Thẩm định hiệu quả kinh tế và khả năng chi trả của dự án nhà ở xã hội 15 tầng tại thành phố vinh

B GIÁO DCăVẨăẨOăTO
TRNGăI HC KINH T TP. H CHÍ MINH
CHNGăTRỊNHăGING DY KINH T FULBRIGHT



LÊ TH LNG


THMăNH HIU QU KINH T VÀ KH NNGă
CHI TR CA D ÁN NHÀ  XÃ HI 15 TNG
TI THÀNH PH VINH


LUNăVNăTHCăSăCHệNHăSỄCHăCỌNG






TP. H Chí Minh ậ Nmă2015
B GIÁO DCăVẨăẨOăTO
TRNGăI HC KINH T TP. H CHÍ MINH
CHNGăTRỊNHăGING DY KINH T FULBRIGHT


LÊ TH LNG

THMăNH HIU QU KINH T VÀ KH NNGă
CHI TR CA D ÁN NHÀ  XÃ HI 15 TNG

TI THÀNH PH VINH

LUNăVNăTHCăSăCHệNHăSỄCHăCỌNG

Chuyên ngành: Chính sách công
Mã s: 60340402

NGIăHNG DN KHOA HC
GS.TS. DAVID O. DAPICE
NGUYN XUÂN THÀNH


TP. H Chí Minh ậ Nmă2015
-i-

LIăCAMăOAN

TôiăcamăđoanălunăvnănƠyăhoƠnătoƠnădoătôiăthc hin.ăCácăđon trích dn và s liu s
dng trong lunăvnăđuăđc dn ngunăvƠăcóăđ chính xác cao nht trong phm vi hiu
bit ca tôi. LunăvnănƠyăkhôngănht thit phnăánhăquanăđim caăTrngăi hc Kinh
t Thành ph H ChíăMinhăhayăChngătrìnhăGing dy Kinh t Fulbright.

TP. H ChíăMinh,ăngƠyă11ăthángă05ănmă2015
Tác gi lunăvn

Lê Th Lng

-ii-

LI CMăN

Trc tiên, tôi xin gi li cmănăsơuăsc nhtăđn Thy Nguyn Xuân Thành và GS.TS.
DavidăO.ăDapiceăđƣănhitătìnhăgiúpătôiăđnhăhng, gii quytăcácăvng mc,ăhng dn
trc tip cho tôi trong sut quá trình thc hin lunăvnănƠy.
Tip theo, tôi xin bày t lòng bitănăđn Thyă Thiên Anh Tun, các quý Thy Cô cùng
các cán b nhân viên tiăChngătrìnhăGing dy Kinh t Fulbrightăđƣătruyn nhng kin
thc quý báu và thit thc, nhitătìnhăgiúpăđ, giiăđápăbt c khi nào và to ra mt môi
trng hc tp, nghiên cu thc s chtălng cho tôi và các hc viên trong thi gian qua.
Tôi xin gi li cmănăchơnăthƠnhăđn phòng tín dng ngân hàng HD Bank, phòng bán
hàng Công ty a căHoƠngăQuơnăđƣăh tr s liu và cung cpăcácăthôngătinăliênăquanăđn
nhà  xã hi cho tôi trong quá trình thc hin lunăvn.
Cui cùng, tôi xin cmănăgiaăđìnhăvƠătoƠnăth các thành viên lp Thc s Chính sách công
khóaă06ăđƣăđng viên, chia s và h tr tôi trong sut thi gian qua.
Tác gi

Lê Th Lng

-iii-

TÓM TT

Ngh quyt 02/2013/NQ-CP ngày 07/01/2013 raăđi cùng vi gói h tr 30.000 t đng
đánhădu s thayăđi trong chính sách phát trin nhà  xã hi theoăhng NhƠănc h tr
tín dngăuăđƣiăchoăc ba phía doanh nghip xây dng d án, ngi mua d án và Ngân
hàng Thngămi tham gia cho vay vn uăđƣi.ăTuyănhiên,ăđn thiăđim cuiănmă2014,ă
ngân hàng ch mi gii ngân gói h tr nƠyăđc 12%. Con s nƠyăđcăđánhăgiáălƠăquáă
thpăvƠădi mc k vng. D án nhà  xã hi 15 tngăđc B Xây dng giăđ xutăđn
Ngân hàng NhƠănc đ ngh cho vay vnăuăđƣiăđ thc hin d án. D ánăđƣăkhi công
vƠoăthángă 11/2013ă nhngăđn thiă đim này d án vnăchaă đc các ngân hàng chp

nhn cho vay vnăuăđƣi.  gii quyt mt s bt cp trong chính sách phát trin nhà  xã
hi, lunăvnăthc hinăđánhăgiáăkh nngăchiătr ca h thu nhp thp khu vc thành th
tnh Ngh An và thmăđnh hiu qu kinh t, tài chính ca d án.
Kt qu nghiên cu ca lunăvnăchoăthy h thu nhp thp khu vc thành th tnh Ngh
An hoàn toàn không có kh nngăchiătr đ muaăcnăh ca d án vi mcăgiáăvƠăphngă
thc h tr tín dng hin ti. Cho dù tngăh tr tín dng mua nhà thìăđaăs h thu nhp
thp cngăkhôngăcóăkh nngăchiătr.
Nu d án bán cho các h thu nhp thp thì d án không kh thi v mt kinh t và tài
chính. H thu nhp thp chu thit hi t d án do mc sn lòng chi tr thpăhnăgiáăthc
tr. Nu d ánăbánăchoăcácăđiătng là h có thu nhp trên mc trung bình thì d án s
kh thi v mt kinh t và tài chính (cho dù d án cóăđc vay vnăuăđƣiăhayăkhôngăcóăvayă
vnăuăđƣi) vƠăngi mua nhà hng li t d án.
Phân tích tr cp lãi sut trên vn vay cho thy các Ngân hàng Thngămi khôngăcóăđng
căthamăgiaăgóiăh tr tín dng uăđƣiăchoăch đuătăxây dng d án nhà  xã hiăcngă
nhăh thu nhp thp mua nhà do li nhun thu v quá thp so vi các khon cho vay
thngămi khác và ri ro v kh nngăchiătr ca h thu nhp thp.
Nhăvy, mô hình nhà  xã hi bán hin nay hoàn toàn không phù hp vi h thu nhp
thp mà ch mang li li ích cho h có thu nhp trên mc trung bình. Tác gi đaăraăkin
ngh NhƠănc không nên h tr phát trin nhà  xã hi đ bán mƠăhng ti chính sách
-iv-

phát trin nhà  xã hi cho thuê. iăkèmăvi chính sách này là gim dinătíchăcnăh nhà 
xã hi xung còn khong 46,8 m
2
đ phù hp vi kh nngăchiătr ca h thu nhp thp.
Bên cnhăđó,ăNhƠănc không h tr tín dngăuăđƣiăchoăh thu nhp thp tr tin thuê nhà
mà tp trung h tr cho ch đuătăxơyădng d án nhà  xã hi cho thuê vi giá r. Chính
sách h tr tín dng cho ch đuătăphiătngăthi hnăchoăvayălênă20ănmăvƠăgim lãi sut
xungăcònă5%/nm.ăMt khác, thu sut thu thu nhp doanh nghip cn gim xung còn
2%/nmăthìăch đuătămi sn lòng cho thuê  mc giá thuê phù hp vi kh nngăchiătr

ca h thu nhp thp.
i viăcácăNgơnăhƠngăThngămi, chính sách h tr cngăphiăđcăđiu chnh sao cho
mc li nhunăcácăngơnăhƠngăthuăđc bng mc li nhunăđi vi các khon cho vay
thngămiăđ khuyn khích các ngân hàng tham gia h tr tín dng cho các ch đuătă
xây dng d án nhà  xã hi cho thuê.

-v-

MC LC

LIăCAMăOAN i
LI CMăN ii
TÓM TT iii
MC LC v
DANH MC KÝ HIU, T VIT TT viii
DANH MC BNG BIU ix
DANH MC HÌNH V x
DANH MC PH LC xi
CHNGă1.ăGII THIU 1
1.1. Bi cnh và vnăđ nghiên cu 1
1.2. Mc tiêu nghiên cu 3
1.3. Câu hi nghiên cu 3
1.4. Phm vi nghiên cu 3
1.5. Cu trúc lunăvn 4
1.6. Hn ch ca lunăvn 4
CHNGă2.ăCăS LÝ THUYT VÀ MÔ T D ÁN 5
2.1. Khung phân tích 5
2.1.1. Khungăphơnătíchăđánhăgiáăkh nngăchiătr caăngi thu nhp thp 5
2.1.1.1.ăNgi thu nhp thp, h giaăđìnhăthuănhp thp 5
2.1.1.2.ăánhăgiáăkh nngăchiătr nhà  caăngi thu nhp thp 6

2.1.2. Khung phân tích kinh t 7
2.1.2.1. Li ích kinh t 7
2.1.2.2. Chi phí kinh t 7
2.1.2.3.ăVòngăđi ca d án (niên hn s dngănhƠăchungăc) 8
2.1.3. Khung phân tích tài chính 8
2.2. Chính sách phát trin nhà  xã hi  Vit Nam 8
2.3. Nhu cu nhà  xã hi ti TP. Vinh và tnh Ngh An 9
2.4. Mô t d án 10
-vi-

CHNGă3.ăÁNHăGIÁăKH NNGăCHIăTR NHÀ  XÃ HI CA H THU
NHP THP 12
3.1. Thu nhp ca h thu nhp thp 12
3.2.ăánhăgiáăkh nngăchiătr nhà  xã hi 15 tng TP. Vinh 14
3.2.1. Mc giá NOXH ca d án 14
3.2.2. Mc thu nhp yêu cuăđi vi h thu nhp thpăđ mua nhà  xã hi. 14
3.2.3.ăánhăgiáăkh nngăchiătr mua nhà  xã hi ca h thu nhp thp. 15
3.2.4. Kh nngăchiătr nhà  khiăđiu chnhăphngăthc h tr tín dng 16
3.3. Kh nngăchiătr đi viăgiáăthuêăcnăh chungăc 16
3.3.1.ăGiáăthuêăcnăh chungăcăhin ti  TP. Vinh 16
3.3.2.ăGiáăthuêăcnăh chungăcătheoăkh nngăchiătr ca h thu nhp thp 18
CHNGă4.ăPHỂNăTệCHăKINHăT 19
4.1. Các gi đnh và thông s chung cho phân tích kinh t 19
4.1.1. Chi phí vn kinh t 19
4.1.2. T giá hiăđoáiăkinhăt 19
4.1.3. H s lngăkinhăt caălaoăđng không k nng 19
4.2.ăCácădòngăngơnăluăkinhăt 20
4.2.1. Li ích kinh t 20
4.2.2. Chi phí kinh t 21
4.3.ăánhăgiáătínhăkh thi v mt kinh t 23

4.4.ăPhơnătíchăđ nhy kinh t 24
4.5. Phân tích mô phng Monte ậ Carlo 25
CHNGă5.ăPHỂNăTệCHăHIU QU TÀI CHÍNH CA D ÁN 27
5.1. Các gi đnh và thông s đu vào ch yu 27
5.1.1. Lm phát 27
5.1.2. Ngun vnăđuăt 28
5.1.3. Chi phí vn ch s huădanhăngha 28
5.1.4. Chi phí vn tài chính d án 28
5.1.5. Doanh thu tài chính 29
5.1.6. Chi phí tài chính 29
5.2. Kt qu thmăđnh tài chính ca d án 29
5.3. Tài tr vnăvayăuăđƣiăchoăd án 30
-vii-

5.4.ăPhơnătíchăđ nhy 31
5.5. Mô hình tài chính d án nhà  xã hiăchoăthuêătngăđng. 33
CHNGă6.ăPHỂNăTệCHăPHỂNăPHI 35
6.1. Phân phi phân phi 35
6.2. Tr cp lãi sut trên vnăvayăchoăngi mua nhà 36
CHNGă7.ăKT LUN VÀ KHUYN NGH CHÍNH SÁCH 38
7.1. Kt lun 38
7.2. Khuyn ngh chính sách 38
TÀI LIU THAM KHO 41
PH LC 48


-viii-

DANH MC KÝ HIU, T VIT TT

Tăvitătt
TênăTingăAnh
TênăTingăVit
ADB
Asian Development Bank
NgơnăhƠngăphátătrinăChơuăÁ
BXD

BăXơyădng
DCSR
Debt Service Coverage Ratio
HăsăanătoƠnătrăn
EIU
Economist Intelligence Unit
TăchcăNghiênăcuăKinhătăToƠnă
cu
HTNT

Hăthuănhpăthp
IRR
Internal Rate of Return
Sutăsinhăliăniătiă
NHNN

NgơnăhƠngăNhƠănc
NHTM

NgơnăhƠngăthngămi
NOTM

NhƠăăthngămi
NOXH

NhƠăăxƣăhi
NPV
Net Present Value
Giá trăhinătiăcaăngơnăluăròng
PMT
Payment in an Ordinary Annuity
Khonătinăthanhătoánăđu,ăđnhăk
TP.HCM

ThƠnhăphăHăChíăMinh
TP. Vinh

ThƠnhăphăVinh
UBND

yăban nhân dân
UN-HABITAT
United Nations Human
Settlements Programme
UăbanăgiiăquytăvnăđăvănhƠăă
choăconăngi
VAT
Value Added Tax
Thuăgiáătrăgiaătng
VHLSS
Vietnam Household Living
Standards Survey

iuătraămcăsngăhăgiaăđìnhăVită
Nam
WACC
Weighted Average Cost of
Capital
Chiăphíăvnăbìnhăquơnătrngăs
WB
World bank
NgơnăhƠngăThăgii

-ix-

DANH MC BNG BIU

Bng 3.1. Thu nhp yêu cuăhƠngăthángăđi vi mi h giaăđình 15
Bng 3.2. Giáăthuêăcnăh chungăcăbìnhăquơnăti TP. Vinh 17
Bng 4.1. Tcăđ tngătrng kinh t hƠngănmătnh Ngh An 20
Bng 5.1. Kt qu thmăđnh tài chính trng hp d ánăđc vay vnăuăđƣi. 30
Bng 5.2. Kt qu thmăđnhătƠiăchínhătrng hp d ánăkhôngăđc vay vnăuăđƣi. 30
Bng 5.3. Kt qu chyăđ nhy theo kch bn tinăđ bán hàng: 33
Bng 6.1. Phân tích phân phiătrng hpăngi mua nhà là h thu nhp thp 35
Bng 6.2. Phân tích phân phiătrng hpăngi mua nhà là h thu nhp trên trung bình 36

-x-

DANH MC HÌNH V

Hình 2.1. Mô hình li ích kinh t ca d án Error! Bookmark not defined.
Hình 2.2. D báo nhu cu nhà  toàn tnh Ngh Anăđnănmă2020 10
Hình 3.1. Thu nhpăbìnhăquơnăđuăngi toàn Tnh Ngh An 13

Hình 4.1. Tcăđ tngătrng kinh t thcăhƠngănmăVităNamăgiaiăđon 1990 ậ
2014 và d báoăđnăăănmă2050. 21
Hình 4.2. Ngơnăluăkinhăt chit khu phân theo hng mc 24
Hình 4.3. Phơnătíchăđ nhy NPV kinh t 25
Hình 4.4. Kt qu chy mô phng NPV kinh t d án 26
Hình 5.1. Phơnătíchăđ nhy NPV tài chính 32

-xi-

DANH MC PH LC
Ph lc 1. Giáăđt tính tin s dngăđt ti các phng,ăTP.ăVinhănmă2014 48
Ph lc 2. Giáăđt th trng bình quân tiăphng Quán Bàu, TP. Vinh 49
Ph lc 3. Các chính sách liên quan phát trin nhà  choăngi có thu nhp thp 50
Ph lc 4. S HTNT ti tnh Ngh An và khu vc thành th tnh Ngh An 52
Ph lc 5. Gíaăbánăcnăh chungăcăcóădinătíchădi 70 m
2
ti TP. Vinh 54
Ph lc 6. Cách tính mc giá NOXH t mcăgiáăNOTMăđiu chnhăcácăuăđƣi 55
Ph lc 7. Lch tr n vay vnămuaănhƠătrng hp vay 100% giá tr cnăh. 56
Ph lc 8. Lch tr n vay vnămuaănhƠătrng hp vay 80% giá tr cnăh. 57
Ph lc 9. Phân tích kh nngăchiătr theoăcácăphngăánăh tr 58
Ph lc 10. T l chi phí nhân công trong chi phí xây dng 60
Ph lc 11. Bng d toán tngăchiăphíăđuătă2014ătrc thu VAT 61
Ph lc 12. Tính h s chuyn đi chi phí thang máy 63
Ph lc 13. Ngơnăluăkinhăt chit khu 65
Ph lc 14. Phơnătíchăđ nhy kinh t 66
Ph lc 15. Các gi đnh và kt qu chy mô phng Monte ậ Carlo NPV kinh t d án 67
Ph lc 16. Căcu vn tài chính d án 70
Ph lc 17. Lch tr n vay ngân hàng 71
Ph lc 18. Tính chi phí vn ch s hu 72

Ph lc 19. T l chi phí bán hàng/doanh thu thun 74
Ph lc 20. Bng thông s d án 75
Ph lc 21. NgơnăluătƠiăchínhăd ánătrng hp d ánăđc vay vnăuăđƣi. 76
Ph lc 22. NgơnăluătƠiăchínhăd ánătrng hp d ánăkhôngăđc vay vnăuăđƣi. 77
Ph lc 23. Tr cp lãi sut trên vn vay xây d án 78
Ph lc 24. Phơnătíchăđ nhy tài chính d án 80
Ph lc 25. Cácăbc mua NOXH có vay vnăuăđƣi 81
Ph lc 26. Mô hình tài chính d án NOXH cho thuê 82
Ph lc 27. Phân tích phân phi 84
Ph lc 28. Tr cp lãi sut trên vn vay mua nhà 86
Ph lc 29. Bnăđ đaăchínhăkhuăđt d án 87

-1-

CHNGă1. GII THIU

1.1. Bi cnh và vnăđ nghiên cu
Nhà  xã hi (NOXH) là gii pháp ph binăđc s dng  nhiu qucăgiaăđ toăđiu
kin tip cn nhà  cho nhngăđiătng không có kh nngăt chi tr bngănngălc tài
chính ca mình mà cn phi có s h tr ca NhƠănc và các t chc tài chính. Chính
sách phát trin NOXH ca VităNamătrcăđơyăch yu s dng ngun ngân sách ca Nhà
nc đ xây dng.ăTuyănhiên,ăchínhăsáchănƠyăđc cho là không hiu qu ti nhiu quc
gia trên Th gii vì ngun cung nhà  công cng loi này ch đápăng mt phn nh nhu
cu NOXH thc s (UăbanăgiiăquytăvnăđăvănhƠăăchoăconăngi (UN ậ HABITAT)
và y ban Kinh t Xã hiă chơuă Áă Tháiă Bìnhă Dngă Liênă Hip Quc (United Nations
ESCAP), 2005).
Ngh quyt s 02/NQậCP ngày 07/01/2013 v mt s gii pháp tháo g khóăkhnăchoăsn
xut kinh doanh, h tr th trng, gii quyt n xu vi gói h tr tín dng 30.000 t đng
đánhădu s thayăđi trong chính sách phát trin NOXH theo cách NhƠănc huyăđng
ngun lc ca cngăđngăđ cùng xây dng NOXH thông qua hình thc h tr tín dng uă

đƣi choăcácăđiătng liên quan. ChínhăsáchănƠyăđƣăthuăhútăs tham gia ca nhiu doanh
nghip xây dng NOXH cngănhănhngăngi có nhu cu mua nhà giá r.
Mc dù nhnăđc nhiu h tr ca NhƠănc nhngăkt qu ca chính sách tín dngăuă
đƣiăphátătrin NOXH, nhà  choăngi thu nhp thp đtăđc còn quá thp. Theo báo cáo
tng kt th trng btăđng snănmă2014ăca Hip hi btăđng sn Thành ph H Chí
Minh (TP.HCM), kt qu gii ngân gói tín dngăuăđƣiă30.000 t đng trên toàn quc mi
ch đt 12%. Con s nƠyăđcăđánhăgiáălƠăquáăthpăvƠăkhôngăđt theo k vng (Nguyn Lê,
2014).
V phía cung, nhiu doanh nghip xây dngăNOXHăđ ngh đc vay vnăuăđƣiănhngă
ch có mt s ítăđc tip cn ngun vn này. năc, ti TP.HCM, tínhăđn htănmă2014ă
cngăch có 2 d ánăđc h tr vay vn gói 30.000 t đng trong tng s 11 doanh nghip
xin vay (Trung Kiên, 2015). Ti tnh Bc Liêu, trong s 5 doanh nghipăđ ngh vay vn
cngă ch có 1 doanh nghipă đc Ngân hàng Nông nghip và Phát trin Nông thôn
-2-

(Agribank) đng ý gii ngân (Tú Anh, 2015). Bên cnhăđó,ămt s d ánăđc B Xây
dng (BXD) gi đ xut cho vay vnăuăđƣiăti Ngân hàng NhƠănc (NHNN) đã khi
công xây dng, nhngădoanh nghip vnăchaăđc cp vnăđƠnhătmăngngăhoc phiăđiă
vay vn ca các ngân hƠngăthngămi (NHTM) vi lãi sutăcaoăđ tip tc thc hin d
án (Mai Ca, 2015).
V phía cu, ngi mua d án NOXH và nhà  thngămi (NOTM) thu nhp thp cngă
khó tip cnăđc ngun vnăuăđƣi.ăHnăna, cho dù mt s d án NOXH đc hng
nhiu uăđƣi nhngăngi thu nhp thp cngăkhó tip cnăđc do mc giá còn quá cao.
Theo kt qu săb sau khi thc hinăđánhăgiáăv kh nngăchiătr mua nhà  ti Vit Nam
ca Ngân hàng Th gii (WB), v mng NOXH, vi nhngăcnăh có din tích nh nhă36ă
m
2
cngănm ngoài kh nngăchiătr ca ngi thu nhp thp.ăi vi nhngăcnăh ph
bin khong 55 m
2

thì ch có nhngăngi nm trong nhóm t thu nhp trung bình tr lên
mi có kh nngămuaănhƠ

(Linh Linh và Nht Quang, 2014).
D án NOXH cao 15 tng ti Thành ph Vinh (TP.ăVinh)ăđc BXD giăcôngăvnăđ xut
vi NHNN cho vay vnăuăđƣiăxơyădng NOXH khu vcăđôăth vƠoăthángă11ănmă2013ă
(B Xây dng, 2013a).ăTheoăđ xutăđc h tr vn ca BXD, côngătyăđƣătin hành khi
công d án vào cuiă thángă11ănmă2013 song song vi vic xin vay vnăuă đƣiăt các
NHTM ti tnh Ngh An. Tuy nhiên, công ty không tip cnăđc ngun vnăuăđƣi nên
d án phi ngngăli. Hin ti, côngătyăđangătrìnhăvayăvn ti ngân hàng HD Bank vi mc
lãi sut th trngăđ tip tc thc hin d án.
Viăđnhăhng phát trin TP. Vinh, Tnh Ngh An tr thành trung tâm kinh t,ăvnăhóaă
vùng Bc Trung B (Th tng Chính Ph, 2005), TP.ăVinhăđcăđuătăxơyădng phát
trin kinh t,ăvnăhóa,ă giáoădc và tr thƠnhă đimăđnăđ điăhc, sng và làm vic ca
ngi dân  các vùng lân cn. Quá trìnhăđôăth hóaăđiăcùngăvi quá trình phát trin kinh t
dnăđnăgiáăđt và giá nhà  ti TP.ăVinhătng cao. Theo s liu tng hp ca tác gi, giá
đt tính tin s dngăđt bình quân caăcácăphng ti TP. Vinh hin ti khong 9 triu
đng/m
2
(Ph lc 1), mcăgiáăđt th trng bình quân tiăphng Quán Bàu, TP. Vinh
khong 9,46 triuăđng/m
2
(Ph lc 2), cng thêm chi phí xây dng nhà cp 4 hoàn thin
khong 3 đn 5 triuăđng/m
2
(Công ty Kin Trúc Vit Quang (2014) và Công ty xây dng
ỂnăPhc (2014)) thì giá nhà  trung bình ti TP. Vinh daoăđng t 12 ậ 14 triuăđng/m
2
.
-3-

Vi mc giá này thì ngi thu nhp thp hay h thu nhp thp (HTNT) khó có kh nngă
muaăđcăngôiănhƠăđ năđnh cuc sng lâu dài.
 gii quyt mt s bt cp trong chính sách h tr tín dng và phát trin NOXH, tác gi
thc hin lunăvnăắThmăđnh hiu qu kinh t và kh nngăchi tr ca d án Nhà  xã hi
15 tng ti TP. Vinh”.
1.2. Mc tiêu nghiên cu
Lunăvn đánhăgiáăkh nngăchiătr ca HTNT khu vc thành th ti Ngh An đ xem vi
mcăgiáăvƠăphngăthc h tr tín dng hin ti thì HTNT thc s có kh nngăchiătr cho
vicămuaăcnăh hay không.ăơyălƠăcăs đc s dngăđ thmăđnh tính kh thi v mt
tài chính và kinh t ca d án. Phân tích phân phi li ích và chi phí ca d án NOXH 15
tng cho thy đngăcăthamăgiaăxơyădng d án caăcácăbênăliênăquan.ăQuaăđó, tìm kim
các giiăphápăthúcăđy chính sách phát trin NOXH nhm toăđiu kin cho ngi thu nhp
thp có nhà . Nhăvy, mc tiêu mà lunăvnămun thc hinălƠăđaăraăcácăgiiăphápăđ
toăđiu kinăchoăngi thu nhp thp có ch  ch không nht thit phi s huăcnăh.
1.3. Câu hi nghiên cu
Mc tiêu nghiên cuăđc thc hin thông qua 3 câu hi:
1) Mc giá bán NOXH ca d án vƠăphngăthc h tr tín dng hin ti có phù hp
vi kh nngăchiătr ca HTNT ti khu vc thành th Tnh Ngh An không?
2) D án NOXH 15 tng ti TP. Vinh có kh thi v mt kinh t và tài chính? Phân
phi li ích và chi phí cho các liênăquanăđn d ánănhăth nào?
3) NhƠănc có nên h tr cho d án NOXH 15 tng không? Các chính sách h tr
cn điu chnh nhăth nào đ cácăbênăliênăquanăđn d ánăcóăđngăcăthamăgiaăxơyă
dng d án và HTNT có nhà ?
1.4. Phm vi nghiên cu
Lunăvn đánhăgiáăkh nngăchiătr ca ngi thu nhp thp thuc khu vc thành th ca
Ngh An da trên mc giá ca d ánăvƠăphngăthc h tr tín dng hin ti. Bên cnhăđó,ă
lunăvn đánhăgiáătính kh thi v mt tài chính và kinh t đng thi phân tích ri ro và
phân tích phân phi li ích ca d án NOXH 15 tng da vào thông tin d án và các chính
sách h tr đi vi NOXH.

-4-

1.5. Cu trúc lunăvn
Cu trúc lună vnă baoă gm by chng. Trongă đó, Chng 1 gii thiu v lună vn.
Chng 2 gii thiu khung phân tích, nhngă că s lý thuyt v chính sách phát trin
NOXH hin ti và mô t d án. Chng 3 đánhăgiáăkh nngăchiătr ca ngi thu nhp
thp đi vi mc giá ca d ánăvƠăphngăthc h tr tín dng mua nhà hin ti. Trong
Chng 4 vƠăChngă5,ălunăvnăs tp trung thmăđnh hiu qu kinh t, thmăđnh tính
kh thi v mt tài chính và phân tích ri ro. Chng 6 xétăđn s phân phi li ích và chi
phí caăcácăbênăliênăquanăđn d án. Cuiăcùng,ăChngă7ăđaăra kt lun và kin ngh
chính sách.
1.6. Hn ch ca lunăvn
Mcădùăcóăđ cpăđn kh nngăchiătr ca HTNT trên c nc đi vi mc giá NOXH
hin nay  Mcă1.1ănhngădo gii hn v thi gian và s liu có th tip cnăđc nên lun
vnăch tp trung thmăđnh hiu qu kinh t xã hi và kh nngăchiătr caăHTNTăđi vi
mt d án NOXH  Ngh An. Bi cnh phân tích ca lunăvnăchaăcóătínhăbaoăquátătrênă
c nc.ăơyălƠăhn ch ca lunăvnăvƠăs đc tác gi phát trin thêm sau này.
-5-

CHNGă2. CăS LÝ THUYT VÀ MÔ T D ÁN

2.1. Khung phân tích
2.1.1. Khungăphơnătíchăđánhăgiáăkh nngăchi tr caăngi thu nhp thp
2.1.1.1. Ngi thu nhp thp, h giaăđìnhăthuănhp thp
Thut ng ắngi thu nhp thp”ăs dng trong chính sách phát trin nhà  thu nhp thp
cngăchínhălƠăHTNT. HTNT bao gm mtăngi hoc nhiuăngi thc t đangăcùngănă
chung,  chung và chung qu thu chi có thu nhpăbìnhăquơnăđuăngi thuc din thu nhp
thp trong xã hi (Nguyn Th Hng Diu, 2012).
Theo Ngân hàng phát trin Châu Á (ADB), HTNT là h giaăđìnhăcóăngun thu nhp khá n
đnh, có kh nngătit kimăđ ci thin nhà  vi s tr giúp ca Chính ph cho các khon

n và thanh toán dài hn. Thu nhp caăHTNTă trênăngngănghèoăvƠădiăngng thu
nhp bình quân caăvùngăđôăth đangăsinhăsng (ADB, 2001).
Theo WB vƠăChngătrìnhăphátătrin Liên Hip Quc (UNDP) trích trong (ADB, 2001),
ngi thu nhp thp là nhngăngi dành 66% thu nhpăđ chiătiêuăchoănăung duy trì
cuc sng và 34% thu nhp còn li cho các nhu cuăcăbnăkhácănhănhƠă, các hotăđng
vnăhóa,ăgiáoădc, sc khe, giao thông, giao tip…
 Vit Nam, ngi thu nhp thp lƠăngi không thuc din phi np thu thu nhp cá
nhơnăthng xuyên theo quyăđnh ca pháp lut (Chính ph, 2013b). Tuy nhiên, khái nim
nƠyăcngăđangăgơyănhiu tranh cãi do quyăđnh này có mt s h giaăđìnhăvt xa mc thu
nhpăbìnhăquơnăđuăngi và mt s h giaăđìnhăthuc h nghèo.
Nhăvy, HTNT phiăđm bo mc thu nhp thpănhngăcngăphi có kh nngătit kim
đ ci thin ch . Khái nimăHTNTăđc s dng trong lunăvn là h giaăđìnhăcóămc
thu nhpătrênăngngănghèoăvƠădiăngng trung bình ca khu vcăđangăsinhăsng.ăng
thi h có kh nngătit kimăđ thanh toán các khon vay dài hn h tr cho vic xây mi,
ci thin và nâng cp ch .
-6-

2.1.1.2. ánhăgiáăkh nngăchiătr nhà  caăngi thu nhp thp
Theo t chc UN-HABITAT và United Nations ESCAP,ăđ đánhăgiáăkh nngăchiătr nhà
, các chuyên gia nhà  thng s dngă baă phngă phápă (UN-HABITAT và United
Nations ESCAP, 2005):
Phngăphápăth nht là s dng mt t l phnătrmăt ngun thu nhp hàng tháng ca h
giaăđình. ơyălƠăphngăphápăxácăđnh kh nngăchiătr d vƠăđc s dng ph bin nht.
Thôngăthng, HTNT s dành khong 20% - 30% thu nhpăhƠngăthángăđ tit kim và chi
tr cho chi phí nhà . Theo t chc UN-HABITAT, t l phnătrmăthuănhp hàng tháng
dành cho nhà ,ădi hình thc dành cho thuê nhà hay tr gópăđc s dng khá ph bin
trong các phân tích v kh nngăchiătr cho nhà  ti các quc gia là 25% (UN-HABITAT,
2010). T l nƠyăcngăđc ADB s dngăđ phân tích kh nngăchiătr trong vic ci
thin nhà  ca HTNT ti Vit Namănmă2001ă(ADB,ă2001). Daătrênăphngăthc cho
vay và t l tit kim nhà  tính đc tng thu nhp hàng tháng yêu cu ca mi h gia

đìnhăđ đm bo chi tr cho khon vay n. So sánh khon thu nhp yêu cu này so vi thu
nhp bình quân hàng tháng thc t ca các h giaăđìnhăđ xem các h giaăđìnhăcóăkh nngă
chi tr cho vic mua nhà  mi hay không.
Phngăphápăth hai là khu tr chi tiêu (gm tin thuê hin thi hay chi phí nhà ) t thu
nhpăhƠngăthángăđ xácăđnh kh nngăchiătr.ăPhngăphápănƠyăđc WB s dng trong
nghiên cu v nhà  cho HTNT tiăƠăNngănmă2006.ăTheoăđó,ăs tin tiăđaăsn có ca
h giaăđìnhăđ chi tiêu v nhà  bng thu nhpăbìnhăquơnăđu ngi tr chi phí chi tiêu ti
thiu cng chi tiêu thuê/boădng/tit kim nhà  (trong chi phí chi tiêu ti thiu) (WB,
2006). So sánh s tin tiăđaăsn có ca h giaăđìnhăđ chi tiêu v nhà  vi s tin mà h
giaăđìnhăphi tr cho khon vay này trong cùng thiăđimăđ đánhăgiáăkh nngăchiătr ca
HTNT.
Phngăphápăth baălƠăđ các h giaăđìnhăt quytăđnh: thông qua vic kho sát thc t đ
thyăđc kh nngăvƠăs t nguyn chi tr caăngiădơn.ăơyălƠăphngăphápăđc xem
là hiu qu nht. Tuy nhiên, vic s dngăphngăphápănƠyăđòiăhi mt ngun nhân lc,
chi phí và thi gian ln miăđemăli kt qu chính xác.
Do s hn ch v ngun lc, thi gian và d liu, tác gi s dngăphngăphápăth nhtăđ
đánhăgiáăkh nngăchiătr nhà  cho d án NOXH 15 tng ca HTNT.
-7-

2.1.2. Khung phân tích kinh t
2.1.2.1. Li ích kinh t
Mc tiêu chính phát trin NOXH là ci thin chtălng cuc sng cho ngi thu nhp
thp thông qua vic tip cn nhà  đ năđnh cuc sng lâu dài. Ngoài ra, d án NOXH
cngăto ra ngoi tác tích ccăđi vi khu vc có d án và nn kinh t. Tuy nhiên, nhng
ngoi tác này rtăkhóăđ đoălng chính xác và giá tr khôngăđángăk nên tác gi không
tínhăđn. Vì vy, toàn b li ích kinh t ca d án là li ích caăngi mua nhà và li ích
nƠyăđcăđoălng bng giá thuê kinh t ca d án. Nguyên tc caăphngăphápănƠyălƠă
ngi mua nhà sn lòng chi tr ti mc giá bng vi giá tr hin ti ca khon tin chi tr
cho vicăthuêăngôiănhƠătngăt trongătngălai. Li ích kinh t ca btăđng sn nhà 
trongăvòngăđi ca d án là liăíchămƠăngi  cóăđc. Xét v nguyên lý kinh t vi mô,

liăíchămƠăngi  (là ch s huăhayăngiăthuê)ăthuăđc là mc tin thuê mà h sn
lòng chi tr.
Giá tr hin ti ca dòng li ích d ánăđc tính theo công thc:
50
12
2 50

1
(1 ) (1 )
e
ee
R
RR
V
k
kk
= + + +
+
++


Trongăđó,ăR
i
là giá tr thuê nhà, k
e
là sut chit khu kinh t thc ca nn kinh t và V là
giá tr ca dòng li ích kinh t ca d án.

ơyălƠăphngăphápăđc WB s dngăđ đánhăgiáăli ích kinh t cho các d án h tr tín
dng xây dng nhà  cho ngi thu nhp thp nhăd án cho Algeria vay 150 triu USD

nmă1998ă(WB, 1998) hay d án cho Mexico vay phát trin nhà  thu nhp thpănmă1985ă
(WB, 1985).
2.1.2.2. Chi phí kinh t
Chi phí kinh t bao gmăchiăphíăđuătăd án,ăchiăphíăđt, chi phí bán hàng, chi phí qun lý
và chi phí boătrìăchungăc.ăChiăphíăđuătăkinhăt đcătínhătrênăchiăphíăđuătătƠiăchínhă
điu chnhălngălaoăđng không k nngătrongăchiăphíăxơyădng và chuynăđi theo h s
chuynăđi gia giá tài chính và giá kinh t.
-8-

2.1.2.3. Vòngăđi ca d án (niên hn s dng nhƠăchungăc)
 nhiuănc trên th gii,ăquyăđnhăchungăcălƠănhƠă dành cho ngi thu nhp thp có
niên hn s dng trung bình khong 50 ậ 70ănmă(Thin Trn, 2015). Ti TP. Vinh, chung
căTơnăThnh (cao 12 tng)ăvƠăchungăcăTơnăPhúcă(caoă7ătng)  khuăđôăth mi Vinh Tân
đu có niên hn s dngălƠă50ănm.
1
Da vào s liu thc t, tác gi cho rng niên hn s
dng hp lý ca d án NOXH 15 tngălƠă50ănm.
2.1.3. Khung phân tích tài chính
Khung phân tích tài chính tác gi cngăs dngăphngăphápăchit khu ngơnăluăda trên
các tiêu chí giá tr hin ti ròng (NPV) và sut sinh li ni ti (IRR). Ngoài ra tác gi còn
s dng tiêu chí h s an toàn tr n (DSCR). H s này cho bit kh nngăhuyăđng tin
mtăđ tr n cho d án ti mt thiăđim. Theo thông l nu DSRC   thì d án có kh
nngătr n cho ngơnăhƠngăvƠăngc li.
2.2. Chính sách phát trin nhà  xã hi  Vit Nam
Khái nimăắNOXH”ăđc xut hin chính thc trong Lut Nhà  nmă2005ăviăđnhănghaă
NOXHălƠăắNhƠă do NhƠănc hoc t chc,ăcáănhơn,ăđuătăxơyădngăđ choăcácăđi
tng quy đnh tiăđiuă53ăvƠăđiu 54 ca Lut này thuê hocăthuêămua” (Quc hi, 2005).
Mc tiêu chính ca chính sách phát trin NOXH là toăđiu kin cho nhng ngi thu nhp
thp,ăngi nghèo có ch  đ năđnh cuc sng.
T nmă2005ăđn nay, nhiuăchínhăsáchăđc ban hành khuyn khích ngun lc cngăđng

tham gia phát trin NOXH, nhà  cho ngi thu nhp thp (Ph lc 3). Ngh quyt
02/2013/NQ-CP vƠăsauănƠyăđc saăđi bng Ngh quyt s 61/2014/NQ-CP vi gói h
tr tín dng 30.000 t đngăđánhădu s thayăđi ln trong chính sách phát trin NOXH,
nhà  cho ngi thu nhp thp theo cách NhƠănc h tr tín dngăuăđƣiăchoăc 3 phía
cung, cu và NHTM tham gia cp vnăuăđƣi.ăCác chính sách uăđƣiăphíaăcung,ăcu và
NHTM tham gia cho vay vnăuăđƣiăđc tóm ttănhăsau:
V phía cung, ch đuătăxây dng d án NOXH đcăhng thu thu nhp doanh nghip
uăđƣiă10%,ăthu VAT d án NOXH 5%, min tin s dngăđt,ăđc s dng 20% din

1
Thông tin thu thpăđc t bo v và các ch cnăh  chungăc.
-9-

tích d ánăđ xây dngăvƠăkinhădoanhăthngămi vƠăđc cho vay tín dngăuăđƣiătiăđaă
70% giá tr d án vi mc lãi sutăkhôngăquáă6%/nmătrongăthi hn tiăđaă5ănm.
V phía cu, ngi mua NOXH hoc NOTM có dinătíchăsƠnădi 70 m
2
và mcăgiáădi
15 triuăđng/m
2
hoc NOTM có giá tr di 1,05 t đng s đc h tr cho vay tín dng
uăđƣiătiăđaă80%ăgiáătr vi lãi sutăkhôngăquáă5%/nmătrongăthi hn tiăđaă15ănm.
Các ngân hàng do NHNN ch đnh và các NHTM khác nu có nhu cu tham gia cho vay t
gói h tr tín dng 30.000 t đngăđc NHNN xét duyt s đc NHNN da theo kt qu
gii ngân thc t và tái cp vn vi mc lãi sut chênh lch thpăhnămc lãi sut cho vay
kháchăhƠngălƠă1,5%/nm.ă
NhngăchínhăsáchăuăđƣiănƠyăs đc s dngătrongăcácăchngătip theo đ đánhăgiáăkh
nngăchiătr ca ngi thu nhp thp khu vc thành th  Ngh An. ng thi, thmăđnh
tính hiu qu v tài chính, kinh t và phân tích phân phi li ích - chi phí ca d án NOXH
15 tng.

2.3. Nhu cu nhà  xã hi ti TP. Vinh và tnh Ngh An
Theo thngăkêăvƠoănmă2012,ătrênăđa bàn tnh Ngh Anăcóăhnă60.000ăh dơnăđangăsng
 cácăcnănhƠătm b. Tính riêng TP. Vinh và th xã Ca Lò có khong 17.000 h trongăđóă
TP.ăVinhăđangăcn khongă4.000ăcnăh cho ngi thu nhp thp (Ngc Hùng, 2012). D
liu ca BXD trích trong Agence Francaise Development (2010) cho thyăđnănmă2015,ă
TP. Vinh có khong 1.400 h giaăđìnhăsng trong nhng ngôi nhà không an toàn cnăđc
xây mi. D báoăđnănmă2020,ănhuăcu nhà  xây mi toàn tnhălƠă79.750ăcnătrongăđóă
nhu cu NOXH dành cho công nhân, sinh viên, công chcăvƠăngi thu nhp thp ch yu
tp trung  TP. Vinh và th xã Ca Lò khong 27.912ăcn.

-10-

Hình 2.1. D báo nhu cu nhà  toàn tnh Ngh Anăđnănmă2020

Ngun: Tác gi v li theo UBND tnh Ngh An (2007a).
Thc hinăđ án phát trin NOXH ti TP. Vinh và th xã Ca Lò (UBND tnh Ngh An,
2007b), tínhăđn thiăđim htănmă2014,ăTP.ăVinhămi ch có 4 d án NOXH vi tng s
202ăcnăh đcăđaăvƠoăs dngăđápăngăđc nhu cu nhà  cho khong 800 ngi thu
nhp thp ti TP. Vinh và các huyn lân cn.ăNhăvy so viălng nhu cu khong 4.000
cnăh thì ngun cung NOXH hin ti  ti TP. Vinh ch đápăngăđc 5% nhu cu nhà 
ca ngi thu nhp thp.
2.4. Mô t d án
D ánăắkhuătrungătơmăthngămi,ăchungăcăcaoătng, nhà  lin k và bit th”ăđc quy
hoch bao gm: dinătíchăđt xây dng  lin k là 3379,94 m
2
,ăđt xây dng trung tâm
thngămiăvƠăchungăcăcaoă15ătng là 3331,23 m
2
vƠăđt xây dng giao thông, cây xanh
là 1489,53 m

2
(UBND tnh Ngh An, 2011).ăSauăđó,ăắTrungătơmăthngămiăvƠăchungăcă
cao 15 tng”ăthuc d ánăắKhuătrungătơmăthngămi, chungăcăcaoătng, nhà  lin k và
bit th”ăti phng Quán Bàu, TP.ăVinhăđc chuynăđiăthƠnhăắNOXHăcaoă15ătng”ă
(UBND tnh Ngh An, 2013). D án NOXH 15 tngăđc UBND tnh Ngh Anăgiaoăđt
và min tin s dngăđt,ăđc hng thu sut thu thu nhp doanh nghip 10%, thu giá
tr giaătngă(VAT)ă5%. D ánăđu tiên do Công ty Trung Vit làm ch đuătăsauăđóăđc
chuynănhng cho Công ty Kim Thi.
31900,0
19938,0
27912,0
79750,0
,0
10000,0
20000,0
30000,0
40000,0
50000,0
60000,0
70000,0
80000,0
90000,0
NhƠăăthngămi NhƠăăriêngăl NhƠăăxƣăhi Tng
Săcnăh
-11-

Chiăphíăđuătăd án bao gm chi phí xây dng, thit b, qun lý d án, chi phí d phòng,
chi phí gii phóng mt bngă vƠă cácă chiă phíă khácă đc quyt toán vào thiă đim
31/12/2013. Do d án b thi công tr nên các chi phí xây dng, thit b đc tính theo giá
th trng vào thiăđim 31/12/2013 s đcăđiu chnh vào tháng 12/2014 theo mcătngă

ch s giá nhà  và vt liu xây dng  TP. Vinh là 1,27% (S Xây dng tnh Ngh An,
2015). Tngăchiăphíăđuătănmă2014ăca d án bng 109.514 triuătrongăđóăchiăphíăxơyă
dng chim khong 80%.
-12-

CHNGă3. ỄNHăGIỄăKH NNGăCHIăTR NHÀ  XÃ HI CA
H THU NHP THP

Mcăđíchăphátătrin NOXH là toăđiu kin cho ngi thu nhp thp có nhà  năđnh cuc
sng. Nu mcăgiáăNOXHăquáăcaoăvƠăphngăthc h tr không phù hp thì ngi thu
nhp thp s khôngămuaăđc nhà  và chính sách NOXH không có hiu qu. Thông qua
d án NOXH 15 tng TP. Vinh, tác gi phân tích kh nngăchiătr ca HTNT đ xem vi
mcăgiáăvƠăcácăphngăánăh tr hin ti thì HTNT có kh nngămuaănhƠăhayăkhông. Phân
tích v kh nngăchiătr đi viăgiáăthuêănhƠăcngăđcăđ cpătrongăchngănƠyăđ tìm ra
mc giá thuê nhà phù hp vi kh nngăchiătr ca HTNT.
3.1. Thu nhp ca h thu nhp thp
Theo Chngă2,ăHTNTălƠăh giaăđìnhăcóăthuănhpăbìnhăquơnăđuăngiădi mc trung
bìnhăvƠătrênăngng nghèo caăđôăth đangăsinhăsng và có kh nngătit kimăđ ci thin
nhà . T b d liu iuătraămcăsngăhăgiaăđìnhăVităNamă(VHLSS) qua cácănmă2004,ă
2006, 2008, 2010 và 2012, tác gi tínhăđcătrongăgiaiăđon 2004 ậ 2012, trung bình mi
nm,ăs HTNT ti tnh Ngh An chim 49% (Xem Ph lc 4).
Qua b d liu VHLSS 2012, tác gi c tính thu nhpănmă2014ăca mi h giaăđìnhă
trong mu kho sát da vào tcăđ tngătrng kinh t ca Ngh Anănmă2013ăvƠănmă
2014. Thu nhpăbìnhăquơnăđuăngi chia theo 5 nhóm thu nhp tnh Ngh An t d liu
cătínhănhăHình 3.1.