thực trạng nguồn thu từ đất trên địa bàn quận long biên, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM





ÂU MINH PHƯƠNG



THỰC TRẠNG NGUỒN THU TỪ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI




CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. ÂU MINH PHƯƠNG




HÀ NỘI - 2015
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Hà Nội, ngày tháng năm 2015
Tác giả



Âu Minh Phương

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Học
viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy,
hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới GVC.TS. Đỗ Thị Đức Hạnh, là
người đã trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình giúp đỡ và hướng dẫn đề tôi hoàn
thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân quận Long Biên, Phòng Tài
nguyên và Môi trường quận Long Biên, Phòng Tài chính kế hoạch, Trung tâm phát
triển quỹ đất quận Long Biên, ban quản lý dự án quận Long Biên đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu trong quá trình
nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,
nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Hà Nội, ngày tháng năm 2015
Tác giả Luận văn



Âu Minh Phương

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC
Lời cam đoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục viết tắt v
Danh mục bảng vi
Danh mục hình viii
Danh mục phụ lục ix
MỞ ĐẦU 1
Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3
1.1. Đặc điểm và vai trò của nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất đai 3
1.1.1. Khái niệm nguồn thu từ đất 3
1.1.2. Đặc điểm thu ngân sách nhà nước từ đất 3
1.1.3. Vai trò của nguồn thu từ đất trong nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa 4
1.2. Các hình thức khai thác nguồn thu từ đất đai 7
1.2.1. Tiền sử dụng đất 7
1.2.2. Tiền thuê đất, mặt nước 11
1.2.3. Tiền thuế liên quan đến đất đai 15
1.2.4. Tiền phí, lệ phí 16
1.2.5. Tiền phạt đối với các hoạt động vi phạm pháp luật về đất đai 19
1.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến khai thác nguồn thu từ đất đai 22
1.4. Thực trạng ngân sách từ đất trên phạm vi cả nước 24
1.5. Kinh nghiệm của một số nước 25

1.5.1. Thực tiễn việc quản lý, sử dụng để khai thác nguồn thu từ đất tại
một số nước 25
1.5.2. Bài học kinh nghiệm cho việc khai thác nguồn thu từ đất đai nước ta
hiện nay 31
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 33
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 33
2.2. Nội dung nghiên cứu 33
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụngđất trên
địa bàn quận Long Biên 33
2.2.2. Thực trạng các nguồn thu từ đất tại quận Long Biên giai đoạn
2009-2013 33
2.2.3. Hướng phát huy hiệu quả nguồn thu từ đất trên địa bàn quận Long
Biên trong thời gian tới 34
2.2.4. Các giải pháp phát huy nguồn thu từ đất trên địa bàn quận Long Biên 34
2.3. Phương pháp nghiên cứu 34
2.3.1. Phương pháp điều tra 34
2.3.2. Phương pháp thống kê, so sánh, phân tích, tổng hợp 34
2.3.3. Phương pháp minh hoạ số liệu bằng biểu đồ, đồ thị 34
2.3.4. Phương pháp dự báo 34
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 35
3.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội quận Long Biên 35
3.1.1 Điều kiện tự nhiên 35
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 36
3.1.3. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 37
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn quận Long Biên – Hà Nội ……. 37
3.2. Thực trạng quản lý nguồn thu từ đất đai quận Long Biên giai đoạn 2009 - 2013 41

3.2.1. Kết quả thu ngân sách từ đất đai quận Long Biên giai đoạn 2009-2013 41
3.2.2. Những vấn đề đang đặt ra đối với việc khai thác nguồn thu từ đất
trên địa bàn quận Long Biên hiện nay
56
3.3. Hướng phát huy hiệu quả nguồn thu từ đất đai trên địa bàn quận Long Biên 61
3.3.1. Quan điểm phát huy nguồn thu từ đất đai 61
3.3.2. Ước tính về khả năng khai thác nguồn thu từ đất đai trong những
năm tới.
62
3.4. Một số giải pháp phát huy nguồn thu từ đất trên địa bàn quận Long Biên 67
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 70
1. KẾT LUẬN 70
2. KIẾN NGHỊ 71
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chú giải
CP Chính phủ
GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
DN Doanh nghiệp
DNNN Doanh nghiệp nhà nước
NĐ Nghị định
NSNN Ngân sách nhà nước
QĐ Quyết định
QSDĐ Quyền sử dụng đất
TNHH Trách nhiệm hữu hạn
TT Thông tư
UBND Ủy ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC BẢNG

3.1. Hiện trạng sử dụng đất quận Long Biên năm 2013 39
3.2: Thu NSNN từ đất trên địa bàn quận Long Biên giai đoạn 2009-2013 41
3.3: Kết quả thực thu NSNN từ đất quận Long Biên so với chỉ tiêu thành phố
giao giai đoạn 2009-2013 42
3.4: Kết quả thu tiền sử dụng đất thông qua giao đất có thu tiền sử dụng đất
trên địa bàn quận Long Biên giai đoạn 2009-2013 43
3.5: Thu từ tiền từ bán nhà thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn quận Long
Biên 45
3.6 :Thu tiền từ chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn quận Long Biên giai
đoạn 2009-2013 46
3.7: Thu từ cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
quận Long Biên giai đoạn 2009-2013 46
3.8: Thu từ tiền cho thuê đất, mặt nước trên địa bàn quận Long Biên giai đoạn
2009-2013 47
3.9: Thu tiền sử dụng đất từ chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cho thuê thầu quỹ đất
công ích, đất công trên địa bàn quận Long Biên giai đoạn 2009-2013 48
3.10: Thu thuế nhà đất trên địa bàn quận Long Biên giai đoạn 2009-2013 50
3.11: Thu Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển QSDĐ trên địa bàn quận Long
Biên giai đoạn 2009-2013 51
3.12: Tiền thu từ lệ phí trước bạ trên địa bàn quận Long Biên giai đoạn 2009-
2013 52

3.13: Tiền thu lệ phí địa chính trên địa bàn quận Long Biên giai đoạn 2009-
2013 53
3.14: Thống kê các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn quận
Long Biên giai đoạn 2009-2013 54
3.15: Ước tính tăng thu ngân sách thông qua việc đưa đất chưa sử dụng vào sử
dụng 63
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

3.16: Ước tính tăng thu ngân sách thông qua chuyển mục đích sử dụng từ đất
nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp 63
3.17: Quyết toán ngân sách thực hiện dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật phục vụ
đấu giá QSDĐ tại khu đất thuộc hẻm 200/15/67 Nguyễn Sơn. 65
3.18: Phân tích chi phí và nguồn thu từ dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật phục
vụ đấu giá QSDĐ tại khu đất thuộc hẻm 200/15/67 Nguyễn Sơn 66





Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC HÌNH

3.1. Cơ cấu kinh tế của quận Long Biên giai đoạn 2009-2013 38
3.2. Cơ cấu sử dụng đất quận Long Biên năm 2013 40
3.3: Phân loại các trường hợp tổ chức vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn quận
Long Biên giai đoạn 2009-2013 56
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ix

DANH MỤC PHỤ LỤC

Phụ lục 01: So sánh giá đất thị trường và giá đất do UBND thành phố ban hành
trên địa bàn quận Long Biên 74
Phụ lục 02: Kết quả cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở trên
địa bàn quận Long Biên giai đoạn 2009-2013 74
Phụ lục 03: Kế hoạch đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng 75
Phụ lục 04: Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất 76
Phụ lục 05: Tỷ lệ phần trăm (%) phân chia các khoản thu giữa các cấp ngân sách 87
Phụ lục 06: Dự kiến kế hoạch sử dụng đất đến 2015 78
Phụ lục 07: Các trường hợp tổ chức vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn
quận Long Biên giai đoạn 2009-2013
79


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đối với mọi quốc gia, đất đai là báu vật mang lại nhiều lợi ích trên mọi
phương diện đời sống. Đất đai không chỉ là nguồn tài nguyên quý giá hay tư liệu
sản xuất không thể thay thế, mà nó còn là một nguồn tài sản, một loại hàng hóa vô
cùng giá trị mà bất cứ một quốc gia hay một cá nhân nào đều mong muốn được sở
hữu, chiếm đoạt. Nói như vậy bởi lẽ, đất đai không chỉ là nơi sinh sống hay làm
việc của con người mà nó còn đem lại những nguồn thu đáng kể. Đặc biệt là trong
nền kinh tế thị trường hiện nay, đất đai thực sự là “tấc đất, tấc vàng”, nguồn thu từ

đất đai đã và đang có những đóng góp đáng kể cho sự phát triển kinh tế xã hội của
cả nước nói chung và quận Long Biên nói riêng.
Khi đất nước ta trong thời kỳ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, đất đai mới
chỉ được coi trọng về mặt hiện vật, các nguồn tài chính từ đất đai chưa được quan
tâm nhiều, việc khai thác sử dụng chưa thực sự có hiệu quả, kết quả thu được cho
Nhà nước, xã hội từ đất đai chưa lớn. Kể từ khi đổi mới, với sự hình thành và phát
triển của nền kinh thế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai đã thực sự trở
thành nguồn lực tài chính quan trọng của đất nước. Từ đó vai trò đại diện chủ sở
hữu về đất đai của Nhà nước không những thể hiện qua sự quản lý, phát huy đất đai
với tư cách là tư liệu sản xuất mà còn thể hiện qua việc khai thác, sử dụng các
nguồn thu từ đất đai phục vụ sự nghiệp phát triển của đất nước. Tuy nhiên, do bản
chất của nó mà nguồn thu từ đất không mang tính chất ổn định mà luôn luôn biến
động. Thật vậy, giai đoạn 2010 – 2012, trong các nguồn thu ngân sách Nhà nước từ
đất đai thì tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đã chiếm đến 90% tổng thu. Mặt khác,
hai nguồn thu này lại phụ thuộc vào diện tích giao đất, cho thuê đất và phần lớn áp
dụng hình thức trả tiền một lần. Do đó, những phần diện tích đã thu tiền rồi sẽ
không có khả năng tạo nguồn thu trong một khoảng thời gian nhất định. Đó là
nguyên nhân chính tạo nên sự bất ổn của nguồn thu ngân sách từ đất, gây ảnh
hưởng không nhỏ đến sự phát triển chung của đất nước.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

Giai đoạn 2012 – 2013, Long Biên là quận đi đầu trong các quận huyện của
thành phố Hà Nội về nguồn thu ngân sách từ đất đai. Tuy nhiên, với đặc điểm bất
ổn của nguồn thu từ đất nói trên, thì việc tiếp tục duy trì được thành như vậy thực sự
là một điều không dễ.
Xuất phát từ thực tế đó, được sự phân công của khoa Quản lý đất đai, sự giúp
đỡ của phòng Tài nguyên và Môi trường quận Long Biên, dưới sự hướng dẫn của
GVC. TS.Đỗ Thị Đức Hạnh, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Thực trạng nguồn
thu từ đất trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội”.

2. Mục đích nghiên cứu
- Làm rõ thực trạng nguồn thu từ đất trên địa bàn quận Long Biên
- Xác định nhưng vấn đề còn tồn tại trong việc khai thác nguồn thu từ đất, từ
đó đề xuất giải pháp tăng nguồn thu trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội.
3. Yêu cầu:
- Đảm bảo độ chính xác và tin cậy của các số liệu, tài liệu điều tra thu thập
được. Số liệu phải được phân tích và đánh giá một cách khách quan và phản ánh
đúng thực tế.
- Đưa ra các kiến nghị và đề xuất những giải pháp nhằm khai thác và phát
huy có hiệu quả nguồn thu từ đất đai trên địa bàn nghiên cứu.











Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

Chương 1
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Đặc điểm và vai trò của nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất đai
1.1.1. Khái niệm nguồn thu từ đất
Nguồn thu từ đất là nguồn thu được hình thành từ đất thông qua quan hệ kinh

tế giữa các chủ thể trong một xã hội nhất định và chịu sự chi phối của quan hệ sở
hữu của xã hội đó.
1.1.2. Đặc điểm thu ngân sách nhà nước từ đất
Không giống với các nguồn thu khác, nguồn thu từ đất có những đặc điểm
riêng.
Thứ nhất, nguồn thu từ đất luôn gắn với quan hệ sở hữu đất đai.
Muốn đất đai đem lại lợi ích dưới hình thái tiền tệ thì trước hết các chủ thể
phải nắm quyền sở hữu đất đai. Việc sở hữu đó sẽ là tiền để sinh ra các quyền năng
khác, giúp cho chủ thể sở hữu thực hiện được lợi ích của mình. Quyền sở hữu là
điều kiện cần để thực hiện được lợi ích hay khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai.
Khi quan hệ sở hữu được xác lập đối với đối tượng là đất đai, các chủ thể sở hữu
mới có cơ sở để thực hiện lợi ích của mình, thông thường quan hệ sở hữu đó phải
được thể chế hóa thành chế độ sở hữu về đất đai.
Cơ sở thực hiện các nguồn lực tài chính từ đất đai là các hình thái địa tô.
Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô là hình thức thực hiện lợi ích kinh tế của chế độ sở
hữu tư nhân về đất đai của phương thức sản xuất đó.
Thứ hai, nguồn thu từ đất chỉ hình thành và được thực hiện trong cơ chế kinh
tế thị trường.
Trong nền kinh tế tự cung tự cấp, ở đó trình độ lực lượng sản xuất còn thấp,
nên phân công lao động xã hội và chuyên môn hóa chưa sâu sắc, do đó các quan hệ
giá trị chưa trở thành phổ biến; việc trao đổi giữa các thành viên trong xã hội chủ
yếu để thỏa mãn nhu cầu giá trị sử dụng, hình thức thực hiện lợi ích từ quyền sở
hữu đất đai của các chủ thể thường gắn với hiện vật hơn là giá trị. Trong khi đó,
nguồn lực tài chính từ đất đai lại biểu hiện dưới hình thái của giá trị, hay dưới dạng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

tiền tệ; hơn thế, nguồn lực đó phải không ngừng vận động độc lập tương đối với các
chức năng cất trữ và phương tiện thanh toán của tiền tệ. Để có thể thực hiện được
điều đó, cần một cơ chế kinh tế mà trong đó mọi yếu tố đều có thể chuyển hóa

thành hàng hóa bất luận chúng có phải do hao phí lao động làm ra hay không. Cơ
chế KTTT đáp ứng được yêu cầu đó, KTTT là biểu hiện của trình độ văn minh nhân
loại và cũng là môi trường để tạo khả năng hình thành các nguồn tiền tệ cho các chủ
thể trong xã hội.
1.1.3. Vai trò của nguồn thu từ đất trong nền kinh tế thị trường định hướng xã
hội chủ nghĩa
Vai trò của đất đai có thể được xem xét dưới nhiều góc độ: kinh tế, văn hóa,
xã hội, giáo dục, tinh thần. Luận văn này nghiên cứu đất đai dưới góc độ là nguồn
thu tài chính, do vậy mục tiêu chủ yếu và cơ bản là sử dụng đất đai phục vụ sự
nghiệp phát triển kinh tế đất nước.
Một là, nguồn thu từ đất phản ánh kết quả của việc thực hiện lợi ích kinh tế
của Nhà nước
Nhà nước là chủ thể duy nhất có khả năng làm đại diện cho toàn dân nắm
quyền sở hữu về đất đai. Với vị trí đó, Nhà nước nhất thiết phải thực hiện được lợi
ích kinh tế từ quyền sở hữu đó.
Quyền sở hữu về đất đai chỉ thực sự có ý nghĩa khi quyền đó đem lại lợi ích
kinh tế thực cho chủ sở hữu. Lợi ích kinh tế thực được biểu hiện thành những nguồn
tiền mà Nhà nước huy động được trên đất thông qua việc giao cho các chủ thể trong
nền kinh tế sử dụng đất.
Lợi ích kinh tế của Nhà nước trong nền KTTT định hướng XHCN có thể thu
được từ nhiều nguồn khác nhau, mặc dù vậy, đối với một nước có trình độ phát triển
thấp như Việt Nam thì nguồn thu từ đất là một bộ phận rất đáng kể. Lợi ích kinh tế
mà chủ thể đại diện nhân dân về sở hữu đất đai thu được thông qua quyền sở hữu
phản ánh lợi ích của nhân dân lao động, của đất nước. Nguồn thu đó sẽ được tập
trung và phục vụ lợi ích của số đông. Về mặt nguyên lý, chế độ sở hữu đất đai của
nước ta là không thừa nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân cho nên lợi ích từ nguồn thu
từ đất mà chủ thể sở hữu khai thác được phải được phục vụ cho lợi ích của nhân dân.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

Hai là, nguồn thu từ đất góp phần làm tăng quy mô NSNN từ đó tham gia
tích cực vào việc đảm bảo nguồn tài chính cho việc Nhà nước thực hiện vai trò
kinh tế trong nền KTTT định hướng XHCN
Trong nền KTTT định hướng XHCN, vai trò kinh tế của Nhà nước có những
điểm đặc thù, song bên cạnh đó cũng có những điểm chung giống như vai trò kinh
tế của các nhà nước khác. Điểm chung đó là Nhà nước phải tích cực thực hiện chức
năng kinh tế của mình, chẳng hạn đầu tư phát triển, đầu tư kết cấu hạ tầng Để có
thể thực hiện tốt được vai trò kinh tế của mình trong nền KTTT định hướng XHCN,
Nhà nước trước hết cần phải có nguồn thu để có thể tài trợ cho các khoản chi tiêu đó.
Muốn vậy, cần phải huy động trong nội bộ nền kinh tế. Một trong những nguồn thu
quan trọng hiện nay ở nước ta là nguồn thu từ đất. Với ý nghĩa đó, nguồn thu từ đất
là một thành tố quan trọng trong hệ thống các nguồn thu có thể huy động vào ngân
sách. Từ đó góp phần vào cung ứng kinh phí cho Nhà nước thực hiện vai trò kinh tế
ngày càng quan trọng trong nền KTTT định hướng XHCN của mình.
Những năm gần đây, nền kinh tế ta chuyển sang cơ chế thị trường và từng
bước hội nhập vào nền kinh tế thế giới, cơ cấu kinh tế được chuyển đổi theo hướng
tăng tỷ trọng công nghiệp, xây dựng, thương mại và dịch vụ kéo theo sự tăng
trưởng không ngừng của nguồn thu NSNN. Tuy nhiên, nguồn tài chính thu được từ
đất vẫn là nguồn thu ổn định, bền vững của NSNN, ngoài ra đất còn tạo nguồn thu
từ quỹ đất công ích của xã,phường. Đây là nguồn tài chính quan trọng đảm bảo cho
việc xây mới và duy trì các công trình công ích của xã hội.
Mặt khác, đất đai là tài sản có thể dùng làm vốn góp liên doanh. Trong quá
trình hội nhập kinh tế quốc tế, việc thu hút đầu tư nước ngoài (ĐTNN) là mục tiêu
quan trọng của mỗi quốc gia; các nước chưa phát triển và đang phát triển nhu cầu về
vốn là rất lớn, vì thế lượng giá trị từ giá đất trở thành nguồn quan trọng để góp vốn
liên doanh. Góp vốn mà tài sản không mất đi, đó cũng là đặc điểm của tài sản đất
đai; càng sử dụng và sử dụng vào nhiều mục đích thì đất đai càng tăng giá trị của nó.
Thực tế hơn 10 năm đổi mới, Nhà nước ta đã cho phép các doanh nghiệp được sử
dụng giá trị QSDĐ vào góp vốn liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

Ba là, nguồn thu từ đất góp phần vào việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất
Việc phát huy vai trò này của nguồn thu từ đất thể hiện ở khía cạnh khi các
chủ thể sử dụng đất phải có trách nhiệm thực thi nghĩa vụ tài chính đối với chủ
sở hữu. Khi đó, việc thực hiện nguồn thu từ đất của chủ sở hữu sẽ có tác dụng
đòn bẩy lợi ích kinh tế thúc đẩy kích thích các chủ thể sử dụng đất hiệu quả hơn.
Việc thực hiện nguồn thu từ đất không những có ý nghĩa rất quan trọng đối với
chủ thể sở hữu đất mà ngay cả đối với các chủ thể sử dụng đất. Suy cho cùng,
nguồn thu từ đất là sự vận động và có được từ trong các mối quan hệ kinh tế giữa
các chủ thể trong nền kinh tế mà đất đai là điều kiện cho quá trình đó. Xét về ý
nghĩa này thì đất đai cũng có vai trò giống như các nguồn lực khác. Tuy nhiên,
nguồn thu từ đất có tác động tích cực hai mặt, đối với cả người sở hữu và người sử
dụng thông qua quan hệ tài chính đất đai trở nên có chủ. Khi đã có chủ, đất đai sẽ
được sử dụng hiệu quả hơn vì chủ sở hữu hay chủ sử dụng đều cần phải quan tâm
đến lợi ích của mình.
Bốn là, nguồn thu từ đất sẽ góp phần vào việc điều tiết thị trường bất động
sản (BĐS)
Nguồn thu từ đất, như đã chỉ ra, góp phần vào việc cung cấp nguồn lực tài
chính cho các hoạt động của Nhà nước trong quá trình cung cấp các dịch vụ công
cho xã hội, trong đó có hoạt động quản lý nhà nước về thị trường BĐS. Với ý nghĩa
như vậy, nguồn thu từ đất gián tiếp góp phần vào quá trình làm cho thị trường BĐS
vận hành có trật tự hơn. Một trong những hình thái thị trường quan trọng trong nền
KTTT định hướng XHCN cần được điều tiết một cách hiệu quả đồng thời phải tích
cực hoàn thiện thể chế cho nó hoạt động là thị trường BĐS. Không giống với các
hình thái thể chế thị trường khác, thị trường BĐS có vai trò quan trọng đối với cả
nhu cầu sản xuất và nhu cầu sinh hoạt. Tuy nhiên, trong cơ chế KTTT, để có được
nhà ở người ta cần phải thông qua thị trường. Đối với các chủ thể tiến hành hoạt
động SXKD, đất đai gắn liền với nhu cầu về mặt bằng hoặc tư liệu cho hoạt động

SXKD. Với ý nghĩa đó, đất đai nói riêng và BĐS nói chung là một trong những
thành tố vẫn còn có vai trò đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế, mặc dù ngày nay
nhiều người cho rằng tri thức mới là nguồn lực quan trọng nhất. Điều đó đúng, song
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

đối với một nước có trình độ nền kinh tế rất thấp như Việt Nam thì đất đai vẫn là
một trong những nguồn lực quan trọng hàng đầu.
Tuy vậy, trong điều kiện KTTT hiện nay, để thỏa mãn nhu cầu của mình, các
chủ thể (ngoại trừ Nhà nước) đều phải thực hiện thông qua thị trường. Với tính chất
đặc biệt của nó, thị trường BĐS luôn chứa đựng những thông tin không cân xứng vì
xuất hiện nhiều hiện tượng đầu cơ đất đai. Để hạn chế được những hiện tượng đầu
cơ hoặc các nhân tố gây méo mó quan hệ thị trường, giúp cho thị trường bất động
sản vận hành lành mạnh thì giải pháp tốt nhất là công khai hóa thông tin về giá đất,
thông tin về mức thuế, phí, mà các chủ thể tham gia thị trường phải có nghĩa vụ
phải thực thi đối với người đại diện chủ sở hữu đất đai. Muốn công khai hóa được
thông tin thì phải có chi phí cho hoạt động như vậy. Nguồn thu từ đất đai sẽ góp
phần vào cung cấp nguồn kinh phí cho các hoạt động đó. Thông qua đó, góp phần
vào việc điều tiết thị trường BĐS trong nền kinh tế nước ta hiện nay.
Năm là, quyền sử dụng đất có thể giúp các chủ thể, nhất là các doanh nghiệp
nâng cao được khả năng huy động vốn cho hoạt động SXKD của mình
QSDĐ là tài sản có giá trị sử dụng làm tài sản thế chấp tại các tổ chức tín dụng
để vay vốn. Với đặc điểm riêng của tài sản đất, khi là tài sản để thế chấp vay vốn,
đất đai không bị cầm giữ như tài sản khác, mà trái lại người mang đất đai thế chấp
thì sau khi vay được vốn họ vẫn được sử dụng đất vào mục đích SXKD của mình.
Như vậy, vốn đầu tư vào SXKD đã được nhân đôi. Một mặt là hiện vật đất đai có
giá trị sử dụng và được dùng vào mục đích nhất định; mặt khác, đất đai được tính
giá trị đảm bảo việc huy động vốn nhàn rỗi trong dân cư để đầu tư cho SXKD với
những mục tiêu nhất định. Đó là giá trị đặc biệt của đất đai mà con người có thể tận
dụng, khai thác trở thành nguồn tài chính cho đầu tư phát triển. Ở những nước phát

triển, việc sử dụng đất đai là tài sản thế chấp để vay vốn là rất phổ biến và được
coi là một trong những biện pháp quan trọng để huy động vốn.
1.2. Các hình thức khai thác nguồn thu từ đất đai
1.2.1. Tiền sử dụng đất
Khoản 25, Điều 4, Luật Đất đai 2003 quy định tiền sử dụng đất là số tiền mà
người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

dụng đất đối với một diện tích đất xác định. Nói cách khác tiền sử dụng đất là khoản
tiền mà Nhà nước thu của người sử dụng đất khi được Nhà nước cho phép sử dụng
đất mà thuộc các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tương đương với giá trị của
quyền sử dụng đất mà Nhà nước quy định. Nó có thể dưới dạng tiền sử dụng khi
được Nhà nước giao đất có thu tiền; có thể dưới dạng tiền chuyển mục đích sử dụng
khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; có thể dưới dạng tiền sử
dụng đất khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền; có thể dưới dạng hợp thức
hoá để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; có thể dưới dạng tiền sử dụng đất
đối với khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Loại tiền này thu theo
khung giá đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định
và công bố vào ngày 1 tháng 1 hàng năm, dựa trên khung giá chung của Chính phủ
quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
Việc quản lý nguồn thu NSNN từ tiền sử dụng đất được thực hiện thông qua
các chính sách của Nhà nước, cụ thể:
1.2.1.1. Chính sách thu tiền sử dụng đất
Căn cứ Luật đất đai năm 2003, ngày 03/12/2004 Chính phủ đã ban hành Nghị
định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất và Nghị định số 44/2008/NĐ-CP
ngày 09/4/2008 của CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của NĐ số 198/2004/NĐ-
CP về thu tiền SDĐ, thay thế Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000;
Để hướng dẫn việc thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai năm
2013, ngày 15/05/2014, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy

định về thu tiền sử dụng đất. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 và chính
thức thay thế Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/2/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất; Nghị định 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất;
Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất. So với chính sách thu tiền sử
dụng đất trước đây, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP có những điểm mới như sau:
Thứ nhất, Nghị định đã mở rộng phạm vi thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất có nguồn gốc
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 01/7/2004 đến
ngày 01/7/2014. Bên cạnh đó, Nghị định cũng quy định chi tiết về thu tiền sử dụng
đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở có nguồn gốc do tổ chức
kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho cán bộ, công nhân
viên mượn đất để ở bán thanh lý, hóa giá công trình xây dựng trên đất (không phải
là nhà ở) trước ngày 01/07/2004.
Thứ hai, để khuyến khích hộ gia đình, cá nhân trả nợ tiền sử dụng đất trước
hạn, Nghị định này có quy định hỗ trợ một khoản tiền nếu thanh toán nợ trước hạn
(2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước
hạn). Điều này, vừa có lợi cho người dân (sớm được hưởng đầy đủ quyền của người
sử dụng đất) vừa có lợi cho Nhà nước (sớm có kinh phí để đầu tư phát triển) và
tránh tình trạng nợ đọng tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân như hiện nay.
Ngoài ra, trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trước ngày
15/10/1993, không có giấy tờ, đã được cấp GCN nhưng còn nợ tiền sử dụng đất,
nếu nộp hồ sơ hợp lệ xin thanh toán nợ tiền sử dụng đất kể từ ngày Nghị định số
84/2007/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì không phải nộp tiền sử dụng đất đối với
diện tích trong hạn mức, nhưng phải nộp 50% đối với diện tích đất vượt hạn mức.
Thứ ba, Về thời điểm xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia

đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất ở, được chuyển mục đích sang đất
ở là thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất hoặc có quyết định cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy,
sẽ không còn việc xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại thời điểm nộp đủ hồ
sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ
gia đình, cá nhân như các quy định trước đây.
Thứ tư, về căn cứ tính tiền sử dụng đất, Nghị định đã đơn giản hóa thủ tục xác
định giá đất tính thu tiền sử dụng đất trên cơ sở các phương pháp định giá đất do
Chính phủ quy định và giá trị thửa đất hoặc khu đất được giao phù hợp với đối
tượng sử dụng đất, theo đó: Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy
chứng nhận (công nhận) quyền sử dụng đất ở, được chuyển mục đích sử dụng đất
sang đất ở đối với diện tích đất đang sử dụng trong hạn mức giao đất ở thì giá đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

tính thu tiền sử dụng đất là giá đất quy định tại Bảng giá đất; Đối với thửa đất hoặc
khu đất giao đất cho tổ chức không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất,
chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất và hộ gia đình, cá nhân
được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, được công
nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt
hạn mức mà diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng
đất được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, được tính bằng giá
đất tại Bảng giá nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất.
Việc sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng
đất khắc phục được tồn tại, hạn chế trong việc xác định giá đất khi tính nghĩa vụ tài
chính về đất đai trong thời gian qua nhất là đối với cấp giấy chứng nhận cho hộ gia
đình, cá nhân; góp phần thực hiện cải cách thủ tục hành chính, giảm chi phí vật chất
cho toàn xã hội.
1.2.1.2. Chính sách đối với doanh nghiệp cổ phần hóa
Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm

2003 vào giá trị của doanh nghiệp khi cổ phần được quy định cụ thể tại Nghị định
số 189/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013, Chính phủ đã ban hành sửa đổi, bổ sung một
số điều của Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 18/07/2011 về chuyển doanh nghiệp
(DN) 100% vốn Nhà nước thành công ty cổ phần. Nghị định này có hiệu lực thi
hành kể từ ngày 15 tháng 01 năm 2014.
Theo đó, khi cổ phần hóa Công ty mẹ của Tập đoàn kinh tế, Tổng công ty nhà
nước, Công ty mẹ trong tổ hợp công ty mẹ - công ty con có đơn vị sự nghiệp có thu
(bệnh viện, trường học, viện nghiên cứu) thì xử lý theo hướng (1) Trường hợp
doanh nghiệp cổ phần hóa tiếp tục kế thừa thì phải tổ chức định giá tính vào giá trị
doanh nghiệp cổ phần hóa; (2) Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hóa không kế
thừa thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định chuyển giao cho các Bộ,
ngành có liên quan để thực hiện xã hội hóa theo quy định của pháp luật. Trình tự,
thủ tục chuyển giao thực hiện theo quy định của pháp luật, trong thời gian chưa
chuyển giao, các Bộ quản lý ngành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiếp tục quản lý và
thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu vốn Nhà nước tại các đơn vị này.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

DN 100% vốn Nhà nước khi chuyển thành công ty cổ phần phải xác định lại
giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị DN đối với những diện tích đất đã được
giao, đã nộp tiền sử dụng đất cho ngân sách Nhà nước hoặc diện tích đất đã nhận
chuyển nhượng để sử dụng vào mục đích xây dựng nhà để bán và xây dựng kết cấu
hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê. Trong đó, giá đất để xác định giá trị
quyền sử dụng đất vào giá trị DN cổ phần hóa là giá đất sát với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có mục đích sử dụng tương tự thực tế trên thị trường do UBND
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xác định. Trường hợp DN thực hiện chuyển
mục đích sử dụng đất đã được giao thì phải nộp thêm khoản tiền chênh lệch giá trị
quyền sử dụng đất theo mục đích chuyển đổi.
Cơ quan có thẩm quyền quyết định phương án cổ phần hóa có thể lựa chọn
hình thức chỉ định thầu để lựa chọn tổ chức tư vấn định giá giá trị DN trong danh

sách do Bộ Tài chính công bố đối với các gói thầu có giá trị không quá 03 tỷ đồng;
trường hợp xét thấy cần phải tổ chức đấu thầu thì thực hiện đấu thầu theo quy định
của pháp luật. Đối với các gói thầu có tư vấn định giá có giá trị hơn 03 tỷ đồng, cơ
quan có thẩm quyền quyết định tổ chức đấu thầu lựa chọn đơn vị thực hiện tư vấn
định giá theo quy định.
Ngoài ra, DN cổ phần hóa cũng được điều chỉnh giá trị DN đã công bố khi có
những nguyên nhân khách quan làm ảnh hưởng đến giá trị những tài sản của DN
hoặc sau 18 tháng kể từ thời điểm xác định giá trị DN mà DN chưa thực hiện việc
bán cổ phần (theo quy định cũ là 12 tháng), ngoại trừ các trường hợp đặc thù theo
quyết định của Thủ tướng Chính phủ.
1.2.2. Tiền cho thuê đất, thuê mặt nước
Theo Luật đất đai 2003, Chính sách thu tiền thuê đất được quy định tại Nghị
định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê
mặt nước; Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính Phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước.
Ngày 15/05/2014, Căn cứ Luật đất đai 2013 ngày 29/11/2013, Chính Phủ ban
hành Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Theo
đó, những điểm thay đổi cơ bản về thu tiền tiền thuê đất, thuê mặt nước như sau:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

Thứ nhất, đơn giá thuê đất hàng năm đã được điều chỉnh từ mức chung là
1,5% giá đất xuống còn 1%, mức tối đa là 3% áp dụng đối với đất thuộc đô thị,
trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả
năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh
doanh, thương mại và dịch vụ; mức tối thiểu là 0,5% áp dụng đối với đất thuộc
vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó
khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; đất sử dụng vào mục
đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sử dụng

làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư,
lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư. Theo đó, UBND cấp tỉnh quy định mức tỷ lệ
% cụ thể theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất
mà không quy định “khung” mức tỷ lệ (%) giá đất để tính thu tiền thuê đất đối với
mỗi mục đích sử dụng đất.
Thứ hai, đơn giản hóa việc xác định giá đất để tính thu tiền thuê đất. Theo
đó, áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định đơn giá thuê đất trả
tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định đầu tiên, xác định đơn giá thuê đất trả
tiền một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá; xác định đơn
giá thuê đất khi chuyển từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển
nhượng tài sản gắn liền với đất thuê; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng
năm và đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê khi cổ phần
hóa doanh nghiệp nhà nước được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền
thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất)
dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối
với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với tỉnh còn lại. Riêng đối với
xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm khi điều chỉnh lại đơn giá thuê
đất cho chu kỳ ổn định tiếp theo; xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử
dụng đất để cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì giá đất
được xác định theo hệ số điều chỉnh giá đất mà không phụ thuộc vào giá trị thửa đất
hoặc khu đất cho thuê.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa
phương, Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành và quy hoạch; hàng năm, Sở Tài
chính chủ trì xây dựng và trình UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất
theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất.
Thứ ba, cải cách thủ tục hành chính trong xác định và điều chỉnh đơn giá

thuê đất. Cơ quan thuế căn cứ vào hồ sơ địa chính, giá đất tính thu tiền thuê đất,
mức tỷ lệ (%), hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện xác định đơn giá thuê đất và thông
báo số tiền thuê đất phải nộp cho người sử dụng đất khi nhà nước cho thuê đất hoặc
điều chỉnh đơn giá thuê đất khi hết chu kỳ ổn định 05 năm theo quy định. Đối với
đất xây dựng công trình ngầm, đất có mặt nước, Sở Tài chính chủ trì xây dựng, trình
UBND cấp tỉnh ban hành mức thu tiền thuê đối với từng loại đất này, trên cơ sở đó
cơ quan thuế thực hiện xác định đơn giá và số tiền thuê đất phải nộp.
Thứ tư, tăng cường trách nhiệm, nghĩa vụ của các đối tượng được nhà nước
nhà nước cho thuê đất nhưng được miễn, giảm tiền thuê đất. Theo đó, nếu trong quá
trình quản lý, sử dụng đất không đáp ứng các điều kiện để được miễn, giảm tiền
thuê đất, thuê mặt nước có nguyên nhân từ phía người thuê đất hoặc sử dụng đất
không đúng mục đích đã được ghi tại quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất
nhưng không thuộc trường hợp bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật đất đai thì
phải thực hiện hoàn trả ngân sách Nhà nước số tiền thuê đất đã được miễn, giảm và
tiền chậm nộp tính trên số tiền thuê đất được miễn, giảm theo quy định của pháp
luật về quản lý thuế. Ngoài ra, đối với hoạt động khai thác khoáng sản sẽ không
được hưởng ưu đãi đầu tư về miễn, giảm tiền thuê đất.
Đối với trường hợp được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê và đã nộp tiền thuê đất theo quy định của pháp luật hoặc nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp sau đó phải chuyển sang thuê đất nếu
nhà đầu tư đề nghị điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết làm phát sinh nghĩa vụ
tài chính đất đai (nếu có) thì phải nộp bổ sung tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước.
Thứ năm, theo quy định của Luật Đất đai, Nhà nước sẽ chủ động thu hồi đất
theo quy hoạch, thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch để giao
đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá hoặc không đấu giá. Quỹ phát triển
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

đất sẽ ứng vốn cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực
hiện và hoạt động theo nguyên tắc bảo toàn vốn. Do đó, tại Nghị định số

46/2014/NĐ-CP quy định đối với trường hợp không được miễn, giảm tiền thuê đất
thì việc hoàn trả tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện theo pháp luật về
ngân sách nhà nước, người được nhà nước cho thuê đất chỉ phải trả tiền thuê đất
theo quy định. Nhưng trong trường hợp người được nhà nước cho thuê đất được
miễn, giảm tiền thuê đất thì phải hoàn trả tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng cho
nhà nước và số tiền này được trừ vào số tiền thuê đất phải nộp. Ngoài ra, để phù
hợp với thực tiễn, Nghị định cũng quy định xử lý đối với trường hợp nhà đầu tư tự
nguyện ứng tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt sẽ được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền thuê đất
phải nộp nhưng mức trừ không vượt quá số tiền thuê đất phải nộp.
Thứ sáu, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người được nhà nước
cho thuê đất, tại Nghị định này đã cho phép đối với các dự án thuê đất, thuê mặt
nước trước ngày 01/7/2014 và đang trong thời gian ổn định đơn giá thuê đất mà đơn
giá thuê đất cao hơn đơn giá quy định tại Nghị định này thì được điều chỉnh đơn giá
theo Nghị định này kể từ ngày 01/01/2015. Đồng thời, cũng có quy định xử lý đối
với các trường hợp được nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/01/2006 mà có các
nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê đất ghi tại Quyết định cho thuê đất, Giấy chứng
nhận đầu tư, Hợp đồng cho thuê đất theo hướng đảm bảo cam kết của nhà nước và
phù hợp với điều kiện thực tiễn.
Thứ bảy, thời gian nộp tiền thuê đất đối với thuê đất trả tiền hàng năm, thuê
đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đã được điều chỉnh, quy định phù hợp với
yêu cầu của thực tiễn và tạo điều kiện thuận lợi cho người thuê đất thực hiện nghĩa
vụ tài chính với nhà nước. Theo đó, đối với thuê đất hàng năm thì được nộp tiền
thành 02 kỳ: kỳ thứ nhất nộp tối thiểu 50% trước ngày 31 tháng 5; kỳ thứ hai trước
ngày 31 tháng 10 hàng năm. Đối với thuê đất trả tiền một lần thì người thuê đất phải
nộp 50% trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo tiền thuê đất, thuê mặt
nước; nộp đủ tiền thuê đất còn lại trong 60 ngày tiếp theo.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

Thứ tám, xử lý dứt điểm một số vấn đề còn tồn tại như: trường hợp đang sử
dụng đất vào sản xuất kinh doanh nhưng chưa có quyết định cho thuê đất và đang
tạm nộp tiền thuê đất, hoặc đang tạm nộp tiền thuê đất do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền chưa duyệt giá đất tính thu tiền thuê đất theo quy định; trường hợp công ty
đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp được nhà nước cho thuê đất trả
tiền hàng năm trước ngày 01/01/2006 nhưng đã cho thuê lại đất thu tiền một lần cho
cả thời gian thuê…
1.2.3. Tiền thuế liên quan đến đất đai
1.2.3.1. Đối với chính sách thu thuế sử dụng đất nông nghiệp.
Từ năm 2003, Quốc hội có Nghị quyết số 15/2003/QH11 ngày 17/6/2003 về
miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp từ năm 2003 đến 2010, do vậy so với
trước đây số tiền thu từ thuế sử dụng đất nông nghiệp đã giảm mạnh. Tiếp đến có
Nghị quyết 55/2010/QH12 ngày 24/11/2010 của Quốc hội về tiếp tục miễn, giảm
thuế sử dụng đất nông nghiệp đến hết ngày 31/12/2020.
1.2.3.2. Đối với chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Thuế nhà, đất được thực hiện từ những năm đầu thập kỷ 90 của thế kỷ XX. Từ
năm 1991 đến 1994 Pháp lệnh về thuế nhà, đất được ban hành, thay đổi và bổ sung
ba lần. Giai đoạn trước 1/1/2012, thuế nhà, đất được thực hiện theo quy định của
Pháp lệnh thuế nhà, đất ngày 31/7/1992 và pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều
của Pháp lệnh thuế nhà, đất ngày 19/5/1994. Theo đó thuế nhà, đất là thuế thu đối
với nhà và đất ở, đất xây dựng công trình, được tính dựa trên diện tích, hạng đất và
giá thóc tại địa phương
Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XII, kỳ họp thứ 7
ngày 17/6/2010 đã thông qua luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, có hiệu lực thi
hành từ ngày 01/01/2012. Theo luật này, căn cứ tính thuế là giá tính thuế và thuế
suất, Giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với
giá của 1 m
2
đất. Giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do Uỷ ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 5

năm. Thuế suất được quy định riêng đối với từng trường hợp cụ thể, biến động từ
0,03% – 0,2%.