đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện mỹ hào, tỉnh hưng yên

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM



NGUYỄN VĂN HÙNG



ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ở HUYỆN MỸ HÀO, TỈNH HƯNG YÊN




CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. CAO VIỆT HÀ






HÀ NỘI - 2014

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc./.




Tác giả Luận văn






Nguyễn Văn Hùng



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất
đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và
nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên

cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Cao Việt Hà, là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ
và hướng dẫn tôi
hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn ủy ban nhân huyện Mỹ Hào, Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Mỹ Hào, Văn phòng đăng ký QSD đất huyện
Mỹ Hào, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của các xã, thị trấn thuộc
huyện Mỹ Hào đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông
tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá
trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.


Tác giả Luận văn






Nguyễn Văn Hùng




Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii

MỤC LỤC

Lời cam đoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục bảng vi
Danh mục biểu đồ vii
Danh mục các chữ viết tắt viii
MỞ ĐẦU 1
1 Tính cấp thiết của đề tài 1
2 Mục tiêu, yêu cầu của đề tài 3
2.1 Mục tiêu nghiên cứu 3
2.2 Yêu cầu 3
Chương 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1 Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất 4
1.1.1 Quy
ền sở hữu 4
1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai 5
1.1.3 Quyền sử dụng đất 7
1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 11
1.2.1 Các nước phát triển 11
1.2.2 Một số nước trong khu vực 17
1.3 Các quyền sử dụng đất tại Việt Nam: 23
1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 23
1.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan đế
n việc thực hiện các QSDĐ 27
1.3.3 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam 30
Chương 2.NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35
2.1 Đối tượng nghiên cứu 35
2.2 Phạm vi nghiên cứu 35

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv

2.2.1 Phạm vi không gian 35
2.2.2 Phạm vi thời gian 35
2.3 Nội dung nghiên cứu 35
2.4 Phương pháp nghiên cứu 36
2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp: 36
2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu. 36
2.4.3 Phương pháp điều tra sơ cấp 37
2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu 37
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 38
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Mỹ Hào 38
3.1.1 Điều kiện tự nhiên 38
3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện Mỹ Hào 42
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 47
3.2 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Mỹ Hào 48
3.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ Hào. 52
3.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất 52
3.3.2 Tình hình th
ực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 56
3.3.3 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất 62
3.3.4 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 66
3.3.5 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 70
3.3.6 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất 74
3.3.7 Tình hình thực hiện quyền được b
ồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 77
3.3.8 Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện
các quyền sử dụng đất 81
3.3.9 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở
huyện Mỹ Hào 83

3.4 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng
đất ở huyện Mỹ Hào 87

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v

3.4.1 Giải pháp về chính sách 87
3.4.2 Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất 88
3.4.3 Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử
dụng đất 89
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 90
Kết luận 90
Kiến nghị 91
TÀI LIỆU THAM KHẢO 93


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi

DANH MỤC BẢNG


STT Tên bảng Trang
3.1 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế của huyện Mỹ Hào giai đoạn 2010- 2013 43
3.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Mỹ Hào năm 2013 49
3.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 các xã, thị trấn điều tra 50
3.4 Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ theo xã, thị trấn 54
3.5 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ theo các xã, TT 59
3.6 Tình hình thự
c hiện quyền cho thuê QSDĐ theo các xã, thị trấn 65
3.7 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo xã, thị trấn 69
3.8 Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ theo xã, thị trấn 72

3.9 Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ theo các xã, thị trấn 76
3.10 Tổng hợp tình hình thu hồi đất nông nghiệp của các hộ 78


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

STT TÊN BIỂU ĐỒ TRANG
3.1 Sơ đồ hành chính huyện Mỹ Hào 38
3.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ từ năm 2010 - 2013 52
3.3 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2010 - 2013 56
3.4 Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ từ 2010 - 2013 62
3.5 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ từ 2010 - 2013 67
3.6 Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ từ năm 2010 - 2013 70
3.7 Tình hình thực hiện quyề
n thế chấp bằng QSDĐ từ năm 2010 - 2013 74





Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chú giải
BTC Bộ tài chính
CNH Công nghiệp hóa
CP Chính phủ

GCNQSDĐ
GTSX
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giá trị sản xuất
HĐH Hiện đại hóa
HL Huyện lộ
NĐ Nghị định
QĐ Quyết định
QSDĐ Quyền sử dụng đất
TL Tỉnh lộ
TN&MT Tài nguyên và Môi trường
TT Thông tư
UBND Uỷ ban nhân dân


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một tài nguyên quý giá nhưng chỉ có hạn nên mỗi nước có một
phương pháp quản lý và sử dụng riêng. ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp
1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở
hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một
hình thức sở
hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18
đã quy định với tinh thần là: Người được Nhà nước giao đất thì được thực
hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Cụ thể
hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất
đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003

đã từng bước cụ thể hoá quy định này
của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng
đất, trước hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và đất thuê (như đất
làm nhà ở, đất sử dụng vào mục đích kinh doanh của các chủ thể). Việc “thị
trường hoá”, “tiền tệ hoá” QSDĐ ngày càng rõ nét và quyền của người sử
dụ
ng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho
Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào
nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường
khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong Đại hội Đảng lần thứ IX đã có
chủ trương phát triển đầy
đủ thị trường QSDĐ. Luật Đất đai 2003 có những
quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có
những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các
quyền của QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các
địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như:
- Công tác bồi thường đấ
t đai khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ xây dựng
các khu công nghiệp, đô thị mới, cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan Nhà nước, trường
học, bệnh viện, dựa vào khung giá đất do Nhà nước quy định tỏ ra còn nhiều bất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 2

cập (chưa phù hợp thực tế và thiếu tính minh bạch). Giải phóng mặt bằng chậm trễ
luôn luôn là yếu tố cản trở tiến độ đầu tư của hầu hết các công trình.
- Hiện tượng đất đai bị manh mún đã phần nào khắc phục sau khi thực
hiện dồn điền đổi thửa. Tuy nhiên những giải pháp trong dồn điền đổi thửa đã
tỏ
ra ít phù hợp trước yêu cầu tích tụ ruộng đất để mở rộng quy mô sản xuất.
Làm thế nào để phát triển được tiềm năng của xã hội theo phương châm ai

giỏi nghề gì làm nghề đó. Hiện tượng chuyển dịch QSDĐ và chuyển đổi mục
đích sử dụng trong nông nghiệp diễn ra tự phát rất sôi động ở nhiều địa
phương. Do thị trường tự phát, thiếu thông tin, không có sự
kiểm soát của
Nhà nước nên còn nhiều bất cập cần giải quyết.
- Những năm gần đây thị trường QSDĐ đang có hiện tượng "đóng băng".
Phải chăng hiện nay cầu đã vượt quá cung, hay chính sách chưa hợp lí, hay
giá đất được định giá một cách chủ quan của cơ quan định giá mà không theo
quy luật của thị trường ? Bên cạnh đó, thị trường giao dịch ngầm về
đất đai
còn chiếm tỷ lệ lớn (50%). Giấy chứng nhận là điều kiện cần thiết cho hoạt
động thị trường QSDĐ, nhưng nhiều người dân không muốn nhận mà vẫn có
thể giao dịch trên thị trường ngầm.
- Tâm lí người dân mỗi vùng một khác nhau: vùng đồng bằng Bắc bộ mặc
dù người dân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng vẫn giữ lại
đất đai,
trong khi đó người dân vùng Tây nguyên và Đồng bằng sông Cửu Long lại sẵn
sàng bán để đi làm thuê cho người khác. Vấn đề nông dân không có đất do
chuyển nhượng đất đai ngày càng tăng.
Huyện Mỹ Hào thuộc tỉnh Hưng Yên có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát
triển và giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội; từ Mỹ Hào có thể đi liên hệ với
các tỉnh, thành phố trong cả nước thuận tiện bằng tuyế
n đường quốc lộ 5A,
QL 38A, đường 39. Do đó chịu tác động rất lớn của quá trình mở rộng đô thị
hóa, công nghiệp hoá. Tại đây đang diễn ra quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh
tế, phân bổ lại đất đai cho các nhu cầu phát triển cụm công nghiệp, khu công

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 3

nghiệp, khu đô thị mới tập trung rất mạnh mẽ. Do nhu cầu về QSDĐ cho yêu

cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các QSDĐ có xu
hướng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các QSDĐ
không khai báo hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật ở
trên địa bàn huyện Mỹ Hào vẫn còn diễn ra. Tình trạng này diễn ra thế nào?
Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để gi
ải quyết tình trạng này thế nào? là các
câu hỏi cần phải được giải đáp để đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai
đoạn tới. Vì vậy, việc thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền
sử dụng đất ở huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên” là cần thiết trong thời điểm
hiện nay.
2. Mục tiêu, yêu cầu của đề tài
2.1. Mụ
c tiêu nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên.
- Đề xuất một số cho giải pháp thực hiện các quyền của người sử dụng
đất trên địa bàn huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên.
2.2. Yêu cầu
- Nắm vững các chủ trương chính sách, pháp luật về đất đai liên quan tới
các QSDĐ.
- Các số liệu đ
iều tra khách quan, có độ tin cậy cao, đánh giá đúng tình hình
thực hiện các QSDĐ; Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp
phần thúc đẩy việc thực hiện các QSDĐ ở huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 4

Chương 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất

1.1.1. Quyền sở hữu
Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy định của pháp luật…” (Bộ Luật dân sự, 2005). Sở hữu là việc tài
sản, tư li
ệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể
hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các
thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở
hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng, ).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quy
ền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người
không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ)
(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưở
ng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý
chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu
cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền
sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Quyền
định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu
tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu
thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản củ
a mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 5

đổi, tặng cho, để thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không
còn trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu (Nguyễn
Đình Bồng, 2006).
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng
suy cho cùng trong mọ
i xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu
đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công.
Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu
hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế
độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng
có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức
phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển
theo những tiến trình lị
ch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất
đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đất đã
được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy
nhiên, quyền sở
hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp
1959 và được khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980
và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992 (Đinh
Dũng Sỹ, 2003). Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi,
sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm
lục địa và vùng trờ

i mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu
toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật
(Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998,
2001) cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy
định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 6

nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà
nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai
hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường
để phát triển bền vững (Hiến Pháp, 1992).
Luật Đất đai 2003 đã quy định c
ụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai”
(Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất
đai” (Điều 7). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà n
ước
thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo
đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm
bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy
đủ các quyền của chủ sở hữu, đ
ó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt.
Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai
thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn.
Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất,
thửa đất cụ thể v
ới thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là
vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các

hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong
những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử
dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ
đai của
Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp
độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ
hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy
định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát tri
ển kinh tế, xã
hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người
trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại
(Nguyễn Đình Bồng, 2006).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 7

Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi
từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước
thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều
thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà
phải tổ chứ
c cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất
vào mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử
dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng
đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử
dụng đất, trong việ
c hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang
lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản
và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao
đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứ

ng nhận quyền sử dụng đất
(GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên
quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích
sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nh
ận đất theo quy định cụ thể của
pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
1.1.3. Quyền sử dụng đất
Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở
hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt
về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp
luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước
có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở
hữu đó trên thực tế. Vậy chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là
người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào?
Như trên đã nói, quy
ền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng
liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 8

nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung
đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ
chức và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại
diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
sử dụng. Điều này đã được Hi
ến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi
nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 2003 đã xuất hiện khái niệm “quyền
sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người
sử dụng (Luật đất đai, 2003).

Theo điều 9 Luật Đất đai 2003: “ Các tổ chức trong nước bao gồm cơ
quan nhà nước, tổ chức chính tr
ị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị
xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức
kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân
dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ
chức), Hộ gia đình, cá nhân trong nước, Cộng đồng dân được Nhà nướ
c giao
đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Cơ sở tôn được Nhà
nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất. Tổ chức nước ngoài có
chức năng ngoại giao được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất. Người Việt
Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học
thường xuyên hoặc về sống
ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam
giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Tổ
chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được
Nhà nước Việt Nam cho thuê đất được gọi chung là người sử dụng đất” (Luật
đất đai, 2003).
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệ
m có tính sáng tạo đặc biệt của
các nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn
dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được
quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả,
đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 9

nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại
diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người
sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói

trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân
(Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Nội dung QSDĐ của ng
ười sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được
pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở
quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả
đầu tư trên đất được giao) và một số quyề
n năng đặc biệt khác tùy thuộc vào
từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được
thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì
và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất
bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượ
ng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều106 Luật Đất đai 2003). Đây
không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với
quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử
dụng đất. Mặ
t khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân
sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp
ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là
Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng.
Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử
d
ụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai, 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai,
2003). Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này
thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền
định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 10

phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần
với khái niệm quyền định đoạt. Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp:
nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông
nghi
ệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau
để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư,
giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công
bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng
một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện v
ọng thay đổi
chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại (Nguyễn
Đình Bồng, 2006), (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có
khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho
phép, Trong tr
ường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển
QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được
quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển
nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển
quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền
điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử
dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp
không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký
biến độ

ng về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Nguyễn
Đình Bồng, 2006), (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống
đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do
nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 11

chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm
một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản
(Nguyễn Đình Bồng, 2006), (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong
quan hệ tín d
ụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo
có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người
nhận th
ế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn.
Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong
thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường
hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo
lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ
của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Nguyễn Đình Bồng,
2006), (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể
dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đấ
t đai

trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải
chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí
nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập
cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại
hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn (Nguyễn Đình Bồng,
2006), (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn
Đình Bồng, 2005).
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 12

nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số
đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
1.2.1.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư
nhân về đất đai và nền kinh tế thị tr
ường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã
hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi
trường. Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh
tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rấ
t nhiều các đạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất
đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng
ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được
luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổ
i bật của pháp luật, chính sách đất đai của
Thụy Điển:

- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực
hiện chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có
các chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình
trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nh
ượng để
xin đăng ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy
hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu
mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc
được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển
nhượng của bên bán (ví dụ cấ
m bán).
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát
từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một
hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác
nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhưng ở
Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đề
u được đăng ký. Vì việc

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 13

đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ
sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó
và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợ
p đồng được
ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định
của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên
người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất
định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ đượ
c đăng ký và toà án sẽ cấp

cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận
đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế
được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp
dường nh
ư chỉ có ở Thụy Điển. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp
được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác
minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến
khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở
bước 2). Các yêu c
ầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất
động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay
phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp.
Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. Đó là
trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực t
ế hầu hết các
thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng,
bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng
thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế
chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà
án. Sau khi được xử lý, đơn xin th
ế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và
lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định
phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp
được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 14

cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm.
Khi không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin
tịch thu tài sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc

biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu
yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế
chấp sẽ được thanh toán kho
ản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này được tiến
hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi
có đơn xin bán đấu giá.
- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường
được tính dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt
hại khác. Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ
tài sản của mình (nếu trong
trường hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể
bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua
nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản
của mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc ph
ải bán tài sản khi đất đó cần
cho các mục đích chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi
và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản
(Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
1.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trướ
c 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc
sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư
nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư
nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng
khoán thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà
nước và t
ư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân
chia giữa nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 15

và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể
của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì,
kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc
lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký
hợp đồng thuê đất với chủ đấ
t và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất.Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dự
ng hoặc thiết lập các
công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai
1902) nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải
tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi
chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền
(Cụ
c quản lý đất đai Ôxtrâylia – DOLA), (Trần Thị Minh Hà, 2000), (Nguyễn
Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.2.1.3. Cộng hoà Liên bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị
trường đối với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ
thực hiện sự cam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình
thành khung khổ pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển
đổi.
ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang.
Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc

của thị trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở
hữu đất và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ
sở hữu có nghĩa vụ sử dụng không đi ngược với lợi ích của toàn xã hộ
i. Khái
niệm về sở hữu đất và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 16

quyền thừa kế xây dựng - với quyền này người được hưởng quyền thừa kế
xây dựng có thể xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh đất của chủ khác -
bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho một thời
hạn tối đa là 99 năm. Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho
chủ đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị củ
a mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng
được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu
từng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một toà
nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khuôn viên toà nhà.
Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích đấ
t,
mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và
vị trí không gian của căn hộ trong toà nhà (Lê Xuân Bá và các cộng sự, 2003).
1.2.1.4. Cộng hoà Séc
Tại Cộng hoà Séc, quyền có nhà ở được quy định trong Hiến pháp của
nước cộng hoà này. Sau năm 1989, nghĩa là kể từ khi nước này tuyên bố từ bỏ
mô hình xã hội chủ nghĩa và chuyển sang xây dựng và phát triển nền kinh tế
thị trường thì vấ
n đề chuyển đổi sở hữu, trong đó có vấn đề đất đai và bất
động sản cũng đồng thời được tiến hành với hai nội dung cơ bản là hoàn lại
bất động sản cho chủ cũ, các tài sản thuộc công sản trước đây được tư nhân

hoá để hình thành một cơ cấu sở hữu phù hợp với cơ chế thị trường.
Tuy nhiên, cho đến nay, thị
trường bất động sản ở Séc vẫn chưa hoàn
thiện. Mặt bằng giá cả vẫn còn thấp so với thị trường của các nước EU. Khác
với ở Đức, luật pháp của Séc không quy định quyền thừa kế xây dựng và
quyền ưu tiên được mua trước khi mảnh đất được bán.
Hơn nữa, sở hữu nhà và đất do di sản của thời kỳ kế hoạch hoá tập
trung tách rờ
i, mặc dù Séc đang thực hiện các bước cần thiết để thống nhất
làm một. Người nước ngoài chưa được bình đẳng trên thị trường bất động sản
ở Séc, nghĩa là họ chưa được quyền mua bán với trường hợp ngoại lệ là có
đầu tư 100% trên đất Séc. Lý do cơ bản là thu nhập của công dân Séc hiện