Thẩm định dự án đầu tư công viên kèm khu vui chơi giải trí lâm viên tại sóc trăng

B GIÁO DCăVẨăẨOăTO
TRNGăI HC KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH
CHNGăTRỊNHăGING DY KINH T FULBRIGHT




NGUYN TH M DUNG




THMăNH D ỄNăUăT
CỌNGăVIểNăKỆMăKHUăVUIăCHIăGII TRÍ
LÂM VIÊN TI SịCăTRNG







LUNăVNăTHCăSăCHÍNH SÁCH CÔNG

TP. H CHÍ MINH ậ Nmă2015

B GIÁO DCăVẨăẨOăTO
TRNGăI HC KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH
CHNGăTRỊNHăGING DY KINH T FULBRIGHT



NGUYN TH M DUNG



THMăNH D ỄNăUăT
CỌNGăVIểNăKỆMăKHUăVUIăCHIăGII TRÍ
LÂM VIÊN TIăSịCăTRNG


Chuyên ngành: Chính sách Công
Mã ngành: 60340402


LUNăVNăTHCăSăCHệNHăSỄCHăCỌNG


NGIăHNG DN KHOA HC:
GS. TS DAVID O. DAPICE
NGUYN XUÂN THÀNH

TP. H CHÍ MINH ậ Nmă2015
-i-

LIăCAMăOAN
c hi
n trích dn và s liu s dng trong luc dn ngu
chính xác cao nht trong phm vi hiu bit ca tôi. Các kt qu nghiên cu là trung thc và
c công b trong bt kì nghiên c

Tp. H Chí Minh, ngày tháng nm 2015
Tácăgi



Nguyn Th M Dung

-ii-

LI CMăN


 - i hc Kinh t Thành ph H Chí Minh.
      Nguyn Xuân Thành và GS. TS David O. Dapice 

này.



Tp. H Chí Minh, ngày tháng nm 2015




NguynăThăMăDung
-iii-

TịMăTT
Nhm ng nhu cu có mi dân thành
ph n vnh Sóc p thun ch 
dng Khu Lâm Viên cho m
 d c tin hành cn có nhng nghiên c thi
ca d c yêu c tài Thnh d 
gii trí Lâm Viên ti quyt các câu hi: (1) D án có hiu qu v mt tài
chính hay không? (2) D án thành phi trí có hiu qu v mt kinh t hay
không?.
Kt qu nghiên cu cho thm kinh t, d ên là kh thi
vi ch tiêu NPV = 14.230 , IRR = 13,58% (lt chit khu kinh t
10%)i vi d i trí có thu phí, NPV kinh t là (251.894) triu
ng, NPV tài chính m tlà (18.110) tring, IRR = 8,2%
(nh WACC).
 phân tích c tài nghiên cu, tác gi gi ý chính sách gi
sau: c mt ch thc hin d án thành phn khu công viên bng ngun v
to hàng hóa công thui dân. Ngoài ra, có th d án thành phn khu công
viên s to ra ngoi tác tích cc cho d án thành phi trí d án khu công
viên   xut thc hin li cuc kho sát sâu và rng
 kinh li kt qu d án thành ph xu

-iv-

MCăLC

L i
LI C ii
TÓM TT iii
MC LC iv
DANH MC CÁC T KÝ HIU, T VIT TT vi
DANH MC BNG BIU vii
DANH MC HÌNH V viii
 ix
I THIU 1
1.1. Bi cnh 1
1.1.1. Lý do hình thành d án 1
1.1.2. V chính sách 2
1.2. Câu hi nghiên cu 2
1.3. Phm vi c tài 3
1.4. B cc lu 3
1.5. Ngun thông tin 3
 D 5
2.1. Gii thiu v d án 5
2.2. m ca d án 5
2.2.1. Hin trng 5
2.2.2. Quy hoch s dt 7
2.2.3. Quy mô các hng mc công trình 7

2.3. Ti trin khai d án 8
2.4. D án thành phn 8
2.4.1. D án thành phn 1 8
2.4.2. D án thành phn 2 9
2.5.  10
NH TÍNH KH THI CA D ÁN V MT TÀI CHÍNH 11
3.1. Khung phân tích hiu qu tài chính 11
3.1.1. c tính li ích tài chính 11
3.1.2. Chi phí tài chính 13
3.2. Thông s tính toán chung 13
-v-

3.3. Thnh tính kh thi v mt tài chính DATP 1 15
3.3.1. Li ích tài chính 15
3.3.2. Chi phí tài chính 15
3.3.3. Các ch tiêu hiu qu d án 16
3.4. Thnh tính kh thi v mt tài chính DATP 2 17
3.4.1. Li ích tài chính 17
3.4.2. Tng m 22
3.4.3. Ngun vchi phí s dng vn 22
3.4.4. Chi phí hong ca DATP 2 23
3.4.5. Báo cáo thu nhp d kin 26
3.4.6. Các ch tiêu hiu qu d án 27
3.4.7. Phân tích ri ro 27
NH TÍNH KH THI CA D ÁN V MT KINH T 34
4.1. Khung phân tích hiu qu kinh t 34
4.1.1. c tính li ích kinh t 34
4.1.2.  38
4.1.3.  40
4.2. Thnh tính kh thi v kinh t DATP 1 40

4.2.1. Li ích kinh t 40
4.2.2. Chi phí kinh t 43
4.2.3. Các ch tiêu hiu qu v kinh t 44
4.2.4. Phân tích mô phng Monte Carlo DATP 1 44
4.2.5. Phân tích phân phi DATP 1 45
4.3. Thnh tính kh thi v kinh t DATP 2 47
4.3.1. Li ích kinh t DATP 2 47
4.3.2. Chi phí kinh t DATP 2 47
4.3.3. Các ch tiêu hiu qu kinh t 48
4.3.4. Phân tích phân phi DATP 2 48
T LUN 50
TÀI LIU THAM KHO 52
PH LC 54

-vi-

DANHăMCăCỄCăTăKụăHIU,ăTăVITăTT

Tăvitătt
TênătingăVit
TênătingăAnh
BCTC


BTCT


CF

Conversion Factor

DATP


VT


EOCC

Economic Opportunity Cost of
Capital
EPV


IRR

Internal Rate of Return
KWH
Kilowatt  

PP


TMT


TNDN


TNHH MTV


TIPV


TP


TSC


UBND


VAT


VND


WACC

Weighted Average Cost of Capital

-vii-

DANHăMCăBNGăBIU
Bng 2.1. Tng hp din tích 7
Bng 2.2. Bng cân b 7
B 9
B 9

Bng 3.1. Lm phát 13
Bng 3.2. Khu hao 14
Bng 3.3. Nhân s và m d kin DATP 1 15
Bn bình quân 16
Bng 3.5. Công sut hong ca DATP 2 17
Bng 3.6. Kt qu kho sát khu thiu nhi 18
Bng 3.7. Tng hp doanh thu hàng n 21
Bng 3.8. Ngun v 23
Bng 3.9. Nhân s  23
Bng 3.10 Tng h 25
Bng 3.11. Lch nhn n vay 25
Bng 3.12. Lch tr n vay 25
Bng 3.13. Nhu cu vng 26
Bc tính báo cáo thu nhp 26
Bng 3.15. Các ch tiêu hiu qu tài chính DATP 2 27
B nhy bi 28
B nhy bin công sut 28
B nhy bin du lch sinh thái 29
B nhy bin thi gian vay vn 30
Bng 3.20. Kt qu phân tích kch bn 31
Bng 4.1. Kt qu kh 40
Bng 4.2. S ng h c tính 41
Bng 4.3. Kt qu kho sát giá vé vào cng 41
Bng 4.4. S  42
Bng 4.5. Li ích kinh t  42
4 43
Bng 4.7 Kt qu phân tích phân phi d án thành phn 1 46
4.8. L DATP 2 47
Bng 4.9 Kt qu phân tích phân phi d án thành phn 2 48
-viii-

DANHăMCăHỊNHăV
Hình 2.1. B ng 9 6
Hình 2.2. V trí d án Khu Lâm Viên 6
Hình 2.3. Ti thc hin d án 8
Hình 3.1. Kt qu mô phng NPV tài chính DATP 2 33
Hình 4.1. nh Li ích kinh t ca khu công viên 36
Hình 4.2. nh Chi phí kinh t ca khu công viên 39
Hình 4.3. Kt qu mô phng NPV kinh t 45

-ix-

DANHăMCăPHăLC
Ph lc 1. B m du lch trong t 54
Ph lc 2. Bng quy hoch dit ca d án 56
Ph lc 3. Bng kho sát nhu cu s dng công viên lâm viên 58
Ph lc 4. Kt qu kho sát 61
Ph lc 5. Tng m án thành phn 63
Ph lc 5.1. Chi phí xây lp và thit b 63
Ph lc 5.2. Chi phí qun và d phòng 65
Ph lc 5.3. Tng m 67
Ph lc 6. Các bng tính hiu qu kinh t datp 1 68
Ph lc 6.1. Li ích kinh t 68
Ph lc 6.2. Chi phí kinh t 69
Ph lc 6c tính 70
Ph lc 7. Các bng tính hiu qu tài chính datp 1 72
Ph lc 7.1. Chi phí khu hao 72
Ph lc 7.2. Chi phí hong 73
Ph lc 7.3. Báo cáo thu nhp 74
Ph lc 7 74

Ph lc 8. Các bng tính hiu qu tài chính datp 2 76
Ph lc 8.1. Ngun v 76
Ph lc 8 và ngun v 76
Ph lc 8.3. Bng lch vay  tr n d kin 77
Ph lc 8.4. Bng tính khu hao 78
Ph lc 8c tính doanh thu 80
Ph lc 8c tính chi phí 82
Ph lc 8.7. Vng 83
Ph lc 8.8. Báo cáo thu nhp 84
Ph lc 8 85
Ph lc 9: Phân tích kinh t datp 2 87
Ph lc 10. Phân tích mô phng datp 1 89
Ph lc 11. Phân tích mô phng datp 2 90
-1-

CHNGă1:ăGIIăTHIU

1.1. Biăcnh
1.1.1. LỦădoăhìnhăthƠnhădăán
t

 Om  c là Thành ph 
tiêu  loi II
         



  
959.74
Tuy nhiên, t

 (ph lm du la
bàn tnh S. m du lch hin ti còn hn ch

,
Cùng vng phát trin du ln vt nhiu
a, UBND txây dng khu công viên kèm khu
i trí, sinh hot cng ngay ng Bc Tà Ky nm  ông thành
ph i là công viên Lâm Viên.
Khi hoàn thành Lâm Viên không ch cung cp thêm mng xanh, góp phn ci thin môi
 che ph mt, to v m  cho thành ph mà còn
t chc l hi trí, các sinh hot cng. Góp phn khai thác tim
i t dng kém hiu qu t mang li nhiu hiu qu v
kinh t, xã h
-2-

Ngoài ra Lâm Viên còn khu tham quan hc tp và nghiên cu ca hc
sinh, sinh viên v ng thc vc Nam B và các vùng min
khác. Khu v cung cp mt phn các cây ging cho thành ph 
t ng thi Lâm Viên còn s dng mng ti ch, t
vii dân vùng d án.




1.1.2. Vnăđăchínhăsách
Khu Lâm Viên vng tr thành khu c tiêu, va mang mhi là
i phúc li dân, va mang m, góp phn thu
hút thêm khách du ln v  c mc tiêu thu hút thêm khách du
ln v án cvi các hng mng, chi 
cao, ka UBND tc yêu cu này.

Vì vy, m  i dân ti Thành ph ng
li ích t i mà d án vm bo tính kh 
 án.
1.2. Cơuăhiănghiênăcu
D m có 02 d án thành phn là DATP 1  Khu công viên và
i trí. Nhm bo ti xã hi dân ti
ng dch v công mà DATP ic ngun vn
DATP 2 n có các chính sách v c
n v   tr lc v trên thì d án
cn gii nghiên cu sau:
- Câu hi 1: D khu công viên kèm khu i trí có hiu qu v mt
tài chính hay không?
-3-

- Câu hi 2: m c nn kinh t, d án khu công viên kèm khu vui
i trí có hiu qu v mt kinh t hay không?
- Câu hi 3: Nên hay không nên thc hin d án xây dng khu công viên kèm khu
i trí không, nu  án thì gii pháp cn thc hin là gì.
1.3. PhmăviăcaăđătƠi
Da vào kt qu bng kho sát và thông qua vic s dng Khung phân tích li ích - chi phí
 tr li câu hi 1; - chi phí kinh t tr li câu
hi 2.  n ngh  tr li câu hi 3.
1.4. Băccălunăvn
Lum 
i thiu v  hình thành d án và   
hi nghiên cu và b cc lu
v d , gm có mô t d án, hin trng d án và trình bày
tng quan v kho sát bng bng hi.
Phân tích tài chính ca DATP 1 và m t
m ch s hng th nhy và các kch bn NPV ca D án.

Phân tích kinh t D án thành phn 1  khu công viên thun túy và DATP 2 
 nhy và xác sut NPV < 0.
a vào kt qu phân tích t  kt lun nên hay
không nên thc hin D  án thì hình thu
 nào.
1.5. Ngunăthôngătin
Kho sát thc t tng hi c th hin  phn ph lc.
-4-

Các thông tin th cp t các d 
Khu H c ngKhu du lch Bình An
     n cò Tân Long, Cn M c, Cù Lao Dung  Sóc
, Khu du lch Vinh Sang (xã An Bình, huyn Long H, .
-5-

CHNGă2:
MỌăTăDăỄNăVẨăKHỄIăQUỄTăVăKHOăSỄT
2.1. Giiăthiuăvădăán
- Tên d án: D ánăđuătăxơyădngăcôngătrìnhăkhuăcôngăviênăkèmăkhuăvuiăchiă
gii trí
- Tên vit tt: D Lâm Viên.
- ng Bng 9, TP nh

- Tình trng d án: D n nghiên cu kh
thi.
2.2. căđimăcaădăán
2.2.1. Hinătrng
V trí  d án thung 9, Thành ph  vi din tích
235.725 m
2

. Các mt giáp: phía t rung, phía tây giáp kênh Cô
Bc, phía nam n và phía bt rung. M hin hu trong khu
vc thp, phân b ri rác. Dit ch yn tp, t canh tác nông nghip,
t thpt có h thng kênh thy li hoàn chnh. D án có hai trc
ng Bng. Hai tuyu
p và m rng nhm m bn khu vc d án. Ngui
n t 0,4 KV tr lên và ching: n h th 0,4 kV cung cn
cho các h  thn trung th n khu vc.





-6-

Hình 2.1. B ng 9

Ngun: UBND tnh Sóc Trng.
Hình 2.2. V trí d án Khu Lâm Viên

Ngun: Google maps.

-7-

2.2.2. Quyăhochăsădngăđt
Theo  án quy hoch chi tit 1/500 ca khu Lâm Viên, các ch tiêu quy ho
din tích 235.725 m
2
, m xây dng t, tng cao tng (Quy hoch chi
tit din tích s dt  Ph Lc 2).

2.2.3. Quyămôăcácăhngămcăcôngătrình
D c phân thành 4 khu chi trí; (iii)
i, thú nuôi, sinh thái, mc); (iv) Khu
gu xe, bn thuyn.
Bng 2.1. Tng hp din tích
Stt
Ni dung
Din tích (m
2
)
T l (%)
1
Din tích xây dng công trình
26.604
11.29
2
Din tích cây xanh, mc
192.121
81,50
3
Din tích giao thông, bãi xe, bn thuyn
17.000
7,21

Tng cng
235.725
100,00

Bng 2.2. Bng cân b
Stt

Loiăđt
Din tích (m
2
)
T l (%)
1
Khu trung tâm
27.429
11,64
2
i trí
17.907
7,60
3
Khu cây xanh
173.389
73,56


29.688
12,59


16.881
7,16

Khu thú nuôi
17.155
7,28

Khu sinh thái
78.075
33,12

Mc
31.590
13,40
4
Giao thông
17.000
7,21

Tng cng
235.725
100,00

-8-

2.3. Tinăđătrinăkhaiădăán
D án d kin hoàn thành trong 12 tháng k t ngày khi công.
Hình 2.3. Ti thc hin d án
Thiăgianăthcăhinădăán
Tinăkhăthi
Nmă2015
Quý 1
Quý 2
Quý 3
Quý 4
Giaiăđonăchunăb



















 





Giaiăđonăđuăt

























Giaiăđonăktăthúc














2.4. DăánăthƠnhăphn
Vi mt thành khu du lch nhm thu hút khách du ln vi TP.Sóc
ng thi có khu công viên công c nâng cao phúc li xã hi dân
sng t, thì d m có 2 d án thành phn vi 2 mc

2.4.1. DăánăthƠnhăphnă1
- Tên d án: ng
- Mc tiêu: To khu công viên min phí i dân
- Ch  kin UBND 
-9-

- Dit khu công viên: 47.322 m
2

.
- Tng m1 (có VAT, không có lãi vay trong thi gian xây dng):
ng. Chi tit tng mc  ca DATP 1:
Bng 2.3. 
vt: Triu đng
Hngămc
GiáătrăchaăVAT
ThuăVAT
Giáătrăc ăVAT

21.143
2.114
23.258
2. Ch
216
22
238

273
27
300

884
88
973
5. Chi phí khác
115
12
127


5.060
506
5.567
Tngămcăđuăt
27.692
2.769
30.461

Chi tit  phn Ph lc s 5 - Tng m.
2.4.2. D ánăthƠnhăphnă2
- Tên d án: i trí
- Mc tiêu: i trí 
.
- Ch  kin khu v
- Din tích t DATP 2: 188.403 m
2
.
- Tng m DATP i gian xây dng):
ng. Các hng m bao gm:
Bng 2.4. 
vt: Triu đng
Hngămc
GiáătrăchaăVAT
ThuăVAT
Giáătrăc ăVAT

82.796
8.280
91.075
-10-

2. Ch
5.416
542
5.957

1.071
107
1.178

3.484
348
3.833
5. Chi phí khác
468
47
515

20.846
2.085
22.930
Tngăcng
114.080
11.408
125.488

Chi tit  phn Ph lc s 5 - Tng m
2.5. MôătăniădungăvƠăphngăphápăkhoăsátăbngăbngăhi
 bit v nhu cu và mc sn lòng chi tr ci dân ti vi các dch
v mà d án cung cp, tác gi kh

- Phm vi kho sátng 9, và ng lân cng 3 và
ng 4.
- Quy mô chn mu: Dân s ng 9 là 7.887 dân (din tích 5,09 km
2
)ng 3 là
i (din tích 7,5 km
2
)ng i (din tích 0,29 km
2
),
tng s dân ca 3 ng là  6.682 h (quy mô h là
5,961 i  theo kt qu u tra mu). D kin chn ngu nhiên 0,763% h,
51 h  kho sát.
- Ni dung chính bng hi gm có: (i) m h (quy mô h, thu nhp chính,
khong cách t h n công viên); (ii) M  công viên; (iii) Mc sn lòng chi
tr cho các dch v c th; (iv) Câu hi gi nh: mc sn lòng chi tr cho các dch
v có thu ti công viên n s l nào. Chi tit
c th hin  phn ph lc Bng hi.
- Tng s phiu tra: 51 phiu. Tng s phiu hp l: 51 phiu.
- Bng kho sát mu  phn Ph lc 3 và Bng kt qu kho sát chi tit  Ph lc 4.
-11-

CHNGă3:ă
THMăNHăTệNHăKHăTHIăCAăDăỄNăVăMTăTẨIăCHệNHă
3.1. KhungăphơnătíchăhiuăquătƠiăchính
Phân  i ích và chi phí ca mt d





Khung



3.1.1. cătínhăliăíchătƠiăchính
3.1.1.1. DăánăthƠnhăphnă1
D án thành phn 1 là Khu công viên công cng, có din tích 47.322 m
2
c quy hoch
gm khu trung tâm và mt phn khu mng ngun v
 án phc v mii ích tài chính
ca DATP 1 bng 0.
3.1.1.2. DăánăthƠnhăphnă2ă
Các hng m
thái và toàn b din tích mc s dn thu
ci trí gm có:
- Vé vào ci ln và giá vé tr em.
- u nhi: có din tích 5.000 m
2
, g
quay, tàu l
-12-

- n tích 29.688 m
2
. G
2
c ch 
s d , phc v thay th 
cây, mc 27.080 m

2
s  m các khu ng và bán
cây king.
- n tích 16.881 m
2
. Gm 3 gian hàng trái cây 200 m
2
/ gian 
c cho thuê theo thi v. Còn li toàn b dic ch ng các loi
 c sn Nam B phc v cho nhu cu tham quan, hc tp, nghiên cu ca
i dân và sinh viên các vùng lân cn d án.
- Khu thú nuôi: có din tích 17.155 m
2
c ch i
thú, chim, và bán vé vào c tham quan.
- Khu sinh thái: có din tích 78.075 m
2
c khai thác dch v du lch sinh thái trên
c. Sau khi hoàn thành D án có th ng b ng Bch
ng 30/4) hong sông. Trong khuôn viên d án có h thng sông,
kênh, ch ng n to cnh quan tham quan và ni các
m tham quan v khai thác du lch sinh thái trên sông.
- Khu mc: có din tích 31.590 m
2
. Là khu h nhân to mi trong khuôn viên
d án. Khu h này s c khai thác dch v chèo thuyn và mt khu vc riêng cho
thuê dch v câu cá.
- Khu vc bu xe, bn thuyn: thu phí gi xe, thuyn vào tham quan.
- Ngoài ra còn mt s khu vc cho thuê theo thi v: Gi nh mng 8
s kic t chc t

      
               
Doanh thu ca khu vc này s c tính theo s kic t chc, không ph
thuc vào s ngày din ra s kin.
o u din + khu thm c, cây xanh: mi khi din ra s kin thì khu
vc thm c, cây xanh s  m i thiu
và bán sn phm.
o  kin.
-13-

3.1.2. Chi phí tài chính
3.1.2.1. DăánăthƠnhăphnă1ă




3.1.2.2. DăánăthƠnhăphnă2
Chi phí tài chính g 



Chi 

3.2. Thôngăsătínhătoánăchung
- ng tin s dng tính toán d ng Vit Nam.
- Lc tính toán bng bình quân t lm phát t 

Bng 3.1. Lm phát








11,75%
18,13%
6,81%
6,04%
4,09%
Bình quân (%)
9,36%




Ngun: Tng cc Thng kê.
gm soát lm phát rt tt, d kii
theo ch a Chính Ph thì t lm phát d kin duy trì  mc kho
 ch u chnh giá theo t l
- Th t ngày khi công.
-14-

- 
- 
- Chi phí khu hao và phân b-BTC ngày 25/4/2013 ca
B
ng mc khu hao và phân b 
Bng 3.2. Khu hao
QuyăđnhăThôngătă45/2013/TT-BTC

ỄpădngăchoăDăán












máng.
6
30

30



5
20


20



6

25
Nhà 
25



6
40
Cây xanh
40

khác
5
12

12

4
15
Thú nuôi
7
Ngun: Thông t 45 và Báo cáo nghiên cu kh thi D án.
- Giá tr thanh lý tài sn: bng giá tr còn li trên s sách k toán.