đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố hạ long, tỉnh quảng ninh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM






PHẠM THỊ KHOA






ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH






LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM






PHẠM THỊ KHOA






ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH



CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS. TS. HỒ THỊ LAM TRÀ

HÀ NỘI, 2015
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu của tôi trong luận văn này
là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc và mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn.

Hà Nội, ngày tháng năm 2015
Tác giả luận văn



Phạm Thị Khoa

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình, sự
đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện cho tôi hoàn
thành bản luận văn này.
Trước hết tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn
khoa học PGS.TS Hồ Thị Lam Trà và những người đã tận tình hướng dẫn, chỉ
bảo tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy cô giáo Khoa
Quản Lý Đất Đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện thuận lợi
cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn các anh, chị tại Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất thành phố Hạ Long và phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hạ
Long các phòng ban của UBND thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
Tôi cũng xin cảm ơn tới gia đình và những người thân, đồng nghiệp và
bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà nội, ngày tháng năm 2015

Tác giả luận văn



Phạm Thị Khoa






Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

MỤC LỤC

Lời cam đoan ii
Lời cảm ơn iii
Mục lục iv
Danh mục bảng vii
Danh mục sơ đồ ix
Danh mục các chữ viết tắt x
MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3
1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và VPĐKQSDĐ 3
1.1.1. Đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản 3
1.1.2. Đăng ký đất đai 7
1.1.3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 11
1.2. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước. 21
1.3. Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta 25

1.3.1. Tình hình thành lập của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trên
phạm vi cả nước 25
1.3.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 25
1.3.3. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 27
1.3.4. Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dung đất 28
1.3.5. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ 29
1.4. Tình hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh
Quảng Ninh. 31
1.4.1. Về mô hình tổ chức 31
1.4.2. Chức năng nhiệm vụ được giao 32
1.4.3. Hiện trạng ứng dụng công nghệ, hạ tầng kỹ thuật và nguồn nhân lực
hiện có 34
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 37
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 37
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 37
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 37
2.2. Nội dung nghiên cứu 37
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hạ Long, tỉnh
Quảng Ninh. 37
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai
của thành phố Hạ Long 37
2.2.3. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thành phố Hạ Long 37
2.2.4. Nguyên nhân hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long 37
2.2.5. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng

đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long 37
2.3. Phương pháp nghiên cứu 37
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 37
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 38
2.3.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 38
2.3.4. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 38
2.3.5. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan 39
2.3.6. Phương pháp chuyên gia 39
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 40
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 40
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 40
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 41
3.1.3. Đánh giá chung 44
3.2. Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai của
thành phố Hạ Long 46
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất 46
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

3.2.2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hạ
Long 48
3.3. Thực trạng hoạt động của của VPĐKQSDĐ thành phố Hạ Long, tỉnh
Quảng Ninh 52
3.3.1. Tổ chức bộ máy, điều kiện cơ sở vật chất của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất thành phố Hạ Long 52
3.3.2. Quy trình thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai 56
3.3.3. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành
phố Hạ Long 60
3.4. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long 85

3.4.1. Chính sách pháp luật đất đai 85
3.4.2. Chức năng, nhiệm vụ 87
3.4.3. Tổ chức hoạt động 88
3.4.4. Cơ sở vật chất, kỹ thuật 88
3.4.5. Về con người, nguồn nhân lực 89
3.5. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long 89
3.5.1. Giải pháp về hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai 89
3.5.2. Giải pháp về chức năng, nhiệm vụ, tổ chức hoạt động 91
3.5.3. Giải pháp về kỹ thuật 91
3.5.4. Giải pháp về phát triển nguồn nhân lực (đào tạo, bồi dưỡng cán bộ) 92
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 93
TÀI LIỆU THAM KHẢO 95

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang


1.1 Cơ cấu tổ chức VPĐKQSDĐ tỉnh Quảng Ninh 32
1.2 Hiện trạng ứng dụng Công nghệ thông tin tại Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Ninh 34
1.3 Hiện trạng trang thiết bị của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất tỉnh Quảng Ninh 35
1.4 Hiện trạng nguồn nhân lực tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất tỉnh Quảng Ninh 35
3.1 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế thành phố Hạ Long giai đoạn 2010 – 2014 43

3.2 Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hạ Long tính đến ngày
01/01/2014 47
3.3 Kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất lần đầu trên địa bàn thành
phố Hạ Long giai đoạn 2010-2014 61
3.4 Tình hình hồ sơ xin cấp GCN quyền sử dụng đất lần đầu không đủ điều
kiện trên địa bàn thành phố Hạ Long giải quyết giai đoạn 2010-2014 63
3.5 Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký biến động đất đai trên địa bàn
thành phố Hạ Long giai đoạn 2010 – 2014 67
3.6 Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký biến động đất đai chia theo loại hình
biến động trên địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2010 – 2014 68
3.7 Hồ sơ địa chính lưu trữ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thành phố Hạ Long 71
3.8 Tình hình kinh phí hoạt động của VPĐKQSDĐ thành phố Hạ
Long giai đoạn 2010 – 2014 73
3.9 Tình hình thu phí, lệ phí của VPĐKQSDĐ thành phố Hạ Long giai
đoạn 2010 – 2014 74
3.10 Tình hình ứng dụng Công nghệ thông tin tại Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long 76
3.11 Nhu cầu của hộ gia đình đến thực hiện các thủ tục hành chính về
quản lý đất đai tại VPĐKQSDĐ thành phố Hạ Long 79
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

3.12 Đánh giá về mức độ công khai thủ tục hành chính tại VPĐKQSDĐ
thành phố Hạ Long 80
3.13 Đánh giá về tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKQSDĐ thành phố Hạ
Long 81
3.14 Đánh giá thái độ của cán bộ VPĐKQSDĐ thành phố Hạ Long khi
tiếp công dân 83
3.15 Đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ VPĐKQSDĐ thành

phố Hạ Long 84

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ix

DANH MỤC SƠ ĐỒ

STT Tên bảng Trang


1.1 Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ
thống quản lý đất đai ở Việt Nam 21
3.1 Tổ chức bộ máy hoạt động của VPĐKQSD đất thành phố Hạ Long 53
3.2 Quy trình cấp GCN quyền sử dụng đất lần đầu 58
3.3 Quy trình thực hiện đăng ký biến động 60

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page x

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

TT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ
1 BĐS Bất động sản
2 BTC Bộ Tài chính
3 BNV Bộ Nội vụ
4 BTNVMT Bộ Tài nguyên và Môi trường
5 CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
6 ĐGHC Địa giới hành chính
7 ĐKĐĐ Đăng ký đất đai
8 GCN Giấy chứng nhận

9 HSĐC Hồ sơ địa chính
10 HĐND Hội đồng nhân dân
11 KT-XH Kinh tế - Xã hội
12 QSDĐ Quyền sử dụng đất
13 TCQLĐĐ Tổng cục quản lý đất đai
14 TN&MT Tài nguyên và Môi trường
15 TTBĐS Thị trường bất động sản
16 VPĐK Văn phòng đăng ký
17 VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
18 UBND Ủy ban nhân dân
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, di sản của
nhân loại, dân tộc. Con người sinh ra từ đất, lớn lên nhờ đất và khi chết
cũng trở về với đất, vì vậy đất đai gắn bó máu thịt với con người nói chung
và mỗi gia đình nói riêng.
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà
nước về đất đai. Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất
đai được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập
trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà
nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người sử
dụng đất. Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003 đến nay, cùng với việc thực
hiện cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có
nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh
vực đất đai đối với các đối tượng sử dụng đất gồm: tổ chức, hộ gia đình cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước

ngoài sử dụng đất ở Việt Nam.
Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được thực hiện công khai,
minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho người sử dụng đất có nhu cầu
giao dịch. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng
nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng
đất, đặc biệt là tại các đô thị.
Thành phố Hạ Long là thành phố trung tâm của tỉnh Quảng Ninh gồm 20
phường. Tổng diện tích tự nhiên của thành phố 27.195,03 ha, với nguồn tài
nguyên thiên nhiên phong phú thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội của Thành
phố nói riêng và tỉnh Quảng Ninh nói chung.
Công tác đăng ký đất đai trên địa bàn Thành phố trong những năm qua
đã đạt một số kết quả nhất định đặc biệt là khi VPĐKQSDĐ được thành lập.
Tuy nhiên, trong quá trình hoạt động VPĐKQSDĐ còn gặp nhiều khó khăn do
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

địa bàn rộng, trình độ dân trí, điều kiện cơ sở vật chất kỹ thuật chưa đáp ứng
được yêu cầu. Việc tìm ra giải pháp tốt nhất nhằm khắc phục khó khăn, nâng
cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ cấp huyện là cần thiết, góp phần
không nhỏ trong việc quản lý nhà nước về đất đai.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp
cao học ngành Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam, chúng tôi lựa chọn
thực hiện đề tài “ Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh” nhằm nghiên cứu đánh giá
thực trạng và đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của
VPĐKQSDĐ, góp phần giải quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ đăng ký đất đai của địa
bàn nghiên cứu theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính.
2. Mục đích và yêu cầu của đề tài
2.1. Mục đích
- Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ thành phố Hạ Long.

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ
thành phố Hạ Long.
2.2. Yêu cầu
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;
- Các giải pháp phải mang tính khả thi, đáp ứng thực tế.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và VPĐKQSDĐ
1.1.1. Đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1.1. Đất đai
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của quốc gia, là
tư liệu sản xuất đặc biệt, giới hạn về diện tích, hình thể nhưng mức độ sản xuất
lại phụ thuộc vào sự đầu tư, khai thác sử dụng của con người. Đất đai là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư và
là nơi diễn ra mọi hoạt động kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Trên phương diện thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc
lập, được hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá
mẹ, sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích
và độ phì. Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa
nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật do đó đất cũng tuân thủ
những quy luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hoá và già cỗi. Tuỳ thuộc
vào thái độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho
năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại.
Các nhà sinh thái học cho rằng đất là một “vật mang” (carrier) của tất
cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất, đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ
sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con

người tác động vào đất cũng như chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất
“mang” trên mình nó. Mỗi “vật mang” lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ
phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn
tại và phát triển.
Trên phương diện kinh tế, ý nghĩa cực kỳ quan trọng của đất đai đã
được Wilian Perty khái quát “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi
của cải vật chất”.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

Điều đó có nghĩa không thể có của cải nếu không có lao động và đất đai. Vì
vậy, ngay từ khi biết tổ chức quá trình lao động sản xuất, con người đã xem đất đai là
một tư liệu sản xuất không gì thay thế được. Đất đai và giá trị sử dụng của nó tồn tại
mãi với con người nếu được khai thác, cải tạo và bảo vệ phù hợp. Cùng với sự phát
triển của xã hội, đất đai không chỉ được sử dụng để trồng trọt và chăn nuôi mà còn
được sử dụng để phát triển các ngành nghề khác như công nghiệp và dịch vụ. Hoạt
động của con người càng đa dạng thì vai trò của đất đai càng mở rộng. Trên cơ sở lao
động của con người, đất đai không còn đơn thuần là một tặng phẩm của tự nhiên mà
đã trở thành tài sản của mọi cá nhân và mọi quốc gia.
Trên phương diện chính trị - xã hội, trong mối quan hệ giữa các quốc gia,
đất đai là một trong những yếu tố quan trọng tạo thành lãnh thổ và chủ quyền
quốc gia. Lãnh thổ quốc gia là một phần của trái đất, bao gồm vùng đất, vùng
nước, vùng trời phía trên và phía dưới thuộc chủ quyền hoàn toàn và đầy đủ của
quốc gia, là cơ sở vật chất để một quốc gia tồn tại và phát triển, duy trì một ranh
giới quyền lực nhà nước trong cộng đồng dân cư nhất định, là nền tảng của trật tự
pháp lý quốc tế nhất định. Bảo vệ đất đai chính là bảo vệ lãnh thổ quốc gia, bảo
vệ chủ quyền quốc gia. Dù nó không gắn với giá trị kinh tế, nhưng ý nghĩa chính
trị xã hội là rất lớn bởi đất đai là thứ mà nhân dân mỗi nước phải trải qua biết bao
thế hệ mới có thể tạo lập, bảo vệ và giữ gìn. (Nhà xuất bản giáo dục, 2000)
1.1.1.2. Bất động sản

Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
tại Điều 174 có quy định “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà;
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp
luật quy định ”. (Luật dân sự, 2005)
Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm
mở. Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách
rời khỏi đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí
cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của
chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

1.1.1.3. Thị trường bất động sản
a) Khái niệm
TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan
đến giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS.
TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến
giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS.
TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường.
Thị trường Bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị
trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa
học công nghệ. (Nguyễn Đình Bồng, 2010)
b) Tính chất
- Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá:
quy luật giá trị, quy luật cung cầu.
- Thị trường bất động theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3
yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả.
- Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên
cũng không đồng nhất.

Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy định không hạn chế quyền được mua, bán,
thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế
chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng
BĐS, Thế chấp BĐS và cho thuê nhà. (Nguyễn Đình Bồng, 2006)
c) Đặc điểm
- Thị trường bất động sản không chỉ là giao dịch bản thân bất động sản
mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất
động sản.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật
- Thị trường bất động sản luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là
thị trường không hoàn hảo.
- Cung về bất động sản phản ứng chậm so với cầu về bất động sản.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

d) Chức năng của thị trường Bất động sản
- Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau.
- Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch.
- Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu.
- Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
đ) Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân:
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài
nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng.
-Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư
phát triển BĐS.
-Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị
trường hàng hoá, thị trường lao động.
- Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở.

e) Các yếu tố của thị trường bất động sản

- Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được mua
BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ.
- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau.
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho người
mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên quan đến
BĐS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán;
mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng như sự liên
quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước
- Thoả thuận giá mua bán.
- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và
được cộng đồng chấp nhận.
- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ
quan đăng ký BĐS.
- Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp mà
BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay.
- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của
TTBĐS. (Nguyễn Đình Bồng, 2010)
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

1.1.2. Đăng ký đất đai
1.1.2.1. Khái niêm
Đăng ký quyền sử dụng đất (đăng ký đất đai) là thủ tục hành chính bắt buộc
do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất. Theo Điều 4 của Luật Đất đai 2003: “Đăng ký quyền sử dụng đất
là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ
sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”. Khoản 1 Điều
38 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 quy định:

“Đăng ký quyền sử dụng đất có hai loại là: Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và
đăng ký biến động về quyền sử dụng đất”. (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003)
Theo Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Đăng ký đất đai, nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý
về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Khoản 1 Điều 95
quy định: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người
được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”.(Quốc hội nước
CHXHCNVN, 2013)
Như vậy, Luật đất đai 2013 có sửa đổi về phạm vi đăng ký và mục đích
đăng ký, cụ thể: Việc đăng ký thực hiện đối với mọi trường hợp sử dụng đất (kể
cả các trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận) hay các trường hợp
được giao quản lý đất và tài sản gắn liền với đất; vệc đăng ký nhằm “ghi nhận
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” chứ
không phải bó hẹp trong mục đích “ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm
xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” như Luật Đất đai 2003.
1.1.2.2. Đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất
- Luật Đất đai 2003 quy định: Nguyên tắc xác định người sử dụng đất phải
đăng ký quyền sử dụng đất:
+ Là người đang sử dụng đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

+ Là người có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền
và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003)
- Các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất
được quy định tại điều 9 của Luật Đất đai 2003 gồm:
1. Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ

chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ
chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự
nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của
Chính phủ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng
đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng
địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các điểm dân cư tương tự có cùng
phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao đất hoặc công
nhận quyền sử dụng đất.
4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện,
trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác
của tôn giáo được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất.
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức
năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ
chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của
tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt
động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt
Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
7. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu
tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất. (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003)
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

1.1.2.3. Các trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất
Theo Khoản 2 và 3 Điều 38 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn
thi hành Luật Đất đai 2003 quy định:

a) Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện trong các trường hợp:
- Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng.
- Người đang sử dụng đất, đủ điều kiện mà chưa được cấp giấy chứng nhận.
*) Khoản 3 Điều 95 Luật đất đai 2013 sửa đổi và bổ sung:
Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
- Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
- Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
- Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
b) Đăng ký biến động về quyền sử dụng đất được thực hiện đối với
người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận mà có thay đổi về việc sử
dụng đất trong các trường hợp:
- Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất được phép đổi tên.
- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất.
- Chuyển mục đích sử dụng đất.
- Có thay đổi về thời hạn sử dụng đất.
- Chuyển đổi từ hình thức nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
- Nhà nước thu hồi đất. (Chính phủ, 2004)
*) Ngoài nội dung đăng ký biến động nêu trên, tại Khoản 4 Điều 95 Luật
đất đai 2013 quy định bổ sung các trường hợp phải đăng ký biến động như sau:
- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu chung của
vợ và chồng.
- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của
nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất.
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo
kết quả hoà giải thành về tranh chấp đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm
quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định
hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai,
khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết
định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết
quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật.
- Xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề.
1.1.2.4. Người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất
Người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất là cá
nhân mà pháp luật quy định phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc
sử dụng đất của người sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 2 và Điều 39 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003: Người chịu trách nhiệm thực hiện việc
đăng ký gồm có:
1. Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài là người chịu trách
nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình.
2. Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm trước Nhà nước
đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp
đã giao cho ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn để sử dụng vào mục đích xây
dựng trụ sở UBND và các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo
dục, y tế, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các
công trình công cộng khác của địa phương.
3. Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm trước

Nhà nước đối với việc sử dụng đất đã giao cho cộng đồng dân cư.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

4. Người đứng đầu cơ sở tôn giáo là người chịu trách nhiệm trước Nhà
nước đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở tôn giáo.
5. Chủ hộ gia đình là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc
sử dụng đất của hộ gia đình.
6. Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài
chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của mình.
7. Người đại diện cho những người sử dụng đất mà có quyền sử dụng chung
thửa đất là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất đó.
8. Đối với đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất thì người
chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất là Thủ trưởng đơn vị lực lượng vũ
trang nhân dân. (Chính phủ, 2004)

1.1.3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất
- Luật Đất đai 2003 quy định:
“Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng
đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới
thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh
chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành”.(Quốc hội

nước CHXHCNVN, 2003)
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính
gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ”. (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003)
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở
TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ
vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT. (Chính phủ, 2004)
- Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ
về đăng ký giao dịch bảo đảm có quy định Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh
thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất. (Chính phủ, 2010)
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNVMT-BNV ngày 31 tháng 12
năm 2004 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐKQSDĐ và tổ
chức phát triển quỹ đất. Trong đó quy định việc thành lập VPĐKQSDĐ khi chưa
có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức
VPĐKQSDĐ gắn liền với công tác cải cách hành chính (hiện nay thông tư này đã
hết hiệu lực) được thay thế bằng thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-
BNV-BTC ngày 15 tháng 3 năm 2010 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền
hạn, tổ chức biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất các cấp. (BTNVMT, BNV, 2004)

- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của
liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm
của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm
đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực
hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,
thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí
trước bạ và các khoản thu khác nếu có). (BTC, BTNVMT, 2005)
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNVMT ngày 16 tháng 6
năm 2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất. Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng
ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐKQSDĐ; Các quy định liên quan đến thẩm quyền,
nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐKQSDĐ, quy trình thực hiện thủ
tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
của người sử dụng đất (BTP, BTNVMT, 2005)
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNVMT ngày 13 tháng 6
năm 2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT/BTP-BTNVMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh;
thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNVMT. Hiện nay các thông tư trên
đã hết hiệu lực bị thay thế bởi thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-
BTNVMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp bằng
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất- có hiệu lực ngày 14 tháng 01 năm
2012. (BTP, BTNVMT, 2011)
- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNVMT-BNV-BTC ngày 15
tháng 3 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Nội vụ- Bộ Tài chính
hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài
chính của VPĐKQSDĐ. (BTNVMT, BNV, BTC, 2010)
- Bộ Luật Dân sự (2005)

Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện
đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐQSDĐ, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự
2005 quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký
quyền sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản
(Điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều
173). Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình
về bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và
cơ quan có thẩm quyền. (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005)
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

- Luật đất đai 2013 có hiệu lực ngày 01/7/2014 quy định về việc đăng ký
đất đai: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được
giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu; sửa đổi và bổ sung các trường hợp đăng
ký lần đầu và đăng ký biến động đất đai. (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định: Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do
UBND cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất VPĐKQSDĐ trực
thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các VPĐKQSDĐ trực thuộc Phòng Tài
nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con
dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật. Văn
phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn
liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và
cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo
quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu;Văn phòng đăng ký đất đai có chi
nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Chi nhánh Văn phòng
đăng ký đất đai được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Văn
phòng đăng ký đất đai theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Kinh phí

hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật
về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập. (Chính phủ, 2013)
1.1.3.2. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
a) Chức năng
Điều 1 của Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC của
Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Nội vụ- Bộ Tài chính quy định:
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được thành lập ở tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh) và huyện, quận, thị xã,
thành phố trực thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là cấp huyện) là đơn vị sự nghiệp
công lập, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý biến động