn di chuyển chỗ ở tới những khu vực khác
kém thuận lợi hơn và giá bồi thƣờng đất thì quá thấp.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


8

Hoạt động thu hồi bồi thƣờng đất diễn ra còn chậm chạp một phần do
thiếu kinh phí để thực hiện trong khi ngƣời dân tiến hành bàn giao mặt bằng
thì vẫn chƣa đƣợc nhận tiền bồi thƣờng gây mất lòng tin trong nhân dân về
chế độ chính sách bồi thƣờng. Việc chậm chi trả tiền bồi thƣờng khi mà giá
đất thị trƣờng và giá đất trong quy định của nhà nƣớc tại thời điểm bồi thƣờng
đã tăng hơn làm cho ngƣời dân không chịu nhận tiền bồi thƣờng.

Giá đất tính bồi thƣờng ở địa phƣơng trong các công trình thu hồi đất từ
trƣớc tới nay chủ yếu dựa vào giá quy định của tỉnh. Công tác khảo sát giá đất
tại khu vực thu hồi đất hầu nhƣ chƣa đƣợc thực hiện để đảm bảo quyền lợi
chính đáng cho ngƣời bị thu hồi đất.
1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài
+ Luật Đất đai 2003.
+ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai 2003.
+ Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
+ Thông tƣ số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài
chính về việc hƣớng dẫn thi hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03
tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà
nƣớc thu hồi đất.
+ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của
Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
+ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27 tháng 7 năm
2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phƣơng pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất.
+ Thông tƣ số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ
Tài chính hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


9

11 năm 2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất.

+ Thông tƣ số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 của Bộ
Tài chính hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng
11 năm 2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của
Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-
CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
+ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính
phủ về việc quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ,
tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
+ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính
phủ về việc ban hành quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu
hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ.
+ Quyết định số 45/2005/QĐ-UBND ngày 21 tháng 4 năm 2005 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang quy định về phân loại đất và giá các loại
đất năm 2005 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang”.
+ Quyết định số 109/2005/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2005 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang quy định về phân loại đất và giá các loại
đất năm 2006 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang”.
+ Quyết định số 80/2006/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2006 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang “quy định về phân loại đất và giá các loại
đất năm 2007 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang”.
+ Quyết định số 41/2007/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2007 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang “quy định về phân loại đất và giá các loại
đất năm 2008 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang”.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

10

+ Quyết định số 25/2008/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2008 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang quy định về phân loại đất và giá các loại
đất năm 2009 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang.
+ Quyết định số 24/2009/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2009 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang về việc ban hành giá đất năm 2010 trên
địa bàn tỉnh Tuyên Quang.
+ Quyết định số 25/2009/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2009 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang về việc Ban hành quy định phân vùng,
phân khu vực, phân loại đƣờng phố và phân vị trí đất trên địa bàn tỉnh
Tuyên Quang.
+ Quyết định số 301/2006/QĐ-UBDT ngày 27 tháng 11 năm 2006 của
Bộ trƣởng, Chủ nhiệm Uỷ ban Dân tộc về công nhận 3 khu vực vùng dân tộc
thiểu số và miền núi theo trình độ phát triển.
+ Quyết định số 05/2007/QĐ-UBDT ngày 06 tháng 9 năm 2007 của Bộ
trƣởng, Chủ nhiệm Uỷ ban dân tộc về công nhận 3 khu vực vùng dân tộc thiểu
số và miền núi theo trình độ phát triển.
+ Quyết định số 20/2008/QĐ-UBND ngày 21 tháng 9 năm 2008 của
Ủy ban nhân dân tỉnh về việc ban hành quy định về tiêu trí phân vùng, phân
loại đƣờng phố và phân vị trí đất làm căn cứ phân vùng, phân loại đƣờng phố,
phân vị trí đất để định giá đất trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang.
+ Quyết định số 545/QĐ-UBND ngày 20 tháng 11 năm 2006 của Ủy
ban nhân dân tỉnh về việc thu hồi đất xây dựng công trình Quốc lộ 2 đoạn
tránh thị xã Tuyên Quang tại xã Kim Phú và xã Hoàng Khai, huyện Yên Sơn,
tỉnh Tuyên Quang.
+ Quyết định số 235/QĐ-UBND ngày 10 tháng 11 năm 2005 của Ủy
ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang về việc thu hồi đất xây dựng công trình Quốc
lộ 37 đoạn Bình Thuận - Mỹ Lâm tại xã Phú Lâm, huyện Yên Sơn, tỉnh
Tuyên Quang.

+ Bản đồ địa chính, bản đồ giải thửa 299 và bản đồ quy hoạch sử dụng
đất chi tiết của các xã cần điều tra.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


11

1.2. KHÁI QUÁT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1.2.1. Khái niệm về định giá đất
“Ðịnh giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương
pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào
những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình
trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem
xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương
thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu
lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một
thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó” [23].
Giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu đƣợc từ đất đai đƣợc
biểu hiện bằng tiền tại một thị trƣờng nhất định, trong một thời điểm nhất
định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nƣớc có nền kinh
tế thị trƣờng, giá đất đƣợc hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất
đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai
không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do
những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì
nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị
của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có đƣợc định giá bằng các phƣơng pháp
khoa học cũng chỉ là sự ƣớc tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất
định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những ngƣời có
quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.

Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà
nƣớc quy định và giá đất hình thành trên thị trƣờng. Giá đất thị trƣờng đƣợc
hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan;
giá đất do Nhà nƣớc quy định trên cơ sở giá đất thị trƣờng nhằm phục vụ mục
đích của Nhà nƣớc. Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi
phối lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nƣớc quy định ở trạng thái tĩnh tƣơng
đối, còn giá đất thị trƣờng luôn ở trạng thái động.
Ở nƣớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc giao đất cho các tổ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


12

chức, hộ gia định và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Giá đất đƣợc quy định là giá quyền sử dụng đất. Tại điều 4 Luật Đất
đai 2003 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện
tích đất do Nhà nƣớc quy định hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch về quyền
sử dụng đất” [3].
1.2.2. Các nguyên tắc trong định giá đất
Giá đất đƣợc hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hƣởng lẫn nhau
của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tƣơng đối và yêu cầu hữu hiệu. Những
nhân tố này lại luôn ở thế biến động.
Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất (định giá BĐS) là những
nguyên tắc kinh tế, có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh
hƣởng trực tiếp đến quan niệm giá thị trƣờng. Những nguyên tắc này ít khi
đƣợc xem xét một cách riêng rẽ mà chúng thƣờng có mối quan hệ chặt chẽ
với nhau, chúng luôn gắn liền với nhau và bổ sung cho nhau. Hiện nay, việc
định giá đất đƣợc tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sau:
1.2.2.1. Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trƣờng của một thửa đất cụ thể
không bao giờ giữ nguyên. Các lực lƣợng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác
động làm thay đổi thửa đất, thay đổi môi trƣờng của thửa đất và thay đổi các
xu thế của thị trƣờng (xu thế về quy mô đầu tƣ, về chất lƣợng đầu tƣ thửa
đất…) đối với loại thửa đất đó. Bên cạnh đó, các nhu cầu về vật chất, văn hoá,
tinh thần, thị hiếu nhà, đất của con ngƣời cũng thay đổi không ngừng. Vì vậy,
ngƣời định giá phải bám sát thị trƣờng, nắm chắc các yếu tố ảnh hƣởng tới giá
cả thị trƣờng để định giá đất nhằm phù hợp với thị trƣờng tại thời điểm định giá.
Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ
thuộc vào ý muốn chủ quan của con ngƣời nên việc ƣớc tính giá trị thị trƣờng
hay việc định giá trên cơ sở giá trị thị trƣờng chỉ có giá trị vào thời điểm định
giá. “Nguyên tắc thay thế” luôn kết hợp với nguyên tắc dự báo, bao gồm
những thay đổi về chính sách đất đai của Nhà nƣớc; về sự biến động của thị
trƣờng đất đai.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


13

Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ
bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này
rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá [23].
1.2.2.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất đƣợc đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu
tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập ròng lớn
nhất trong suốt một khoảng thời gian xác định cho trƣớc.
Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất đƣợc hiểu gồm cả về mặt vật
chất và về mặt pháp luật.
Về mặt vật chất: một thửa đất đƣợc đánh giá là sử dụng cao nhất và sử

dụng tốt nhất khi nó thoả mãn đƣợc nhiều nhu cầu nhất (cho nhiều ngƣời hoặc
cho một ngƣời cụ thể).
Về mặt pháp luật: một thửa đất đƣợc đánh giá là sử dụng cao nhất và sử
dụng tốt nhất khi các quyền về sở hữu thửa đất đó phải đƣợc Nhà nƣớc thừa
nhận và bảo hộ.
Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất đối với một thửa đất không
chỉ nói đến khả năng sinh lời của thửa đất đó mà có trƣờng hợp thu nhập thực
từ một thửa đất lại dƣới dạng các tiện lợi khác không thể lƣợng hoá đƣợc
bằng tiền. Nhƣng nó là một chỉ tiêu không thể không tính đến trong định giá
bất động sản và trong một chừng mực nào đó nó đƣợc vật chất hoá nhƣ là một
chỉ tiêu để chỉ mặt vật chất của bất động sản [23].
1.2.2.3. Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá.
Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các
nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất
đai là đƣợc hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố
này và những biến động chung của chúng.
Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính
cá biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với sự biến động của
những nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn thay đổi, nên phải nắm vững mối

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


14

quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất
hiện tại mà dự tính giá đất cho tƣơng lai. Do đó, nguyên tắc biến động và
nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau. Trong việc định giá đất,
không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tƣơng lai, mà

đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tƣ liệu giá đất
đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới xác định đƣợc giá
đất hợp lý và chính xác.
Điều cần chú ý là các nguyên tắc không đứng đơn lẻ mà có mối quan hệ
trực tiếp và gián tiếp với nhau. Do đó, khi định giá đất ngoài việc cần phải
hiểu biết đầy đủ các nguyên tắc trên còn phải nắm vững mối quan hệ giữa
chúng để vận dụng một cách tổng hợp mới nắm đƣợc giá đất chính xác [23].
1.2.3. Các phƣơng pháp định giá đất
Công tác định giá đất của Việt Nam mới đƣợc chính thức đi vào cuộc
sống. Các quy định về phƣơng pháp định giá đất đã dần dần đƣợc cụ thể hoá.
Hiện nay ở nƣớc ta, các phƣơng pháp định giá đƣợc quy định theo Thông tƣ
145/2007/TT-BTC ngày 6 tháng 12 năm 2007, bao gồm:
1.2.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Việc định giá đất theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các
bƣớc sau đây:
* Bƣớc 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh đƣợc với thửa
đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
- Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn ra
trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát.
- Những thông tin cần thu thập:
+ Vị trí.
+ Hiện trạng sử dụng đất.
+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng.
+ Môi trƣờng (bao gồm môi trƣờng tự nhiên và môi trƣờng xã hội).
+ Các đặc điểm về pháp lý .

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

15

+ Thời điểm, mức giá chuyển nhƣợng, đấu giá QSDĐ thành công.
+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhƣợng và thanh toán.
* Bƣớc 2: So sánh, phân tích thông tin
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập đƣợc ở bƣớc 1, tiến hành
tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống và khác nhau
giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ
sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá
cho thửa đất, khu đất cần định giá.
* Bƣớc 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa
đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho
thửa đất cần định giá.
Giá trị ƣớc
tính của thửa
đất, khu đất
cần định giá

=
Giá chuyển
nhƣợng QSDĐ
của từng thửa đất,
khu đất so sánh


Mức tiền điều chỉnh về giá hình
thành từ những yếu tố khác biệt
của từng thửa đất, khu đất so sánh
với thửa đất, khu đất cần định giá
* Bƣớc 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình

quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều
chỉnh khác biệt về giá ở bƣớc 3 [6].
1.2.3.2. Phương pháp thu nhập
Việc định giá đất theo phƣơng pháp thu nhập phải tiến hành các bƣớc sau:
* Bƣớc 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu đƣợc từ thửa đất cần định giá.
* Bƣớc 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
* Bƣớc 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập
thuần túy
hàng năm

=
Tổng thu nhập
hàng năm đã tính ở
Bƣớc 1

-
Tổng chi phí
đã tính
ở Bƣớc 2
* Bƣớc 4: Ƣớc tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất
ƣớc tính

=
Thu nhập thuần túy hàng năm thu đƣợc từ thửa đất
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng
Việt Nam kỳ hạn 12 tháng [6].

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


16

1.2.3.3. Phương pháp chiết trừ
Khi áp dụng phƣơng pháp chiết trừ để định giá đất cho mỗi loại đất
phải tiến hành các bƣớc sau đây:
* Bƣớc 1: Thu thập thông tin trên thị trƣờng để lựa chọn ít nhất 3 BĐS
(bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhƣợng thành công có những đặc
điểm tƣơng tự với thửa đất cần định giá.
* Bƣớc 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản
trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các BĐS nói trên.
* Bƣớc 3: Xác định giá trị hiện tại của tài sản đã đầu tƣ xây dựng trên đất.

Giá trị hiện tại của các
tài sản trên đất
=
Giá trị xây dựng mới
tại thời điểm định giá

Phần giá trị
hao mòn

* Bƣớc 4: Tính toán giá trị các thửa đất của BĐS đã lựa chọn ở bƣớc 1

Giá trị của
thửa đất
=
Giá chuyển nhƣợng

BĐS

Giá trị hiện tại của
các tài sản trên đất
Đơn giá của
thửa đất
=
Giá trị của thửa đất
Diện tích thửa đất

* Bƣớc 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá [10].
1.2.3.4. Phương pháp thặng dư
Khi áp dụng phƣơng pháp này để định giá đất phải tiến hành các
bƣớc sau:
* Bƣớc 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu
đất dựa vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất.
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây
dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt.
* Bƣớc 2: Ƣớc tính tổng giá trị phát triển của BĐS.
Tổng giá trị phát triển của BĐS bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân