Đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận long biên TP hà nội giai đoạn 2005 2012

B GIÁO D C VÀ ðÀO T O
TRƯ NG ð I H C NÔNG NGHI P HÀ N I
----------

----------

NGUY N DOÃN H A

ðÁNH GIÁ TH C TR NG HO T ð NG C A VĂN PHÒNG
ðĂNG KÝ QUY N S D NG ð T QU N LONG BIÊN
TP HÀ N I GIAI ðO N 2005 - 2012

LU N VĂN TH C SĨ

HÀ N I, 2013


B GIÁO D C VÀ ðÀO T O
TRƯ NG ð I H C NÔNG NGHI P HÀ N I
----------

----------

NGUY N DOÃN H A

ðÁNH GIÁ TH C TR NG HO T ð NG C A VĂN PHÒNG
ðĂNG KÝ QUY N S D NG ð T QU N LONG BIÊN
TP HÀ N I GIAI ðO N 2005 - 2012

CHUYÊN NGÀNH : QU N LÝ ð T ðAI
MÃ S

: 60.85.01.03

NGƯ I HƯ NG D N KHOA H C:
TS. NGUY N ðÌNH B NG

HÀ N I, 2013


L I CAM ðOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên c u c a riêng tơi. Các s li u,
k t qu nêu trong lu n văn là trung th c và chưa t ng ñư c ai cơng b trong b t
kì cơng trình nào khác.
Tơi xin cam đoan các thơng tin trích d n trong lu n văn ñ u ñã ñư c ch
rõ ngu n g c./.
Tác gi lu n văn

Nguy n Doãn H a

Trư ng ð i H c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p

i


L I C M ƠN

V i lịng kính tr ng và bi t ơn sâu s c, tôi xin chân thành c m ơn tồn th
các th y cơ giáo trong khoa Tài nguyên – Môi trư ng Trư ng ð i H c Nơng
Nghi p Hà N i đã truy n đ t cho tơi nh ng ki n th c cơ b n v ngh nghi p, t o

đi u ki n cho tơi hồn thành báo cáo, s d ng phát huy trong cu c s ng cũng
như s nghi p sau này.
Tơi xin bày t lịng bi t sơn sâu s c t i th y giáo TS Nguy n ðình B ng
đã t n tình ch b o, giúp đ tơi th c hi n đ tài này.
Tơi xin bày t lịng bi t ơn chân thành t i Văn phịng đăng ký quy n s
d ng ñ t qu n Long Biên ñã t o m i đi u ki n giúp đ tơi trong su t q trình
đi u tra và t ng h p s li u.
Vì th i gian có h n nên lu n văn c a tôi không tránh kh i nh ng thi u sót.
Kính mong s đóng góp và ch b o c a các th y cơ giáo đ lu n văn c a tơi
đư c hoàn thi n hơn.
M t l n n a xin chân thành c m ơn!
Hà N i, ngày

tháng năm 2013

Tác gi lu n văn
Nguy n Doãn H a

Trư ng ð i H c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p

ii


M CL C
L I CAM ðOAN ............................................................................................... i
L I C M ƠN ....................................................................................................ii
M C L C ........................................................................................................iii
DANH M C CÁC CH

VI T T T ...............................................................vii

DANH M C B NG.......................................................................................viii
DANH M C HÌNH NH................................................................................. ix
M ð U ........................................................................................................... 1
1.

Tính c p thi t c a đ tài............................................................................ 1

2.

M c đích và u c u................................................................................. 2

2.1. M c đích .................................................................................................. 2
2.2. u c u .................................................................................................... 3
Chương 1. T NG QUAN NGHIÊN C U ......................................................... 4
1.1. ð t ñai, b t ñ ng s n, th trư ng b t ñ ng s n .......................................... 4
1.1.1. ð t ñai...................................................................................................... 4
1.1.2. B t ñ ng s n............................................................................................. 4
1.1.3. Th trư ng b t ñ ng s n............................................................................ 5
1.2. ðăng ký ñ t ñai, b t ñ ng s n................................................................... 7
1.2.1 Khái ni m v ñăng ký ñ t ñai ................................................................... 7
1.2.2. Cơ s ñăng ký ñ t ñai, b t ñ ng s n.......................................................... 8
1.2.3. ðăng ký pháp lý ñ t ñai, b t đ ng s n ...................................................... 9
1.3. Mơ hình t ch c ñăng ký ñ t ñai, b t ñ ng s n

m t s nư c................ 13

1.3.1. Liên bang Úc (Australia) ðăng ký quy n - H th ng Toren................. 13
1.3.2. C ng hòa Pháp: ðăng ký văn t giao d ch. ............................................. 14
1.3.3. H th ng ñăng ký ñ t đai nư c C ng hịa nhân dân Trung Hoa. ............. 18

1.3.4. ðăng ký ñ t ñai Th y ði nVương qu c Th y ði n................................ 22
1.4. Văn phịng ðăng ký quy n s d ng đ t .................................................. 25

Trư ng ð i H c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p

iii


1.4.1. Cơ s pháp lý v t ch c và ho t đ ng c a văn phịng đăng ký .............. 25
1.4.2. Khái quát v h th ng ñăng ký ñ t ñai Vi t Nam.................................... 27
1.4.3. Ch c năng, nhi m v , vai trò c a Văn phòng ðăng ký quy n s d ng ñ t... 29
1.4.4. Cơ s đ xác đ nh các tiêu chí đánh giá ho t đ ng c a Văn phịng đăng ký
quy n s d ng ñ t................................................................................... 32
1.4.5. M i quan h gi a Văn phịng đăng ký quy n s d ng ñ t v i cơ quan
ñăng ký ñ t ñai và chính quy n ñ a phương............................................ 32
Chương 2. ð I TƯ NG, PH M VI, N I DUNG,PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN C U .33
2.1. ð i tư ng nghiên c u và ph m vi nghiên c u ........................................ 33
2.1.1. ð i tư ng nghiên c u ............................................................................. 33
2.1.2 Ph m vi nghiên c u ................................................................................ 33
2.2. N i dung nghiên c u. ............................................................................. 33
2.2.1. ði u ki n t nhiên, kinh t xã h i c a qu n Long Biên........................... 33
2.2.2. Th c tr ng ho t đ ng c a Văn phịng đăng ký quy n s d ng ñ t qu n
Long Biên............................................................................................... 34
2.2.3. K t qu ho t ñ ng c a Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t. .............. 34
2.2.4. ðánh giá chung v vai trò, ho t đ ng c a Văn phịng đăng ký quy n s
d ng ñ t qu n Long Biên........................................................................ 34
2.2.5. Nguyên nhân h n ch và gi i pháp nâng cao vai trị ho t đ ng c a văn
phịng ñăng ký quy n s d ng ñ t qu n Long Biên. ............................... 34
2.3. Phương pháp nghiên c u ........................................................................ 34
2.3.1. Phương pháp ñi u tra, kh o sát............................................................... 34

2.3.2. Phương pháp phân tích, x lý s li u...................................................... 35
2.3.3. Phương pháp k th a các tài li u có liên quan. ....................................... 35
2.3.4. Phương pháp chuyên gia......................................................................... 35
2.3.5. Phương pháp so sánh.............................................................................. 36
Chương 3. K T QU NGHIÊN C U ............................................................. 37
3.1. ði u ki n t nhiên, kinh t , xã h i c a qu n Long Biên.......................... 37
Trư ng ð i H c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p

iv


3.1.1. ð c ñi m ñi u ki n t nhiên ................................................................... 37
3.1.2. ð c ñi m kinh t - xã h i......................................................................... 38
3.1.3. Tình hình qu n lý đ t ñai ........................................................................ 44
3.2.

Th c tr ng ho t ñ ng c a Văn phịng đăng ký quy n s d ng ñ t qu n
Long Biên............................................................................................... 46

3.2.1. T ch c b máy c a Văn phịng đăng ký quy n s d ng ñ t qu n Long Biên... 46
3.2.2. Cơ ch ho t ñ ng c a Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t ................ 48
3.3. K t qu ho t ñ ng c a Văn phịng đăng ký quy n s d ng ñ t ............... 56
3.3.1. Công tác ñăng ký quy n s d ng ñ t, c p Gi y ch ng nh n ................... 56
3.3.2. L p và qu n lý h sơ đ a chính ............................................................... 60
3.3.3. Th ng kê, ki m kê ñ t ñai....................................................................... 62
3.3.4. Qu n lý các ho t đ ng d ch v cơng v ñ t ñai ....................................... 65
3.3.5.

ng d ng tin h c.................................................................................... 67

3.3.6. K t qu thu chi tài chính......................................................................... 68
3.4. ðánh giá ho t ñ ng c a VPðK quy n s d ng ñ t qu n Long Biên. ...... 69
3.4.1. M c đ cơng khai th t c hành chính ..................................................... 69
3.4.2. Th i gian th c hi n các th t c............................................................... 71
3.4.3. Thái ñ và m c ñ hư ng d n c a cán b ............................................... 73
3.4.4. Nh ng đóng góp trong cơng tác qu n lý ñ t ñai...................................... 74
3.4.5. K t qu thu chi tài chính......................................................................... 74
3.4.6. Nh n xét ................................................................................................ 74
3.5. Nguyên nhân h n ch và gi i pháp nâng cao vai trị ho t đ ng c a Văn
phịng đăng ký quy n s d ng ñ t .......................................................... 75
3.5.1. Nguyên nhân h n ch ho t ñ ng. ............................................................ 75
3.5.2. Gi i pháp nâng cao vai trò ho t ñ ng c a Văn phòng ñăng ký............... 77
K T LU N VÀ ð NGH .............................................................................. 81
1. K t lu n........................................................................................................ 81
2. ð ngh ......................................................................................................... 82
Trư ng ð i H c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p

v


2.1. ð i v i B Tài nguyên và Môi trư ng....................................................... 82
2.2. ð i v i y ban nhân dân thành ph Hà N i .............................................. 82
2.3. ð i v i y ban nhân dân qu n Long Biên................................................. 83
TÀI LI U THAM KH O ................................................................................ 84

Trư ng ð i H c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p

vi

DANH M C CÁC CH
STT

Ch vi t t t

VI T T T
Ch vi t ñ y ñ

1

BðS

B t ñ ng s n.

2

CNH-HðH

Cơng nghi p hóa, hi n đ i hóa.

3

ðKðð

ðăng ký ñ t ñai

4

ðKQSDð

ðăng ký quy n s d ng ñ t

5

GCN

Gi y ch ng nh n

6

GCNQSDð

Gi y ch ng nh n quy n s d ng ñ t.

7

HSðC

H sơ ñ a chính.

8

QSDð

Quy n s d ng ñ t

9

STNMT

S tài ngun và mơi trư ng.

10

SDð

S d ng đ t.

11

TN&MT

Tài ngun và Mơi trư ng.

12

UBND

y ban nhân dân.

13

VPðK

Văn phịng đăng ký

14

VPðKðð

Văn phịng đăng ký đ t đai.

15

VPðKQSDð

Văn phịng đăng ký quy n s d ng ñ t.

Trư ng ð i H c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p

vii


DANH M C B NG
B ng 3.1. Hi n tr ng s d ng ñ t qu n Long Biên 2012.................................. 44
B ng 3.2. K t qu c p gi y ch ng nh n quy n s d ng ñ t nông nghi p.......... 56
B ng 3.3. K t qu c p GCN quy n s h u nhà

và quy n s d ng ñ t ........ 57

B ng 3.4. Ti n ñ c p GCNQSDð qu n Long Biên giai ño n 2005 – 2012 .... 59
B ng 3.5. K t qu c p GCNQSDð qu n Long Biên giai ño n 2005 – 2012... 59
B ng 3.6. T ng h p s lư ng b n ñ ñ a chính theo Lu t ñ t ñai 1993 ............ 61
B ng 3.7. Th ng kê di n tích ñ t ñai các năm 2005; 2006; 2007; 2008; 2009;
2010; 2011; 2012.................................................................................... 63
B ng 3.8. Các ho t ñ ng d ch v cơng v đ t đai c a qu n Long Biên giai ño n
2005-2012 .............................................................................................. 66
B ng 3.9. K t qu thu t d ch v công c a VPðKQSDð Q Long Biên giai ño n
2005-2012 .............................................................................................. 69
B ng 3.10. M c đ cơng khai th t c hành chính............................................. 70

B ng 3.11. ðánh giá ti n ñ gi i quy t h sơ c a VPðK ................................. 72

Trư ng ð i H c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p

viii


DANH M C HÌNH NH, SƠ ð
Sơ đ 1.1. V trí c a VPðKQSDð trong h th ng qu n lý đ t đai................... 31
Hình 3.1 Sơ đ v trí qu n Long Biên, Thành ph Hà N i................................ 37
Hình 3.2 M t s hình nh Qu n Long Biên ...................................................... 43
Hình 3.3 Sơ đ Quy trình đăng ký l n ñ u, c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t..... 50
Hình 3.4 a Sơ đ Quy trình đăng ký bi n đ ng (Bư c 1,2)............................... 52
Hình 3.4 b Sơ đ Quy trình đăng ký bi n đ ng (Bư c 3.4 ).............................. 54
Hình 3.4 c Sơ đ Quy trình đăng ký bi n ñ ng (Bư c 5,6).............................. 55

Trư ng ð i H c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p

ix


M

ð U

1. Tính c p thi t c a đ tài
“ð t đai là tài ngun qu c gia vơ cùng quý giá, là tư li u s n xu t ñ c bi t,
là thành ph n quan tr ng hàng đ u c a mơi trư ng s ng, là ñ a bàn phân b các khu
dân cư, xây d ng các cơ s kinh t , văn hố, xã h i, an ninh và qu c phịng.”
Theo tính tốn c a các chun gia kinh t , m t ph n hai c a c i c a các

nư c phát tri n là ñ t ñai và BðS g n li n v i ñ t, và t i các nư c ñang phát
tri n con s này chi m t i 3/4. Ít nh t 20% t ng s n ph m qu c n i (GDP) c a
h u h t các qu c gia có đư c là t đ t đai, BðS và cơng trình xây d ng trên đ t.
(ð ng Anh Qn, 2011) [18]. ði u đó cho th y ñ t ñai không ch là ngu n tài

nguyên thiên nhiên, mà còn là ngu n n i l c ñ xây d ng, phát tri n qu c gia.
ð n m ch c và qu n lý ch t ch ñ t ñai, m t trong nh ng n i dung quan
tr ng v qu n lý Nhà nư c v ñ t ñai là ñăng ký ñ t ñai (ðKðð). Vi c ðKðð
Nhà nư c có ý nghĩa: các quy n v ñ t ñai ñư c b o ñ m b i Nhà nư c, liên
quan ñ n tính tin c y, s nh t quán và t p trung, th ng nh t c a d li u đ a
chính. ðKðð là m t cơng c c a Nhà nư c ñ b o v l i ích Nhà nư c, l i ích
c ng đ ng cũng như l i ích cơng dân.
Lu t ð t ñai 2003 ñã quy ñ nh vi c thành l p h th ng Văn phịng đăng
ký quy n s d ng ñ t (VPðKQSDð) tr c thu c cơ quan tài nguyên và môi
trư ng

2 c p g m VPðKQSDð c p t nh tr c thu c S Tài nguyên và Môi

trư ng, VPðKQSDð c p huy n tr c thu c Phịng Tài ngun và Mơi trư ng.
VPðKQSDð các c p có ch c năng, nhi m v ch y u là giúp cơ quan tài
nguyên và mơi trư ng làm đ u m i t ch c th c hi n các th t c v ñăng ký ñ t
ñai, c p GCN; l p và ch nh lý, qu n lý h sơ ñ a chính và cơ s d li u đ a
chính; t ch c th c hi n th ng kê, ki m kê ñ t ñai theo ñ nh kỳ; cung c p thơng
tin đ t đai ph c v yêu c u qu n lý Nhà nư c v ñ t ñai và cho các t ch c, cá
nhân có nhu c u.
Trư ng ð i H c Nơng Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p

1

Sau hơn 8 năm tri n khai thi hành Lu t ñ t ñai năm 2003, ñ n nay
VPðKQSDð c p t nh ñã ñư c thành l p t i t t c các t nh, thành ph tr c thu c
Trung ương. S ra ñ i và ho t ñ ng c a VPðKQSDð g n li n v i vi c th c
hi n c i cách th t c hành chính trong lĩnh v c đ t đai, góp ph n nâng cao hi u
l c, hi u qu qu n lý Nhà nư c v ñ t ñai trên ph m vi c nư c nói chung và
Th đơ Hà N i nói riêng.
Long Biên là m t qu n thu c th đơ Hà N i, ñư c thành l p theo Ngh
ñ nh s 132/2003/Nð-CP ngày 06 tháng 11 năm 2003 c a Chính ph . Ngày nay
Long Biên đang trên đà phát tri n, ñ y m nh th c hi n CNH-HðH ñ a phương,
cơ c u kinh t c a qu n ñang chuy n d ch theo hư ng Công nghi p - D ch v Nông nghi p. ð t ñai tr thành ngu n n i l c phát tri n c a ñ a phương, nhu c u
ñ t ñai cho xây d ng cơ s h t ng công nghi p, d ch v ngày càng tăng, th
trư ng quy n s d ng ñ t trong th trư ng b t ñ ng s n phát tri n, giao d ch
quy n s d ng tăng, ñã d n ñ n vi c thành l p VPðKQSDð qu n Long Biên
vào tháng 5 năm 2004.
M t th i gian ng n sau thành l p, Văn phịng ðKQSDð Qu n đã đi vào
ho t ñ ng và ñáp ng yêu phát tri n kinh t - xã h i c a ñ a phương. Tuy nhiên
t c ñ phát tri n c a Qu n nhanh, d n ñ n vi c s d ng đ t có nhi u bi n đ ng
gây áp l c cho ho t ñ ng c a Văn phòng ðKQSDð.
Xu t phát t nhu c u th c ti n trên tơi th c hi n đ tài: “ðánh giá th c
tr ng ho t ñ ng c a Văn phịng đăng ký quy n s d ng ñ t qu n Long BiênTP Hà N i giai đo n 2005 - 2012”
2. M c đích và u c u
2.1. M c đích
- ðánh giá th c tr ng ho t đ ng c a Văn phịng ðKQSDð qu n Long Biên.
- ð xu t gi i pháp tăng cư ng năng l c ho t ñ ng c a Văn phòng
ðKQSDð qu n Long Biên.

Trư ng ð i H c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p

2

2.2. Yêu c u
- ðánh giá ñúng th c tr ng và ñ xu t ñư c gi i pháp tăng cư ng năng l c
ho t ñ ng c a Văn phòng ðKQSDð qu n Long Biên
- Các s li u ñi u tra, thu th p ph i ñ m b o ñ chính xác, tin c y.
- Nh ng ki n ngh đưa ra ph i có tính kh thi, phù h p v i đ a bàn qu n.
- K t qu nghiên c u ph i ñ m b o cơ s khoa h c và th c ti n.

Trư ng ð i H c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p

3


Chương 1. T NG QUAN NGHIÊN C U
1.1. ð t ñai, b t ñ ng s n, th trư ng b t ñ ng s n
1.1.1. ð t ñai
1.1.1.1 Khái ni m
a) Th như ng: L p ñ t m t c a v trái ñ t g i là Th như ng (Soil), th
như ng phát sinh là do tác đ ng l n nhau c a khí tr i (khí quy n), nư c (thu
quy n), sinh v t (sinh quy n), ñá m (th ch quy n), qua th i gian lâu dài.
V.V.Dokuchaev, nhà khoa h c ngư i Nga tiên phong trong lĩnh v c khoa h c ñ t
cho r ng: “ð t như là m t th c th t nhiên có ngu n g c và l ch s phát tri n riêng, là
th c th v i nh ng quá trình ph c t p và ña d ng di ra trong nó. ð t đư c coi là khác
bi t v i ñá. ðá tr thành ñ t dư i nh hư ng c a m t lo t các y u t t o thành đ t như
khí h u, cây c , khu v c, đ a hình và tu i”. (Vũ Ng c Tuyên, 1994) [ 25 ]
b) ð t ñai: “ð t như là m t khu v c hay m t nh t th không gian t m t
th a ñ t ñ n m t ñ t nư c cho ñ n c hành tinh”; "ð t đai là m t di n tích c
th c a b m t trái ñ t, bao g m t t c các c u thành c a môi trư ng sinh thái
ngay trên và dư i b m t đó: bao g m khí h u b m t, th như ng, d ng đ a
hình, nư c m t (h , sông, nư c ng m, t p đồn th c v t và đ ng v t, tr ng thái

ñ nh cư c a con ngư i, nh ng k t qu do ho t ñ ng c a con ngư i trong quá kh
và hi n t i ñ l i (sau n n, h ch a nư c hay h th ng tiêu thốt nư c, đư ng xá,
nhà c a...)". “ð t như là m t khu v c hay m t nh t th khơng gian t m t th a
đ t ñ n m t ñ t nư c cho ñ n c hành tinh”. (West Publishing, 1991) [30]
1.1.2. B t ñ ng s n
1.1.2.1 Khái ni m
Pháp lu t các nư c trên th gi i ñ u th ng nh t xác ñ nh BðS là ñ t ñai và
nh ng tài s n có liên quan ñ n đ t đai, khơng tách r i v i ñ t ñai, ñư c xác ñ nh
b i v trí đ a lý c a đ t (ði u 517, 518 Lu t Dân s C ng hoà Pháp, ði u 86
Lu t Dân s Nh t B n, ði u 130 Lu t Dân s C ng hoà Liên bang Nga, ði u
Trư ng ð i H c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p

4


94, 96 Lu t Dân s C ng hoà Liên bang ð c…). Tuy nhiên, pháp lu t c a m i
nư c cũng có nh ng nét đ c thù riêng. Ví d :
-

Nga: Pháp lu t quy đ nh c th b t ñ ng s n là "m nh đ t" ch khơng

ph i là đ t ñai nói chung. Bên c nh ñó, Lu t này cịn li t kê nh ng v t khơng
liên quan gì đ n đ t đai như "tàu bi n, máy bay, phương ti n vũ tr ..." cũng là
các b t đ ng s n.
- C ng hịa Pháp: ði u 520 Lu t Dân s quy ñ nh "mùa màng chưa g t, trái
cây chưa b t kh i cây là b t ñ ng s n, n u ñã b t kh i cây ñư c coi là ñ ng s n”.
- Vương qu c Thái Lan: Lu t Dân s t i ði u 100 quy ñ nh: "B t ñ ng
s n là ñ t ñai và nh ng v t g n li n v i ñ t ñai, bao g m c nh ng quy n g n
v i vi c s h u ñ t ñai”. (B K ho ch và ð u tư), 1987) [ 1 ]
B lu t Dân s năm 2005 c a nư c C ng hoà xã h i ch nghĩa Vi t Nam,

t i ði u 174 có quy đ nh: “B t đ ng s n là các tài s n bao g m: ð t đai; Nhà,
cơng trình xây d ng g n li n v i ñ t ñai, k c các tài s n g n li n v i nhà,
cơng trình xây d ng đó; Các tài s n khác g n li n v i ñ t ñai; Các tài s n khác
do pháp lu t quy ñ nh”. (Qu c H i nư c CHXHCN Vi t Nam, 2005) [ 16 ]
1.1.2.2 ð c ñi m
Các quy ñ nh v BðS trong pháp lu t c a Vi t Nam là khái ni m m . BðS
bao g m ñ t ñai, v t ki n trúc và các b ph n không th tách r i kh i ñ t ñai và
v t ki n trúc. BðS có nh ng đ c tính sau đây: có v trí c đ nh, khơng di chuy n
đư c, tính lâu b n, tính thích ng, tính d bi t, tính ch u nh hư ng c a chính
sách, tính ph thu c vào năng l c qu n lý, tính nh hư ng l n nhau.
1.1.3. Th trư ng b t ñ ng s n
1.2.1.3.1 Khái ni m
Th trư ng BðS là cơ ch , trong đó hàng hố và d ch v BðS ñư c trao ñ i.
Th trư ng BðS ñư c hi u theo nghĩa h p ch bao g m các ho t đ ng có liên quan
ñ n giao d ch BðS như: mua bán, cho thuê, th a k , th ch p BðS. Th trư ng

Trư ng ð i H c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p

5


BðS theo nghĩa r ng không ch bao g m các ho t ñ ng liên quan ñ n giao d ch
BðS mà bao g m c các lĩnh v c liên quan ñ n vi c t o l p BðS.
Th trư ng BðS là m t b ph n c u thành quan tr ng c a n n kinh t th
trư ng, nó liên quan ch t ch v i các th trư ng khác như: th trư ng hàng hoá,
th trư ng ch ng khoán, th trư ng lao ñ ng, th trư ng khoa h c công ngh .
(Tr n Kim Chung, Vi n nghiên c u qu n lý kinh t trung ương -CIEM, 2005) [ 11 ]

1.1.3.2 Tính ch t
ð t đai là BðS nhưng pháp lu t m i nư c cũng có nh ng quy đ nh khác

nhau v ph m vi giao d ch ñ t ñai trên th trư ng BðS. Các nư c theo kinh t th
trư ng như M , các nư c EU, Nh t, Australia, m t s nư c ASEAN-Thailand,
Malaysia, Singapore quy ñ nh BðS (ð t ñai) ho c BðS (ð t ñai và tài s n trên
đ t) là hàng hố đư c giao d ch trên th trư ng BðS, Trung Qu c BðS (ð t ñai
và tài s n trên ñ t) ñư c phép giao d ch trên th trư ng BðS, nhưng ñ t ñai
thu c s h u Nhà nư c khơng đư c mua bán mà ch ñư c chuy n quy n s
d ng ñ t.
nư c ta cũng v y, không ph i t t c các lo i BðS ñ u tham gia vào th
trư ng BðS. Nhi u BðS không ph i là BðS hàng hố. Ví d : Các cơng trình h
t ng mang tính ch t cơng c ng s d ng chung. ð t ñai là BðS nhưng theo pháp
lu t v ch ñ s h u

nư c ta thì đ t đai khơng ph i là hàng hố, mà ch có

quy n s d ng đ t, c th hơn là quy n s d ng m t s lo i ñ t và c a m t s
ñ i tư ng c th và trong nh ng ñi u ki n c th m i là hàng hố trong th
trư ng BðS. (Nguy n ðình B ng và Ctg, 2005) [ 6 ]
1.1.3.3. ð c ñi m
Th trư ng BðS có các đ c đi m sau:
- Th trư ng BðS không ch là giao d ch b n thân BðS mà cái cơ b n là
th trư ng giao d ch các quy n và l i ích ch a đ ng trong BðS;
- Th trư ng BðS mang tính vùng, tính khu v c sâu s c;
- Th trư ng BðS ch u s chi ph i c a pháp lu t;
Trư ng ð i H c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p

6


- Th trư ng BðS ln có n i dung phong phú nhưng th c t l i là th
trư ng khơng hồn h o;

- Cung v BðS ph n ng ch m so v i c u v BðS. (Nguy n Thanh Trà và
Nguy n ðình B ng, 2005) [19]

1.2. ðăng ký ñ t ñai, b t ñ ng s n.
1.2.1 Khái ni m v ñăng ký ñ t ñai
1.2.1.1 ðăng ký Nhà nư c v ñ t ñai
Các quy n v ñ t ñai ñư c b o ñ m b i Nhà nư c, liên quan ñ n tính tin c y,
s nh t quán và t p trung, th ng nh t c a d li u đ a chính. Khái ni m này ch rõ:
- ðăng ký ñ t ñai thu c ch c năng, th m quy n c a Nhà nư c, ch có cơ
quan Nhà nư c có th m quy n theo quy ñ nh c a pháp lu t m i có quy n t
ch c đăng ký đ t ñai;
- D li u ñ a chính (h sơ ñ a chính) là cơ s đ m b o tính tin c y, s nh t
quán và t p trung, th ng nh t c a vi c ñăng ký ñ t ñai;
- Khái ni m này cũng ch rõ trách nhi m c a Nhà nư c trong vi c xây
d ng d li u đ a chính (h sơ đ a chính).
1.2.1.2 Vai trị, l i ích c a ñăng ký Nhà nư c v ñ t ñai
- ðăng ký đ t đai là m t cơng c c a nhà nư c ñ b o v l i ích nhà nư c,
l i ích c ng đ ng cũng như l i ích cơng dân.
- L i ích ñ i v i nhà nư c và xã h i:
+ Ph c v thu thu s d ng ñ t, thu tài s n, thu s n xu t nông nghi p,
thu chuy n như ng;
+ Giám sát giao d ch ñ t ñai, h tr ho t ñ ng c a th trư ng b t ñ ng s n;
+ Ph c v quy ho ch, k ho ch s d ng ñ t, giao ñ t, thu h i ñ t;
+ Cung c p tư li u ph c v các chương trình c i cách ñ t ñai, b n thân
vi c tri n khai m t h th ng ñăng ký ñ t ñai cũng là m t c i cách pháp lu t;
+ ð m b o an ninh kinh t , tr t t xã h i;

Trư ng ð i H c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p

7

- L i ích đ i v i cơng dân:
+ Tăng cư ng s an toàn v quy n s h u ho c s d ng b t ñ ng s n;
+ Khuy n khích đ u tư cá nhân;
+ M r ng kh năng vay v n xã h i. (Nguy n Thanh Trà và Nguy n ðình B ng,
2005) [ 19 ]

1.2.2. Cơ s ñăng ký ñ t ñai, b t ñ ng s n.
1.2.2.2.1. H sơ ñ t ñai, b t ñ ng s n
H sơ ñ t ñai và BðS là tài li u ch a đ ng thơng tin liên quan t i thu c
tính, ch quy n và ch th có ch quy n ñ i v i ñ t ñai, BðS. H sơ ñ t ñai,
BðS ñư c l p ñ ph c v cho l i ích c a Nhà nư c và ph c v quy n l i c a
cơng dân.
ð i v i Nhà nư c: đ th c hi n vi c thu thu cũng như ñ m b o cho vi c
qu n lý, giám sát, s d ng và phát tri n ñ t ñai m t cách h p lý và hi u qu .
ð i v i công dân, vi c l p h sơ ñ m b o cho ngư i s h u, ngư i s
d ng có các quy n thích h p đ h có th giao d ch m t cách thu n l i, nhanh
chóng, an tồn và v i m t chi phí th p.
1.2.2.2. Nguyên t c ñăng ký ñ t ñai, b t ñ ng s n.
ðăng ký ñ t ñai, b t ñ ng s n d a trên nh ng nguyên t c:
- Nguyên t c ñăng nh p h sơ;
- Nguyên t c đ ng thu n;
- Ngun t c cơng khai;
- Nguyên t c chuyên bi t hoá.
Vi c tuân th nh ng nguyên t c trên ñ m b o cho h th ng ñăng ký ñ t
ñai th c s có hi u l c và hi u qu , làm đơn gi n hóa các giao d ch và gi m b t
nh ng khi u ki n v ch quy n ñ i v i ñ t ñai.
1.2.2.3. ðơn v ñăng ký – th a ñ t
Th a ñ t ñư c hi u là m t ph n b m t trái đ t, có th li n m nh ho c

không li n m nh, ñư c coi là m t th c th ñơn nh t và ñ c l p ñ ñăng ký vào
Trư ng ð i H c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p

8


h th ng h sơ v i tư cách là m t đ i tư ng đăng ký có m t s hi u nh n bi t
duy nh t. Vi c ñ nh nghĩa m t cách rõ ràng ñơn v ñăng ký là v n ñ quan tr ng
c t lõi trong t ng h th ng ñăng ký.
Trong các h th ng ñăng ký giao d ch c ñi n, ñơn v ñăng ký - th a ñ t
không ñư c xác ñ nh m t cách đ ng nh t, đúng hơn là khơng có quy ñ nh, các
thông tin ñăng ký ñư c ghi vào s m t cách ñ c l p theo t ng v giao d ch.
Trong h th ng ñăng ký văn t giao d ch, n i dung mô t ranh gi i th a ñ t ch
y u b ng l i, có th kèm theo sơ đ ho c khơng.
Các h th ng đăng ký giao d ch nâng cao có địi h i cao hơn v n i dung
mơ t th a đ t, khơng ch b ng l i mà cịn địi h i có sơ ñ ho c b n ñ v i h
th ng mã s nh n d ng th a ñ t khơng trùng l p.
V i h th ng đ a chính đa m c tiêu

Châu Âu, vi c đăng ký quy n và

đăng ký đ thu thu khơng ph i là m c tiêu duy nh t, quy mô th a đ t có th t
hàng ch c m2 cho ñ n hàng ngàn ha ñư c xác ñ nh trên b n đ đ a chính, h
th ng b n đ đia chính đư c l p theo m t h to ñ th ng nh t trong ph m vi
toàn qu c. (Nguy n Thanh Trà và Nguy n ðình B ng, 2005) [ 19 ]
1.2.3. ðăng ký pháp lý ñ t ñai, b t ñ ng s n
1.2.3.1. ðăng ký văn t giao d ch
Trong h th ng ñăng ký văn t giao d ch, quy n BðS và ñ t ñai ñư c xác
ñ nh theo tho thu n giao d ch gi a các bên. N i dung cơ b n c a văn t giao d ch
ñư c ñăng nh p vào h sơ ñăng ký t i cơ quan ñăng ký ñ t ñai; cơ quan ñăng ký

ñ t ñai không thu và lưu gi các văn t giao d ch; khi m t giao d ch ñư c ñăng
ký, b n ñăng ký lưu gi t i cơ quan ñăng ký là b ng ch ng v vi c giao d ch ñó
ñã x y ra gi a các bên nhưng nó không là b ng ch ng v vi c ngư i bán có th c
s có quy n h p pháp ñ i v i ñ t ñai ho c BðS đó hay khơng.
ð đ m b o an tồn pháp lý trong trư ng h p giao d ch BðS ho c giao
d ch ñ i v i m t s quy n BðS nào đó, ngư i mua ph i tra c u ngư c dòng th i
gian qua m t chu i các văn t giao d ch cho t i khi tìm đư c ch ng c v quy n
Trư ng ð i H c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p

9


h p pháp ñ i v i BðS ho c ñ t ñai ñó; các ch ng c h p pháp thư ng ph i là
các tài li u do cơ quan công quy n c p. Th c t , ngư i mua ph i t m b ng lòng
khi tra c u ngư c dòng th i gian m t s năm nào đó, b i vì trong ña s các
trư ng h p, vi c tìm l i nh ng ch ng c h p pháp là r t khó khăn ho c th c ra
chúng chưa t ng t n t i. Vi c tra c u như v y ph i ñư c th c hi n ñ i v i m i
l n giao d ch, do đó t n nhi u th i gian và công s c.
Ngày nay, m t s qu c gia ñã nâng c p h th ng ñăng ký văn t giao d ch
b ng cách l p h sơ ñ t ñai. H sơ này ñư c l p cho t ng BðS hi n h u v i các
thơng tin đư c t ng h p t t t c các b n ñăng ký giao d ch đã có liên quan t i
BðS đó. Vi c nâng c p này làm cho vi c làm cho tra c u thơng tin đư c d
dàng, nhanh chóng hơn nhưng khơng nâng cao đư c giá tr pháp lý c a các giao
d ch ñã ñăng ký. (Nguy n Văn Chi n, 2006) [ 10 ]
1.2.3.2. ðăng ký quy n
Trong h th ng ñăng ký quy n, b n thân BðS đư c đăng ký, do đó các
thông tin chi ti t v BðS và các quy n g n v i BðS đó đư c đăng ký vào h sơ
ñăng ký Nhà nư c. Quy n BðS ñã ñăng ký ñư c Nhà nư c b o ñ m, nh ng thi t
h i cho b t c bên nào gây ra b i vi c ñăng ký quy n BðS do Nhà nư c ch u
trách nhi m b i thư ng. Chính vì v y, khi đăng ký quy n ph i có s ki m tra ch t

ch ñ xác ñ nh các ch ng c v quy n h p pháp ñ i v i BðS ñư c ñăng ký. ðây
là vi c không ph i th c hi n trong h th ng ñăng ký văn t giao d ch.
ðăng ký quy n d a trên 3 nguyên t c cơ b n là nguyên t c ph n ánh,
nguyên t c màn ngăn cách và nguyên t c b o hi m.
Nguyên t c ph n ánh là t t c m i thông tin v quy n BðS ph i đư c
đăng nh p m t cách chính xác, ñ y ñ vào h sơ ñăng ký Nhà nư c.
Nguyên t c màn ngăn cách có nghĩa là vi c ñăng ký quy n như m t t m
màn ngăn 2 giai ño n trư c và sau khi ñăng ký; m t khi quy n ñ i v i m t BðS
ñã ñư c ñăng ký vào h sơ đăng ký Nhà nư c thì b n đăng ký hi n th i s thay
th cho t t c các gi y t và tài li u có trư c đó và là ch ng c đ y ñ ñ xác
Trư ng ð i H c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p

10


nh n quy n h p pháp ñ i v i BðS. Các giao d ch sau đó ch c n căn c trên b n
ñăng ký hi n th i mà không c n thi t ph i tra c u ngư c th i gian như ñ i v i
ñăng ký văn t giao d ch.
Nguyên t c b o hi m quy ñ nh trách nhi m c a Nhà nư c ph i ñ m b o
quy n l i h p pháp c a các ch th ñ i v i BðS t th i ñi m quy n BðS ñư c
ñăng ký; m i t n th t v quy n BðS c a b t kỳ ch th nào gây ra b i vi c ñăng
ký quy n ñư c Nhà nư c b i thư ng.
Ưu ñi m c a ñăng ký quy n là thu n ti n và an toàn cho m i giao d ch ñ i
v i BðS ñã ñăng ký. Tuy nhiên, vi c ñăng ký l n đ u trong đăng ký quy n r t
khó khăn vì r t khó xác đ nh ch ng c v quy n h p pháp ñ i v i BðS, nh t là
ñ i v i nh ng BðS đã có l ch s chi m d ng ho c s d ng lâu đ i. Chính vì lý
do đó, m c dù vi c đăng ký quy n ñã ñư c kh i xư ng t r t lâu nhưng t i
nhi u qu c gia t l BðS ñư c ñăng ký quy n v n r t th p; nhi u qu c gia duy
trì song song hai h th ng là ñăng ký văn t giao d ch và ñăng ký quy n, th m
chí th a nh n giá tr pháp lý c a giao d ch trao tay khơng đăng ký.

V i nh ng quan ni m như trên, vi c ñăng ký BðS và đ t đai khơng ph i
là hành vi xác l p quy n s h u ho c quy n s d ng ñ i v i BðS ho c ñ t ñai
mà ch là m t hành vi ghi nh n các quy n ñã t n t i m t cách tr c ti p (qua vi c
ñăng ký quy n) ho c gián ti p (qua vi c ñăng ký văn t giao d ch) vào h sơ
ñăng ký Nhà nư c. Th c t

nhi u nư c, các cơ quan ñăng ký BðS ho c đ t

đai khơng c p GCN quy n s h u ho c quy n s d ng mà ch c p GCN vi c các
quy n đó ñã ñư c ñăng ký, th m chí ch c p b n trích sao n i dung h sơ ñăng
ký mà thôi. T quan ni m như v y, cơ quan ñăng ký ho c cơ quan c p GCN
không nh t thi t ph i là cơ quan ñ nh ño t v quy n s h u ho c quy n s d ng
nên có th là m t cơ quan thu c h th ng cơ quan qu n lý ñ t ñai (th c hi n
quy n c a Nhà nư c v i tư cách ch s h u ñ t ñai) ho c là m t cơ quan thu c
h th ng tư pháp, có th đư c t ch c theo ngành d c ho c phân c p theo các
c p hành chính mà khơng nh hư ng t i vai trị c a m t cơ quan đăng ký.
(Nguy n Văn Chi n, 2006) [ 10 ]
Trư ng ð i H c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p

11


1.2.3.3. H th ng Torrens
H th ng Torrens là tên g i c a h th ng ñăng ký ñ t đai theo hình th c đăng
ký quy n do Robert Torens, Th hi n c a bang South Australia ñ xu t và tri n khai
t i bang này t năm 1828. H th ng này sau đó đã lan r ng trong Kh i th nh vư ng
chung và tr nên th nh hành trên ph m vi tồn c u. T i M , có 10 bang áp d ng H
th ng Torrens (Colorado, Georgia, Hawii, Iowa, Massachusetts, Minnesota, New
York, Ohio, Washington).
V ngu n g c, h th ng Torrens là h th ng ñăng ký quy n ki u Anh v i

3 nguyên t c cơ b n là là nguyên t c ph n ánh, nguyên t c màn ngăn cách và
nguyên t c b o hi m. Nhưng khi tri n khai t i Australia Torrens ñã phát tri n
thêm m t bư c v i vi c ñưa thêm 1 nguyên t c m i vào h th ng, đó là ngun
t c “c p quy n qua vi c ñăng ký thay cho quan ñi m “ñăng ký quy n” truy n
th ng c a Anh. Xu t phát t quan ñi m trên, trong h th ng Torrens, các ch th
s h u ñ t ñai ñư c c p “gi y ch ng nh n quy n” ch không ph i “gi y ch ng
nh n ñăng ký quy n”. Trong h th ng ñăng ký quy n ki u Anh, hành vi ñăng ký
ch là ñăng nh p nh ng thơng tin v quy n BðS ho c đ t ñai h p pháp ñã ñư c
xác l p trư c khi ñăng ký. Trong h th ng Torrens, Nhà nư c trao quy n khi
m t ñơn v ñ t ñai ho c BðS ñư c ñăng ký vào h th ng. Có th nói r ng H
th ng Torrens không ch là m t h th ng ñăng ký quy n mà chính là m t h
th ng c p và đăng ký quy n. Chính do y u t “trao quy n” này, vi c ñăng ký đ t
đai ph i có s tham gia c a cơ quan quy n l c Nhà nư c ch không ph i ch do
m t cơ quan chuyên mơn đơn thu n đ m nhi m. Tuy có s d ng quy n l c Nhà
nư c trong vi c “trao quy n” khi ñăng ký ñ t ñai, nhưng Nhà nư c không ph
nh n quy n l i c a các ch th khác b thi t h i gây ra b i vi c trao quy n cho
ngư i ñư c ñăng ký; vi c trao và đăng ký quy n khơng đư c h i t nhưng n u
vi c đăng ký đó có sai l m, khơng trao quy n cho đúng ngư i ch h p pháp thì
n u ngư i đó ch ng minh đư c mình có quy n s h u h p pháp thì s đư c Nhà
nư c b i thư ng theo nguyên t c b o hi m.
Trư ng ð i H c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p

12


V h sơ ñăng ký, ñ c ñi m n i b t nh t c a H th ng Torrens là s ñ ng
nh t GCN quy n v i b n ghi ñăng ký. GCN quy n ñư c l p thành 2 b n, n i
dung như nhau, ch s h u ñư c c p 1 b n, cơ quan ñăng ký gi m t b n thay
cho b n ghi ñăng ký. N i dung ñăng ký th ch p và quy n ñ a d ch cũng ñư c ghi
tr c ti p trên GCN quy n.

1.3. Mơ hình t ch c đăng ký ñ t ñai, b t ñ ng s n

m t s nư c.

1.3.1. Liên bang Úc (Australia) ðăng ký quy n - H th ng Toren.
T i Australia vi c ñăng ký BðS do các cơ quan chính ph các Bang th c
hi n. Các cơ quan này là các cơ quan ðKðð, Văn phịng đăng ký quy n đ t ñai,
cơ quan qu n lý ñ t ñai ho c cơ quan thơng tin đ t đai.
1.3.1.1. Văn phịng ñăng ký quy n ñ t ñai c a Northern Territory.
Văn phịng đăng ký quy n đ t đai t i Northern Territory là m t b ph n
c a Văn phịng đăng ký Trung Ương, nhi m v c a văn phịng th c hi n đăng
ký quy n ñ t ñai theo H th ng Torrens bao g m c các phương ti n tra c u, h
th ng thơng tin đ t đai và các nhi m v ñăng ký khác. Hi n nay, t t c b t ñ ng
s n ñã ñăng ký t i Northern Territory đ u thu c hình th c đăng ký quy n theo
Torrens. Trong h th ng Torrens, s ñăng ký là t p h p c a các b n ghi ñăng ký
và các b n ghi này là b n lưu c a gi y ch ng nh n quy n. Các lo i giao d ch
ph i ñăng ký vào h th ng là th ch p, mua bán, cho thuê cũng ñư c ghi trên các
gi y ch ng nh n này. T ngày 01 tháng 12 năm 2000, b n lưu gi y ch ng nh n
khơng cịn đư c in ra dư i d ng b n gi y mà lưu

d ng ñi n t tr trư ng h p

ch s h u yêu c u in ra ñ ph c v cho giao d ch th ch p.
1.3.1.2. Cơ quan ñăng ký ñ t ñai c a Bang Victoria.
H th ng ñăng ký ñ t ñai c a Bang Victoria là h th ng Torrens. Cơ quan
ñăng ký ñ t ñai Victoria ñư c thành l p theo Lu t chuy n như ng ñ t ñai năm
1958. Cơ quan ñăng ký ñ t ñai Victoria có các b ph n: D ch v đăng ký quy n;
Trung tâm thơng tin đ t ñai; B ph n ño ñ c; B ph n tách h p th a đ t; Văn
phịng đ nh giá viên trư ng. Hi n nay h u h t ñ t ñai và b t ñ ng s n
Trư ng ð i H c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p

Bang
13


Victoria ñã ñư c ñăng ký quy n. Các quy n, giao d ch và bi n ñ ng ph i ñăng
ký là quy n s h u, chuy n quy n, th ch p, tách nh p, quy n ñ a d ch, quy n
giám sát vi c s d ng ñ t c a các b t ñ ng s n liên quan.
1.3.1.3. Cơ quan ñăng ký ñ t ñai Bang New South Wales.
Bang New South Wales (NSW) vi c ñăng ký ñ t ñai do Cơ quan qu n
lý ñ t ñai c a Bang th c hi n. Trong cơ c u t ch c c a Cơ quan qu n lý đ t đai
có các b ph n: ðo ñ c và b n ñ ; B o v tài nguyên ñ t; Qu n lý đ t cơng;
ð nh giá; ðăng ký đ t ñai. H th ng Torrens ñư c ñưa vào NSW theo Lu t BðS
1863. T th i ñi m này t t c đ t đai do Hồng gia c p ñ u ñư c ñăng ký theo
quy ñ nh c a Lu t này. Hi n t i, h th ng h sơ ñăng ký ñ t ñai c a NSW g m
hai lo i song hành là h sơ cũ ñư c thi t l p trong kho ng th i gian 1863-1861
và h sơ m i ñư c thi t l p t năm 1961. H sơ cũ ñư c thi t k dư i d ng ñóng
t p, h sơ m i thi t k dư i d ng t r i. Vi c chuy n ñ i t h sơ cũ sang h sơ
m i khơng th c hi n đ ng lo t mà th c hi n d n khi có giao d ch ho c có thay
đ i đư c đăng ký vào h th ng. Nh ng h sơ cũ ñã ñư c thay th v n ñư c b o
qu n làm tư li u l ch s và ñư c sao ch p và lưu dư i d ng ñi n t ñ ti n tra
c u. ð ph c v tra c u, bên c nh h sơ ñăng ký, m t b n m c l c tên ngư i
mua. M c l c này ñư c l p du i d ng s . Hi n t i Quy trình đăng ký đ t đai đã
đư c tin h c hoá b ng H th ng ñăng ký quy n ñ t ñai t ñ ng năm 1983 nay
thay th b ng H th ng ñăng ký quy n tích h p năm 1999. ðây là h th ng
Torrens đư c tin h c hố đ u ti n trên th gi i. T ngày 04 tháng 6 năm 2001
m c l c tên ch mua trên Microfiche đư c tích h p lên h th ng ñăng ký t
ñ ng. (Nguy n Văn Chi n, 2006) [ 10 ]
1.3.2. C ng hòa Pháp: ðăng ký văn t giao d ch.
1.3.2.1. Cơ s pháp lý.

Ch ñ pháp lý chung v ñăng ký b t ñ ng s n đư c hình thành sau Cách
m ng tư s n Pháp. Nh ng n i dung chính c a pháp lý này ñã ñư c ñưa vào B
lu t Dân s 1804. B lu t này quy ñ nh ngun t c v tính khơng có hi u l c
Trư ng ð i H c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p

14