Đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện cao lộc, tỉnh lạng sơn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LƯƠNG VĂN THANH
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
HUYỆN CAO LỘC - TỈNH LẠNG SƠN
LUẬN VĂN THẠC SĨ
HÀ NỘI, NĂM 2014
2
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LƯƠNG VĂN THANH
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
HUYỆN CAO LỘC - TỈNH LẠNG SƠN
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN THANH TRÀ
HÀ NỘI, NĂM 2014
4
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực, đầy đủ và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ của các cơ quan, đơn vị, tổ chức và cá
nhân đối với việc nghiên cứu thực tế tại địa phương để thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Lương Văn Thanh
LỜI CẢM ƠN
i
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn
PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà, Cán bộ giảng dạy khoa Quản Lý đất đai Học Viện
Nông nghiệp Việt Nam đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện
đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo tại
khoa Quản lý đất đai, Ban quản lý đào tạo – Học Viện Nông nghiệp Việt Nam đã
tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng
đăng ký đất huyện Cao Lộc đã giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu, thực
hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Uỷ ban nhân dân huyện Cao Lộc, đặc biệt là
những hộ gia đình, cá nhân tham gia trả lời phỏng vấn đã giúp đỡ tôi trong thời gian
thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồng
nghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện
đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Lương Văn Thanh
ii
MỤC LỤC
1.1.2.1.1. Đăng ký đất đai 7
1.1.2.1.2. Đăng ký nhà nước về đất đai 8
1.1.2.1.3. Vai trò, lợi ích của việc đăng ký Nhà nước về đất đai 8
1.1.2.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản 9
1.1.2.2.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản 9
1.1.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất 9

1.1.2.3.1. Đăng ký văn tự giao dịch 10
1.1.2.3.2. Đăng ký quyền 11
1.1.3.1.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai 12
1.1.3.1.2 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993 12
1.1.3.1.3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003 13
1.1.3.1.4. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay 15
1.1.3.2.1. Chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính 15
1.1.3.2.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK 16
d) Luật bổ sung sửa đổi một số điều của Luật đầu tư xây dựng cơ bản 18
e) Nhận xét chung về cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK 20
1.1.3.3.3. Vai trò 22
1.2.5.1. Tình hình hoạt động của của VPĐKQSDĐ cấp tỉnh 28
1.2.5.2. Tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ cấp huyện 29
1.2.6.1. Kết quả đạt được 30
1.2.6.2. Các hạn chế 31
2.3.2. Phương pháp điều tra nội nghiệp: Thu thập, xử lý số liệu thứ cấp 36
2.3.3. Phương pháp điều tra ngoại nghiệp và khảo sát thực địa 36
3.3.1.1. Căn cứ pháp lý 58
3.3.1.2. Chức năng, nhiệm vụ 58
3.3.1.3. Nguồn nhân lực, cơ sở vật chất, trang thiết bị 60
iii
3.3.2. Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 60
3.3.2.1. Trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu 60
3.4.1. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận 64
iv
DANH MỤC BẢNG
STT Tên bảng Trang
Bảng 1.1: Tình hình thành lập VPĐK các cấp 25
Bảng 1.2. Nguồn nhân lực của VPĐK của cả nước 27
Bảng 1.3. Nguồn nhân lực của VPĐK tỉnh Lạng Sơn năm 2013 34

Bảng 3.1. Hiện trạng và cơ cấu sử dụng đất huyện Cao Lộc 53
Bảng 3.2: Tiến độ cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Cao Lộc 64
Bảng 3.3. Tình hình lập hồ sơ địa chính của huyện Cao Lộc 68
Bảng 3.4. Mức độ công khai thủ tục hành chính 70
Bảng 3.5. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK 71
Bảng 3.6. Tổng hợp ý kiến đánh giá về mức độ hướng dẫn của VPĐK huyện 72
DANH MỤC HÌNH
STT Tên hình Trang
Hình 1.1. Vị trí của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ thống tổ chức các cấp 24
Hình 3.1 Sơ đồ hành chính huyện Cao Lộc 38
v
Hình 3.2. Quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu 62
Hình 3.3. Quy trình đăng ký biến động 64
3.4. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 64
vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS Bất động sản
ĐKĐĐ Đăng ký đất đai
GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HSĐC Hồ sơ địa chính
PTTH Phổ thông trung học
SDĐ Sử dụng đất
VPĐK Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
THCS Trung học cơ sở
UBND Uỷ ban nhân dân
TN&MT Tài nguyên và Môi trường
vii
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, di sản của nhân

loại, dân tộc. Con người sinh ra từ đất, lớn lên nhờ đất và khi chết cũng trở về
với đất, vì vậy đất đai gắn bó máu thịt với con người nói chung và mỗi gia đình
nói riêng.
Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất đai được bảo
đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của
dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà
nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cách
hành chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc
đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đối với các đối
tượng sử dụng đất: tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam.
Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được thực hiện công khai,
minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao
dịch. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà
đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất, đặc biệt là
tại các đô thị.
Huyện Cao Lộc nằm ở phía Bắc tỉnh Lạng Sơn. gồm 23 đơn vị hành chính xã, thị
trấn. Tổng diện tích tự nhiên của huyện 63.427,06 ha, với nguồn tài nguyên thiên nhiên
phong phú thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội của huyện.
Công tác đăng ký đất đai trên địa bàn huyện trong những năm qua đã đạt
một số kết quả nhất định đặc biệt là khi Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
được thành lập (năm 2006). Tuy nhiên, trong quá trình hoạt động Văn phòng còn
gặp nhiều khó khăn do địa bàn rộng, trình độ dân trí thấp, điều kiện cơ sở vật
chất kỹ thuật chưa đáp ứng được yêu cầu. Việc tìm ra giải pháp tốt nhất
nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
1
đất cấp huyện là cần thiết, góp phần không nhỏ trong việc quản lý nhà nước
về đất đai.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp

cao học ngành Quản lý đất đai, trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, Em lựa chọn
thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn” nhằm nghiên cứu đánh giá thực trạng
và đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất, góp phần giải quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ đăng ký
đất đai, của địa bàn nghiên cứu theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính.
2. Mục đích, yêu cầu
2.1. Mục đích
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Cao Lộc;
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất huyện Cao Lộc.
2.2. Yêu cầu
- Đánh giá được đúng thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất trong phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;
- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn.
2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản
1.1.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà thiên nhiên ưu đãi trao tặng cho con
người. Sự tồn tại và phát triển của con người luôn gắn liền với đất đai.
Trên phương diện kinh tế, ý nghĩa cực kỳ quan trọng của đất đai đã được Wilian
Perty khái quát “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi cuả cải vật chất”.
Điều đó có nghĩa không thể có của cải nếu không có lao động và đất đai. Vì
vậy, ngay từ khi biết tổ chức quá trình lao động sản xuất, con người đã xem đất đai
là một tư liệu sản xuất không gì thay thế được. Đất đai và giá trị sử dụng của nó tồn

tại mãi với con người nếu được khai thác, cải tạo và bảo vệ phù hợp. Cùng với sự
phát triển của xã hội, đất đai không chỉ được sử dụng để trồng trọt và chăn nuôi mà
còn được sử dụng để phát triển các ngành nghề khác như công nghiệp và dịch vụ.
Hoạt động của con người càng đa dạng thì vai trò của đất đai càng mở rộng. Trên cơ
sở lao động của con người, đất đai không còn đơn thuần là một tặng phẩm của tự
nhiên mà đã trở thành tài sản của mọi cá nhân và mọi quốc gia.
Có thể khẳng định trên phương diện kinh tế, đất đai là một nguồn lực cho sự
thịnh vượng và phát triển bền vững.
Trên phương diện chính trị - xã hội, trong mối quan hệ giữa các quốc gia, đất
đai là một trong những yếu tố quan trọng tạo thành lãnh thổ và chủ quyền quốc gia.
Lãnh thổ quốc gia là một phần của trái đất, bao gồm vùng đất, vùng nước, vùng trời
phía trên và phía dưới thuộc chủ quyền hoàn toàn và đầy đủ của quốc gia. Lãnh thổ
quốc gia là cơ sở vật chất để một quốc gia tồn tại và phát triển, duy trì một ranh giới
quyền lực nhà nước trong cộng đồng dân cư nhất định, là nền tảng của trật tự pháp
lý quốc tế nhất định. Bảo vệ đất đai chính là bảo vệ lãnh thổ quốc gia, bảo vệ chủ
quyền quốc gia. Dù nó không gắn với giá trị kinh tế, nhưng ý nghĩa chính trị xã hội
là rất lớn bởi đất đai là thứ mà nhân dân mỗi nước phải trải qua biết bao thế hệ mới
có thể tạo lập, bảo vệ và giữ gìn.
3
Trong phạm vi nội bộ quốc gia, đất đai và các chính sách đất đai là mối
quan tâm hàng đầu của nhà nước bởi nó có ảnh hưởng lớn đến tình hình chính
trị xã hội và sự phát triển kinh tế. Nếu chính sách đất đai phù hợp không những
đảm bảo được sự bình ổn về an ninh, chính trị mà còn tạo điều kiện thúc đẩy
kinh tế phát triển và ngược lại. Với tầm quan trọng, ảnh hưởng rộng khắp của
mình, vấn đề đất đai luôn là một vấn đề phức tạp, đòi hỏi nhà nước trong từng
thời kỳ phải có sự cân nhắc, lựa chọn hướng đi từng bước cho phù hợp.
Tầm quan trọng của đất đai còn thể hiện trong đời sống văn hóa, tinh thần
của con người. Đất đai cùng nhiều yếu tố khác nhau như khí hậu, địa hình, điều kiền
tự nhiên góp phần hình thành nên lối sống, tính cách con người. Sự khác nhau về
truyền thống văn hóa, phong tục tập quán giữa các châu lục, giữa các quốc gia,

thậm chí giữa từng địa phương trong một quốc gia là bằng chứng rõ ràng nhất.
Tất cả cho thấy, trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, tính kinh tế, chính
trị đến văn hóa, tinh thần, vai trò của đất đai là không thể phủ nhận và không thể
thiếu. Theo đó, việc khai thác đất đai phải mang tính cộng đồng cao, không ai được
sử dụng đất theo ý thích riêng mình. Điều này đòi hỏi nhà nước phải thống nhất
quản lý đất đai và xây dựng một hệ thống quản lý đất đai có hiệu quả nhằm đảm bảo
cho sự phát triển bền vững của nguồn tài nguyên quý giá này, cũng là nhằm đảm
bảo cho sự phát triển bền vững của xã hội hiện tại và trong tương lai.
Nếu xem xét đất đai theo phương diện thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên
có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu,
địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng
diện tích và độ phì. Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống vì trong nó có
chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật do đó đất cũng tuân thủ
những quy luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hoá và già cỗi. Tuỳ thuộc vào
thái độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất
cây trồng cao hơn hoặc ngược lại.
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một
“vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, đất
luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững
khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng như chính là tác động
4
vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Mỗi vật mang lại có tính chất đặc
thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ
sinh thái tồn tại và phát triển.
Như vậy, đất đai có thể được định nghĩa đầy đủ như sau: “ Đất là một diện
tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay
dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất, các dạng thổ nhưỡng và
địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích
và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng
thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con

người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”.
1.1.1.2. Bất động sản
Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định bất động sản là đất đai
và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi
vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự
Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94 Lụât Dân sự Cộng hoà liên bang Đức ) Tuy nhiên
pháp luật của mỗi nước có đặc thù riêng, ví dụ:
- Pháp luật Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải
là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận
của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Luật Dân sự Nga năm
1994 quy định bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật
Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của
các Lụât Dân sự truyền thống, mặt khác đưa ra khái niệm chung về bất động sản là
“những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh
đó, Luật này còn liệt kê vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay,
phương tiện vũ trụ ” cũng là các bất động sản.
- Điều 520, Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa
bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự,
quy định này được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ Luật Dân sự Bắc Kỳ và
Sài Gòn cũ.
5
- Luật Dân sự Thái Lan, tại Điều 100 quy định: “Bất động sản là đất đai và những
vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”.
- Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài
sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được
coi là “ gắn với đất đai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm và dẫn tới các
cách hiểu khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tại
Điều 174 có quy định “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà; công trình xây

dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các
tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở.
Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi
đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định,
không di chuyển được, tính lâu bền, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính
sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau.
1.1.1.3. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có thể được định nghĩa là cơ chế trong đó hàng hoá
và dịch vụ bất động sản được trao đổi, trong đó có sự can thiệp của chính phủ và hệ
thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn của những người
tham gia trên thị trường.
Thị trường bất động sản chịu chi phối các quy luật kinh tế hàng hoá cơ bản
như các quy luật cung - cầu, cạnh tranh. Thị trường bất động sản cũng giống như
mọi thị trường khác, phân bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ chế giá cả. Trong một số
trường hợp, Chính phủ sẽ quyết định phân bổ nguồn lực.
Việc thực hiện kiểm soát sử dụng đất trong những quy định liên quan đến
các khu quy hoạch có thể được coi là một trong những loại phân bổ này.
Thị trường bất động sản kết nối cung và cầu đối với bất động sản. Thị trường
các bất động sản là tổng hoà các giao dịch trong thời điểm nhất định. Thị trường bất
động sản bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán, thị trường cho thuê bất
6
động sản, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản. Căn cứ vào thứ tự thời gian
mà bất động sản gia nhập thị trường, thị trường bất động sản có 3 cấp, gồm:
- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai);
- Thị trường cấp II: là thị trường xây dựng công trình để bán, cho thuê;
- Thị trường cấp III: là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại.
1.1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai

1.1.2.1.1. Đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một cách gọi của hệ thống đăng ký đất đai và theo định
nghĩa của UN-ECE (Ủy ban kinh tế về Châu Âu của Liên Hợp quốc), nó là một quá
trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai dưới hình
thức là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào đó có liên quan
đến việc chuyển giao quyền sở hữu/sử dụng đất hoặc là dưới hình thức đăng ký chủ
quyền đất. Kết quả của quá trình đăng ký đất đai thể hiện trong một sổ đăng ký (cụ
thể là hồ sơ giấy tờ hoặc được kỹ thuật hóa thành hồ sơ điện tử) với những thông tin
về chủ sở hữu/sử dụng và chủ quyền hoặc những thay đổi về chủ quyền đối với
những đơn vị đất đai được xác định.
Bằng những thông tin đó, hệ thống đăng ký đất đai có chức năng cung cấp sự
an toàn và tạo nền tảng vững chắc cho việc chiếm hữu, hưởng dụng và định đoạt đất
đai. Nó đảm bảo cho quyền sở hữu và những quyền lợi khác trên một diện tích đất
cũng như hỗ trợ cho sự năng động của thị trường đất đai và thị trường tín dụng. Với
thông tin rõ ràng về chủ quyền đất, các nhà đầu tư có thể yên tâm về nguồn vốn đầu
tư đã bỏ ra trong giao dịch và nguồn vốn cho vay. Đồng thời, những rủi ro về mâu
thuẫn, tranh chấp quyền lợi cũng được giảm thiểu. Hơn nữa thông tin đất đai đăng
ký còn đem lại cho ngân sách nhà nước một nguồn thu lớn thông qua việc thu phí từ
việc cung cấp thông tin và thu thuế chuyển quyền bất động sản. Vì vậy, mặc dù
đăng ký đất đai trực tiếp hướng tới bảo vệ lợi ích của người sở hữu đất đai, nhưng
nó cũng là một trong những công cụ của quản lý nhà nước, hỗ trợ cho sự phát triển
kinh tế. Đo đó, theo FIG, mặc dù các nước trên thế giới có những hình thức đăng ký
7
đất đai khác nhau, nhưng hầu hết đều có chung nỗ lực phát triển hệ thống đăng ký
đất đai của mình nhằm đáp ứng những nhu cầu đa dạng về thông tin đất đai, về giao
dịch và giảm thiểu chi phí.
Nếu cho rằng sự thịnh vượng và phát triển bền vững của một quốc gia là bắt
nguồn từ đất đai và sự quản lý tốt bất động sản này, thì đăng ký đất đai là một thành
phần trợ đắc lực cho sự phát triển đó. Báo cáo của UN-ECE về lợi ích kinh tế và xã
hội của việc quản lý đất đai hiệu quả đã khẳng định: “đối với những quốc gia muốn

khơi thông sự thịnh vượng thì đòi hỏi tính hiệu quả của đăng ký đất đai bởi nó thúc
đẩy một thị trường đất đai năng động và việc sử dụng đất tích cực, đồng thời đảm
bảo được quyền sở hữu và sự phát triển của thị trường vốn là những nguồn lực cho
nền kinh tế”.
1.1.2.1.2. Đăng ký nhà nước về đất đai
Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy,
sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này ghi rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức
đăng ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng
dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).
1.1.2.1.3. Vai trò, lợi ích của việc đăng ký Nhà nước về đất đai
- Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước,
lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất.
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc
triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật.
8
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội.
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhận;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.

1.1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản
1.1.2.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu
chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối
với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản đuợc lập để phục vụ cho lợi
ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
(1) Đối với với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
(2) Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
1.1.2.2.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công
khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối
tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
1.1.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không
liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ
sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc
định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng
hệ thống đăng ký.
9
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong

hệ thống đăng ký được ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô
tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống
mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng
ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể hàng chục
m
2
cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa
chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc.
1.1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
1.1.2.3.1. Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp,
nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng,
tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác.
Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ các
phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê
nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền
địa, dịch, thế chấp và các quyền khác đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất
là mua bán bất động sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác
về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất.
Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được thực hiện,
nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền
được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng,
có thể do người đại diện chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là
10

bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối
với nhà và đất đem ra mua bán.
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký đất đai mà đối tượng được
đăng ký chính là các văn tự giao dịch về đất đai và bất động sản trên đất và nội
dung của các giao dịch đó. Việc đăng ký chủ yếu để chứng minh giao dịch đã được
thực hiện, hai bên đã tự nguyện tham gia vào những điều khoản đã được thỏa thuận
thống nhất chứ không thể là chứng cứ pháp lý để khẳng định chủ quyền đối với đất
đai có hợp hay không. Do vậy, để đảm bảo an toàn cho quyền lợi của mình, người
mua phải điều tra ngược về quá khứ, truy tìm nguồn gốc quyền lợi đối với diện tích
đất mà mình mua. Hình thức này được sử dụng từ thế kỷ 19 ở hầu hết các bang của
Mỹ, Pháp, Ý, Nhật và những nước chịu ảnh hưởng của luật Pháp. Hệ thống đăng ký
đất đai hiện nay của Hà lan là một hệ thống đăng ký giao dịch điển hình đã được cải
tiến và tự động hóa để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động.
1.1.2.3.2. Đăng ký quyền
Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền và các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
Đăng ký quyền là hình thức đăng ký đất đai mà đối tượng đăng ký đất đai là
những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng đất, các quyền, lợi ích và cả những hạn chế
về quyền của họ đối với đất, những thông tin về thửa đất, nghĩa là mối quan hệ pháp
lý giữa đất đai với người có chủ quyền đất. Nói cách khác, nếu đăng ký văn tự giao
dịch là đăng ký sự kiện pháp lý (các giao dịch) thì đăng ký quyền chính là đăng ký
hệ quả pháp lý của sự kiện đó. Trong đăng ký quyền, đất đai được chia thành những
đơn vị đất đai (có thể là thửa đất) được xác định rõ trên bản đồ địa chính. Chủ sở
hữu/sử dụng và chủ quyền của họ (quyền lợi, nghĩa vụ những hạn chế về quyền) đối
với thửa đất được ghi nhận trong sổ đăng ký. Tên của chủ sử dụng/sở hữu đất được
đăng ký thay đổi, còn quyền lợi đối với đất vẫn duy trì khi toàn bộ thửa đất được
đăng ký thay đổi, còn quyền lợi đối với đất vẫn duy trì khi toàn bộ thửa đất được
chuyển giao. Trường hợp chủ quyền giao một phần thửa đất thì cần có sự tách thửa,
đăng ký và lập hồ sơ địa chính với sự thay đổi quyền lợi trên thửa đất mới. Tất cả
các thủ tục này chỉ được xem là hợp pháp khi do cơ quan nhà nước có thẩm quyền

11
tiến hành. Do đó, thông tin chủ quyền lưu trữ được đảm bảo bởi nhà nước, được sử
dụng chính thức mà không cần thiết có sự điều tra nguồn gốc chủ quyền đất đai.
Đăng ký quyền được áp dụng có hiệu quả ở Úc (hệ thống Torrens), Anh, Đức và
Scotland
1.1.3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam
1.1.3.1.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai
Năm 1980, Hội đồng Chính phủ đã ban hành 2 quy định liên quan tới công
tác đăng ký đất đai ở Việt Nam, đó là: Quyết định số 201-CP ngày 01/7/1980 về
thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả
nước và Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo
đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất. Trên cơ sở các quy định của Chính
phủ, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 56/DKTK ngày
05/11/1981 quy định về thủ tục đăng ký thống kê trong cả nước. Theo đó, việc đăng
ký đất đai được tiến hành thống nhất với quy định chặt chẽ, có ít nhiều kế thừa cách
làm của chế độ cũ. Mỗi xã thành lập một hội đồng đăng ký và thống kê ruộng đất,
thực hiện xác định ranh giới hành chính từng xã, xét duyệt đơn đăng ký đât đai và
lập sổ sách đăng ký của xã với hệ thống hồ sơ đất đai được quy định khá chi tiết
gồm 14 loại mẫu giấy tờ khác nhau. Hồ sơ của xã phải được Ủy ban nhân dân
huyện duyệt mới được đăng ký và cấp giấy chứng nhận.
1.1.3.1.2 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993
Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987 và có hiệu lực năm
1988 vấn đề đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất được chính thức quy định là một trong những nội dung của hoạt động quản
lý nhà nước đối với đất đai, trở thành một trong những nhiệm vụ bắt buộc trung
ương phải chỉ đạo các địa phương tiến hành.
Kế thừa và phát huy kết quả đo đạc, đăng ký đất đai theo Chỉ thị số 299-TTg,
Tổng cục Quản lý đất đai đã ban hành Quyết định số 201/DKTK ngày 14/7/1989
ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thông tư

302/DKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quy định này. Các địa phương đã
12
đồng loạt triển khai thực hiện năm 1990, tạo ra sự chuyển biến lớn trong hoạt động
đăng ký đất đai. Đặc biệt, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu của Tổng
cục Quản lý ruộng đất quy định trong Quyết định 201/DKTK được phát hành, chính
thức cấp để thừa nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất khi diện tích của họ
được đăng ký, thể hiện trên bản đồ địa chính và ghi vào sổ địa chính.
Tuy nhiên, việc đăng ký đất đai chủ yếu là kế thừa các kết quả trước đó, rà
soát khắc phục tồn tại. Chỉ có việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thủ
tục mới chưa được thực hiện. Hơn nữa, do hồ sơ đất đai trước đây chỉ phản ánh hiện
trạng, còn nhiều thiếu sót, không xác định chính xác nguồn gốc pháp lý và quyền
của người sử dụng đất, đồng thời do chính sách đất đai có nhiều biến động nên thực
tiễn thi hành hết sức khó khăn, với kết quả còn nhiều hạn chế.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các địa phương, nhất là các
tỉnh phía Bắc và Duyên Hải miền Trung, do sự phân tán, manh mún của đất đai nên
thực hiện rất chậm. Hết năm 1993, cả nước mới cấp giấy chứng nhận cho khoảng 1,6
triệu hộ nông dân (chiếm 40%) ở khoảng 1.500 xã chủ yếu tại các tỉnh Đồng bằng
Sông Cửu Long. Nhiều địa phương (14 tỉnh) do chính sách chưa ổn định, văn bản
hướng dẫn thi hành chưa triển khai kịp thời nên đã tự quy định mẫu và tiến hành cấp
các loại giấy chứng nhận tạm thời cho người sử dụng đất.
1.1.3.1.3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
a) Luật Đất đai năm 1993 quy định:
“ Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý các hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
“ Người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phường,
thị trấn đó - Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký
vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất.
Sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993, với sự thừa nhận chính thức trị trường
bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đât nói riêng thông qua những
quy định về giá đất, về các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất của sử dụng

đất, nhu cầu đẩy nhanh công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất càng trở nên cấp thiết. Nhưng quy định về hoạt
13
động đăng ký đất đai trong Quyết định 201/DKTK không còn phù hợp vì nó chủ
yếu phục vụ công tác quản lý đất đai cả nước, chưa xác lập chính xác và bảo vệ
được quyền sử dụng đất của người sử dụng đất với tư cách là một tài sản của người
dân được đưa vào giao dịch trên thị trường trong điều kiện phát triển của nền kinh
tế thị trường. Vì vậy, hệ thống đăng ký đất đai tiếp tục có sự thay đổi cả về cơ quan
quản lý lẫn thủ tục đăng ký.
- Năm 1994, Tổng cục Địa chính được thành lập với chức năng quản lý nhà
nước về đất đai và đo đạc, bản đồ trên phạm vi toàn quốc. Cũng trong năm 1994,
hoạt động quản lý nhà nước về quyền sử dụng đất tại đô thị được trao cho Bộ Xây
dựng. Theo đó, song song tồn tại hai hệ thống đăng ký đất đai; một dành cho đăng
ký quyền sử dụng đất thuộc ngành địa chính và một dành cho đăng ký quyền sở hữu
nhà và quyền sử dụng đất tại đô thị thuộc ngành xây dựng.
Trong nhiều năm sau đó, Tổng cục Địa chính đã ban hành nhiều quy định
thay thế các quy định cũ, đơn giản hóa thủ tục, hồ sơ đăng ký, thậm chí cho phép
các địa phương tùy điều kiện nhân lực và công nghệ của mình mà tiến hành hoạt
động đăng ký cho phù hợp nhằm đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, cụ thể:
- Năm 1998, Tổng cục Địa chính ban hành Thông tư số 346/1998/TTTCDC
ngày 16/3/1998 hướng dẫn thống nhất thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính
và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến năm 2001, Thông tư
346/1998/TTTCDC được thay thế bởi Thông tư 1990/2001/TT-TCDC ngày
30/11/2001 sửa đổi cơ bản thủ tục đăng ký biến động đất đai, chỉnh lý đơn giản hồ
sơ địa chính, tạo sự chủ động theo điều kiện của địa phương.
b) Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy định
về đăng ký đất đai của Luật Đất đai năm 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn
chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận
thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với

công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này.
14